グッドコムアセット
（東 1：3475）
説明会：2018 年 12 月 13 日 担当：岸 和夫 ＜注目ポイント＞ 1 投資用マンション「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズを、企画・開発・販売・管理 新築、東京 23 区内、最寄駅から徒歩 10 分圏内を強みに急拡大 同社、連結子会社グッドコム社（不動産管理）、台湾連結子会社（15/3 月設立）、上海連結 子会社（17/5 月設立）でグループを構成。販売物件は原則、東京 23 区内で最寄駅から徒 歩 10 分圏内の新築。間取りは 1K、1LDK、2LDK、価格帯は 2,000 万円台～5,000 万円 台が中心。顧客の所得や趣向に応じて販売している。 2 国内自社販売事業を中心に国内業者販売事業、不動産管理事業などを展開 自社ブランドの新築マンションを、国内の個人投資家向けに販売する国内自社販売事業、 他の不動産会社に販売する国内業者販売事業を展開。中国や台湾の個人投資家を対象 とする海外販売事業は、1 ドル 120 円超の円安水準になれば需要が出てこよう。 3 18/10 期は国内業者販売が好調、国内自社販売も順調で 71％増収、85％営業増益 4 19/10 期は第 4Q に売上高が集中の計画。利益計画は上振れする可能性大 18/10 期は期初の販売用不動産（含む仕掛り）が 94 億円強と豊富で、販売が絶好調だっ たことから 19/10 期初は同 56 億円強まで減少。そのため、19/10 期は 2 月以降～期末に かけ、売上高が増加する見通し。販売戸数は前期比 39％増の 868 戸で、38％増収を計 画。一方、「最低でも営業増益を確保」とのスタンスから営業利益率は 2.7 ポイント低下見 込み。ただ現状、大きく低下する要因も見当たらず、会社側も上振れの可能性を示唆。 5 クリプトン・フューチャー・メディア社と業務提携、クラウドファンディングに進出へ 6 配当性向は 30％に引き上げ、期末 42 円に増配。利益上振れなら、さらに増配へ 7 株主優待は、継続保有者に対し同社オリジナル QUO カードを年 2 回、計 4,000 円贈呈 8 自社株買い実施（2018 年 12/13 日～2019 年 1/23 日、225 百万円、15 万株を上限） 9 購入者の金融機関への書類は、全て同社住宅ローン・営業推進部のチェック後に提出 強気の投資判断、目標株価 3000 円を継続 同社物件は販売開始の 1 ケ月前に価格を決定する。19/10 期は、第 4Q に売上高が集中する 計画であることから、ラグを勘案し、かなり保守的な利益計画に。NISA にも Good な銘柄だろう。 【連結】 （百万円、％、円、：Q/四半期、会/会社計画、予：エース経研予想） 決算期 売上高 伸率 営業利益 伸率 経常利益 伸率 当期利益 伸率 EPS 配当 2019/10 2Q累会 7,309 -23 701 -29 665 -28 455 -28 63.3 0.00 2017/10 9,834 33 907 -2 820 -6 620 10 106.1 記20.00 2018/10 16,817 71 1,678 85 1,567 91 1,071 73 160.0 記35.00 2019/10 会 23,166 38 1,701 1 1,627 4 1,113 4 155.5 47.00 2019/10 予 23,200 38 2,100 25 2,000 28 1,370 28 188.1 56.00 【セグメント情報】 18/10期 【PER】 18/10期 国内自社販売 38% 17/10 13.4 BPS 1,420円 国内業者販売 58% 18/10 8.9 純資産 売買単位 100株 海外販売 0% 19/10予 7.5 総資産 発行株数 不動産管理 4% 時価総額 ＰＢＲ 1.63倍 注：EPS、ＢＰＳは自己株式を除いて計算。 【財務指標】 872.6円 6,356百万円 10,345百万円 12,434百万円 株価（12/14終値） 7,285千株 バリュエーション判断 強気 →強気
（18.10.9） 目標株価 3000 円継続同社グループの事業概要 賃貸管理 管理業務 建物管理 委託料 管理業務 手数料 手数料 集金代行 管理業務 管理業務委託料 物件代金 物件仕入 物件代金 用地 仲介料 仕入 販売 不動産 仲介 物件 物件 物件代金 代金 代金 用地仕入 販売 販売 設計代金 賃貸代金 設計業務 マンション賃貸 建築工事代金 物件代金 建築工事 販売 集客 手数料 業務等 手数料 （同社資料よりエース経済研究所（以下、ARI）作成） 業務委託会社 （株）グッドコム 不動産管理 建物管理業務 賃貸管理業務 同社 国内自社販売 国内業者販売 海外販売 管 理 組 合 国 個 内 人 & 投 海 資 外 家 不 所 動 有 産 者 マ 建 ン 築 シ 事 ョ 業 ン 主 国 内 個 人 投 資 家 海 外 個 人 投 資 家 不 動 産 販 売 会 社 海外不動産販売会社 仲 介 会 社 不動産管理 不動産 賃貸会社 設 事 計 務 所 建 設 会 社 上海、台湾
「GENOVIA」シリーズの主な特徴 ① 「人と緑が共生するエコロジーの最大公約デザイン」をコンセプトに、原則、マンションのエント ランス付近、または道路に面した1 階壁面部分に植栽を施した壁面緑化デザイン「green veil （グリーンヴェール）」を採用。壁面緑化デザインが立地などにより採用できない場合は、屋上 緑化デザイン「skygarden（スカイガーデン）」を採用。 ② 設立以来、建築地域は東京 23 区内に限定。 ③ 間取りは 1K（ワンルーム）を中心に、物件の立地・開発条件に応じて 1LDK、2LDK で、 広さは20～60m²。 ④ 主な価格帯は 2,000 万円台～5,000 万円台で、中心価格帯は 2,500 万円前後。 ⑤ 投資物件としての価値を高めるため、最寄駅から徒歩 10 分圏内。 ⑥ 外観、エントランス等、各物件の仕様を揃えることで統一感を持たせている。 ⑦ 18/10 期仕入先リピート率 76.2％、販売先リピート率 45.4％。 （同社資料より掲載） GENOVIA」シリーズ：東京 23 区を中心としたエリア戦略（18/10 期末、単位：棟） 開発物件 専有物件 開発物件 専有物件 練馬区 1 4 江東区 2 5 板橋区 1 3 墨田区 1 5 世田谷区 0 3 台東区 0 5 中野区 0 2 足立区 0 2 豊島区 0 1 中央区 0 1 新宿区 1 4 荒川区 1 1 渋谷区 0 1 文京区 0 2 目黒区 1 0 港区 2 2 大田区 0 3 北区 3 0 注：上記以外で川崎市に専有物件1。 （同社資料よりARI 作成）
●開発物件 土地を仕入れて、自社ブランドマンションを開発。 開発物件工程例 開始 12 ケ月後 27 ケ月後 ●専有物件に注力 土地の段階から手付金を支払い、自社ブランド仕様で建設し、マンション事業主から1 棟を 買い取る。 専有物件工程例 開始 1 ケ月後 17 ケ月後 （同社資料よりARI 作成） 18/10 期は自社販売、業者販売ともに好調で 71％増収、85％営業増益 損益状況 （単位：百万円、％） 18.10 期 売上比（）内は前期 前期比増減率 売上高 16,817 100.0 71.0 売上総利益 3,176 18.9（22.4） 44.4 販売管理費 1,498 8.9（13.1） 15.9 営業利益 1,678 10.0（9.2） 84.9 用地 取得 基本設計 地質調査 建築確認期間 施工会社 選定 着工～竣工引渡 建築確認後、 物件契約 （手付金のみ） 着工 竣工引渡
セグメント情報 （単位：百万円、％、戸） 売上高 売上 構成比 前期比 増減率 セグメント 利益 前期比 増減率 販売 戸数 前期 販売戸数 国内自社販売 6,431 38.2 21.0 562 2.0 207 160 国内業者販売 9,758 58.0 146.7 820 348.2 419 164 海外販売 0 0.0 － ▲54 （▲80） 0 0 不動産管理 643 3.8 12.7 342 39.3 － － 消去 － 7 合計 16,817 100.0 71.0 1,678 71.0 626 324 （同社資料より、ARI 作成） 東日本橋駅前80 戸、浅草Ⅱ63 戸、浅草Ⅲ83 戸、川崎駅 94 戸、亀戸水神 57 戸、板橋 west131 戸、世田谷砧 48 戸、田端Ⅱ48 戸、亀戸水神Ⅱ42 戸、駒込駅 48 戸、三軒茶屋 50 戸、駒込駅Ⅱ39 戸、新宿早稲田 65 戸、西巣鴨 36 戸、隅田川 west64 戸、墨田文花 33 戸、 世田谷桜丘36 戸、浅草蔵前 44 戸の計 18 棟で 626 戸を販売。 国内業者販売は、同社の提示条件に近い取引の増加で、利益率は改善。 ＜参考＞国内自社販売の顧客層（18/10 期 同社資料より） （いずれも単位：％） （同社資料よりARI 作成） （同社資料よりARI 作成） 97.3 2.7 職業別 公務員 その他 84.1 15.9 性別 女性 男性 11.5 63.7 24.8 在住エリア 北海道・東北 関東 中部 9.7 50.5 38.9 0.9 年収別 500万円以下 501～700万円 701～900万円 901～1,000万円 15.0 34.5 31.9 18.6 年齢別 29歳以下 30～39歳 40～49歳 50歳以上
（同社資料よりARI 作成） ●生命保険の代替として購入するケース 物件を購入する際に、金融機関から住宅ローンの借入を行うことで、団体信用生命保険が付 加される。 団体信用保険は、死亡や高度障害等、万が一の場合、残りの住宅ローンが全額弁済される 制度。 残された家族は財産として、そのまま安定収入を得る。 財務状況 18/10 期末 17/10 期末 現金預金 5.834 百万円 2,539 百万円 販売用不動産 5,619 8,628 仕掛販売用不動産 24 793 短期借入金（1 年内返済長期含む） 3,752 6,408 長期借入金 1,234 2,439 19/10 期通期計画 事業別計画 （単位：百万円、％） 売上高 売上構成比 前期比 増減率 セグメント 利益 前期比 増減率 国内自社販売 8,981 38.8 39.3 666 18.5 国内業者販売 13,534 58.4 38.7 739 ▲9.9 海外事業 0 0.0 ― ▲45 （▲54） 不動産管理 670 2.9 4.2 325 ▲4.9 消去 ▲19 16 （7） 計 23,166 100.0 37.7 1,701 1.4 （同社資料よりARI 作成） 89.1 92.2 98.7 99.8 99.9 100 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100 14.10期 15.10期 16.10期 17.10期 18.10期 18/11月 入居率 37.9 39.8 56.6 50.9 54.6 62.1 60.2 43.4 49.1 45.4 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 14.10期 15.10期 16.10期 17.10期 18.10期 リピート 新規 新規顧客購入率
事業別売上高（百万円） （同社資料よりARI 作成） 四半期別売上高（百万円） 四半期別営業利益（百万円） （同社資料よりARI 作成） ●19/10 期以降の販売予定物件 新宿47 戸、東日本橋駅前 80 戸、高円寺 20 戸、浅草Ⅱ63 戸、東大前 39 戸、目黒南 39 戸、 亀戸水神57 戸、駒込駅 48 戸、三軒茶屋 50 戸、駒込駅Ⅱ39 戸、亀戸水神Ⅱ42 戸、隅田川 west64 戸、新宿早稲田 65 戸、墨田文花 33 戸、世田谷桜丘 36 戸、浅草蔵前 44 戸、 （仮称）練馬高野台116 戸、（仮称）東向島 90 戸、（仮称）東神田 130 戸、（仮称）武蔵関公園 75 戸、（仮称）笹塚 43 戸、（仮称）糀谷 94 戸、（仮称）三ノ輪 60 戸、（仮称）御徒町 27 戸、 （仮称）四谷三丁目73 戸、（仮称）浅草Ⅳ49 戸、（仮称）下落合 34 戸、（仮称）田端Ⅲ38 戸、 （仮称）上野29 戸、（仮称）両国Ⅲ19 戸、（仮称）三ノ輪Ⅱ68 戸、（仮称）新中野 37 戸、 （仮称）八広93 戸、（仮称）両国Ⅳ26 戸、（仮称）錦糸町 27 戸、（仮称）鷺ノ宮 57 戸、 （仮称）千住大橋59 戸、鶴見市場（横浜市）65 戸、（仮称）水天宮 40 戸、 （仮称）秋葉原29 戸 2642 3075 3205 5316 6431 8981 2375 1994 3521 3955 8981 13534 0 5000 10000 15000 20000 25000 不動産管理 海外販売 業者販売 自社販売 249 279 251 324 626 868 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 販売戸数（戸） 3467 6042 4484 2822 3919 3389 5524 10333 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1Q 2Q 3Q 4Q 18.10期 19.10期会 427 564 440 246 382 319 382 616 0 100 200 300 400 500 600 700 1Q 2Q 3Q 4Q 18.10期 19.10期会
今後の経営方針 （同社資料よりARI 作成） 国内自社販売 ・営業エリアを全国展開 ・新卒採用・育成を強化 ※個人への直接販売の ウエイトが高い。 国内業者販売 ・豊富な開発、仕入実績を背景に、 順調な物件供給を実行 ・自社販売能力を上回る物件数を 同業他社に供給 ※国内業者の販売ルートを活用す る場合は、業者への物件卸の ウエイトが上昇 海外販売 ・為替の動向を注視し、 販売動向を見極める ・中国（上海）で、 セミナーを開始 ※円安局面では、海外個人投 資家のウエイト上昇 不動産管理 ・不動産賃貸会社との契約で、高い 入居率をキープ ・管理物件が順調に増加 ※ストック収入で、販売実績に伴い 増加 経営環境に応じて 売上のバランスを構築し 安定的な業容拡大を 目指す さらなる成長で、時価総額1,000 億円を目指す
●提携金融機関への窓口を一本化 住宅ローン・営業推進部が窓口一本化により牽制。 打診 提出 購入者や同社の営業担当者は、金融機関へ直接接触できない ＜参考＞ ●2022 年の生産緑地法の改正で、農地から宅地への転換増加が予想される。同社にはフォロ ーの風に。 注：生産緑地とは、都市における良好な生活環境の保全や都市災害の防止、あるいは将来 の公共施設整備に対する土地の確保を目的として、市街化地域内の農地を対象に指定 される地区。 生産緑地所有者は市町村長に対し、当該生産緑地を時価で買い取るべき旨を申し出るこ とができるとの文言があるが、実際は地方財政のひっ迫から、自治体が買い取りすることは なく、従って生産緑地の所有者は、生産緑地の指定を解除し、宅地として売却する可能性 が高いことが予想される。 購入者 同社 営業担当者 同社住宅ローン・ 営業推進部 提出書類を全て チェック 金融機関へ打診し提出 書類 金融機関
≪アナリストによる宣言≫ 私、岸 和夫は本調査資料に表明された見解が、対象企業と証券に対する私個人の 見解を正確に反映していることをここに証明します。 また、私は本調査資料で特定の見解を表明することに対する直接的または間接的な 報酬は、過去、現在共に得ておらず、将来においても得ないことを証明します。 ≪利益相反に関する開示事項≫ 丸八証券株式会社（以下、丸八証券）は、本資料に掲載された企業の売買あるいは当企 業に対し、引受、その他のサービスを提供する場合があります。 株式会社エース経済研究所（以下、ARI）は、丸八証券との契約に基づき、丸八証券への 資料提供を一定期間、継続的に行うことに対し包括的な対価を丸八証券から得ております が、本資料に対して個別に対価を得ているものではありません。 また、銘柄選定も ARI 独自の判断で行っており、丸八証券を含む第三者からの銘柄の指 定は一切受けておりません。 執筆担当者、ARI と本資料の対象企業との間には、重大な利益相反の関係はありません。 ■本資料をお客様にご提供する金融商品取引業者名等 商号等： 丸八証券株式会社 金融商品取引業者 東海財務局長（金商）第 20 号 加入協会： 日本証券業協会 指定紛争解決機関： 特定非営利活動法人 証券・金融商品あっせん相談センター ■手数料等及びリスクについて ●株式の売買には、約定代金に対して最大 1.188％の手数料（税抜き 1.100%）〔ただ し、最低手数料 2,160 円（税込み）〕が必要となります。●株式は、株価の変動により、 損失を生じるおそれがあります。●上場有価証券等書面の内容をよくお読みください。 ●外国株式は、為替相場の変動等により、損失を生じるおそれがあります。●非上場債券 （国債、地方債、政府保証債、社債）を当社が相手方となりお買い付けいただく場合 は、購入対価のみお支払いいただきます。●債券は、金利水準の変動等により価格が 上下し、損失を生じるおそれがあります。●外国債券は、為替相場の変動等により損 失を生じるおそれがあります。●商品毎(投信・外債含む)に手数料等及びリスクは異 なりますので、上場有価証券等書面、当該商品等の契約締結前交付書面や目論見書ま たはお客様向け資料をよくお読みください。 当資料により株式・債券・その他金融商品(投信・外債含む)等の勧誘を行うことがあ ります。本資料で言及した銘柄や投資戦略は、投資に関するご経験や知識、財産の状況 及び投資目的が異なるすべてのお客様に、一律に適合するとは限りません。また、株式・ 債券等の有価証券の投資には、「手数料等及びリスクについて」に記載のとおり、 損失を生じるおそれがあります。投資判断の最終決定は、お客様ご自身の判断で行 っていただきますようお願い致します。 本資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて ARI が作成し、丸八証券（以下、 当 社）がお客様にご提供いたしますが、当社及びARI は、ARI が基にした情報及びそれに 基づく要約または見解の正確性、完全性、適時性などを保証するものではありません。本 資料に記載された内容は、資料作成時点におけるものであり、予告なく変更することがあり ます。 本資料を利用した結果、お客様に何らかの損害が発生した場合でも、当社及び ARI は、何らの責任を負うものではありません。 ※（著作権等）・・・本資料に関する一切の知的財産権は、原則としてARI に帰属しま す。電子的または機械的な方法を問わず、いかなる目的であれ、本資料の無断転用、 複製等を行わないようお願い致します。 金融商品取引法に基づく表示事項 丸八証券及びARI 免責事項等
