開発許可制度がもたらす弊害について
―社会福祉施設等の市街化調整区域への立地を対象として―
＜ 要 旨 ＞ 都 市 計 画 法 は 冒 頭 で 、適 正 な 制 限 の も と に 土 地 の 合 理 的 な 利 用 が 図 ら れ る べ き こ と を 基 本 理 念 と し て 謳 っ て お り 、ま ち づ く り の 有 力 な ツ ー ル と し て 数 々 の 土 地 利 用 規 制 が 導 入 さ れ て き た が 、経 済 学 の 見 地 に 立 て ば 、規 制 は 何 ら か の 市 場 の 失 敗 に 対 す る 措 置 と し て 導 入 さ れ る こ と を 前 提 と し て 正 当 化 さ れ る 一 方 で 、行 き 過 ぎ た 規 制 は 社 会 的 厚 生 水 準 を 低 下 さ せ 、 政 府 の 失 敗 と な る こ と が 知 ら れ て い る 。 本 稿 で は 、平 成 18年 の ま ち づ く り 三 法 改 正 の ひ と つ で あ る 都 市 計 画 法 の 改 正 に よ り 、市 街 化 調 整 区 域 へ の 社 会 福 祉 施 設 等 の 立 地 に は 許 可 が 必 要 と な っ た こ と に つ い て 、 そ の 根 拠 た る 外 部 性 の 程 度 を 、 100m メ ッ シ ュ 毎 の 建 築 面 積 の 密 度 に 着 目 し 、 施 設 の 類 型 別 に diffe re nce -in-difference s の 手 法 に よ り 計 量 を 試 み た 。分 析 の 結 果 、多 く の 施 設 が 有 意 に 市 街 化 を 促 進 す る 一 方 で 、そ の 効 果 は 施 設 類 型 に よ っ て 大 き く 異 な る こ と が 示 さ れ た 。 こ の 分 析 結 果 を 踏 ま え 、 今 後 の 開 発 許 可 制 度 の あ り 方 に つ い て 提 案 す る 。
2012年（平成24年）2月
政策研究大学院大学 まちづくりプログラム
MJU11007 木村 康司
目 次 第1章 はじめに ... 1 第2章 開発許可制度の概観 ... 2 2.1 法改正の背景 ... 2 2.2 開発許可制度の概要 ... 3 2.2.1 目的 ... 3 2.2.2 手続き ... 4 2.2.3 許可基準 ... 5 2.2.4 開発許可制度運用指針 ... 6 2.3 分析の必要性 ... 7 第3章 開発許可制度の理論分析 ... 8 第4章 開発許可制度の実証分析 ... 9 4.1 分析方法 ... 9 4.2 分析対象 ... 9 4.3 推計モデル及びデータ ... 9 4.4 計量分析1(社会福祉施設等) ... 12 4.4.1 施設の分類 ... 12 4.4.2 推計結果 ... 12 4.5 計量分析2(社会福祉施設、医療施設、学校) ... 13 4.5.1 施設の分類 ... 13 4.5.2 推計結果 ... 13 4.6 計量分析3(各施設詳細) ... 14 4.6.1 施設の分類 ... 14 4.6.2 推計結果（社会福祉施設詳細） ... 14 4.6.3 推計結果（医療施設詳細） ... 15 4.6.4 推計結果（学校詳細） ... 16 第5章 結果の考察 ... 17 第6章 まとめ ... 18 参考文献 ... 19
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第1章 はじめに
1 昭和30年代後半からの高度経済成長に伴い、全国的に人口や産業が都市へ集中し、スプロールが 進んだのを背景として、開発許可制度は都市計画に定める線引き制度2の実効を確保するとともに、 一定の土地の造成に対する確認を行うことにより、新たに開発される市街地の環境の保全、災害の 防止、利便の増進を図るため設けられた都市計画法上の制度である3。 その中でも、線引き制度により指定される市街化調整区域内にあっては、開発行為4のみならず、 開発行為を伴わない建築物の新築等5についても、その用途に応じた許可基準6を満たし、都道府県 知事等の許可権者からあらかじめ許可を得ることが課せられている7。 一方で、社会福祉施設等8の市街化調整区域への立 地は、これまで公益上必要不可欠な施設である等の 理由で、例外的に許可は不要とされていたが、その 後、施設立地に伴い周辺の市街化を促進する事例が 見受けられたことから、行政コストの非効率化に繋 がるとして、平 成 18 年 の 都 市 計 画 法 の 改 正 に よ り 許 可 が 必 要 と な っ た 。 これは、経済学の見地から、市街化の促進には行 政コストを非効率とする外部性があり市場の失敗 が起こるため、政府が介入したものと評価できる。 これにより、施設立地の現場では、許可基準が非 常に限定的であることや、許可が得られる場合であ っても、それには事前協議も含めると数か月以上の 時間を要し、また、専門的な知識、基準適合への追 加コスト、許可申請手数料等により、供給コストが増加し、これが施設立地市場において参入規制 として機能することで、結果、政府の期待通り施設立地数を減尐させることができた。図１－１9は 北東北3市における社会福祉施設等の市街化調整区域への新設件数である。図から、平成19年の改 正法施行10により、件数が施行前の3分の1程度に減尐したことがわかる。また、施行直前の平成18 年に件数が増加しており、駆け込み申請が発生したものと考えられ、法改正の影響が見て取れる。 しかし、施設立地に伴う周辺の市街化は、施設の分類により促進する度合いが異なると考えられ るものの、現状はその程度を検証せずに政策が策定されていることから、過剰過小な規制となる可 能性がある。 これまでの市街化の促進を巡る研究は、土地区画整理事業に焦点をあてたものが多く、梶原 1 本稿は個人的な見解を示すものであり、筆者の所属機関の見解を示すものではない。また、本稿における見解及び内容に関する 誤りは、全て筆者の責任であることを申し添える。 2 都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分し、無秩序な市街化を防ぐことを目的とする制度。都市計画法第7条。 3 国土交通省HPより開発許可等を参考にした。 4 主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。都市計画法第4条第12号。 5 開発行為を伴わない建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第一種特定工作物の新設をいう。 6 次章参照 7 許可が不要なものを除く。 8 社会福祉施設のほかに、医療施設、学校がある。なお、法改正で許可が必要となった施設は他にもいくつかあるが、本稿では社 会福祉施設、医療施設、学校の3つに焦点を当てる。 9 新設に係る開発許可及び建築許可の件数ほか、都市計画法施行規則第60条の証明及びこれに代わる法適合の確認の件数を用いた。 なお、データは青森市、秋田市及び盛岡市より提供いただいた。ここに記し感謝申し上げます。 10 平成19年11月30日施行 図１－１北東北３市における社会福祉施設 等の市街化調整区域への新設件数2 (1998) 、川上・木谷・上出(1997)、(財)日本住宅総合センター(1992)、村橋・中川(1992)、土肥・ 若林・畑・志田・馬越(1982)、前田(1981)などが挙げられる。また、地方都市の郊外部における開 発動向について、メッシュデータを用いて分析したものとしては、小林・鵤・中園(2005)、李・川 上・安本(2000)などがあり、ほかに、公共施設の適正配置やそのあり方について分析したものとし ては、岩井(2010)、中川(2010)、福士(2010)、市川・大村・有田・藤井(2006)などがある。 しかし、市街化調整区域における施設分類ごとの市街化を促進する度合いについて、100mメッシ ュレベルで、建築面積の密度に着目してDID(difference-in-differences)分析を行い、平成18年の 法改正の妥当性を検証した研究は筆者の知る限り見当たらない。 分析の結果、多 く の 施 設 が 有 意 に 市 街 化 を 促 進 す る 一 方 で 、 そ の 効 果 は 施 設 類 型 に よ っ て 大 き く 異 な る こ と が 示 さ れ た 。こ の 結 果 は 、現 行 の 規 制 で 非 効 率 が 生 じ て い る こ と を 示 唆 し て い る 。 本稿の構成は以下のとおりである。 第2章では開発許可制度の概要を述べ、平成18年の都市計画法の改正によって社会福祉施設等に 課された制限について整理する。 第3章では開発許可制度による規制が、施設立地市場に与える影響について理論分析を行う。 第4章では前章の理論分析の結果を踏まえ、施設分類ごとの市街化を促進する度合いを計量する 目的で、分類の段階を深めながら実証分析を行う。 第5章では前章の分析結果をより現実的な指標として考察し、第6章ではこれまでの議論を踏まえ 政策インプリケーションを提示する。
第2章 開発許可制度の概観
本章では、社会福祉施設等が許可対象となった背景と開発許可制度の概要を整理した後、規 制の導入に際しての分析の必要性を述べる。2.1 法改正の背景
従来、社会福祉施設等の市街化調整区域への立地については、公益上必要不可欠な施設であると 考えられることや、一般に住民等の利便に配慮して建設されることから、周辺に既に一定の集落等 が形成されているような位置に立地することが前提であり、市街化の促進やスプロールを引き起こ 図２－１公共公益施設の地域別立地状況 図２－２公共公益施設の郊外移転状況 出所：国土交通省「中心市街地再生のためのまちづくりのあり方について」（2005年）3 すような事態は想定されなかったことから、許可不要でも差し支えないとされていた。しかしその 後、中心市街地に位置する老朽化を迎えた病院等が建替えを検討する中で、土地が狭小であること や土地の価格が高い等の理由から、安価で広大な土地を求めて市街化調整区域等の郊外へ移転する といった事例が目立つようになり、また同時に、薬局や店舗等それに伴って必要となる施設の立地 が周辺で進み、無秩序な市街化が起こるケースまで見受けられた11。 そしてこのことは、中心市街地の空洞化だけでなく、インフラ投資の効率性や都市の運営コスト に影響し、中長期的に公共負担の増大要因になると考えられていた12。 図２－１は、平成16年に公共公益施設の地域別立地状況を調査したもので、市役所以外は郊外部 での立地が多くなっており、病院についてはその7割、学校についてはその8割以上も郊外へ立地し ていたことを示している。また、図２－２では、市役所は1970年代において、病院や文化施設は1980 年代以降に郊外に移転した例が多くなっている。さらに、図２－３では、地方圏において延べ床面 積3,000㎡以上の病院の約4割が用途地域指定区域外へ立地しており、商業地域へ立地する割合が減 る一方、昭和60年代以降市街化調整区域への立地が増加していることを示しており、これらからス プロールの状況がうかがえる13。 そこで政府は、モータリゼーションの進展等で空洞化が進む中心市街地問題や、都市構造に大き な影響力を持つ大規模小売店舗の立地問題と併せ、平成18年 に ま ち づ く り 三 法14を 改 正 す る に 至 っ た 。そ し て そ の う ち の ひ と つ 、改 正 都 市 計 画 法 に よ り 、そ れ ま で 許 可 が 不 要 で あ っ た 社会福祉施設等の市街化調整区域への立地は、例外無く許可が必要となった。
2.2 開発許可制度の概要
15 2.2.1 目的 開発許可制度は市街化区域及び市街化調整区域の区域区分を担保するとともに、良好で安全な市 街地の形成と無秩序な市街化を防止することを目的としている。 そのため、開発行為をしようとする場合や、市街化調整区域においては開発許可を受けた区域外 11 社会資本整備審議会 (2006) 12 明石 (2006) 13 国土交通省 (2005) 14 中心市街地の活性化に関する法律、大規模小売店舗立地法、都市計画法 15 国土交通省HPより開発許可制度の概要を参考にした。 図２－３地方圏における病院施設確認時期別立地状況（延べ床面積3,000㎡以上） 出所：国土交通省「中心市街地再生のためのまちづくりのあり方について」（2005年）4 において新築等をしようとする場合にも、あらかじめ以下の許可権者の許可を受けなければならな いこととされている16。 （許可権者） ・都道府県知事、政令指定都市の長、中核市の長、特例市の長 ・地方自治法第252条の17の2の規定に基づく事務処理市町村の長 また、例外として許可が不要とされている開発行為で代表的なものを以下に示す。 （許可不要） ・開発行為の規模が定められた規模未満のもの17 ・農林漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらを営む者の居宅の建築の用に供 する目的で行うもの ・公益上必要なものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行うもの ・都市計画事業の施行として行うもの ・非常災害のため必要な応急措置として行うもの ・通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの 2.2.2 手続き 建築確認申請に至るまでの都市計画法上の手続きの流れを図２－４に示す。法改正により許可対 象となることで、手続きが大幅に増えることがわかる。なお、開発審査会は都市計画法第34条第14 号及び同法施行令第36条第1項第3号ホに係る許可申請の場合に行なわれる。本稿が焦点を当てる社 会福祉施設等は開発審査会に付議する必要がある18。 16 都市計画法第29条第1項、第2項及び同法第43条第1項 17 市街化調整区域を除く。 18 都市計画法第34条第1号に該当するものを除く。 図２－４開発許可等の手続きのフロー
5 2.2.3 許可基準 許可基準としては道路、公園、給排水施設、防災上の措置等の良好な宅地水準を確保するために 技術基準19が定められており、条例により一定の強化又は緩和、制限の付加が可能となっている。 また、市街化調整区域にあっては、市街化を抑制するという目的から、立地できる用途を限定する ために立地基準20が定められており、さらにこれを満たす必要がある。表２－１に立地基準の類型 を示す。 表２－１都市計画法第34条の立地基準 法 令 都市計画法第34条 類 型 第1号 主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定め る公益上必要な建築物又は日常生活のため必要な物品の小売業等の業務を営む店舗等の 建築を目的とする開発行為 第2号 鉱物資源、観光資源等の利用上必要な開発行為 第3号 湿度、空気等に特別の条件を必要とする政令で定める事業用施設を目的とする開発 第4号 農林水産物の処理等を目的とする開発行為 第5号 特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律に従っ て行う開発行為 第6号 中小企業の事業の共同化又は集団化を目的とする開発行為 第7号 既存工場施設と密接な関連を有する工場施設を目的とする開発行為 第8号 危険物の貯蔵又は処理を目的とする開発行為 第9号 市街化区域に立地することが困難又は不適当なものを目的とする開発行為 第10号 地区計画又は集落地区計画の内容に適合する開発行為 第11号 市街化区域に近隣接する一定の地域のうち、条例で指定する区域において、条例で定め る周辺環境の保全上支障がある用途に該当しない建築物の建築等を目的とする開発行為 第12号 法第34条第14号に相当し、定型的に処理できるものとして条例で区域、目的等を限り定 めた開発行為 第13号 既存権利者の開発行為 第14号 開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域 内において行うことが困難又は著しく不適当と認められるもので、あらかじめ開発審査 会の議を経た開発行為 19 都市計画法第33条 20 都市計画法第34条
6 2.2.4 開発許可制度運用指針 平成12年の地方分権一括法の施行に伴い、それまでの開発許可制度に関する通達を整理し、開発 許可制度の運用にあたっての考え方が示されており21、現在定められている許可基準のほとんどは 当該運用指針をベースとしている。 また、社会福祉施設等についても、立地基準のひとつである都市計画法第34条第14号に該当する かについて、その考え方が示されており、非常に限定的な内容となっている。（表２－２） 表２－２開発許可制度運用指針の考え方 Ⅲ－７－１ 法第３４条第１４号等の運用 通常原則として許可して差し支えないものと考えられるものとして、次のような建築物の用に供する開 発行為が考えられる。 社 会 福 祉 施 設 社会福祉法第２条に規定する社会福祉事業の用に供する施設又は更正保護事業法第２条第１項 に規定する更正保護事業の用に供する施設（以下「社会福祉施設」という。）であって、設置及び運 営が国の定める基準に適合するもので、その位置、規模等からみて周辺の市街化を促進するおそれ がないと認められ、かつ、当該開発区域を所管する地方公共団体の福祉施策の観点から支障がない ことについて、関係部局と調整がとれたもののうち、以下の①から③までのいずれかに該当するも のであること。 ① 近隣に関係する医療施設、社会福祉施設等が存在し、これらの施設と当該許可に係る社会福 祉施設のそれぞれがもつ機能とが密接に連携しつつ立地又は運用する必要がある場合 ② 当該施設を利用する者の安全等を確保するため立地場所に配慮する必要がある場合 ③ 当該施設が提供するサービスの特性から、例えば、当該開発区域周辺の優れた自然環境が必 要と認められる場合など、当該開発区域周辺の資源、環境等の活用が必要である場合 なお、社会福祉施設の開発許可については、開発許可担当部局と社会福祉施設担当部局とが十分 な連絡調整を図ることが望ましい。 医 療 施 設 関 係 医療法第１条の５第１項に規定する病院、同条第２項に規定する診療所又は同法第２条第１項に 規定する助産所であって、設置及び運営が国の定める基準に適合する優良なものであり、その位置、 規模等からみて周辺の市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、当該開発区域を所轄する 地方公共団体の医療施策の観点から支障がないことについて、関係部局と調整がとれたもののうち、 以下の①から③までのいずれかに該当するものであること。 ① 救急医療の充実が求められる地域において、患者等の搬送手段の確保のため、当該開発区域 周辺の交通基盤等の活用が必要と認められる場合 ② 当該医療施設の入院患者等にとって、開発区域周辺の優れた自然環境その他の療養環境が必 要と認められる場合 ③ 病床過剰地域に設置された病院又は診療所が、病床不足地域に移転する場合 なお、医療施設に係る開発許可については、開発許可担当部局と医療施設担当部局とが十分な連 絡調整を図ることが望ましい。 学 校 関 係 その設置目的から、主として開発区域の周辺の居住者以外の利用を想定している学校のうち、教 育環境の確保のため、当該開発区域の周辺の資源、環境等が必要であることなどから、市街化調整 区域に立地させることがやむを得ないと認められるものであり、その位置、規模等からみて周辺の 市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、当該開発区域を含む文教施策の観点から支障が ないことについて、関係部局と調整がとれたもの。 なお、学校に係る開発許可については、開発許可担当部局と文教施設担当部局とが十分な連絡調 整を図ることが望ましい。 21 地方自治法第254条の4に基づく技術的助言であり、開発許可権者の権限を拘束するものではない。 出所：国土交通省「開発許可制度運用指針」（2011年）
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2.3 分析の必要性
平成18年の社会福祉施設等への規制導入は、市街化調整区域において同施設の立地により周辺の 市街化を促進する事例が見受けられたことから行なわれた。 図２－５は、市街化の促進のイメージである。1997年と2008年の建築面積の増減を高さで示して いる。右中央の枠内の水色のシンボルは、1997年に開設された老人福祉施設である。その周辺で面 積が増加していることがわかる。 一方、左下の小窓は同エリアを真上から見たもので、小窓中央が前述の老人福祉施設であるが、 全体的に道路の沿線で面積が増加していることがわかる。 これらから、市街化の促進には様々な要因が混在しており、真に施設の立地による影響がどの程 度かは一見しただけではわからず、規制の導入には精密な分析が必要であることがわかる。 このことを踏まえ、次章にて具体的にどのような問題が起こりうるかを理論分析する。 (C)2009 ZENRIN CO.,LTD 図２－５市街化の状況8
第3章 開発許可制度の理論分析
本章では、開発許可制度による規制がどのよ うな効果を期待して導入され、実際はどのよう な結果をもたらすかを、規制の導入による死重 の損失の発生過程を通して分析する。 図３－１は、社会福祉施設等の施設立地市場 として、縦軸に「コスト」を、横軸に「立地数」 をとり、規制前の状態を示している。 社会的限界費用に基づきQ1が立地すると、 社会的余剰は最大化するが、現実には私的限界 費用に基づきQ1’が立地するため、死荷重が発 生している。 そこで政策立案者が、想定した外部性の大きさをターゲットに、参入規制を導入したとする。こ れにより供給コストが増加し、施設の立地はQ1へ減尐する。（図３－２）その結果、想定していた 死荷重が打ち消されることが期待される。（図３－３） しかし、実際は市街化を促進する度合いを検証せずに政策を策定しているため、図３－４のよう に外部性が想定より小さい場合には、過剰な規制によって図３－５のように死荷重が新たに発生す る。逆に、外部性が想定より大きい場合には、過小な規制となり死荷重が残ることとなる。 したがって外部性の大きさを把握することが、規制を行う上で重要であることがわかる。 図３－１施設立地市場その１ 図３－２施設立地市場その２ 図３－３施設立地市場その３ 図３－４施設立地市場その４ 図３－５施設立地市場その５9
第4章 開発許可制度の実証分析
本章では、前章の理論分析の結果を踏まえ、施設分類ごとに市街化を促進する度合いを分析する。4.1 分析方法
「市街化の指標22」を「建築面積23の密度」で捉え、市街化調整区域を100mメッシュで区切り、施 設立地前後として1997年と2008年の2時点で、施設分類ごとにDID分析を行ない、施設の立地がどの 程度「建築面積の密度」へ影響を与えるかを、分類の段階を深めながら計量分析を行う（本稿では、 この影響力を「市街化促進度」と定義する）。 また、分析にあたり建築面積の密度へ影響を与える要因は様々考えられるが、固定効果モデ ルを用いてDID分析を行うことで、施設立地以外の景気変動等の要因のほか、100mメッシュと いう微小街区ごとの固有の要因を取り除くことができ、施設立地の効果をより正確に捉えることが 可能となる。4.2 分析対象
本稿の研究対象は市街化調整区域であるので、同区域を一定規模以上指定していることが望まし い。本研究では平成21年度末で20,000ha以上指定している地域を対象とする24。 さらに、メッシュ毎の建築面積を計算する必要があるため、1997年、2003年及び2008年における 建物データが整備されている地域のデータを用いる。 その結果、分析対象地は札幌市、旭川市、盛岡市、仙台市、秋田市、郡山市、いわき市、つくば 市、宇都宮市、新潟市、浜松市、豊田市、大津市、京都市、神戸市、岡山市、倉敷市、広島市、福 山市、東広島市、北九州市、大分市、鹿児島市の全国23市となった。4.3 推計モデル及びデータ
推計モデルを以下のとおり設定し分析する。Y
it
=
α
0+
α
1d2
t+ ∑ ∑ ( βhjdThji + γhjd2tdThji )
+ ∑ δkXkit
+
u
iti=1,…,N t=1,2 h=1,…,V j=1,…,10 k=1,…,36 ここで、被説明変数
Y
itは建築面積の密度である。データの作成にあたり、市街化調整区域を100m メッシュで区切り、市街化が困難と考えられる道路25と水域26の面積を減じて、1997年と2008年それ ぞれでメッシュ内の建築面積の合計値を除した27。また、市街化調整区域の特定については、2時点 を通して市街化調整区域であったエリアを抽出する目的で、国土数値情報都市地域(2006)の市街化 22 「市街化の指標」として、ほかに人口、延床面積、敷地面積を検討したが、利用可能なデータでは人口は500mメッシュと粗く、 延床面積は階数データの欠落が多く、敷地面積は郊外では土地自体が広いケースが多く、一部に建物があるだけで全体が市街化 したと捉えられかねないことから、建築面積を指標とした。なお、個人の選好により建物の規模にバラツキが想定されるが、サ ンプル数を増やせばその影響を小さくできると考えられる。 23 ゼンリンのZmapTOWNⅡ(1997,2008)の建物レイヤを利用した。 24 国土交通省HPより平成22年度都市計画現況調査のデータを利用した。 25 住友電工の全国デジタル道路地図DBから、道路リンク長へ道路幅員区分コードの最小幅員の値を乗じて算出した。 26 ゼンリンのZmapTOWNⅡ(2008)から、水域レイヤを利用した。 27 その際、2008年のデータ整備エリアが1997年より広がっているケースが見受けられたため、1997年のデータ整備エリアで2008 年のデータを切り出した。10 調整区域を基に、国土数値情報都市計画区域(1990)28の用途地域のエリアを除外した29。
d2
tは2008年ダミーであり、時間を通じて受ける影響をコントロールするため、1997年と2008年 を表すダミー変数として加えた。1997年なら0、2008年なら1とする。また、交差項において、施設 の立地前後を判定する役割を持つ。dT
hjiは分析対象施設との距離ダミーであり、施設ごとの市街化促進度を計測するにあたり、距離 に応じてトリートメントグループ又はコントロールグループとして観測するため、0m～100m、100m ～200m、200m～300m、300m～500m、500m～700m、700m～1km、1km～3km、3km～5km、5km～7km、7km ～9kmの分類でダミー変数として加えた。各メッシュの中心から分析対象として想定している施設 までの直線距離が該当するなら1、該当しないなら0とする。また、データは10kmまで計測した。な お、新設施設を対象にDID分析を行うことから、1997年と2003年の建物データを重ね合わせ、新設 された建物のうち2008年にも存続していた建物を対象に、国土地理院の国土数値情報公共施設 (2006)等30とマッチングすることで分析対象施設を抽出した。d2
tdT
hjiは上記2変数の交差項である。したがって、係数γ
hjは新設施設との距離に応じた市街化 に対する影響を表す。つまり、本研究で計測したい市街化促進度となる。なお、施設との距離が遠 いほど利便性は減尐することから、近隣では係数の符号は正になると予測される。また、分析では、 施設の分類ごとの市街化促進度にも注目する。X
kitはいずれもコントロール変数であり、被説明変数に影響を与える要因を取り除くために加え られるもので、以下に示す。 幹線道路31との距離ダミーは、幹線道路との距離によって建築面積の密度が影響を受けると考え られ、これをコントロールするため、0m～100m、100m～300m、300m～500m、500m～700mの分類でダ ミー変数として加えた。各メッシュの中心から最も近い幹線道路までの直線距離が該当するなら1、 該当しないなら0とする。また、幹線道路との距離が遠いほど利便性は減尐することから、近隣で は係数の符号は正になると推測される。なお、データは1kmまで計測した。 最寄り駅32との距離ダミーは、最寄り駅との距離によって建築面積の密度が影響を受けると考え られ、これをコントロールするため、0m～500m、500m～1km、1km～3km、3km～5km、5km～10kmの分 類でダミー変数として加えた。各メッシュの中心から最も近い駅までの直線距離が該当するなら1、 該当しないなら0とする。また、最寄り駅との距離が遠いほど利便性は減尐することから、近隣で は係数の符号は正になると推測される。なお、データは50kmまで計測した。 公共施設数33は、各メッシュ内の公共施設の数によって建築面積の密度が影響を受けると考えら れ、これをコントロールするため加えた。また、公共施設の数が多いほど利便性は増加することか ら、係数の符号は正になると推測される。 事業所数34は、各メッシュ内の事業所の数によって建築面積の密度が影響を受けると考えられ、 これをコントロールするため加えた。また、事業所の数が多いほど利便性は増加することから、係 数の符号は正になると推測される。 28 国土数値情報都市計画区域(1990)はデータの欠落が多く、中でも信頼性が高いと思われる用途地域に着目し、これを除外した。 29 公示地価及び都道府県地価調査のデータを基に、妥当性をチェックしたところ、469地点のうち約99%の464地点が市街化調整区 域であったため、一定の妥当性を確認できた。また、市街化区域だった4地点は、いずれも区域境界に近接しており誤差と考えら れることや、それぞれが分散していて面的なつながりは認められず、影響は無いと考えられる。残りの1地点はデータの欠落によ るものであったが、念のため、その半径5kmを分析対象から除外した。 30 ほかに国土地理院の国土数値情報医療機関(2010)とゼンリンのZmapTOWNⅡ(2008)のシンボルレイヤと東洋経済新聞社の大型小 売店ポイントデータ(2010)を利用した。 31 ゼンリンのZmapTOWNⅡ(1997,2008)から、道路レイヤを利用した。なお、幹線道路の内訳は国道、都道府県道、主要道路。 32 ゼンリンのZmapTOWNⅡ(1997,2008)から、建物レイヤを利用した。その際、属性検索で名称から駅を抽出した。 33 ゼンリンのZmapTOWNⅡ(1997,2008)から、シンボルレイヤを利用した。なお、公共施設の内訳は学校、警察署、病院、消防署、 銀行、市役所、区役所。 34 ゼンリンのZmapTOWNⅡ(1997,2008)から、建物レイヤを利用した。その際、属性検索で属性種別コードから事業所を抽出した。11 一般道路35の有無ダミーは、一般道路の有無によって建築面積の密度が影響を受けると考えられ、 これをコントロールするため加えた。各メッシュ内に一般道路があれば1、なければ0とする。また、 一般道路がある方が利便性は増加することから、係数の符号は正になると推測される。 田畑数36は、各メッシュ内の地図データにプロットされている田畑記号37の数によって建築面積の 密度が影響を受けると考えられ、これをコントロールするため加えた。また、その数が多いほど土 地利用の自由度が減尐すると考えられることから、係数の符号は負になると推測される。 樹林数38は、各メッシュ内の地図データにプロットされている樹林記号39の数によって建築面積の 密度が影響を受けると考えられ、これをコントロールするため加えた。また、その数が多いほど土 地利用の自由度が減尐すると考えられることから、係数の符号は負になると推測される。 自治体ダミーは、自治体固有の差異をコントロールするため、各自治体を表すダミー変数として 加えた。該当するなら1、該当しないなら0とする。 また、
α
0は定数項、α
1、β
hj、γ
hj、δ
kは係数、u
itは誤差項であり、N
は100mメッシュの数、V
は各 計量分析における施設類型数である。 なお、データ作成ではEsri社のArcGISを、計量分析ではStataCorp社のStataを使用した。 各変数の基本統計量は表４－１のとおりである。 表４－１基本統計量 35 ゼンリンのZmapTOWNⅡ(1997,2008)から、道路レイヤを利用した。なお、一般道路は幹線道路以外の道路。 36 ゼンリンのZmapTOWNⅡ(1997,2008)から、シンボルレイヤを利用した。なお、田畑の内訳は田、畑、桑畑、果樹園、茶畑、芝地、 その他樹木畑。 37 ゼンリンのZmapTOWNⅡ(1997,2008)のシンボルレイヤの植生記号は、国土地理院の地形図を基本としており、植生記号の表示は、 既耕地については植生界、既耕地界及び地物で囲まれる区域の中央部に一個表示し、一個では植生の現況が明示できない場合に はその景況に応じて意匠的に表示している。また、未耕地については、一定の範囲で一定の個数をその景況に応じて意匠的に表 示している。 38 ゼンリンのZmapTOWNⅡ(1997,2008)から、シンボルレイヤを利用した。なお、樹林の内訳は針葉樹林、広葉樹林、竹林、笹地、 荒地、独立樹（針葉樹）、独立樹（広葉樹）、並木、湿地、墓地。 39 脚注36を参照。 変数名 単位 平均値 標準偏差 最小値 最大値 建築面積の密度 ％ 2.3435 6.3826 0 100 幹線道路との距離ダミー100m 0or1 0.2081 0.4059 0 1 300m 0or1 0.2103 0.4075 0 1 500m 0or1 0.1669 0.3728 0 1 700m 0or1 0.1245 0.3302 0 1 最寄り駅との距離ダミー500m 0or1 0.0211 0.1436 0 1 1km 0or1 0.0577 0.2331 0 1 3km 0or1 0.3631 0.4809 0 1 5km 0or1 0.2680 0.4429 0 1 10km 0or1 0.2485 0.4321 0 1 公共施設数 個 0.0039 0.0663 0 4 事業所数 個 0.1256 0.5450 0 41 一般道路の有無ダミー 0or1 0.5858 0.4926 0 1 田畑数 個 1.8287 3.0763 0 56 樹林数 個 1.5178 1.9875 0 88 2008 年ダミー 0or1 0.5000 0.5000 0 1 観測数 851996 ※自治体ダミー、分析対象施設との距離ダミー、交差項は省略している。 ※各計量分析において共通12
4.4 計量分析1(社会福祉施設等)
4.4.1 施設の分類 まず、学校や病院を含めた社会福祉施設等が、市街化をどの程度促進するかを分析する。本稿で は比較対象として、同時期に立地が規制された大規模小売店舗も取り上げる。また、分析はプーリ ング回帰モデル及び固定効果モデルにより行う。 4.4.2 推計結果 表４－２に推計した結果を示す。（OLSがプーリング回帰モデル、FEが固定効果モデル） 表４－２推計結果（社会福祉施設等） 交差項のほとんどが有意であり、施設立地が市街化の促進に有意であることが示されている。 図４－１は、縦軸を「市街化促進度」、横軸を「施設までの距離」として、施設ごとに交差項の 係数をプロットしたものである。95%の信頼区間も併記した。図から、それぞれ市街化を促進して おり、その度合いは距離ごとに逓減して いることが示されている。また、社会福 祉施設等は緩やかに減尐しているのに 対し、大規模小売店舗は1km地点で急激 に減尐しており、非常に特徴的な推計結 果が得られた。さらに、大規模小売店舗 は95%信頼区間の幅が500m未満のエリア で広くなっており、そのエリアではバラ ツキが大きいことがわかる。 施設分類の細分化により、異なる結果 が得られると考えられるため、次の計量 分析2において検証する。 OLS FE Coef. Std.Err. Coef. Std.Err.社 会 福 祉 施 設 等 の 交 差 項 100m 2.925 0.181 *** 3.536 0.121 *** 200m 1.613 0.151 *** 1.791 0.101 *** 300m 1.410 0.132 *** 1.460 0.088 *** 500m 1.101 0.088 *** 1.151 0.059 *** 700m 1.042 0.081 *** 1.006 0.055 *** 1km 0.891 0.068 *** 0.791 0.046 *** 3km 0.808 0.048 *** 0.693 0.032 *** 5km 0.578 0.049 *** 0.416 0.033 *** 7km 0.390 0.054 *** 0.289 0.037 *** 9km 0.138 0.061 ** 0.066 0.041 大 規 模 小 売 店 舗 の 交 差 項 100m 1.225 0.314 *** 1.813 0.210 *** 200m 0.548 0.261 ** 0.938 0.175 *** 300m 0.879 0.229 *** 0.937 0.153 *** 500m 0.463 0.143 *** 0.691 0.096 *** 700m 0.598 0.125 *** 0.748 0.084 *** 1km 0.020 0.094 0.246 0.063 *** 3km -0.703 0.037 *** -0.586 0.025 *** 5km -0.850 0.036 *** -0.670 0.024 *** 7km -0.714 0.039 *** -0.542 0.026 *** 9km -0.544 0.043 *** -0.399 0.029 *** 図４－１市街化促進度（社会福祉施設等） OLS FE Coef. Std.Err. Coef. Std.Err.
幹 線 道 路 と の 距 離 ダ ミ ー 100m 1.351 0.018 *** 0.424 0.053 *** 300m 0.626 0.018 *** 0.283 0.049 *** 500m 0.275 0.019 *** 0.135 0.048 *** 700m 0.136 0.020 *** -0.128 0.048 *** 最 寄 駅 と の 距 離 ダ ミ ー 500m 1.103 0.053 *** 1.324 0.118 *** 1km 0.702 0.042 *** 1.553 0.087 *** 3km 0.565 0.035 *** 1.474 0.058 *** 5km 0.434 0.035 *** 1.179 0.055 *** 10km 0.324 0.034 *** 1.096 0.052 *** 公共施設数 8.133 0.090 *** 1.200 0.136 *** 事業所数 4.061 0.011 *** 1.239 0.020 *** 一般道路の有無ダミー 2.175 0.014 *** 0.634 0.031 *** 田畑数 -0.045 0.002 *** -0.303 0.004 *** 樹林数 -0.183 0.003 *** -0.202 0.005 *** 2008 年ダミー -0.059 0.042 0.158 0.029 *** 定数項 -1.009 0.050 *** 1.073 0.059 *** 修正済 R-squared. 0.267 0.051 観測数 851996 851996 ***、**、*はそれぞれ1%、5%、10%で統計的に有意であることを示す。 なお、自治体ダミー、分析対象施設との距離ダミーは省略している。
13
4.5 計量分析2(社会福祉施設、医療施設、学校)
4.5.1 施設の分類 施設は、社会福祉施設、医療施設、学校に細分化し分析する。また、計量分析1にてHausman検定 を実施したところ、固定効果モデルが支持されたため、以降は固定効果モデルにより推計を行う。 4.5.2 推計結果 表４－３に社会福祉施設、医療施設、学校へ細分化し推計した結果を示す。また、交差項の係 数をプロットしたグラフを図４－２に示す。 表４－３推計結果（社会福祉施設、医療施設、学校） 図に示されているように、それぞれ特 徴的な曲線だが、特に、近隣では学校が、 以降では社会福祉施設が値が高いこと がわかる。 結果から、細分化による差異が実証さ れたため、さらなる細分化で、より詳細 な差異が予見されるので、これを検証す る。 図４－２市街化促進度（社会福祉施設、医療施設、学校） FE Coef. Std.Err. 幹 線 道 路 と の 距 離 ダ ミ ー 100m 0.382 0.053 *** 300m 0.243 0.049 *** 500m 0.098 0.048 ** 700m -0.161 0.048 *** 最 寄 駅 と の 距 離 ダ ミ ー 500m 1.408 0.118 *** 1km 1.653 0.087 *** 3km 1.606 0.059 *** 5km 1.337 0.055 *** 10km 1.303 0.053 *** 公共施設数 1.173 0.135 *** 事業所数 1.232 0.020 *** 一般道路の有無ダミー 0.627 0.030 *** 田畑数 -0.306 0.004 *** 樹林数 -0.202 0.005 *** 2008 年ダミー -0.049 0.021 ** 定数項 0.963 0.060 *** 修正済 R-squared. 0.058 観測数 851996 FE Coef. Std.Err. 学 校 の 交 差 項 100m 5.979 0.281 *** 200m 0.916 0.231 *** 300m 0.080 0.195 500m 0.204 0.119 * 700m 0.336 0.101 *** 1km -0.448 0.074 *** 3km -0.063 0.027 ** 5km 0.044 0.025 * 7km 0.263 0.026 *** 9km 0.651 0.027 *** FE Coef. Std.Err. 社 会 福 祉 施 設 の 交 差 項 100m 3.548 0.201 *** 200m 1.720 0.164 *** 300m 1.596 0.140 *** 500m 1.272 0.086 *** 700m 1.215 0.074 *** 1km 1.233 0.056 *** 3km 1.102 0.024 *** 5km 0.921 0.024 *** 7km 0.722 0.025 *** 9km 0.513 0.028 *** 医 療 施 設 の 交 差 項 100m 1.710 0.168 *** 200m 1.311 0.137 *** 300m 1.133 0.118 *** 500m 0.714 0.074 *** 700m 0.523 0.067 *** 1km 0.345 0.052 *** 3km 0.069 0.026 *** 5km -0.257 0.026 *** 7km -0.119 0.028 *** 9km -0.292 0.030 *** ***、**、*はそれぞれ1%、5%、 10%で統計的に有意であること を示す。 なお、自治体ダミー、分析対象 施設との距離ダミー、大規模小 売店舗関係は省略している。14
4.6 計量分析3(各施設詳細)
4.6.1 施設の分類 細分化に際し、国土地理院の国土数値情報の分類から、法改正で許可案件となったものをピック アップした。なお、観測データに無い分類は除外した。 社会福祉施設 → 保護施設、老人福祉施設、児童福祉施設（保育所を除く）、保育所 身体障害者更生援護施設、知的障害者援護施設、精神障害者社会復帰施設 医療施設 → 病院、診療所、歯科診療所 学校 → 幼稚園、小学校、中学校、高校、大学40（参考） 4.6.2 推計結果（社会福祉施設詳細） 表４－４に社会福祉施設を細分化し推計した結果を示す。また、交差項の係数をプロットし たグラフを図４－３に示す。 表４－４推計結果（社会福祉施設詳細） 図から、老人福祉施設、児童福祉施設は 3km内では市街化を大きく促進しており、 需要の高さが表れたものと考えられる。ま た、精神障害者社会復帰施設は、平均0% 未満で有意であり、市街化はほぼ起こらな い結果となった。 40 大学は法改正以前から許可対象であったが、参考として分析した。 図４－３市街化促進度（社会福祉施設詳細） FE Coef. Std.Err. 老 人 福 祉 施 設 の 交 差 項 100m 3.773 0.290 *** 200m 1.408 0.239 *** 300m 1.275 0.203 *** 500m 1.279 0.124 *** 700m 1.224 0.107 *** 1km 1.191 0.078 *** 3km 0.864 0.028 *** 5km 0.586 0.025 *** 7km 0.396 0.026 *** 9km 0.229 0.027 *** 児 童 福 祉 施 設 の 交 差 項 100m 6.482 0.870 *** 200m 1.311 0.665 ** 300m 1.762 0.565 *** 500m 2.247 0.350 *** 700m 1.783 0.313 *** 1km 1.745 0.227 *** 3km 0.374 0.064 *** 5km 0.720 0.055 *** 7km 0.407 0.051 *** 9km 0.205 0.050 *** FE Coef. Std.Err. 保 護 施 設 の 交 差 項 100m 2.052 1.714 200m 1.524 1.484 300m 0.385 1.247 500m 0.129 0.744 700m 0.355 0.612 1km 0.313 0.466 3km 0.390 0.135 *** 5km 0.441 0.109 *** 7km 0.646 0.107 *** 9km 0.520 0.102 *** 公共施設数 1.191 0.135 *** 事業所数 1.212 0.020 *** 一般道路の有無ダミー 0.630 0.030 *** 田畑数 -0.302 0.004 *** 樹林数 -0.186 0.005 *** 2008 年ダミー 0.004 0.020 定数項 0.710 0.061 *** 修正済 R-squared. 0.063 観測数 851996 FE Coef. Std.Err. 保 育 所 の 交 差 項 100m 1.860 0.576 *** 200m 0.097 0.472 300m 0.191 0.403 500m 0.513 0.234 ** 700m 0.985 0.188 *** 1km 0.897 0.136 *** 3km 0.421 0.045 *** 5km 0.186 0.037 *** 7km 0.319 0.034 *** 9km 0.649 0.033 *** 身 体 障 害 者 更 生 援 護 施 設 の 交 差 項 100m 2.098 0.670 *** 200m 0.724 0.587 300m 1.071 0.485 ** 500m 0.922 0.295 *** 700m 0.207 0.245 1km 0.471 0.177 *** 3km 0.700 0.056 *** 5km 0.187 0.048 *** 7km 0.249 0.046 *** 9km 0.040 0.045 FE Coef. Std.Err. 知 的 障 害 者 援 護 施 設 の 交 差 項 100m 2.960 0.469 *** 200m 1.956 0.356 *** 300m 1.429 0.312 *** 500m 0.489 0.183 *** 700m 0.282 0.153 * 1km 0.297 0.111 *** 3km 0.599 0.040 *** 5km 0.520 0.037 *** 7km 0.731 0.039 *** 9km 1.015 0.041 *** 精 神 障 害 者 社 会 復 帰 施 設 の 交 差 項 100m 0.875 0.974 200m 0.003 0.770 300m -0.232 0.640 500m -2.457 0.384 *** 700m -1.881 0.336 *** 1km -1.811 0.240 *** 3km -1.413 0.080 *** 5km -2.003 0.070 *** 7km -1.224 0.066 *** 9km -1.554 0.070 *** ***、**、*はそれぞれ1%、5%、10%で統計的に有意であることを示す。 なお、自治体ダミー、分析対象施設・幹線道路・最寄駅との距離ダミー、 大規模小売店舗関係、医療施設関係、学校関係は省略している。15 4.6.3 推計結果（医療施設詳細） 表４－５に医療施設を細分化し推計した結果を示す。また、交差項の係数をプロットしたグ ラフを図４－４に示す。 表４－５推計結果（医療施設詳細） 図に示されているように、近隣では病 院が最も市街化を促進しており、5kmを 越える地点でもわずかに促進すること がわかる。また、診療所は4km、歯科診 療所は1km地点まで市街化を促進してお り、これは施設規模41や対象とする患者 の多様さが影響している可能性が考え られる。 41 医療法第1条の5にて病院は病床数を20床以上、診療所は病床数を19床以下有することを規定している。 図４－４市街化促進度（医療施設詳細） FE Coef. Std.Err. 病 院 の 交 差 項 100m 5.817 0.433 *** 200m 0.295 0.355 300m 0.615 0.302 ** 500m 0.471 0.185 ** 700m 0.413 0.160 *** 1km -0.294 0.114 *** 3km 0.139 0.037 *** 5km 0.243 0.031 *** 7km 0.106 0.029 *** 9km 0.107 0.028 *** 診 療 所 の 交 差 項 100m 1.239 0.227 *** 200m 1.758 0.182 *** 300m 1.535 0.158 *** 500m 1.073 0.099 *** 700m 0.867 0.088 *** 1km 0.834 0.066 *** 3km 0.316 0.028 *** 5km -0.218 0.026 *** 7km -0.008 0.026 9km -0.088 0.027 *** FE Coef. Std.Err. 歯 科 診 療 所 の 交 差 項 100m 0.182 0.287 200m 0.753 0.229 *** 300m 0.406 0.192 ** 500m -0.170 0.114 700m -0.072 0.099 1km 0.067 0.074 3km -0.058 0.031 * 5km -0.366 0.029 *** 7km -0.205 0.029 *** 9km -0.241 0.030 *** FE Coef. Std.Err. 幹 線 道 路 と の 距 離 ダ ミ ー 100m 0.375 0.053 *** 300m 0.245 0.049 *** 500m 0.104 0.048 ** 700m -0.151 0.048 *** 最 寄 駅 と の 距 離 ダ ミ ー 500m 1.501 0.119 *** 1km 1.738 0.088 *** 3km 1.667 0.060 *** 5km 1.385 0.056 *** 10km 1.333 0.053 *** 公共施設数 1.145 0.135 *** 事業所数 1.230 0.020 *** 一般道路の有無ダミー 0.623 0.030 *** 田畑数 -0.302 0.004 *** 樹林数 -0.201 0.005 *** 2008 年ダミー -0.102 0.020 *** 定数項 0.908 0.061 *** 修正済 R-squared. 0.060 観測数 851996 ***、**、*はそれぞれ1%、5%、 10%で統計的に有意であること を示す。 なお、自治体ダミー、分析対 象施設との距離ダミー、大規 模小売店舗関係、社会福祉 施設関係、学校関係は省略し ている。
16 4.6.4 推計結果（学校詳細） 表４－６に学校を細分化し推計した結果を示す。また、交差項の係数をプロットしたグラフを 図４－５に示す。 表４－６推計結果（学校詳細） 図から、大学は市街化を大きく促進し ており、これは、他地域からの学生の流 入に対応した、住環境の整備が行なわれ た可能性が考えられる。これに対し、小 中高は実家から通学するため住環境の整 備が新たに起こらず、また、生徒一人あ たりの消費支出額が比較的尐額であり周 辺への経済効果が劣ることのほか、人通 りが多くなり不特定多数の目に触れるこ とが、住環境としてはマイナスに働いた 可能性が考えられ、あまり市街化を促進 しない結果となっている。 図４－５市街化促進度（学校詳細） FE Coef. Std.Err. 幼 稚 園 の 交 差 項 100m 2.353 0.699 *** 200m 0.825 0.582 300m 1.999 0.492 *** 500m 1.296 0.300 *** 700m 1.687 0.232 *** 1km 0.688 0.159 *** 3km 0.830 0.049 *** 5km 0.466 0.041 *** 7km 0.332 0.037 *** 9km 0.943 0.035 *** 小 学 校 の 交 差 項 100m 3.735 0.490 *** 200m 0.352 0.391 300m -0.867 0.328 *** 500m -0.061 0.198 700m 0.132 0.167 1km -0.507 0.118 *** 3km -0.651 0.041 *** 5km -0.792 0.036 *** 7km -0.216 0.034 *** 9km -0.395 0.035 *** FE Coef. Std.Err. 中 学 校 の 交 差 項 100m 6.182 0.664 *** 200m -0.591 0.545 300m -0.815 0.455 * 500m -1.568 0.282 *** 700m -0.644 0.246 *** 1km -1.060 0.183 *** 3km -0.720 0.056 *** 5km -0.164 0.044 *** 7km -0.501 0.043 *** 9km -0.511 0.044 *** 高 等 学 校 の 交 差 項 100m 7.774 0.706 *** 200m -1.424 0.648 ** 300m -1.500 0.512 *** 500m -0.052 0.315 700m -1.498 0.269 *** 1km -2.883 0.199 *** 3km -0.821 0.060 *** 5km -0.525 0.048 *** 7km -0.373 0.046 *** 9km -0.261 0.043 *** FE Coef. Std.Err. 大 学 の 交 差 項 100m 10.173 0.687 *** 200m 4.236 0.542 *** 300m 1.986 0.491 *** 500m 0.947 0.302 *** 700m 0.877 0.264 *** 1km 0.182 0.193 3km 1.224 0.072 *** 5km 0.840 0.061 *** 7km 0.135 0.057 ** 9km -0.197 0.054 *** 公共施設数 1.229 0.135 *** 事業所数 1.235 0.020 *** 一般道路の有無ダミー 0.631 0.030 *** 田畑数 -0.303 0.004 *** 樹林数 -0.163 0.005 *** 2008 年ダミー 0.016 0.021 定数項 0.461 0.062 *** 修正済 R-squared. 0.065 観測数 851996 ***、**、*はそれぞれ1%、5%、10%で統計的に有意であることを示す。 なお、自治体ダミー、分析対象施設・幹線道路・最寄駅との距離ダミー、大規模小売店舗関係、 社会福祉施設関係、医療施設関係は省略している。
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第5章 結果の考察
第4章の分析の結果、多 く の 施 設 が 有 意 に 市 街 化 を 促 進 す る 一 方 で 、 そ の 効 果 は 施 設 類 型 に よ っ て 大 き く 異 な る こ と が 示 さ れ た 。この分析結果は直線上の影響力を評価してい るが、本章では、これをより現実的な指標とするため、以下の式42により同心円状に積分して面的 に捉え、施設立地による実際の影響力を図５－１に示す。ε ＝ ∫ 2πx (ax + b) dx
0r ε：累積市街化促進度(％・㎢) ｒ：施設からの距離(㎞) ａ：直線回帰により算出された傾き ｂ：直線回帰により算出された切片 図は、縦軸に累積市街化促進度をとり、施設周辺の範囲を3パターンで捉え、グラフ化したもの である。 グラフから、広い範囲で捉えるほど、施設間の差異は顕著になっていることがわかる。 特 に大学の影響力は高く、次いで児童福祉施設、老人福祉施設が高いことが示されている。また、比 較対象として取り上げた大規模小売店舗については、0～3kmから0～5kmへと範囲を広く捉えても、 その変化はほとんど無く、他施設との差が広がっており、想定していたほど高い値とはならなかっ た。 これらはいずれも強力な規制下におかれた市街化調整区域での特殊性の表れであり、市街化区域 へ立地する場合のイメージとはだいぶ異なっている。したがって、政策策定の際はこの特性を充分 考慮する必要がある。 42 本稿では直線回帰した上で積分した。 図５－１累積市街化促進度18
第6章 まとめ
本稿では、平 成 18年 の 都 市 計 画 法 の 改 正 に よ り 、社会福祉施設等の市街化調整区域への立 地は、周辺の市街化を促進し、行政コストの非効率化に繋がることから許可が必要となったことを 取り上げ、規制の根拠たる市街化の促進が施設の分類によりどの程度生じるかを、固定効果モデル を用いてDID分析を行ない計量を試みた。 その結果、多 く の 施 設 が 有 意 に 市 街 化 を 促 進 す る 一 方 で 、そ の 効 果 は 施 設 類 型 に よ っ て 大 き く 異 な る こ と が 示 さ れ た 。 分析結果を踏まえ、市街化の促進を抑える必要がある場合には、本研究の市街化促進度へのアプ ローチを参考に、次のいずれかにより行うべきことを提言とする。 一つは、開発許可制度を改正すること。具体的には、市街化を促進しないと認められる施設を、 許可対象から除外することのほか、市街化促進度に応じた許可基準とすることである。 二つは、許可制度自体を廃止し、市街化促進度に応じたピグー税やインパクトフィーを課すこと で、外部性を内部化することである。 これらはいずれも現在弊害として生じている死重の損失を解消し、社会的厚生を最大化すること を狙いとしたものである。 本稿の研究は、より精度を高める必要はあるものの、開発許可制度の制度設計を考える上で、ひ とつの手法となりうるであろう。 最後に、本稿で残された課題を以下に示す。 政策の策定にあたっては、外部性の精密な計量が必要となる。本稿では、100mメッシュ内の建築 面積を市街化促進の代理指標として計量を行なった。その際、データの制約から2年間のパネルデ ータにて分析を行なったが、長期にわたってデータを蓄積し分析を行うことにより、さらに精度の 高い分析が可能になると考えられる。また、都市の郊外部においてはデータが整備されていないケ ースが多いことから、今後の整備の状況に応じて、より広範に分析することが期待される。さらに、 よりミクロなデータを扱うことや、施設分類、規模、事業内容等を詳細に細分化して分析すること で、新たな市街化促進の影響要因を発見することが可能になると考えられる。 なお、本稿は市街化調整区域における市街化の促進による行政コストの非効率化を外部不経済と 捉え、その程度を分析したが、規制自体によって中心市街地等への集積が進み、新たな便益が得ら れる場合には、その便益と比較考量し政策決定する必要があることを申し添える。 謝辞 本稿の作成にあたり、主査の北野泰樹助教授、副査の黒川剛教授、丸山亜希子助教授から本稿全 般にわたり丁寧なご指導をいただいたほか、福井秀夫教授、久米良昭教授、金本良嗣教授、中川雅 之教授、安藤至大准教授をはじめ、関係教員及び学生の皆様からも大変貴重なご意見をいただきま した。ここに記して感謝申し上げます。また、GISでの分析にあたりご指導いただいた東京大学空 間情報科学研究センターの河端瑞貴特任准教授、ご協力いただいた派遣元の皆様にも感謝申し上げ ます。 また本稿は、東京大学空間情報科学研究センターとの共同研究として、膨大な研究用空間データ を利用したことを、ここに記し感謝申し上げます。 そして最後に、一年という長期間にも関わらず、暖かく送り出してくれた妻の由理に深く感謝し ます。19
