瑞安房地産有限公司二零零九年度年報 財務報告 投資者關係 瑞安房地產

股份代號 272 

瑞安房地產有限公司

瑞安房地產有限公司

二零零九年度年報

二

零

零

九

年

度

年

報

MATURING PROJECTS

EXPEDITE COMPLETION

加速邁進 彰顯成果

FOR

佛山

為推動佛山的可持續發展，佛山嶺南天地 力求保存佛山作為粵劇、陶瓷、武術和 美食之鄉的傳統特色，使其與潮流元素和 現代設施融為一體。

南起佛山、北抵大連、東至上海、西達重慶，瑞安房地產

在國內各地建設可持續發展的社區，保留當地的文化及建

築傳統，同時融匯現代化功能和貫徹環保理念，以配合各

城市的經濟及社會發展計劃，滿足用家的需要。

我們致力融入社區，關心社群及分享成果。

上海

上海為中國領先的商業及金融中心，瑞安房地產 在當地的項目包括太平橋重建項目，將老上海的 建築特色及魅力，與現代設施融為一體，打造一 個綜合社區。

武漢

武漢天地項目位於長江江畔，坐擁江灘公園的無 美景。 項目包括復修古老建築物，為傳統特色賦予新生命。

重慶

重慶天地為一個座落城市核心的項目， 鄰近重慶的商業中心區，能配合該市 發展成為中國西部的商業及金融中心。

杭州

西湖天地位於中國最著名的 旅遊景點之一，是一個集 消閒、娛樂等設施於一身的 重建項目，其設計靈感來自 江南建築風格及翠綠園林。

大連

開創設計新猷，切合客戶所需

瑞安房地產是中國最高 遠 的房地產開發商之一。為配合房屋需求的急劇增長

以及客戶不斷轉變的需求，我們正加速開發旗下項目，同時引進個性化和標準化

的設計模式，體現勇於創新的核心理念。

近年來，社會生活方式及家庭生活出現重大改變，客戶的需要亦隨之轉變。

為切合客戶的不同需要，我們開創先河，推出個性化的房形及選材設計，

讓客戶按自 喜好選擇合適的設計。同時，我們也推出標準化的單位面積及

建材，以加快完成項目，配合公司的發展目標。兩者 相配合，加強了

項目的靈活性和功能性，善用地球資源。

這項新猷秉承集團在各方面的表現，一貫穩居市場領導地位。

中國內地

房地產開發商

1  企業經營哲學與承諾 4  財務摘要

6  主席報告 10  與管理層對話 14  企業成就摘要 18  管理層討論與分析

20    市場最新概況及項目簡介 44    業務回顧

62    土地儲備概覽 64    財務回顧 70    市場展望 72  企業管治報告 86  企業社會責任

94  董事及高級管理人員履歷 100  董事會報告

113  獨立核數師報告 114  綜合收益表 115  綜合全面收益表 116  綜合財務狀況表 118  綜合權益變動表 119  綜合現金流量表 121  綜合財務報表附註 187  財務概要

公司在各運作層面均力臻完善，

並致力提升管理、規劃、執行及

企業管治至世界級水平，令願景

目標得以持續。

投資者

客戶

社區

環境

僱員

我們的承諾

願景目標

成為中國最優質及

具創意的房地產開發商

品牌承諾

創新 • 優質 • 卓越

瑞安精神

集團出色的業務表現，反映旗下在國內各個優質項目逐漸

成熟，與及因應於

2009

年推出的三年發展計劃，果斷地調整

策略目標和公司架構，取得了卓越成效。

審慎規劃

經營業績

2009 2008

（已重列） 2009 （已重列）2008

港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元 港幣百萬元

營業額 7,670 2,289 6,758 2,066

以下應佔：

  物業發展 6,898 1,605 6,078 1,449

  物業投資 730 657 643 593

  其他 42 27 37 24

毛利 4,005 1,150 3,529 1,038

股東應佔溢利 3,034 1,992 2,673 1,798

股東應佔相關溢利* 1,911 1,697 1,684 1,532

每股基本盈利 港幣63仙 港幣43仙 人民幣55分 人民幣39分

每股股息

  已付中期股息 港幣1仙 港幣7仙 港幣1仙 港幣7仙   擬派末期股息 港幣12仙 港幣1仙# 港幣₁₂仙 港幣₁仙#   全年股息 港幣13仙 港幣8仙 港幣13仙 港幣8仙

注： 除了以港幣列示的派發每股股息外，其他列示於以上的港幣金額僅供參考，並以相應年度的平均匯率換算，即2009年以人民幣1.000元兌港幣1.135元和2008年以人民幣1.000元

兌港幣1.108元換算。

財務狀況

2009 2008

（已重列）

人民幣百萬元 人民幣百萬元 總現金及銀行結餘 4,947 3,380

總資產 42,592 35,915

股東權益 21,579 16,803

財務比率

2009 2008

（已重列）

流動比率（倍） 2.0 1.9

淨資產負債比率^ _{23% 27%}

*  不計重估投資物業及調整衍生金融工具公平值的影响。

#  另外，建議按每十股送一股新股之比率派發紅股予本公司股東。

^  以銀行貸款的總和與銀行結餘及現金的總和兩者間的差額除以權益總額計算。

土地儲備

每股基本盈利

（人民幣分／股）

營業額

（人民幣百萬元）

股東應佔溢利

（人民幣百萬元） 建築面積 

按用途劃分 按城市劃分建築面積 

上海  2.8

杭州  0.1

武漢  1.5

重慶  3.5

佛山  1.6

大連  3.5 百萬平方米

總建築面積  13.0

應佔建築面積  9.6 百萬平方米

總建築面積  13.0

應佔建築面積  9.6

辦公樓  3.9

零售  2.1

住宅  5.0

其他  2.0

2009 2008 （已重列）

2 ,0 6 6 6 ,7 5 8 2009 2008 （已重列）

1 ,7 9 8 2 ,6 7 3 2009 2008 （已重列）

3 9 5 5 2009 2008 （已重列）

3

5

,9

1

5 42

,5

9

2

2009 2008 （已重列）

1 6 ,8 6 3 2 1 ,5 7 9 2009 2008 （已重列）

2

7

2

3

總資產

（人民幣百萬元）

股東權益

（人民幣百萬元）

淨資產負債比率

羅康瑞

集團大部分發展項目已完成基礎設施， 

發展日益成熟完善，並開始取得成果。

主席報告

*  除了派發每股股息以港幣列示外，其他列示於以上的港幣金額僅供參考，乃以相應年度的平均匯率換算，即2009年以

人民幣1.000元兌港幣1.135元，2008年以人民幣1.000元兌港幣1.108元換算。

回顧

2009

年

風雨過後，曙光必露，再現新機，2009年發生的全球金融 危機正是一個好例子。全球經濟於2009年下半年開始  復甦，而中國經濟亦持續增長。面對全球經濟挑戰，我們 展現與中國同樣強韌的本色。於2009年最後一季，中國  經濟增長已返回金融危機前的水平，本地生產總值增長  達10.7%，相信這個全球第二大經濟體系再創新高，指日  可待。

中國房地產市場的上升勢頭，體現中國經濟的全面回升， 並進一步獲得中央政府的刺激措施支持。年內，全國住宅 成交量增長35.6%至8.04億平方米，而銷售額躍升80.0% 至人民幣3.8萬億元，平均樓價上升32.7%。

面對2009年的動盪局面，本人欣然報告，截至2009年  12月31日止，本公司的營業額達人民幣67.58億元或港幣 76.70億元。股東應佔溢利為人民幣26.73億元或港幣30.34 億元。不計重估投資物業及調整衍生金融工具公平值的影 響，股東應佔相關溢利為人民幣16.84億元或港幣19.11億 元，較2008年分別增長49%及10%。每股基本盈利為人民

幣55分或港幣63仙。除了已派發的中期股息港幣1仙外， 董事會建議派發2009年末期股息每股港幣12仙。股東將可 選擇收取新股份以代替現金末期股息。*

發展成熟

銷量上升

集團大部分發展項目已完成基礎設施，發展日益成熟完 善，並開始取得成果。我們位處城市黃金地段的優質物 業，結合規劃完善及匯聚「生活、工作、休閒」的整體社 區發展模式，在國內堪稱獨一無二。因此，縱然2009年的 經濟下滑帶來不少困難，但集團的項目仍引起熱烈迴響， 銷情暢旺，且價格較高，在某些領域的表現更優於競爭對 手。有關業績的詳細說明，載於「管理層討論及分析」中。

我們訂立並執行三年發展計劃，在實現集團長遠

價值及創造更多的中短期現金回報之間，

取得更佳的平衡。

加速發展

爭取可持續增長

為審慎起見，我們於全球金融危機爆發後檢視我們所面對 的挑戰，並在適當情況下強化集團的營運能力及風險管 理，確保業務能夠持續增長。因此，我們訂立並執行三年 發展計劃（2009年 – 2012年），在實現集團長遠價值及創造 更多的中短期現金回報之間，取得更佳的平衡。

我們擁有國內最優秀的土地儲備之一，成為未來發展項目 的一大優勢。我們的可建總建築面積達1,300萬平方米，遍 布六個城市，發展潛力優厚。因此，集團三年發展計劃之 首要目標，是提升項目開發速度，目標是於2012年時每年 樓宇面積落成量達最少1百萬平方米，並可望於其後每年逐 步增加落成量。集團亦於2009年開始加快數個現有項目的 發展步伐，以增加現金流入。這些項目包括上海的翠湖天 地嘉苑、瑞虹新城、創智天地，以及武漢天地御江苑。

三年發展計劃的另一個重點目標，是將項目開發及管理之 決策權交付予各項目團隊。由於他們熟悉本地市場，因此 更能掌控各自負責的項目，並確保達致財務上的自給自 足。另外，控制營運成本及人手亦是三年發展計劃的重點 之一。我們在落實三年發展計劃的過程中，亦會審慎考慮 新的擴展機會和項目。

強化企業管治

審慎的財務管理是良好企業管治的關鍵。我們於2009年4 月成立財務委員會，定期開會並就財務政策及規劃向董事 會提供建議。我們亦成立了一個資產監督專責小組，以監 察及評核現有的物業組合，並鑒別及處置任何收益表現未 能達到財務委員會所制訂的投資標準的資產。

我們亦作出數項新的人事任命。集團財務總裁尹焰強先生 獲邀加入董事會，而李進港先生則擢升為瑞安房地產發展 公司的董事總經理，負責推行集團訂下的三年發展計劃。 瑞安房地產發展有限公司為瑞安房地產的主要附屬機構， 負責公司的營運及管理工作。

羅康瑞

主席兼行政總裁

香港，2010年4月15日

策略夥伴，共締卓績

作為中國內地領先的房地產開發商，我們感謝市場對集團 所開發的項目賦予信任，其暢旺銷情見證這些項目的卓越 質素和價值廣獲認同。我們與不同領域的行業領導者締結 策略夥伴關係，進一步提升卓績。

2009年7月，我們與領德高(Redevco) 簽署策略合作協議， 共同開發武漢天地A1、A2及A3號地塊的商業群組部分。 領德高擁有、管理和開發歐洲其中一個最具規模的零售房 地產組合。我們相信憑藉領德高於零售業的專長及經驗， 將能加快武漢天地的發展步伐，並提升該項目的表現。

我們亦繼續深化與永菱通的策略夥伴關係，共同為瑞虹新 城項目重新定位，預期該項目可於短期內獲得有關當局的 批准。建設完成後，此項目將成為上海一個新地標。

建設可持續發展社區

作為一個勇於承擔的開發商，我們在發展計劃及開發項目 方面竭盡對環境、社會和生態的責任。我們集「生活、工 作、休閒」於一體的項目設計概念，代表我們關注用戶所 需，乃至整個社區的價值體現。我們總體規劃的項目不但 配合政府持續發展經濟的目標，並兼顧本地傳統及環境元 素，同時可為在此居住和工作的市民改善生活質素。

瑞安房地產秉承母公司瑞安集團累積近40年的行業經驗  及對企業社會責任的承諾，致力實踐環保，保護建築及  傳統文化。我們是內地最先將環保理念融入房地產項目中 的發展商之一，所開發的項目均力求取得美國綠色建築  委員會最高級別的美國「能源與環境設計」認證。我們將  繼續以集團的可持續發展策略為重心，推行優質項目的  長遠規劃。

展望

2010

年

2009年已成過去，我們正放眼未來，譜寫公司更光輝的新 一章。中國經濟繼2009年增長達8.7%後，預期會於2010 年繼續穩步提升。儘管金融危機席捲全球，推動中國經濟 增長的基本因素仍然存在，其中包括城市化加速、人民日 趨富裕、市場改革等。然而，中央政府自2009年底開始 推行一系列收緊措施，特別是在住房方面，以控制價格上 升的速度。這些措施包括加快已購入土地的開發步伐、確 保充足住房供應以配合需求，尤其著重增加中低價位和保 障性住房的供應。這些措施預期會減緩價格上升的速度， 並使中、低價住房的供求趨於平衡。但我們有信心，市場 對優質住宅及商用物業的持續需求，將為中國高端物業市 場的進一步發展，以及本公司業務增長帶來強大支持。因 此，我們對2010年的前景抱審慎樂觀態度。

致謝

今年，我們作出多項管理層及繼任安排。本人歡迎新獲委 任的多位高級管理人員。新的管理團隊為我們帶來了嶄新 理念，激發策略思維。

本人衷心感謝已於2009年12月離任董事總經理（商務）的  李子尚先生，他在本集團服務期間悉心盡力，貢獻良多。

我們確立了從

2012

年開始每年交付不少於 

100

萬平方米建築樓面面積的經營目標。 

「標準化設計開發模式」和「個性化設計開發 

模式」是兩個重要策略以達成這個目標。

由左至右：李進港先生、王克活先生、 羅康瑞先生、尹焰強先生

王克活先生

—

董事總經理（項目管理）

随著我們在武漢、重慶及佛山等地的項目發展日趨成熟，將進一步為集團帶來  現金流及溢利的貢獻。我們確立了從2012年開始每年交付不少於100萬平方米 建築樓面面積的經營目標。「標準化設計開發模式」和「個性化設計開發模式」是 兩個重要策略以達成這個目標。

標準化設計開發模式的內容包括採用統一的最佳操作標準，並協調不同的營運系 統；同時，統一進行中央採購、產品及戶型設計和規劃等工作，組織不同項目與 主要建築師、顧問公司、承建商及供應商締結策略夥伴關係來實現。我們已訂立 目標，發展項目百分之七十的建築材料透過中央採購系統購入。我們採用此策略 已約三年，成效顯著。同時，我們亦引入電子標書系統，進一步提升採購的營運 效率。這些措施不但降低了生產成本，簡化生產程序，同時更能有效控制交付時 間。標準化的產品及戶型設計和規劃，縮短了發展周期和施工時間，有助我們達 致於本年度所訂立的經營目標。

在2009年，我們繼續為客戶提供高質量，並具個性化設計的獨特產品，我們在 若干主要項目推出個性化設計的開發模式。以瑞虹新城第三期為例，我們設定了 為其中約兩成的單位提供不同的室內裝修設計和戶型方案以供買家選擇，有關計 劃深受市場歡迎，獲得相當不俗的市場回響。我們日後將繼續推廣這項特色至集 團其他發展項目。

集團充裕的現金流及偏低的資產負債比率，

有利於資金的靈活管理，及提供「三年發展 

計劃」下加速開發所帶來的資金需求。

尹焰強先生

—

董事總經理兼財務總裁

集團於2009年締造卓越業績，物業銷售創下歷年新高。同時，集團投資物業組 合的租金收入持續穩定增長，更加強我們的現金流量及資本結構，進一步提升集 團的財務表現。

上海翠湖天地繼續成為集團2009年物業銷售收入的主要來源，集團位於武漢、 重慶及佛山等地的項目亦逐漸成熟，並迅速迎頭趕上。集團於2009年在重慶和  武漢錄得的已簽訂物業銷售收入，由2008年的人民幣5.11億元上升至2009年的  人民幣13.01億元。我們預期這兩個項目對集團未來銷售貢獻將於短期內變得更 為顯著。此外，集團正大量開發的投資物業將於今後數年相繼落成，投資物業組 合的租金收入亦將持續增加，有望為集團帶來長期穩定的收入。

集團充裕的現金流及偏低的資產負債比率，有利於資金的靈活管理，及提供  「三年發展計劃」下加速開發所帶來的資金需求。2009年12月，集團與由多家 

國際金融機構組成的銀團簽訂一項港幣10億元的優先無抵押銀團貸款，成為 自全球金融危機以來首家獲得銀團貸款的港資內地房地產發展商。其後，我們更  進一步獲得共人民幣71.64億元的銀行貸款，足證集團獲得銀行界的大力支持。 我們日後拓展業務時，將繼續秉持審慎的理財方針。

地區化項目管理給予項目的前線管理團隊

更大的自主權，以便就產品研發、施工管理、

銷售及市場推廣、租賃等作出適時的決定。

李進港先生

—

董事總經理（瑞安房地產發展有限公司）

2009年中，我們確立了從2012年開始實現每年交付不少于100萬平方米建築樓 面面積的目標，「地區化項目管理」是其中之關鍵開發管理模式。地區化項目管 理給予項目的前線管理團隊更大的自主權，以便就產品研發、施工管理、銷售及  市場推廣、租賃等作出適時的決定。而集團總部則負責財務管理、資本分配、  內部審計及制定集團長遠發展策略及政策等。我們在武漢、重慶及佛山等城市的 項目正漸趨成熟，大部分的土地清理及平整已完成，地區化項目管理將更有效解 決與日俱增的建築工程施工量及滿足產品交付需求，以加快未來數年的資產周轉 率及現金流增長。現時，發展中物業的總建築面積已增至逾320萬平方米。新的 地區化項目管理程序和項目為本的管理模式已於2010年1月1日落實推行。

企業成就摘要

一月

集團在《財資》雜誌舉辦的「最佳企業 管治獎」中榮獲「2008最佳企業  管治 — 榮譽獎（香港）」。

武漢天地總體規劃獲得LEED — 鄰里 開發第二階段金級認證。

二月

武漢天地榮獲武漢市政府頒發的「履行 社會責任貢獻突出獎」。

三月

佛山嶺南天地整體 規劃分別榮獲美國 建築師協會三藩市 分會頒發「城市設 計榮譽獎2009」及 獲國際房地產交易

會(MIPIM)與Architectual Review雜誌 合辦的「2009未來項目獎 — 更新及總 體規劃推薦項目」。

武漢天地項目獲 得LEED — 建築 主體與外殼金級 預先認證。

四月

佛山嶺南天地的總體規劃獲得美國 建築師協會「區域及都市設計榮譽獎 2009」。

重慶天地的住宅項目「雍江苑」獲  重慶市建設委員會頒發重慶市住宅  性能評定AA級終審認證。

五月

集團獲上海盧灣區人民政府頒發 「2008年度盧灣區節能減排工作先進

單位」證書。

佛山嶺南天地標誌設計 在國際Astrid Awards  2009評選中獲得「平 面設計類」銀獎。

集團品牌宣傳片「石庫 門的故事」獲2009紐 約廣告節「電視／電影 廣告類」銀獎。

集團於

2009

年配合時勢，修訂策略、重組架構及推行三年發展計劃，

集團喜獲《亞洲企業管治》雜誌頒發 「第五屆亞洲最佳企業管治大獎」。

香港主流財經雜誌《經濟一週》頒發 「傑出內房股2009」獎項，這亦是集團

連續第二年獲該兩個獎項。

七月

集團與歐洲零售地產巨頭領德高簽署 策略合作協議，共同發展武漢天地  商業群的購物中心部分。

九月

集團《二零零八年度年報》在國際ARC 獎項2009評選中榮獲5項美譽：房地 產發展／服務組別的整體年報銀獎、房 地產發展／服務組別的內頁設計銀獎、 房地產發展／服務組別的內文表述銅 獎、地產組別的整體年報銅獎以及地 產組別的封面相片／設計優異獎。

十一月

主席榮獲 「安永企業家獎2009中國房 地產業企業家獎」，更從十二位行業獎 項獲獎者中脫穎而出，榮膺「安永企業 家獎2009中國大獎」殊榮。

88新天地酒店榮 獲世界旅行者大獎 2009組委會頒予 「中國最佳精品酒

店」殊榮。

集團《二零零八年度年報》獲香港管理 專業協會頒發「2009最佳年報比賽 —  優秀設計獎」。

十二月

武漢天地御江苑A7/A9住宅項目榮獲 2007-2008年度武漢市優秀住宅社區 獎及科技應用及建築節能獎。

六月

88新天地酒店榮膺「2009亞洲酒店業 最佳商務品牌酒店」。

我們把項目的開發及管理決策權交付各項目團隊，讓他們運用

本身的知識，作出適時和精明的決定及選擇，使其負責的項目

不單質素優異，更在財務上達致自給自足。

國際視野

人口：2,860萬

實質國內生產總值增長：14.9%

人均國內生產總值：人民幣23,000元

於房地產的投資額：人民幣1,239億元

零售額：人民幣2,479億元

重慶

管理層討論與分析

瑞安房地產擁有八個項目分布於中國內地六個經濟高速

增長城市的黃金地段。這些城市的經濟及房產價格持續

增長，足證集團把握投資時機的獨到眼光。

市場最新概況及項目簡介

上海

20

杭州

28

重慶

30

武漢

34

大連

38

佛山

40

業務回顧

44

土地儲備概覽

62

財務回顧

64

人口：1,920萬

實質國內生產總值增長：8.2%

人均國內生產總值：人民幣78,000元

於房地產的投資額：人民幣1,464億元

零售額：人民幣5,173億元

上海

人口：810萬

實質國內生產總值增長：10.0%

人均國內生產總值：人民幣63,000元

於房地產的投資額：人民幣705億元

零售額：人民幣1,805億元

杭州

人口：610萬

實質國內生產總值增長15% 人均國內生產總值：人民幣71,000元 於房地產的投資額：人民幣614億元 零售額：人民幣1,269億元

大連

人口：600萬

實質國內生產總值增長：13.5%

人均國內生產總值：人民幣81,000元

於房地產的投資額：人民幣358億元

零售額：人民幣1,429億元

佛山

人口：910萬

實質國內生產總值增長：13.7% 人均國內生產總值：人民幣50,000元 於房地產的投資額：人民幣779億元 零售額：人民幣2,164億元

市場最新概況及項目簡介

上海

太平橋項目

地塊位置：太平橋項目位處盧灣區，毗鄰上海主要商業街之一淮海中路。地鐵  1號線、8號線及10號綫貫穿該項目與市內其他區域；正在施工中的地鐵13號線 將進一步提升該項目的交通網絡。

總體規劃：該項目為一項大型城市核心重建發展項目，重點在保護和修復歷史建 築物及建立一個綜合商業、住宅區。將「舊上海」的建築藝術及文化魅力，與現 代特色及配套設施融為一體。該項目包括4個主要區域：歷史建築物重建區  （上海新天地）、商業區（企業天地）、高尚住宅區（翠湖天地御苑及翠湖天地 

嘉苑）、零售及劇院區。

下表為截至2009年12月31日，上海太平橋項目按用途劃分的總建築面積分布  狀況：

辦公樓

總計

（平方米）

360,000 253,000 269,000 269,000

1,151,000

零售 住宅

酒店／服務式公寓／會所／停車場及其他

總建築面積按用途劃分

32%

22% 23%

23%

上海 

上海太平橋重建項目

上海

作為中國首屈一指的商業及金融中心，上海的經濟規模是中國各城市中的佼 佼者，並正朝著於2020年成為國際金融、經濟、貿易及航運中心的發展目標

快速邁進。截至2009年底，巿內有787家金融機構，並有260家跨國公司在

當地設立地區總部，另有304家海外公司已在上海建立研發中心。為迎接將

於2010年在上海舉行的世界博覽會，上海市政府更於2009年投放達人民幣 978億元以改善市內的基建設施。

上海於2009年的國內生產總值為人民幣1.49萬億元，尤其在吸引海外投資方

面特別成功。在2009年的實質外資直接投資為美元105億元，佔全國外資 

直接投資總額逾12%。由於上海繼續吸引海內外人才流入，因此去年當地的

就業人口及常住人口增長超過32.8萬人，這都為房地產市場帶來需求。

3 創智天地

2 瑞虹新城

1 上海太平橋

長江

黃浦江

浦西

外灘 浦東

1 2

3

市場最新概況及項目簡介

下表為截至2009年12月31日，上海太平橋項目目前的發展狀況，可因應日後規劃而改變：

概約／估計可出租及可供銷售總建築面積

項目 （平方米）辦公樓（平方米）零售 （平方米）住宅

酒店／ 服務式公寓／ 會所 （平方米）

停車場 及其他 公共設施 （平方米）

總建築 面積 （平方米）

本集團 權益 （平方米）

應佔 建築面積 （平方米） 已落成物業：

  新天地 5,000 47,000 – 5,000 12,000 69,000 97.0% 67,000   企業天地 76,000 7,000 – – 16,000 99,000 99.0% 98,000   翠湖天地 – – – 1,000 7,000 8,000 99.0% 8,000   翠湖天地御苑 – – – 9,000 18,000 27,000 99.0% 27,000   翠湖天地嘉苑（1, 2, 9-12座） – – 6,000 1,000 1,000 8,000 99.0% 8,000

小計 81,000 54,000 6,000 16,000 54,000 211,000 208,000

發展中物業：

  翠湖天地御苑（3, 5-8座） – 29,000 7,000 2,000 34,000 72,000 99.0% 71,000   第126號地塊 50,000 24,000 – – 38,000 112,000 99.0% 111,000   第127號地塊 55,000 28,000 – – 43,000 126,000 99.0% 125,000

小計 105,000 81,000 7,000 2,000 115,000 310,000 307,000

日後發展物業：

小計 174,000 118,000 256,000 38,000 44,000 630,000 99.0% 580,000

總數 360,000 253,000 269,000 56,000 213,000 1,151,000 1,095,000

*  本公司於上海太平橋項目中的日後發展物業擁有99.0%權益，惟第116號地段因本公司在2007年7月向一名策略夥伴出售49.0%權益而只擁有50.0%權益。

上海盧灣區

盧灣區位於上海商業中心區，交通網絡發展完善， 區內服務業發展蓬勃，不少跨國公司及金融機構均 落戶於此。盧灣區擁有逾100處古跡及歷史保護 

建築，例如中國共產黨一大會址、周恩來故居及 

孫中山故居等。

1及2：上海新天地的日景及夜景

1

市場最新概況及項目簡介

上海

瑞虹新城項目

地塊位置：瑞虹新城項目位於虹口區，透過地鐵4號線、8號線及10號線與上海 各商業區連接，新建路過江隧道連接虹口區與著名的陸家嘴金融中心區。

總體規劃：該項目以改善城市環境及提升居民的生活質素為目標，重新打造一個 中上階層社區，提供商場、會所，辦公樓及學校等完善設施。

下表為截至2009年12月31日，上海瑞虹新城項目按用途劃分的總建築面積分布 狀況：

11%

74%

8%

7% 辦公樓

總計

（平方米）

85,000 130,000 858,000 91,000

1,164,000

零售 住宅

酒店／服務式公寓／會所／停車場及其他

總建築面積按用途劃分

上海 

下表為截至2009年12月31日，上海瑞虹新城項目目前的發展狀況，可因應日後規劃而改變：

概約／估計可出租及可供銷售總建築面積

項目 （平方米）辦公樓（平方米）零售 （平方米）住宅

酒店／ 服務式公寓／ 會所 （平方米）

停車場 及其他 公共設施 （平方米）

總建築 面積 （平方米）

本集團 權益 （平方米）

應佔 建築面積 （平方米） 已落成物業：

  瑞虹新城第1期 – 5,000 – 3,000 6,000 14,000 75.0% 11,000   瑞虹新城第2期 – 28,00 – 5,000 15,000 48,000 74.3% 36,000

小計 – 33,000 – 8,000 21,000 62,000 47,000

發展中物業：

  瑞虹新城第3期第8號地塊 – 2,000 31,000 1,000 10,000 44,000 74.3% 33,000   瑞虹新城第3期第4號地塊 – 12,000 62,000 2,000 31,000 107,000 74.3% 79,000   瑞虹新城第3期第6號地塊 – – 126,000 4,000 1,000 131,000 74.3% 97,000

小計 – 14,000 219,000 7,000 42,000 282,000 209,000

日後發展物業：

小計 85,000 83,000 639,000 – 13,000 820,000 74.3% 608,000

總數 85,000 130,000 858,000 15,000 76,000 1,164,000 864,000

瑞虹新城第2期

上海虹口區

虹口區位於上海市區，毗鄰北 外灘及四川北路，是上海市知 名的傳統商業區域，該區域正 逐步發展為繁華的現代化零售 及娛樂區。虹口區北外灘則被 規劃發展為上海主要的航運及 物流服務中心，區內有2,000

市場最新概況及項目簡介

46%

10% 13% 31%

辦公樓

總計

（平方米）

246,000 54,000 71,000 166,000

537,000

零售 住宅

酒店／服務式公寓／會所／停車場及其他

上海

創智天地項目

地塊位置：創智天地項目毗鄰上海市區東北部楊浦區主要大專院校。項目除了連 接市中心的上海中環路交通網外，還有超過30條公共交通路線，及地鐵3號線、 8號線及10號線。

總體規劃：該項目是一個配合人們學習、生活、工作及休閒需要的多功能綜合社 區。因此，在上海創智天地項目，我們希望利用周邊成熟的教育及人力資源，  使楊浦區由一個工業及製造業區，轉型為知識及創新中心，並創造一個培育、  科技、教育、文化、研究、創業和商業發展的環境。

下表為截至2009年12月31日，上海創智天地項目按用途劃分的總建築面積分布 狀況：

總建築面積按用途劃分

上海 

下表為截至2009年12月31日，上海創智天地項目目前的發展狀況，可因應日後規劃而改變：

概約／估計可出租及可供銷售總建築面積

項目 （平方米）辦公樓（平方米）零售 （平方米）住宅

酒店／ 服務式公寓／ 會所 （平方米）

停車場 及其他 公共設施 （平方米）

總建築 面積 （平方米）

本集團 權益 （平方米）

應佔 建築面積 （平方米） 已落成物業：

  創智坊R1 9,000 7,000 – – 28,000 44,000 86.8%* 38,000   創智天地廣場第1期 29,000 23,000 – – 24,000 76,000 86.8%* 66,000   創智坊R2（第7-9及8-2號地塊） 22,000 4,000 1,000 – 14,000 41,000 86.8%* 36,000

小計 60,000 34,000 1,000 – 66,000 161,000 140,000

發展中物業：

  創智坊C2（第5-5, 5-7, 5-8號地塊） 41,000 12,000 – – 28,000 81,000 86.8%* 70,000   創智坊R2（第7-7號地塊） 8,000 1,000 22,000 4,000 18,000 53,000 86.8%* 46,000   創智天地廣場第2期 43,000 7,000 – – 31,000 81,000 86.8%* 70,000

小計 92,000 20,000 22,000 4,000 77,000 215,000 186,000

日後發展物業：

小計 94,000 – 48,000 19,000 – 161,000 99.0% 160,000

總數 246,000 54,000 71,000 23,000 143,000 537,000 486,000

*  已達成協議將本公司權益由70.0%增至86.8%，惟須待注資完成後，方可作實。

創智天地廣場

上海楊浦區

楊浦區位於上海市區東北部， 

其中心區域五角場，獲上海市政府 指定為上海市四大城市副中心之 一。楊浦區現正轉型為知識產業及 輔助服務業中心，以配合上海成為 中國服務業中心的總體發展計劃。 楊浦區內共有包括17所大專院校及 22個國家重點實驗室及15個科技

市場最新概況及項目簡介

64%

36%

總計

（平方米）

48,000 27,000

75,000

零售

酒店／服務式公寓／停車場／其他

總建築面積按用途劃分

杭州 

西湖天地項目

杭州

西湖天地項目

地塊位置：西湖天地項目位於風光明媚的杭州西湖風景區南端，是上城區的購物 熱點。

總體規劃：該項目集零售、餐飲及娛樂等多用途於一身。項目分兩期發展，第1 期於2003年4月竣工，在優美的園林中有着精選的餐廳、咖啡館、零售店舖及 娛樂設施。第2期集零售、餐飲及娛樂等發展項目。該項目旨在修復歷史面貌， 將傳統與現代建築融於一體，為遊客帶來與別不同的體驗。

西湖天地

1 西湖天地

西湖

1

杭州西湖

風景區 _北山路

湖 濱

路

西

山

路

南山 路 下表為截至2009年12月31日，杭州西湖天地項目目前的發展狀況，可因應日後規劃而改變：

概約／估計可出租及可供銷售總建築面積

項目 （平方米）辦公樓（平方米）零售 （平方米）住宅

酒店／ 服務式公寓／ 會所 （平方米）

停車場 及其他 公共設施 （平方米）

總建築 面積 （平方米）

本集團 權益 （平方米）

應佔 建築面積 （平方米） 已落成物業：

  西湖天地第1期 – 6,000 – – – 6,000 100% 6,000

小計 – 6,000 – – – 6,000 6,000

發展中物業：

  西湖天地第2期 – 42,000 – – 27,000 69,000 100% 69,000

小計 – 42,000 – – 27,000 69,000 69,000

總數 – 48,000 – – 27,000 75,000 75,000

杭州

杭州為浙江省省會，距上海約180公里，杭州素有 

「人間天堂」的美譽，尤其以天然景致及名勝古蹟聞名。 西湖景色優美，是聞名天下的旅遊景點之一，每年吸引

約超過3,000萬名國內外遊客到訪。杭州的經濟發展受

市場最新概況及項目簡介

酒店／服務式公寓／會所／停車場及其他 住宅

辦公樓 零售

總計

（平方米）

729,000 428,000 1,399,000 927,000

3,483,000

總建築面積按用途劃分

12% 27%

21%

40%

重慶 

天地項目

重慶

重慶天地項目

地塊位置：重慶天地項目位於渝中區、此區乃重慶傳統商業中心區。

總體規劃：該項目為一城市核心改造項目。項目的總體規劃包括人工湖、湖邊涼 亭及湖濱小徑；商業中心則包括甲級辦公樓、展覽及會議設施、豪華酒店、零售 和娛樂設施。傍山而建的住宅群重現重慶傳統的山城特色，讓住戶飽覽人工湖及 嘉陵江美景。該項目將發展成為支持重慶現代化工農業發展的服務中心。

1 重慶天地

渝北

江北

嘉陵江

長江

南岸 渝中

九龍坡

1

重慶天地展示了「吊腳樓」的傳統建築特色

重慶

重慶位於四川省東部長江上游三峽地區，具有戰略地位，為中央政府在 

中國西部唯一的直轄市（中國其餘共三個直轄市為北京、上海及天津）。在

2010年，住房和城鄉建設部在最近編製的《全國城鎮體系規劃》中，將重慶

列為中國全國五大中心城市之一，進一步鞏固了重慶作為中國中西部唯一 

一個擁有此地位的城市。

中國政府繼續作出龐大的基建投資，使重慶成為連接西部與中國其他地區的 樞紐，令重慶得以帶動西部地區的發展。三峽大壩工程於2009年底已大致完

成，使遠洋貨船可進入重慶的長江口岸。預期十條高速公路可於2010年完

成，而連接重慶、成都、武漢、南京及上海的滬渝高速公路則料可於2011年

完成。擬建的七條輕便鐵路線預計可於2015年完成。

重慶的人口達2,860萬，為全球最大的城市之一。連同鄰近五省的人口，重

市場最新概況及項目簡介

1: 住宅項目雍江苑  2: 重慶天地保留了當地建築傳統

1

3: 重慶天地雙喜鐘樓  4: 雍江藝庭園景 5 & 6: 雍江藝庭樣板房

下表為截至2009年12月31日，重慶天地項目目前的發展狀況，可因應日後規劃而改變：

概約／估計可出租及可供銷售總建築面積

項目 （平方米）辦公樓（平方米）零售 （平方米）住宅

酒店／ 服務式公寓／ 會所 （平方米）

停車場 及其他 公共設施 （平方米）

總建築 面積 （平方米）

本集團 權益 （平方米）

應佔 建築面積 （平方米） 已落成物業：

  雍江苑第1期（B1-1/01號地塊） – 1,000 28,000 3,000 22,000 54,000 79.4% 43,000

小計 – 1,000 28,000 3,000 22,000 54,000 43,000

發展中物業：

  雍江苑第2期第1階段（B2-1/01號地塊） – 2,000 47,000 – 14,000 63,000 79.4% 50,000   雍江苑第2期餘下部分（B2-1/01號地塊） – 5,000 159,000 8,000 39,000 211,000 79.4% 168,000   重慶天地（第B3/01號地塊） – 52,000 – – 33,000 85,000 79.4% 67,000   嘉陵帆影第1期（第B11-1/02號地塊） 115,000 13,000 – – 57,000 185,000 59.5% 110,000   第B19/01號地塊 – 6,000 114,000 – 36,000 156,000 79.4% 124,000

小計 115,000 78,000 320,000 8,000 179,000 700,000 519,000

日後發展物業：

小計 614,000 349,000 1,051,000 179,000 536,000 2,729,000 79.4%* 2,067,000

總數 729,000 428,000 1,399,000 190,000 737,000 3,483,000 2,629,000

*  本集團於重慶天地項目的日後發展物業中擁有79.4%權益，惟第B11-1/02號地塊因本公司於2008年8月向一名策略夥伴出售20%實質權益而只擁有59.5%權益。第B11-1/02號地

塊將發展成為超高層辦公樓。

3 4

市場最新概況及項目簡介

16% 14%

23%

47%

酒店／服務式公寓／會所／停車場及其他 住宅

辦公樓 零售

總計

（平方米）

345,000 242,000 689,000 194,000

1,470,000

武漢

武漢天地項目

地塊位置：武漢天地項目位處武漢漢口區市中心，位處長江江畔，面向風景如畫 的江灘公園。2008年12月，市政府正式批准包括武漢天地在內的「江畔商業區」 的重建計劃。江畔商業區將設計成為武漢市的金融及商業中心之一，亦是創意中 心及文化之旅的目的地。

總體規劃：該項目為大型市中心混合重建發展項目，當中包括2個主要地塊。A 地塊主要發展為辦公大樓、零售／餐飲娛樂設施，並有配套住宅物業。B地塊則 主要作住宅用途，附近提供一些零售設施。武漢天地力求在充滿現代氣息、高度 便利的環境中，保留當地的傳統建築，使其成為武漢的新地標。

下表為截至2009年12月31日，武漢天地項目按用途劃分的總建築面積分布  狀況：

總建築面積按用途劃分

火車站 漢口

長江

金融街

商業中心

江灘

漢江

漢陽

武昌 內環線

1

1 武漢天地

武漢天地美食街

武漢

武漢為湖北省省會，座落長江及漢江的交匯處。全國各主要城市均位於武

漢方圓800公里範圍內。根據中央政府最新批準的城市規劃，武漢被定位

為華中地區的中心城市，是主要的商業及製造業中心，尤其是汽車、鋼 鐵，以及近年的高科技業。市內的東湖高科技園區是繼北京中關村後，第 二個國家創意科技園區。

為配合發展華中地區的國家政策，中央政府於2007年12月批准武漢城市

圈作為建立「節省資源和環保社區」的試點，並以上海浦東、天津新區、 成都及重慶的模式作為藍本。根據國家高速鐵路規劃，武漢將成為京廣 （北京至廣州）及滬蓉（上海至成都）高速鐵路的中轉樞紐。這條鐵路網絡完

成後，將使武漢與上海、廣州、北京及成都間的車程縮短至4小時之內。

市場最新概況及項目簡介

1: 武漢天地商業區  2: 武漢天地夜景

下表為截至2009年12月31日，武漢天地項目目前的發展狀況，可因應日後規劃而改變：

概約／估計可出租及可供銷售總建築面積

項目 （平方米）辦公樓 （平方米）零售 （平方米）住宅

酒店／ 服務式公寓／ 會所 （平方米）

停車場 及其他 公共設施 （平方米）

總建築 面積 （平方米）

本集團 權益 （平方米）

應佔 建築面積 （平方米） 已落成物業：

  武漢天地（第A4-1，A4-2及A4-3號地塊） – 46,000 – – 25,000 71,000 75.0% 53,000   雍江苑（第A7及A9號地塊） – – 2,000 – – 2,000 75.0% 2,000

小計 – 46,000 2,000 – 25,000 73,000 55,000

發展中物業：

 （第A10號地段） – – 26,000 – 15,000 41,000 75.0% 31,000  （第A6號地段） – 2,000 30,000 – 16,000 48,000 75.0% 36,000  （第A8號地段） – – 29,000 3,000 13,000 45,000 75.0% 34,000  （第A5號地段） 57,000 2,000 – – – 59,000 75.0% 44,000  （第A11及A12號地段） – – 50,000 4,000 18,000 72,000 75.0% 54,000  （第A1／A2／A3號地段） 253,000 100,000 – 50,000 – 403,000 75.0% 302,000  （第A4-4號地段） – – – 9,000 5,000 14,000 75.0% 11,000  （第B9號地段） – – 72,000 – – 72,000 75.0% 54,000  （第B11號地段） – – 54,000 – – 54,000 75.0% 41,000

小計 310,000 104,000 261,000 66,000 67,000 808,000 607,000

日後發展物業：

小計 35,000 92,000 426,000 – 36,000 589,000 75.0% 442,000

總數 345,000 242,000 689,000 66,000 128,000 1,470,000 1,104,000

市場最新概況及項目簡介

（平方米）

1,704,000 662,000 1,059,000 92,000

酒店／服務式公寓／會所／停車場及其他 住宅

辦公樓 零售

3,517,000

總計 3%

19% 48%

30%

總建築面積按用途劃分

大連天地

大連

大連天地

地塊位置：大連天地毗連大連市西部的大連軟件園第1期。

總體規劃：該項目為大型綜合發展項目，包括軟件園辦公樓、住宅、商業、教育 設施、酒店，以及一個類似上海新天地項目之區域。該項目為大連軟件園的第2 期，旨在推動大連新興信息科技外包及業務流程外包業的發展。

位於大連天地的IT天地 3 4 2 5 6 1

1 河口灣區

2 山谷區

3 黃泥川北區

4 黃泥川南區

5 南海頭區

6 度假酒店區 下表為截至2009年12月31日，大連天地目前的發展狀況，可因應日後規劃而改變：

概約／估計可出租及可供銷售總建築面積

項目 （平方米）辦公樓 （平方米）零售 （平方米）住宅

酒店／ 服務式公寓／ 會所 （平方米）

停車場 及其他 公共設施 （平方米）

總建築 面積 （平方米）

本集團 權益 （平方米）

應佔 建築面積 （平方米） 發展中物業：

  黃泥川北區

    第D22號地塊 ─ 軟件辦公大樓 42,000 – – – 14,000 56,000 48.0% 27,000     第D1/E2/E06號地塊 52,000 – 107,000 3,000 – 162,000 48.0% 77,000     第C地塊 ─ B02 112,000 – – – – 112,000 48.0% 54,000     第C地塊 ─ C10 40,000 – – – – 40,000 48.0% 19,000     第C地塊 ─ D10 – 19,000 – 33,000 – 52,000 48.0% 25,000

小計 246,000 19,000 107,000 36,000 14,000 422,000 202,000

日後發展物業：

小計 1,458,000 643,000 952,000 42,000 – 3,095,000 48.0% 1,486,000

總數 1,704,000 662,000 1,059,000 78,000 14,000 3,517,000 1,688,000

*  大連天地有總建築面積352萬平方米的土地儲備。於2009年12月31日，已購入總建築面積的293萬平方米的地塊。餘下總建築面總約59萬平方米，將於適當時候以公開招標拍賣

方式進行收購。

大連

大連位於東北遼寧省遼東半島的南端，是北京、天津及 環渤海經濟區的門戶。大連是華北的重要通訊樞紐，也 是東北亞的重要運輸中心。

市場最新概況及項目簡介

酒店／服務式公寓／會所／停車場及其他 住宅

辦公樓 零售

總計

（平方米）

450,000 282,000 691,000 216,000

1,639,000

總建築面積按用途劃分

17% 13%

28%

42%

佛山 

嶺南天地項目

佛山

佛山嶺南天地項目

地塊位置：佛山嶺南天地項目位於佛山市禪城區的老城中心，坐落佛山傳統的城 市核心及公共運輸樞紐，佔有優越地利。廣州佛山地鐵兩個車站將分別設於項目 範圍內。

總體規劃：該項目為一大型城市核心重建發展項目。項目總體規劃包括辦公樓、 零售商舖、酒店、文化設施及住宅的綜合社區，與上海太平橋相似。作為佛山文 化遺產的代表，祖廟是一座保存完好的900年道觀，與同樣廣為人知的古跡東華 里均坐落佛山天地項目內。佛山政府計劃將項目所在地區變成主要匯聚商業、  文化及旅遊活動的商業區。

1: 佛山嶺南天地商業區  2: 佛山嶺南天地4號地塊的住宅區

1

佛山大道

汾江路

人民路

袓廟道

佛山老城

東華路

一號線 袓廟

衛國路

1 佛山嶺南天地 下表為截至2009年12月31日，佛山嶺南天地項目目前的發展狀況，可因應日後規劃而改變：

概約／估計可出租及可供銷售總建築面積

項目

辦公樓 （平方米）

零售 （平方米）

住宅 （平方米）

酒店／ 服務式公寓／ 會所 （平方米）

停車場 及其他 公共設施 （平方米）

總建築 面積 （平方米）

本集團 權益 （平方米）

應佔 建築面積 （平方米） 發展中物業：

  第4號地塊 – – 40,000 – 17,000 57,000 100% 57,000   第14號地塊 – – 15,000 – 12,000 27,000 100% 27,000   嶺南天地第1期（第1-1號地塊） – 17,000 – 7,000 5,000 29,000 100% 29,000   嶺南天地第2期（第1-2號地塊） – 44,000 – – – 44,000 100% 44,000   第D和G號地塊 – 25,000 – 28,000 25,000 78,000 100% 78,000   第5號地塊 – – 50,000 – 1,000 51,000 100% 51,000   第15號地塊 – – 18,000 – – 18,000 100% 18,000   第E1號地塊 – 48,000 – – – 48,000 100% 48,000   第E2號地塊 – 5,000 22,000 – 3,000 30,000 100% 30,000   第EOS號地塊 – 6,000 – – – 6,000 100% 6,000

小計 – 145,000 145,000 35,000 63,000 388,000 388,000

日後發展物業︰

小計 450,000 137,000 546,000 80,000 38,000 1,251,000 100% 1,251,000

總數 450,000 282,000 691,000 115,000 101,000 1,639,000 1,639,000

佛山

佛山為珠江三角洲一個繁榮的城市，經濟動力蓬勃，而且歷史及文化資源 豐富。佛山坐落珠江三角洲經濟區內，位於廣州市中心西南28公里，是珠

三角繼廣州和深圳後的第三大經濟體系。

佛山擁有強大的製造業基地，當地多個工業均佔全國龍頭位置，包括 

陶瓷、家電、電子產品、鋁及不銹鋼等。佛山亦已制訂廣泛的運輸基建 

計劃，將大大提升當地與廣州的交通聯繫，讓佛山得以發揮與廣州 

這個大城市同等重要的經濟功能。廣州佛山地鐵現正在施工中，預計於

2010年10月啓用，將使前往廣州的車程縮短至15至20分鐘。港穗市際快

速列車亦預計於2014年竣工，使香港和佛山的交通聯繫暢順無阻， 

集團所訂立的三年發展計劃是對全球動盪的營商環境的

直接回應，旨在創造價值及現金流之間取得平衡。我們透過

加快建築落成量，繼續領先市場，同時儲備足夠現金流，

配合項目加速開發。

提升競爭力

業務回顧

內地房地產市場於

2009

年第二季回升，並在

下半年持續造好。集團的物業銷售於

2009

年

上升

3.2

倍至人民幣

60.78

億元。

截至2009年12月31日止年度，本集團的營業額大幅上升至人民幣67.58億元， 較2008年同期上升2.3倍（2008年（經重列）：人民幣20.66億元）。其中物業銷售 佔營業額約90%，其餘則包括租金及其他相關收入。

受到中央政府於2008年年底推出刺激經濟的財政及貨幣政策措施帶動，國內房 地產市場於2009年第二季回升，並於下半年持續造好。集團的物業銷售於2009 年上升3.2倍至人民幣60.78億元（2008年（經重列）：人民幣14.49億元），2009 年交付的總建築面積上升1.5倍至194,300平方米（2008年：76,600平方米）。平 均售價增長81%至每平方米人民幣32,600元（2008年（經重列）：每平方米人民 幣18,000元），這是由於上海太平橋項目的房價和銷量齊升所致。

投資物業組合帶來的租金及其他相關收入於2009年亦上升8%至人民幣6.43億 元（2008年：人民幣5.93億元）。集團於2009年共建成48,000平方米（2008年： 9,000平方米）的投資物業後，令集團投資物業組合總樓面面積為310,000平  方米。

隨著物業銷售和租金收入強勁增長，本公司於2009年的股東應佔溢利增加49% 至人民幣26.73億元（2008年（經重列）：人民幣17.98億元）。

物業銷售

已確認銷售

上海太平橋重建項目

於以往之年度，收入及溢利乃由有關政府機關發出相關竣 工證明文件後或於銷售協議生效後（以較後者為準）確認。 國際財務報告詮釋委員會詮釋第15號發布後，物業銷售的 收入是根據銷售協議向買方交付物業後方予確認。

於2009年物業銷售收入增加3.2倍至人民幣60.78億元 （2008年（經重列）：人民幣14.49億元）。下表呈列2008年

及2009年的已確認銷售情況：

2009年 2008年（經重列）

項目名稱

銷售收入 人民幣 百萬元

已售建築面積

平方米

平均售價 人民幣／

平方米

銷售收入 人民幣 百萬元

已售建築面積

平方米

平均售價 人民幣／

平方米 本集團權益

上海太平橋 4,706 65,600 75,600 228 4,100 58,500 99.0%

上海創智天地 450 24,300 19,500 612 31,100 20,700 86.8%1

武漢天地 514 37,500 14,400 376 29,500 13,400 75.0%

重慶天地 345 66,900 6,7002 _{97 11,900 10,600}2 _79.4%

小計 6,015 194,300 32,600 1,313 76,600 18,000

停車場及其他 63 – 136 –

總計 6,078 194,300 1,449 76,600

1   已達成協議將權益由70.0%增至86.8%，惟須待完成注資後，方可作實。

上海新天地

已訂約銷售

已訂約的物業銷售於2009年增加110%至人民幣61.61億元（2008年：人民幣29.39億元）。已售總建築面積於2009年增加 2.1倍至266,900平方米（2008年：85,100平方米）。下表呈列2008及2009年各項目的物業銷量。 

2009年 2008年

項目名稱

已訂約銷售 人民幣 百萬元

已售總建築面積

平方米

平均售價 人民幣／

平方米

已訂約銷售 人民幣 百萬元

已售總建築面積

平方米

平均售價 人民幣／

平方米 本集團權益

上海太平橋 2,965 44,300 70,500 1,960 24,200 85,300 99.0%

上海瑞虹新城 814 30,900 27,700 – – – 74.3%

上海創智天地 1,015 46,700 22,900 345 18,000 20,200 86.8%1

武漢天地 857 63,300 14,300 403 29,100 14,600 75.0%

重慶天地 444 81,700 7,1002 _{108 13,600 10,300}2 _79.4%

小計 6,095 266,900 24,000 2,816 84,900 34,900

停車場及其他 66 – 123 200

總計 6,161 266,900 2,939 85,100

1  已達成協議將權益由70.0%增至86.8%，惟須待完成注資後，方可作實。

2  根據重慶房地產市場的常規，重慶天地之平均售價乃按淨建築面積呈列。

若干2009年銷售單位平均售價較2008年為低，此乃由於物業組合變動所致。2009年推出的物業中，當中部分單位的朝向 和層高高低設計均遜於2008年售出的單位。

1: 位於上海的企業天地  

2: 位於上海的翠湖天地御苑

2 1

上海打造成國際金融中心

的遠大理想，引發無限

商機，亦刺激對優質物業

的殷切需求。我們的

太平橋項目及瑞虹新城

正能配合這些需求。

許誠新

項目總監 — 上海太平橋， 瑞虹新城及杭州西湖天地

以下部分是各項目的銷售行情及售價分析。上海之物業銷售持續强勁而武漢天地 和重慶天地均步入收成期。武漢和重慶項目的發展進程展現了我們的「新天地」 模式已成功地複製到其他城市。

上海太平橋

於5月及6月推出的翠湖天地嘉苑第11座及12座住宅單位深受市場歡迎，平均售 價由每平方米人民幣56,400元上升20%至每平方米人民幣67,800元。集團承接 上兩次推出時的暢旺銷情，於8月推出翠湖天地嘉苑第9座，錄得每平方米人民 幣71,300元的理想平均售價。集團於2009年共售出292個單位，總建築面積達 44,300平方米，錄得每平方米人民幣70,500元的平均售價。已訂約銷售達人民 幣29.65億元。

上海瑞虹新城

瑞虹新城第3期（第8號地塊）於2009年7月推出，深受市場歡迎，共售出244個 單位或30,900平方米總建築面積，平均售價為每平方米人民幣27,700元，較之 前於2007年推出的第2期上升67%。

上海創智天地

武漢天地

武漢天地御江苑的住宅銷情持續暢旺。項目第2期（第A10 和A8號地塊）於2009年推出預售。於2009年售出459個單 位或63,300平方米總建築面積，平均售價為每平方米人民 幣14,300元。御江苑的售價持續是城中最高之一。

2010年第一季，推售第二期（第A6號地塊）180個住宅單 位，平均售價達每平方米人民幣16,400元。較2009年的平 均售價上升15%。

重慶天地

重慶房地產市場於2009年上半年初放緩。2009年售出重慶 天地雍江苑第1期（第B1-01號地塊）朝向公路、景觀較差的 81,700平方米總建築面積的單位，平均售價為每平方米人 民幣7,100*元。

在內地政府推行刺激經濟措施的帶動下，重慶房地產市場 於2009年下半年回升。集團於2010年一季度售出雍江苑 第1期（第B1-01號地塊）最後一批河景景觀單位共1,500平 方米，平均售價為每平方米人民幣14,400*元。此外，集團 推出的第2期（第B2-01號地塊）雍江艺庭朝向公路景觀的首 批單位，已售22,900平方米，平均售價為每平方米人民幣 10,000*元。

*  根據重慶房地產市場的常規，重慶天地之平均售價乃按淨建築面積呈列。

我們在上海開創獨特的「新天地」開發模式，包括甲級辦公 樓、高級餐飲場所、商場及高級住宅項目，同時保存本地 歷史傳統與環境特色，在市中心建立一個匯集「生活、工 作、休閒」的可持續發展社區。自2004年起，集團將這個 策略拓展至內地其他高增長城市發揚光大。

2004年，集團在重慶購入一幅市中心用地─「重慶天地」， 總建築面積為350萬平方米。2005年，集團在武漢購入 另一幅市中心用地。「武漢天地」總建築面積為150萬平方 米。在2007年，集團在佛山市中心購入「佛山嶺南天地」， 總建築面積為150萬平方米。 

重慶天地和武漢天地自2007年起，開始為集團帶來現金流 量和溢利。2009年，上述兩個項目的已訂約銷售由2008年 的人民幣5.11億元增長155%至2009年的人民幣13.01億

元，而總建築面積亦由2008年的42,700平方米大幅上升 240%至2009年的145,000平方米。佛山嶺南天地第1期正 在興建當中，並將於2010年推出。展望未來，上述項目料 會在集團中期的業務營運及盈利來源中佔有更重要的  位置。

結轉至

2010

年及

2011

年的已鎖定銷售

於2009年已訂約銷售並將於2010年及2011年移交予用戶 的銷售單位金額為人民幣26.50億元。

於

2010

年可供銷售的物業

集團正計劃於2010年推出七個總建築面積合共426,200平 方米的項目作銷售及預售，其中10%將來自三個上海項 目，90%來自另外四個城市分別為武漢、重慶、佛山及大 連。下表呈列2010年可供銷售的物業：

項目

2010年可供銷售及

預售的物業 總建築面積（平方米）

本集團 權益

上海太平橋 10,500 99.0%

上海瑞虹新城 30,800 74.3%

上海創智天地 300 86.8%*

武漢天地 38,500 75.0%

重慶天地 170,400 79.4%

佛山嶺南天地 68,700 100.0%

大連天地 107,000 48.0%

總計 426,200

*  已達成協議將權益由70.0%增至86.8%，惟須待完成注資後，方可作實。

請注意上述項目未來的實際銷售及預售可能受制於多項因 素，包括施工進度、市場環境、政府政策變動等。

物業投資

拓展投資物業仍然是集團長遠業務策略的重要一環，從而 為整體的項目發展創優增值。此外，投資項目帶來經常性 及不斷增長的租金收入來源，長遠可减低房地產市場波動 對集團所帶來的風險。來自投資物業的租金及其他相關收 入於2009年上升8%至人民幣6.43億元。於2009年12月 31日，集團投資物業組合為310,000平方米，其中約42% 為辦公樓及56%為零售面積。在上海落成的257,000平方 米的建築樓面佔已落成投資物業組合的83%。

下表呈列已落成投資物業組合及出租率：

可供出租總建築面積（平方米） 出租率

項目 辦公樓 零售 服務式公寓 總計

2010年 3月31日

2009年 12月31日

2008年 12月31日

本集團 權益 上海太平橋

  上海新天地 5,000 47,000 5,000 57,000 98% 100% 99% 97.0%   上海企業天地 76,000 7,000 – 83,000 99% 96% 99% 99.0% 上海瑞虹新城

  第1期綜合商業 – 5,000 – 5,000 100% 100% 55% 75.0%   第2期綜合商業 – 28.000 – 28,000 99% 100% 99% 74.3% 上海創智坊

 （R1：第6-5，6-6，8-3及  8-5號地塊；及R2：第7-9及 

8-2號地塊） 21,000 11,000 – 32,000 42% 37% 59% 86.8%* 上海創智天地廣場

  第1期 29,000 23,000 – 52,000 82% 83% 82% 86.8%* 杭州西湖天地

  第1期 – 6,000 – 6,000 100% 100% 100% 100.0% 武漢天地，商業

  第A4-1號地塊 – 16,000 – 16,000 94% 92% 89% 75.0%   第A4-2及A4-3號地塊 – 30,000 – 30,000 75% 60% N/A 75.0% 重慶天地雍江苑

  第1期（第B1-1/01號地塊） – 1,000 – 1,000 100% 16% N/A 79.4% 可供出租總建築面積

於2009年12月31日 131,000 174,000 5,000 310,000

於2008年12月31日 118,000 139,000 5,000 262,000

*  已達成協議將權益由70.0%增至86.8%，惟須待注資完成後，方可作實。

上海新天地及上海企業天地於2009年持續為本集團租金  收入的主要來源，共佔本集團租金收入總額的82%。這兩 個項目已接近全部租出，租金水平較2008年平均上升5%。

上海瑞虹新城第1期綜合商業項目於2009年中完成大型  翻新工程後，出租率由去年的55%上升至100%。第2期  綜合商業項目保持百分百出租率。

上海創智天地第1期的出租率由2008年的82%上升至  2009年的83%。另一方面，上海創智坊R2的零售及辦公樓 部分新近落成，總計17,000平方米，因而攤薄了上海  創智坊R1和R2的總出租率。然而，待經過創智天地項目的 地鐵10號線於2010年4月開通後，預計其出租率會有所  改善。

杭州西湖天地第1期保持全部租出，帶來穩定的收入來源。

武漢天地商業部分第1期（第A4-1號地塊）的出租率為 92%，而新落成的第2及第3期（第A4-2和A4-3號地塊）  合計可供出租總建築面積為30,000平方米，截至2009年  12月31日的出租率為60%。第2及第3期的出租率於  2010年3月31日更進一步提升至75%。

重慶天地商業部分第1期（第B3-01號地塊）已於2010年1月 31日試營業，共有9家高級餐飲場所。52,000平方米的  商業總建築面積預期將於2010年交付使用。

隨著經營環境改善，更多新公司成立

及跨國企業進駐，加上國際合作資金

湧入，創智天地已成為培育上海推動

創新科技和企業精神的平台。

陳永明

項目總監 — 上海創智天地 及大連天地

創智天地營造合適的環境，推動創業及科技發展

位於上海的創智天地廣場

優質投資物業組合

根據一家獨立物業估值行編製的估值報告，於2009年12月 31日，集團已落成竣工投資物業組合的市值為人民幣93.84 億元。上海的物業組合佔其中94%。計入武漢和重慶於 2009年新落成的可供出租總建築面積，集團整個物業組合 的市值增加了11%。

建立策略夥伴關係

本集團繼續以締結夥伴策略關係，作為開創項目協同效應 的重要長遠業務策略之一。2009年7月，集團與Redevco

「領德高」簽署合作協議。領德高是歐洲著名的零售物業營 運商，其管理的資產總值達72億歐元。該合作協議包括在 武漢天地興建及經營總建築面積達100,000平方米的商業  群組。 

1: 重慶天地雍江苑深受市場歡迎  2: 重慶天地將成為重慶地標

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