ル リ ン に お け る 強 制
競 売 の状 況 か ら
︑ つぎ のよ う に 述 べ て いる
︒
﹁の ち に登 記 さ れ た第 三 抵当 権 者 又 は 第 四抵 当 権 者 が 土 地 を 競 落 す る こと は 例 外 で あ る こと そ︒ し て
︑ 抵 当 権 者 で な い第 三 者 が 競 落 す る大 方 の場 合
︑ 第 一抵 当 権 の み が償 却 さ れ る︒
⁝
⁝ 第 一抵 当 権 のみ な ら ず 第︑ 二抵 当 権 を も 償 却 す る第 三 者 は
︑ いず れ も
︑ 大 き な 費 用 を 負 担 し 支︑ 出 し な け れば な らな い︒ そ し て 彼︑ とに てっ は
︑
⁝
⁝債 務 と 負 担 が 建 物 の価 値 を 超 え て膨 ら ん で いる
︒ 第 三 抵 当 権 者 す︑ な わ ち そ の債 権 担 保 と し て土 地 登記 簿 おに いて 最 後 の順 位 であ る建 築 請 負 人 は
︑ 不動 産 の取 得 を 断 念 し な け れ ば な ら な
﹂い
︒ ４ ６︵
︶ ロロ ヽ口 ｐ Ｐ Ｐ ｔＯ
︐ Ｈ８ Ｐ が 紹介 す る ベル リ ン に関 す る ア ン ケ ー ト に よれ ば 強︑ 制 管 理 の八
〇
％ か ら 九
〇
％ に お い て
︑ し か も 強 制 競 売 に 至 る 強 制 管 理 おに いて 殆は ど す べ て おに いて 物︑ 的債 権 者 の差 押え ま でに 賃 貸 料 が 第 二者 のた め に譲 渡 さ れ る か差 し 押 さ え ら れ て いる
︒ ま た 強︑ 制 管 理 人 の報 告 と し て︑ 建 物 所有 者自 身 又 は これ に代 わ てっ 債 権 者 が
︑ 頃合 いを 見計 ら てっ す︑ な わ ち 物 的 債 権 者 が 利 息 の延 滞 の ゆえ に行 動 に でる ま え に 建︑ 物 の賃 貸 料 を 法 律 従に てっ 処 分 す る こと が慣 行 ８
●ｏＦ であ る︒
し か も
︑ 譲 渡 が 仮 装 さ れ ても
︑ そ の証 明 は 物 的 債 権 者 に と てっ 困 難 であ る と︑
︒ ４ ７︵
︶国 Φ口 ｏ日 Ｆ口 ｂ ｂ
︐ ８
・需 よに れば ︑ 一九 一三 年 当 時 都︑ 市 の抵 権当 危 機 を 改 善 す るた め に数 多 く 改 革 提 案 が な さ れ た が
︑ こ れ 一 一五 賃 貸 料 債 権 を め ぐ る ド イ ツ土 地 担 保 法 の変 遷
法 政 研究 五巻 三
・四 号 含 一〇
〇 一年
︶ 一 一六 ら改 革 案 に は
︑ ま﹁ さ 相に 対 立 す る流 れ
﹂ が あ り ︑ 一方 は 資﹁ 本 流 動 性 を 高 め よう と す るも の 他︑ 方 は 資 本 流 動 化 を 阻 止 す る も の﹂ があ たっ 第︒ 二抵 当権 利の 益 を 図 るた め の民 法 改 正 は 前︑ 者 属に す る改 革 案 の 一つ であ ると うい
︒
︵４ ８
︶一回Ｏｏ●いｏ■
・ くご
﹃ Ｆ 口ヽ﹈Ｃ口Φ口●ＯｏＮ
・ Ｈ︶﹄弓
・ ＵＯ
・ ︼
・ い０日ヽ
・ ∽
・ ﹃Ｏ卜
︒︲ ﹃００
︵４ ９
︶ＰＰＯＺ﹃
・ ざ
・︐︐︵
５ ０
︶これに関し重要なことは︑強制競売の差押決定が債権者の申立てにより賃借人に送達され︑また︑強制管理の手続きにおいては︑申 立債権者又は財産管理人の申立てにより︑賃借人に対し支払禁上が発せられる︒
︵５．︶くＯ●リトロｏげ︐ ●ｏＦ∪おく
Φ Ｌ●中
︐︐ り げΦｏＯ﹃●●陣ＦげＬ﹁
ｏ Ｆ暉●すヽソ需
・ｏヾりΦ口い●亀■ＨｏＨＰ∽あ蛍Ｆ
︵５ ２
︶賃貸料の支払い方法によっては賃借人に生じる﹁不公正﹂を防ぐためである︵口Ｌごｐｑ・ＰＰ９・ｐ田Ｈ魂し︒
︵５ ３
︶口げｐ暉ｏＪ︐
︒ ＰＯ∽ドあ∞
︵５ ４
︶Ｚ暉いげｐ●日・ｐ・︐
・ 〇
∽■０ド
︵５ ５
︶﹈田ｏげｐｏ﹃・︒
・ 〇
∽・ ぃ
いいヽ︒
も とっ も
︑ そ の後 ︑ 一九 二 三年 一二 月 八 日 の緊 急勅 令 によ てっ 改︑ 正 が な さ れ
︑
﹁四 半 期
﹂ が
﹁そ 月の
﹂ と
︑
﹁四 半 期 の 最 後 の半 月 内
﹂ が
﹁月 の 一五 日以 後
﹂ と変 え ら れ て いる
︒
第 四 章 賃 貸 料 の 一括 前 払 とい 土 地 担 保 権 の 効 カ 第 一節 背 景 と てし の
﹁建 築費 用協 力 金﹂ 賃 貸 人が 賃 借 人 から 賃 貸 建 物 を建 設 ｏ修 理 す る 等 のた め
︑ 賃 貸 料 を 一括 前 払 を す る と うい 形 で 建築 費 用 協 力 金
︵口 甲 ｏＦ り一０罵
多庁
∽８
︶を 受 け ると うい こと は 第︑ 二次 世界 大 戦 の前 にも 知 ら れ て いた
︒ 一九
〇〇 年 初 頭 には 賃︑ 貸建 物 に関 し︑ そ れ が 既存 建 物 にせ よ新 築 建物 に せよ と︑ く に 営︑ 業 用
・事 務所 用建 物 にお いて 賃︑ 貸 人 賃が 借 人 か 賃ら 貸 料 の前 払 いを 受 け る こと 稀︑ では な か っ ︵煙 し︒ かし 将ヽ 来 の賃 借 人が 建 築費 用を 供与 なし いと 建築 計 画 が資 金 を 調達 得し な いと い ２
﹂とは
︑ 戦後 の異 常な 住宅 窮困 と 建 設資 金 の欠 乏 と うい 状況 のな ︵だ
﹁特︑ 徴 的 な経 済 恥袋
﹂ であ たつ し︒ た が てっ
︑ 事 情 が 一変 し た 現在
︑ そ の意 義 薄は れ て いる うよ でか
犯
︒ こ の賃 借 人 によ る建 築費 用 協力 金 に関 す る主 要 な法 律 問 題は
①︑ 例え ば 賃︑ 貸 土地 に対 し て強 制管 理 の手 き続 が 始開 たし 場 合
︑ これ が強 制 管 理 人 対に し
︑ ＢＧ Ｂ 一 一二 四条 が規 定す る範 を囲 越 え て有 効 な のか さ︒ ら に︑
② 賃貸 借契 約 が早 く 解消 さ れ るよ う な とこ あが たっ 場 合 賃︑ 借人 は 建︑ 築 費 用協 力 金 の返 還を 受 け るこ と が きで るの か︑ それ はど の範 囲 でか で︑ あ つ た
︒ と こ ろ で︑ 建 築費 用 協 力金 が いか な るも のか そ︑ の供 与 の方 と法 賃 貸料 債 権と の関 係 から ︑ 一般 的 には 三︑ 種 の契 約類 型︑ す な わ ち
︑
① 賃 貸 料 の 一括 前 払 い
︵ ｏけ中 ざ
﹃目 のＮ多 目︼ し
︑
② 無 償 の
︵返 還 の な い
︶ 建 築 資 金 供 与 お︵
﹃申ｏ
﹃ｏ８ 口
●Ｆ ８゛ ｏ日 魯
∽Φ庁
︶︑③ 賃 借 人貸 付
︵
①けい Φ邑 鶴Ｈ多 ８
︶に 別区 さ か理
︒ し かし ヽ これ は典 型 的 な契 約類 型 であ り
︑ 実 際 に は混 合 形態 もあ うり るし 具︑ 体 的な 場合 に︑ いか な る契 約類 型 か は︑ 当 事 者 のあ いだ でな さ れた 合意 の解 釈 す︑ な ちわ 当 事 者 本が 当 に何 を 望 んだ のか が決 定 的 に重 要 であ ると さ れ て は池
︒ 賃貸 料債 権を めぐ るド イ ツ土 地担 保法 の変 遷 一一 七
法政 研究 五巻 三
︒四 号 含 一〇〇 一年
︶ 一 一人 そ し て︑ こ の三 類型 の建 築費 用協 力 金 よに る資 金 供与 は 住︑ 居 及び 営業 建 物を 築 造す るた め の費 用供 与 であ り か︑ つ賃 貸 物建 獲の 得 を 目的 すと るも の であ るか ら︑ 建 築費 用協 力 金 は︑ なん らか のか たち で賃 貸 借契 約と つね に結 付び いて いる
︒ そ こ で︑ ま ず 建︑ 築費 用 協 力金 を めぐ る法 律 問題 に関 す る判 例
・学 説 変の 遷を 明 ら か にし
︑ つい で︑ こ れを 契 機 にな され た 一九 五 三年 の強 制競 売 ｏ強 制管 理 法改 正を 検討 す る
︒ 第
節二 建 築費 用 協力 金 を めぐ る判 例
・学 説 の展 開 一 ライ ヒ最 高 裁判 所 時代 １ 一九 一九 年 ライ ヒ最 高 裁 判決 建 築 費 用協 力 金 の効 力 に係 わ る最 初 のラ イ ヒ最 高 裁 判所 の判 決 は 一九 一九 年 月一 一四 日 の第 三 民 事 法 廷 判決
︵ ＮＯ ド
・ Ｎ８
︶ あで る︒ のこ 判決 は 硫︑ 化 鉱山 と し て利 用 す るた め に用 益賃 貸 借 が設 定 され て るい 土地 が売 却 され
︑ そ れま で に用 益 賃 貸 借 契 約 従に てっ なさ れ 用た 益 賃 貸 料全 額 の前 払 いが ＢＧ Ｂ五 人 一条 二項 準が 用 す る ＢＧ Ｂ五 七 三条 一項 所定 の期 間を 越 え て買 主 に対 効し 力を 有 す る かが 争 点 にな った 事案 であ たっ
︒ こ 判の 決 は
︑ Ｂ ＧＢ 七五 三条 一項 の規 定 の趣 旨 を 以 下 のよ う に解 し
︑ これ を肯 定 し た
︒
﹁使 用 賃 貸 借契 約 に基 づ いて な さ れた 賃 貸 料 の予 め の徴 収 と前 払 いに 対 し 法︑ は 取︑ 得 者 に保 護 を与 え て いな い︒ 第 五 七 一条 第 一項 の規 定 に従 って 取︑ 得者 は 所︑ 有権 が存 続 す るあ いだ 使用 賃貸 借 関 係 から 生 るじ 権 利を 承 継 す る︒ それ ゆえ 法︑ の意 思 は 取︑ 得者 自が 己 の義 務 であ る貸 与 に対 し いか な る場 合 にも そ の対 価 を当 然 に取 得 でき るも のと はし て いな い︒ 使 用 賃 貸 人 の権 利 を 承継 す る結 果 賃︑ 貸 料 使が 用賃 貸 借契 約 に基 礎を お いて いる と き ま︑ た そ の限 り で のみ 賃︑ 貸料 請求 権 が取 得者 に認 め られ る﹂︒ たし が てつ
﹁賃︑ 貸 料 が 賃︑ 貸 期 間を 分割 し た各 期 間 の経 過 に より 弁済 期 到が 来 す る分 割 額 では くな
︑
契 約 によ てっ 全 額を 土 地 の処 分前 に支 払 う きべ 場 合 には 取︑ 得 者 は︑ 賃 貸 料請 求権 をま たつ く 取得 しな い﹂ ので あ る︒ さ ら に︑ 本 判 決 は
︑ うこ たし 解釈 を Ｂ Ｇ Ｂ五 七 三条 以 下 の規 定 の立 法 経 緯 から 付跡 け て いる
︒ そ てし
︑ 取 得 者 に は
︑
﹁売 買契 約 に基 づ き 承前 人 に対 し て追 奪 す る とこ のみ 残が さ れ て るい
﹂ と す る︒ そ の後 上︑ 級州 裁 判 所 おに いて か︑ か る 一括 前 払 い の有 効 性 は
︑ 強 制 競 売 おに け る競 落 人 に対 し て 貧Ｓ ｏ¨ ８
︶Ｏ Ｆ９
︐ 口 日日
・﹄ョ ＨＳ Ｐ 鱈鴫
︶︑
さら には 強制 管 理 に おけ る強 制管 理人 対に し て 貧８ ｏヽ
・Ｏ
︐ Ｆ 曽パ 日︼り ぎ
・﹄ ヨ Ｈ８ ９ 導 ８
︶︑ これ を 認 め る裁 判例 が 続 いて いた
︒ 例え ば ︑ 一九 三
〇年 七月 一四 日 の 曽パ 日︼∽
ぎ 上級 州 裁判 所判 決 は 住︑ 居 に つい て の賃 貸 借 約契 締 結当 日︑ 賃 借人 か ら賃 貸 人 に交 付 さ れた 建 築 貸付 金
︵口 口一 闘
︻魯 ８
︶ の 一部 賃が 貸料 と の清 算 ｏ﹃︵く 呵Φ多 日 目し によ てっ 返 済 され るも のと さ れた が
︑ そ の後
︑ こ の賃 貸 不動 産 対に し て強 制 管 理 実が 行 され た事 案 関に す るも の であ たっ
︒ 本 判決 は
︑ イラ ヒ最 高 裁 判決
︵ ＮＯ ８ ζ 曽
︶及 び 口 日日 上 級州 裁 判決
︵﹄ヨ μ８ ９ 鱈 昭
︶を 引 用 し つ つ︑ 所﹁ 有 権 交 代
︵冒
∞８ ヨご リ■ｏ３ りΦじ おに け ると 同様 の原 則 が強 制管 理 によ てっ な さ れ 賃た 貸 料 対に す る差 押 え に関 す る本 件 にも 適 用 さ れ る﹂ とし て︑ つぎ のよ う そに の理 由を 説 示 し て いる
︒ こ﹁ の双 方 の事 案 と 異な る取 り扱 いは 法︑ 律 の規 定 そに わぐ な いと うい こと が Ｂ︑ ＢＧ 第 五 七 三条 第︑ 五七 五条 と 差 押 え に適 用さ れ る第 一 一二 条四 第︑ 一 一二 五条 の文 言と を 比 較す るこ と か らす で に明 ら か なに る︒ それ ゆえ 強︑ 制 管 理 の領 域 に 関 し ても 差︑ 押 え 当 時 の四 半 期を こえ る賃 貸 料 の処 分 が少 な くと も す でに 所有 者と 賃 借 人 と の間 の賃 貸 借契 約 にお いて 合 意 さ れ て いる と き には 有効 であ ると うい こと が 認 めら れね なば ら な い﹂
︒ ２ 一九 一九 年 判 決 を めぐ る学 説 の状 況 し かし なが ら
︑ こ の判 例 理論 には 主︑ と し て︑ これ が物 的 信用 与に え る悪 影響 と 関連 諸規 定 の目 的を 考 慮 し
﹁強︑ い財
講
﹂ が 唱 え ら れ た
︒ 賃貸 料債 権を めぐ るド イ ツ土 地担 保法 の変 遷
一 一九