宅建しずおか427号.indd

（隔月発行）

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媒介契約書、重要事項説明書、売買契約書の交付に係る留意点

報酬額の請求については事前に売主からの合意が必要

ライフルホームズサイトの反響データ　他

2017年人口移動、30市町で転出超過　他

融資不承認により売買契約解除、媒介報酬の返還を求めたが棄却された事例

底地購入者の事実的、法律的根拠を欠く土地明渡請求は不法行為に該当

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全宅管理（全国賃貸不動産管理業協会）入会のご案内

受付窓口が東部･中部･西部の3支部になります！（平成30年4月より）

2018

年（平成

30

年）

３

月号

427

媒介契約書、重要事項説明書、売買契約書の交付に係る留意点

報酬額の請求については事前に売主からの合意が必要

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…2 …5 …6 …8 …10 …11 …12 …14 …16 …18 …20 …21 …22 …24 …26 …28 建物状況調査について 400万円以下の低廉な売買 「スマイミー静岡」情報 Topics 取引（売買）紛争の事例と解決 取引（その他）紛争の事例と解決 ご協力をお願いします UGRより 代理店募集 Topics おめでとうございます 提携金融機関より ㈱宅建ブレインズより 入会キャンペーン実施中 法定講習・取引士証の交付 全宅管理 静岡県支部 ▲ 静岡マラソン（今年は３月４日に開催）

取引（売買）紛争の事例と解決

融資不承認により売買契約が解除され、買主が媒介業者支払済

媒介報酬の返還を求めたが、棄却された事例

　（東京地判：Ｈ28.7.19）

　買主Ｘ（原告、個人事業主）は、平成 27 年 1 月 25

日、売主Ａ（不動産業者）との間で、土地を代金 5,980

万円で購入する旨の売買契約を締結し、同日手付金

50 万円、翌 26 日に中間金 50 万円を支払った。また

Ｘは、仲介業者Ｙ（被告）との間で一般媒介契約を締

結し、同月 30 日、仲介手数料 200 万円余を支払った。

　本件売買契約 17 条で以下定めが設けられている。

　

（2）項：本件売買契約は、Ｘが甲または乙住宅ロー

ンからの借り入れが出来る事を条件とし、平成 27

年 2 月 16 日迄に、融資の全部若しくは一部について

承認が得られない時、又は否認された時、Ｘは本件

売買契約を解除することが出来る。

　

（3）項：（2）項によって本件売買契約が解除された場

合、Ａは受領済の金員を返還し、同時に媒介宅建業

者も受領済の報酬をそれぞれ売主・買主に無利息で

返還しなければならない。但し、Ｘが融資申込みの

際不実・虚偽の申告をした事により融資が否認又は

減額になり、本件売買契約の履行が不可能になった

場合は、（2）項及び（3）項本文の規定は適用しない。

　また本件媒介契約には、10 条 2 項で「融資の不成

立が確定し、これを理由としてＸが売買契約を解除

した場合、ＹはＸに、受領した仲介手数料の全額を

無利息で返還しなければならない。」と定めている。

　Ｘは甲住宅ローン申込書に、前年年収 1,200 万円、

前々年年収を 900 万円と記載したが、課税証明書の

前々年合計所得は 179 万円余と記載されていた。

　平成 27 年 2 月 12 日、甲住宅ローン担当者から融

資審査が通らないとの連絡があったため、買主Ｘ、

仲介業者Ｙ、売主Ａは、ローン利用特例の期日を同

月 20 日まで延長する旨に合意した。

　Ｘは甲住宅ローン申込後に、住民税の修正申告を

行い、同月 19 日付の納税証明書には前々年の合計所

得は 869 万円余、本税は 32 万円余、延滞税は 8,500

円（いずれも納付済）と記載されている。

　同月 20 日、Ｘは乙住宅ローン担当者から審査が通

らない見込みであると告げられたため、融資申し込

みを断念。同月 27 日にＡとの間で売買契約は適法に

解除され、手付金＋中間金の計 100 万円が返還され

た事を確認する旨の覚書を作成した。

　ＸはＹに対し、不当利得返還請求権に基づき、支

払済みの仲介手数料の返還等を求めて提訴した。

　裁判所は、買主Ｘの請求を棄却した。

①Ｘは、甲住宅ローンの融資申し込みにあたり申告

した収入とこれに対応する証明書類の記載に食い違

いがあった事になる。しかし、申込と同時に証明書

類を提出している以上、申込み通りの収入を得てい

た事を証明出来なかっただけであり、直ちに虚偽の

事実を申告したという事にはならない。

②他方、甲住宅ローンが融資申し込みを否認した理

由が、収入が証明できなかった事や、形式的な不備

があった事によるものとは考え難い。そうすると、

外形的にみればＸは、虚偽内容が記載された課税証

明書を提出した事と、延滞税の支払いが生じる状況

にある事を報告しなかった事になり、不実・虚偽の

申告により融資が否認された場合に当たると解すべ

きであり、Ｘは、売買契約 17 条（3）項但し書の適用

による本件売買契約の解除は出来ないと解する。

③Ｘは、乙住宅ローンの融資申し込みをしていない

が、甲住宅ローンの融資申し込みで虚偽の申告をし

たために審査が通らなかった状況下で、新たな融資

申し込みを断念したのであるから、融資申し込みが

否認されたと同視する事は出来ず、本件売買契約 17

条（2）項に基づく解除要件を満たしていないと解さ

れる。また 2 月 27 日付の覚書の存在は本件媒介契約

10 条 2 項の適用関係に影響を及ぼすものでもない。

④以上により、ＸはＹに対し支払済みの仲介手数料

の返還を請求する事が出来ない。



（一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋

事 案 の 概 要

判 決 の 要 旨

取引（その他）紛争の事例と解決

底地購入者の事実的、法律的根拠を欠く土地明渡請求は不法行為に

該当するとして、借地人の慰謝料請求を認めた事例

　（東京地判：Ｈ28.10.21）

　

（1）Ａは、昭和 20 年 8 月 1 日、相続により本件土地

の所有権を取得。

　

（2）本件土地の借地人Ｙ（被告）は、平成 16 年 1 月

14 日、相続により本件建物の所有権を取得、同年 7

月 29 日、所有権移転登記をした。なお本件建物は、

当初平家建であったが、増改築がされて 2 階建とな

っている。

　

（3）ＡとＹは、平成 16 年 8 月 18 日、次の内容で本

件賃貸借契約を更新する旨の合意をしている。

　

（ア）目的：建物所有、（イ）期間：平成 16 年 7 月 1

日から 20 年間、（ウ）賃料：月額 11,614 円。

　

（4）Ｘ（原告・法人）は、平成 27 年 3 月 18 日、Ａか

ら本件土地を購入し、本件土地の所有権を取得。

　

（5）Ｘは、平成 27 年 12 月 16 日、Ｙに対し、所有権

に基づく物権的返還請求権として本件建物の収去及

び本件土地の明け渡しを求め、本訴を提起した。

　

（6）一方Ｙは、Ｘによる本訴の提起は、本件土地の

賃貸借契約に基づくＹの占有権限がある事を認識

し、又は容易に認識する事が出来たにも拘わらず、

根拠もなくされたものであって、不法行為であると

主張し、慰謝料等 165 万円の損害賠償を求め争った。

　

（7）Ｘは、平成 28 年 3 月 11 日、Ｙに対し、本件土

地賃貸借契約を解除する旨の意思表示をした。

　裁判所は、地主Ｘの請求を棄却、借地人Ｙの請求

を一部認容した。

　

（a）本件土地賃貸借契約が無断増改築によって解除

されたか否かについて。

　本件増改築がされた時期は明らかでないが、証拠

によれば遅くとも平成 15 年 12 月時点では既に増改

築がされていたと認められる。増改築後にＹとＡは

本件賃貸借契約を更新する旨の合意をし、ＹはＡに

対し賃料を支払い、Ａも受領を続けていたため、Ａ

は本件増改築を承諾していたと認める事が出来る。

　一方Ｘは、Ａが本件賃貸借契約を解除する旨の意

思表示をしたと主張するが、認める証拠は無く、Ａ

は本件増改築を承諾していたと認められるから、Ｘ

による解除の意思表示は効力を有せず、本件賃貸借

契約が無断増改築で解除されたとは認められない。

　

（b）本訴の提起が不法行為に該当するか否か

　本件増改築は遅くとも平成 16 年 8 月 18 日の賃貸

借契約更新の合意前であり、賃料の受領も続いてい

る事実が認められるため、通常人であれば、Ａが無

断増改築を理由に本件賃貸借契約を解除する旨の意

思表示をしていたとの事実は存在せず、無断増改築

を理由に本件賃貸借契約を解除する事が出来ない事

を容易に認識出来たというべきである。

　Ｘは建築工事業者であり、本件土地購入に対し、

前記の事実を少なくとも容易に認識する事が出来た

というべきであり、買い受け後も建物の登記名義人

Ｙに問い合わせれば容易に認識する事が出来たにも

拘わらず、Ｘは、Ａから本件不動産を取得してから

約 9 ヶ月後に本訴を提起しており、その間に前記の

事実について調査をしたとの事情は認められない。

　そうすると、Ｘによる本訴は、主張される権利又

は法律関係が事実的、法律的根拠を欠くものであり、

裁判制度の趣旨目的に照らして著しく相当性を欠く

ものと認められるため、Ｘの本訴の提起は不法行為

に該当するというべきである。

　Ｘの不法行為により受けたＹの精神的苦痛は慰謝

料10万円、弁護士費用 1 万円とするのが相当である。

　借地人が、底地の買受人より、強引な立ち退きを

求められ困っているという消費者相談が聞かれる

が、事実的、法律的根拠を欠く立ち退き訴訟の提起

が不法行為として、提訴された側の慰謝料請求を認

めた本判決は実務上参考になると思われる。



（一財）不動産適正取引推進機構発行『RETIO』より抜粋

事 案 の 概 要

判 決 の 要 旨

ま 　 と 　 め

お 知 ら せ

2017年12月　宅建ローン等の実績

　（12/1〜12/31）

提携金融機関 項目＼取扱支所 下田 伊豆 三島 沼津 富士 清水 静岡 しだはい 中遠 浜松 S.C. 計 県労働金庫 融資実行 件 数_{金 額 49億7,476万円（土地購入新築11、中古戸建21、新築戸建136、中古マンション₇、新築マンション₄）}0 6 17 15 32 6 23 25 10 45 ― 179件 磐田信用金庫 融資実行 件 数_{金 額 5億4,640万円（土地購入新築10、中古戸建₃、新築戸建₇）}0 0 0 0 0 0 1 0 4 15 ― 20件 静岡信用金庫 融資実行 件 数_{金 額 2億8,679万円（土地₂、土地購入新築₆、中古戸建₄、新築戸建₂）}0 0 0 0 0 0 12 2 0 0 ― 14件 三島信用金庫 融資実行 件 数_{金 額 5億3,492万円（土地₁、土地購入新築₉、中古戸建₅、新築戸建₅、中古マンション₂）}0 3 9 9 0 0 1 0 0 0 ― 22件 全宅住宅ローン 融資実行 件 数_{金 額 2億6,203万円（新築戸建₅、中古戸建₄、借換え₁）}0 1 1 0 0 0 0 2 4 1 1 10件

2017年₉月₉日〜2018年₁月19日の新入会者・退会者　

第₃回理事会（2018年₁月31日）で承認

●新入会者

商号・名称 代表者 専任取引士 〒 事務所住所 ＴＥＬ 会員区分 免許番号 支所 合同会社G・Anderson 鈴木　美穂 川口美都緖 414-0053 伊東市荻510-48 0557-35-1635 正会員 静岡県知事_（1）13967 伊 豆 ㈱アーネスト沼津北店 岡本　拓海 菊地　康英 410-0022 沼津市大岡2696-2 055-943-5355 準会員 静岡県知事_（6）10720 沼 津 ㈱はやま 葉山　高広 葉山　高広 410-0831 沼津市市場町1-11 055-932-9601 正会員 静岡県知事_（1）13981 沼 津 MOGC合同会社 太田　光泰 太田　光泰 417-0808 富士市一色100-1_{ レオパレスのぞみⅡ203 0545-67-3773 正会員（1）14026}静岡県知事 富 士 ㈱パバックス 相川　正宏 相川　正宏 418-0015 富士宮市舞々木町16-1 0544-66-8990 正会員 静岡県知事_（1）14001 富 士 ㈱LiFETERAS 増田　公洋 増田　公洋 417-0048 富士市高島町15 0545-55-1622 正会員 静岡県知事_（1）14014 富 士 杉山不動産 杉山　正男 杉山　正男 424-0041 静岡市清水区高橋2-3-18 054-365-2868 正会員 静岡県知事_（1）14025 清 水 ㈱アクア 宮㟢　涼太 宮㟢　涼太 420-0886 静岡市葵区大岩2-52-3_{ 狩野ビル201 054-340-0666 正会員（1）13998}静岡県知事 静 岡 ㈱エステージ 尾崎　友則 尾崎　友則 420-0066 静岡市葵区本通西町33-2 054-204-6115 正会員 静岡県知事_（1）14002 静 岡 ㈱オリジン・コーポレーション 横山　和宣 服部　高士 421-0113 静岡市駿河区下川原3-34-20_{ 相川ビル105 054-201-9982 正会員（1）14000}静岡県知事 静 岡 白井建設㈱ 白井　智崇 山崎　夕貴 420-0812 静岡市葵区古庄6-2-3_{ アビタシオン21 302号 054-295-9812 正会員（1）13997}静岡県知事 静 岡 スマートブルー㈱ 塩原太一郎 嵯峨　恵子 421-1212 静岡市葵区千代2-17-23 054-277-5151 正会員 静岡県知事_（1）14008 静 岡 ㈲太陽住販 並木　都美 並木　康順 422-8034 静岡市駿河区高松3271-3 050-7131-5598 正会員 静岡県知事_（1）14020 静 岡 ㈱ピーアイコーポレーション 静岡支店 細谷　克幸 細谷　克幸 420-0035 静岡市葵区七間町17-5 ハイツ丸伸1階 054-204-0588 準会員（3）7441国土交通大臣 静 岡 ㈱ライフデザインクリエイ ターズRoom’s！賃貸静岡店 渡邉　大輔 渡邉　大輔 422-8062 静岡市駿河区稲川3-2-2-1F 054-286-8000 準会員（2）13508静岡県知事 静 岡 オバナ不動産 小花　　彰 小花　　彰 425-0025 焼津市城之腰91-2 054-631-4007 正会員 静岡県知事_（1）14012 しだはい ㈱オリジン・コーポレーション ハウスドゥ焼津イオン店 杉井　宏実 武政　　仁 425-0045 焼津市祢宜島555 054-625-8230 準会員 静岡県知事（1）14000 しだはい 東海ガス㈱ 髙橋　信吾 松浦　好孝 425-0085 焼津市塩津74-3 054-629-1310 正会員 静岡県知事_（1）13991 しだはい ㈱PDF 柘植　次朗 曽根はるみ 426-0046 藤枝市高洲1-8-9-2F 054-291-4639 正会員 静岡県知事_（1）13988 しだはい ㈱マルワサービス 太田　和伸 八木　倍司 426-0072 藤枝市南新屋353-2 054-374-0481 正会員 静岡県知事_（1）13994 しだはい ㈱あおいFPコンサルティング 中山　昌春 長倉　徳明 436-0017 掛川市杉谷760-6_{ グレイスシティ102 0537-29-7995 正会員（1）14023}静岡県知事 中 遠 アサヒ不動産 赤堀　港治 赤堀　港治 436-0062 掛川市旭ケ丘1-4-2 0537-21-4611 正会員 静岡県知事_（1）13999 中 遠 ㈱金田組 丸山　祐三 吉澤　正男 436-0048 掛川市細田200-1 0537-22-7158 正会員 静岡県知事_（1）14016 中 遠 田旗造園建設㈱ 田旗　康二 佐藤　浩則 436-0074 掛川市葛川1225-3 0537-22-5951 正会員 静岡県知事_（1）13976 中 遠 中央不動産㈱磐田店 長谷川伸矢 長谷川伸矢 438-0818 磐田市下万能152 0538-39-0500 準会員 静岡県知事_（7）7245 中 遠 東海不動産㈱ 荻野　正隆 荻野　正隆 438-0078 磐田市中泉1301-13 0538-67-8787 正会員 静岡県知事_（1）14017 中 遠 ㈱パイントラスト企画 松下　秀樹 松下　秀樹 438-0016 磐田市岩井2040-1_{ ビラミコノス101 0538-67-8735 正会員（1）14030}静岡県知事 中 遠 ㈱AKOU 副島　雅裕 西村　　翔 433-8105 浜松市北区三方原町785-5 053-488-7001 正会員 静岡県知事_（1）14021 浜 松 ㈱アパマンショップリーシ ング萩丘店 矢野　晃平 矢野　晃平 433-8121 浜松市中区萩丘1-3-1 053-416-1513 準会員 国土交通大臣（1）9199 浜 松 ㈱アパマンショップリーシ ング浜松北口店 松田　　剛 佐々木雄一 430-0934 浜松市中区千歳町95-16 Flourish千歳町1F 053-413-4511 準会員（1）9199国土交通大臣 浜 松 イノベーションアンドディ ベロップメント㈱ 藤田　聰明 永井　　衛 430-0907 浜松市中区高林4-4-11 053-478-7128 正会員 静岡県知事（1）14022 浜 松

●退 会 者

支所 退　会　者 支所 退　会　者 支所 退　会　者 支所 退　会　者 下 田 ㈲臼井建築 富 士 マイホームフジ富士中央店 静 岡 中部電気設備㈱ 浜 松 ApamanProperty㈱_{浜松北口店} 三 島 ㈲みさと開発 清 水 ㈲ケイ木下建設 静 岡 ㈱日立アーバンサポート_{中部支店 静岡営業所} 浜 松 稲垣不動産 沼 津 ㈱サンハイム 清 水 ㈲ダイトウ不動産 静 岡 松丸不動産 浜 松 三光木材工業㈱ 富 士 赤池鉄工建設㈱ 清 水 ㈱直佳 中 遠 ㈱アットホーム 浜 松 PLAN88 富 士 ㈱石井組不動産 静 岡 ㈱アクト 中 遠 ㈱伊藤工務店 浜 松 皆生不動産 富 士 光栄不動産 静 岡 ㈱インデックス 静岡支店 中 遠 ㈱磐田情報不動産センター 浜 松 ヤマワ不動産㈱ 富 士 シンク 静 岡 ㈱健康住宅 中 遠 木元建設㈱ 富 士 長倉不動産 静 岡 ㈱地建静岡 中 遠 モリヤ建材㈱

以上、新入会者37名、退会者30名、2018年₁月19日現在の会員数は、2,799名

㈱エム・レップ不動産 瀧本　好宏 村田真紀子 430-0942 浜松市中区元浜町92_{ エンブレム元浜2階オフィス3 053-401-2266 正会員（1）14035}静岡県知事 浜 松 ㈱家計と住まいの相談所 浜松店 山口　翔太 山口　翔太 433-8122 浜松市中区上島5-15-28 053-401-1717 準会員 国土交通大臣（1）9277 浜 松 こみき不動産 大沼　誉人 大沼　誉人 435-0042 浜松市東区篠ケ瀬町653_{ 河原園芸ビル3階 053-421-5521 正会員（1）14032}静岡県知事 浜 松 ㈱ハウスランド 髙須　一哲 髙須　一哲 435-0005 浜松市東区安新町168-2 053-424-9888 正会員 静岡県知事_（1）14009 浜 松 フジクリエイション㈱ Smife浜北支店 橋本　浩一 平野　健太 434-0014 浜松市浜北区本沢合782-1 053-584-0050 準会員 静岡県知事（2）13013 浜 松 ㈱ベスト・ライフ・システム 小川ちか子 山田　　勉 431-3124 浜松市東区半田町599-1 053-432-0378 正会員 静岡県知事_（1）14024 浜 松

2018年₁月　本部活動概要

月　日 場　所 会　　議・事 業 等 内　容　等 １月４日 静　岡 県知事表敬訪問・官庁挨拶廻り ５日 本部・支部 仕事始め ９日 本　部 月例法律相談 （来館相談２件） 11日 本　部 会計帳票検査（10〜11月分） 16日 本　部 東海公取協 静岡地区調査指導委員会 17日 本　部 第８回 会務運営協議会 18日 沼　津 取引士法定講習会 （受講者96名） 〃　 本　部 ㈱サポートセンター 取締役会 〃　 名古屋 東海公取協 総務・調査指導合同委員会 19日 本　部 静岡不動産流通活性化協議会 〃　 東　京 公益法人協会セミナー 23日 本　部 中部支部・新事務所 賃貸借契約 24日 本　部 月例法律相談 （来館相談２件） 〃　 〃 会計帳票検査（12月分） 〃　 名古屋 中部地区・近畿地区 連絡会合同会議 〃　 藤　枝 理事会会場 下見 25日 静　岡 県指定講習会 （受講者53名） 27日 本　部 会館定期清掃 29日 本　部 苦情解決業務委員会 30日 東　京 公益法人協会 社会保険事務講座 31日 藤　枝 第３回 理事会 　①業 協 会：30年度 事業計画 　②保証協会：30年度 事業計画・収支予算 　③諸規程の一部改正（倫理規程､ 定款施行細則　他） 　④30年度 宅地建物取引士試験 基本計画　他 〃　 〃 宅建ローン・キャンペーン抽選会 〃　 〃 第１回 次期会長候補者選考委員会 平日毎日 本　部 定例相談（受付総数） （来館相談11件、電話相談151件）