於綜合財務報表附註33及43披露的若干有關連人士交易亦構成本公司的不獲豁免關連交易，須按照上市規則第14A章的 規定予以披露。下列由關連人士（定義見上市規則）與本公司訂立的交易乃關連交易，其中部分仍在進行。
(1) 上海楊浦知識創新區投資發展有限公司（「SYKIZ」）向上海楊浦中央社區發展有限公司（「KIC」）提供項
目管理服務
根據本集團與SYKIZ訂立，於2003年8月26日開始生效的一份協議，SYKIZ向KIC（本公司的附屬公司）提供諮詢服 務，包括協助取得相關的監管及政府批文及許可證，以及為上海創智天地物業發展項目進行市場推廣活動及處理行政 事務（「上海創智天地項目」）。
KIC 成立時SYKIZ擁有30%的權益。根據與SYKIZ訂立的協議，KIC須將註冊股本由60,500,000美元增加77,000,000美 元至137,500,000美元，而SYKIZ將不會參與向KIC注入77,000,000美元的額外股本。此項協議完成後，SYKIZ持有的 權益將由30%攤薄16.8%至13.2%。由於SYKIZ為KIC的主要股東，因此，根據上市規則，SYKIZ為本公司的關連 人士。
KIC就諮詢服務而應付予SYKIZ的服務費用總額定為KIC就上海創智天地項目所涉及的建築成本的0.9%。本公司董
事認為，諮詢服務協議乃按正常商業條款訂立。0.9%的服務費率乃根據本公司就類似服務向獨立第三方普遍徵收的
3%，再根據SYKIZ的股權比例作出相應調整。
本公司預期，截至2011年12月31日止三個年度，KIC就諮詢服務應付予SYKIZ的總金額，分別不會超逾人民幣600 萬元、人民幣900萬元及人民幣900萬元。於回顧年度，KIC就諮詢服務已付及／或應付予SYKIZ的金額為人民幣600 萬元。
(2) 本集團向SOCL之附屬公司租用物業
於本集團的日常業務過程中，本公司或其附屬公司作為租戶與SOCL的附屬公司（「瑞安集團」）訂立了數項物業租賃協 議。鑑於SOCL為本公司的主要股東，SOCL及SOCL各附屬公司均為本公司的關連人士。
在上海，本集團與上海九海利盟房地產有限公司（SOCL間接擁有其80%權益的附屬公司）訂立了物業租賃協議，以市 值租金租用瑞安廣場多個單位作辦公室用途。在香港，本公司一家附屬公司與Shui On Centre Company Limited及瑞 安投資有限公司（均由SOCL全資擁有）就瑞安中心多個單位以當時市值租金訂立了物業租賃及特許協議。該等物業用 作辦公室及展示廳。
本公司於2006年5月30日與SOCL訂立一份框架租賃協議，其後按2007年9月4日訂立的補充協議延長至2009年 12月31日。
本公司將截至2009年12月31日止年度本集團就上海物業的租賃、分租，及為上海物業取得許可而應付瑞安集團的 最高年租總額定為人民幣4,800萬元。另外，本公司預期，截至2009年12月31日止年度，本集團根據物業租賃協議 及框架租賃協議租用香港物業，應付予瑞安集團的年度總額將分別不會超過港幣520萬元。
於回顧年度，本集團根據物業租賃協議及框架租賃協議就租用上海物業及香港物業已付及／或應付予瑞安集團的金額 分別為人民幣3,300萬元及港幣300萬元。
(3) 瑞安建業向本集團提供建築服務
於本集團的日常業務過程中，本集團與建築工程承建商瑞安建築有限公司（「SOC」）及德基（中國）有限公司（「瑞安建業 承建商」）就中國項目訂立多項建築合同。建築合同包括翻新工程合同、樓宇裝飾工程、機電系統物料採購及建材採 購。本公司的控股股東羅康瑞先生亦持有瑞安建業超過30%的股權，因此瑞安建業為本公司的關連人士。瑞安建業 承建商各自為瑞安建業的附屬公司，故此均為本公司的關連人士。
就超過人民幣100萬元的合同而言，建築合同一般會進行招標，按每位參與競投的承建商的資格、可靠信譽、質素及 價格進行評估，選出承建商。如與瑞安建業承建商訂立的建築合同金額在人民幣100萬元以上，則根據投標標書而 定。若合同金額等於或少於人民幣100萬元，價格經由與瑞安建業承建商協定，並參考當時市價。
本公司與SOC於2006年6月4日訂立了建築服務框架協議，年期於2008年12月31日屆滿。於2008年12月15日，
SOC及本集團訂立補充協議，將年期延長三個財政年度至2011年12月31日。
本集團預計，截至2011年12月31日止三個年度，就SOC向本集團提供建築服務支付的年度付款總額，分別將不超 過人民幣4.10億元、人民幣5.61億元及人民幣8.45億元。
於回顧年度，就建築服務已付及／或應付予SOC的金額為人民幣1.96億元。
(4) 上海瑞安房地產發展有限公司（「上海瑞安房地產發展」）向富岸集團有限公司（「富岸」）及其附屬公司
（統稱「大連集團」）提供管理服務
於2008年4月28日，本公司的全資附屬公司上海瑞安房地產發展、瑞安建業的全資附屬公司晴盛控股有限公司（「晴 盛」）、億達集團有限公司（「億達」）及其他數間公司訂立一項管理服務協議，據此，上海瑞安房地產發展、晴盛及億達 各自同意向大連集團提供管理服務，自2008年1月1日起至2010年12月31日止，為期3年。
大連集團由本集團及瑞安建業分別實際持有48%及22%的權益，因此大連集團乃本公司的關連人士。此外，就上市 規則而言，組成大連集團的公司均為本集團的附屬公司，億達則因身為富岸的主要股東而成為本公司的關連人士。由 於羅康瑞先生為本公司的控股股東，並持有瑞安建業超過30%股權，因此，瑞安建業及其附屬公司（包括但不限於晴 盛）為本公司的關連人士。
根據管理服務協議，上海瑞安房地產發展、晴盛及億達可各自分別按大連項目總預算建設成本金額的1%、1.5%及 1%的比例每年向大連集團就提供管理服務收取費用。
上海瑞安房地產於截至2010年12月31日止兩個年度所收取的管理費用的年度上限，每年將不超過人民幣1,300萬元。
大連集團於截至2010年12月31日止兩個年度應付予晴盛的管理費用的年度上限將每年不超過人民幣1,900萬元，而 於截至2010年12月31日止兩個年度應付予億達的管理費用的年度總額將每年不超過人民幣1,300萬元。
於回顧年度，已付及／或應付予上海瑞安房地產發展、晴盛及億達的管理費用分別為人民幣800萬元、人民幣1,200 萬元及人民幣800萬元。
(5) 億達及其附屬公司（「億達集團」）就大連天地提供建築服務
於2008年8月7日，富岸與億達訂立一項建築工程框架協議，據此，億達集團與大連集團訂立合約在大連天地土地上 進行場地平整及建築工程，包括挖土及／或填土、清理建築地盤、清除建築垃圾、裝設排水設施以及在土地上實施主 體建造，年期屆滿日須不遲於2010年12月31日。協議年期其後延長至2011年12月31日。
就上市規則而言，億達（透過其全資附屬公司）為富岸（本集團的一間附屬公司）的主要股東，因此億達及其附屬公司為 本公司的關連人士。
大連集團於截至2011年12月31日止三個年度已付或應付予億達的費用的年度上限分別為人民幣2億元、人民幣2.5 億元及人民幣2.5億元。
於回顧年度，已付及／或應付予億達集團的建築費用為人民幣7,800萬元。
(6) 使用由SOCL附屬公司擁有的飛機
於2009年9月4日，本公司與廣傑投資有限公司（「廣傑」）訂立該協議，據此，本集團可使用廣傑擁有之飛機為本集團 接載旅客作商務用途。由於廣傑為SOCL的附屬公司，根據上市規則第14A章，該協議項下之交易構成本公司的持續 關連交易。
該協議之年期將自2009年9月4日起至2010年12月31日屆滿。費用將按旅客實際旅程安排而釐定。預期本集團根據 該協議每年最高應付予廣傑之費用總額自該協議訂立日期起至2009年12月31日止之期間將為港幣700萬元，而截至 2010年12月31日止年度則為港幣2,000萬元。
於回顧年度，已付及／或應付予廣傑的飛機使用費為港幣500萬元。
(7) 有關重慶瑞安天地房地產發展有限公司（「重慶天地」）若干項目的持續關連交易
於2009年9月25日，Shui On Department (Holdings) Limited（「SODH」）、永頤豐置業有限公司（「永頤豐」）及重慶天 地訂立項目服務框架協議，據此，重慶天地可不時與本集團及／或永頤豐及其聯繫人（「永頤豐集團」）分別按框架協議 項下之條款及條件簽訂獨立服務合約，為重慶天地物業發展項目（不包括超高層項目）提供服務，為期三年而年期屆滿 日不遲於2011年12月31日。
於刊發相關公佈日期，重慶天地為本公司的關連人士，因為永頤豐之最終控股股東(於本公司層面為本公司之關連人 士)當時有權於Score High Limited（重慶天地的離岸控股公司）之股東大會上行使或控制行使10%或以上之表決權。
然而，永頤豐的最終控股股東現時並無持有此等表決權，因此，根據上市規則第14A章，由重慶天地就框架協議應付 予本集團的服務費用不再構成本公司一項持續關連交易。
根據上市規則第14A.11(4)(c)條，永頤豐的最終控股股東為羅康瑞先生的聯繫人，因此為本公司關連人士之聯繫人。
所以，永頤豐及永頤豐集團均為本公司之關連人士，根據上市規則第14A章，由重慶天地就框架協議應付予永頤豐集 團的服務費用構成本公司一項持續關連交易。
於截至2011年12月31日止三個年度，重慶天地應付予本集團的服務費用的年度上限將分別不超過人民幣2,910萬 元、人民幣3,110萬元及人民幣4,700萬元，而截至2011年12月31日止三個年度，重慶天地應付予永頤豐集團的服 務費用的年度上限將分別不超過人民幣380萬元、人民幣870萬元及人民幣990萬元。
於回顧年度，重慶天地向本集團及永頤豐集團已付及／或應付的服務費用分別為人民幣1,880萬元及人民幣140萬元。