秋田市固定資産土地評価業務
仕
様
書
第１章 総則 （趣旨） 第１条 本仕様書は、秋田市（以下「甲」という。）が受託者（以下「乙」という。） に対し、秋田市固定資産土地評価業務を委託するために定めたものである。 （目的） 第２条 甲が委託する秋田市固定資産土地評価業務（以下「本業務」という。）の 主たる目的は以下のとおりである。 １ 土地の評価について、評価における各ステージの評価体系を客観的に俯瞰しな がら、統一的な基準と評価の基礎資料を作成することで、評価内容の均衡化と適 正化を図る。 ２ 評価に関する他都市の状況や法令の動きなどの情報提供、評価困難事例や審査 申立て等の際の助言と、技術面での理論補強などの提供を通年で受けることによ り、高い次元で一層の公正公平な評価に資する。 （準拠法令等） 第３条 本業務の履行に際し、契約書および本仕様書に拠るほか、以下の関係法令 等に基づき実施するものとする。 （１）地方税法 （２）固定資産評価基準 （３）地価公示法 （４）その他関係法令および秋田市条例・規則等 （委託期間および業務工程） 第４条 本業務の委託期間は、契約の日から平成３０年３月３１日までとし、各年 度の業務工程は、おおむね次のとおりとする。 年 度 業 務 内 容 平成２７年度 計画準備、路線の検討、新設街路の設定、価格形成要因の調査 Ⅰ、用途地区･状況類似地域区分の検討、主要な街路・標準宅 地の検討、その他の宅地評価法適用地域の検討、単価マスターの作成、下落修正の検証、報告書の作成、審査申出・困難事例 等の対応等 平成２８年度 新設街路の設定、価格形成要因の調査Ⅰ・Ⅱ、用途地区･状況 類似地域区分の検討、主要な街路・標準宅地の検討、土地価格 比準表の見直し、路線価の評定、単価マスターの作成、下落修 正の検証、報告書の作成、審査申出・困難事例等の対応等 平成２９年度 新設街路の設定、価格形成要因の調査Ⅱ、主要な街路・標準宅 地の検討、路線価の評定、単価マスターの作成、下落修正の検 証、土地評価方法の検証、報告書の作成、審査申出・困難事例 等の対応等 （受託の条件） 第５条 乙は、前条の業務を完遂するため、以下の条件を満たしていなければなら ない。 （１）乙が前条の業務を円滑に行うため、乙は秋田市内に本社、支店、営業所等を 設置し、かつ当該事務所に不動産鑑定士が２名以上常駐すること。 （２）乙は甲の求めに応じ、評価困難事例あるいは審査申出等の土地評価に関する 諸問題において、評価における全国的傾向を踏まえた助言対応を行うために、 秋田市内の事務所に常駐する２名以外に、固定資産土地評価の実績がある２名 以上の不動産鑑定士が社内に在籍し、当該業務を担当すること。 （提出書類） 第６条 本業務の着手にあたり、乙は次に定める書類を甲に提出しなければならな い。 （１）業務着手届 （２）委託業務実施計画書 （３）本業務を担当する不動産鑑定士名簿 （４）その他甲が指示する書類 （作業計画等の作成） 第７条 乙は委託契約締結後、速やかに甲と協議し、業務の作業計画および工程表 等を作成し、甲に提出するものとする。 （作業の打ち合わせ） 第８条 甲と乙は、計画準備のため、各工程・各調査に応じて、おおむね２ヵ月に １回、連絡調整のための協議を行うものとする。当協議の開催にあたり、協議の 趣旨および目的を明確にし、乙は作業の進捗状況および成果について甲に報告し、 速やかに報告資料を作成し甲乙各一部ずつ保管する。
（貸与資料） 第９条 本業務に必要な資料（甲以外の第三者が管理する資料を含む）は、借用書 と引換に貸与するものとする。 ２ 乙は、貸与資料の取扱いおよびその管理には十分注意を払い、業務終了後は速 やかにこれを甲に返却するものとする。また、複写等の処理の際は甲にその旨を 事前に報告し、破損、紛失および不正利用等が無いよう厳重に管理すること。 （検査およびかし担保責任） 第１０条 乙は、各年度毎の業務実績報告書を提出し、甲による検査を受けること とする。その結果、成果品について甲の要求を満たさない場合には速やかに修正 し、再検査の合格をもって業務の完了とする。 （納品） 第１１条 乙は、本業務を誠実に遂行し、期限内に成果品を納入する義務を負う。 なお、甲は、業務の完了したものについては、納期限前でも提出を求めることが できる。 ２ 本業務の納品場所は、秋田市企画財政部資産税課とする。 （個人情報の保護） 第１２条 乙は、本業務の遂行にあたり知り得た情報には細心の注意を払い、いか なる場合もこれを他に漏らしてはならない。 ２ 乙は、本業務の遂行にあたり、個人情報の保護に関し、別記「個人情報取扱特 記事項」に定める事項を遵守しなければならない。 （損害賠償） 第１３条 本業務中に発生した事故に対する一切の責任は乙が負うものとする。ま た、事故が発生した場合は、その状況を速やかに甲に報告するものとする。 （疑義） 第１４条 本仕様書に記載のない事項および本仕様書に定める各条項の解釈につい て疑義が生じたときは、甲乙双方協議の上、別に定める。 第２章 業務内容 （計画準備） 第１５条 甲と乙は本事業の契約成立後速やかに打合せを行い、当該年度を含む３ 年間の事業計画を作成する。計画にあたっては、乙は、甲の現行の固定資産評価 状況を分析しながら、評価替えに向けた課題の抽出および対応方法を、甲に的確
に提案すること。 （路線の検討） 第１６条 乙は、事業計画に基づき、次のとおり路線の検討を行うものとする。 （１）平成２７年度評価替え時の現行の路線状況を確認し、新設街路の設定、既存 路線の分割等にあたり路線の設定、街路条件測定の基準を検討する。 （２）路線マスターと路線価図との突合により、使用していない路線の廃止、路線 形状の変更等を行う。 （３）相続税路線価、価格形成要因の附設情報等を勘案しながら、（１）および（２） の結果を総合的に検討し、路線の見直しをする。 （新設街路の設定） 第１７条 乙は、事業計画に基づき、開発行為等により宅地造成された区域内に、 新設街路を設定する。路線価評定にあたり、乙は現地調査を行い、新設街路の設 定および路線データの適否を確認してから路線価を評定すること。 （価格形成要因の調査Ⅰ） 第１８条 乙は、事業計画に基づき、次のとおり価格形成要因の調査Ⅰを行うもの とする。 （１) 路線価に影響を与える価格形成要因の変化を分析し、採用する価格形成要因 および測定基準を見直し、新しい価格形成要因測定基準を作成すること。 （２）新しい価格形成要因測定基準に基づき、街路条件以外の路線データの見直し を行うこと。 （価格形成要因の調査Ⅱ） 第１９条 乙は、事業計画に基づき、甲が実施する路線調査により得られる街路条 件（道路の幅員、舗装の状況、歩道の有無等）の結果に基づき、路線データの見 直しを行うこと。 （用途地区・状況類似地域区分の検討） 第２０条 乙は、事業計画に基づき、次のとおり用途地区・状況類似地域区分の検 討を行うものとする。 （１）用途地区・状況類似地域区分の検討にあたり、路線データの分析、現地調査 により固定資産評価基準と整合性を図りながら検証すること。 （２）検証結果の提示に際しては、見直しの理由、路線価シミュレーションによる 評価への影響について図面資料を作成し、甲に提案、協議すること。なお、必 要があれば甲との合同現地調査も実施すること。 （３）提示した見直し箇所は、甲の承認を受けて確定するものとし、確定後はデー
タベースおよび地図を更新し、確定図面を甲に提出すること。 （４）（３）の確定後であっても、価格調査基準日まで生じる地域内の変化等に留 意し、変化が認められた場合は甲と協議を行い、必要に応じて評価替えに反映 させること。 （主要な街路・標準宅地の検討） 第２１条 乙は、事業計画に基づき、次のとおり主要な街路・標準宅地の検討を行 う。 （１) 現地調査等により、現行の、主要な街路および標準宅地の適否を分析するこ と。特に、「標準的であるか」、「路線格差が一定範囲内に収まっているか」と いう事項と、路線本数について配意し、固定資産評価基準との整合性を図りな がら検証すること。 （２）標準宅地を見直しする場合、見直しの理由、路線価シミュレーションによる 評価への影響について図面資料を作成し、甲に提案、協議すること。なお、必 要があれば甲との合同現地調査も実施すること。 （３）提示した見直し箇所は、甲の承認を受けて確定するものとし、確定後はデー タベースおよび地図を更新し、確定図面を甲に提出すること。 （４）標準宅地の鑑定評価にあたり、甲と協議の上、標準宅地の一覧および案内図 等の必要書類を作成すること。また、甲の求めに応じて、鑑定評価にあたり特 に留意すべき事項等の提案、不動産鑑定士間の調整も行うこと。 （５）標準宅地の鑑定において不動産鑑定士から提出を受けるメモ価格について、 その検証を行い、甲に対し必要に応じて指摘および提案を行うこと。その場合、 指摘等の理由、路線価シミュレーションによる評価への影響について図面・資 料を作成し、甲に提案、協議すること。 （６）不動産鑑定士から甲に提出された鑑定評価書について、鑑定評価方法、標準 的画地の妥当性等について、その検証を行い、問題が見受けられた場合は甲に 報告すること。 （その他の宅地評価法適用地域の検討） 第２２条 乙は、事業計画に基づき、その他の宅地評価法適用地域（市街化調整区 域、旧河辺町地域、旧雄和町地域）における平成２７年度の評価状況を検討し、 状況類似地区、標準宅地等の見直しを行うこと。なお、都市計画区域の見直し等 があった場合は、甲からの情報提供によりその内容についても十分に吟味し検討 すること。 （土地価格比準表の見直し） 第２３条 乙は、事業計画に基づき、平成２７年度の路線価比準表および時点修正 率の適用区域等の資料を参考に、主要な街路の路線価からその他の街路の路線価
を算出するための土地価格比準表の見直しを行うこと。なお、見直しにあたり、 統計手法および価格要因を現地に即して具体的に検証し、各比準項目について明 確な根拠資料を作成し、甲に提案すること。 （路線価の評定） 第２４条 乙は、事業計画に基づき、次のとおり路線価の評定を行うこと。 （１）評定の手法として、土地価格比準表の作成と連動させながら、路線価の算出 のシミュレーションを反復実施することにより、路線価比準表の突合結果を検 証すること。 （２）シミュレーションにあたり、各シミュレーションを明確な意義を持って行う とともに、問題点およびその対応方法について図面資料を用いて甲に示し、提 案協議すること。 （３）シミュレーションにおいて特に定量的なデータ取得が困難な商況、住環境、 周辺土地の利用状況の要因については、適用路線と、適用する場合の根拠を一 覧表で取りまとめて甲に提出すること。 （４）路線間の価格バランスの検証を行うとともに、現年課税用の路線価、相続税 路線価との検証を行い、整合性を確保すること。 （単価マスターの作成） 第２５条 乙は、事業計画に基づき、最終的に決定した路線価から単価マスターを 作成する。 （下落修正の検証） 第２６条 乙は、事業計画に基づき、各年度の下落修正を路線価のバランス等の観 点から検証する。 （土地評価方法の検証） 第２７条 乙は、事業計画に基づき、次のとおり土地評価方法の検証を行うこと。 （１）本市の現行の土地評価方法を整理し、法令および他都市の評価実例を検討し ながら全国的傾向と本市の状況を検証したうえで、土地評価取扱要領作成のた めの基礎資料を作成する。 （２）甲と現行の評価方法について協議を行い、所要の補正に係る補正率を作成す る。 （３）都市計画区域の統合等が実施された場合、甲からの情報に基づきこの内容に ついても盛り込むこと。 （報告書の作成） 第２８条 乙は、本業務の成果品として、各年度毎に業務の実施結果をまとめた報
告書を甲に提出するものとする。 （審査申出等への対応） 第２９条 乙は、秋田市固定資産評価審査委員会に対する審査の申出又は甲に対す る異議申立てがあったとき、甲が作成する弁明書その他甲が必要と認める固定資 産税上の事柄に対し、随時、情報提供等の協力をする。 （困難事例等の評価参考資料の作成） 第３０条 乙は、土地評価における困難事例、訴訟対応等甲が必要と認める固定資 産税上の事案について、随時、助言および情報提供を行い、評価参考資料を作成 する。 第３章 成果品 （成果品） 第３１条 本業務の成果品は以下のとおりとする。なお、図面以外はデータおよび 紙出力により納品する。 ２ データ類は全てＣＤ－Ｒに記録すること。 （１）路線の検討結果に基づく路線図 （２）新設街路図面 （３）価格形成要因の見直し結果に基づく新旧比較表 （４）用途地区・状況類似地域区分の見直し結果に基づく新旧比較図 （５）主要な街路・標準宅地の見直し結果に基づく新旧比較図 （６）その他の宅地評価法適用地区の状況類似地区および標準宅地の見直し結果に 基づく新旧比較図 （７）土地価格比準表および新旧対照表 （８）路線価評定結果表および路線価図 （９）用途地区区分図および地図データ （１０）鑑定評価用資料 （１１）標準宅地図 （１２）単価マスターデータ （１３）下落修正検討結果表 （１４）土地評価方法の検討結果に基づく秋田市固定資産税土地評価資料 （１５）事業報告書 （１６）その他甲が要求する成果品 以上
別記 個人情報取扱特記事項 （基本的事項） 第１ 乙は、個人情報（個人に関する情報であって、特定の個人が識別され、又は 識別され得るものをいう。以下同じ。）の保護の重要性を認識し、この契約によ る業務を実施するに当たり、個人の権利利益を侵害することのないよう、個人情 報を適正に取り扱わなければならない。 （秘密の保持） 第２ 乙は、この契約による業務に関して知り得た個人情報の内容をみだりに他人 に知らせ、又は不当な目的に利用してはならない。この契約が終了し、又は解除 された後においても同様とする。 （使用者への周知および教育） 第３ 乙は、この業務に従事している者に対し、在職中および退職後においても、 この契約による業務に関して知り得た個人情報の内容をみだりに他人に知らせ、 又は契約の目的以外の目的に利用してはならないことなど、個人情報の保護に関 して必要な事項を周知し、又は意識の向上を図るため必要な教育を行わなければ ならない。 （適正な管理） 第４ 乙は、この契約による業務に関して知り得た個人情報を適正に管理し、漏え い、滅失又はき損の防止その他の個人情報の適切な管理のために必要な措置を講 じなければならない。 （収集の制限） 第５ 乙は、この契約による業務を実施するために個人情報を収集するときは、当 該業務を実施するために必要な範囲内で、適正かつ公正な手段により収集しなけ ればならない。 （利用および提供の制限） 第６ 乙は、この契約による業務に関して知り得た個人情報を契約の利用目的以外 の目的のために自ら利用し、又は提供してはならない。 （責任者および作業場所の明確化） 第７ 乙は、この契約による業務を実施する際は、あらかじめ責任者および作業場 所を明確にして、甲に報告して行わなければならない。この場合、その内容に変 更が生ずるときにも同様に報告しなければならない。 （複写、複製および移動の制限） 第８ 乙は、この契約による業務に関して知り得た個人情報を甲の指示又は承諾が あるときを除き、複写し、複製し、又は他の場所に移動してはならない。 （再委託の禁止） 第９ 乙は、甲の承認があるときを除き、この契約による個人情報を取り扱う業務 を第三者に委託し、又は請け負わせてはならない。
（資料等の返還） 第10 乙は、この契約による業務を実施するために甲から貸与され、又は乙が収集 し、もしくは作成した個人情報が記録された資料等を、業務完了後直ちに甲に返 還し、又は引き渡すものとする。ただし、甲が別に指示したときは、その指示に 従うものとする。 （事故発生時における報告） 第11 乙は、この個人情報取扱特記事項に違反する事態が生じ、又は生ずる恐れが あることを知ったときは、速やかに甲に報告し、甲の指示に従うものとする。こ の契約が終了し、又は解除された後においても同様とする。 （事故の公表） 第12 乙が、この個人情報取扱特記事項に違反したことにより、事件又は事故が発 生した場合には、甲は当該事故等の公表を行うことができる。 （市による監査又は検査） 第13 甲は、乙に対し、この契約による個人情報の取扱い状況を確認するため、監 査又は検査を行うことができる。この場合、乙は正当な理由なくこれを拒否する ことはできない。 （指示） 第14 甲は、乙がこの契約による業務を実施するために取り扱っている個人情報に ついて、その取扱いが不適切と認められるときは、乙に対して必要な指示を行う ことができる。 （契約解除） 第15 甲は、乙がこの個人情報取扱特記事項に違反していると認めるときは、契約 の解除をすることができる。 （損害賠償責任） 第16 乙が、この個人情報取扱特記事項に違反したことにより、被害が発生し、そ の賠償を求められた場合には、乙がその責任を負うものとする。
