ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
愛知県の南西に位置する県庁所在地、政令指定都市
中部・東海地方の政治・経済・文化の中心都市
名古屋：概況
名 古 屋 市
不動産マーケット概況
2014/1H 2014年上半期(1～6月) 内 容 出 所 1) 人 口 2009年：2,250,234人 → 2014年：2,272,075人 (+1.0%) 統計なごやweb版 2) 世 帯 数 2009年：1,001,830世帯 → 2014年：1,035,428世帯 (+3.4%) 統計なごやweb版 3) 総 面 積 326.4k㎡ 統計なごやweb版 4) 人 口 集 中 地 区 面 積 割 合 2005年：83.8% → 2010年：85.0% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 栄・錦界隈、名古屋駅周辺 6) 主 要 産 業 サービス業(21%)、卸売・小売業(27%)、製造業(8%) ※製造業は業務用・輸送用機器等の加工組立型が中心市民経済計算・工業統計 7) 事 業 所 数 2004年：36,213 → 2007年：32,612 (-9.9%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 2004年：21,663 → 2007年：19,759 (-8.8%) 商業統計調査 9) 小 売 業 売 り 場 面 積 2004年：2,677,756㎡ → 2007年：2,819,770㎡ (+5.3%) 商業統計調査 10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012年：18,842→ 2013年：23,657 (+25.6%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 2005年：47.5% (全国平均62.1%) → 2010年：47.5% (全国平均61.9%) 国勢調査 12) Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 物 件 数 総数：113 (レジデンス：78、オフィス：28、商業施設：5、ホテル：1、その他：1) 不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2014年6月30日時点のデータをもとに弊社集計 出所：日本銀行「地域経済報告(2014年4月) 東海」【 都市 基本 デー タ】
【 景 気 情 勢 】
足もと消費税引き上げに伴う駆け込み需要の反動もみられているが、基調としては回復を続けている 項 目 商業地 投資意欲・店舗需要旺盛 商業地価やや上昇 住宅地 マンション需要は旺盛 住宅地価は上昇傾向 一戸建 成約件数は増加が続いている 価格は概ね横ばい マンション 新築の供給戸数は減少 価格はやや上昇 中古は供給・価格 どちらも上昇傾向 賃 貸 空室率は継続して低下し続けている 賃料は総じて底値域で横ばい 売 買 供給の数は多くなく、価格は上昇 利回りは低下傾向 賃 貸 需給バランスは均衡、賃貸市場は堅調 ファミリータイプの賃料水準は上昇 土地 居住用 不動産 オフィスビルＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
土地
<商業地>
投資意欲・店舗需要旺盛 商業地価やや上昇
【名駅 駅前】 昨今の建築費の高騰により、建物の建築を要する更地 よりも稼働中の収益物件が選考される傾向がある。投資 意欲は高い状況が続き、地価動向はやや上昇傾向。 【栄北】 名古屋駅周辺と比べると市外への交通アクセス性が劣 り、築古のオフィスビルが多い等の理由により、オフィス 賃貸の稼働率・賃料水準ともにほぼ横ばいとなっている。 しかし、景気回復に伴う地価上昇の期待感によって、地 価動向はやや上昇している。 【栄南】 大津通り沿いの路面店を中心に店舗需要は旺盛。今 年秋および平成27年春には商業施設の新規開店が予 定されており、店舗間の競争激化が予想される。回遊性 の高まりによってエリア全体の顧客吸引力の増大が期待 され、地価動向はやや上昇している。<住宅地>
マンション需要は旺盛、住宅地価は上昇傾向
【大曽根】 マンション販売は、消費増税前の駆込み需要の反動も ありやや一服感が見られるが、懸念されたほどの落ち込 みはない。そのため、マンションデベロッパーの積極的な 素地取得の動きは続き、地価動向はやや上昇。 【覚王山】 高級住宅街としてエンドユーザーからの人気が高く、建 築費の高騰を販売価格に転嫁しやすいため、マンション デベロッパーの素地需要は強い。マンション素地が供給 された場合には取得競争が激化することが見込まれ、地名古屋：土地
■名古屋市 商業地 地価推移（対前年変動率） 資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」 ■名古屋市 住宅地 地価推移（対前年変動率） 資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」 ■名古屋市 商業地(地価公示)の平均価格の推移 資料：「国土数値情報（地価公示データ） 国土交通省」 単位：万円／坪 -0.3% 3.7% 1.7% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 公示価格(商業地平均) 基準地価格(商業地平均) 0.4% 2.6% 1.8% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 公示価格(住宅地平均) 基準地価格(住宅地平均) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 114 130 163 203 187 161 161 158 156 170ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
居住用不動産
<戸建市況>
成約件数は増加が続いている
価格は概ね横ばい
(図表1参照) ・成約件数は530件。前期（2013年下期）より約20％増加し ている。前年同期比は約7％増である。 ・平均成約価格は2,951万円。前期に比べて約3％減少し たが、ここ5年間のトレンドとしては概ね横ばいである。<マンション市況>
新築の供給戸数は減少 価格はやや上昇
中古は供給・価格 どちらも上昇傾向
●新築マンション ・供給戸数は、前期より減少傾向にある。一方、初月申込 率はやや上昇している。 ・平均価格は4,024万円、平均坪単価は172万円であり、 前期と比較してやや高くなった。 ●中古マンション (図表2参照) ・成約件数は1,343件。前期より約14％増加しており、前年 同期と同水準である。 ・2014年下期の平均価格は1,816万円。平均単価は80万 円で、前期より3％、前年同期より2％上昇している。名古屋：居住用不動産
【図表2】名古屋市 中古マンション 市況推移資料：「REINS Market Information」
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 万円 件 成約件数(左軸) 平均成約価格(右軸) 0 500 1,000 1,500 2,000 0 25 50 75 100 件・万円 万円/坪 成約件数(右軸) 平均坪単価(左軸) 平均成約価格(右軸) 【図表1】名古屋市 戸建 成約状況 ※新築を含む
ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
オフィスビル
<賃貸市況>
空室率は継続して低下し続けている
賃料は総じて底値域で横ばい
●需給・空室状況 (図表1・2・3参照) ・名古屋市の平均空室率は2014年6月時点で8.46％。新 規供給が無いことが空室率低下の要因の一つである。 ・既存ビルでは、リニューアルの有無が移転需要をとらえる ための大きな要素となっている。築10年前後のビルであれ ば、立地が良くなくても、賃料の支払い総額が移転前に比 べて増額しても契約に至る事例がみられはじめている。 ・新規供給が少なく、需給はひっ迫しているが、2015年以 降大量供給の予定があり、需給の緩和が想定される。 ●賃料動向 (図表2・3参照) ・空室率の低下は続いているが、平均募集賃料について は、11,000円台を割った2012年以降、大きな変化は見ら れない。賃料水準はほぼ下げ止まりであるといえる。 ・上記の通り、2015年には大量供給が予定されているた め、賃料については上値の重い展開が続くと思われる。名古屋：オフィス
【図表2】名古屋市 オフィス平均空室率・募集賃料推移 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず 【図表1】名古屋市 オフィス新規供給・新規需要面積推移資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
5,000 7,500 10,000 12,500 15,000 17,500 20,000 0.0% 2.5% 5.0% 7.5% 10.0% 12.5% 15.0% 円／坪 平均募集賃料(右軸) 空室率(左軸) 栄 空室率 賃料 丸の内 空室率 賃料 伏見 空室率 賃料 名駅 空室率 賃料 ■名古屋主要ビジネス地区のオフィス動向 名古屋駅 -40,000 -30,000 -20,000 -10,000 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 坪 新規供給面積 新規需要面積 【図表3】名古屋ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料 （2014年6月時点） 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 空室率 前期比 賃料※ (円/坪) 前期比 名古屋ビジネス地区 8.46% -1.18% 10,796 -0.30%
ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
■売買事例位置図
オフィスビル
<売買市況>
供給の数は多くなく、価格は上昇
利回りは低下傾向
●需給状況 (図表4参照) ・投資家の期待利回りは横ばいの状況が続いていた。名駅 周辺のオフィスビルの期待利回りは2010年以降ＮＯＩ 6％中 盤で推移していた。 今期は6.0％まで下がっており、2009年と同水準になった。名古屋：オフィスビル
4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 名駅周辺 【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 【図表５】REIT売買事例(2014年1月～6月) NO. 取引年月 物件名 所在 (駅徒歩)交通 建物 面積 (㎡) 築年 (百万円)価格 利回りＮＯＩ 売主 買主 R1 2014年2月 グランスクエア新栄 中区新栄2 新栄町駅歩4分 5,333 2009 1,480 6.1％ MC名古屋新栄不動産投資 ユナイテッド・アーバン投資法人 R2 2014年2月 グランスクエア名駅南 中村区名駅南1 名古屋駅歩8分 5,017 2009 1,220 5.7％ MC名古屋名駅南不動産投資 ユナイテッド・アーバン投資法人 R3 2014年6月 名古屋プライムセント ラルタワー 西区名駅2 名古屋駅歩6分 59,602 2009 14,600 5.2％ 東京建物、 名駅2丁目開発特定 目的会社 インベスコ・オフィス・ ジェイリート投資法人 ※「ＮＯＩ 利回り」は価格に対する鑑定評価ＮＯＩ の割合 ●取引の状況 (図表5参照) ・前期（2013年下期）同様、名古屋駅東方で取引事例が見られている。 前期、ＲＥＩＴが購入した物件はいずれも中区内であり、ＮＯＩ 利回りは平均6.0％だった。 2000年以前に竣工した物件の取引もあった。 ・今期は中村区での取引があった。 2027年のリニア中央新幹線の開業に伴い、名古屋駅周辺の需要が高まってきている。 いずれも2009年築と築浅の物件である。 ＮＯＩ 利回りは5％台が主流。前期にみられなかった100億超えの売買もあった。 R1 R2 R3ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
<賃貸市況>
需給バランスは均衡 賃貸市場は堅調
ファミリータイプの賃料水準は上昇
●需給・空室状況 【覚王山】 ファミリー層の需要が中心だが、大企業勤務の単身者や 周辺大学の学生からの需要もあり、賃貸市場は底堅い。 需要を着実に吸収していることから需給状況は安定。 【池下】 駅周辺に区役所、金融機関、店舗等が建ち並び、都心 部へのアクセスも良好で単身者層を中心に人気がある。 供給については、駅前の幹線道路沿いに店舗兼共同住 宅が建ち並び、その背後にもファミリー層向けの賃貸マ ンションが点在するなど相応のストックがある。 ●賃料動向 (図表1参照) ・ファミリータイプの平均賃料は124,458円、平均面積は 70.41㎡であった。平均坪単価は6,042円で、2010年以降 初めて6,000円を超えた。 ・シングルタイプの平均賃料は50,313円であり、対前期 （2013年下期） 10％減、前年同期（2013年上期）7％減。<売買市況>
投資意欲は引き続き強い
価格は上昇、利回りは低下傾向
●需給状況 (図表2参照) ・投資家の期待利回りは低下傾向にある。 2009年～2012年の間はＮＯＩ 7％であったが、2013年か ら2年連続で低下し、今期はワンルーム：ＮＯＩ 6.1％、 ファミリータイプ：ＮＯＩ 6.3％であった。 ・今期は中区・東区・千種区といった名古屋市内でも南 側の地域での売買取引が多く、西区や北区など市内の名古屋：レジデンス
【図表1】名古屋市 マンション平均成約賃料推移 資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 ※築年数20年以内、駅徒歩圏 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 円 円／坪 平均賃料(右軸) 平均坪単価(左軸) 60 65 70 75 80 ㎡ 平均面積 15 20 25 30 ㎡ 平均面積 【シングルタイプ】 専有面積30㎡未満 【ファミリータイプ】 専有面積50㎡以上 0 50,000 100,000 150,000 200,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 円 円／坪 平均賃料(右軸) 平均坪単価(左軸)ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
<売買市況>
■売買事例位置図名古屋：レジデンス
地図使用承認©昭文社第49G056号 【図表3】REIT売買事例(2014年1月～6月) NO. 取引年月 物件名 所在 (駅徒歩)交通 建物 面積 (㎡) 築年 (百万円)価格 利回りＮＯＩ 売主 買主 R1 2014年1月 グランカーサ上前津 中区千代田3 鶴舞駅歩8分 5,994 2006 2,050 5.6% 特定目的会社クレップ・インベストメント・ユー 日本賃貸住宅投資法人 R2 2014年1月 エスティメゾン葵 東区葵1 新栄町駅歩3分 5,107 2007 2,160 5.5% 非開示 積水ハウス・ＳＩレジデンシャル投資法人 R3 2014年2月 レジディア東桜Ⅱ 東区東桜2 新栄町駅歩2分 10,944 2006 2,862 5.5% 合同会社ＲＩＳＩＮＧ アドバンス・レジデンス投資法人 R4 2014年3月 コンフォリア新栄 中区新栄2 新栄町駅歩7分 4,098 2009 1,653 5.4% 非開示 コンフォリア・レジデンシャ ル投資法人 R5 2014年4月 マイアトリア栄 中区栄1 大須観音駅歩6分 3,379 2007 1,110 5.5% ホエール特定目的会社 日本リート投資法人 R6 2014年4月 マイアトリア名駅 中村区名駅3 国際センター駅歩4分 3,168 2006 1,280 5.5% ホエール特定目的会社 日本リート投資法人 R7 2014年4月 シーム・ドエル筒井 東区筒井3 車道駅歩2分 1,917 2007 695 5.5% ホエール 特定目的会社 日本リート投資法人 R8 2014年4月 マックヴィラージュ平安 北区平安2 平安通駅歩4分 2,330 2006 785 5.8% ホエール特定目的会社 日本リート投資法人 R9 2014年5月 プライムメゾン富士見台 千種区富士見台1 茶屋ヶ坂駅歩11分 6,173 2007 1,755 5.6% 積水ハウス 積水ハウス・ＳＩレジデンシャル投資法人 R10 2014年5月 エスティメゾン鶴舞 中区千代田2 鶴舞駅歩5分 21,577 1999 3,760 5.7% 積和不動産 中部 積水ハウス・ＳＩレジデン シャル投資法人 ※「ＮＯＩ 利回り」は価格に対する鑑定評価ＮＯＩ の割合 R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R8 R9 R10ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
名古屋：店舗・物流施設等
栄駅 名古屋駅 地図使用承認©昭文社第49G056号 ●三越 丸栄● ●松坂屋 ●パルコ JR名古屋 髙島屋● 名鉄● ●ミッドランドスクエア ●ラシック ●スカイル
その他のアセット
<店舗・商業施設>
賃料水準は横ばいだが、立地次第では上昇も
商業施設の投資市場に変化なし
2027年に開業するリニア中央新幹線の影響もあり、名古屋駅 周辺に需要が一極化している。最近は駅の西側にも飲食店 などが建ち並び、活況を呈している。 一方、栄は歓楽街・繁華街として一定の需要はあるが、名古 屋駅周辺程の市場活性化はみられない。 ●賃貸市況 (図表1参照) 【名駅】 駅前では大型ビル3棟が建設中で、今後オフィス人口の増加 が想定され、そのために飲食店舗について一定の需要が見 込まれる。そして、物販の需要は地下街に集中している。 ただし、賃料水準を引き上げるほどの勢いはなく、店舗賃料 は総じて横ばいで推移している。 【栄】 大津通り沿い周辺では、大型ディスカウントストアの開店が予 定されるなど取扱い商品の低価格化が進んでいる。低層階 の需要は堅調であり、大津通り沿いの1階店舗では募集賃料 の引き上げも行われている。一方、2階以上にある店舗や裏 通り沿いの店舗に対するテナント需要の増加はみられない。 そのため、店舗賃料は総じて横ばいで推移している。 ●売買市況 (図表2参照) ・投資家の期待利回りは、2009年以降大きな変化はない。 都心型高級専門店はＮＯＩ 6％台前半、郊外型は7％台前半 でほぼ横ばいに推移している。 ・今期は、市内での商業施設等の取引は見られなかった。 ●H&M 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 8.5% 【図表2】商業店舗の投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 ベルシュカ● ドン・キホーテ(計画)● 【図表1】主要商業エリアの店舗相場賃料(路面店舗) ※複数のリーシング業者へのヒアリングにもとづき推定 エリア 相場賃料(坪単価) 栄(大津通) 3～7万円 栄(広小路通・錦通等) 2～3万円 名駅(JR桜通口～名鉄名古屋駅) 4～8万円 名駅(桜通等) 2～4万円ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
その他のアセット
名古屋：店舗・物流施設等
<倉庫・物流施設>
都心部の配送拠点ニーズ増
需給バランスはひっ迫状況が続く
●賃貸市況 (図表3参照) ・自動車関連、航空機関連といった愛知県に強力な基盤の ある大手製造業で物流施設のニーズが強い。また、既に大 規模なセンターを構えている通販企業が、市内配送に便利 な立地の中小規模の拠点を探す動きがみられる。 ・愛知県内ではなかなかまとまった面積の空室案件が市場 に出ない。そのため、良質な空室が募集に出た場合、借り 増しや拠点新設ニーズを取り込んで短期間で成約に至る ケースが多くみられる。 ●売買市況 (図表4,5参照) ・投資家の期待利回りは低下傾向にある。 2010年から2012年までＮＯＩ 7.0％で推移していたものの、 2013年以降下落に転じた。今期は湾岸部シングルテナント 型・内陸部シングルテナント型ともにＮＯＩ 6％前半となった。 ・名古屋市近隣で、物流施設の取引事例は１件、犬山市に て取引があった。 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 湾岸部(シングルテナント型) 内陸部(シングルテナント型) 【図表4】物流施設の投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 円/坪 【図表3】愛知県 物流施設 平均募集賃料(坪単価)推移資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
■物流施設売買事例位置図 ※「ＮＯＩ 利回り」は価格に対する鑑定評価ＮＯＩ の割合 R1 【図表5】REIT売買事例(2014年1月～6月) NO. 取引 年月 物件名 所在 建物 面積 (㎡) 築年 価格 (百万円) ＮＯＩ 利回り 売主 買主 主要テナント R1 2014年4月 ＤＰＬ犬山 犬山市大字羽黒 新田字中平塚1 20,872 2013 3,380 5.7％ 大和ハウス工業 大和ハウスリート 投資法人 佐川グローバルロジス ティクス
ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
