54,504 116,449 259
平成２１年
50,398 213,466 328
平成２１年
13,659,578 138,000,000
328 289
平成１９年
131,673
52,203
最 大 値
平 均 土 地 総 額 （ 住 宅 ）
平成１９年
100,000,000
16,940,880
標 本 数
平 均 単 価 （ 住 宅 ）
289
259
平成２０年16,994,637 150,176,000
標 本 数
最 大 値
【中遠地区】土地単価ヒストグラム（住宅）
平成１９～２１年
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130
140 （円／㎡）
頻度
１９年 35 77 71 72 26 7 1 0
２０年 20 63 74 67 30 5 0 0
２１年 66 66 83 65 36 9 2 1
～3万 ～4.5万 ～6万 ～7.5万 ～9万 ～12万 ～15万 次の級
【中遠地区】土地総額ヒストグラム（住宅）
平成１９～２１年
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130
140 （万円）
頻度
１９年 12 73 103 43 11 16 11 2 9 3 6 0
２０年 14 65 81 51 17 8 8 6 1 3 1 4
２１年 39 78 123 49 13 7 7 3 4 4 0 1
～5 百
～10 百
～15 百
～20 百
～25 百
～30 百
～35 百
～40 百
～50 百
～70 百
～100 百
次の
級
平成２０年
308.44 2,724.64
平成２０年328 329.04
3,102.82 259
平成２１年
289 3,281.38
標 本 数
最 大 値
平 均 地 積 （ 住 宅 ）
平成１９年
378.22
平成２１年
15 71,799
110,000
48,350 17
平成１９年
標 本 数
最 大 値
平 均 単 価 （ 商 業 ）
20 130,067
78,472
109,091
【中遠地区】地積ヒストグラム（住宅）
平成１９～２１年
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 頻度 （㎡）
１９年 3 28 44 81 32 34 21 31 15
２０年 7 17 42 79 31 38 13 26 6
２１年 13 24 62 101 45 32 17 21 13
～100 ～150 ～200 ～250 ～300 ～400 ～500 ～1000 次の級
【中遠地区】土地単価ヒストグラム（商業）
平成１９～２１年
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
（円／㎡）
頻度
１９年 0 4 10 3 1 2
２０年 0 5 8 0 4 0
２１年 6 5 1 2 1 0
～3万 ～6万 ～9万 ～10.5万 ～12万 次の級
65
-12. 浜松市（湖西市、新居町を含む）（平成21年1月～12月）
浜松市は古くから城下町・宿場町として繁栄してきた。現在では楽器、輸送用機器、機械、光技術 など、多数の国際的企業を輩出し、バランスの取れた産業集積により、県西部の中心都市として発展 してきている。平成17年7月1日に旧浜松市を含む3市9町村（浜松市、浜北市、天竜市、舞阪町、雄踏 町、細江町、引佐町、三ケ日町、春野町、佐久間町、水窪町、龍山村）が合併し、現在の浜松市が誕 生した。面積は1,511.17k㎡（平成22年3月の浜名湖境界画定により46.87k㎡増え、1,558.04k㎡になっ ている）、世帯数は31万世帯超、人口は82万人超であり、いずれも県下最大である。市域が広いため、
産業構造を見ても、旧浜松市は楽器、輸送用機器等の製造業が中心であるのに対し、北遠地区は林業、
引佐地区はみかん等の農業、浜名湖周辺地区は漁業及び観光業と地域性、多様性が認められる。なお、
平成19年4月1日に政令指定都市へ移行し、中区、東区、西区、南区、北区、浜北区、天竜区の7行政区に なっている。
湖西市と新居町は、平成22年3月23日に合併して新「湖西市」として新たなスタートを切っている。
旧湖西市は、従来は繊維工業を中心に、近年は自動車産業を中心に発展しており、東笠子地区・西笠 子地区で大規模な工業団地が完成するなど、更なる発展が期待されている。旧新居町は、国内で唯一 現存する関所建物の新居関所に代表されるように、古くから交通・輸送の要所として栄え、養鰻・漁業 を中心に発展してきた町で、今後は新「湖西市」として新たな発展が期待されている。
（１）住 宅 地
浜松市（湖西市、新居町を含む）の住宅地のデータは次の通りである。サンプル数は前年の746 から1,062となった。
摘 要 平均取引価格(円) 平均単価(円/㎡) 平均地積(㎡) サンプル数 地 区 全 体 18,865,662 73,604 298.05 1,062 浜 松 市 中 区 23,906,286 101,544 255.42 303 浜 松 市 東 区 18,438,799 72,400 292.82 160 浜 松 市 西 区 17,605,208 69,994 290.27 128 浜 松 市 南 区 17,473,206 65,740 290.68 126 浜 松 市 北 区 19,388,891 43,989 503.83 104 浜 松 市 浜 北 区 16,223,122 64,241 298.24 128 浜 松 市 天 竜 区 7,375,919 32,988 241.79 39 湖 西 市 12,888,501 59,860 251.91 52 新 居 町 15,252,837 62,552 243.03 22 データをみると、当地区全体の住宅地取引の平均総額は18,865,662円、平均単価は73,604円/㎡、
平均地積は298.05㎡である。
区間別にみると、土地総額の最も頻度が高いのは1,000万円～1,500万円の区間、次いで1,500万円
～2,000万円の区間であり、両区間で全体の52％を占めている。また市区町別では、浜松市中区が2,390 万円強と最も高く、次いで北区、東区、西区、南区、浜北区、新居町、湖西市、天竜区の順となって いる。
単価は、別表の通り60,000円/㎡～90,000円/㎡の区間が最も頻度が高く、全体の38％を占めている。
次いで高いのは30,000円/㎡～60,000円/㎡の区間で全体の24％、両区間で62％を占めている。市区町 別では、浜松市中区が101,544円/㎡と最も高く、次いで東区、西区、南区、浜北区、新居町、湖西市、
北区、天竜区の順となっている。
平均地積は150㎡～200㎡の区間が最も頻度が高く、全体の24％を占めており、次いで高いのは200
㎡～250㎡の区間で全体の21％、両区間で45％を占めている。
平成21年は、前年と比較して平均土地総額が12.9％下落、平均単価が9.9％下落となっている。土 地総額では、500万円以下、1,000万円以下、1,500万円以下、2,000万円以下など殆どの区間で件数が 増加しているが、これは標本数が746件から1,062件と大幅に増加したためである。土地単価では、
120,000円/㎡未満の区間は増えているが、120,000円/㎡超の区間は減っており、地価は総じて弱含み で推移していることが窺える。
（２）商 業 地
浜松市の商業地のデータは次の通りである。採用したサンプル数は前年の123から82となった。
摘 要 平均取引価格(円) 平均単価(円/㎡) 平均地積(㎡) サンプル数 地 区 全 体 47,956,589 125,959 416.42 82 浜 松 市 中 区 49,830,218 160,007 294.14 46 浜 松 市 東 区 60,092,959 98,824 736.72 12 浜 松 市 西 区 31,717,100 76,194 348.36 3 浜 松 市 南 区 44,553,700 76,378 669.93 7 浜 松 市 北 区 24,877,233 68,457 444.62 6 浜 松 市 浜 北 区 106,606,467 89,844 934.42 3 浜 松 市 天 竜 区 5,506,050 50,667 82.69 2
湖 西 市 - - - -
新 居 町 10,670,880 79,200 134.73 3 データをみると、単価は120,000円/㎡～150,000円/㎡の区間が最も頻度が高く全体の23％を占め、
次いで90,000円/㎡～120,000円/㎡の区間が22％、60,000円/㎡～90,000円/㎡の区間が21％と続いて おり、前年と比較すると90,000円/㎡～120,000円/㎡の取引が大幅に減少した一方で、120,000円/㎡
以上の取引の割合は増加している。
市区町別では、浜松市中区の取引が82件中46件を占める。平均単価は浜松市中区が160,007円/㎡と
67
-最も高く、次いで東区、浜北区、新居町、南区、西区、北区、天竜区の順となっている。
平成21年は前年度と比較すると平均単価が25％下落していることから、地価は下落傾向で推移して いることが伺える。
（３）地 価 動 向
浜松市における平成21年の住宅地の地価動向は、平成22年の地価公示結果によれば、浜松市は平均
△2.9％の下落、湖西市は平均△1.5％の下落、新居町は平均△2.5％の下落を示しており、下落基調 で推移している。区別に見ると、浜北区は△1.5％で下落幅が最も小さく、東区、南区、中区は△2.5％
～△2.6％、北区、西区、天竜区は△3.9％～△4.2％と下落幅が大きくなるなど、区や地域によって 需給環境に大きな差がみられる。
商業地の地価動向は、平成22年の地価公示結果によれば、浜松市は平均△3.3％の下落、湖西市は
△4.5％の下落、新居町は△2.1％の下落となっており、いずれも下落基調で推移している。
この中で、浜松市の中心商業地は、平成19年は、地価の底値感、政令指定都市移行後の景気拡大や
「松菱」跡地開発の先読みによる物色、県外からの資本流入等により大幅な上昇となったが、平成20 年は、高値警戒感、景気の先行き不透明感、信用収縮を背景とする不動産投資意欲の減退等から、一 転して下落に転じた。平成21年も、引き続き同様の傾向を示しており、需給バランスは軟調に推移し ているが、値頃感も出てきていることから下落率はやや小さくなりつつある。