Microsoft PowerPoint - Ｊ－ＲＥＩＴの合併.ppt

40

60

80

100

120

140

160

180

0

50

100 150 200 250 300 350 400 450 500 550

（営業日後） アドバンス・レジデンス投資法人 ビ・ライフ投資法人 日本リテールファンド投資法人 インヴィンシブル投資法人 日本賃貸住宅投資法人 ユナイテッド・アーバン投資法人 平和不動産リート投資法人 いちご不動産投資法人

2011年11月11日作成

Ｊ－ＲＥＩＴの合併

８例目となるＪ－ＲＥＩＴの合併

みずほ投信投資顧問株式会社

<Ｊ－ＲＥＩＴレポート vol.28>

2011年11月1日、約１年ぶりとなるＪ－ＲＥＩＴの合併が成立しました。今回の「ＦＣレジデンシャル投資法

人」と「いちご不動産投資法人」との合併は、

Ｊ－ＲＥＩＴの合併としては8例目

となります。両投資法人は、

合併の目的として、「資産規模を拡大し、ポートフォリオの質の向上を図ることにより、収益性の向上、投

資口の流動性の向上等を実現する」とあげています。

Ｊ－ＲＥＩＴの合併は、規模が拡大することで、ポートフォリオの価値向上や収益基盤の維持・向上が図

られるとともに、財務体質の改善による資金調達コストの抑制等が期待できます。Ｊ－ＲＥＩＴの淘汰・再

編・体質改善は、今後のＪ－ＲＥＩＴ市場の活性化を期待させます。

●Ｊ－ＲＥＩＴの合併

●合併により期待される主なメリット

※負ののれん代とは、Ｊ－ＲＥＩＴ同士が合併する 際、買収されるＪ－ＲＥＩＴの純資産額が取得価 額より大きい場合に生じる帳簿上の利益のこと。

◆収益基盤の拡大

◆保有物件の質向上

◆機動的な物件の取得・売却・入替え

◆投資口の流動性向上

変化：規模の拡大

ビ・ライフ投資法人

ビ・ライフ投資法人 ＋ ニューシティ・レジデンス投資法人

2009/9/18

いちご不動産投資法人

ＦＣレジデンシャル投資法人 ＋ いちご不動産投資法人

2011/11/1

平和不動産リート投資法人

クレッシェンド投資法人 ＋ ジャパン・シングルレジデンス投資法人

2010/6/21

2010/4/22

2010/2/26

2009/11/17

2009/10/29

2009/8/6

合併発表日

ユナイテッド・アーバン投資法人

ユナイテッド・アーバン投資法人 ＋ 日本コマーシャル投資法人

日本賃貸住宅投資法人

インヴィンシブル投資法人

日本リテールファンド投資法人

アドバンス・レジデンス投資法人

日本リテールファンド投資法人 ＋ ラサール ジャパン投資法人

東京グロースリート投資法人 ＋ エルシーピー投資法人

日本賃貸住宅投資法人 ＋ プロスペクト・リート投資法人

アドバンス・レジデンス投資法人 ＋ 日本レジデンシャル投資法人

投資法人

出所：各投資法人のデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。 出所：各投資法人およびブルームバーグのデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。

●合併発表日以降のＪ－ＲＥＩＴの投資口価格（配当込み）の推移

◆負ののれん代

※

_の発生

◆資金調達懸念の解消

◆分配金の長期安定化

変化：財政面の強化

各投資法人の合併発表日～2011年10月31日現在

※上記は、各投資法人の合併発表日の投資口価格を100として指数化。

Ｊ－ＲＥＩＴ市場について

（2010年10月29日～2011年10月31日）

先月のJ-REIT市場（東証REIT指数（配当込み））は、前月末比2.48％の下落となりました。欧州の債務問題や世界的

な景気動向に対する悲観と楽観が交錯し、国内外の株式市場と同様に値動きの荒い展開が続きました。日銀によるJ-REITの買入（10月の買入額は45億円、累積買入額は590億円）は、指数の下支え要因となっているものと推測されます。

先月の市場環境

①日銀によるJ-REIT購入期待から、指数は底堅い展開に

J-REIT市場は、短期的には、欧州の債務問題や世界的な景気動向に一喜一憂する動きが続き、国内外の株式市場と

同様に値動きの荒い展開となる可能性は否定できず、注意が必要と考えています。しかし、中長期的には、日銀による

追加金融緩和策に対する期待感などから底堅い展開を想定します。日銀によるJ-REITの購入は、引続き東証REIT指

数の下支え要因となることが期待されます。

②市場から評価される公募増資が実施されるかに注目

公募増資は一時的に需給面で悪化懸念が残るものの、調達資金により、新規物件の取得や借入れの一部返済を進め

ることで収益性の安定および向上などが期待されます。調達資金が有効に活用されているか、もしくは、有効な活用が

見込めると市場参加者から評価される公募増資が実施されるかに注目しています。

今後の見通し

出所：ブルームバーグ、各種データを基にみずほ投信投資顧問が作成。

1,100

1,200

1,300

1,400

1,500

1,600

1,700

2010/10/29

2010/12/29

2011/2/28

2011/4/29

2011/6/29

2011/8/29

2011/10/29

3

4

5

6

7

8

9

東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）：左軸

予想配当利回り：右軸

(年/月/日)

(ポイント)

（％）

2011年10月末

2011年9月末

騰落率

東証ＲＥＩＴ指数

902.22

928.56

-2.84%

東証ＲＥＩＴ指数（配当込み）

1,356.22

1,390.73

-2.48%

Ｊ－ＲＥＩＴ予想配当利回り

5.7%

5.5%

-Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額推移

Ｊ－ＲＥＩＴの市場規模

不動産タイプ別比率

(2011年10月31日現在)

(2011年8月31日現在)

主な国内資産の利回り比較

主要国ＲＥＩＴと10年国債の利回り比較

Ｊ－ＲＥＩＴと10年国債の利回り推移

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

01/9

03/3

04/9

06/3

07/9

09/3

10/9

(年/月)

(億円)

（2001年9月10日～2011年10月31日）

時価総額

_3兆1,328億

銘柄数

34銘柄

その他 7% 住宅 18% 商業・店舗 19% オフィス 56%

0

2

4

6

8

10

12

01/9

02/9

03/9

04/9

05/9

06/9

07/9

08/9

09/9

10/9

11/9

利回り格差

Ｊ－ＲＥＩＴ

10年国債

（％）

(年/月)

(2001年9月10日～2011年10月31日)

5.7

2.4

1.0

0

1

2

3

4

5

6

7

（％）

_{(2011年10月31日現在)}

5.7

3.4

3.5

6.2

4.5

2.4

1.0

2.1

0

2

4

6

8

REIT配当利回り

10年国債利回り

（％）

(2011年10月31日現在)

Ｊ－ＲＥＩＴ 時価総額上位10銘柄

出所：ファクトセットのデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。

※上記投資法人名は、Ｊ－ＲＥＩＴの時価総額上位10銘柄として挙げたものであり、上記投資法人の発行する投資証券および

投資法人債への投資を推奨するものではありません。

(2011年10月31日現在)

Ｊ－ＲＥＩＴ市場について

1ヵ月 3ヵ月 6ヵ月

1年

1

日本ビルファンド投資法人

三井不動産、住友生命保険

オフィス

-5.0% -3.8%

-5.1%

0.0% 4,391億円

3.98%

2

ジャパンリアルエステイト投資法人

三菱地所、第一生命保険、三

井物産

オフィス -11.0%

-11.3%

-14.7%

-9.8% 3,283億円

4.70%

3

日本リテールファンド投資法人

三菱商事、ユービーエス

商業施設

-1.8%

4.6%

-3.9%

2.9% 2,296億円

5.99%

4

ユナイテッド・アーバン投資法人

丸紅、クレディ・スイス・プリンシ

パル・インベストメンツ・リミテッ

ド東京支店

総合

8.5% -4.4% -10.3%

1.4% 1,859億円

6.22%

5

森トラスト総合リート投資法人

森トラスト

総合

-2.9% -9.9% -13.5%

-0.4% 1,675億円

5.52%

6

アドバンス・レジデンス投資法人

伊藤忠商事、日本土地建物等

住居

6.0% -8.1%

-9.5%

14.6% 1,461億円

6.04%

7

日本プライムリアルティ投資法人

東京建物、明治安田生命、大

_{成建設、安田不動産}

複合

-4.6% -4.9% -15.4%

-0.5% 1,354億円

6.02%

8

フロンティア不動産投資法人

三井不動産

商業施設

-0.3% -2.6%

-6.8%

10.8% 1,321億円

5.43%

9

野村不動産オフィスファンド投資法人 野村不動産

オフィス

-7.7%

-13.8%

-25.4%

-9.7% 1,285億円

6.95%

10

日本アコモデーションファンド投資法

_人

三井不動産

住居

-4.0%

-10.3%

-9.9%

14.2% 1,018億円

5.39%

予想

配当利回り

時価総額

騰落率

順位

銘柄名

主なスポンサー

主な

運用対象

都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）オフィスビルの賃料・空室率推移

Ｊ－ＲＥＩＴと都心５区オフィスビルの空室率推移

出所：三鬼商事、投資信託協会のデータを基にみずほ投信投資顧問が作成。

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

01/9

02/9

03/9

04/9

05/9

06/9

07/9

08/9

09/9

10/9

11/9

都心５区オフィス

J-REIT

J-REIT（オフィス）

(年/月)

（％）

_{(2001年9月～2011年9月)}

14,000

15,000

16,000

17,000

18,000

19,000

20,000

21,000

22,000

23,000

24,000

01/9

02/9

03/9

04/9

05/9

06/9

07/9

08/9

09/9

10/9

11/9

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

賃料：左軸

空室率：右軸

(円/坪)

（％）

(年/月)

(2001年9月～2011年9月)

●投資信託に係るリスクについて

投資信託は、主に国内外の株式、公社債および不動産投資信託証券などの値動きのある証券等（外貨建資産に投資す

る場合には為替変動リスクもあります。）に投資しますので、基準価額は変動します。したがって、元金が保証されている

ものではなく、当該資産の市場における取引価格の変動や為替の変動等を要因として、基準価額の下落により損失が生

じ、投資元金を割り込むことがあります。

また、投資信託は、個別の投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、

リスクの内容や性質が異なりますので、お申込みの際は投資信託説明書（交付目論見書）の内容をよくお読みください。

投資信託は、預金商品、保険商品ではなく、預金保険、保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。登録金融機

関が取り扱う投資信託は、投資者保護基金の対象ではありません。投資信託の設定・運用は、投資信託委託会社が行い

ます。

●投資信託に係る費用について

みずほ投信投資顧問株式会社が運用する投資信託については、ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただき

ます。

■直接ご負担いただく費用

購 入 時 手 数 料 ： 上限 3.675％（税抜 3.50％）

換 金 時 手 数 料 ： 換金の価額の水準等により変動する場合があるため、あらかじめ上限の料率等を示すことができ

ません。

信託財産留保額 ： 上限 0.5％

■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用

運用管理費用（信託報酬）※ ： 上限 2.10％（税抜 2.00％）

※基本的な料率の状況を示したものであり、成功報酬制を採用するファンドについては、成功報酬額の加算によっ

てご負担いただく費用が上記の上限を超過する場合があります。成功報酬額は基準価額の水準等により変動す

るため、あらかじめ上限の額等を示すことができません。

■その他費用

上記以外に保有期間等に応じてご負担いただく費用があります。

投資信託説明書（交付目論見書）等でご確認ください。

≪ご注意≫

上記に記載しているリスクや費用の項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。費用の料率につきまし

ては、みずほ投信投資顧問株式会社が運用するすべての投資信託のうち、ご負担いただくそれぞれの費用における最高

の料率を記載しております。投資信託に係るリスクや費用は、それぞれの投資信託により異なります。

投資信託をお申込みの際は、販売会社から投資信託説明書（交付目論見書）をあらかじめ、または同時にお渡しいたしま

すので、必ずお受け取りになり、投資信託説明書（交付目論見書）の内容をよくお読みいただきご確認のうえ、お客さまご

自身が投資に関してご判断ください。

社団法人投資信託協会、社団法人日本証券投資顧問業協会

／

加入協会

金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第３９８号

みずほ投信投資顧問株式会社

／

商 号 等