市川市風致地区条例に基づく許可の審査基準
第１章 総則 第１ 通則 １ 本基準は、市川市風致地区条例（以下「条例」という。）に基づく建築物等の行為許可の統一的 運用を定め､事務の円滑な処理を図ることを目的とする。 ２ 条例第４条ただし書の適用は､申請に係る建築物等の位置､規模、形態等が周辺の土地の状況か ら見て、現在の風致を著しく損なうことがない場合に本基準の定めるところにより行うものとす る。 第２ 用語の定義 １ 敷地面積とは、建築基準法施行令第２条第１項第１号の規定による。 ２ 建築面積とは、建築基準法施行令第２条第１項第２号の規定による。 ３ 建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合をいう。 ４ 壁面後退距離とは、建築物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までの距離をいう。 ただし、ベランダ、開放廊下、階段、出窓、戸袋、バルコニー、袖壁、玄関庇その他これらに 類し、建築面積に算入されないもので、部分的かつ小規模なものと判断されるものについては壁 面の後退距離の対象としない。 ５ 地盤面とは、建築基準法施行令第２条第２項の規定による。 ６ 建築物の高さとは、地盤面からの高さをいう。 ただし、次に掲げるものについては建築物の高さに算入しない。 （１）階段室、昇降機塔、装飾塔、物見塔、屋窓その他これらに類する建築物のうち、屋上部分 の水平投影面積の合計が当該建築面積の１／８以内で、かつその部分の高さが５ｍ以内のも の。 （２）避雷針、アンテナ、棟飾り、防火壁これらに類する屋上突出部 ７ 道路とは、建築基準法第４２条の規定による。また、建築基準法第４３条第１項ただし書きの規 定による空地は、道路として取り扱う。 ８ のりとは、水平方向から上方への角度３０度をこえる勾配の斜面地 をいう。 ９ 土地の形質変更とは、切土又は盛土を伴う土地の物理的形状を変更させる行為をいう。 10 緑地とは、地面や人工的に造った植栽基盤が樹木や地被植物で覆われた土地をいい、「既存樹木」、 「植栽樹木」又は「芝、地被植物等」が植生する土地及び建築物の屋上の植栽、壁面の植栽区域 を含むものをいう。 11 緑地率とは、木竹が保全され、又は適切な植栽が行われる土地の面積の宅地の造成等に係る土 地の面積から公共公益的施設の面積を除いた土地の面積に対する割合をいう。 12 廃棄物とは、廃棄物の処理及び清掃に関する法律第２条第１項に規定する廃棄物をいう。 13 再生資源とは、資源の有効な利用の促進に関する法律第２条第４項に規定する再生資源をいう。第２章 建築物の高さ及び建築面積 第３ 旧千葉県風致地区条例施行（以下「旧県条例）という。）（昭和４５年６月１４日）以前の建築 物の高さ及び建ぺい率の扱いについて旧県条例施行以前に建築された建築物の建て替えで、条例の 許可基準（建築物の高さ１０ｍ以下、建ぺい率４０％以内）に適合が困難な場合、従前建築物の範 囲まで認めることができる。 ただし、建築基準法上の範囲を超えてはならない。 第４ 敷地が風致地区の内外にわたる場合の取り扱いについて 敷地が風致地区の内外にわたる場合の建ぺい率は、原則として、風致地区にかかる部分の建ぺい 率が４０％以下であること。 ただし、敷地の全部についての建ぺい率が４０％以下であれば、この限りではない。 第５ 公共公益的施設の高さの扱いについて 学校等の公共公益的施設にあって、条例の許可基準に適合が困難な場合に限り、敷地の相当部分 が植栽地を含む空地として確保され、風致の維持に有効な措置が講じられていると判断できる場合、 これを認めることができる。 第６ 優良と認められる建築物の高さ及び建ぺい率の扱いについて 風致維持に有効な都市計画法に基づく地区計画等が定められた地区の建築物の建築及び改築にお いては地区計画等の基準が優先し、風致維持の優良な建築物として認めることができる。 ただし、原則として高さ２０ｍ、建ぺい率６０％を上限とする。 第７ 斜面地における建築物の高さの扱いについて 斜面地等で、建築基準法でいう平均地盤面が２以上ある場合は、それぞれの平均地盤面からの高 さは１０ｍ以下で、最下位の平均地盤面からの高さは１０ｍに６ｍを加えた数値以下とする。 総 高 加算値 ６ｍ 10ｍ 10m 10m 最下位の平均地盤面
第３章 壁面後退 第８ 道路側壁面後退距離の扱いについて １ 建築基準法第４２条第２項及び第３項に係る道路は、原則として道路とみなした位置を道路境 界線とするが、敷地、形状、規模により許可基準に適合が困難な場合、既存道路端の位置を道路 境界とすることができる。 なお、建築基準法第４３条第１項ただし書きにより、省令（建築基準法施行規則第１０条の２） で定める基準に適合する「道路と同等の機能を有する道」も道路と同様の扱いとする。 ２ 旧県条例施行以前に建築された建築物にかかる建て替えで条例の許可基準（道路側壁面後退距 離２ｍ）に適合が困難で従前より改善される場合は、生垣の設置を条件に１ｍを限度として認め ることができる。 第９ ２方向以上の道路に接する敷地における道路側壁面後退距離の扱いについて １ 敷地面積が１５０㎡未満の敷地で、これに接する道路が２以上ある敷地において条例の許可基 準に適合が困難な場合は、いずれか１の道路境界から２ｍ、その他については隣地境界からの後 退と同様の扱いとすることができる。 壁面後退距離 Ａ≧２ｍ、Ｂ≧１ｍ (左図) あるいは、 Ａ≧１ｍ、Ｂ≧２ｍ ２ 敷地面積が１５０㎡以上、３００㎡未満の敷地で、これに接する道路が３以上ある敷地におい て条例許可基準に適合が困難な場合は、原則として生垣の設置を条件にいずれか２の道路境界線 から２ｍ、その他については、隣地境界からの後退と同様の扱いとすることができる。 ただし、その壁面後退の選択に当たっては、隣接地等周辺の風致状況との調和を考慮して定め るものとする。 壁面後退距離 Ｂ Ａ≧２ｍ、Ｂ≧２ｍ、Ｃ≧１ｍ (左図) あるいは、Ａ≧２ｍ、Ｃ≧２ｍ、Ｂ≧１ｍ あるいは、Ｂ≧２ｍ、Ｃ≧２ｍ、Ａ≧１ｍ 1m Ａ Ｂ 隣地 隣地 1m Ａ C 隣地
第１０ 壁面の後退距離が局所的に条例の許可基準に適合できない建築物について 条例の許可基準に定めた壁面後退距離に局所的に適合できない建築物で、条例の許可基準に満た ない部分の壁面の長さが３ｍ未満の場合、これを認めることができる。 １ｍ （ａ～ｂ）＋（ｃ～ｄ）＋（ｅ～ｆ）＜ ３．０ｍ 第１１ 物置、その他これらに類する建築物の壁面後退距離の扱いについて 物置、その他これらに類する用途に供し、軒の高さが２．３ｍ以下でかつ床面積の合計が５㎡以 内の建築物、軒の高さが２．３ｍ以下でかつ床面積の合計が１５㎡以内の車庫のみに使用される平屋 の建築物については、条例の許可基準に適合が困難な場合、一敷地に付き一つの建築物に限り認める ことができる。 第１２ 既存宅地に新設道路が新たに接する場合の壁面後退距離の扱いについて すでに条例の許可基準に規定されている壁面後退距離が確保されている既存宅地において、隣地 で新規開発が行われ、その開発に伴う新設道路が既存宅地に接した場合、この道路からの壁面後退 距離は、すでに確保されていた敷地境界からの後退距離をもって条例に適合するものとみなす。 ただし、新設道路設置後の建て替えにあっては、第９の基準を適用できるものとする。 道路 ２ｍ １ｍ １ｍ a b c d e f
第１３ 水路等を挟んだ敷地の道路側壁面後退距離の扱いについて 道路と敷地の間に水路等が挟まれている場合、道路側からの壁面後退距離は次のとおり扱う。 水路等の幅が１ｍ以上の場合は、敷地境界線から１ｍ以上後退させる。 水路等の幅が１ｍ未満の場合は、道路境界線から２ｍ以上後退させる。 水 路 第４章 建築物等の色彩 第１４ 建築物等の色彩の扱いについて １ 建築物等の色彩については、原則として原色、蛍光色は避けることとし、色彩の判断は、当該 建築物等の色彩の変更後の色見本（日本塗料工業会の色見本帳による色番等）を提示又は現物見 本等の提出により行うものとする。 ２ 色彩の変更は、原則として経年変化により退色した現在の色彩との比較による判断とするが、 当初の色彩が書類あるいは写真等で確認でき、周辺の風致と著しく不調和でない場合には、当初 の色彩との比較によることができるものとする。 第５章 緑地率 第１５ 緑地率及び緑地面積の算定について １ 宅地の造成等に係る土地の面積が５００㎡未満の場合には、緑地率を条例で定めた許可基準の 割合に２分の１を乗じて得た割合以上とする。また、戸建ての宅地分譲の場合には、公共公益的 施設の面積を除いた一宅地当たりの緑地率を条例で定めた許可基準の割合に２分の１を乗じて得 た割合以上とする。 ２ 緑地の面積は、原則として植物の地上部分すべてを同一水平面に投影して得られる範囲の合計 面積とする。また、地上部分における植栽が敷地の形状、周辺環境等により困難と認められる場 合は、屋上、壁面等の植栽面積を樹木による植栽面積（固定式植栽基盤）として算入できるもの とする。 ３ 緑地率の算定は、緑地の配置及び植栽の内容を明示した植栽図に基づき行うものとする。 道路
成長時の樹冠 植栽時の樹冠 地上面 樹冠投影面積 ４ 既存樹木による緑地の算定については、独立している樹木の場合は 樹冠の投影面積を植栽地の面積とする｡複数の樹木が接しているか又は一団の樹林地を形成して いる場合は、外側にある各樹木の樹冠を直線で結んだ線によって囲まれた面積を植栽地の面積と する｡ ただし、宅地の造成等にかかわる土地の外側にかかる部分は植栽地から除くものとし、屋上の 植栽については、成長時の樹冠が植栽基盤外に及ぶ場合は基盤外の樹冠投影部分を緑地面積に含 めることができるものとする。 緑 地 面 積 樹木の緑地面積 高木 低木 地被植物 地上面 地被植物の緑地面積 樹木や地被植物が重なっている部分は重複して計上できません。 ５ 植栽樹木の樹冠の投影面積は、成育後の樹冠の投影面積を植栽地の面積とする｡樹冠が接して植 栽されている場合は、外側にある各樹木の樹冠を直線で結んだ線によって囲まれた面積を植栽地 の面積とする｡ ただし、宅地の造成等に関わる土地の外側に係る部分は植栽地から除くものとし、屋上の植栽 については、成長時の樹冠が植栽基盤外に及ぶ場合は基盤外の樹冠投影部分を緑化面積に含める ことができるものとする。
植栽基盤外の樹冠面積 植栽基盤面積 樹木の緑地面積 高木 低木 地被植物 地上面 地被植物の緑地面積 樹木や地被植物が重なっている部分は重複して計上できません。 ６ 芝、地被植物の面積は芝、地被植物などが被っている地表の面積とする。ただし、樹木と芝、 地被植物等が重なる場合は重複して計上できない。また、芝、地被植物等の面積は、確保すべ き緑地面積の２０パーセントに相当する面積を限度とする。 ７ 接道部の生垣による緑地を確保する場合は、その創出した緑地の面積に1.2 を乗じて得た面積を 当該緑地の面積とみなし算定できるものとする。 ただし、生垣の幅０．６メートル以上、高さ１．２メートル以上のものとして、かつ、確保 すべき緑地面積の２分の１を限度として算定するものとする。 ８ 直立している壁面については、植栽しようとする部分の水平延長に1.0ｍを乗じた面積とする。 また、傾斜した壁面も同様とする。地上から登坂させる植栽、屋上などの上部から下垂させ る植栽、壁面に植栽基盤を設置して行う植栽も全て上記の面積算定とする。ただし、同一壁面 において、上記のいくつかの手法を併用して植栽する場合には重複して面積算定することはで きないものとする。 延長C 延長A 緑地面積＝（A＋B）×1.0ｍ 緑地面積＝ C×1.0ｍ ９ 地上や屋上に、可動式植栽基盤を用いる場合は、容量が概ね１００リットル以上のものを対象 延長B
とし、植栽基盤の面積を緑地面積とすることができる。 ただし、成長時の樹冠が植栽基盤外に及ぶ場合には基盤外の樹冠投影部分を緑地面積に含め ることができる。可動式植栽基盤を壁面の植栽に使用する場合には、壁面の植栽の算定法を適 用するものとする。 10 地上や屋上に、棚ものを設置する場合には、ツル植物の成長時において、棚を被覆する面積（ツ ル植物で覆うことを計画した範囲の水平投影面積）とする。 第６章 のり面 第１６ のり面の扱いについて のりの高さが３ｍを超える場合は、のり高３ｍ以内毎に１．５ｍ以上の小段を設け、将来３ｍ以 上の高さとなる樹木を植栽することにより、認めることができるものとする。 ただし、原則として連続３段までとする。 なお、旧県条例施行（昭和４５年６月１４日）以前の既存の改修を伴うもので風致の維持に有 効な措置が行われることが確実と認められるものについては、従前の高さまでとする。 小段 小段 ３ｍ ９ｍ ３ｍ 第７章 屋外における土石、廃棄物又は再生資源の堆積 第１７ 屋外における土石、廃棄物又は再生資源の堆積の扱いについて １ 屋外における土石、廃棄物又は再生資源の堆積は、堆積物の外周線と敷地境界線の間に５ｍ以 上の安全地帯が設けられ、かつ堆積するものが崩壊、飛散及び流出するおそれがないものとする。 ２ 堆積高さは、概ね５ｍ以下とし、敷地の外周に沿い堆積を遮蔽する植栽帯又は意匠に配慮した 塀（概ね３ｍ以下）を設置し、周辺の風致と著しく不調和とならないものとする。 第８章 その他 第１８ 一団の森林の保全及び木竹の伐採について 一団の森林の保全は、当該行為の面積の３％以上の樹林地を保全するものとし、一団の森林の保 全及び木竹の伐採にあたって行為者は、事前に当該地区の樹木又は樹林地の現況を十分調査し、 伐採区域、面積等について市と協議しなければならない。 第１９ 工作物の高さについて 工作物に係る高さについては、条例第４条第１号アの規定を準用する。 ３ｍ
附 則 本基準は、平成８年４月１日から施行する。 附 則 本基準は、平成１３年４月１日から施行する。 附 則 本基準は、平成１６年５月１日から施行する。 附 則 本基準は、平成２５年４月１日から施行する。
