2
2015, April
みずほ信託銀行 不動産マーケットレポート
相続に関する近年の概況と相続対策などに
近年、相続税を納付した相続人等の数が増加基調で推移しています。2015年1月1日の相続税改正
における基礎控除（額）の縮小などによって課税対象者のさらなる増加が見込まれています。また、土地
や建物等の不動産が相続財産価額の半分以上を占めており、相続を円滑に進める上で、今後は事前の
相続対策等が一層重要になるものと思われます。以下、相続に関する近年の概況と、既往調査に基づく
相続対策等の意識についてご紹介します。
●
被相続人、相続人数は2005年以降増加基調。相続財産の中で不動産は大きなウエイト
を占めている。
国税庁の統計
※1
によれば、相続税を納付した相続人
の数と、財産を相続させた被相続人の数は、いずれも
2005年から概ね増加基調で推移しています［図表1］。
［図表1］相続人、被相続人の数の推移（全国）
［図表2］財産種類別相続財産価額の推移（全国）
［図表3］財産種類別の価額構成比の推移（全国）
※1：国税庁「統計情報：相続税（各年分）」。
データ出所：図表1〜3は、国税庁「統計情報：相続税（各年分）」
相続人が取得した財産価額は、2012年の全国合計
で「宅地」が約 3.9兆円となっており、
「現金・預貯金等」
（約3兆円）、
「有価証券」
（約1.4兆円）を上回っています
［図表2］。
相続人が取得した財産価額の財産種類別の構成比
をみると、2012年の「土地・建物合計」
（「宅地」、
「田畑・
山林・他の土地」、
「家屋・構築物」の合計）が相続財産
価額全体の半分以上（51％、約 6兆円）を占めており、
相続財産の中で不動産は依然として大きなウエイトを占
めています［図表3］。
2015年1月1日の相続税改正における基礎控除（額）
の縮小等によって、例えば大都市圏都心部に自宅不動
産を所有しているケースなどをはじめとして課税対象者
の増加が見込まれています。
これらの背景から、相続を円滑に進める上で、今後は
事前の相続対策等が一層重要になるものと思われます。
4.0
4.5
5.0
5.5
6.0
10.0
10.5
11.0
11.5
12.0
12.5
13.0
13.5
14.0
被相続人の数（右軸）
相続税を納付した相続人数
被相続人数
（万人） （万人）
（年）
2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
納付した相続人の数（左軸）
2005年から概ね増加基調に
宅地 田畑・山林・他の土地 家屋・構築物
有価証券 現金・預貯金等 土地・建物合計
0
10
20
30
40
50
60
70
2001 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
種類別財産価額の構成比
（年）
（％）
土地と建物で 51％
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
2001 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
宅地 田畑・山林・他の土地 家屋・構築物
有価証券 現金・預貯金等 土地・建物合計
（兆円）
（年）
相続した財産価額
土地と建物で
約 6 兆円
3
ついての意識
●
相続対策をしている人は1割程度。未実施の人のうち3割以上は対策が必要と感じている。
一般社団法人信託協会が全国の40歳以上の人を対
象に実施した「相続に関する意識調査」では、相続財産
を残す立場としての自分の財産の把握状況や相続対策
実施の有無などについて、以下のとおり分析されていま
す。
相続財産を残す立場として、自分の財産の内訳と価額
を「すべて把握している」人は全体の2割程度にとどまっ
ています［図表4］。また、全体の約9割は自分の財産の
「相続対策をしていない」としており、相続対策をしている
人は1割程度です［図表5］。
［図表4］自己財産の内訳と価額を把握しているか
［図表5］相続対策を実施しているか
［図表7］ 図表5で実施していない場合、相続対策の
必要性を感じているか
［図表8］ 図表7で必要と感じている場合、具体的な
相続対策
［図表6］図表5で実施している場合、具体的な相続対策
データ出所：図表4〜8は、
（一社）信託協会「相続に関する意識調査」
（同調査は全国の、子供のいる40歳以上の既婚者を対象に、相続の経験や今後の可能性、相続対策の実態、相続税等改正論についての意識など
を把握して、今後の施策づくりへの一助とする目的で、2014年5月に実施した調査。（回収数3,927）
各図表における（ ）内の回答者数は、国勢調査の性別、年代の構成比による補正前の数値。）
「相続対策をしている」人が実施している相続対策の
具体的内容として最も割合が高いのは「生前贈与」
（5割強）、次いで「生命保険の活用」、
「遺言書の作成」、
「納税資金の確保」、
「不動産の購入」の順となっていま
す［図表6］。
相続対策を実施していない場合、そのうち3割以上の
人が対策の必要性を感じており
［図表7］、対策の具体的
内容としては主に「生前贈与」、
「遺言書の作成」などが
必要、
としています［図表8］。
（以上、都市未来総合研究所 池田 英孝）
21.6
22.5
20.2
15.8
20.8
23.7
20.3
18.4
20.6
56.5
50.5
43.9
42.9
61.9
58.7
52.9
48.3
52.4
0 20 40 60 80 100
全体（N=3927）
男性・40代
（n=435）
男性・50代
（n=469）
男性・60代
（n=613）
女性・40代
（n=457）
男性・70歳以上
（n=562）
女性・50代
（n=519）
女性・60代
（n=640）
女性・70歳以上
（n=232）
（％）
すべて
把握している 大まかに把握している 金融資産以外は把握していない 把握していない
13.4
9.7
6.2
4.4
13.9
11.9
9.2
7.8
9.8
0 20 40 60 80 100
相続対策をしている 相続対策をしていない
全体（N=3927）
男性・40代
（n=435）
男性・50代
（n=469）
男性・60代
（n=613）
男性・70歳以上
（n=562）
女性・40代
（n=457）
女性・50代
（n=519）
女性・60代
（n=640）
女性・70歳以上
（n=232）
（％）
0
10
20
30
40
50
60
遺言書
の作成 納税資金の確保 不動産の購入 その他
相続対策
を
実施
し
た
人
の
割合
（％）
（n=373）生前における
定期的かつ
計画的な贈与
生命保険
の活用
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
「必要性を感じている」合計35％ （n=3554）
（%）
非常に感じている
6.4%
やや感じている
28.6%
あまり感じていない
43.3% 感じていない21.7%
0
10
20
30
40
50
60
具体的な
内容までは
わからない
必要性を感じている人の割合
（n=1246）
（％）
遺言書
の作成 納税資金の確保 不動産の購入 その他
生前における
定期的かつ
計画的な贈与
生命保険
の活用
4
2015, April
みずほ信託銀行 不動産マーケットレポート
経済トレンド・ウォッチ
■ 景気の動向 （全国）
図1 景気動向指数
注：図の指数は第10次改定の値。
データ出所：内閣府「景気動向指数」
図2 景気ウオッチャーの景気判断指数
データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」
図3 企業の業況判断指数
注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。
（ ）内の数値は直近調査の3ヶ月後に関する予測値（本稿は3月を対象とする予測値）。
データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」
140
130
120
110
100
90
80
70
1月
2005年 2006年1月 1月2007年 1月2008年 1月2009年 1月2010年 1月2011年 2012年1月
A．先行指数
B．一致指数
C．遅行指数
1月
2013年 1月2014年 1月2015年
（景気動向：CI指数 2010年＝100）
（12月）
B110.7
B110.7
B110.7
C119.8
C119.8
C119.8
A105.6
A105.6
A105.6
70
60
50
40
30
20
10
A．景気の現状判断DI
B．景気の先行き判断DI
（景気の方向性：DI指数）
1月
2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 2010年1月 1月2011年 2012年1月 1月2013年 1月2014年 1月2015年
A45.6
A45.6
A45.6
B50.0
B50.0
B50.0
（1月）
（1月）
（1月）
30
20
10
0
‒10
‒20
‒30
‒40
‒50
‒60
（業況判断指数：業況DI）
全規模合計
大企業
中堅企業
中小企業
3月
2007年
6月 9月 12月
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月
14（12）
14（12）
14（12）
7（3）
7（3）
7（3）
5（1）
5（1）
5（1）
0（－4）
0（－4）
0（－4）
（12月）
（12月）
（12月）
【データ概要】
図1 景
（CI：コンポジット・インデックス）
気動向指数の CI 指数
：CI 指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。
景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。
景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。
景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。
図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き
（ 2 , 3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。
（DI 指数：50 = 変わらない・横ばい、50より高い = 良くなる、50より低い = 悪くなる）
図 3 企業の業況判断指数
：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を
業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。
5
■ 物価・雇用・金利等の動向 （全国）
図4 物価指数
注：国内企業物価指数の1月は速報値。
データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」
図5 雇用情勢
注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果（1月は速報値）。
データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」
図6 主要金利
データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料
（2010年＝100）
1月
2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 2010年1月 1月2011年 1月2012年 1月2013年 1月2014年 1月2015年
B. 消費者物価指数
（民営家賃）
C. 国内企業物価指数
（総平均）
A. 消費者物価指数
（生鮮食品を除く総合）
90
95
100
105
110
C103.3
C103.3
C103.3
A102.6
A102.6
A102.6
B97.9
B97.9
B97.9
（1月）
（1月）
（1月）
1月
2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 2010年1月 1月2011年 1月2012年 1月2013年 1月2014年 1月2015年
（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： 倍）
完全失業率
（左目盛）
有効求人倍率
（右目盛）
8.0
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
1.4
1.2
1.0
0.8
0.6
0.4
0.2
0.0
1.14
1.14
1.14
3.6%
3.6%
3.6%
（1月）
1月
2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 2010年1月 1月2011年 1月2012年 1月2013年 1月2014年 1月2015年
長期固定金利型
住宅ローン
都市銀行
住宅ローン（変動）
長期プライムレート
長期国債（10年物）
新発債流通利回り
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
0.500
0.000
（％/年）
（返済期間20年以下）
2.475
2.475
2.475
2.020
2.020
2.020
1.050
1.050
1.050
0.275
0.275
0.275
（1月）
【データ概要】
図 4 消費者物価指数
国内企業物価指数
：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。
：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。
図 5 完全失業率
：労働力人口
（15 歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定
期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。
有効求人倍率
：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。
図 6 長期固定金利型住宅ローン
：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。
（保証型は含まない）
都市銀行住宅ローン
（変動）
：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。
長期プライムレート
：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。
長期国債新発債流通利回り
：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。
注記：図1から図6はいずれも2015年2月27日時点で入手できたデータに基づき作成
6
2015, April
みずほ信託銀行 不動産マーケットレポート
不動産市場トレンド・ウォッチ
■ 東京圏
図1 用途別平均地価（基準地価の前年比）
注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。
データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」
図2 総人口の推移
注：各年4月1日現在の値。
データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料
図3 J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］
注：各投資法人の2014年9月末までの決算資料による。
データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0
-1.0
-2.0
-3.0
（％）
東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市
住宅地2013年
住宅地2014年
商業地2013年
商業地2014年
0.5 0.5 1.1
1.4
0.3
-0.3
1.9
1.0
1.7
1.5
1.1
0.2
0.8
0.5
1.8
2.9
0.5
-0.3
3.2
1.4
2.2
3.1
2.2
0.3
（千人） （％）
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
-0.5
-1.0
東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市
2012年4月(左目盛)
2013年4月(左目盛)
2014年4月(左目盛)
2014年4月
前年同月比増減率
(右目盛)
2013年4月
前年同月比増減率
(右目盛)
（％） （前年同期比：％ポイント）
5.3 4.9 5.2 5.6 6.3 5.8
－0.2 －0.2
－0.3 －0.3
0.0
－0.3
0.0
2.0
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
-0.5
-1.0
-1.5
-2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
14.0
16.0
全国 東京23区
（多摩地域）都下 神奈川県 埼玉県 千葉県
2012年9月期
(左目盛)
2013年9月期
(左目盛)
2014年9月期
(左目盛)
2013年9月期
前年同月比増減率
(右目盛)
2014年9月期
前年同月比増減率
(右目盛)
【データ概要】
図1 用
（基準地価）
途別平均地価
： 都道府県地価調査に基づく各年 7月1日現在の地価の対前年平均変動率。
都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における調査
地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。
図 2 総人口
： 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。
国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。
図 3 NOI 評価額利回り
： NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸
マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。
7
■ 主要大都市（札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡）
図4 用途別平均地価（基準地価の前年比）
注：各年7月1日現在の地価の対前年変動率の平均。
データ出所：国土交通省「都道府県地価調査」
図5 総人口の推移
注：各年4月1日現在の値。
データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料
図6 J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］
注：各投資法人の2014年9月末までの決算資料による。
データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0
-1.0
-2.0
-3.0
（％）
札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市
住宅地2013年
住宅地2014年
商業地2013年
商業地2014年
0.5
2.7
1.8
-0.6 -0.2
0.2 0.7
0.7
4.2
2.4
0.2 0.4
1.0
1.8
1.4
2.1
1.7
0.8
2.2
0.1
2.3
1.0
4.0
3.1
2.1
3.9
1.5
3.4
2014年4月
前年同月比増減率
(右目盛)
（千人） （％）
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
-0.5
-1.0
札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市
2012年4月(左目盛)
2013年4月(左目盛)
2014年4月(左目盛)
2013年4月
前年同月比増減率
(右目盛)
（％） （前年同期比：％ポイント）
政令指定都市 札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市
6.0 6.5 6.8 6.0
5.7 5.7 5.8 5.8
－0.3 －0.1
－0.1
－0.2
－0.3 －0.3
－0.6
－0.2
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
-0.5
-1.0
-1.5
-2.0
2012年9月期
(左目盛)
2013年9月期
(左目盛)
2014年9月期
(左目盛)
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
14.0
16.0
2013年9月期
前年同月比増減率
(右目盛)
2014年9月期
前年同月比増減率
(右目盛)
【データ概要】
注記：図1から図6はいずれも2015年2月27日時点で入手できたデータに基づき作成
図 4 用
（基準地価）
途別平均地価
： 都道府県地価調査に基づく各年 7月1日現在の地価の対前年平均変動率。
都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年 7月1日における調査
地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの。
図 5 総人口
： 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。
国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。
図 6 NOI 評価額利回り
： NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸
マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。
図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI 評価額利回りを単純平均したもの。
不動産マーケットレポート 2015.4
発 行 みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部
〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1
http://www.mizuho-tb.co.jp/
編集協力 株式会社都市未来総合研究所
〒103-0027 東京都中央区日本橋2-3-4 日本橋プラザビル11階
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今後、相続財産を受け取る可能性と、相続対策実施の有無などについて
〈お 問 合 せ 先〉
宅地建物取引業：届出第２号
所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟
みずほ信託銀行株式会社
（一社）信託協会が全国の40歳以上の人を対象に
実施した前掲の「相続に関する意識調査」によれば、
今後、相続財産を「受け取る可能性がある」人は全体
の45％と半数近くに上ります。40代、50代では「受け
取る可能性がある」人の割合が男女いずれも6割前
後と高くなっています［図表 9］。「受け取る可能性が
ある」人の半数は相続対策を実施することの必要性
を感じています［図表10］。
また、
「受け取る可能性がある」場合、実際に相続
対策を「してもらっている」人は約 2割で［図表 11］、
対策の内容は「生前贈与」が6割以上、次いで「生命
保険の活用」、
「遺言書の作成」、
「不動産の購入」な
どの順となっています［図表12］。
［図表9］今後、相続財産を受け取る可能性の有無
［図表10］ 可能性がある場合、相続対策の必要性を
感じているか
［図表11］ 可能性がある場合、実際に相続対策を
してもらっているか
［図表12］ 対策をしてもらっている場合、相続対策の
具体的内容
データ出所： 図表9〜12は、
（一社）信託協会「相続に関する意識調査」
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
「必要性を感じている」合計約半数
（n=1816）
（％）
非常に感じている
16.7%
やや感じている
34.2%
あまり感じていない
34.9%
感じていない
14.2%
（％）
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
「してもらっている」合計約２割
（n=1816）
してもらっていて
内容もわかっている
13.3％ してもらっているが
内容はわからない
6.6%
してもらっていない
60.9％ わからない19.2％
32.3
44.4
64.4
59.5
11.6
33.4
62.0
66.7
45.2
0 20 40 60 80 100
可能性がある 可能性はない
全体（N=3927）
男性・40代（n=435）
男性・50代（n=469）
男性・60代（n=613）
男性・70歳以上（n=562）
女性・40代（n=457）
女性・50代（n=519）
女性・60代（n=640）
女性・70歳以上（n=232）
（％） 0
10
20
30
40
50
60
70
生前における
定期的かつ
計画的な贈与
し
て
も
ら
っ
て
い
る
各対策
の
割合
（n＝237） 生命保険
の活用 遺言書
の作成 不動産
の購入 納税資金
の確保 その他
（％）
