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「未来通信」6号 2013年8月9日発刊 発行：住宅アカデメイアL I T E 版
を ご 覧 頂 く に は 住 宅 ア カ デ メ イ ア 会 員 へ の ご 登 録 （ 無 料 ） が 必 要 で す [特集2][図解]「新・ストック市場」を制する新業態「ハウジングプロバイダ」
ハウジングプロバイダ・システム、ハウジングプロバイダ・コアシステム、HEMS クラウドサービス新・ストック市場における競争優位を実現する
[NEW] 既存住宅かし保険ライト ［ニュースの裏側］ ストックビジネス 2015 年までの国の動き・民間の動き『ストックを制する』
[特集1]到来する「新・ストック時代」
∼新・建て替え・住み替え市場がやって来る∼
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[図解] [商品] [商品]住宅アカデメイア・プラザによる
ハウジングプロバイダのビジネスモデル
ハウジングプロバイダ・システム
ハウジングプロバイダ・コアシステム（HPCシステム）
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[商品]HEMSクラウドサービス
2013年8月9日発刊 ■発行所 住宅アカデメイア（MSJグループ） 〒105-0003 東京都港区西新橋3-7-1ランディック第2新橋ビル ■発行人 鵜澤 泰功 ■編集 未来通信編集部Copyright©2013 ACADEMEIA INSTITUTE, LTD. All Rights Reserved. 本誌の内容を許可なく使用・複製することを禁じます 未来通信は、住宅業界の最新情報に加え、MSJグループ（日本モーゲージサービス株 式会社・株式会社住宅アカデメイア・株式会社ハウスジーメン）の取り組みについて ご案内する広報誌です。
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[時事] ニュースの裏側を読むマンション中心に大手が参入
∼ストックビジネス2015年までのタイムスケジュール∼02
[特集1]到来する「新・ストック時代」
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[NEW]既存住宅かし保険ライト
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[特集2]新・ストック市場を制する新業態
（「新・建て替え・住み替え時代」がやって来る）
∼ストックを制することが新築事業の勝敗も決める∼
未来通信 vol.6 001 宅のストックビジネスに関す るニュースが増えている。国 と業界の動きが活発化しているという ことの表れだ。まず直近のニュースを 拾っていく。 国土交通省が中古住宅の新たな評価 基準をつくるという記事が日本経済新 聞に出た。13 年度中に基準を完成、 14 年度から中古取引の目安とする。 この内容が正しければ大きな話だ。主 要な建材を現時点で購入した場合の単 価を計算して足し上げるほか、改修投 資に伴う耐用年数の向上も正確に評価 する方向という。 さらに国土交通省は、買取再生事業 の際に問題となる登録免許税と不動産 取得税の２度課税について、来年度の 税制改正要望に軽減策を盛り込む方向 だ。中古住宅をリフォームして「長持 ちするいい家」とする中古・リフォー ム版の長期優良住宅制度も、８月から 制度の検討が始まる。インセンティブ 次第では共に中古市場・リノベ市場の 活性化につながるだろう。 地域内の関連事業者の連携によって インスペクション・保険・住宅履歴を 普及、中古市場の活性化を目指す「地 域協議会」も、公募を経て全国で 14 の協議会が決定した。 分譲大手のフジ住宅はマンションの 買取再販事業に参入する。戸建てでは 先行しており、既に売上の 25.5％を占 める。マンションは５年で 1,000 戸の 賃貸入居済み物件を購入する計画だ。 マンション買取再生大手のインテ リックスが始めた「買取保証付バ リューアップパッケージ」は、築古マ ンションの売却検討者に初期費用の負 担なしでリノベを行い、マンションの 付加価値を高めたうえで販売するユ ニークなサービス。一定期間売れない 場合は同社が買い取る保証付きだ。 大京も１棟リノベに参入。パナソ ニックの住宅部門もマンションリ フォーム向け資材販売・支援を強化、 売上におけるリフォーム比率 50％を 目指す。 需要と供給が見えるマンションで先 行して買取再生やアセットサービスリ ノベが活性化している。 その点、戸建てのストックビジネス は注目度と実需にギャップがある。堅 調なのは、「やすらぎ」から社名変更 した「カチタス」に代表される格安中 古の買取再生事業だ。同社では 2012 年度に 2,081 戸を買い取り、2,415 戸 を販売、いずれもシェアトップという。 格安系以外の戸建買取再生・リノベ 事業は、日立の子会社で分譲事業を手 がける日立ライフなどの参入は見られ るものの、ニーズの個別性が高いこと もあり１社で広範囲をカバーするモデ ルは難しい。このため不動産系など ネットワークの参入が目立つ。 これらニュースの裏側から、①ス トックビジネスはまずマンションで活 性化②それによって生活者の中古住宅 への抵抗が薄れ業界の関心も向上③そ の間にストック施策の整備が加速④消 費増税で中古住宅需要が本格化⑤団塊 世代の住み替え等による中古住宅供給 量の増加―といった 2015 年までのタ イム感が見えてくる。 地域の住宅事業者がストックビジネ スに本格参入するなら、マンションリ ノベか格安系以外の戸建買取再生・リ ノベが順当だ。マンションリノベは先 行するデベ系やデザイン系と異なる切 り口が不可欠で、工務店の場合は自然 素材＋木の家化＋性能向上など新築分 野の得意分野のマンションへのスライ ドが可能性としてはある。 戸建ては、自社の OB 顧客を基礎票 とするストック循環型の仕組みづくり が不可欠だ。次のステップは循環型モ デル・ワンストップショップの構築で、 顧客層を OB 以外に広げていく。以下 に示したのは旭化成ホームズが展開す る OB 顧客向けの完成引渡後のプログ ラムだが、地域の住宅会社もこうした パッケージが必要だ。
マンション中心に大手が参入
文・三浦 祐成 （新建ハウジング／ リノベーション・ジャーナル）∼ストックビジネス 2015年までのタイムスケジュール∼
① 60 年点検システム ② 邸別ハウスカルテ ③ 支店にホームサービス課 ④ 純正リフォーム（利益の源泉） ⑤ 住まいの学習塾（メンテナンス教室） ⑥ お客様相談室 ⑦ 旭化成住宅総合技術研究所 ⑧ ストックヘーベルハウス（買取再生） ⑨ ライフサイクルコストの提示 旭化成ホームズの ロングライフプログラム 国の動き 民間の動き 戸建てはどうか 地域事業者の参入手法住
未来通信 vol.6 002
到来する「新・ストック時代」
∼ストックを制することが新築事業の勝敗も決める∼
[ 特集１]
● ここ 20 年の住宅産業は、注文住宅が分譲住宅や売建住宅に負け続けた。 原因は、大都市圏を中心とした土地無し一次取得者層 へ市場の重心が 移ってきたことであった。 ● しかし 2015 年頃からは、金利上昇、円安による資材価格上昇、消費税 率アップ等の理由から、一次取得者の購買力が急激に減退する。このた め、この「土地無し一次取得者市場」が急速に縮小していく。 ● 反面、2015 年からの相続税の増税、および同居への控除制度等によっ て、二世帯住宅の「新・建て替え市場」または現在の住宅を売却して資 金を確保する「住み替え市場」への注目が集まる。土地無し一次取得者 市場とこれらの市場の事業モデルは全く異なるため、パワービルダー中 心のこれまでの勝ち組が負け組に急変する可能性が高くなる。 ● 「新・ストック時代（新・建て替え・住み替え時代）」における成功ポイ ントは 2 つ。メンテナンス力を高め、紹介・評判を創出していくこと。 そして、建て替え前のストックを、「セラーズエージェント（ストック売 主代理人）」として少しでも高く売ることである。（「新・建て替え・住み替え時代」がやって来る）
文・ うざわ やすのり 1996 年に㈱ビルダーズシステム研究所を設立。 2000 年に住宅性能評価機関㈱ハウスジーメンを、 翌 2001 年に住宅関連保証会社㈱日本レジデンシャ ルファンドを設立し、各社の代表取締役に就任。 2005 年に日本モーゲージサービス㈱を設立して代 表取締役に就任した。2011 年５月に住宅業界のビ ジネスプラットフォーム「住宅アカデメイア」を開 設。2013 年 5 月にこのプラットフォームを基盤と したシステム開発事業への注力を目的とし、㈱住宅 アカデメイアを設立 MSJグループ代表 鵜澤 泰功未来通信 vol.6
未来通信 vol.6 011
住宅アカデメイア・プラザによる
ハウジングプロバイダのビジネスモデル
[ 図解 ]
住宅アカデメイアが提起する「ハウジングプロバイダ」。「メンテナンス力」や「セラー ズ・エージェント力」を高め、新築市場・ストック市場両方の競争優位を実現するビ ジネスモデルです。ここではハウジングプロバイダについて図解しながら分かりやす く解説します。特集 1・2 と併せてお読みください。013 012 未来通信 vol.6 未来通信 vol.6
「ハウジングプロバイダ」とは、「新・建て替え・ 住み替え時代」を制する革新のビジネスモデル。
顧客と信頼関係を築き、完成引渡以降もつながり続け、 新築市場とストック市場における競争優位を実現します。
「ハウジングプロバイダ」とは、完成引渡以降を見据えてメンテナンス力やセラーズ・エージェント力を高めることで、新築住宅事業の収益率を上げ、 ストック市場において幅広い収益を上げていくためのビジネスモデル。 OB 顧客に定期的にきちんとした点検やメンテナンスを実施していくことで、地域の高い評判を得ることができ、新築の紹介受注や受注率向上につ ながっていきます。また、OB 顧客との信頼関係を構築し続けられれば、メンテナンスや大規模リフォーム、リノベーションなど、建設受注収益より はるかに大きな将来収益を独占的に見込むことができます。また、適切なリフォームやメンテナンスを実施し続けることは、OB 住宅の資産価値を高 めることにつながり、再販時における売却価格を押し上げ、住み替え支援時においても高い競争優位を実現します。OB 顧客会員制度
目的は、OB 顧客を囲い込みつながり続け、受注し続けるため。顧客満足を高めるための様々なサービスを提供しながら顧客接点を増やし、新築 住宅の紹介、定期的な有償メンテナンスや E コマースからの物販、リフォームなど様々なビジネスに結び付けていきます。貴社ファンとして OB 顧客を醸成し、完成引渡後の持続的な収益を実現できます。
コールセンターにて、貴社の問合せ 窓口を代行し、生活支援サービスを OB 顧客に提供 ※ 住宅アカデメイアのソリューション OB 顧客がリフォームな どの割引に利用できる ポイント制度。受注や 紹介受注を促進 会員専用 Web サイト 紹介制度 ポイント制度 各種イベントの 定期開催 24 時間 365 日 サポートデスク 会員誌の 定期発行 新築住宅の受注を促進。 OB 顧客とのつながりも さらに深める OB 顧客の興味を惹きつける様々 な情報を掲載し、OB 顧客とのコ ミュニケーションを深め、ブラ ンドを構築。EC サイト機能を持 たせ受注を促進 OB 顧客情報・ OB 住宅情報 DB （HP システム） OB 顧客の興味をわかせる様々な切り口でつ ながりを持続し、需要を喚起 あらゆる情報を蓄積し、マネジメン トやマーケティング、営業推進など に活用 ※ 住宅アカデメイアの「ハウジングプロ バイダ・コアシステム（HPCシステム）」 ハウジングプロバイダは、住宅の完成引渡以降も信頼関係を築き顧客を囲い込むことで、住まいに関する幅広いニーズに応えていきます。どうやっ て濃密かつ効率的に OB 顧客と接点を増やしていくかが大きな課題。例えば上記のイメージのように、これまで展開していた住宅展示場やショールー ム内に、新築以外のニーズに対応できるスペースを開設すれば、新築見込客に加え、ネガティブなリアル・イベントに直面した OB 顧客も誘致できる「ハ ウジングプロバイダ・プラザ（ストック型の店舗）」にすることができます。また、下記のように OB 顧客会員制度を構築することも、囲い込みにとっ ては有効です。 あらゆる顧客情報や住宅 情報、ライフログを蓄積・ 管理。情報を活用し、住 まいに関するニーズが出 るタイミングで最適な提 案を行う OB 顧客をこのサークル に囲い込み、信頼関係を 維持しながら、つながり 続ける ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 契約 設計 建築確認 調達 着工 検査 完成引渡 1 年 2 年 5 年 10 年 20 年 30 年 売却相談 売買 買主へ引渡 リフォーム など図解：ハウジングプロバイダ
OB 顧客を囲い込み、つながり続けていくことが必要不可欠です。
住 宅 建 築 次の世 代へ S T A R T メンテナンス・設 備交換 点 検 生活支援サービ ス 住 宅金融（住宅ローン 、 リ フ ォ ー ムロー ンな ど） 保 険・ 保証（住 宅かし保険、既存 住 宅 か し 保 険 、 設 備 保証 など） 小規 模 大 規 模 リ ノベ リフォ ーム 修 繕 −シ ョン リ モ デル 売 却サ ポ ー ト015 014 未来通信 vol.6 未来通信 vol.6 ハウスジーメン フラット３５適合証明
メンテナンスコストの効率化コントロールと、ストックビジネスの機会キャッチの両立。
住宅アカデメイアのソリューションパッケージは、住宅会社のこれらの経営課題を解決します。
主 な 経 営 課 題 生産性向上・商品力強化 コスト効率化・資本回転率向上 メンテナンスコストの負担減 メンテナンスコストの負担減／ 有償保証など売上機会の創出 大型リフォーム売上機会の創出 住み替え支援やリノベーション売上機会の創出 OB 顧客 会員制度 ハウジングプロバ イダ・プラザ機能 顧客とのつながり を維持する OB 住宅の資産価値を維持・向上させ、再販時に「1 円でも高く住宅を売却する」 ソリューションパッケージ ハウジングプロバイダ ・コアシステム（HPC システム） ※2 ハウジングプロバイダ・アーキテクチュア・ エフィシェンシーシステム（HPAE ポータル） ※1 課題解決策③ キャッシュフリー 化を実現する 売上機会を 創出する 課題解決策 ④ 課題解決策 ⑤ 商品の付加価値を 高める キャッシュフロー を 改 善 す る 課題解決策 ① 課題解決策 ② 住宅の生産性を画期的に向上させる ソリューションパッケージ ハウジーズ・セラーズエージェントシステム （HSA システム） ※3 かし保険 リフォームワイド ※4 リフォームワイド 既存住宅かし保険 ※5 リフォームワイド 地盤保証 メンテナンス保証 ※6 点検・メンテナンス・修繕費用エスクロー信託（注文者様預託タイプ ・住宅事業者様預託タイプ） ※7 → 10 年ごとの更新 → 10 年ごとの更新 住宅設備保証 ※8 サポートデスクコールセンター（駆け付け保証サービスなど）※9 HEMS クラウドサービス ※10 防蟻工事保証 完成保証+エスクロー付リノベーションリフォームローンなど 既存住宅向け MSJ フラット 35 など 建築確認 + 長期優良住宅 + 認定低炭素サポート MSJ つなぎローン +MSJ エスクローサービス MSJ フラット 35 → 1 年ごとの更新が可能（エマージェンシーサポート・ライフケアサポート） → 5 年ごとの更新（防蟻工事を実施しない場合は、蟻害点検検査保証：保証期間 1 年・1 年ごとの更新）図解：ハウジングプロバイダ
※1：設計・積算・確認申請・資材・建材発注の工程の業務を、多企業・多部門が相互連携でき、物件の工事進捗における写真などを蓄積し、工事納材進捗管理ができるシステム。工務に関わるコストを削減。 ※2：クラウドサーバー ※3：既存住宅の売物件情報が登録・開示されるデータベースシステム。売主住宅会社は、OB 顧客（売主）代理人「セラーズエージェント」としてストック（既存住宅）マーケットでのビジネスが展開できる。 ※4：構造・ 無償メンテナンス（短期保証）の実施時に、その費用を保証。 ※7：点検・メンテナンス・修繕に充てる財源（資金）をお預かりし、信託口座にて保全・保管。資金が必要な際に適宜償還するサービス。 ※8：対象設備 を代行するサービス。 ※10：電力測定器付分電盤とサービスアダプタを設置し、消費電力などの情報を蓄積するサービス。OB 顧客の満足度向上のほか、省エネアドバイスや省エネリフォームを提案する際の にて、あらゆるオーナー情報や住宅情報、コールセンターへの入電情報などを蓄積し、管理するシステム。蓄積したデータを築年数やメンテ履歴など細かい条件で抽出でき、ターゲットに合った DM 送付や営業が行える。 防水性能も含めた住宅全体のリフォーム工事における瑕疵を担保する保険。かし保証の 10 年間の保証期間後も、更新などを行い保証ができる。 ※5：既存住宅の売買時における瑕疵を担保する保険。 ※6：対象となる に故障が発生した場合、メーカー保証に準拠し、修理の提供を行うことを保証。 ※9：住まいの緊急トラブル（鍵、水、ガラス、電気設備など）に 24 時間 365 日コールセンターにて対応し、駆け付けおよび一次対応（応急処置） 情報としても活用できる。 契 約 設計 調達 な ど 建 築 確 認 な ど 着 工 検査 完成 引 渡 点 検 ・ 無 償 メ ン テ ナ ン ス 点 検 ・ 有 償 メ ン テ ナ ン ス 点 検 ・ 防 蟻 工 事 な ど 点 検 ・ 設 備 交 換 な ど リ フ ォ ー ム ・ 補 修 工 事 リ ノ ベ ー シ ョ ン ・ 大 規 模 修 繕 工 事 リ セ ー ル 売 却 相 談 耐 震 診 断 な ど リ バ リ ュ ー リ フ ォ ー ム ・ リ モ デ ル に よ る 機 能 改 善 売 買 買主 へ 引 渡 ・ 引 渡 後 リ フ ォ ー ム な ど 維 持 ・ 管 理 ・ 価 値 向 上 メ ン テ ナ ン ス 1 年 2 年 5 年 10 年 20 年 30 年 住宅を建築・形成するプロセス 住宅 を資産化し、醸成していくプロセス 住宅が流通化し、循環するプロセス 建築進捗履歴システム 競争が激化している新築ビジネスにおいては、様々な局面での効率化や商品力の強化がますます求められています。比較的まとまった額のお 顧客フォローにかかるコスト）の負担を減らし、多様な OB 顧客の問題を解決する手段を持ち、ビジネスの売上機会を創出していくことがポイ ておくことです。 これらの経営課題の解決のためには、従来の「建築工事」に関わる問題解決の商品はもちろんのこと、金融や保険といったソリューションも 金融や保険は重要なインフラとなります。また、情報を効率的に集約し、活用していくデータベースも必要です。そこで住宅アカデメイアは、 金も動くため、キャッシュフローリスクを削減することも重要です。また、引渡以降のプロセスにおいては、アフターメンテナンスコスト（OB ントと言えるでしょう。そして重要なのが、到来する「新・ストック時代」に向けて、「メンテナンス力」と「セラーズエージェント力」を高め 幅広く具備することが重要です。住宅建築工事の各タイミングは顧客が住宅ローンなどを組むことも多く、また安心提供も不可欠なことから、 これらのソリューションをパッケージングし提供。住宅会社のハウジングプロバイダとしての事業を支え、強力に補完していきます。016 未来通信 vol.6
図解：ハウジングプロバイダ
新築着工数が減少するにも関わらず、ストックのメンテナンスコストの
負担が増大し、経営を左右する問題となります。
背景① 今後、経営リスクが顕在化する 多くの住宅会社がこれまで行っていた「無償定期点検保証 制度」。新築時に利益の殆どを計上してしまい、納税後残っ たキャッシュで完成引渡後のアフターメンテナンスを行うと いうビジネスモデルです。 市場の拡大とともに着工数が増える局面においては住宅会 社のシェア拡大に貢献したビジネスモデルですが、今後着工 数が減少するにつれ、売上が減るにも関わらず、ストックが 多く積み上がっている状態となり、キャッシュフローに大き な打撃を与えます。今のままでは、ストックが蓄積するほど、 負債も増大していると言えます。 右：毎年コンスタントに 50 棟ずつ着工していった場合の試算。ある住宅会 社の 1 物件あたり平均でかかったアフターメンテナンスコストをストック 数にかけて算出したものです。引渡後 1 年目：3 万円、2 ∼ 3 年目：2 万円、 4 ∼ 5 年目：1.5 万円、6 ∼ 10 年目：1.2 万円、11 ∼ 15 年目：0.8 万円、 16∼20年目：0.5万円として算出しました。あくまで、経理上残っている「外 注費」および「材料費」のみの数値となるため、実際はこれ以上のコストが かかっていると推測されます。 年間にかかるアフターメンテナンスコストの試算 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 万円 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20年後 累計 1 億 5,100 万円効率的で優れたアフター体制や顧客との信頼関係を構築できれば、
アフターメンテナンスの有償化が可能に。
OB 顧客の引き合いも増え、ストック（既存住宅）事業も活性化され、
これからの新築受注に不可欠な「地域の評判」を獲得することができます。
一次取得者層の購買力が大きく減退していくことが予測されるなかで、これまでと同じ手法で売上の多くを新築事業に頼るのは大変なリスク。特に、「ア フターメンテナンス問題」をクリアするために、これを有償化（事業化・収益化）することが必要です。しかし、顧客が安心できるしっかりとしたアフター メンテナンス体制を構築し、有償メンテナンスの意義を引渡前から説いていれば難しいことではなく、むしろ企業としての安心感や信頼感を高め、新築営業 時のセールスポイントになります。OB 顧客の満足度が上がれば再販やリノベーションなどの引き合いも増えてストック（既存住宅）事業が拡大し、紹介に よる新築受注も増え、結果 2015 年以降に来る建て替え・住み替え市場において勝利することができるのです。 「顧客満足のためにはアフターメンテナンスを無償で行うのは当然」という意識を変え、これを逆手に取ってきちんとしたアフター体制を構築すること。 事業の多角化は、これからの時代大きなリスクヘッジ。産業や市況の変化により新築の売上が減ってもそれをカバーできることにつながり、経営が安定する とともに、新築・ストック両方の市場で競争優位を実現することができます。 新築事業 リフォーム 事業 Before その他 アフターにかかる 人件費・管理費 無償メンテナンス費 （自社負担分） ストック（既存住宅）事業 ※ 再販やリノベーションなど After Before After メンテナンス・ リフォーム事業 ストック （既存住宅） 事業 住生活 サービス 事業 新築事業 ※ 再販やリノ ベーションなど メンテナンス・ リフォーム事業017 未来通信 vol.6
ニーズは「ドリーム」から「ドリーム＆リアル」へと変貌します。
購買動機となるイベント ユーザーのニーズ ユーザーが取る行動 効果的なマーケティング戦略 今までの新築市場 問題解決のための選択肢 が多過ぎ、どうしたら良 いか分からない ● ユーザーの潜在ニーズを整理する ● 豊富なサービスアイテムを持ち、 様々な選択肢を提案し、問題解決 を行うことにより、価格競争に巻 き込まれない 家は欲しいがお金がない 快適に楽しく暮らしたい 失業・所得の低下 離婚・家族の死亡 定年・退職 病気・入院 結 婚 子供の入園・入学 子供の誕生 親との同居 ● 住宅展示場や広告による露出を増 やし集客する ● 価格優位性（コストメリット）を 打ち出す ● 知名度・ブランドを確立する 広告を見て住宅展示場を 訪問したり物件見学を行う 賃貸は嫌なので、 とにかく家が欲しい 子供の入園・入学 親との同居 結 婚 子供の誕生 こ れ か ら の ス ト ッ ク 市 場 拡大する経済の中で、給与が上がり、家族が増え、新築住宅（夢のマイホーム）を求めてきたのがこれまでの家族像でした。これに対し今後は、 高齢の夫婦が死別し一人暮らしを始める、失業によりローン返済が出来なくなるなどのネガティブな「リアル・イベント」に直面するリスクが高まっ てきます。しかしながら、リアル・イベントに直面することが実は新しいマーケット。ユーザーが「住まいを換える（変える）」タイミングとなる からです。完成引渡以降も OB 顧客の人生に通時的に関わることが地域での評判を
高め、住み替えをはじめとした幅広いチャンスを獲得できます。
定期借家や戸建賃貸などを提案 きちんとした点検やアフターメンテナンス を実施し履歴を蓄積。信頼を獲得 OB 顧客に代わって住宅情報を管理し、 資産価値向上のためのリフォームを提案 入居後も安心できるアフター体制とともに新築住宅を提案 自宅を貸し出すことで資金を確保でき、 ライフスタイルにあった住み替えを提案 インスペクションや査定を行い、１円でも高く自宅売却をして資金を確保する方法を提案 住まいの不具合が起きたら きちんとした対応をしてほしい リフォームを先延ばしにしてきたが、 多くの不具合が生じている 快適に暮らしたいが、 今は持家にはこだわらない 予算が限られていても、品質にはこだわり、 安心して長く住み続けられる家が欲しい 子供２人が独立したので、夫婦２人で 家に住んでいるが広すぎる 介護施設に移りたいが 資金がない… これまでは多くの住宅会社が「今（近々）家を建てたい」というユーザーのみに目を向け、シェアを競ってきましたが、それはユーザーの長い人生から見れば、 ごく限られたタイミング。しかし、完成引渡以降も OB 顧客の住まいに対するニーズは無くなるわけではありません。リフォームしたい、家を売却したい、 住み替えたい、貸したい…。住宅会社の財産である OB 顧客に対して、完成引渡以降もつながりを持ち続け、ネガティブなリアル・イベントにも対応できる様々 な問題解決の手法を提案することで、ビジネスは大きく広がり、その結果、住み替えによる新築市場で勝利することにもつながるのです。 次の世代へ 背景② 今後、ビジネスチャンスとなるニーズが多様化する018 未来通信 vol.6 1 棟あたりの利益率が下がりつつある 新築ビジネスにおいては、少しでも利 益率を上げ、他社との差別化により競 争優位を維持していくことが何よりも 重要。徹底した効率化が必須です。 1 つめの HPA システムは、主に新 築住宅の計画から着工までの準備に関 わるプロセスを支援するシステム。確 認検査機関、建材メーカー、プレカッ ト工場などと一気通貫で情報を共有で き、プレイヤーごとに工程が分断され ません。今まで業種を超えた多数のプ レイヤーが一度に利用できるシステム は例がなかったため、画期的な効率化 および生産性の向上が実現可能です。 また、別途日本モーゲージサービス との手続きが必要ですが、建材の注文 工程に第三者預託の決済システム「エ スクロー」を採用頂くと、安心のプラッ トフォームで注文ができ、ファイナン スのリスクヘッジなどもできます。 2 つめの HPＡE システムは、HPA システムとハウスジーメンの建築進 履歴システムの機能を活用するシステ ム。新築住宅の計画から着工、引渡ま でのプロセスを支援します。HPA シ ステムの機能に加え、施工中の工事写 真や図面などが「見える化」され、多 数の物件を一括管理するのに大変優れ たシステムです。パソコン、携帯電話、 スマートフォンなどで、工事進 や出 来高、施工品質、納材進 などを確認・ 管理できるため、工務に関する効率を 大幅に改善します。 HPA システムや HPAE システムの 導入メリットは、効率化により生産性 の向上を実現できることですが、それ は請負価格を上げずとも今までより多 くの利益を確保でき、商品力や信頼感 が上がり営業効果も期待できることに つながります。 3 つめの HPC システムは、完成引 渡以降のプロセスを支援するシステ ム。詳しくは次ページでご紹介します が、様々な OB 顧客・OB 住宅情報を 集約することで管理コストを大幅に削 減できるほか、有効なメンテナンス体 制を構築し、ストックから新たな収益 を生み出すためのビジネスモデルが組 み込まれています。 これら 3 つのシステムは、1 つのシ ステムだけご利用頂くこともできます が、3 つ併せてご活用頂くことで事業 との高い相乗効果を発揮できます。ぜ ひご活用ください。 ハウジングプロバイダ・システムは、 このたび住宅アカデメイアが独自に開 発した「ハウジングプロバイダ・アー キテクチュアシステム（HPA システ ム）」「ハウジングプロバイダ・アーキ テクチュア・エフィシェンシーシステ ム（HPAE システム）」「ハウジングプ ロバイダ・コアシステム（HPC シス テム）」の 3 つから成る、住宅会社向 けの経営支援システム。本誌でご紹介 している住宅会社の新しいビジネスモ デル「ハウジングプロバイダ」を実現 頂くためのシステムです。 クラウド技術を活用し、クラウド サーバーにあらゆる顧客情報や住宅情 報などを一元的に集約。多様なプレイ ヤーの方々で情報を共有・活用頂くこ とで、様々な局面での効率を画期的に 向上させることができます。 加えて最大の特徴は、クラウドサー バーに情報を格納できるという「機能」 ではなく、リスクマネジメント機能や 業務支援ソリューション、収益機会を 創出する仕組みなどを組み込んでいる こと。システムをご利用頂くと、自然 と様々な経営課題を解決できる点が一 番のポイントです。 ローコスト・コモディティ化が進み、
住宅形成プロセスの生産性を画期的に改善し、
完成引渡以降も住宅会社の競争優位を持続
ハウジングプロバイダ・システム
新築住宅の設計から施工、完成引渡後のメンテナンス期間を経て 再販市場へ流通していくまでの長いプロセスを3つに分け、 それぞれのプロセス特有の経営課題を解決するソリューションを組み込んだ、3つのシステムです。 サービス PICK UP HPA システム HPAE システム HPC システム ＊＊＊ハウジングプロバイダ・アーキテクチュア・ エフィシェンシーシステム （HPAEシステム） ハウジングプロバイダ・コアシステム （HPCシステム） 契約→設計→建築確認→部材・建材の注文→木材加工 着工→検査→完成引渡 点検・メンテナンス→リフォーム… ● 多様なプレイヤーとスムーズに情報共有 ● 商品開発や設計、積算の支援も ● エスクローシステムによる決済機能 ● 工務管理コストを大幅に削減 ● 営業推進に活用できる ● 蓄積した情報は引渡後も財産に ● 点検・訪問時期をメールでお知らせ ● 幅広い情報を蓄積しチャンスを広げる ● 資産価値を醸成し再販時の利益を創出 ハウジングプロバイダ・アーキテクチュアシステム （HPAシステム）
Housing Provider System
ハウジングプロバイダ・システム
新築・ストック市場における住宅会社様の
経営をご支援する3つのクラウドシステムです
未来通信 vol.6 020 いのトラブルについての電話受付を行 い、「トイレが詰まった」「ドアが閉ま らない」などの緊急トラブルに関して は、駆けつけと一次対応（応急処置） も代行します。 アフターや営業部門の方に昼夜問わ ず連絡が入るようなことがなくなり、 利益を生みにくいトラブル対応が迅速 にできるので、満足度も上がります。 二次対応が必要な場合は、内容を フィードバックされるので、自社でメ ンテナンスなどを実施することがで き、売上につなげて頂けます。 2 つめのポイントとなる機能は、予 め設定された定期点検プログラムに 沿って、効率良く漏れなくアフター フォローができる「アラーム機能」。 実施時期が近付くと、担当者にメール が届き、点検・メンテナンスを忘れず に実施できます。 この定期点検プログラムは、長期優 良住宅維持保全計画などを包含したも の。築年数や部位ごとに交換や修繕が 必要なタイミングや費用をインプット しているため、スピードが求められる リフォーム提案を行うのに役立った り、有償メンテナンスのメニュー化や 提案の素材として活用することもでき ます。 これらの機能は、円滑なアフターメ ンテナンスを実施し続けるのに役立ち ます。適切なメンテナンスやリフォー ムを行っていくことで、OB 住宅の資 産価値が醸成されていき、その積み重 ねが、OB 顧客と信頼関係を構築・持 続させていくことにもつながります。 HPC システムを利用すれば自然と つながりが持続され、ストックを活用 して収益を生み出せるようになってお り、［特集 1］でご紹介した「メンテ ナンス力」や「セラーズエージェント 力」を高め、新築・ストック両方の市 場での競争優位を実現することができ ます。 HPC システムは、極めてリーズナ ブルな料金を実現しました。また、当 社で顧客情報や住宅情報などを登録 し、電子化作業などを行うこともでき ますので、マンパワーをかけずに導入 でき、気軽に運用を始めて頂けます。 HPC システムには、ここでは紹介 し切れない機能や特徴がまだまだあり ます。詳しくはぜひ住宅アカデメイア までお問合せください。 「オーナーから不具合の連絡があっ たら、何よりも優先して現場に向かう ようにしている。引渡物件の施工・点 検状況は、頭の中で把握しているから 大丈夫」―。こんな方はいませんか。 だとすれば、業務効率化によりコスト 圧縮の余地がたくさんあります。 「クレームを拾うことになるので、 極力オーナーとの接点はなくしたい」 ―。こんな本音はありませんか。だと すれば、売上げのチャンスをみすみす 逃しているかもしれません。 住宅アカデメイアが開発した「ハウ ジングプロバイダ・コアシステム （HPC システム）」は、OB 顧客情報や OB 住宅情報を集約して幅広い使い方 ができる、クラウド型の基幹・オペレー ションシステム。アフターメンテナン ス関連業務のマネジメント効率を大き く上げ、人件費などのコストを圧縮す ることができます。同時に、引渡後の プロセスから利益を生むことができ、 住宅会社のストックビジネス展開を大 きく支えるシステムです。 1 つめのポイントとなる機能は、「サ ポートデスクコールセンター」という コールセンターサービスを併設してい ること。24 時間 365 日体制で、住ま サービス PICK UP
住宅会社のストックビジネス展開を支える
ハウジングプロバイダ・コアシステム
（HPC システム）
これまで重要なビジネスフィールドとしてあまり捉えられてこなかった引渡以降のプロセス。 しかしこれからは、自社ストックをどう活用していくかが、新築事業の勝敗をも決める時代です。 HPCシステムは、ストックから利益を生み出すことに着目して開発した、業界初のシステムです。 24時間 365日稼働コールセンター 点検・メンテナンスアラーム機能 信頼関係構築に効果 ＊＊＊ハウジングプロバイダ・コアシステム（HPCシステム）は
ストックを活用するための基幹・オペレーションシステムです。
月額システム利用料2万円（税別）∼。登録物件数や容量などの制限もないから安心 24時間365日サポートデスクコールセンターが受付＆駆けつけ。以下3タイプのコースをご用意 ● 物件情報登録料 ※2 ： 2,000円（税別）／戸 ● 電子化スキャニング料 ※3 ： 20円（税別）／枚 ※1 登録物件数や容量などの制限はありません。 ※2 登録作業は当社が行う場合、システム利用料とは別に、戸ごとに顧客情報や図面などをHPCシステムに登録する料金が発生します。内 容によって別途お見積いたします。 ※3 顧客情報や図面などの電子化作業を依頼頂く場合に発生します。データ状態によって金額は変動します。内容によって別途お見積いたします。 ● 駆けつけ対応コース ※4 ： 年1,000円（税別）／戸 ● 駆けつけ保証コースA ※5 ： 年4,000円（税別）／戸 ● 駆けつけ保証コースB ※6 ： 年5,000円（税別）／戸 ※4 緊急駆けつけにて対応した場合は、毎回有償となります。 ※5 鍵、水まわり、ガラス、電気設備に関する緊急駆けつけおよび一次対応を、1年間何度でも無償で行います。 ※6 鍵、水ま わり、ガラス、電気設備、ドア、内部・外部建具に関する緊急駆けつけおよび一次対応を、1年間何度でも無償で行います。 また、駆けつけ保証コースAおよびBをご利用の場合に、「ライフケアサポート」をセットでご利用いただけます。コールセンターにて法律や税金、育児、介護など生活に関する相談に対応し、専門 スタッフへ取次ぎます。利用回数などの制限がございますので、詳しくはお問合せください。 その他、専用フリーダイアルを設置される場合は「専用フリーダイアル利用料」として月5,000円（税別）、入電記録を閲覧するためのサポートデスク専用のWebサイトをご利用される場合は「サ ポートデスク専用ポータルサイトID利用料」として1IDにつき月600円（税別）がかかります。 ● システム利用料 ※1 ： 月20,000円（税別） オプション未来通信 vol.6 022 ＨＰＣシステム・ＨＥＭＳクラウドサービスの仕組み 各住戸から HEMS データを収集・蓄積 BI ツール 住宅アカデメイア・HPC システム HEMS HEMS HEMS HEMS ベンダー HEMS データ 室温・ 湿度 気温 住宅情報 住宅図書 データ 分析・解析 情報 住宅会社 分析・解析データを 活用して顧客に 様々な提案が可能 です。 顧客接点をつくる機能として、顧客 が消費電力を確認するためのログイン 画面に、住宅会社からのお知らせを配 信できるようにしました。 また、顧客接点をつくる手段として 最も重要なポイントが「情報の蓄積と 活用」ですが、HPC システム上から 蓄積した消費電力の推移の変化を読み 取ることで、省エネリフォームや家電 の買い替えなどの提案も可能となり、 新しいビジネスチャンスも生まれてき ます。 この HEMS によって得られたデー タ は、BI（Business Intelligence： 情報分析）ツールによって、HPC シ ステムに蓄積した住宅情報とクロスさ れます。ＨＰＣシステムの画面上から 「当該住宅の部屋ごとの平均消費電力 の推移」をはじめ、「工法別・築年別 での住宅の平均消費電力量の推移」と いった切り口で、分析結果をダウン ロード可能です。 今後も様々な切り口でマーケティン グにも活用できる分析結果などをご提 供できるようにしていきます。ぜひこ の HEMS もセットで、HPC システム をご活用ください。 サービス PICK UP 情報分析ツールで活用が容易に 定したい家電製品が使用しているコ ンセントに、このプラグを差し込む だけで利用できます。 工事が発生しないので、ストック （既存住宅）にも導入がしやすいこ とが最大の特徴です。 住まい手の導入メリットとしては電 力や温度・湿度などの「見える化」と 家電の制御。電気料金の推移が分かれ ば、省エネにも役立つうえ、エアコン などの遠隔操作も可能です。そして、 補助金のメリットも見逃せません。 一方、住宅会社にとっての導入メ リットは、顧客満足度を向上させるだ けではなく、OB 顧客とつながりを持 ち続けるのに有効なツールとなること 住宅アカデメイアでは、「電力の見 える化」機能を持つ HEMS を提供し ています。最小の機器と安価な料金設 定で、導入が非常に容易なのが特徴。 消費電力などの情報は、前ページで紹 介した「ハウジングプロバイダ・コア システム（HPC システム）」の画面か らで確認できるオープンタイプ。どん な場所のどんな端末からも、情報を確 認できます。 この度新たにリリースするのは、以 前にリリースした「専用分電盤設置タ イプ」よりさらに導入が容易で安価な 「スマートプラグ・クランプタイプ」。 必要なのは専用のプラグ・クランプ と Wi-Fi ルータのみ。使用電力を測
電力情報や温度・湿度などを「見える化」
HEMS クラウドサービス
HPCシステムとセットでご利用頂ける住宅アカデメイアのHEMS。 新しくスマートプラグ・クランプタイプが登場しました。 スマートプラグ・クランプタイプ 顧客とつながる023 未来通信 vol.6 既存住宅かし保険ライトの概要 保険料例（現場検査料含） 戸建住宅※1 １戸 １棟全体 共同住宅※2 保険期間 2 年 保険金額 500 万円の場合 45,100 円 45,020 円※3 726,550 円 保険期間 2 年 保険金額 1,000 万円の場合 45,280 円 45,780 円※3 741,750 円 ※1：２階建て、延床面積 120 ㎡の場合 ※2 ：RC 造、4 階建て、20 戸、戸あたり平均面積 75 ㎡、延床面積 1,800 ㎡の場合 ※3 ：築年数等により異なります 保険の対象 対象住宅の構造体力上主要な部分等の隠れた瑕疵に起因して、 ① 構造体力上主要な部分が基本的な耐力性能を満たさない場合 ② 雨水の侵入を防止する部分が基本的な防水性能を満たさない 場合 ③ 給排水管路が通常有すべき性能または機能を満たさない場合※ ④ 給排水設備、電気設備またはガス設備の機能が失われた場合 保険期間
