北九州市における市街化調整区域の建築実態に関する研究 [ PDF

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(1)北九州市における市街化調整区域の建築実態に関する研究. 長野洋三. 1. はじめに 1968年の新都市計画法の制定以来、市街化区域と市街化調整区域(以下調整区域)の区域区分(線引き制度)が導入されて30年以上が経過した。線引き制度は計画的な市街化の促進と無秩序なスプロールの防止を目的としているのであるが、現在わが国は「急速な都市化の時代を経て、安定成熟化した都市型社会を迎え」(* 都市改革中央審議会答申)ている。その中での開発行為は小規模化、分散化、多様化し、都市や地区によっての開発の差異も大きくなっている。そのような状況の中、平成 5 年と 12 年. 都市計画区域 48, 012ha 市街化区域 19,290ha 市街化調整区域 28,722ha. の都市計画法及び建築基準法改正により、調整区域内においてもより柔軟に地域に実情に応じて土地利用規制、. 図 2 北九州市地図平成 11 年都市計画総括図より作成. 開発コントロールを行うことが可能となってきている。. つの時期に区分できる。まず、新都計法制定以前の 1960. 市街化調整区域における、地区レベルの実情に応じた. 年から 70 年までは、1965、66 年をピークに大きな山型. 建築規模のコントロールを行うためには、現在の調整区. となっている。新都計法制定以前は建築基準法により４. 域における建築実態を把握することが不可欠である。本. 種の用途地域のみが指定されていたが、北九州市では. 研究では福岡県北九州市を対象として調整区域の建築行. 1963年の五市合併によって線引き制定までの期間に広域. 為を建築確認申請データにより分析し、さらに敷地レベ. 面積の用途地域の指定が行われ、その後の申請が急増. ルでの則地的な実態を明らかにすることを目的とする。. し、逆に新都計法制定前には急減している。次に、1970. 2. 研究の方法. 年から80年代後半までは全体的に漸減傾向にある。新都. 本研究の対象である北九州市は市域の約60％が調整区. 計法制定後、高度成長期の 70 年前半は年間 800 件前後で. 域であり、区域内には漁村集落や山村集落が立地してい. 推移するが、80 年代中期には半減している。1980 年代後. る。一方、調整区域へのスプロールは小さくなっており、. 半から 90 年代中期までは増加傾向に転じている。これ. 地方都市の調整区域の課題が先行的に発生していると考. は、80年代の規制緩和の流れの中で調整区域内の建築許. えられる。調査及び分析は図 1 に示す方法で行った。建. 可制度に緩和通達が次々に行わ. 新築件数. 増築件数. 住宅新築件数. 非住宅新築件数. 件. 築確認申請は 1960 年から 2000 年までの 41 年間を分析対. 総計（欠損ﾃﾞｰﾀ含まず）. 1,400. 象とした。調整区域において申請された 25,675 件のう. れた結果である. ち、新築の有効データである 19,177 件の分析を行った。. と考えられる。1,000. 3. 全市的分析. 最後に、1990 年. 800. 3-1. 申請件数の経年推移. 代中期以降は急. 600. 全ての確認申請件数の経年推移をみると増減傾向は４. 減し、90 年代後. 400. 半から現在まで. Ste p.2 立地実態分析. バブル経済崩壊. ク. 200. 後で推移してい. 用途･建築面積･申請年代･延べ床面積･敷地面積･建築位置. 建築実態の把握. 図 3 研究フロー. 7 0 年以前は用途地域の指定. 建ぺい率･容積率･敷地面積･用途･申請年代. 32-1. 都市計画区域市街化区域調整区域. 45,220 13,158 32,062*. 線引き決定. 新用途地域適用 47,660 17,780 29,880. 線引き変更. 線引き変更. 47,720 18,436 29,284. 線引き変更. 1999. 1996. 1993. 1990. 1987. 1984. 1981. 1978. 1975 線引き変更. 調調整整区区域域規地模区規計制画値拡大. 集落地域整備法制定. 年. 優調既良整存田区宅園域地住規制宅模度促規廃進制止法値制拡定大. 線引き変更. (201ha). 料、北九州市史. 用途地域再編. 大規模集落の開発許可緩和. (208ha). 図 1 研究フロー. 五市合併. 調整区域の計画開発規模緩和. (91ha). 計面積･用途地域の指定のない区域面積資料: 建築都市局資. 北九州市における. 開発許可緩和分家住宅ほか. (436ha). 考察建築コントロール手法への展開. 調整区域の変遷. (160ha). のない区域における申請件数 * 上から市域面積･用途地域合. 特開既定存発工宅許作地可物制緩の度和開ほ発か許可対象化. 農新建業築都振基市興準計地法画域改法整正制備定法の制定. 調整区域関連法制度の変遷. ･. る。. 建物規模階級別集計. 1972. は年間 3 0 0 件前. 1969. 0. フィールド調査敷地状況･建物状況･周辺状況. 1966. 全市的集計. ク. 1963. 建築確認申請データベース調査. 第 2 次オイルショッ. イルショッ. 1,200. 1960. Ste p.1 マクロ的現況分析. 欠損ﾃﾞｰﾀ. 第 1 次オ. 47,941 18,994 29,947. 48,012 19,290 28,722 単位 ha.

(2) 表 1 用途区分表用途区分分類根拠条文 1 11戸建住宅共同住宅･住宅団 34条開発許可旧既存宅地制 12 地度開発審査会許可 29条開発許可不要 13併用住宅 34条開発許可 29条開発許可非住宅不要（小規模） 2 店舗･事業所 34条開発許可開発審査会許 3 鉱工業施設可（5ha/20ha以上） 29条開発許可不要 34条開発 4 農林漁業施設許可（90㎡超） 29条開発許可不要 34条開発 5 公共的施設許可観光･レジャー及 6 び宗教施設 34条開発許可住宅. 7 公益的施設. 29条開発許可不要. 8 付属屋. 29条開発許可不要. 約30%が大規模な建築面積の. 具体例専用住宅農家住宅車庫併用住宅倉庫併用住宅. ものであり、学校や病院、保. 共同住宅長屋宿舎寮 2戸以上の開発店舗併用住宅事務所併用住宅給油所物品販売店ドライブイン展示場沿道サービス施設工場作業所危険物の貯蔵又は処理に供する建築物鉱業関連施設倉庫業を営む倉庫農業倉庫農機具倉庫漁業倉庫農協･漁協施設農林水産物の処理、貯蔵、加工施設（29条）社会福祉施設医療施設（34条）学校郵便局図書館集会所研修センター国民宿舎有料老人ホーム老人保健宿泊施設ゴルフ場社寺仏閣納骨堂空港施設変電所電源開発施設下水処理施設卸売り市場道路公園放送施設鉄道施設バス施設消防施設警察施設倉庫車庫納屋機械室ポンプ室電気室食堂便所事務室休憩室. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 育所や老人保健施設などの公共的施設(区分5)が多く建設されている。工場は小倉南区のほか若松区や八幡西区での建設も多い。. 8. 4 . 容積率及び建蔽率階級. 件数敷地面積. 別分析. 建築面積. 容積率と建蔽率による階級区分ごとに実態把握を行. 延べ床面積 0%. 10%. 20%. 30%. 40%. 50%. 60%. 70%. 80%. 90%. 100%. う。区分値には建築基準法. 図 4 用途別件数･規模割合. 表2. 非住宅建築規模別年区分別件. 用途建築面積 100㎡∼ 年区分区分 ∼100㎡ 300㎡ 300㎡∼ 2 37 12 1 3 41 46 92 4 83 11 3 5 39 63 36 6 21 13 15 19607 21 7 12 1969 8 155 77 27 計 397 229 186 2 25 26 1 3 26 66 63 4 67 28 13 5 24 25 93 6 15 16 26 19707 35 13 11 1979 8 155 85 49 347 259 256 計 2 14 14 7 3 31 30 34 4 103 37 11 5 16 20 35 6 4 8 12 19807 42 11 6 1989 8 146 41 20 計 356 161 125 2 20 22 7 3 14 8 27 4 48 20 2 5 14 16 21 6 8 19907 49 17 6 2000 8 95 49 30 240 132 101 計 1,340 781 668 総計. 総計 50 179 97 138 49 40 259 812 52 155 108 142 57 59 289 862 35 95 151 71 24 59 207 642 49 49 70 51 8 72 174 473 2,789. 3-2. 建築用途別申請件数と建築規模. の調整区域での規制メ. まず、建築用途別申請件数をみると、住宅が 85％、非. ニュー及び北九州市での許可基準値の容積率 60% 建蔽率. 住宅が 15% となっている。非住宅では、倉庫を中心とし. 40% を基本として以下の 5 つの規模に区分し分析する。. た付属屋（区分 8）、工場を中心とした鉱工業施設（区分. 規模区分Ａ:容積率 50%、建ぺい率 30% 以下. 3）の割合が大きい。次に、用途別の敷地面積の合計をみ. 規模区分Ｂ:容積率 50 ∼ 60% 若しくは建蔽率 30 ∼ 40%. ると住宅は17％となり、非住宅用途の敷地面積が83％を. 規模区分Ｃ:容積率 60 ∼ 80% 若しくは建蔽率 40 ∼ 50%. 占めるのに対し、建築面積及び延べ床面積は住宅 58％、. 規模区分Ｄ:容積率 80 ∼ 100% 若しくは建蔽率 50 ∼ 60%. 非住宅 42％である。このことから建ぺい率及び容積率が. 規模区分Ｅ:容積率 100% ∼若しくは建蔽率 60% ∼. 高いために規模規制が必要とされる用途は住宅が中心で. 表 3 容積率･建ぺい率階級別分布. あるといえる。 A. さらに、建築用途別の敷地面積の分布をみると、住宅では 150 ∼ 300 ㎡に集中している。また、共同住宅では、. B. 面積は 50 ㎡以下の狭小なものから約 40% を占める 1,000 件. ㎡を越えるものまで幅広く存在している。非住宅は敷地く、建ぺい率や容積率で建物規模を捉えるこ. 4,500. 100%. 4,000. 90% 80%. 3,500. 70%. 3,000. 60%. 2,500. 30%. 1,000. 20%. 500. 2000-. 900-950. 1000-2000. 850-900. 950-1000. 800-850. 750-800. 700-750. 650-700. 600-650. 550-600. 500-550. 450-500. 400-450. 350-400. 300-350. 250-300. 200-250. 150-200. 100-150. 0-50. 0%. の件数をみると 0 ∼. 敷地面積㎡. 図 5 住宅敷地面積階級分布件. 100 ㎡∼ 300 ㎡、300 ㎡. 900. 100%. 800. 90%. 70%. 600. 60%. 500. 以上がそれぞれ 25% と. 50% 400 40% 300. なっている。0∼100㎡. 20%. 3. 1. 9. している。また、住宅総数. 表 4 規模区分別件数･割合規模住宅区分件数割合Ａ 8,860 54.1% Ｂ 6,070 37.0% Ｃ 1,001 6.1% Ｄ 275 1.7% Ｅ 182 1.1% 総計 16,388 100%. 70.2％がこの区分に含まれ. 2000-. 1000-2000. 950-1000. 900-950. 850-900. 800-850. 750-800. 700-750. 650-700. 600-650. 550-600. 500-550. 450-500. 400-450. 350-400. 300-350. 250-300. 200-250. 150-200. 100-150. 0-50. 50-100. 0%. る。非住宅のうち半数の. 住宅. 総計非住宅件数割合件数割合 1,958 70.2% 10,818 56.4% 487 17.5% 6,557 34.2% 196 7.0% 1,197 6.2% 76 2.7% 351 1.8% 72 2.6% 254 1.3% 2,789 100% 19,177 100%. Ａ ∼50%and∼30%. Ｂ 50∼60%or30∼40%. Ｃ 60∼80%or40∼50%. Ｄ 80∼100%or50∼60%. Ｅ 100%∼or60%∼. 敷地面積㎡. 図 6 非住宅敷地面積階級分布. 分 4)の割合が大きい。. 容積率建蔽率. 総計 1960-1964. 非住宅. 985 件が建築面積 100 ㎡以 1965-1969. 100% 90%. 下の建物である。一方建築 1970-1974. 80% 70%. 1974-1979. 60%. 面積が 300 ㎡を超える建物 1980-1984. 50% 40% 30%. も 444 件含まれる。これら. 20%. 1985-1989 1990-1994. 10%. は敷地面積が大規模なため 1995-2000. 2000-. 1000-2000. 900-950. 950-1000. 850-900. 800-850. 750-800. 700-750. 650-700. 600-650. 550-600. 500-550. 450-500. 400-450. 350-400. 300-350. 250-300. 200-250. 150-200. 100-150. 0-50. 0% 50-100. に、70 年代は非住宅の. は建蔽率 30 ∼ 40%)が増加. の 5 4 . 1 ％、非住宅総数の. 10%. 0. 8)と農林漁業施設( 区. 建設されている。さら. 4. 年代以降は相対的に割合が小さくなっており、規模区分. 30%. 200 100. のものは付属屋( 区分. 工場(区分 3)が大量に. 5. 各年度の半数以上がこの区分に収まっている。しかし80. Ｂ(容積率 50 ∼ 60% 若しく. 80%. 700. 累計割合. 1 0 0 ㎡が全体の 5 0 % 、. 代には主に小倉南区に. 1. 年度構成では 70 年代以前の割合が全体の 70% と高い。. 10%. 0 50-100. る。そこで建築面積別. 大規模なものは 6 0 年. 1. 100 5 4 1. 4-1. 規模区分Ａ(容積率 50%、建ぺい率 30% 以下). 40% 1,500. とが困難であると言え. 2 22. 7 6 5 4 43 39 30 28 13 11 1. 50% 2,000. 累計割合. 面積が広大なものが多. D 90. 80. 24 4 20 31 D 5 2 28 9 2 9 1 建 5 1 1 蔽 5 1 率 90 4 1 階 1 級％ E 100 1 14802 3441 398 202 104 72 総計 12337 2465 3285 156 319 79 163 39 92 12 63 C. 1,000 ㎡を越える敷地もみられる。次に、非住宅の敷地. A B C 50 60 70 10818 594 32 9 30 8860 1958 550 44 26 6 7 3428 2535 164 95 40 3035 393 2485 50 138 26 73 556 168 125 48 50 442 114 160 8 112 13 43 143 23 40 60 90 53 21 2 35 1 53 2 70 1 22 31 2 1 8 80 1 3. 総件数容積率階級％住宅非住宅件数件数 E 総計 200 300 400 6 11471 6 9459 2012 9 1 6237 8 1 1 5744 493 10 1 975 6 4 1 823 152 59 326 47 12 249 77 55 135 1 1 48 7 1 1 93 42 9 2 22 9 2 13 9 6 4 2 4 5 2 2 3 2 152 5 1 19177 126 26 2 3 1 0 16388 2789. 建築面積㎡. 図 7 建築面積階級累計. 低容積率、低建蔽率となっ. 32-2. 0%. 20%. 図8. 40%. 60%. 80%. 100%. 年区分別規模区分構成比.

(3) 蔽率の上昇が見られ. 4-2. 規模区分Ｂ(容積率 50 ∼ 60% 若しくは建蔽率 30 ∼. る。. 40%). 4 - 4 . 規模区分Ｄ. 年度構成では80年代以降の件数が多いことが特徴であ. (容積率 80 ∼ 100%若. 容積率建ぺい率規模区分. ている。. 1960-69. 1970-79. 1980-89. 1990-00. 総計. ∼50%and∼30% 規模区分Ａ. 50∼60%or30∼40%. る。これは北九州市での許可規制値である容積率60%、建. しくは建蔽率 5 0 ∼. 規模区分Ｂ. 60∼80%or40∼50%. 請数の 34％がこの規模区分であり、経年的にその割合が. 60%)及び規模区分Ｅ (容積率 100% ∼若し. 規模区分Ｃ. 80∼100%or50∼60% 規模区分Ｄ. 100%∼or60%∼. 高まり 90 年以降は申請総数の 60％以上という高い割合. くは建蔽率 60% ∼). でこの規模の建物が建設されている。. 両規模区分合計で. 4-3. 規模区分Ｃ(容積率 60 ∼ 80% 若しくは建蔽率 40 ∼. 総申請数の 3 . 1 ％. 50%). ( 6 0 5 件) を占める。. 総申請数の 6 . 2 ％( 1 , 1 9 7 件) 、住宅総申請の 6 . 1 ％. 共に各区分総数に対. (1,001 件)、非住宅総申請数の 7.0％(196 件)を占める。. して 7 0 年代以前の. 数規模区分Ｃ総数に占める70年代以前の割合が高く、容. 件数の占める割合が. 積率 0 ∼ 50%/ 建ぺい率 40 ∼ 50% の件数 556 件と区分Ｃの. 高い。住宅の平均敷. 全数の 46% を占める。60 年代では全申請数の 8.9％であ. 地面積はＤで 145.9. 規模区分Ｅ. 0%. 20%. 40%. 60%. 80%. 100%. 図 9 規模区分別年区分別件数戸建て住宅併用住宅非住宅2:建. 容積率建蔽率規模区分. 蔽率 40% が作用しているためであると考えられる。総申. 共同住宅非住宅1:建築面積∼100㎡非住宅3:建築面積300㎡∼. 総計. ∼50%and∼30% 規模区分Ａ 50∼60%or30∼40% 規模区分Ｂ 60∼80%or40∼50% 規模区分Ｃ 80∼100%or50∼60%. る 516 件、70 年代には 388 件が確認される。また、区分. ㎡、Ｅで 102.7 ㎡と. Ｃの中でも容積率 0 ∼ 50％、建蔽率 40 ∼ 50％の階級に. 非常に狭小である。. 区分Ｃ総数の 46％が偏る。よって 70 年代以前に建設さ. また区分Ｄで容積率. れた高建ぺい率(40%∼50％)の平屋建ての建物という像. 60％、建蔽率 60％、. が浮かんでくる。建築面積に関しては区分Ｃが最大と. 区分Ｅで容積率 7 0. なっている。90年代には区分Ｂとの平均敷地面積の差異. ％、建蔽率 70％の階. がないことから、区分Ｂと同規模程度の敷地に対して建. 級に対する偏りがみ. 築面積のより広い住宅を建設することによる容積率、建. られる。. 規模区分Ｄ 100%∼or60%∼ 規模区分Ｅ 0%. 20%. 40%. 60%. 80%. 1960-69 467.6 203.2 163.5 123.0 96.2 379.0. 規模区分ＡＢＣＤＥ総計. 70-79 490.1 225.4 191.8 154.0 100.9 381.9. 80-89 90-2000 総計 483.4 432.3 472.7 257.0 249.4 237.7 231.9 249.5 194.3 150.0 195.9 145.9 105.0 126.5 102.7 362.3 308.3 360.8. 16,388件. '60-'69. 31.9%. 15,207件. 652件. 18.2%. 2,789件用途別. '70-'79 件数 2 96 3 112 4 301 5 93 30.9% 6 40 7 147 '90-'00 8 551. '60-'69. 29.1% '80-'89. 360.8㎡. 平均敷地面積. 21.4%. 年度別割合. 建築面積 100㎡以下. 用途別件数 2 74 3 150 4 96 5 124 6 37 7 48 8 252. 1,340件. 23.0%. 用途別件数 2 16 3 216 4 29 5 185 6 61 7 35 8 126. 781件. 平均敷地面積 11831.4㎡. 17.0%. 階級住宅. 8,860件. '60-'69. 戸建住宅. 31.6%. 16.3%. 非住宅. 13.1%. '80-'89. 建築面積 100㎡以下. 用途別件数 2 49 3 99 4 58 5 71 6 31 7 39 8 182. 985件. 23.6%. 平均敷地面積 16042.9㎡. 14.6%. 356件. 238件. 3515.7㎡. 119.3㎡. 建築面積 100㎡∼300㎡. 用途別件数 9 2 3 144 4 20 5 121 6 46 7 28 8 76. 529件. 444件 33750.0㎡. 18.2%. '70-'79. 23.7%. 6,070件 '80-'89. 共同住宅. 併用住宅. 5,781件. 131件. 158件. 18.1%. '70-'79. 25.9% '90-'00. 件数 2 11 3 10 4 66 5 17 26.9% 6 3 7 13 8 90 '80-'89. 210件. 29.2%. 平均敷地面積. 166.1㎡. 用途別件数 2 13 3 39 4 25 5 26 6 4 7 7 8 35. 建築面積 100㎡∼300㎡. 用途別件数 2 5 3 46 4 6 5 30 6 12 7 4 8 25. 142.6㎡. 総件数 351件. 規模区分Ｄ 8 0- 1 00 % o r5 0 -6 0 % 275件. '60-'69. 266.5㎡. 用途別件数 2 1 3 10 4 2 5 22 6 1 7 1 8 16. 建築面積 300㎡超. 67件. 53件. 397.7㎡. 2737.0㎡. 住宅 78％非住宅22％. 1.8%. 戸建住宅. 共同住宅. 併用住宅. 50.9% '70-'79. '80-'89. '90-'00. 10.5% 8.4% '60-'69. '70-'79. 平均敷地面積. 76件用途別件数. 55.3% '80-'89. '90-'00. 2 3 4 5 6 7 8. 45件. 9.2%. 5.3%. 平均敷地面積. 34件. 513.0㎡. 145.9㎡. 建築面積 100㎡以下. 用途別件数 2 1 3 1 4 1 5 5 6 1 7 0 8 8. 4 1 17 5 0 2 10. 99.7㎡. 建築面積 100㎡∼300㎡. 用途別件数 2 1 3 8 4 1 5 3 6 1 7 1 8 5. 263.9㎡建築面積 300㎡超. 17件. 20件. 323.4㎡. 1518.5㎡. 128件. 510.3㎡. 3352.4㎡. 182件. '60-'69. 住宅 72％非住宅28％. 1.3%. 戸建住宅. 共同住宅. 併用住宅. 40.1% '70-'79. '80-'89. '90-'00. 34件. 116件. 345.1㎡. 31.9%. 19.8%. 年度別割合. 建築面積 300㎡超. 149件. 総件数 254件. 規模区分Ｅ 1 00 % -o r 6 0% -. 年度別割合. '60-'69. 非住宅. '60-'69. 462.8㎡. 237.7㎡. 建築面積 100㎡以下. 平均敷地面積. 39件. 住宅 93％非住宅 7％. 34.3%. 建築面積 100㎡∼300㎡. 容積率建ぺい率. 戸建住宅. 平均敷地面積 487件用途別. 8 4 25 10 0 7 22. 67件. 787.4㎡. 用途別件数 2 11 3 7 4 9 5 17 6 0 7 2 8 21. 容積率建ぺい率. 30.3%. 22.3%. 35.8%. '90-'00. 17.3%. 建築面積 100㎡以下. 196件. '90-'00. 年度別割合. 2 3 4 5 6 7 8. 33.2%. 15.3%. 年度別割合. 住宅. 階級住宅. '60-'69. 非住宅. 総件数 6,557件. 規模区分Ｂ 5 0- 6 0％ or 3 0- 4 0%. 併用住宅. 86件. 194.3㎡. 平均敷地面積 196件用途別件数. '70-'79. 30.2%. 建築面積 300㎡超. 11164.2㎡. 容積率建ぺい率. 年度別割合. 14.1%. '80-'89. 年度別割合. 住宅. '70-'79 件数 2 69 3 96 4 181 5 59 32.1% 6 36 7 124 '90-'00 8 420. 29.7%. 472.7㎡. 平均敷地面積. 1,958件用途別. 年度別割合'60-'69. 12.2%. 34.2%. 非住宅. 8,266件. 共同住宅. 76件. '90-'00. 単位㎡総計 80.8 80.7 81.4 75.5 66.4 80.6. '90-'00. '60-'69. 併用住宅. 90-00 92.7 83.9 98.5 93.5 74.9 87.4. 住宅 84％非住宅16％. 6.2%. 848件. 28.9%. 階級. '80-'89. '80-'89. 年度別割合. 住宅 82％非住宅18％共同住宅. 80-89 94.0 87.2 95.0 82.0 67.7 90.5. 44.9%. 703.6㎡建築面積 300㎡超. 39.1% '70-'79. '60-'69. '70-'79. 23493.0㎡. 56.4%. 70-79 83.5 77.8 82.6 78.4 67.3 81.5. 戸建住宅. 668件. 7707.6㎡. 総件数 10,818件. 規模区分Ａ 5 0％ 3 0 ％以下. 1,001件. 529件. 2188.6㎡建築面積 100㎡∼300㎡. 容積率建蔽率. 年度別割合. 階級. '90-'00. 総件数 1,197件. 規模区分Ｃ 60 - 80 % or 4 0- 5 0%. 年度別割合. 併用住宅. 28.5%. '80-'89. 非住宅. 共同住宅. 住宅. '70-'79. 戸建住宅. 非住宅. 住宅. 年度別割合. 60-69 68.5 69.3 69.7 65.4 61.8 68.6. 規模区分ＡＢＣＤＥ総計. 容積率建ぺい率. 住宅 85％非住宅15％. 総件数 19,177件. 階級. 階級. 表 6 戸建住宅規模区分別平均建築面積. 総計. 100%. 図 10 規模区分別用途構成表 5 戸建住宅規模区分別平均敷地面積. 102.7㎡平均敷地面積建築面積用途別 72件用途別. 8.2%. 47.2% '70-'79. '80-'89. '90-'00. 26.4%. 15.3%. 11.1%. 件数 2 4 3 1 4 12 5 2 6 1 7 1 8 9. 100㎡以下. 30件平均敷地面積. 76.7㎡. 件数 2 0 3 4 4 3 5 5 6 1 7 0 8 6. 32件. 704.8㎡建築面積 100㎡∼300㎡. 用途別件数 2 0 3 8 4 0 5 9 6 1 7 1 8 4. 169.4㎡建築面積 300㎡超. 19件. 23件. 291.4㎡. 4512.7㎡. 図 11 容積率建蔽率規模区分まとめ. 32-3.

(4) 表 7 柄杓田地区における建築確認申請柄杓田地区. Ａ住宅戸建 60-69 住宅 70-79 80-89 90-00 計平均敷地面積. 418.13. 共同住宅併用住宅. Ｃ 17 14 3 13 47. 176.41. Ｄ 9 13 4 4 30. 155.43. 計平均敷地面積. Ｅ 3 7 4 3 17. 121.04. 3 43 6 61 14 40 4 32 27 176. 24.4% 34.7% 22.7% 18.2% 100%. 180.27 255.89 234.83 237.76. 1072.51. 87.17. 229.34. 3 2 60 43 103. 1 3 51 40 91. 2 0 32 17 49. 0 0 17 12 29. 0 3 30 13 43. 6 8 190 125 315. 32.7%. 28.9%. 15.6%. 9.2%. 13.7%. 100.0%. 計非住宅総計. Ｂ 11 21 15 8 55. 表 8 伊川地区における建築確認申請. 1059.53 290.92 808.68 496.38 単位:㎡. 写真 4 伊川地区敷地 175.8 ㎡ 55.3/55.3(1971). 伊川地区. Ａ住宅戸建 60-69 住宅 70-79 80-89 90-00 計平均敷地面積. 共同住宅併用住宅計非住宅総計. Ｂ. 40 71 32 16 159 405.52. Ｃ 7 27 18 7 59. 253.83. Ｄ 1 2 3 0 6. 212.13. 計平均敷地面積. Ｅ 3 1 0 0 4. 301.20. 0 51 22.4% 0 101 44.3% 0 53 23.2% 0 23 10.1% 0 228 100%. 写真 3 柄杓田地区敷地 72.4 ㎡ 118/68.0(1978). 414.12. 建設された住宅であり、住. 359.34. ｘ. 4 9 172 29 201. 3 2 64 6 70. 0 0 6 5 11. 1 0 5 0 5. 3 0 3 1 4. 11 11 250 41 291. 69.1%. 24.1%. 3.8%. 1.7%. 1.4%. 100.0%. 5. 立地実態分析. 301.83 359.02 391.53. 1444.76 950.80. 宅の規模が大きいため高建. 433.13 1932.35 644.36 単位:㎡. 蔽率となっている。写真5は 1988年に建替えられた際に. 次に容積率60%/建蔽率40%以上の建築の割合の高い地. 建築面積を広げ、さらに2階. 区を抽出し、この中から漁村集落である門司区柄杓田地. 建てとすることによって高容積率となっている。. 区と山村集落である門司区伊川地区に対して現地調査を. 以上のように立地の実態から、高容積率、高建蔽率の. 行った。柄杓田地区は建物が密集しており、道路幅員は. 建物の発生には、その敷地の規模や形状、周囲の建物や. 狭小なものが多い。容積率 60％、建蔽率 40％を超える建. 道路基盤が関連していると言える。. 物が全体の 39％を占める。また、戸建住宅についてみる. 6. まとめ. とその建築年代は 60 年代から 90 年代まで分散し、近年. 本研究では調整区域における地区の実情に応じた建築. になっても高容積、高建蔽率の建物が建てられている。. コントロールには敷地単位での実態把握が必要であると. 平均敷地面積は 229 ㎡であり、このことが高建蔽率の建. し、北九州市の過去 41 年間に及ぶ建築行為を整理して、. 物を発生させる要因となっている。写真 1 は漁港に面し. 実際の地区での調査により考察を行った。. て立地する奥行きの深い敷地を持つ住宅から近年になっ. 建築確認申請のデータ分析により過去41年間に建設さ. て裏宅地として分筆され建設されたと考えられる住宅. れた建物の規模分布が明らかとなった。さらに建蔽率、. で、私道を介している。敷地面積が 73.5 ㎡と狭く区分Ｅ. 容積率規模区分別の分析により各規模区分の建物の年. に当たる高容積、建蔽率となっている上に分筆を行った. 度、用途、規模に関して整理を行った。これにより北九. 住宅も結果として高建蔽率となっている。写真2は113.9. 州市調整区域における開発許可、既存宅地確認時の容積. ㎡ともともと狭小であった敷地に近年になって規模の大. 60％、建蔽40％での規模規制の影響を捉えることができ. きい住宅に建替えられている。写真 3 は漁港から狭い路. た。また、高容積、建蔽率の建物の実態について、漁村. 地を登った、道路基盤の未整備な箇所の72.4㎡と狭小な. 集落である柄杓田地区、山村集落である伊川地区におい. 敷地に区分Ｅに当たる高容積、建蔽率の住宅が立地して. て現地調査を行うことによって、地区の特性による建物. いる。. の実態を敷地単位での分析により整理した。それにより. 伊川地区は門司区山間の大坪川沿いの狭い平地に立地. 敷地の規模や形状、周囲の建物や道路基盤が高容積、建. する山村集落であり、主要地方道と九州地方道が地区を. 蔽率の建物の発生に影響することが分かった。. 縦断する。容積率 50%、建蔽率 30% 以下の建物が全体の. 70 年代以前に高容積率、建蔽率の建物が大量に建設さ. は 69% と低容積、建蔽率の建物が多く、平均敷地面積も. れた調整区域において、それらが更新時期を迎える今後. 広い。一方、戸建住宅について容積率 60%、建蔽率 40% 以. 適格なコントロールを行うことで良好な住環境を形成す. 上のものをみると70年代以前に建てられた住宅が多いこ. ることができると考えられる。全市的な計画の中に調整. とが分かる。写真 4 は敷地面積 176 ㎡の敷地に 1971 年に. 区域に対するコントロールを位置付けるためには、客観. 写真 5 伊川地区敷地 225.1 ㎡ 66.6/43.9(1988). 的に把握可能な指標として都市基盤状況、敷地状況を捉えることで地区の特性を正確にに記述し、その特性に応じた建築コントロールを示す一連の手法として確立することが必要である。. 写真 1 柄杓田地区敷地 73.5 ㎡ 124.0/63.1(1982). 写真 2 柄杓田地区敷地 113.9 ㎡ 95.1/50.3(1992). 尚、本研究は北九州市における白地地域調査による調査データを基に行ったものであり、調査関係者各位に感謝の意を表する。. 32-4.

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