不動産マーケットレポート
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A u g u s t , 2 0 1 7
東京23区に所在する老朽化した
住宅のストック���������� 2
経済トレンド�ウォッチ������� 4
不動産市場トレンド�ウォッチ���� 6
東京23区では、2009年〜2014年の
5年間で1979年以前に建築された
住宅の床面積は11.2％減少 ���� 8
■本レポ ートに 関 するお 問 い 合 わ せ 先■
みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部
金子 伸幸 TEL.03-3274-9079（代表）
熊本地震で被災された皆様に御見舞いを申し上げます。
被災された地域が一刻も早く復興できますよう、
2
東京 23 区に所在する老朽化した住宅のストック
東京 23区には2014年で住宅ストック
※
が34,282万㎡あり、そのうち1979年以前に建築されたものは
8,795万㎡で、全体の26％を占めています。今後、老朽化した住宅の再活用や建替え更新、処分・売却
等の対応が動き出すと考えられます。
東京23区の住宅ストックは1986年には20,998万㎡で
したが、2014年は34,282万㎡となり、28年間で63％増加
しました。同じく多摩地域では、7,682万㎡から84％増加
して14,138万㎡となり、増加率は23区を上回りました。
区別で最も増加率が大きかったのは中央区（128％）、
次いで江戸川区（99％）、港区（96％）、江東区（91％）が
続いています［図表1］。
要因として、次のようなことが考えられます。
中央区や港区は、1990年代後半から人口の都心回帰
が進み［図表2］、その大きな受け皿となったのが臨海部
を中心に建設された超高層マンションです。江戸川区は、
1980年代から鉄道開業に伴う沿線の住宅地開発や埋
立地での大規模マンション開発が進みました。江東区で
は、1990年代後半から湾岸部の広大な工場跡地等で高
層マンションが大量供給されました。
※住宅ストック：本稿では、東京都課税資料による住宅・アパート面積を使用。戸建住宅と戸建以外の住宅（アパート、マンション等）の合計面積で、
都営アパート等も含まれる（東京都へのヒアリングに基づく）。
注1）1986年は昭和62年1月1日、2014年は平成27年1月1日時点
注2）増減率は1986年から2014年の28年間の増減率
注）2012年7月から外国人が住民基本台帳法の適用対象となったが、
上グラフでは2013年以降も日本人人口総数を集計した。
［図表1］1986年と2014年の住宅ストックと増減率
［図表2］区別人口の推移（1985年＝100の指数）
0 20 40 60 80 100 120 140
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500
千
代
田
区
中
央
区
港
区 新宿
区
文
京
区
台
東
区
墨
田
区
江
東
区
品
川
区
目
黒
区
大
田
区
世
田
谷
区
渋
谷
区
中
野
区
杉
並
区
豊
島
区
北
区 荒川
区
板
橋
区
練
馬
区
足
立
区
葛
飾
区
江
戸
川
区
多
摩
地
域
（万m2）※多摩地域のみ（10万m2） （％）
1986年 2014年 増減率（右軸）
データ出所：東京都「東京の土地」
データ出所：東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口
（各年1月1日現在）」
●
東京23区の住宅ストックは
28年前に比べて63％増加
70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170
85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 17 区部
中央区 港区 江東区
江東区
新宿区
渋谷区 港区
北区 江戸川区
北区 新宿区 渋谷区
中央区
江戸川区
東京23区の2014年の住宅ストックのうち、1979年以前
（2017年から38年以上前）に建築された面積は8,795万㎡
で、全体の26％を占めています。
住宅ストックの大きい世田谷区や大田区、杉並区
などで1979 年以前に建築された面積が大きいです
［図表3］）が、その面積の割合は台東区（36.4％）、北区
（33.2％）、新宿区（30.5％）、渋谷区（30.1％）が30％を上
回っています［図表4］。
老朽化した住宅ストックの面積割合が多い区では、木
造密集市街地が多く残っていることが要因としてあげら
れます。前述した北区に加え、1979年以前に建築され
た面積の割合が28％超の豊島区や墨田区、荒川区は木
造密集市街地整備事業の実施面積が200万㎡を上回っ
ています［図表 5］。台東区は木造密集市街地整備事
業の実施面積はそれほど大きくありませんが、上野や谷
中、根岸、鳥越など戦災を受けなかった古い町並みが数
多く残っています。また、北区や新宿区、渋谷区は、1985
年時に比べて人口が減少していること（［図表2］）も共通
の特徴としてあげられます。
最近は、既存住宅のリノベーションなど再活用の事例
は増えています。しかし、老朽化した空き家住宅におい
ては、所有者が改修費用や撤去費用を負担するのが困
難などの理由で空き家対策が進まなかったり、所有者の
特定ができずに行政が実態を把握できなかったりした
ケースが多いと考えられます。
「空家対策の推進に関する特別措置法」の施行
（2015年5月完全施行）に基づき、各自治体では空家等
対策計画の策定も進んでいる（［図表 6］）ことなどから、
老朽化した住宅の再活用や建替え更新、処分・売却等
の対応が動き出すと考えられます。
（以上、都市未来総合研究所 佐藤泰弘）
注）2017年4月1日現在
注）2017年3月31日時点、調査対象は
1,741市区町村
［図表3］建築年別住宅床面積（合計面積が多い順）
［図表5］東京都木造住宅密集地域整備事業・区別実施面積
（面積が広い順）
［図表6］空家等対策計画の策定状況
［図表4］建築年別住宅床面積割合（1979年以前に
建築された面積の割合が多い順）
図表3、4のデータ出所：東京都「東京の土地」
データ出所：東京都「東京都木造住宅密集地域整備事業：実施地区一覧表」
データ出所：国土交通省・総務省調査（速報値）
●
1979年以前に建築された住宅ストックは8,795万㎡で全体の26％
0 1,000 2,000 3,000 4,000 世田谷区
大田区 練馬区 江戸川区 足立区 杉並区 板橋区 江東区 葛飾区 港 区 新宿区 品川区 渋谷区 中野区 北 区 目黒区 豊島区 墨田区 文京区 台東区 荒川区 中央区 千代田区
～1979年築 1980～1989年築 1990～1999年築 2000～2009年築 2010～2014年築
（万m2）
0 100 200 300 400
世
田
谷
区
荒
川
区
墨
田
区
北
区 豊島
区
中
野
区
葛
飾
区
足
立
区
品
川
区
渋
谷
区
杉
並
区
江
戸
川
区
練
馬
区
板
橋
区
目
黒
区
大
田
区
江
東
区
台
東
区
新
宿
区
（万ｍ2）
0 20 40 60 80 100 台東区
北 区 新宿区 渋谷区 中野区 豊島区 墨田区 荒川区 千代田区 板橋区 文京区 杉並区 品川区 目黒区 大田区 葛飾区 足立区 江東区 港 区 世田谷区 練馬区 江戸川区 中央区
（％）
～1979年築 1980～1989年築 1990～1999年築 2000～2009年築 2010～2014年築
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経済トレンド・ウォッチ
■景気の動向（全国）
図1 景気動向指数
注：平成29年（2017年）1月分以降、「中小企業出荷指数（製造業）」公表休止のため、｢景気動向指数｣の一致指数採用系列は10指標から9指標に変更された。
データ出所：内閣府「景気動向指数」
図2 景気ウオッチャーの景気判断指数
データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」
図3 企業の業況判断指数
注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。 （ ）内の数値は直近調査の3ヶ月後に関する予測値（本稿は2017年9月を対象とする予測値）。
データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」
140
130 120
110
100
90
80
70 1月
2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 1月2010年 1月2011年 1月2012年
A．先行指数
B．一致指数
C．遅行指数
1月
2013年 1月2014年 2015年1月 1月2016年 1月2017年 （景気動向：CI指数 2010年＝100）
C115.5 C115.5 C115.5
A107.7 A107.7 A107.7 （4月） （4月）
B114.9 B114.9 B114.9
70
60
50
40
30
20
10
A．景気の現状判断DI
B．景気の先行き判断DI （景気の方向性：DI指数）
1月
2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 2009年1月 1月2010年 2011年1月 1月2012年 1月2013年 2014年1月 1月2015年 1月2016年 1月2017年 B51.5 B51.5 B51.5 （5月） （5月） （5月）
A50.1 A50.1 A50.1
30 20 10 0 ‒10 ‒20 ‒30 ‒40 ‒50 ‒60
（業況判断指数：業況DI）
全規模合計
大企業
中堅企業
中小企業
3月
2007年 6月 9月 12月 2008年 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 6月 9月 12月 3月 2014年 6月 9月 12月 3月 2015年 6月 9月 12月 3月 2016年 6月 9月 12月 2017年 3月 6月
（6月） （6月） （6月） 20（16） 20（16） 20（16） 16（11） 16（11） 16（11） 12（8） 12（8） 12（8） 7（4） 7（4） 7（4）
【データ概要】
図1 景
（CI：コンポジット・インデックス）
気動向指数の CI 指数
：CI 指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。
景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。
景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。
景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。
図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き
（ 2 , 3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。
（DI 指数：50=変わらない・横ばい、50より高い =良くなる、50より低い = 悪くなる）
図 3 企業の業況判断指数
：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を
■物価�雇用�金利等の動向（全国）
図4 物価指数
データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」
図5 雇用情勢
注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果。
データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」
図6 主要金利
データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料 （2015年＝100）
B.消費者物価指数 （民営家賃）
C.国内企業物価指数 （総平均） A.消費者物価指数 （生鮮食品を除く総合）
1月
2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 1月2010年 2011年1月 1月2012年 1月2013年 1月2014年 1月2015年 1月2016年 1月2017年
90 95 100 105 110
C98.4 C98.4 C98.4 A100.3 A100.3 A100.3 B99.3 B99.3 B99.3 （5月） （5月） （5月）
（完全失業率：％） （有効求人倍率：倍）
完全失業率 （左目盛）
有効求人倍率 （右目盛） 8.0
7.0 6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0 1月
2005年 1月2006年 2007年1月 1月2008年 2009年1月 1月2010年 2011年1月 1月2012年 2013年1月 1月2014年 2015年1月 1月2016年 2017年1月 1.6
1.4 1.2
1.0
0.8
0.6
0.4 0.2 1.49 1.49 1.49
3.1% 3.1% 3.1% （5月） （5月）
長期固定金利型 住宅ローン
都市銀行 住宅ローン（変動）
長期プライムレート
長期国債（10年物） 新発債流通利回り 4.000
3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 0.500 0.000 －0.500
（％/年）
1月
2005年 2006年1月 1月2007年 1月2008年 1月2009年 1月2010年 2011年1月 1月2012年 1月2013年 1月2014年 1月2015年 1月2016年 2017年1月
（返済期間20年以下）
1.550 1.550 1.550 2.475 2.475 2.475
0.950 0.950 0.950
0.040 0.040 0.040 （5月） （5月）
【データ概要】
図 4 消費者物価指数
国内企業物価指数
：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。
：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。
図 5 完全失業率
：労働力人口
（15 歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定
期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。
有効求人倍率
：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。
図 6 長期固定金利型住宅ローン
：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。
（保証型は含まない）
都市銀行住宅ローン
（変動）
：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。
6
不動産市場トレンド・ウォッチ
■東京圏
図1 用途別平均地価（公示地価の前年比）
注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。
データ出所：国土交通省「地価公示」
図2 総人口の推移
注：各年4月1日現在の値。
データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料
図3 J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］
注：各投資法人の2016年12月末までの決算資料による。
データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0 （％）
東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市
住宅地2016年
住宅地2017年
商業地2016年
商業地2017年 2.8
2.8 2.8
0.7 0.7
0.7 1.21.21.2 1.11.11.1 1.11.11.1
0.2 0.2 0.2 3.0
3.0 3.0
0.7 0.7
0.7 0.90.90.9 1.11.11.1 1.11.11.1 0.40.40.4 4.8
4.8 4.8
1.8 1.8
1.8 2.32.32.3
3.0 3.0 3.0
2.3 2.3 2.3
0.5 0.5 0.5 5.5
5.5 5.5
1.9 1.9 1.9
2.6 2.6
2.6 3.03.03.0 2.72.72.7
1.4 1.4 1.4
（千人） （％）
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
-0.5
-1.0
東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市
2015年4月(左目盛)
2016年4月(左目盛)
2017年4月(左目盛)
2017年4月 前年同月比増減率 (右目盛) 2016年4月 前年同月比増減率 (右目盛)
（％） （前年同期比：％ポイント）
4.9 4.5 5.2 5.1 5.8 5.4
-0.3 -0.1
-0.1 -0.1
-0.1 -0.1
0.0 2.0
1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -3.0 4.0
6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0
全国 東京23区 （多摩地域）都下 神奈川県 埼玉県 千葉県
2014年12月期 (左目盛) 2015年12月期 (左目盛) 2016年12月期 (左目盛) 2015年12月期 前年同月比増減率 (右目盛) 2016年12月期 前年同月比増減率 (右目盛)
【データ概要】
図1 用
（公示価格・基準地価）
途別平均地価
：
「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準
となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が
毎年1回、標準的な土地についての正常な価値を示すもの。
「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における
調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。
図 2 総人口
：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。
国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。
図 3 NOI 評価額利回り
：NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸
【データ概要】
■主要大都市（札幌�仙台�名古屋�京都�大阪�神戸�福岡）
図4 用途別平均地価（公示地価の前年比）
注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。
データ出所：国土交通省「地価公示」
図5 総人口の推移
注：各年4月1日現在の値。
データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料
図6 J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］
注：各投資法人の2016年12月末までの決算資料による。
データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣
9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 （％）
札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市
住宅地2016年
住宅地2017年
商業地2016年
商業地2017年
2.0 2.0 2.0 3.2 3.2 3.2 1.6 1.6 1.6 0.5 0.5
0.5 0.5 0.5 0.5 0.30.30.30.30.30.30.3
2.8 2.8 2.8 2.8 2.8 2.8 2.8 2.0 2.0 2.0 4.0 4.0 4.0 1.2 1.2
1.2 0.80.80.8
0.5
0.5
0.5 0.20.20.20.20.20.20.2
3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 3.5 6.0 6.0
6.0 6.26.26.2
5.5 5.5 5.5 5.0 5.0 5.0 7.8 7.8 7.8 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 2.2 5.9 5.9 5.9 5.9 5.9 5.9 5.9 6.1 6.1 6.1 9.0
9.0 9.09.0
4.8 4.8 4.8 6.5 6.5 6.5 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5 8.5
2017年4月 前年同月比増減率 (右目盛)
（千人） （％）
3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0
札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市
2015年4月(左目盛)
2016年4月(左目盛)
2017年4月(左目盛)
2016年4月 前年同月比増減率 (右目盛)
（％） （前年同期比：％ポイント）
政令指定都市 札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市
5.4 5.7 5.9 5.3 5.1 5.2 5.2 5.3 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.3 -0.3 -0.3 -0.3 -0.2
-0.2 -0.3-0.3 -0.2-0.2
1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 -2.5 -3.0
2014年12月期 (左目盛) 2015年12月期 (左目盛) 2016年12月期 (左目盛)
0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0
2015年12月期 前年同月比増減率 (右目盛) 2016年12月期 前年同月比増減率 (右目盛)
図 4 用
（公示価格・基準地価）
途別平均地価
：
「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準
となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が
毎年1回、標準的な土地についての正常な価値を示すもの。
「都道府県地価調査」は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における
調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。
図 5 総人口
：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。
国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。
図 6 NOI 評価額利回り
：NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸
不動産マーケットレポート 2017.8
発 行 みずほ信託銀行株式会社不動産業務部
〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1
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東京23区では、2009年〜2014年の5年間で
1979年以前に建築された住宅の床面積は11.2％減少
〈お 問 合 せ 先〉
宅地建物取引業：届出第２号
所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟
みずほ信託銀行株式会社
東京23区で、2009年〜2014年の5年間で滅失
※1等によって減少した住宅床面積は、1999年以前に建築さ
れた住宅では1,422万㎡でした。このうち、1979年以前に建築された住宅の減少面積は1,113万㎡で、2009年
時点の当該住宅床面積（9,908万㎡）の11.2％が減少したことになります［図表1］。
滅失等面積
※ 2は、世田谷区や大田区、練馬区など住宅ストックの大きい区で100万㎡を上回っていますが、
1999年時点の住宅ストックに対する割合では、豊島区や北区、杉並区が高い割合を示しています［図表2］。最
も割合の高い豊島区では、木造密集地域整備事業の実施地区などで建替えや再開発が進んでいることなどが
影響したと考えられます。
（以上、都市未来総合研究所 佐藤 泰弘）
［図表1］東京23区の建築年別住宅床面積の推移
［図表2］2009年〜2014年の5年間に滅失等によって
減少した区別住宅床面積割合（割合が多い順）
図表1、2のデータ出所：東京都「東京の土地」
0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000
2009
2010
2011
2012
2013
2014
～1959年築 60～69年築 70～79年築 80～89年築 90～99年築 2000年以降築
（万㎡）
（年）
1,422万m2
1,422万m2
1,113万m2
1,113万m2
（％） 0 2 4 6 8 10 12
豊島区 北 区 杉並区 世田谷区 足立区 中野区 品川区 目黒区 墨田区 大田区 新宿区 練馬区 文京区 葛飾区 千代田区 渋谷区 港 区 中央区 荒川区 板橋区 江戸川区 台東区 江東区 23区全体
