第１ 田及び畑の評価方法
【評価基準】
一 田及び畑の評価
田及び畑（第２節の２に定めるものを除く。）の評価は、各筆の田及び畑につ いて評点数を付設し、当該評点数を評点一点当たりの価額に乗じて各筆の田及び 畑の価額を求める方法によるものとする。ただし、農地法（昭和27年法律第229 号）第４条第１項及び第５条第１項の規定により、田及び畑以外のもの（以下こ の節において「宅地等」という。）への転用に係る許可を受けた田及び畑並びに その他の田及び畑で宅地等に転用することが確実と認められるものについては、
沿接する道路の状況、公共施設等の接近の状況その他宅地等としての利用上の便 等からみて、転用後における当該田及び畑とその状況が類似する土地の価額を基 準として求めた価額から当該田及び畑を宅地等に転用する場合において通常必 要と認められる造成費に相当する額を控除した価額によつてその価額を求める 方法によるものとする。
（第１章第２節）
田及び畑(第３節に定めるものを除く。)の評価は、各筆の田及び畑について 評点数を付設し、当該評点数を評点一点当たりの価額に乗じて各筆の田及び畑 の価額を求める。
なお、全く耕作がされず長期にわたって放置され、雑草等が生育し容易に農 地に復元し得ない状況にある土地は、一時休耕と認められる場合を除き、地目 認定の現況主義にしたがって雑種地として評価することになる場合がある。
春日井市の農地評価については、評価基準に準じて農地を「一般農地」「生 産緑地農地」「市街化区域農地」「勧告遊休農地」の４つに分類し、それぞれ定 められた方法により適正な評価を行うものとする。
田・畑の評価のしくみ
比 準 割 合
田 畑
日 照 の 状 況 日 照 の 状 況 田 面 の 乾 湿 農 地 の 傾 斜 面 積 保 水 ・ 排 水 の 良 否 耕 う ん の 難 易 面 積
災 害
耕 う ん の 難 易
災 害
状 況 類 似 地 区 の 区 分
標 準 田 ・ 畑 の 選 定
標 準 田 ・ 畑 の 評 点 数 の 付 設
基 準 田 ・ 畑 の 選 定
評 価 額 の 算 出 標準田・畑の適正
な 時 価 の 評 定
比 準 田 ・ 畑 の 評 点 数 の 付 設
＊勧告遊休農地の評価額 ＝ 一般農地の評価額÷
限界収益修正率(0.55)
第２ 田及び畑の評点数の付設
【評価基準】
二 評点数の付設
１ 評点数の付設の順序
各筆の田及び畑の評点数は、次によつて付設するものとする。
(1)田又は畑の別に状況類似地区を区分するものとする。
(2)状況類似地区ごとに標準田又は標準畑を選定するものとする。
(3)標準田又は標準畑について、売買実例価額から評定する適正な時価に 基づいて評点数を付設するものとする。
(4)標準田又は標準畑の評点数に比準して、状況類似地区内の各筆の田又 は畑の評点数を付設するものとする。
（第１章第２節）
一般農地とは、農地のうち市街化区域農地と宅地等介在農地を除いたものをい う。
各筆の田及び畑について評点数を付設し、当該評点数を評点一点あたりの価額 に乗じて求める。
１ 状況類似地区の区分及び標準田・畑の選定
【評価基準】
２ 状況類似地区の区分
状況類似地区は、地勢、土性、水利等の状況を総合的に考慮し、おおむね その状況が類似していると認められる田又は畑の所在する地区ごとに区分 するものとする。この場合において、状況類似地区は、小字の区域ごとに認 定するものとし、相互に当該状況が類似していると認められる小字の区域 は、これらを合わせ、小字の区域内において当該状況が著しく異なると認め られるときは、当該状況が異なる地域ごとに区分するものとする。
３ 標準田又は標準畑の選定
標準田又は標準畑は、状況類似地区ごとに、日照、かんがい、排水、面積、
形状等の状況からみて比較的多数所在する田又は畑のうちから、一の田又は 畑を選定するものとする。
（第１章第２節二）
（１）状況類似地区の区分 ア 意義及び目的
状況類似地区の区分は、農地の生産力に作用する要素を考慮し、おおむ ねその状況が類似していると認められる田又は畑の所在する地域ごとに 区分することである。
状況類似地区内の田及び畑の評点数は、同地区内の標準的な田又は畑に 付設された評点数から比準し求める。
イ 状況類似地区の区分基準
状況類似地区の区分は、田又は畑ごとにおおむね小字又はこれに準ずる 区域を次の諸点に留意し、その実情に応じて区分する。
(ｱ)同一区域内において、地勢・水利等の自然条件が著しく相違しない ものであること。
(ｲ)飛地的な小群のものは、自然条件等が隣接の地区と同じようであれ ば隣接の地区に含めても差し支えないものであること。
(ｳ)状況類似地区を区分する場合には、農業委員会、農業協同組合その 他の土地精通者等の意見を聴取し、参考とする。
ウ 具体的な状況類似地区の区分方法
前年度の状況類似地区を基とし、基準年度との間にその状況が相当に変 化し、前年度の状況類似地区区分によることが不適当と認められるものに ついては、その区分を変更する。
（２）標準田・畑(基準田・畑を含む。以下、同様とする。)の選定 ア 意義及び目的
標準田・畑は、各状況類似地区相互間の均衡を図ると同時に、状況類似 地区内の田及び畑の評価の均衡を保持するために、状況類似地区ごとに選 定する。
イ 標準田・畑の選定基準
状況類似地区内において、次の条件を具備する田及び畑を１箇所ずつ選 定する。
なお、市街化区域内の農地のうち、市街化区域農地以外の農地として取 り扱う農地(地方税法施行令附則第14条第１項に定める農地)にあっては、
原則として、当該地域ごとに一つの標準田・畑を選定する。
(ｱ)当該地区において、日照、通風、かんがい、排水等の自然条件が標 準的なもの
(ｲ)当該地区において、通作距離、集荷地までの距離等が標準的なもの (ｳ)当該地区において、面積、形状等の耕作上の条件が標準的なもの ウ 具体的な標準田・畑の選定方法
前年度標準田・畑を基礎とし、次の事由に該当し変更を必要とするもの は選定替えを行う。
(ｱ)標準田・畑に利用状況の変更があった場合 (ｲ)状況類似地区区分に変更があった場合
(ｳ)その他の事由により、標準田・畑として不適当となった場合
２ 土地売買実例価額調査
（１）売買田・畑の把握
土地登記済通知書等により売買田・畑を把握する。また、所有権移転は なされていないが現在売り出されているもの等がある場合は、これらにつ いても収集するよう努めるものとする。
（２）関係売買田・畑の選定
ア 標準田・畑になるべく近い位置にあって、状況が類似する地域に所在 するものの中から、１件以上の売買田・畑(以下「関係売買田・畑」とい う。)を選定する。
イ 売買の時期ができるだけ調査基準日に近いものを選定する。
ウ 売買の内容に、不正常と考えられる条件ができるだけ少ないものを選 定する。
（３）関係売買田・畑の調査
ア 関係売買田・畑の調査は、原則として売買の当事者(売主及び買主)か らの聞き取り調査によって行う。
売主と買主から聴取した売買内容が相違している場合、又は聴取した売 買内容が真実でないと認められる場合においては、売買の仲介人、近隣者 からも聴取することにより売買内容を的確に把握する。
イ 売買の当事者等が他市町村に居住する等により、聞き取り調査をする ことができない場合にあっては、照会文書によって調査を行う。
（４）土地売買実例価額調査
関係売買田・畑について、次の事項を調査する。
ア 所在地、地目、地積、売買登記年月日、売主住所・氏名、買主住所・
氏名
イ 売買内容(調査対象者、土地の状況、売買実例価額、土地の取引実情、
売買理由、売買人の関係、仲介人の関係、権利関係等) ウ 売買田・畑及びその地域の状況
エ 世評価格等
（５）関係売買田・畑の正常売買価格の評定
売買実例価額について、その内容を検討し、正常と認められない条件が ある場合においては、これを修正し、関係売買田・畑の正常売買価格(正 常な条件のもとにおいて成立する売買価格をいう。)を評定する。
なお、正常売買価格の評定に当たっては、次の点に留意する。
ア 地上権、賃借権等の権利が設定されているものにあっては、これらの 権利が設定されていないものとして評定する。
イ 買急ぎにより売買実例価額が割高となっていると認められるときは、
買急ぎをしない場合において成立する売買価格によって評定する。
ウ 将来における期待価格が含まれている場合においては、これらを含め ないで評定する。
エ 知人間、親戚間の特殊な関係にある者で売買された売買実例について は、これらの特殊な関係になかった場合において成立する売買価格によ って評定する。
オ 隣接地の買い足し等によって、その売買実例価額が割高となっている と認められる売買実例については、買い足し等でない場合において成立 する売買価格によって評定する。
カ いわゆる離作料と呼ばれる補償的なものが、売買実例価額に含まれて いるときは、これを含めないものとして評定する。
キ 仲介人の売買手数料、登記に要する経費等が売買実例価額に含まれて いるときは、これを含めないものとして評定する。
ク 売買代金の割賦払等による金利相当分が売買実例価額に含まれている ときは、これを含めないものとして評定する。
３ 土地精通者意見の聴取
標準田・畑の適正な時価の評定に当たっての参考資料として、標準田・畑に 係る土地精通者の意見価格及び評価上必要な地域の正常な市場取引価格の考 え方を聴取するよう努めるものとする。
土地精通者は、農業委員、農業協同組合等農業団体の委員、精農家、不動産 鑑定士、宅建協会役員等の土地の価格事情に精通し、かつ、公正な評定価格の 聴取が期待できるものとする。