「地区計画における地区施設道路等の整備効果に関する分析」

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地区計画による地区施設道路等の整備効果に関する分析

<要旨> 東京都区部等大都市の既成市街地において地区計画制度は、用途地域による建物の形態・用途・高さに関する規制を強化または緩和する計画としてのみならず、地区整備計画に公園、道路等の位置及び内容を定める等により公共施設の整備手法としても活用されている。本稿では、地区計画で道路空間を整備することが地価にどのように影響するのか、さらにどのような道路空間であれば地価を増進させるのかを分析した。本稿の構成は次のとおりである。第２章において地区計画制度の概要及び東京都区部の地区計画策定状況について整理する。第３章において地区計画による道路空間整備手法が地価に与える影響を理論的に分析し、第４章において地区計画に定められた地区施設道路等の規制内容、幅員及び規制範囲等がどのように地価に影響を与えるかに着目し、ヘドニック・アプローチによる実証分析を行った。その結果、道路規制手法、幅員により地価に与える影響が異なることが示された。この結果を踏まえて、第５章で結果の考察を行い、第６章で地価の増進に寄与する地区計画のあり方及び低層住宅地における道路整備のあり方について提言を行った。 2010 年 2 月政策研究大学院大学まちづくりプログラム MJU09061 津田あゆみ

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地区計画による地区施設道路等の整備効果に関する分析

【目次】第１章はじめに ... 1 １－１研究の目的と背景 ... 1 １－２先行研究と本研究の位置づけ ... 2 第２章地区計画制度の概要 ... 2 ２－１地区計画制度の背景 ... 2 ２－２地区計画制度の位置づけ... 3 ２－３地区施設道路の実現方策... 4 ２－４地区計画における地区施設道路等の整備 ... 5 ２－５東京都区部における地区計画 ... 6 第３章地区計画が地価に与える影響の理論分析 ... 9 第４章地区計画が地価に与える影響の実証分析 ... 12 ４－１検証する仮説 ... 12 ４－２検証の方法 ... 13 ４－３推計式及び説明変数 ... 13 ４－４分析結果 ... 15 第５章結果の考察 ... 18 第６章政策的含意についての検討と今後の課題... 22 ６－１政策的含意についての検討 ... 22 ６－２今後の研究課題 ... 23

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1 第１章はじめに1 １－１研究の目的と背景市街化区域においては用途地域毎に建物の形態、用途、容積に関する規制が課されているが、用途地域制度のみによっては地区の特性に応じた柔軟な規制を課すことができないことから、この制度に加えて地区計画制度が活用されている。これらの土地利用規制は、規制がなかった場合に用途や高さの混在によって生じる外部性を制御するために課されている。金本(1997)は、「外部性が市場の失敗をもたらしているかどうか、もし外部性が存在していればその大きさは規制のコストを正当化するほど大きいかどうかが問題となる。さらに、もし規制が望ましいとすればどの程度細かい規制が望ましいか、また、どのように決めるべきか等の問題も分析しなければならない2_{」と述べている。外部性} の制御のための土地利用規制が適正に課されていれば土地利用を効率化するので、地価を増進させることになり、逆に適切でない土地利用規制によって土地利用が非効率化すれば、地価を下落させることになる。地区計画では、地区整備計画を策定して公園、道路等の公共施設を定めることができるため、公共施設の整備手法としても活用されている。これらの公共施設について、金本(1997) は「街路や公園などの地方公共財はそれ自体としては外部性とは別物であるが、道路は街区単位での整備が必要であり、自宅の前の部分だけ道路を広くしても意味がない。このような場合には道路整備について近隣外部性が発生しているとみなすことができる3_{」と指摘してい} る。東京都区部の既成市街地では、住宅地区、商業地区を問わず、地区計画を活用した市街地整備が進められている。その中で、用途地域による建物の形態、用途、容積に関する規制を強化又は緩和するのみならず、地区施設クラス(幅員６ｍから８ｍ程度)の道路空間整備する手法として活用されているケースが尐なくない。しかしながら既成市街地で地区施設クラスの道路空間を整備することは、住環境改善、防災性向上のメリットをもたらす代わりに、住宅地では通過交通量を増大させ、事故危険性を高めるなどのデメリットをもたらすと考えられる。既成市街地において地区計画を活用した市街地整備を進める場合に、地区施設クラスの道路空間整備を進めることで地価増進という効果は得られているか、あるいはどのような道路空間整備なら地価は増進するのかを分析することは、今後地区計画を策定していくにあたって有用であると考えられる。そのため、本研究では地区計画における道路空間整備が地価に与えた影響、さらに幅員や策定範囲、策定手法による影響を分析する。 1 _{本稿作成にあたり、政策研究大学院大学において、福井秀夫教授（プログラム・ディレクター）}_、久米良明教授（主査）、下村郁夫教授（副査）、鶴田大輔助教授（副査）、清水千弘客員准教授（副査）、その他まちづくりプログラムの教員及び学生から大変貴重なご意見を頂戴しました。ここに記して感謝の意を表します。 2_{金本(1997) 182 頁} 3_{金本(1997) 193 頁}

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2 １－２先行研究と本研究の位置づけ和泉(1998・1999)は千代田区という都心区を対象として、用途別容積型と街並誘導型地区計画制度を併用した地区計画が有意に地価を上昇させることを示した。谷下・長谷川・清水 (2009)は、世田谷区の戸建住宅地区での地区計画は地区計画に敷地面積の最低限度制限がある場合に土地価格は高く、ない場合には低く、指定容積率より厳しい容積率制限がある場合はさらに低くなることを示した。しかしながら、地区計画における地区施設クラスの道路空間整備に着目して、地区計画策定による影響を分析した研究はまだない。本研究は、地区計画による道路空間整備が地価に与える影響を分析し、さらには、どのような道路空間であれば地価を増進させるのかについて分析を行うものである。第２章地区計画制度の概要２－１地区計画制度の背景都市計画法に基づく制度として、昭和 43 年に用途地域（ゾーニング）制度が導入されたが、一律の一般規制では規制できない地区レベルの詳細計画の必要性が高まったことから、昭和 55 年の都市計画法、建築基準法の改正により地区計画制度が創設された。地区計画では地区単位で地域の実情にあったきめ細やかな規制・誘導が可能であり、他の都市計画に対して詳細計画の役割を持っている。地区計画は都市計画法に基づいて市町村が都市計画として定めるものであり、市町村が公聴会の開催等（必要がある場合）、計画案の公告及び縦覧、住民・利害関係者の意見書の提出の手続きの後、都道府県知事の同意を得て、都市計画決定される。都市計画決定後は、建築基準法および都市計画法の制限が地区計画の内容に置き換えられる。また、地区計画案の作成にあたっては地区内の土地の所有者や利害関係者の意見を求めることが義務付けられ（都市計画法第 16 条第 2 項）、地区計画の決定や変更、案の内容について住民、利害関係人から市町村に申し出ることができる（同条第 3 項）点において住民参加を法的に位置付けた制度といえる。地区計画は「地区計画の方針（区域の整備、開発及び保全に関する方針）」と「地区整備計画」の２つで構成される。「地区計画の方針」では、地区計画の目標、土地利用の方針、地区施設の整備の方針、建築物整備の方針等を定め、「地区整備計画」では、道路、通路、公園等の地区施設の配置及び規模、用途の制限、壁面の位置の制限等の建築物等の制限、土地利用に関する事項を定める。地区整備計画は、当該地区計画の全部または一部について定めることができるが、定めなくてもよい。

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3 ２－２地区計画制度の位置づけ（１）届出・勧告地区整備計画が定められている区域内で、土地の区画形質の変更、建築物の建築、工作物の建設等を行おうとする者は、市町村長に届け出なければならない。その届出に係る行為が地区計画に適合しないと認める時は、市町村長は設計の変更その他の必要な措置をとるよう勧告することができる。しかし、勧告は強制力を持たない仕組みであることから、これに従わない場合でも法令上の罰則規定は設けられていない。（２）建築条例地区整備計画で定められた建築物等に関する事項のうち特に重要なものについては、建築基準法に基づく条例の制限4_{として定めることができる。建築条例で定められた内容は建築基} 準法の基づく建築確認の審査事項となり、条例の制限に違反した場合には建築基準法に基づき是正命令等を行うことができることから、法的強制力のもとに確実に地区計画の実現を図っていくことが可能となる。（３）建築条例で制限できる事項・建築条例で制限できる事項建築条例を適用できる区域は、地区計画の区域のうち地区整備計画が定められている区域5 であり、地区整備計画で定められたもののうち特に重要な事項について定めることができる6_。なお、建築条例で制限できる事項は、建築物の敷地、構造、建築設備又は用途に関する事項で、地区計画の内容として定められたものであり、具体的には建築物の用途の制限、建築物の容積率・建ぺい率の最高限度、敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、建築物の高さの最高限度、建築物の形態又は意匠の制限、垣又はさくの構造の制限等である。（４）段階的な地区計画の決定地区計画は、下記①～③の策定段階に応じて規制内容が異なる。 ① 「地区計画の方針」のみを決定 ② 「地区計画の方針」と併せて「地区整備計画」を決定 ③ 「地区計画の方針」・「地区整備計画」と併せて建築条例を策定 ①の場合は地区計画で目標及び方針を定めているのみで個別の建築物に対する規制を定めていない。②の場合は、「地区整備計画」で建築の制限等を策定しているが、法的には届出・勧告のみであり、違反しても罰則のない緩やかな規制といえる。③の場合は、建築基準法に基づく確認申請の対象であり、違反した場合は是正命令の対象となることから、法的強制力のある規制となる。 4_都_{市計画法第 58 条の 3、建築基準法第 69 条の 2 第 1 項} 5_建築_{基準法第 68 条の 2 第 1 項} 6_建築_{基準法第 68 条の 2 第 2 項}

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4 ２－３地区施設道路の実現方策地区計画の地区整備計画で壁面の位置の制限を定めた場合、併せて建築条例を策定することで法的強制力をもたせることができる。一方、地区施設として道路を定めた場合、建築条例で道路位置を策定することはできない。道路については、都市計画法に基づく開発許可制度や建築基準法に基づく道路位置指定の特例運用、予定道路の指定などの仕組みを活用することにより、地区施設としての整備を行うことができるようになっている。（１）開発許可制度開発区域内の土地において地区計画が定められている場合には、予定建築物等の用途又は開発行為の設計が地区計画に定められた内容に即して計画されていることが、開発許可の条件7_{となり、この条件を満たさなければ開発行為を行うことはできなくなる。} （２）道路位置指定の特例運用による地区施設道路の実現地区施設として定められた道路の整備を実現するための手法として、道路位置指定の特例運用がある。建築物の敷地は、原則として幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければならないが、建築物を建築しようとする場合にこの条件を満たす道路がない時は、特定行政庁から道路の位置の指定を受けてこれを築造することが必要である8_。地区計画等で地区施設として道路が定められている場合には、道路位置指定は、地区計画等で定められた内容に即して行わなければならない9_{。これは「道路位置指定の特例」である。} 道路位置指定の特例は、地区計画等で定められた道路に即して道路位置指定を行うことにより、計画的な道路の築造を誘導し、道路等の基盤施設が未整備であることにより不良な街区の形成が見込まれる地区において、基盤施設が整った街区の形成が期待される。（３）予定道路の指定による地区施設道路の実現特定行政庁が自ら能動的に道路の区域を指定して、将来の道路の敷地を確保しておく必要性の高い場合、特定行政庁は、一定の要件に該当するときは、当該地区計画等で定められた地区施設道路の配置及び規模または区域に即して「予定道路の指定」を行うことができる10_。これは、残りの道路用地部分を確実に担保するための方法である。なお、予定道路に指定された場合には、当該道路が建築基準法による「道路内の建築制限11_{」の適用を受けることとな} る。一定の要件としては、次の３つの場合が定められている。 ① 予定道路の敷地となる土地の所有者等利害関係者の全員の同意を得たとき 7_都市_{計画法 33 条第 1 項第 5 号} 8_建_{築基準法第 42 条第 1 項第 5 号} 9_建築_{基準法第 68 条の 6} 10_建築_{基準法第 68 条の 7} 11_{建築基準法第 44 条}

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5 ② 土地区画整理事業等により主要な区画道路が整備された区域において新たに細街路を一体的に配置するとき ③ 地区計画等に定められた地区施設道路の相当部分の整備が既に行われており、整備の行われていない部分に建築等が行われることにより道の機能を著しく阻害するおそれのあるとき。なお、②③の場合は、建築審査会の同意、公聴会の開催等の手続きが必要である。（１）は一定規模以上の開発を行う場合に該当し、（２）は基盤未整備土地に道路の位置指定することを想定しており、既成市街地で個別建替において実現させる地区施設の道路には当てはまらないといえる。（３）は、全員同意の場合を除いて建築審査会の同意、公聴会等の手続きが必要であり、一部でも反対者がいる場合の実現可能性は低いといえる。壁面の位置の制限と比較すると地区施設道路の実現に法的強制力を持たせるのはかなりハードルが高い。２－４地区計画における地区施設道路等の整備地区計画により地区施設クラス道路（幅員６ｍから８ｍ程度）が整備されるには、地区施設として道路を指定する場合と、壁面線の位置の制限を行う場合がある。（１）地区施設道路の策定及び目的地区計画では、地区整備計画において地区施設として道路、公園、広場等の公共施設の配置及び規模（幅員）を策定することができる。地区整備計画では位置及び幅員を定める。地区施設として道路を整備する場合は、地区施設として道路を指定、通路を指定、歩行者空間を指定する場合がある。また、既存の道路を地区施設の道路として策定、既存の道路の幅員を拡幅、新設道路を策定する場合がある。地区施設の道路は、道路、通路または歩行者空間等の道路等を整備することを目的とする。地区計画で地区施設として道路を策定すると、土地の所有権を移転するかどうかで「無償使用承諾」か「寄付」となる。「無償使用承諾」は所有権を動かさずに道路として使用し、道路区域に編入して区が道路整備及び維持管理を行い、固定資産税の減免を行う。「寄付」は所有権を区に移転して、道路整備及び維持管理は区が行う。寄付に対して、助成金を出す区もある。（２）壁面線の位置の制限の策定及び目的地区整備計画では壁面位置の制限を策定することができる。壁面の位置の制限は、道路中心線から壁面の位置の距離によって指定される場合と道路境界線からの距離によって指定される場合がある。さらに、壁面の位置の制限には「建築位置の制限」の条例策定により、法的拘束力をもたせることができる。壁面後退空間の目的は、街並み景観を改善させること、また歩行者空間を確保することである。壁面の位置の制限に併せて地区計画で工作物の設置の制限を定めることができるが、この制限を定めると壁面後退空間（道路境界線と壁面線の間の空間）を歩行者空間として利

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6 用することができる。また、壁面の位置の制限に併せて垣又はさくの構造の制限を定めることができるが、これによって垣又はさくを生け垣にすることを義務付けると、街並み景観を改善することができる。なお、壁面後退空間を歩行者空間として利用する場合も壁面後退空間の所有権は土地所有者に属したままであるので、壁面後退空間の整備・管理も土地所有者が行うこととなる。（３）地区施設道路等整備にあたっての課題建築基準法上の最低幅員は４ｍであるが、６ｍ以上の道路幅員を確保する方法としては、道路法による道路、地区計画による地区施設道路、建築基準法による壁面の位置の制限があり、既成市街地において６ｍ以上に新設・拡幅する手法としては地区計画による規制が一般的に行われている。地区計画による道路等は、原則として所有権は土地所有者のままであり、自らの土地を道路または歩行者空間としても直接的に受けられる容積等のメリットはない。一部の道路では、区による買い取りも行われているが、制度化されたものではなく、また、収用権もないため道路整備が進んでいない地区も見受けられる。低層住宅密集市街地で道路整備が進まないことについて、福井(1992)は「土地所有者が自らの敷地についてだけセットバックしても、その分の容積上のメリットはないことから、寄与分に応じた分配の公平12_{の面から問題がある}13_」と指摘しているが、地区計画における道路等についても同様のことがいえる。２－５東京都区部における地区計画東京都 23 区において全体で 704 地区、地区面積 14,493ha、地区整備計画 13,085ha の地区計画が策定されている14_。_{（平成 20 年 3 月 31 日現在）} （１）分析対象本稿では、東京都 23 区内の住宅地及び商業地で地区整備計画が定められている地区のみ分析対象とした。ただし、地区計画のうち、開発型（再開発、大規模開発、新駅設置、団地建替に伴う地区計画）、区画整理型（区画整理に伴う地区計画）、容積緩和型（誘導容積型、容積適正配分型、用途別容積型）、沿道地区計画、都市計画道路事業に伴う計画、立体道路制度地区計画は、容積緩和及び開発事業等が地価に影響を与えると考えられるため、分析対象から除外する。104 地区15_{、1487.5ha を対象とする。} （２）地区計画による道路等策定 12_{福井(1992)は、土地・住宅問題の評価軸のうちの一つとして、}_{「寄与分に応じた分配の公平」を} 挙げ、土地・住宅をめぐる個人は、その者の寄与分に応じて分配を受けることが社会的公平観念に原則として合致すると指摘した。 13_{福井(1992) 267-272 頁} 14_{東京都ホームページより（http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp）} 15_{内容の異なる複数の地区を一つの地区計画で定めている地区は、別地区としている。104 地区} のうち 5 地区が重複。

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7 今回分析対象とする 104 地区のうち、地区整備計画で地区施設道路または壁面の位置の制限のある地区が 88 地区（全体の 84％）である。ただし、地区施設道路は既整備の道路をそのまま地区施設道路として指定している場合を除いて、新設または拡幅する場合を対象とした。壁面の位置の制限を策定している地区は 80 地区（全体の 76％）であり、そのうち建築条例16_{で壁面の位置の制限を定めている地区が 67 地区（壁面の位置の制限を策定している地区} の 83％）である。さらに、地区施設道路及び壁面の位置の制限がどのように策定されているかについて、地区のメイン動線となる道路17_{に着目して調べた。メイン動線となる道路に地区施設道路または} 壁面の位置の制限が定められているのは 77 地区であり、地区施設道路、壁面の位置の制限を併せて定めている地区が 38 地区となっている。メイン動線となる道路には地区施設道路、壁面の位置の制限を併せて定める手法が一般的であるといえる。（３）東京都区部における地区計画を活用した市街地整備の施策概要東京都区部における地区計画を活用した市街地整備の概要を整理すると表２－１の通りとなる。内容地区整備の目的現況土地利用道路整備・壁面の位置の制限の目的複合市街地形成・調和した活気あふれる市街地・住宅と商業が共存する良好な市街地・個性的で魅力的な街並みの形成商業地業務、教育施設、公共施設の立地中高層住宅地・安全安心でゆとりある空間・良好な環境のためのネットワーク・交通利便性の向上・街並みの維持保全商業集積・賑わいのある商業地・良好な街並みの形成・商業用途の建築物の誘導駅周辺商業集積地・回遊性のある歩行者空間・ゆとりある歩行者空間・交通利便性の向上・歩行者の安全安心を確保・良好な街並み空間の形成 16_{地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例}_{（建築基準法第 68 条の 2 第 2 項）} 17_{メイン動線となる道路とは、地区計画内で①商店街の道路②幅員が最も広幅員の道路③地区計} 画内で最も延長の長い道路をいう。ただし、都市計画道路および高速道路は除く。街並み誘導地区計画の場合は、壁面の位置の制限、高さの制限等が定められている道路とする。地区施設道路壁面の位置の制限メイン道路を地区施設道路として策定メイン道路に壁面の位置の制限を策定メイン道路を地区施設道路として策定するとともに壁面の位置の制限を策定図２－１メイン道路の策定手法表２－１東京都区部における地区計画を活用した市街地整備の施策概要

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8 商店街活性化・活力と魅力あふれる商店街商店街・歩行者の安全安心を確保・良好な街並み空間の形成・歩いていて楽しい空間環境維持保全・良好な環境の維持保全・地区にふさわしくない用途や高さの建築物を制限・緑豊かな住環境を維持商業地住宅地・快適な環境の形成のためのネットワーク・良好な街並み空間の形成・安全で快適な環境の形成・災害時の安全性の確保環境改善・地区にふさわしい健全な土地利用と建替えの誘導・スプロール開発の防止・必要な道路の整備を推進、ネットワーク化・公園、緑地等の整備住宅地商業地住宅商業混在地住宅工場混在地低未利用地のある土地住宅と農地の混在している土地基盤整備が遅れている地区・利便性、快適性の向上・歩行者の安全確保・ゆとりある歩行者空間の形成・交通利便性の向上・防災性の向上・歩いて楽しい空間・良好な街並み景観の形成・良好な環境の確保密集市街地更新・防災性の向上低層密集住宅地・生活環境の改善・消防困難区域の解消・延焼の防止・防災性の向上・安全な避難路の確保 ①複合市街地形成（18 地区）千代田区で７地区、練馬区で３地区、渋谷区で２地区、葛飾区で２地区と主に都心地区で策定されている。商業と業務、教育施設等の立地する地区で調和や共存等を目指して策定されている。練馬区では駅周辺の商業と中高層の立地する地区で策定している。 ②商業集積（５地区）世田谷区で２地区、渋谷区で２地区18_{、江戸川区１地区、主に商業集積の図られている商業} 地で策定されている。渋谷、成城学園および下北沢等の商業集積地区である。 ③商店街活性化（11 地区）世田谷区で３地区、渋谷区で２地区、目黒区で２地区、駅前に商店街のある地区で策定されている。壁面の位置の制限が高い割合で策定されている。また、商店街の通りであるメイン道路に壁面の位置の制限等を策定している地区の割合も高い。 ④環境維持保全（25 地区）世田谷区で 11 地区、千代田区で３地区、大田区で３地区、他に杉並区と新宿区でそれぞれ２地区、現在の良好な環境を維持保全したい商業地や住宅地で策定されている。田園調布や世田谷区内の高級住宅地も含まれる。この地区計画では、地区施設道路を策定している地区は尐なく、地区施設道路も壁面の位置の制限も策定していない地区が 11 地区、44%ある。 18_{同一の地区計画に複数の地区計画が含まれている地区は複数地区としている。}

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9 ⑤住環境改善（28 地区）江戸川区で 10 地区、足立区で８地区、板橋区４地区、練馬区２地区で、基盤整備が不十分で、低未利用地や農地が多い土地で策定されている。更新に合わせて道路整備を誘導することを目的としているため、地区施設道路を策定している地区が多く、地区施設または壁面の位置の制限を全地区で策定している。 ⑥密集市街地改善（17 地区）世田谷区６地区、江戸川区２地区、足立区３地区、品川区２地区で、木造住宅密集地で整備改善が必要な地区で策定されている。うち 12 地区が防災街区整備地区計画である。地区施設道路を策定している地区が多く、地区施設または壁面の位置の制限を全地区で策定している。また、地区の３本以上の道路に地区施設道路等を策定しているのが 16 地区(94%)と他に比べて高い割合で多く、メイン道路に地区施設と併せて壁面の位置の制限を策定している地区も多い。表２－２地区計画を活用した市街地整備の地区数及び道路等策定状況第３章地区計画が地価に与える影響の理論分析地区計画による規制強化は、策定地区の住環境・景観の改善に寄与するかも知れないが、利用可能な床面積を減尐させる。一方で、規制緩和は逆の影響を与える。このように地区計画は、策定地区に対して便益と費用をともにもたらす。地区計画が策定地区外にもたらす影響をとりあえず捨象すれば、地区計画策定による便益と費用のいずれが大きいかは地価に対して与える影響がプラスかマイナスかで判断できる。それゆえ、地価を増進させる地区計画は適切なものであると評価することができる。和泉(1998)は、都心区型地区計画策定19_{における容積率増大の効果に関して、(a)当該敷地} の利用可能容積増大による高度利用効果、（b）隣接敷地の利用可能容積率拡大による環境効 19_{東京都心区等において用途別容積型地区計画制度と街並み誘導地区計画制度を併用した地区計} 画をいう。合計複合市街地商業集積商店街活性化環境維持保全住環境改善密集市街地 (地区) (地区) (割合) (地区) (割合) (地区) (割合) (地区) (割合) (地区) (割合) (地区) (割合) （Ｄ１）地区計画策定 104 18 100% 5 100% 11 100% 25 100% 28 100% 17 100% （Ｒ１）高さ制限強化 76 16 89% 3 60% 7 64% 21 84% 17 61% 12 71% （Ｒ２）容積率緩和 14 1 6% 1 20% 4 36% 4 16% 3 11% 1 6% （Ｒ３）容積率規制強化 15 4 22% 2 40% 1 9% 0 0% 4 14% 4 24% （Ｄ２）地区施設 59 7 39% 2 40% 3 27% 6 24% 26 93% 15 88% （Ｄ３）壁面位置の制限 80 15 83% 4 80% 10 91% 13 52% 22 79% 16 94% （Ｅ１）地区施設OR壁面 88 15 83% 4 80% 10 91% 14 56% 28 100% 17 100% （Ｆ１）３本以上地施OR壁面 70 11 61% 4 80% 0 0% 12 48% 27 96% 16 94% （Ｇ１）８m幅施設OR壁面 46 8 44% 3 60% 4 36% 10 40% 9 32% 12 71% （Ｈ１）メイン地区施設 9 1 6% 0 0% 0 0% 0 0% 7 25% 1 6% （Ｈ２）メイン壁面制限 30 7 39% 3 60% 6 55% 6 24% 4 14% 4 24% （Ｈ３）メイン地区施設AND壁面 38 4 22% 1 20% 3 27% 5 20% 13 46% 12 71%

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10 果、（c）地区全体計画的市街地更新による環境効果がそれぞれ土地資産価値へ影響を与えるとしている。また、当該敷地に関して現時点で建替えを行っていなくても土地経営の期待収益が増大して土地資産価値も増大し、隣接敷地及び地区全体に関しても建替え自体は将来時点で実現されるものであっても、現時点での土地資産価値に対して影響を与え、当該敷地の資産価値変動効果に帰着すると指摘している20_。地区計画により、地区施設クラスの道路空間の整備を行う方法としては、地区施設として道路を策定して道路を新設または拡幅する方法と壁面の位置の制限により歩行者空間の確保を行う方法がある。これらにより地区施設道路または歩道空間を確保した場合、①個別敷地の収益性の効果、②隣接敷地による環境効果、③地区全体の環境効果がそれぞれ地価に影響を与えると考えられる。 ① 個別敷地の収益性の効果地区施設道路または壁面線の位置の制限により、建築可能面積が減尐して土地の収益性が下がれば、地価にマイナスの効果となる。また、容積率緩和により、利用可能容積が増大すれば収益性は向上し、逆に容積率規制または最高高さ規制により利用可能容積が減尐すれば収益性は低下する。個別敷地の要件によりそれぞれ異なる効果をもたらす。 ② 隣接敷地による環境効果地区施設道路または壁面線の位置の制限による環境効果は、当該敷地のみならず近接・隣接した敷地に対してももたらされる。近接・隣接敷地で道路または壁面後退空間21_が整備されれば、当該敷地の通風・採光等の環境条件が改善される。また、隣接敷地の容積率緩和により容積が増大すれば、日照の悪化及び建て詰まりによる環境の悪化を及ぼす。最高高さが制限されれば採光が確保されて環境が向上する。 ③ 地区全体の環境効果将来的に地区全体での計画的市街地整備が実現されれば、地区内の敷地に対して環境効果をもたらす。壁面の位置の制限や地区施設による歩行者空間が促進されれば、地区内での歩行者の安全性・快適性は増進する。地区施設で道路が定められれば、車両アクセスの利便性は向上する。壁面後退空間または道路が整備されることによる街並みの向上効果ももたらされる。また、高さ制限が定められていれば、統一した良好な街並み景観が創出される。これらの環境効果は、広く地区全体にもたらされ、局所的に大きく変動することはない。このため、地区内の敷地に対して一律的な効果をもたらす。 20_{和泉（1999）144-146 頁} 21_{壁面の位置の制限による壁面線と道路境界線との間の空間を壁面後退空間という。}

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11 図３－１地区計画策定による土地資産価値の変動効果 ① 個別敷地の収益性の効果 ② 隣接敷地による効果 ③ 地区全体の効果地区計画による土地利用規制及び道路空間を整備することにより、①別敷地の収益性の効果、②隣接敷地による環境効果、③地区全体の環境効果のそれぞれが地価与えるプラス要因とマイナス要因を分析し、プラス要因がマイナス要因よりも大きければ地価が増進するといえる。プラス要因及びマイナス要因は表３－１の通りである。表３－１地区計画による規制及び緩和が地価に与える影響プラス要因マイナス要因 ① 個別敷地収益・容積率緩和による収益性向上・容積率規制強化による収益性低下・最高高さ制限による収益性低下・道路敷地分の建築敷地が減少することによる収益性低下 ② 隣接敷地効果・隣接敷地の道路空間等が確保されることによる通風、採光の確保・隣接敷地の道路空間等が確保されることによる延焼防止・隣接敷地の最高高さ制限による採光の確保・隣接敷地の床面積増加に伴う通風、採光の悪化 ③ 地区全体効果・容積率規制強化による環境の向上・道路空間等確保による防災性向上・歩道確保による歩行者の快適性向上・道路、壁面後退空間確保による街並み及び環境の向上・歩車道分離による歩行者の安全性向上・高さ統一による美観の向上・車道確保による車両通行アクセスの向上・容積率規制緩和による建て詰まりに伴う環境悪化・容積等緩和で高容積建築物と中低容積建築物が混在することによる環境悪化・車道確保により通過交通量が増大したことによる歩行者の安全性低下地区計画策定による土地資産価値の変動効果当該敷地の容積率規制強化または緩和、高さ制限、壁面の位置の制限、敷地が道路にかかることによる建築可能敷地面積の減少等による利用可能容積増大・減少による収益性効果環境改善効果隣地敷地の地区施設整備、壁面位置の制限、利用可能容積率の規制強化または緩和、高さ制限による環境効果地区全体での計画的市街地更新による道路拡幅、壁面後退空間の確保、高さ統一、容積率の規制強化または緩和による環境効果個別敷地毎にもたらされる効果地区内に一律にもたらされる効果

(14)

12 第４章地区計画が地価に与える影響の実証分析４－１検証する仮説既成市街地の道路整備手法として、地区計画により地区施設道路22_{等を整備することは地価} にどのような影響を与えるかを検証する。道路整備等が環境に与える影響が大きいと思われる低層住宅地23_、商業地24_{を分析対象とする。なお、比較検証のために中高層住宅地}25_の分析も行う。（１）低層住宅地における道路空間整備について低層住宅地の地区計画は、密集市街地における防災性向上、良好な戸建住宅地における住環境保全、基盤整備が未整備な土地の住環境改善を目的としている。これらの地区計画では、地区施設道路26_{や壁面の位置の制限は延焼防止、安全な避難路の確保、良好な街並み空間の形} 成のために策定されている。地区施設道路の整備は通過交通の増加によるマイナス効果をもたらすが、地区施設道路または壁面の位置の制限による道路空間整備は、延焼防止、消防困難区域の解消、通風・採光の住環境改善等のプラス効果がより大きいのではないか。仮説①地区施設道路の策定は地価を増進させる。仮説②壁面の位置の制限の策定は地価を増進させる。（２）商業地における道路空間整備について商業地の地区計画は、駅前の商業集積地における環境向上、商店街の活性化の目的としている。地区施設道路は交通利便性の向上のために、壁面の位置の制限は歩行者の快適性、安全性、回遊性向上のために策定されている。工作物の設置の制限を併せて策定することで、歩道と一体となった利用が可能となる。地区施設道路策定による道路整備は、交通利便性が向上するメリットが大きいのではないか。また、壁面の位置の制限による歩行者空間整備は、歩行者の快適性向上や回遊性をもたらし、商業空間改善効果が大きいのではないか。 22_{地区施設道路または壁面の位置の制限を地区施設道路等という。} 23_{第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域を低層住宅地という。} 24_{近隣商業地域、商業地域を商業地という。} 25_{第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、} 準住居地域を中高層住宅地という。 26_{地区施設に策定された道路または歩行者空間を地区施設道路という。} 予想される符号地区施設道路の策定

＋

壁面の位置の制限の策定

＋

(15)

13 仮説③地区施設道路の策定は地価を増進させる。仮説④壁面の位置の制限の策定は地価を増進させる。４－２検証の方法ヘドニック・アプローチにより、地区施設道路、壁面の位置の制限を策定した効果を検証する。さらに、整備範囲、幅員による効果を検証し、何が地価に影響を与えているかを検証する。整備範囲については、地区計画内の３本以上の道路を策定した計画と２本以下の計画の比較を行う。幅員については、おおむね８ｍ幅員の道路を含む地区計画と６ｍ以下の道路のみの地区計画の比較を行う。さらに、地区計画内のメイン動線となる道路に着目して、整備手法により地価に与える影響を検証する。４－３推計式及び説明変数東京都 23 区内の平成 20 年地価公示データ(平成 20 年 1 月１日基準日)及び平成 20 年都道府県地価調査(平成 20 年７月１日基準日)を用いて、地区計画が土地価格に与える影響について分析を行う。表４－１２３区内地価ポイント数（１）推計式 lnＰ＝α_k + β_1i𝑋_i1+ β_2i𝑋_i2+ β_ki𝑋_ki3 +ε_k （推計式１～５） (k＝1～5) （２）説明変数Ｐ：地価（2008 年地価公示、2008 年都道府県地価調査）千円／㎡ 𝑋_i1_{：地価に影響を与える説明変数} ln 東京駅までの時間距離：最寄駅から東京駅までの時間距離（分） ln 最寄駅距離：最寄駅からの距離（ｍ） ln 敷地面積：敷地面積（㎡）指定容積率：指定容積率（％）×1/100 ln 全面道路幅：前面道路幅員（ｍ）路線ダミー：ＪＲ山手線を基準として Line１～１７まで該当路線を１とした。 Line1 ：山手線以外のＪＲ Line2 ：都営地下鉄 Line3 ：東京メトロ予想される符号地区施設道路の策定

＋

壁面の位置の制限の策定

＋

低層住宅中高層住宅住宅合計商業合計地価公示 376 544 920 729 1649 地価調査 134 168 302 343 645 合計 510 712 1222 1072 2294

(16)

14 Line4 ：京浜急行 Line5 ：東急電鉄 Line6 ：小田急電鉄 Line7 ：京王電鉄 Line8 ：西武鉄道 Line9 ：東武鉄道 Line10 ：首都圏新都市交通（つくばエクスプレス） Line11 ：京成電鉄 Line12 ：北総鉄道 Line13 ：東京臨海高速鉄道（ゆりかもめ） Line14 ：東京交通局（都電） Line15 ：東京モノレール Line16 ：日暮里舎人ライナー Line17 ：副都心線 23 区ダミー：千代田区を基準として各区に１のダミー 𝑋_i2_{：地区計画による土地利用規制に係る説明変数} Ｒ１（高さ制限強化ダミー）Ｒ２（容積率緩和ダミー）Ｒ３（容積率規制強化ダミー）：最高高さの制限を策定している地区内を１とした。：容積率の上限の緩和27_{を策定している地区内を１とした。} ：容積率の上限の規制を強化28_{している地区内を１とした。} 𝑋_ki3_{：地区計画による道路及び壁面の位置の規制に係る説明変数} 推計式１ 𝑋_1i3 Ｄ２（地区施設ダミー）：地区施設道路を策定している地区内を１とした。推計式２ 𝑋_2i3 Ｄ３（壁面位置の制限ダミー）：壁面の位置の制限を策定している地区内を１とした。推計式３ 𝑋_3i3 Ｅ１（地区施設 OR 壁面ダミー）Ｆ１（３本以上地施 OR 壁面ダミー）：：地区施設道路または壁面線の位置の制限を策定している地区計画内を１とした。地区全面（３本以上の道路）に地区施設道路または壁面線の位置の制限を策定している地区計画内を１とした。推計式４ 𝑋_4i3 Ｅ１（地区施設 OR 壁面ダミー）Ｇ１（８ｍ幅員地施 OR 壁面ダミー）：：地区施設道路または壁面線の位置の制限を策定している地区計画内を１とした。幅員８ｍ（６ｍより大きい）の地区施設道路、道路中心線から３ｍ・道路境界から１ｍより大きい壁面線の位置の制限が策定されている計画内を１とした。推計式５ 𝑋_5i3 Ｈ１（メイン地区施設ダミー）Ｈ２（メイン壁面位置ダミー）Ｈ３（メイン地施 AND 壁面ダミー）：：：メイン道路を地区施設道路として策定している計画内を１とした。メイン道路に壁面の位置の制限を策定している計画内を１とした。メイン道路を地区施設道路として策定するとともに、メイン道路に壁面の位置の制限を策定している地区計画内を１とした。低層住宅地、商業地における地区計画内の公示地価及び都道府県地価調査のポイント数は次頁表４－２の通りである。 27_{立地条件によっては緩和とならない敷地がある地区計画を含む。} 28_{立地条件によっては規制強化とならない敷地がある地区計画を含む。}

(17)

15 表４－２地区計画内地価ポイント数４－４分析結果（１）基本統計量表４－３低層住宅地表４－４中高層住宅地　低層住宅地　中高層住宅地　　商業地　　合計地区数／ﾎﾟｲﾝﾄ地区数／ﾎﾟｲﾝﾄ地区数／ﾎﾟｲﾝﾄ地区数／ﾎﾟｲﾝﾄＤ１（地区計画内） 11地区 16 17地区 26 20地区 33 48地区 75 推計式Ｒ１（高さ制限強化ダミー） 6 地区 10 11地区 18 13地区 24 30地区 52 １～５Ｒ２（容積率緩和ダミー） 0 地区 0 2 地区 2 2地区 2 4 地区 4 Ｒ３（容積率規制強化ダミー） 0 地区 0 2 地区 5 3地区 6 5 地区 11 推計式１Ｄ２（地区施設ダミー） 7 地区 11 11地区 14 8地区 13 26地区 38 推計式２Ｄ３（壁面位置の制限ダミー） 8 地区 13 13地区 22 15地区 25 36地区 60 推計式３Ｅ１（地区施設OR壁面ダミー） 10地区 15 15地区 24 15地区 25 40地区 64 Ｆ１（３本以上地施OR壁面ダミー） 10地区 15 13地区 20 8地区 16 31地区 51 推計式４Ｅ１（地区施設OR壁面ダミー） 10地区 15 15地区 24 15地区 25 40地区 64 Ｇ１（８m幅地施OR壁面ダミー） 6 地区 7 6 地区 11 9地区 14 21地区 32 推計式５Ｈ１（メイン地区施設ダミー） 2 地区 2 2 地区 2 0地区 0 4 地区 4 Ｈ２（メイン壁面制限ダミー） 2 地区 2 5 地区 9 5地区 9 12 地区 20 Ｈ３（メイン地施AND壁面ダミー） 3 地区 7 7 地区 9 8地区 13 18地区 29 変数名サンプル数平均標準偏差最小最大 ln(価格) 510 6.24 0.38 5.20 7.60 ln（東京駅までの時間距離）　 510 3.31 0.27 2.08 3.74 ln（最寄駅距離）　 510 6.60 0.59 4.62 8.32 ln（敷地面積） 510 5.27 0.41 4.30 6.84 指定容積率 510 1.19 0.31 0.80 2.00 ln（全面道路幅） 510 1.80 0.19 1.41 2.48 変数名サンプル数平均標準偏差最小最大 ln(価格) 712 6.23 0.51 5.35 8.13 ln（東京駅までの時間距離）　 712 3.00 0.39 1.39 3.74 ln（最寄駅距離）　 712 6.39 0.58 4.51 8.19 ln（敷地面積） 712 5.09 0.56 3.87 7.88 指定容積率 712 2.43 0.66 1.00 4.00 ln（全面道路幅） 712 1.89 0.35 1.10 3.71

(18)

16 表４－５商業地（２）推計結果表４－６推計式１低層住宅地で、Ｄ２（地区施設ダミー）は１％水準で有意にプラスとなったため、地区計画で地区施設道路を策定することは、地価増進の効果があることが示された。中高層住宅地及び商業地ではＤ２（地区施設ダミー）は統計的に有意な結果が得られなかった。表４－７推計式２低層住宅地及び商業地では、Ｄ３（壁面位置の制限ダミー）が１％水準で有意にプラスとなったため、地区計画で壁面の位置の制限を策定することは、地価増進の効果があることが変数名サンプル数平均標準偏差最小最大 ln(価格) 1072 7.20 0.97 5.47 10.57 ln（東京駅までの時間距離）　 1072 2.61 0.64 0.00 3.74 ln（最寄駅距離）　 1072 4.93 1.92 0.00 8.07 ln（敷地面積） 1072 5.28 0.83 3.85 9.58 指定容積率 1072 5.19 1.76 2.00 13.00 ln（全面道路幅） 1072 2.79 0.62 1.31 4.03 ｔ値ｔ値ｔ値定数項 7.225 *** 36.64 7.965 *** 58.94 5.582 *** 37.76 ln（東京駅までの時間距離） -0.288 *** -7.64 -0.227 *** -8.26 -0.098 *** -2.45 ln（最寄駅距離） -0.151 *** -15.07 -0.123 *** -11.63 -0.068 *** -10.37 ln（敷地面積） 0.133 *** 9.47 0.077 *** 6.81 0.164 *** 9.36 指定容積率 0.006 0.30 0.023 ** 2.00 0.259 *** 23.04 ln（全面道路幅） 0.208 *** 6.67 0.153 *** 8.69 0.125 *** 5.32 路線ダミー２３区ダミーＲ１（高さ制限強化ダミー） 0.071 1.50 -0.057 -1.29 0.134 1.33 Ｒ２（容積率緩和ダミー） -0.053 -0.50 0.033 0.12 Ｒ３（容積率規制強化ダミー） -0.038 -0.59 0.095 0.50 Ｄ２（地区施設ダミー） 0.132 *** 2.94 0.027 0.63 -0.053 -0.41 修正済み決定係数サンプル数 (注)***,**,*はそれぞれ1%,5%,10%で統計的に有意であることを示す。低層住宅地 0.9164 510 yes yes 該当なし該当なし被説明変数：ｌｎ（価格）係数 yes 0.9369 712 商業地 yes yes 0.8500 1072 係数係数中高層住宅地 yes ｔ値ｔ値ｔ値定数項 7.204326 *** 36.48 7.966 *** 58.94 5.600105 *** 38.10 ｌｎ（東京駅までの時間距離） -0.2843452 *** -7.55 -0.226 *** -8.22 -0.0953306 *** -2.40 ｌｎ（最寄駅距離） -0.1485095 *** -14.78 -0.123 *** -11.63 -0.0685687 *** -10.45 ｌｎ（敷地面積） 0.1324254 *** 9.43 0.076 *** 6.77 0.1616668 *** 9.28 指定容積率 0.0088271 0.41 0.023 ** 2.01 0.2598959 *** 23.25 ｌｎ（全面道路幅） 0.2024906 *** 6.52 0.153 *** 8.70 0.1264382 *** 5.44 路線ダミー２３区ダミーＲ１（高さ制限強化ダミー） 0.0814685 * 1.80 -0.076 -1.29 -0.123 -1.08 Ｒ２（容積率緩和ダミー） -0.039 -0.39 -0.192 -0.67 Ｒ３（容積率規制強化ダミー） -0.044 -0.66 -0.025 -0.13 Ｄ３（壁面位置の制限ダミー） 0.117 *** 3.01 0.034 0.65 0.408 *** 3.61 修正済み決定係数サンプル数 (注)***,**,*はそれぞれ1%,5%,10%で統計的に有意であることを示す。被説明変数：ｌｎ（価格）低層住宅地中高層住宅地商業地係数係数係数 510 712 1072

yes yes yes

該当なし該当なし

(19)

17 示された。中高層住宅地ではＤ３（壁面位置の制限ダミー）は統計的に有意な結果が得られなかった。表４－８推計式３低層住宅地では、Ｅ１（地区施設 OR 壁面ダミー）を策定している地区の全てが、Ｆ１（３本以上地施 OR 壁面ダミー）を併せて策定している。また、中高層住宅地では統計的に有意な結果が得られなかった。商業地では、Ｅ１（地区施設 OR 壁面ダミー）は１％水準で有意にプラスとなり、Ｆ１（３本以上地施 OR 壁面ダミー）は１％水準で有意にマイナスとなったため、地区計画で地区施設道路または壁面の位置の制限を策定することは、地価増進の効果があるが、３本以上の道路に策定した地区計画は、２本以下に策定した地区計画と比較して地価にマイナスの効果となることが示された。表４－９推計式４ｔ値ｔ値ｔ値定数項 7.210 *** 36.48 7.965 *** 58.94 5.575 *** 38.02 ln（東京駅までの時間距離） -0.285 *** -7.56 -0.226 *** -8.21 -0.094 *** -2.37 ｌｎ（最寄駅距離） -0.150 *** -14.94 -0.123 *** -11.62 -0.068 *** -10.36 ｌｎ（敷地面積） 0.133 *** 9.44 0.077 *** 6.83 0.163 *** 9.39 指定容積率 0.008 0.36 0.024 ** 2.05 0.261 *** 23.40 ｌｎ（全面道路幅） 0.206 *** 6.62 0.153 *** 8.71 0.127 *** 5.47 路線ダミー２３区ダミーＲ１（高さ制限強化ダミー） 0.054 1.03 -0.064 -1.12 -0.067 -0.58 Ｒ２（容積率緩和ダミー） -0.061 -0.60 -0.329 -1.14 Ｒ３（容積率規制強化ダミー） -0.065 -0.95 0.233 1.12 Ｅ１（地区施設ＯＲ壁面ダミー） 0.119 *** 2.80 -0.044 -0.53 0.671 *** 4.74 Ｆ１（３本以上地施ＯＲ壁面ダミー）－－ 0.088 1.12 -0.546 *** -3.06 修正済み決定係数サンプル数 (注)***,**,*はそれぞれ1%,5%,10%で統計的に有意であることを示す。被説明変数：ｌｎ（価格）低層住宅地中高層住宅地商業地係数係数係数 510 712 1072

yes yes yes

該当なし該当なし 0.9163 0.9369 0.8531 ｔ値ｔ値ｔ値定数項 7.249 *** 36.67 7.965 *** 58.91 5.609 *** 38.19 ln（東京駅までの時間距離） -0.292 *** -7.74 -0.227 *** -8.25 -0.095 ** -2.40 ln（最寄駅距離） -0.150 *** -14.97 -0.123 *** -11.64 -0.069 *** -10.53 ln（敷地面積） 0.131 *** 9.30 0.076 *** 6.74 0.162 *** 9.29 指定容積率 0.010 0.45 0.023 ** 2.00 0.261 *** 23.34 ln（全面道路幅） 0.203 *** 6.53 0.153 *** 8.70 0.123 *** 5.26 路線ダミー２３区ダミーＲ１（高さ制限強化ダミー） -0.013 -0.21 -0.078 -1.39 -0.135 -1.19 Ｒ２（容積率緩和ダミー） -0.044 -0.44 -0.187 -0.65 Ｒ３（容積率規制強化ダミー） -0.052 -0.77 -0.065 -0.34 Ｅ１（地区施設ＯＲ壁面ダミー） 0.229 *** 3.49 0.016 0.33 0.587 *** 3.99 Ｇ１（８ｍ幅地施ＯＲ壁面ダミー） -0.148 ** -2.19 0.047 0.86 -0.307 * -1.89 修正済み決定係数サンプル数 (注2)***,**,*はそれぞれ1%,5%,10%で統計的に有意であることを示す。 510 712 1072

yes yes yes

0.9169 0.9369 0.8522

被説明変数：ｌｎ（価格）低層住宅地中高層住宅地商業地

(20)

18 低層住宅地では、Ｅ１（地区施設 OR 壁面ダミー）は１％水準で有意にプラスとなり、Ｇ１（８ｍ幅員地施 OR 壁面ダミー）は５％水準で有意にマイナスとなったため、地区計画で地区施設道路または壁面の位置の制限を策定することは、地価増進の効果があるが、おおむね８ｍ以上の道路または壁面の位置の制限を策定した地区計画は、６ｍ以下の道路等を策定した地区計画と比較して地価にマイナスの効果となることが示された。中高層住宅地ではどちらも統計的に有意な結果が得られなかった。商業地では、Ｅ１（地区施設 OR 壁面ダミー）は１％水準で有意にプラスとなり、Ｇ１（８ｍ幅員地施 OR 壁面ダミー）は５％水準で有意にマイナスとなったため、地区計画で地区施設道路または壁面の位置の制限を策定することは、地価増進の効果があるが、おおむね８ｍ以上の道路または壁面の位置の制限を策定した地区計画は、６ｍ以下の道路等を策定した地区計画と比較して地価にマイナスの効果となることが示された。表４－10 推計式５低層住宅地では、Ｈ２（メイン壁面制限ダミー）は 10％水準で有意にプラス、Ｈ３（メイン地施 AND 壁面ダミー）は１％水準で有意にプラスであり、メイン動線となる道路に壁面線の位置の制限を行うことは、地価増進の効果があることが示された。中高層住宅地ではどちらも統計的に有意な結果が得られなかった。商業地では、Ｈ２（メイン壁面制限ダミー）は 10％水準で有意にプラスであり、メイン動線となる道路に壁面線の位置の制限を行うことは、地価増進の効果があることが示された。第５章結果の考察（１）低層住宅地の結果の考察仮説①「地区施設道路の策定は地価を増進させる」ことは有意に実証された。道路整備が防災性向上、安全な避難路の確保、通風・採光等の確保による住環境改善をもたらすことがｔ値ｔ値ｔ値定数項 7.245 *** 36.80 7.976 *** 58.96 5.586 *** 37.81 ln（東京駅までの時間距離） -0.290 *** -7.73 -0.230 *** -8.34 -0.096 *** -2.39 ln（最寄駅距離） -0.150 *** -15.05 -0.123 *** -11.65 -0.069 *** -10.41 ｌｎ（敷地面積） 0.130 *** 9.26 0.077 *** 6.84 0.163 *** 9.34 指定容積率 0.005 0.25 0.023 ** 1.98 0.259 *** 23.07 ｌｎ（全面道路幅） 0.207 *** 6.65 0.152 *** 8.65 0.125 *** 5.36 路線ダミー２３区ダミーＲ１（高さ制限強化ダミー） 0.078 * 1.71 -0.022 -0.40 0.059 0.56 Ｒ２（容積率緩和ダミー） -0.115 -1.03 -0.074 -0.26 Ｒ３（容積率規制強化ダミー） -0.046 -0.63 -0.020 -0.10 Ｈ１（メイン地区施設ダミー） 0.062 0.72 0.033 0.36 Ｈ２（メイン壁面制限ダミー） 0.143 * 1.85 -0.077 -1.22 0.267 * 1.78 Ｈ３（メイン地施ＡＮＤ壁面ダミー） 0.166 *** 3.16 0.053 0.83 0.099 0.72 修正済み決定係数サンプル数 (注1)***,**,*はそれぞれ1%,5%,10%で統計的に有意であることを示す。被説明変数：ｌｎ（価格）低層住宅地中高層住宅地商業地係数係数係数 510 712 1072

yes yes yes

該当なし

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19 図５－１住環境維持保全の地区計画（大田区田園調布地区地区計画）この結果につながったと推測される。道路整備は、通過交通の増加等のデメリットももたらすが、この結果は、この負の効果よりは前者の効果が大きいことを示すものであるといえよう。仮説②「壁面の位置の制限は地価を増進させる」ことは有意に実証された。壁面の位置の制限により、壁面後退空間が確保されると、防災性向上、通風・採光等の確保、街並みの改善等の効果がある。しかし、８ｍ幅員の地区施設道路または壁面の位置の制限は地価にマイナスの影響となることから、道路幅員が広いと通過交通の増加等のデメリットがあると考えられる。低層住宅地では、厳しい土地利用規制によって建築物の更新が抑制され、セットバックが行われる機会が限られていることから道路空間が十分に整備されていない場合が尐なくない。このような場合には、地区計画手法を活用することによって地区施設クラスの道路空間を整備していくことで防災性向上、住環境改善等の効果が得られると考えられる。低層住宅地の中には、良好な戸建住宅地における住環境維持保全を目的とした地区計画や密集市街地における防災性の向上を目的とした地区計画が策定されているところがある。（図５－１参照）良好な戸建住宅地によって、壁面の位置の制限を策定することは、通風・採光を確保し良好な住環境を維持保全することができる。また、壁面後退空間を緑化し、道路沿道に良好な街並みを形成する効果がある。密集市街地では多くの４ｍ未満の道路があることから、道路空間を整備することは、防災性の向上や安全な避難の確保等の環境改善効果がある。さらに、沿道の建替えが促進され、建築物の耐火率が高まり、地区全体の防災性が向上する。これらのように、低層住宅地では、道路空間の整備が住環境の向上に大きく寄与する。（図５－２参照）しかし、推計式４の結果で示されたとおり一定以上の整備は住環境の改善に寄与しない。これは、通過交通の増加がデメリットをもたらすことと、道路拡幅により利用可能敷地面積が減尐するデメリットがあることが理由であろう。図５－２密集市街地の地区計画（世田谷区若林三・四丁目地区計画地区計画図）

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20 （２）商業地の結果の考察仮説③「地区施設道路の策定は地価を増進させる」ことは有意な結果を得られなかった。仮説④「壁面の位置の制限の策定は地価を増進させる」ことは有意に実証された。壁面の位置の制限は、歩行者の回遊性、快適性の向上に寄与し、地価を増進させる効果があるといえる。しかし、商業地においても８ｍ幅員の道路等はマイナスとなり、広幅員の道路による車両増加等によるデメリットが、道路空間整備のメリットよりも大きいと考えられる。また、道路拡幅のメリットとして、容積率の増加があげられるが、商業地で前面道路幅員による容積率の上限は、６ｍ道路29_{で 360％、８ｍ道} 路30_{で 480％となる。しかし、指定容積率が} 400％の地区では 400％が上限となるために、６ｍ道路が８ｍ道路に拡幅されても容積率は 40％しか増加しない。４ｍ道路31_{が６ｍ道路} に拡幅すると、容積率は１２０％増加することと比較して、６ｍ道路が８ｍ道路に拡幅される場合の容積率の増加が大きいとはいえない。そのため、６ｍまでの拡幅と比較して、８ｍの拡幅は増進効果が小さい。これが８ｍ道路に拡幅しても地価増進効果が得られていないことの要因の一部となっていると推測される。さらに、３本以上の道路整備等がマイナス、２本以下の道路整備等はプラスの影響となったことは、一定の範囲内での道路整備等が地価を増進させ、過剰な道路整備は地価の増進に寄与しないとことを示している。また、メイン動線となる道路に壁面の位置の制限を策定することは、地価にプラスの影響を与える。商業地は、商業と住宅の調和を目的とした複合市街地形成のための地区計画や駅周辺の商業集積地（図５－３参照）の地区計画、商店街活性化（図５－４参照）のための地区計画が策定されている。複合市街地の地区計画では、壁面の位置の制限による統一した壁面線が良好な環境や街並みの維持保全に寄与するといえる。また、商業集積や商店街の地区計画では、壁面の位置の制限による歩行空間の確保により、歩行者の回遊性や快適性を向上させ、商業 29_{６ｍ道路の全面道路による容積率６ｍ×０．６×１００＝３６０（％）} 30_{８ｍ道路の全面道路による容積率８ｍ×０．６×１００＝４８０（％）} 31_{４ｍ道路の全面道路による容積率４ｍ×０．６×１００＝２４０（％）} 図５－３商業集積の地区計画（渋谷区渋谷区東口地区計画地区計画図）図５－４商業集積の地区計画（世田谷区尾山台三丁目地区計画地区計画図）

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21 空間の活性化の効果があると考えられる。そして、地区内の主要な動線となる道路に計画を策定すると、地価増進の効果があるといえる。商店街において、壁面の位置の制限を策定することは、商業空間の向上に効果があるといえる。さらに、壁面の位置の制限は建築条例を策定することによって法的強制力をもたせることができる。このために、地区施設の道路と比較して壁面の位置の制限は整備される実現可能性が高いことも地価増進に寄与していると考えられる。（３）中高層住宅地の結果の考察地区施設道路、壁面の位置の策定ともに地価に有意な結果を得られなかった。中高層住宅地では、建築物の更新が進んでいる場合が多く、道路空間が一定以上整備されているので（図５－５参照）、地区計画による道路空間整備の効果が限られていることがその理由であろうと推測させる。また中高層住宅地は、低層住宅地と比較して、道路整備が住環境整備に及ぼす影響が小さく、収益性が土地に及ぼす影響が大きいことも影響していると考えられる。（４）低層住宅地の地区計画による道路整備状況低層住宅地の地区計画が地価を増進させた要因を検証するために、地区計画策定区域の住環境改善状況を調査した。低層住宅地の地区計画数が多い世田谷区を例に取ると、地区計画策定区域内の 2001 年と 2006 年の道路率（道路面積／町丁目面積）を町丁目別データにより比較する32_{。世田谷区全体では２２７町丁目あり、低層住宅地の密集市街地改善を目的とした} 地区計画が７地区、２０町丁目33_{ある。世田谷区の都市整備方針では区内が５地区に区分され} ているが、これらの地区のうち２地区で地区計画が策定されている２０町丁目が含まれる世田谷地区、北沢地区の２地区で見ると次の通りである。当該地区全体の道路率は 2001 年の 17.14％から 17.61％に増加した。これを地区計画が策定されている町丁目とされていない町丁目で分割して分析すると、地区計画が策定されている町丁目の道路率は 15.97％から 17.17％に増加しているのに対し、地区計画が策定されていない町丁目では 17.50％から 17.74％に増加している。地区計画が策定されている町丁目は、他の地区と比較して道路率の増加率が高いことから、地区計画によって道路整備が推進されていることが示された。よって、地区計画策定により道路空間の整備が促進されているといえる。 32_{世田谷区土地利用現況調査 2001 年、2006 年（世田谷区ホームページより）} 33_{町丁目の一部が地区計画に含まれる地区も含む。} 図５－５中高層住宅地の地区計画板橋区加賀一・二丁目地区地区計画図

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22 図５－６世田谷区（世田谷地区・北沢地区）の道路率第６章政策的含意についての検討と今後の課題６－１政策的含意についての検討（１）地価増進に寄与する道路整備等のあり方既成市街地の低層住宅地では、道路整備手法として地区計画の地区施設道路を活用してすることが望ましいと考える。特に、密集市街地では４ｍ未満の道路が多いので、防災性を高めるために地区計画を活用して地区施設道路を整備することが極めて望ましい。一方、商業地においては、道路または歩行者空間の整備を地区施設道路として行うよりも、壁面の位置の制限による歩行者空間を定めることが望ましい。しかしながら、住宅地と商業地のいずれにおいても広幅員の道路を定めることは過剰な幅員となることがあるので、その点に配慮して計画を策定することが行うことが求められよう。（２）低層住宅地における道路の整備のあり方低層住宅地では道路整備による防災性向上等のプラス効果がある。一方で、道路敷地分の建築敷地面積が減尐して土地の収益性が低下するマイナス効果がある。地区計画策定により、地区全体では地価が増進しても、個別土地所有者ごとに道路土地負担分のコストは異なる。土地負担分のコストが地価増進のプラス効果を上回る土地所有者は過大な負担となる。このような土地所有者に対し、地価増進効果以上に道路敷地を負担するコストに応じて、道路等用地費または整備費の補償を行うことを提言する。従来の補償は道路供出分の面積に応じて行っていたが、このように土地所有者の負担するコストに着目した補償を行うことが、負担と受益の公平の観点から望ましいといえる。これにより地区計画策定時に道路沿道敷地の土地所有者の合意形成を推進させる効果が期待できる。また、地区計画策定後に沿道敷地の土地所有者が建替を行うインセンティブとなり、道路等整備が促進されるものと考える。さらに、道路負担分のコストを削減する方策として、土地利用規制を緩和する手法も考えられる。街並み誘導型地区計画を活用して、高さを規制するとともに全面道路幅員による容積率及び道路斜線制限の適用除外とすることにより、個別敷地の収益性を向上させることができる。 17.74 17.17 17.61 17.5 15.97 17.14 地区計画なし地区計画あり全体 2001年 2006年

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23 （３）地区計画の評価手法の確立地区計画の策定を行うのは市町村であるが、ほとんどの市町村は地区計画策定後の整備進捗状況を把握していない。しかしながら、地区計画策定の効果を検証するためには、整備進捗状況を把握する必要がある。現在は策定された地区計画をその後の進捗状況に照らして評価する仕組みがない。地区計画に見直しの必要が生じたとしても、市町村には見直しを行うインセンティブが働かない。このために一旦策定された地区計画はその後の整備進捗状況とは無関係に維持される。そこで、他の都市計画事業の場合と同様に、策定から一定の年数毎に整備進捗状況を把握して、地区計画の効果を評価する仕組みを確立すべきである。さらに、整備進捗状況に関する情報を公開することが必要である。６－２今後の研究課題本研究では、地区計画による規制内容をとらえて地価への影響を実証分析しているが、厳密にはそれぞれの地区計画の整備進捗状況で地価への影響は異なる。整備進捗状況を考慮した分析により、一層精緻な分析結果が得られる。また、さらなる分析として地区計画策定前から策定後にかけての時系列の価格変化を捉え、道路敷地負担のある土地とない土地、地区計画内外の土地で比較分析を行うと、各地区計画の効果について、より深い知見を得られるものと考えられる

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24 [参考文献] Ｎ・グレゴリー・マンキュー(2005)「マンキュー経済学Ⅰ ミクロ編第 2 版」東洋経済新報社金本良嗣(1997)「都市経済学」東洋経済新報社長谷川貴陽史(2005)「都市コミュニティと法」東京大学出版会和泉洋人(1998) 「地区計画策定による土地資産価値増大効果の計測」都市住宅学 23 号，211～220 頁和泉洋人(1999) 「地区計画による容積率緩和がもたらす土地資産価値変動効果の計測」都市住宅学 27 号，143～152 頁谷下雅義、長谷川貴陽史、清水千弘(2009) 「景観規制が戸建住宅価格に及ぼす影響」計画行政 32(2),71～79 頁金本良嗣・中村良平・矢澤則彦(1989)「ヘドニック・アプローチによる環境の価値の測定」環境学会誌 2(4)、251-266 頁金本良嗣(1992)「ヘドニック・アプローチによる便益評価の理論的基礎」土木学会論文集 No449 号、 47-56 頁大澤亮平・谷下雅義(2009)「地区計画の規制が家賃に及ぼす影響」日本不動産学会平成 21 年度秋季全国大会(第 25 回学術講演会)論文集,13～20 頁福井秀夫(1992) 「低層住宅密集市街地の将来」岩田規久男、小林重敬、福井秀夫『都市と土地の理論経済学・都市工学・法制論による学際分析』ぎょうせい、第 12 章 251～275 頁浅見泰司（1994）「土地利用規制」八田達夫編『東京一極集中の経済分析』日本経済新聞社、第 4 章浅見泰司編（2001）「住環境評価方法と理論」佐々木公明(2003)「都市の成長管理とゾーニングの経済分析」高暁路・浅見泰司（2000）「戸建住宅地におけるミクロな住環境要素の外部効果」住宅土地経済 2000 年秋季号,28-35 頁宅間文夫（2007）「密集市街地の外部不経済に関する定量化の基礎研究」住宅土地経済 2007 年春季号,30-37 頁

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日本都市計画学会編「都市計画マニュアルⅠ土地利用編地区計画」