株式会社エー ディー ワークス 2014 年 3 月期第 2 四半期 IR 説明会資料 2013 年 11 月 5 日株式会社エー ディー ワークス東証 JASDAQ: / 00 Copyright(c) 2013 A.D.Works Al

株式会社エー・ディー・ワークス

2014年3月期第2四半期IR説明会資料

2013年11月5日

株式会社エー・ディー・ワークス

目次

Ⅰ

2014年3月期第2四半期 決算概要

p.2-p.8

Ⅲ

過去からの業績推移と経営課題

p.11-p.15

Ⅱ

2014年3月期業績見通し

p.9-p.10

Ⅳ

資金調達について

p.16-p.18

Ⅴ

グループ中期経営計画・今期の取り組み状況

p.19-p.30

Ⅵ

参考資料

（会社概要・株主構成・連結業績推移）

p.31-p.34

Ⅶ

A.D.W.グループビジネスモデルの特色

p.35-p.42

1. 2014年3月期第2四半期 総括

Topic

1

上半期の好調な販売状況により、前年同期に比べ

_{連結売上高、各利益ともに、}

_{大幅に増収増益}

Topic

2

Topic

3

上半期は販売を先行

したものの、収益不動産残高

の積み増しに向け、

新規物件の取得も順調

当社を取り巻く環境変化に柔軟に対応するための

備えに着手

→物件取得の加速、賃料収入増、資金力強化

金額

売上比

金額

売上比

売上高

3,380

100.0%

6,620

100.0%

+95.9%

売上総利益

₅₈₅

17.3%

1,167

1 7 .6%

+99.2%

販売管理費及び一般管理費

413

12.2%

680

1 0 .3%

+64.6%

営業利益

172

5.1%

486

7.3%

+182.3%

経常利益

₁₀₂

3.0%

400

6.1%

+291.1%

四半期純利益

59

1.8%

241

3.7%

+305.2%

2013年3月期

第2四半期

2014年3月期

第2四半期

対前期

増減率

2. 連結PLサマリー（対前年同期比）

Points：

・

売上高は前年同期比95％増と大幅に拡大

。

・売上増に伴い、各利益額も大きく伸長。

経常利益は前年同期比約４倍

に。

・利益率も大幅に改善。経常利益率は前年同期比3ppt改善。

（単位：百万円）

117

102

400

5,512 3,380 6,620 0 100 200 300 400 500 600 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 2012年3月期2Q 2013年3月期2Q 2014年3月期2Q

3. 連結業績の推移

（単位：百万円）

連結売上高（事業別）の推移

連結売上高/経常利益の推移

3,927

2,456

5,596

424 389 445 1,160 534 578 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 2012年3月期2Q 2013年3月期2Q 2014年3月期2Q （単位：百万円） 連結経常利益 連結売上高 総合居住用不動産事業 ストック型フィービジネス 収益不動産事業

主要事業

（収益不動産事業/ストック型フィービジネス）

ともに増収、業績回復の基調鮮明

5,512 3,380 6,620

115

165

588

3,927 2,456 5,596 0 100 200 300 400 500 600 700 800 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 2012年3月期2Q 2013年3月期2Q 2014年3月期2Q

4,489

5,296

6,457

0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 2012年3月期2Q 2013年3月期2Q 2014年3月期2Q

4.主要事業①：収益不動産事業の概況

収益不動産事業の業績推移

収益不動産残高の推移

（単位：百万円） （単位：百万円）

上半期は販売を先行し大幅増益。期末残高計画80億円に向け新規取得は順調

セグメント利益 収益不動産事業売上高

209

167

188

126

108

126

0 50 100 150 200 250 300 2012年3月期2Q 2013年3月期2Q 2014年3月期2Q

167

133

103

424 389 445 0 50 100 150 200 250 300 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 2012年3月期2Q 2013年3月期2Q 2014年3月期2Q

5.主要事業②：ストック型フィービジネスの概況

（単位：百万円）

ストック型フィービジネスの業績推移

_{賃料収入/収益の推移}

（単位：百万円）

賃料収入増に伴いフィービジネスの売上高も増加。今後、利益寄与度も向上

収益不動産残高の積み増しに伴い、 賃料収入が増加→安定的な収益の確保 セグメント利益 ストック型フィービジネス売上高 賃料収益（経常利益ベース） 賃料収入

6. 連結B/Sサマリー

5,296

5,536

6,457

5,165

5,006

5,540

8,082

9,117

9,656

2,238

2,896

2,959

販売用収益不動産

有利子負債

純資産

総資産

主要B/S項目サマリー

2013年3月期2Q末

2013年3月期末

2014年3月期2Q末

（注）上記の販売用収益不動産には貸借対照表上は固定資産に計上している物件も含んだ数値を記載しております。なお、貸借対照表上の仕掛販売用 収益不動産は含んでおりません。

450

0 100 200 300 400 500 600 2014年3月期（計画） 2014年3月期（現時点における見通し）

7.今期の見通しと2013年10月16日公表の増資費用について

今期の連結経常利益見通しと増資費用

上半期の順調な業績動向により、年間の経常利益計画に対する進捗率は第2四半期末時点では

89.0％

第３四半期フォーキャストについては、2013年11月29日に公表予定

- 今期（2014年3月期）連結計画

は変更せず

。

売上高10,700百万円 / 経常利益450百万円

1億円超 連結経常利益

- 今期の利益上振れ分を増資

費用に充当

し、約20億円の

資金調達を実施。

（単位：百万円） 利益上振れ分

- 通期では増資費用を吸収

する

見込み。

396 51 417 527 290 361 450 9,961 6,104 6,285 9,328 10,159 9,853 10,700 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 08年3月期 09年3月期 10年3月期 11年3月期 12年3月期 13年3月期 14年3月期

8. 過去からの業績推移

連結業績の推移

（単位：百万円） 第2次中期計画 （現在）第3次中期計画 連結経常利益 連結売上高 （単位：百万円） 当期計画

第3次中期計画の実行により、売上・利益ともに安定した推移

更なる成長を実現するため、売上額・利益額の拡大を追求

2008年9月 リーマンショック 2011年3月 東日本大震災 （注）2008年3月期及び2009年3月期は連結財務諸表を作成していないため、単体決算のみになります。

9. 経営課題と具体戦略

現在の経営課題と具体戦略

issues

1

事業規模の拡大

具体的な戦略

●

販売用収益不動産残高

の

更なる

積み増し

→収益不動産を軸にした、

事業規模の拡大

issues

2

収益基盤の安定化

具体的な戦略

●当社保有期間の延長と

賃料収入の増加

→賃料収入の収益貢献度が

高まることで、

収益基盤の安定化へ

290 361 450 10,159 9,853 10,700 0 100 200 300 400 500 600 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 12年3月期 13年3月期 14年3月期

売上高・経常利益額の拡大

収益不動産残高の拡充

管理戸数の増加

事業規模の拡大

（2013年3月期までは実績値、2014年3月期は計画値）

10. 経営課題①：事業規模の拡大

収益不動産残高は2014年３月期

80億円計画

から、

来期以降さらに積み上げる方針

これに伴い、売上高・利益額ともに大幅に増加させることを企図（計画策定中：本資料p.29説明）

（単位：百万円） （単位：百万円） （単位：戸） 連結経常利益 連結売上高 3,810 5,536 8,000 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 12年3月期 13年3月期 14年3月期 2,656 2,924 3,000 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 12年3月期 13年3月期 14年3月期

381 415 560 0 100 200 300 400 500 600 12年3月期 13年3月期 14年3月期

11. 経営課題②：収益基盤の安定化

経常利益額の増加

賃料収入（売上）の増加

賃料収入/売上高の割合増

安定的な収益基盤

（単位：百万円） （単位：％）

収益不動産残高の積み増しに伴い、販売までの期間に確保する

賃料収益が増加

売上高に対する賃料収入（賃料収入利益率65％

*

）が増加することで、

収益性向上に寄与

（単位：百万円） 290 361 450 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 12年3月期 13年3月期 14年3月期 3.8% 4.2% 5.2% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 12年3月期 13年3月期 14年3月期 （2013年3月期までは実績値、2014年3月期は計画値、*前期実績値を記載）

12. 増資の決定

1

発行証券及び方法

コミットメント型ライツ・オファリング（上場型新株予約権無償割当て）

2

調達総額

約22億円（手取総額：約20億円）

3

発行決議日

2013年10月16日取締役会（同日公表）

4

新株予約権割当比率

普通株式1株に対して新株予約権1個

5

新株予約権発行価格

無償割当てによる

6

目的株式の種類/数

新株予約権1個に対して普通株式１株

7

新株予約権の行使価額

20円

8

取得条項

行使可能期間末に未行使のすべての新株予約権

9

取得価額

（VWAP価格-行使価格20円）×50％

10 新株予約権の上場期間

2013年10月28日～2013年12月9日（最終売買日：2013年12月6日）

11 新株予約権の行使受付期間

2013年12月2日～2013年12月12日

12 コミットメント証券会社

三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券（行使日：2013年12月20日）

※取次証券会社により上記期間より早い時期に行使取次ぎを終了するケースがあるため、 株主様ご自身で確認をお願いします （注）本ライツ・オファリングに関する詳細は、2013年10月16日公表の「コミットメント型ライツ・オファリング（上場型新株予約権の無償割当て）に関するお知らせ」をご参照ください。

13. コミットメント型ライツ・オファリングを選択した理由

既存株主への

平等な選択機会

公募増資と異なり、既存株主様が権利行使により追加出資を行う

か、もしくは新株予約権を売却するかを選択できる

希薄化の影響が

相対的に小さい

資金調達の確実性

信頼性向上

既存株主は、割り当てられた新株予約権を行使することで 自己持

分を維持し、希薄化を回避することが可能

行使期間内に行使されない新株予約権については、引受証券会

社が行使することを確約しており、資金調達の確実性が高い

ノンコミットメント型と異なり、証券会社の引受審査を経る必要があ

ることから、株主/投資家の皆様からの信頼性向上に資する

更なる成長を目指す上で、当社にとって最適なファイナンス手法であると判断

ライツ ・ オ フ ァ リ ン グ の 選 択 理 由 コ ミ ッ ト メ ン ト 型 の選 択 理 由

14. A.D.W.グループビジネスモデルの特色（まとめ）

A.D.W.グループビジネスモデルの特色まとめ

15. バリューイノベーションの背景

16. 当社の事業環境と脅威（PES分析）

外部事業環境（PES）分析

17. 第3次中期経営計画（現在）

第3次中期経営計画の基本方針

*出所：首都圏収益不動産の市場規模は、野村総研「日本の不動産投資市場の概況2012」及び内閣府経済社会総合研究所「土地の資産額の道府県別内訳（平成23年度）」、 財団法人日本動産研究所「市街地価格指数」を基に当社にて算出。

18.第3次中期経営計画に基づく今期の取り組み状況

今期の重点施策

Ⅱ取扱エリアの拡大

- 横浜営業所の設立、東京中心から首都圏へ

- 海外(米国カリフォルニア州）での物件取得

収益不動産残高の積み上げと販売までの期間延長

賃料収入が増加

Ⅰ収益不動産残高の積み増し

- 収益不動産残高の今期目標：80億円

賃料収益（賃料収入利益率65％

*

）が固定費を補うことができる収益構造に転換へ

安定的な収益確保/収益基盤の安定化・強化

（*前期実績値を記載）

19.国内取扱物件の拡充①

１．取扱エリアの拡大

２．取扱不動産種類の拡充

商業ビルの取扱いに着手

居住系不動産（レジデンス）中心

プライスレンジの拡大

（1棟あたり5億円以上も）

１棟あたり2～3億円中心

の価格帯

Point1:

首都圏の収益不動産に占める賃貸住宅市場規模は

約12兆円

と推定。

当社市場シェアは0.1％未満

で推移。

首都圏収益不動産の潜在的なストックに対し、顧客ニーズに則した物件開拓の余地はあり。

Point2:

横浜を中心とする神奈川エリアの新規物件取得に注力するため、

2013年9月1日付で横浜営業所を開設

。

神奈川をはじめとする

首都圏（1都3県）エリアに拡大

東京圏内中心

20.国内取扱物件の拡充②

A.D.W.取扱物件（一例）

都内物件

神宮前

JIKビル

神奈川物件

大口

フレンドハイツ

物件取得時

バリューアップ後

オフィスビル

大型物件

都内物件

目白

トレンディ高田

21.米国でのビジネス始動①

米国に取扱エリアを広げる理由

日本の個人富裕層のニーズに対応

し、不動産投資のメニューを

増やす目的。国内における

当社独自のビジネスモデルの特色や

ノウハウを転用

し、海外での収益不動産の販売を企図。

人口増加/GDP共に米国最大のカリフォルニア州を選択。

その他、アパート取引量が多い、物件情報の透明性確保、

法税制の整備状況など投資エリアとしての条件を充足。

提供サービス

拡充の一環

投資エリアとし

ての条件充足

0 5,000,000 10,000,000 15,000,000 20,000,000 25,000,000 30,000,000 35,000,000 40,000,000 1850 1860 1870 1880 1890 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 ●米国カリフォルニア州の人口推移

出所：Resident Population Data - 2010 Census

（単位；人）

●米国のアパート取引額の推移

全米アパート流通額(四半期ベース)

22.米国でのビジネス始動②

今期に入り、米国（カリフォルニア州）での物件取得を始動

カリフォルニア州に子会社を設立、テストケースとして

2物件取得

が完了

実務・税制の知見

を蓄え

、販売に向けた準備に着手

L.A.物件

今後の予定

↑当社の海外１号案件

現地に物件取得のため、子会社ADW-No1LLC

を設立。この子会社を通じ、2013年8月及び9月

にロサンゼルスに2物件を取得済み。

●国内の顧客が、安心して投資できるよう

管理主体のビジネスモデルを確立する計画

⇒ロサンゼルスにPM

（プロパティ・マネジメント）

会社を9月に設立。現在ライセンス申請中

●今年度中に、販売を開始する見通し

⇒収益寄与は来期以降を予定

23. 中期経営計画の変遷

第2次中期経営計画 2011年3月期 - 2013年3月期 （現在）第3次中期経営計画 2013年3月期 – 2015年3月期 （策定中）新中期経営計画 2014年3月期 – 2017年3月期 発展段階 経営上 の 課題・ 成 果 現ビジネスモデルの “発掘・構築期” ビジネスモデルの “確立期” ビジネスモデルの “発展期”  収益不動産サービスの中で取 扱い、顧客対象を絞り込む －１棟単位の居住系収益不動産中心 （2～3億円の中古小型物件が主力） －個人富裕層への販売に特化  個人富裕層向けの収益不動産 販売を軸としたビジネスモデル の確立 －物件の仕入れ、バリューアップ、販 売を軸にソリューションサービスをワ ンストップで提供 －販売後はプロパティマネジメントや不 動産鑑定士等による各種コンサル ティングなど  顧客基盤を強固なものとし、 クローズドマーケットの確立へ ↓ ブルーオーシャンマーケット  リーマンショックによる影響を 回避するための施策が必須  新たなビジネスコンセプトの確 立に着手することを決定  当社の強みを活かした市場開 拓が必須（収益不動産サービスの 中での差別化を明確に）  規模拡大を図るため、約5億円 の増資を実行  調達資金を元に収益不動産残 高を積み増し、成長基盤を確立  競合が少ない間に規模拡大を 追求  景気に左右されない経営基盤の 構築  顧客の囲い込みにより競合が拡 大しても当社の競争優位性が確 保できる仕組みが必須

第2次からの変遷（サマリー）

今回の調達資金の使途に従い業務を遂行することによる業績への影響は、今期業績計画の進捗を見極めつつ、

並行して来期を初年度とする3か年の新中期経営計画として策定（

今期末を目途に公表する予定

）

24. 新中期経営計画の主要目標

新中期経営計画を通して実現すべき目標

Main

objective

ADビジネスモデルによる

ブルーオーシャンマーケットの確立

具体的な戦略

●顧客ニーズに対応した、

ソリューションサービスの拡充

→収益不動産を軸とした周辺サービス

●

投資先エリアの拡大

→東京周辺に加え、海外（主に米国）へも積極展開

●CRM活用による

顧客基盤の強化

*CRM：Customer Relationship Management の略。企業が顧客と長期的な関係を築く手法。

当社の考えるブルーオーシャンマーケットの定義

1. 会社概要

 社名

株式会社エー・ディー・ワークス（ A.D.Works Co.,Ltd.）

 本社

東京都千代田区内幸町1-1-7 NBF日比谷ビル13階

 設立

創業1886年（明治19年）2月／法人化1936年（昭和11年）5月

 資本金

8億1,812万円（2013年10月現在）

 上場日

2007年（平成19年）10月（東証JASDAQ:3250）

 子会社

株式会社エー・ディー・パートナーズ（不動産管理）

株式会社エー・ディー・エステート（不動産開発等）

 従業員数

連結61名（2013年9月末現在）

 役員

代表取締役社長

田中 秀夫

専務取締役

米津 正五

取締役

細谷 佳津年

取締役（社外）

本多 正憲

監査役（常勤・社外）

原川 民男

監査役（非常勤・社外） 蝦名 卓

監査役（非常勤・社外） 勝俣 宏

監査役（非常勤・社外） 鈴木 龍介

11.2% 0.4% 5.5% 1.1% 80.6% 1.3% 金融機関 金融商品取引業者 その他法人 外国法人等 個人・その他 自己株式

2. 株主構成（2013年10月25日現在速報ベース）

発行済株式数/株主数

大株主の状況

所有者別分布

（所有株式割合）

発行済株式数：112,557,900株

株主数：9,938名

所有者別 分布 （注）大株主順位9位となる、みずほ信託銀行株式会社は当社代表取締役社長田中秀夫が2013年5月21日 付で締結した有価証券処分信託契約に基づき信託した当社株式であり、議決権行使指図権は同氏が 有しております。 所有株式数 （株） 所有株式の割合 （％） 1 田中秀夫（当社代表取締役社長） 22,409,600 19.90% 2 日本証券金融株式会社 9,574,700 8.50% 3 株式会社リバティーハウス 4,708,000 4.18% 4 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 （株式付与ESOP信託口・75595口） 1,813,400 1.61% 5 個人株主 1,671,200 1.48% 6 個人株主 1,600,000 1.42% 7 当社（自己株式） 1,439,200 1.27% 8 個人株主 1,300,000 1.15% 9 みずほ信託銀行株式会社（信託口） 1,228,400 1.09% 10 個人株主 1,000,000 0.88%

2010年

3月期

2011年

3月期

2012年

3月期

2013年

3月期

2014年

3月期

（実績） （実績） （実績） （実績） （計画）

連結売上高

6,285

9,328

10,159

9,853

10,700

連結経常利益

417

526

290

361

450

連結当期純利益

220

300

140

216

－

純資産

1,835

2,132

2,205

2,896

－

総資産

6,666

8,537

6,258

9,117

－

収益不動産残高合計（期末）

4,416

6,114

3,810

5,536

8,000

賃料収入（売上）

235

407

381

415

560

売上高に占める賃料収入の割合（％）

3.8

4.4

3.8

4.2

5.2

従業員数（名）

38

44

53

59.5

－

3. 連結業績の推移（サマリー）

（単位：百万円)

1. 事業セグメント

A.D.W.グループの事業の柱

流動性が高く、家賃収入が安定し、値下がりリスクが相対的に低い

2. A.D.W.グループビジネスモデルの整理

ビジネスモデルの特色

従来の不動産業の物件ありきの発想からは全く異なる

3. ビジネスモデルの特色①

4. ビジネスモデルの特色②

5. 顧客ターゲット：個人富裕層

6. ビジネスモデルの特色③

③安定的な収益構造の追求

*出所：首都圏収益不動産の市場規模は、野村総研「日本の不動産投資市場の概況2012」及び内閣府経済社会総合研究所「土地の資産額の 都道府県別内訳（平成23年度）」、 財団法人日本動産研究所「市街地価格指数」を基に当社にて算出。

7. A.D.W.グループの利益動向（今後のイメージ）

連結経常利益の推移と今後のイメージ

0 50 100 150 200 250 300 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

景気変動に左右されない、安定的な収益基盤の確立は重要課題

2011年3月期

2012年3月期

2013年3月期

2014年3月期

2015年3月期

景気変動や物件の売却時期により

利益は大きくブレる傾向

賃料収入の増加により、

安定した利益動向へ

（単位：百万円）

お問い合わせ先：株式会社エー・ディー・ワークス 経営企画室

TEL：03-4500-4208

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本資料は当社グループについてご理解いただくために作成したものであり、当社への投資勧誘を目的としてお

りません。また、本資料に含まれる将来の見通しに関する部分は、現時点で入手可能な情報に基づき判断したも

のであり、多分に不確定な要素を含んでおります。実際の業績等は、さまざまな要因の変化等により、これらの

見通しと異なる場合がありますことをご了承ください。

当社はグループ全体の経営目標を「計画」として公表いたします。当社の「計画」は経営として目指すター

ゲットであり、確度の高い情報等をもとに合理的に算出された「予測値・見通し」とは異なるものであります。

なお、当社では、グループ全体の確度の高い情報及び合理的であると判断される情報を基に、各四半期における

進捗の見通しを「フォーキャスト」として、随時更新し、開示しております。

本資料に記載されたデータには、当社が信頼に足りかつ正確であると判断した公開情報の引用が含まれており

ますが、当社がその内容の正確性・確実性を保証するものではありません。