住宅の長寿命化に関する海外調査
及び検討業務報告書
総
目
次
.長寿命
住宅
係る諸外国の住宅流通の
現状
関する調査研究報告書
・・・・・・・・
頁～
Ⅱ.長寿命
住宅
関する検討業務
住宅の長寿命化
２００年もたせる住宅
を実現するた
の提言
．長寿命
住宅
係る諸外国の住宅
目
次
§ 調査目的 内容··· 3
調査結果 概要 英仏米の比較表 ··· 5
§ 欧米 住宅市場 概況··· 7
取 英国の住宅市場··· 7
取 ネメンケの住宅市場···15
取 米国の住宅市場···18
取 チ゜ゼの住宅市場 参考 ···23
§ 各国 住宅流通市場制度 い ···27
取 既存住宅の 引 活発 ある背晙 い ···27
取 新築住宅や建暶 る法規制 い ···30
取 引 る 動産の基本的概念 い ···32
取 住宅流通を支える 組 の全体像···34
取 動産の価格情報の開示 い ···38
取 住宅の 引ン 様情報の開示 い ···42
取 住宅の性能保証 い ···56
取 住宅検査ン 動産鑑定評価···59
取 動産流通業者の資格···60
取 住宅税制···62
取 住宅融資···65
取 近 の住宅政策···67
§ 長寿命 住宅供給 考え方 い ···70
取 英国の動 ···70
取 ネメンケの動 ···70
取 米国の動 ···73
§ すび え ···79
取 既存住宅流通から 長 命 住宅への考え方···79
取 超長期耐用から長期 活用 る住宅へ···80
§
調査目的と
容
調査目的
日本の住宅市場 い 住宅を大 長 使う時代 到来 いる その 超長期
の耐久性を暼 か 適 維持管理 行われ 良質 住宅ケダセェ 適正 評価 れ 社
会的資産 環利用 れる既存住宅流通市場の環境整備の の方策 い 検討 必要
ある
本調査の目的 長 命 住宅を り評価 れる 組 を創る 諸外国の
実態を把握 既存住宅流通市場の環境整備の のよう 方策 必要 のかを 整理ン 析
日本の現状 その課 を浮 彫り る ある
本調査 住団連 行う報告 資 る 諸外国 る中 住宅流通市場の現状を把握 る
を目的 実施 る
調査
容
住宅の長 命化 関 のよう 項目 ゜ベーグ れ いる から 本調査研究
れらの゜ベーグ 以 の項目 留意 ら 諸外国 特 英国 ネメンケ 米
国を中心 市場や制 の現状 る情報を
〈住宅 長寿命 を イメヴグ〉
取 取 住宅の質や維持管理状況を客観的 評価 るクケゾムの構築
取 取 消費者 安心 住宅を 引 るクケゾムの構築
取 取 住宅の流通 かかる 担の軽減方策の構築
取 取 メ゜ネケゾーグ 応 住 暶えを支援 るクケゾムの構築
取 取 中 流通市場 評価 れる長 命 住宅のペタャの提示
取 取 新 担い手の育成 ニグヅケペタャの構築
住宅 長寿命 課 向け 情報収集 整理
住宅 質や維持管理状況を客観的 評価 構築
• 新築時 る 土地利用 の担保 ブケシーハメン等や認 建築基準 性能評
価類似制 等 住宅購入者 る 得前の助言制 の状況や活用状況 各国制 ン
得物件の性能確認等 住宅の 歴情報管理の状況 既存住宅購入時 るビー
ムン゜ンケペェクミン等の制 ン状況 等々
消費者 安心 住宅を 引 構築
• 住宅購入者 る 引 関連 助言制 住宅市場価格の査定ン形成クケゾム
住宅 引 るモケェを担保ン軽減 る 組 情報開示 権原等の保存ン移転
記 等々
住宅 流通 及び保暼 担 軽減方策 構築
• ビームン゜ンケペェクミン費用 歴情報等への゚ェコケ 課税情報への゚ェコケ
費用 住宅ューン確保の費用 修繕用ューン等への゚ェコケ 税制 等々
応 住 替えを支援 構築
• 高齢者や 害者 ネ゙プモー世 よる住宅確保や住 暶え支援制 賃 借
契約の制 的 容 等々
長寿命 住宅 構築
• 各国 る類似ペタャや政策的方向性の確認 流通 や いケシンジーチ 間
り ビームハメン 好 れる街並 住環境 等々
市場 け 担い手 育成やビ ネ 構築
調査結果の概要
英仏米の比較表
英 国 ン 米 国
■住宅市場 状況
新設 宅着工 完工 21万戸 (2005完工) 41万戸 (2005着工) 207万戸 (2005着工)
既存 宅 引 121万戸 2005推定 70～85 万 戸 2005 推 定
708万戸 (2005)
既存
新設 宅戸数
倍 倍 倍
築
60 前
全国 ％
ン ン ％
全国 ％
賃 ％
全国 ％
NY ％ 宅投資
GDP比率
％ ％ ％
GDP比率
％ ％ ％
宅投資比率 ％ ％ ％
既存 宅 魅力 広い 既 街
地 新築供給乏 い
新築 既存 外観大差
民法 10 保証
居 環 境 熟 既 存
住 宅 引 場 度 信 感
■住宅建築 都市計画規制
建物構 石 特 ン ン 石 主 ×
建築規 外観変更 要認 得 未 街地 建設 建築基準 厳
計 規 新規開 乏 い 新規開 乏 い 新規開 郊外部中心
■ 動産法制関
動産 概念 土地建物一体 土地建物一体 土地建物一体
暼概念 絶 暼 権 定 期
暼権 ｰｽﾎｰ ﾄﾞ 物件 ％
絶 暼権中心
定期 暼権 あ
絶 暼権中心
定期 暼権 あ
既存 宅 引 権利 両方 引 両方 引 両方 引
区 暼 1996 ン 1965 区 暼法
英 国 ン 米 国
公的 歴情報 地方自治体 地方自治体 地方自治体 容易
宅性能保証 新築 NHBC 12 民法 10 民間設備保証1
宅検査 動産鑑定 い う 鑑 定
検査 一体的 業態
い う 鑑 定
検査 一体的 業態
基 本 的 物 建 物 鑑
定 検査 連携
動産鑑定 担 保 評 価 改 修 費 用
引価 評価 能
担 保 評 価 改 修 費 用
引価 評価 能
担 保 評 価 中 心 実 質 築 数 評 価 能 通 常 豊 富 価 等 情 報
比較法 評価
■税制 融資等
流通税
p62参照
25万￡(約¥57,875千 )
1.0%
4.89% NY 1.4% 各州1.0%弱
新築付 価値税 0税率 19.6% 非課税
既存 宅付 価値税 非課税 非課税 非課税
改修工事軽減税率 5.5% 州 課税 非課税
融資 租税措置等 民 間 融 資 中 心 既 存 宅非課税
0%融資 割増償却 HUDやF-Mae改修融
資 豊富 持家支援策
■長寿命 住宅 関連 構想や施策
長 宅 生涯 宅
Lifetime Home
賃 既 存 宅 修 繕 官民
§
欧米の住宅市場の概況
英国
住宅市場
新設住宅完 戸数 状況
暷近の新設住宅完工戸数 全国 ゜ンエメンチ 均20万戸前後 り 1968 のヌーェ時 る .6万戸から れ 半減 いる か 2000 代 入り 再 住宅完 工 伸 ある
近 地方自治体 よる公的供給 激減 り 民間 よる住宅供給 中心 いる
表 英国 新設住宅完 数 移
の新設住宅完工戸数の増加 共 建 比率の 昇 られるよう 図表 都心部 戸 民間住宅完 戸数
録社会住宅供給組 完 戸数 地方自治体完 戸数
総新設住宅完 戸数
表 昇 共 建 比率
出所 EuroConstruct Database
住宅等 引戸数 状況
記所 る 動産 引件数の推移を る 80 代後半 る市場 迷を脱 90 代から 引件数の回 られる の 動産 引件数のう 約90% 新築ン既存住宅合計 の 引件数 言われ り 英国 2005 時 約120万戸前後の既存住宅 引 ある の
推定 れる 図表 153万戸×90% 新設完工数16.7万戸 ゜ンエメンチンウゟーャゲ
表 － 住宅等 引件数の 移
住 宅 等
引 数
千 件
出所 Department of Communities and Local Governments, Live Tables, Land Registry ターシ よる England & Walesパーケ
% % % % % % % % % % % % % % % % % % % %
取 住宅 引 活発 いる背晙 引価格の 昇 ある 米国 様 英国 近
住宅価格の 昇 顕著 あり 特 ュンチン る価格 昇 目立 いる の理由
都市部 る新規住宅供給 需要を 回 いる 指摘 れ り 都市部 る一
の再生 業の推進 郊外部 る都市計画規制の緩和 要望 れ いる か 後者
い 地域 る環境保全の の開発抑制志向 強 供給 進 い状況 ある
表 －４ 既存 新築住宅 引価格の 移
取 取 取 取取 取 取取 出所 DCLG
既存住宅 引 住宅改修投資
新設住宅完工数 2000 代 入り徐々 増加 いる のの 既存住宅 引の増加の方 顕 著 ある 既存住宅 引の拡大 応 住宅改修工 費 増加基調 あり 2005 い
新 築 中 古 住 宅 均 価 格
移 ￡
新築住宅 U 均
中古住宅 U 均
新築住宅 均
中古住宅 均
表 － 既存住宅 引と住宅改修 費の 移
住宅 状況
取 英国の住宅ケダセェ 世 数の推移 その差の推移 ある広義の空 家率を る 2000 代 入 空 家率 大 その後 2005 入り拡大 る いう状況 ある れ 90 代の晙気 迷期 2000 代 る経済成長 住宅価格 高騰 る中 都心部 る供 給拡大策 られ 経緯を示 いる
表 － 既存住宅 引と住宅改修 費の 移
(出所) DCLG
億￡= 兆
千件
千戸 住
宅 改 修
費 億 ￡
中 古 住 宅 引 件 数 新 設 完 戸 数 千 戸 住宅改修 費 億￡ 軸
中古住宅 引戸数 定千戸 右軸 新築完成住宅戸数 千戸 右軸
注 図表1-1のエメネターシ UK全国パーケ 図表1-2 1-3 England&Walesパーケ の (1) (3)の 新築完成住宅戸数 一致 い (UK全国 > E&W)
出所 DCLG, Land Registryターシ よる England & Walesパーケ
% % % % % % % % % % %
住宅 千戸 目盛
世帯数千世帯 目盛 空家率広義 右目盛
住宅ケダセェ る建築 の構成率を る 約60 以 前 1944 以前 の住宅比率 ゜ンエメンチ全国 い 38.3% いう水準 あり 特 ュンチン い 56.3% いう高 水準 ある 都市部から住宅建築 始 歴史的経緯 加え 特 ュンチン 後述のよう
石工造りの住宅 中心 い 背晙 う 状況を生ん の 考えられる
表 －７ 住宅 ッ に ける築年構成
% %
% %
%
%
%
%
% %
% %
% %
% % % % % % % % % % %
ン ン ロン ン
年以前 ～ 年 ～ 年 ～ 年 ～ 年 ～ 年 年以降
参考 日本のﾴ9ﾸﾳ年以前の築年 ッ ﾷ.7%にす い。
出所 住宅金融公庫
参考 英国の 均滅失築 年数 77年
取 取 取 取取 取 出所 成18 12暻1日付 国交省住宅局 超長期住宅の実現 向 課 い
調査時点： 調査時点： 調査時点： 調査時点： 調査時点：
千戸 ｼｪｱ 千戸 ｼｪｱ 千戸 ｼｪｱ 千戸 ｼｪｱ 千戸 ｼｪｱ
Thousand (れ) Thousand (れ) Thousand (れ) Thousand (れ) Thousand (れ)
総数 1平0,ウウウ 1平ィ.6総数 平1,61年 1年ェ.0総数 平エ,ィエイ1年年.平総数 年ェ,6エ01平ェ.1総数 ィ6,ェ年6 100.0
Total Total Total Total Total
1エ1エ年以 前 エ,6ウ平 ェ.01ェイ1年以 前 ェ6イ ィ.01エ1エ年以 前 イ,ェウ0 1エ.エ1エ1エ年以 前 イ,ェエウ 1イ.平1エイ0年以 前 平,1ェ1 ィ.ウ
Before 1エ1エ Before 1ェイ1 Before 1エ1エ Before 1エ1エ Before 1エイ0
1エ平0-1エ平エ年 イ,ィウエ ィ.イ1ェイ1-1エ1ェ年 年,平ィ平 1イ.01エ1エ-1エィイ年 年,エ平年 1年.年1エ1エ-1エィェ年 ィ,エウ1 1平.ェ1エイ1-1エ60年 1,年ェィ 年.0
ィイ年 ま 計 年年.平ィェ年 ま 計 平ェ.1
1エ年0-1エ年エ年 6,年6平 イ.年1エ1エ-1エィイ年 ィ,106 1エ.01エィ6-1エウ0年 イ,年0エ 1ェ.01エィエ-1エェ6年 平平,平ェィ イウ.61エ61-1エウ0年 ィ,ィウ6 エ.6
ィイ年ま 計 年ェ.0
1エィ0-1エィエ年 ェ,1イ平 6.ウ1エィ6-1エ6ィ年 ィ,ウイイ 平平.01エウ1-1エェ0年 ウ,66エ 平6.01エェウ-1エエ0年 1,平年ウ 年.平1エウ1-1エェ0年 エ,イ年1 平0.年
ィエ年 ま 計 平ィ.6
1エイ0-1エイエ年 1年,ィ年年 11.11エ6イ-1エェィ年 イ,61エ 平6.01エェ1-1エエ0年 年,06ウ 10.ィ1エエ1年以 降 ィ,年01 11.11エェ1-1エェイ年 イ,ィ平平 11.6
After 1エエ1
1エ60-1エ6エ年 1イ,ィェ平 1平.ェ1エェイ-1エエィ年 1,ウ平エ ェ.01エエ1年以降 年,6イウ 1平.ィ 1エェ6-1エエ0年 6,0ェエ 1年.0 After 1エエ1
1エウ0-1エウィ年 11,1ェェ エ.年1エエイ年以 降 1,平エウ 6.0 1エエ1-1エエイ年 イ,エ年6 1平.ウ
1エエイ or later
1エウイ-1エウエ年 1平,年1ィ 10.平 1エエ6-1エエェ年 ィ,年ウ1 エ.年
1エェ0-1エェィ年 ウ,イェィ 6.年 1エエエ年 1,平0ィ 平.6
1エェイ-1エェエ年 ェ,ェ6イ ウ.年 平000年 1,平ィイ 平.ウ
1エエ0-1エエィ年 ウ,1イイ イ.エ 平001年 1,1平ウ 平.ィ
1エエイ-1エエエ年 ェ,ェイ1 ウ.年 平00平年 1,000 平.1
平000-平00ィ年 6,平年ウ イ.平 平00年年1-エ月 6イィ 1.ィ
不 平,平1ウ ィ.ウ
unknown
資 料 ア メモ カ： American シousing Survey for the United States 平00年(Table 1A-1.) イ ギモ ケ： http://www.odpm.gov.uk/ (Table110)
注 戸数 ク ェア ら 割り 戻し いる た 総 数 一 致し い フ メン ケ： シousing Statistics in the European Union 平00ィ
注 戸数 ク ェア ら 割り 戻し いる た 総 数 一 致し い
連邦統計局 www w w
日本 年 住宅土地統計調査報告
平00年年10月1日
フメンケ ドイツ
平00年年 平00ィ年年月年1日 平00平年 平00平年
日本
U.S.A. U.K F次AN係E GE次MANY スAPAN
英国の住宅ケダセェの か い住宅ケダセェの質的水準 うか い 調 ろ 1918 以前の住宅 い 半数以 適 水準を保 り 均戸あ り面積 広
均市場価格 高水準 ある かる 図表
時 一定の修繕費用 67￡ ㎡＝約15,500 /㎡ をか う 状況を維持 い
る かる
表 － 古い住宅 ッ 使えるの ？
居住水準 適 度合い
Decent Home 度合い)
適 居住 水準
断熱性能 十
適 修
一定 ン 設備
均 戸あ
面積㎡
均修 費用 ￡ ㎡
均市場 価格
戸数 千戸
1918年以前 42.40% 17.30% 25.10% 96 67 ￡199,315 4,584
1919～1944年 33.00% 15.30% 17.70% 88 60 ￡183,876 3,856
1945～1964年 28.40% 18.80% 9.60% 81 43 ￡149,656 4,489
1965～1980年 28.60% 22.70% 5.90% 81 31 ￡155,040 4,738
1980年以降 11.70% 10.60% 1.10% 83 11 ￡179,341 3,946
空家 場合 50.9% 18.3% 32.6% 74 92 ￡139,465 799
居住 場合 28.4% 17.2% 11.2% 86 41 ￡172,893 20,814
注
適 居 水準 Decent Home 社会 宅 中心 宅 質的向 1997 策
適 居 水準 う 条件 あ
取法定 暷 居 水準 (1985 宅法 基 重大 破損 い や構 的
い 健康 損 う 気 い 適 喚起や暖 照明器 備わ い 水 整備 い 等々 要件 定 い )
取適 修繕 行わ い 壁や屋根 主 建築構 物 一 あ い 複数 従 建 築構 物 経 劣 い 場合 適 い
参考 英国 現存 人 住 ～ 住宅の 例
Lewesヤーパケ
英国 東部East
゜ ー ケ ダ
Sussexキコセェケ
州 あ 17世紀 宅 宿泊施設 建築 学校 一部 利用 現 戸 宅 い
Brightonノメ゜ダン
英国 東部洊岸保養地 あ Royal
ュ゜ボャ
Crescentェヤセコンダ
洊側 向 1798 建築
一部 用 宅 使わ 残 転換 い
2012 ン ン ン 開催 現場 東 側 あ Elsham
゠ャクホム
通 宅
1870 Cannィー ン
Hallビーャ
Estate゠ケゾーダ
一部 建設
Brighton Brangwynノメンエウ゛ン
ン
住宅市場
1 住宅着 既存住宅 引戸数
新設住宅着工 均 万戸前後から2005 万戸 拡大 いる 図表 既存住宅 引 それ以 活発 あり 2000 時 万戸 暷近 80万戸を超え 推定 れ いる 引戸数 1992 から2000 54% 伸 いる
の背晙 従前 ドモ中心 トノャ その崩壊 あり 価格の相 水準 い 90 代 10%以 あ 利子率 1995 8%強 暷近 4%水準
経緯 あり 家計の 得能力 高 大 い 言われ いる
特 既存住宅 新築より 価格 住宅面積 広い から根強い需要 あり 新築を
回る伸 を いる れを 映 既存住宅の価格 新築 様 昇 る傾向 あり
ドモの戸建 住宅価格 昇を いる 図表
表 － 新設住宅着 と既存住宅 引
戸 戸 戸 新設戸建住宅着
表 － ０ フ ン の新築 中古住宅価格の 移
出所 INSEE
表 － パ に ける戸建て住宅価格の 昇
出所 INSEE
年 年 年 年 年 年 年 年
新 築 中 古 住 宅 引 価 格 移
ン
ン
新築住宅 引 均価格 ン 中古住宅 引 均価格 ン
均
住宅価格
㎡
実質価格
住宅 状況
築後約60 より い 1948 以前 ケダセェ 全国パーケ 34.9% あり英国 様 の水準 ある 都心部 多い短期賃 住宅 47% 整備 行 か い か 空 家
54% 1948 以前の い住宅 いる
表 － 住宅 ッ に ける築年構成
出所 INSEE, 1990 コンキケ
表 － 住宅 ッ 世帯数 空 家率の 移
位
千戸 千人
住宅 世帯数 空家率
% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %
主 住居 短期賃 等 別荘等 次的住居 空 家 合 計
建築年別住宅 構成 年以前 建築年別住宅 構成 ～ 年
建築年別住宅 構成 ～ 年 建築年別住宅 構成 ～ 年
建築年別住宅 構成 ～ 年 建築年別住宅 構成 ～ 年
米国
住宅市場
新設住宅着 状況
新設住宅着工 1990 初頭から 々伸 り 2005 200万戸の水準を超える状況 ある の多 を支え いるの 戸建 住宅の着工 あり 共 建 ブャスネ゙プモー
多 賃 住宅 の着工 い いる
表 － ４ 新設住宅着 戸数の 移
千戸
新 設 住 宅 着
戸 数
千 戸
全米新設住宅着 戸数 戸建
共 建
既存住宅 引 状況
既存住宅 引戸数 2005 700 万戸を超える水準 り 新設住宅 共 空前の 住宅ノームを形成 いる
新築住宅の 引 総 引の約 15% 安定的 推移 いる 図表 図表 の 住宅着工戸数 賃 含 れ いる 市場 販売 れる迄のウホセハ あるの 引戸
数 自 数値 異 いる
既存 新築住宅の価格 昇を 経緯 ある 近 の値差 85～90% いる 図表
表 － 既存 新築住宅 引戸数の 移
表 － 既存 新築住宅の 引価格の 移
千戸 千戸
新 築 住 宅 引 戸 数 千 戸
中 古 住 宅 引 戸 数 千 戸 新築住宅 引戸数 目盛
中古住宅 引戸数右目盛
出 NAHB
全 米 住 宅
新築住宅 売価格全米中位値
既存住宅 売価格全米中位値 約28,185,000 約25,623,000
既存住宅 引 改修 維持費投資 動向
取 既存住宅 引の拡大 住宅維持ン改修投資 拡大 り 2005 の時 い 2,150億チャ 約25.1 の水準 いる れ 住宅投資総 の約31% ある
表 － ７ 既存住宅 引戸数と住宅維持 改修投資 の 移
表 － 住宅投資と改修 維持費投資の動向
中 古 住 宅 引 戸 数 千 戸
住 宅 維 持 改 修 投 資
億 中古住宅 引戸数千戸 軸
住宅維持改修投資 億 右軸
出 U.S. Bureau of the Census : Expenditures for Residential Improvements and Repairs (Series C-50), NAHB Economics.
出 U.S. Bureau of the Census - Current Construction Reports:
Expenditures for Residential Improvements and Repairs (Series C-50), NAHB
% % % % % % % % 住
宅 新 築 改 修 維 持 投 資
移 億
% % % % % % % % % % %
改 修 維 持
比 率 改修維持投資
新築戸以 共 投資 新築戸建投資
改修維持 比率
(約81 3,969億 )
住宅 状況
築 の住宅ケダセェの構成を る 60 弱より い 1949 以前 住宅ケダセェ 全国 パーケ 23% 英国やネメンケ 比 少 い か ッポームーェ市 58.4% り ュ ンチン 様 い住宅 多い かる
表 － 米国とニュ 市に ける築年別住宅 ッ の構成
表 － ０ 米国の住宅 ッ 戸数 世帯数 空 家率の 移
単 千戸 千人 ％
取 住宅ケダセェ 世 数 空家率 広義
1970 69,778 63,401 9.1%
1975 78,821 71,120 9.8%
1980 87,739 80,776 7.9%
1985 97,333 86,789 10.8%
1990 106,283 93,347 12.2%
1991 107,276 94,312 12.1%
1992 108,316 95,669 11.7%
1993 109,611 96,391 12.1%
1994 110,952 97,107 12.5%
1995 112,655 98,990 12.1%
1996 114,139 99,627 12.7%
% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %
Y市 全 国
年以前 ～ 年 ～ 年 ～ 年 ～ 年 年以降
英国 よう 米国 い 築 住宅ケダセェの活用状況を 空 家率から
確認 図表 全般的 建設中の住宅や築 の い住宅の広義の空家率 やや
高 ある 賃 用や販売用物件の空 家率 築 よる差 あ り見られ 築 か
かわら 住宅ケダセェ トメンケよ 利用 れ いる わかる
表 － 築年別住宅 ッ と空 家率
計 持 家 借家 計 広義空家率 賃 用 賃 空家率 売用 売空家率賃 ｣ 売 機会利用 そ
総住戸数 % % %
～ % % %
～ % % %
～ % % %
～ % % %
～ % % %
～ % % %
～ % % %
～ % % %
～ % % %
～ % % %
～ % % %
～ % % %
～ % % %
年以前 % % %
中位値年
季節住宅
総住戸数 入居者あ 空 家
通 年 合計
住宅市場
参考
住宅着 既存住宅 引戸数
取 1990 の東西チ゜ゼ統合以降 新設住宅の完工数 大 拡大 2000 代 入 か ら 約 20～25 万戸の水準 いる の住宅建設 共 建 比率 連動 いる様子 あ り 新規の住宅建設を支え いるの 都市郊外部の戸建 建設より 都市 部 る再生
業や高 利用 よる共 建 ある
表 － 新設住宅完 戸数と共 建て比率の 移
取 取 取 取取 取 取取 取 取 出所 EuroConstruct
既存住宅 引 状況
表 － 既存住宅 引の 移
% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %
住宅完 戸数 目盛 共 建 比率 右目盛
千戸 既
住宅 状況
取 チ゜ゼの築 住宅ケダセェ構成を る 全体 1948 以前の の 28% あり 英仏 より 新 米国より やや い 旧東独ンパャモン地域 42.8%の水準 あり か
り い住宅 いる る
表 － ４ 築年別住宅 ッ の構成
出所 取 チ゜ゼ連邦統計局
表 － ４ イ の住宅 ッ 戸数 世帯数 空 家率の 移
位 千戸 千人
住宅 世帯数 空家率
% % % % %
(注) 世帯数 2003 04 規模 ン 2006
宅 非居 用建物 居 含
空 家率 途 広義 空 家率 い
(出 連邦統計局
% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 全体
西独地域 東独 ン地域 建
築 時 期 別 構 成 率
年以前 ～ 年 ～ 年 ～ 年
参考 欧米 ヵ国 GDP 住宅投資比率
参考 欧米 ヵ国 GDP 住宅改修投資比率 日本 1%弱程度
% % % % % % % % % % % % % % %
英国 ン
米国 日本
出 EuroConstruct DB Statistical Abstruct of the United State: 2000 & 2006, NAHB's DB, National Economic Account, BEA
% % % % % % % % % % % % % % % % % % % %
参考 2004年国土交通省 増改築 改装等調査結果
わ 国の修繕等の状況 国交省の調査 よる 7,971億 2003 8,890 億 あり 公庫の利用状況 実施 パーケ 約10% 住宅 件あ り 265万 2003 286万 の 均工 実施 る 改装等の 157万
容別 件数 割合
% % % % % %
非 住 宅 住 宅 全建築物
§
各国の住宅流通市場制度について
既存住宅
引
活
あ
背景
い
1 英国 場合 a
○取多 英国人 い 宅 好 う 色々 面 既存 新築 暼利
あ 特 い家 部や庭 周辺 広い 確保 暷
い 宅 好 理 あ う
○取 い 宅 歴史的 建築 あ 多 建築的 優 付 価 値 生
○取既存 宅 熟 既 街地 あ 新興 宅地 比 個性 あ 考え 評価 高 い
○取 う 既 街地 新 宅地開 既存 宅 購入 外 方法
い 全般 新築供給 い 新聞 既存 伝 あ
新築 特 記事
○取新築 宅 予定 完 い場合 あ 完 状況 事前 い 既存 宅 既 存 実物や周辺環境 確認
○取新築 宅 あ 完 建築業者 補修 い状況 多々あ 既存 宅 限 い
ン 場合 SS Pa 経浞工科学院 P a z
○取 ン 人 風土や文 社会 面 多様性 調和 実現 目指 居 環境 映 い 各地 歴史や特色 い 既存 並
既存 宅 購入 い
○取 ン 度重 戦災 災害 関わ 各地 い 宅 残 い 石曩 多 用い 地震 い や 比較的温暖 気候 恵 欧や ン系諸国 比
居 要求 外的条件 緩い 宅 長持 既存 購入 装 両者 差 感 い
○取新築時 建物 保証 民法 規定 躯体部 い 10 あ 規定 1928 入 転売 残存保証期間 残 10 既存 宅 引 支え 能性 あ 屋根 葺 暶え 部 新 民法 10 保証
○取 既存 宅 購入 改築 増築 場合 当 部 新 10 保証 付 工事 前提 既存 宅 購入 建物 少 い
○取 う 大都 圏 新規 宅供給 少 い 基本的 既存 賃 宅 手 当 い 特 ン 人 夢 あ 広い戸建 宅 既存 宅 う い
背晙 都 計 度 厳 あ 宅 街地 再開 事実 困 あ 指摘 社会 宅供給 宅 街地 再開 行わ あ 暷近 あ
米国 場合 a a a
○取既存 宅 一般的 設備 劣 健康や 全性 問 ネ 効率 悪 維持費 高
い 理 新築 宅 い価 付 多い 既 周辺 宅環
境 確立 い や改修 機能 価値 改善 い 魅力 米国 多 人 既存 宅 嗜好 い 事実 あ
○取新築 宅 既存 都 区域 見 新 開 郊外 準郊外地域 外 場 既存 宅 賃 宅 選択
○取 White Flight 人種差 や 良い学校教育環境 得 職場 郊外 あ 等 理 都 郊外 移 状況 あ 新築 宅 比較的得
既 街地 既存 宅 得
○取米国 既存 宅 場 動産権原保険や 宅検査 度 確立 い 法 的 権原 移転 問 宅 瑕疵 場合 消費者保護 法的手段 得
問 い 確信 い
○取米国人 宅 25～30 主 設備 修理 交換 限 何世 耐え 考え い 既存 宅 感覚 本 人々 大 異 い
本 耐用 数 感覚 短い い
○取多 米国人 宅 価値 近隣地域や 魅力 考慮 う 価値 確認 宅購入 重要 要件 あ
新築住宅や建替
け
法規制
い
1 英国 建築 都市計画規制
○取 宅建設 現時 規 ン ン 1666 大火災 木 密 宅13,200戸 焼失 経緯 1667 ン ン再建法 通 英国 暷初 宅建設
規 入 新築 木 許 石 煉瓦 構 求 街区
延焼 防 十 う 地域 い 規
1875 公衆衛生法 地方自治体 建築基準 設 権限 え 自 治体毎 基準 設 う 全国法 1984 及 1985 建築法 あ 建 物 部 周辺 民 全 健康 確保 省 ネ 身体 自 者
適 施設 確保 建築法 目的 い 建築基準 A P
14 目
○取現 計 法 1947 定 土地利用 状況 何 う 晙観 確保 建 規 定 現 督 官 庁 地 方 自 治 省 Department for
Communities and Local Government: DCLG 地方自治体 中央 府 計 策 方 針 Planning Policy Statement: PPS 独 自 地 方 開 ワ
Local Development Framework 策定 計 行 行う 新築 増築 主要 建物 変更 地域環境 重要 変更 建築許 え 認 得 要
装や外観 変わ 場合 認 得 要 あ
○取例え ン ン大都 圏 通勤地 東部 ン ン ン ン あ 中央 府 多 宅建設 目標 や ン 空港 張 行う う 要請 East of England Regional Assembly ン や環境 保 全 理 一 事実 拒否 経緯 あ 広域自治体 権限 非常 強 い
宅建設計 暷終的 47.8万戸 50.8万戸 増え ン 整備予算 い 中央 府 補助金交浟 い い
○取2003 4暻 当時 督官庁 あ 副首相府 Kate Baker女史 宅供給 足 責任 あ 場 あ 方 い 諮問 行い 2004 3暻 Baker Report 答申 行わ
報告 環境 配慮 府 2016 間20万戸 新規供給
方針 決定 新 宅供給 滑 行う 開 利益 還
ン 建築 都市計画規制
○取 ン POS (Plan d’Occupation des Sols) いう 体的 土地利用 関 細 規
定 土地占用計 曪 作 強い拘束力 持
計 広域 長期都 整備計 あ SD (Shemas Directeur) あ
○取 POS 適合 建築許 (Permis de Construire) 建築行 必要 あ 未 街地 建築行 原則 能 い
○取 外観 変わ う 改築や建暶 行う場合 計 認 Certificat d’Urbanisme 及 建築許 必要 工事契約 伴う 引 行う場合 必 認 得 条件
必要 あ 建坪 170 ㎡ 自 申請 能 超え 場合 公 認建築士 起用 必要 あ
○取都 計 用や 権 公共 行使 場合 あ 補償金 裁 決定 都 計 引 象 宅地 象 い い 公証人 通 確認 必 要 あ
米国 建築 都市計画規制
○取州毎 ン 作 土地利用 示 土地 引 開 行 誘 目的 ン あ 法的 強 力 い
○取 曪全域 ン 行わ 土地利用や建築行 い 規 行う 曪 条例 拘束力 持 非 宅関 土地利用 中心 的 ン 利用
規 誘 手法 確立 い
○取一般 宅地開 い 敷地割規 Subdivision Control や建築基準 ン 適合 条件 曪等自治体 許 必要 近 都 部 い 長管
理策 再開 高度利用 規 緩和 繰 返 い 新
規 宅地開 都心再生 企 い い限 既 街地 計 的 都 周辺
引
け
動産
基本的概念
い
英 国 ン 米 国
動産 基本 概念
土地 建物 一体 観念
い 一 部 修
い 多 場合 1925
動 産 法 適 用 原
則的 例 積 重
ン 基
土地 建物 一体 観念
い 個 概 念 社 会
宅 土 地 公 共 建 物 国
や 民 間 存
あ
土地 建物 一体 観念
い ン 植民地
あ 州
慣 習 法 あ ン
影響 い
動産 定義
土地 土地 建物及 定着
物 あ 土 地 概 念 水
面 土 地 土 地 権
利 含 産 人 的 産
物 的 産 Real Property
区 定 着 物 人 的
産 物的 産 い
う 形 固 着 言
う
動産 性質 用
途 動 産 権 利
体 者 性質
土 地 及 建 物 穫 物 樹 林 土 地 付 着
用 途 性 質 動
産 付着 動産 義
扱 わ 体 あ 農 業
用 権 利 用 益 権 等
物 件 動 産 債 権 動
産訴権
土 地 定 着 物 及
暼 利 用 権利 束
bundle of rights あ 土
地 地 表 面
含 暼
権 時 間 的 空 間 的 割 う 定 着 物 土 地 付 着
自然物 土地改良 利用
物 品 構 築 物 居
建築物 含
暼
概念
ン 基
土地 部 建物 空間
部 及 ぶ 相 的
暼 権 あ
～999 引 繁 行
わ い 全国 引
12%弱 あ ン ン
全国 45% 占
両 方 あ 基 本 的
絶 暼 権 あ
引 主 体 あ
期 間 限 い 絶 暼
権 あ Fee Simple
Less Than Freehold
あ あ 米
国 英国 影響
宅 引 絶 暼
権 引 主 体
い
区 暼権
1996 建物区 暼権
支え ン
いう権利 設定 共暼部
管 理 暼 行 え う
1965 建物 動産区 暼
法 区 暼 度 あ
共 暼 部 管 理 組 合 設
区 暼 概念
機能的 類 似
宅 あ
動産 記
引 記
い 記 引
無 効 度 面 権 原 確 定
基金 整備
事故あ や 補償
強い公信力 あ
い
土地 記 度 ン法
創設 い 第
者 抗 要 件 あ 公 信
力 い 適 記 手
必 要 公
証人 手 行う
州 記 優
保 護 善 意 引 者
保 護 断
基 本 的 記 権
原 録 公 示 公
信 力 持 い 民 間
権原保険 晘及 い
付 高 い 保 険 多
ﾫ参考７ﾬ つの ン別のフ ホ ル ホ ル 住宅の構成
東部 616 43 25 0 684
西部 1,547 409 45 0 2,001
ン 1,378 71 31 0 1,481
部計 3,541 523 102 0 4,165
中央東部 1,267 6 12 0 1,286
中央西部 1,420 48 70 0 1,538
中央部計 2,687 54 82 0 2,824
東部 1,556 12 102 0 1,669
ロン ン 1,217 24 472 2 1,716
東部 2,218 20 209 1 2,448
西部 1,436 22 88 1 1,547
部計 6,427 77 871 4 7,379
全国 12,655 654 1,055 4 14,368
構成比 88.1% 4.6% 7.3% 0.0% 100.0%
東部 4.9% 6.5% 2.4% * 4.8%
西部 12.2% 62.5% 4.3% * 13.9%
ン 10.9% 10.9% 3.0% * 10.3%
部計 28.0% 79.9% 9.6% * 29.0%
中央東部 10.0% 1.0% 1.2% * 9.0%
中央西部 11.2% 7.3% 6.6% * 10.7%
中央部計 21.2% 8.3% 7.8% * 19.7%
東部 12.3% 1.8% 9.6% * 11.6%
ロン ン 9.6% 3.7% 44.7% * 11.9%
東部 17.5% 3.0% 19.8% * 17.0%
西部 11.3% 3.3% 8.4% * 10.8%
部計 50.8% 11.8% 82.5% * 51.4%
全国 100.0% 100.0% 100.0% * 100.0%
合計
住宅 住宅
共暼 動産
住宅流通を支え
組
全体像
英国 住宅 引市場
○取事務弁護士 Solicitor 売主 主間 引 全 確保 ○取 記 電子 い 基金 公信力あ
○取価 情報 新聞等 確認 記 Home Page 通 価 確認 課税標 準 確認 徴税事務 HP 確認 能
○取 宅 建築 歴情報 い 宅情報 度 入 あ 2007 6暻 度施行
表 － 英国の住宅 引
金融機 関 ロ 担保評価者 住宅調査人
売 手
務弁護士 務 弁護士
動産 仲介業 者 い手
市 場
提 出
代 理
人 契
約 領 担保 調査
ロ ン 承諾
ロ ン 申 請
調査 結果
調査 依頼
代 理 人 契 約 顧
客 ン 物
件 紹
介
売 契約
交 代
理 人 契 約
権 利 調 査 依 頼 権
利 調 書 作 成
調査結果 調査依頼
評 価報告 評 価依頼
注
動産仲 業者 誰 営業 売 手側 理人 あ
宅譲渡人 事務弁護士 暶 場合 あ 晘及 い い 金融機関 宅金融組合 主体 あ 民間金融機関 主体 い
宅調査人 売 手 依 価 評価 行う あ 原 則的 い手 用
ン 住宅 引市場
○取 引 必 公証人 義務 い 滑 引 確保
公証人 中立 立場 役割 限 い 物件 直接関連 い事 確認 行わ い 仲 業者 経 引 場合や 全 引 事務弁護士 用
○取 引価 情報 一般 開示 い い 均や地域情報 工情報 豊富 あ 公証人 基本的 引情報 確保 い
○取売 手 宅 術 評価書 DIAGNOSTIC TECHNIQUES 契 約 前 い 手 提 示
表 － フ ン の住宅 引
売 手
動産仲介業 い手
売 契約締結
公正証書
公証人
動産 所暼権移転 抵当権設定等
注
取 い手 動産仲 業者 購入物件等 斡旋 依
取 売 手 購入者 斡旋 仲 業者 依
取 仲 業者 売 手情報 い手 仲 売 契約
取 売 契約 立 あ 仲 業者 物件 権原 精査 公証人 通 行う 共 公証人 契約 立確認 依
取 い手 売 手 公証人 面前 い 契約 締結 公証人 公 証書 形 確認 通常 委任状 使う 融資 抵当権設定契約 必要 場合 様 公証人 確認
米国住宅 引市場
○ 記 権原保険 物件瑕疵 住宅検査人 半数以 賠償責任保険 加入 引 ゠ケェュー
方式 担保 価格情報 仲 業者のクケゾム 実 いる 記所や課税情報 各自治
体や のHPから誰 簡単 ゚ェコケ 把握 る る ○仲 業者の 法や連邦法 よる行 規制 厳 い
○ィモネァャッ゚ 住宅建物等の 歴情報を 契約前 売り手から い手
開示 る義務 あり 仲 業者 連 義務を う のモケェ回避の 住宅検査
普及 いる
表 － 米国の住宅 引
出 基礎研究 作
権原保険会社
ロ 指示書 動産鑑定士 金融機関
住宅検査人
い手 売 手
動産仲介業者
ロ 契約関
仲介 手数料 代
金 預 権 原 保 険 証 書 譲 渡 証 書
必 要 書 類 預
代 金 支 払
物 件
査 定
依 頼
物 件
紹 介 依
頼
検査 依頼 検査 結果
ロ ン 依頼
鑑 定
依 頼
鑑 定
結 果
ロ ン 承諾
付保 依頼
付保 依頼
抵当権原保証 所暼権原保証
鑑定結果 鑑定依頼
注
簡略 金融機関 関 含 い い
実 融資借換え 伴う金融機関間 担保移転 伴う場合 多 い手及 売 手 動産仲 業者 い手 売 手 方 金融機関 含 形 契約 締結 一般的 あ
示 引 流 金 あえ 現金 決浞 担保設定 新 ン契 約 締結 仮定 あ
動産
価格情報
開示
い
1 英国 価格情報等 ネ 情報 得 能 暷 利用 い 新聞広告
表 －４ 英国の価格情報の流
取 売 伴い 主 土地 紙税 Stamp duty land tax 支払う
取 動産 移転 主 申請 行い 権利移転証書(actual transfer deed) 記 提出 土地 記 売 価 入手 記簿 記載 測量局 面 用い 動産 種類 確定 記 範 示 面 権原 作 申請者 記 容 権原 提供
取 記簿 権原 両方 写 誰 閲覧 暼料
取 土地 記 引価 情報 様々 形態 公表 い 一部暼料
取 権原 測量局 地 用い
取 課税標準情報 DB あ 暷近 物件 課税標準情報 簡 誰 閲 覧
ン
価格情報等
公証人や仲介業者
引情報を保暼
一般
非開示
表 － フ ン の価格情報の流
取 全 土地 引 公証人 売 立 公証人 通 動産 記 記
取 記 行わ 課税 決定 地籍 記 土地区 特定 境界 規模 示
取 記情報 動産 記 書面 請求 写 提供 暼料
取 地籍 地籍情報 件 閲覧 能 写 提供 暼料
取 公証人協会 実 引情報 持 CD-ROM 一般 販売 い
取 動産業者 団体 引情報 持 ン ネ 閲覧
取 地方自治体 地籍 抜粋等 動産 公示 使わ 能性 い情報 い 行 権原 え い
米国
価格情報等
情報
課税情報
MLS
情報
豊富
表 － 米国の価格情報の流
米国 ン 州 場合
取 通常 業者 売 引 行 行い 記 行う 記 権利証書 deed ン
intake sheet 提出 権利証書 deed 土地記録原簿 記録 記 権利証書 deed
引価 表示
住宅
引
様情報
開示
い
英国 け 住宅 引時 け 履歴情報開示慣行 制度等
住宅 引制度改革
○取 府 実施 調査 英国 宅 引 契約締結期間 間 要 国 比 暷 非効率 いう結果 特 仮合意 期間 間 国 極端 長 解消 宅情報 Home Information Pack: HIP 入
○取 引 宅 情報 足 い 情報提供 売 主 度的 義務
い主 引時 担 軽減 目的 い
宅 引 滑 HIP 引 売 手 い手 引 渡 歴情報 活用 い 期待 度 あ 府 当初 引 滑 目標 2006 7暻 省 ネ性能証書 Energy Performance Certificate:
EPC HIP 含 方針 出 宅 全体 27% 生 CO2 縮減 う いう国家戦略 あ
○取 宅検査報告 Home Condition Report い 義務 遅
2007 6暻 任意 始 遅 NVQ Level 4 (大卒 ) 資 持 実践的 宅建設 様々 部 瑕疵 関 十 経 要 宅検 査人 確保 十 い いう事情
消費者 解消 10人 消費者 9人 既存 引 度 持 透明性 確保 既存 度 重要 宅 動産 情報 引契約 立
い い
約 率 向 引 条 件 合 意 問 約 ％ 引 解 消
％ 宅検査 生
引費用 節減 引解消 間 億￡ 約810.25億 損失 生
い
引 迅 EU 均 倍 引時間 短縮
確実性 排 ％ 動産 引 連携 引 遅延や 立
影響 及
動産業者 HIP 用い 消費者 い 提供 う 消
費者 HIP 通 心 引
住宅情報 Home Information Pack 概要
○主務官庁 Department for Communities and Local Government
○根 法 New Housing Act 2004 The Home Information Pack
Regulation 2006取 England及 Wales 象
2006 6暻14日交付 流通業や世 よる任意 試行開始
2006 7暻6日施行 Part 7認証の 組 の見直 い の 先行 2007 6暻1日全面施行
○HIP 構
作成 提示 義務 け 書類
取HIP 目録
取 引概要書 Sale Statement 暼関 権利 記 暼無 売 主 完全 空 家
引 等々
取 記証書 地籍
任意 必要 さ い 書類
取 宅利用状況確認書 Home Use Form 容 述
取 宅 引 容確認書 Home Contents Form 引 象 設備部 や家 電 製品 ン ン 機器等 容
取 宅検査報告 通常 省 ネ性能証書 含
取 保証書関
取 検査証関
○HIP 費用 売り主 準備 る 作成を流通業者や検査会社 作成を頼 る 作 成 費用 市場 決 定 れ る り 現 状 ￡600～700 約 13.9~16.2万 かかる 省゠ヅ性能証 え 均 間￡300
約 万 各家計 省゠ヅ る いう
参考 HIPs 要求さ 住宅利用状況確 書 概要 任意
P 全 動産 い Pa 記載要領 売却 象 動産 い
象 動産 共 住宅か戸建 か？取 □ネメセダ ベザヅセダを含 取 □戸建
ネメセダの場合 のよう 建築物 含 れるのか？取
□住宅目的の建物取 取 □コントーダ れ 住宅取 取 □商業物件からのコントーダ住宅 アーナー 建物の の部 あるい 周辺の の宅地から ゚ェコケ 能か 私暼地 私暼 路 駐車場 の状況を含 ？取
□ い取 □いいえ ゚ェコケ 問 あり □゚ェコケ 否 い よ 知ら い｡ ※ い の場合 体的 ゚ェコケを記
記 い の場合 ゚ェコケ 何か条件 あるか？取
□ い取 □いいえ取 □知ら い ※ い の場合 細を記
新 アーナー 共暼部 の維持費 担金を支払う必要 あるか？ □ い取 □共暼部 取 □いいえ取 □知ら い 取 ※ いの場合 細を記
記 い の場合 あ の 誰 担金を支払 いるのか？取 □ 記モケダの り□ 誰 い い取 □知ら い
当 物件を 建物や周辺の土地 い 部 的 アーナー 使える部 あるか イヤー グや庭 ？取
□ い取 □いいえ取 □知ら い
のよう キーニケ 動産 接 れ いるか？取
□水 取 □私的水 取 □電気取 □イケ取 □電 取 □ 水取 □浄化槽取 □広域 ゜ンシーヅセダ タグシャ接
ィウンクャシセェケ 住民固定資産税 目的の 課税標準トンチを示 □トンチ ～
境界線 い 取 ～ 省略
売却 象 動産 け 者 状況 い 取 ～ 省略 動産 変更 い
あ 所暼 いる間 何か建築工 を の 動産 施 か？取 □ い取 □いいえ取 □知ら い 取 ※ い の場合 細を記
記 い 答え 場合 当 工 い 計画認 や建築許 あるい 保全建物認 を 得 か？
取 □ い取 □必要 得 い い取 □いいえ 工 適格業者 より実施 □いいえ 必要 ある □知ら い
※ い ｊ いいえ 工 適格業者 より実施 の場合 細を記
記 い 答え 場合 当 工 い 共暼組合や家主 その のブヅグホー や会社の了 必要 か？取
□ い取 □必要 ある 得 い い取 □いいえ 必要 ある取 □知ら い
あ の 動産を所暼 いる間 動産 る変更工 を行う あ り 共暼組合や 家主 その のブヅグホーや会社の了 必要 か？取
□ い取 □必要 ある 得 い い取 □いいえ 必要 ある取 □知ら い
将来の工 い 計画認 や建築許 あるい 保全建物認 を 得 か？取 □ い取 □いいえ取 □知ら い 取 ※ い の場合 細を記
の 動産 未完成か 転換済 い場合 必要 計画認 や建築許 あるい 保全 建物認 得済 か？取
参考 HIPs け 省 ネ性能証書 項目
P 共暼部 動産 い 共暼コ ュニ 説明 ～ 省略
共暼組合 関 ～ 省略
共暼資産 準備金 担 ～ 省略 動産 修 維持 い
後 当住戸や共暼部 影響 る工 や工 の提案 あるか？ □ い取 □いいえ取 □知ら い ※ い の場合 細を記
住宅外部の修繕維持を暷後 行 の い か？取 □ 取 □所暼 から何 い い取 □知ら い
共暼部 の整備を暷後 行 の い か？取 □ 取 □所暼 から何 い い取 □知ら い
～ 省略
P 動産 い 取 ～ 省略 取 基本的 共暼 動産 類似質問
ン H 省 ネ性能証書
○取省゠ヅ性能ヤーゾ゛ンエ
○取環境への影響 CO2排出 関 る の
○取 の住宅 関 る 型的 ゠ヅャウー利用 CO2 排出 燃料コケダ 現状 改善 能性
○取 の住宅 関 る省゠ヅ関連状況の部 概要 壁 井 床 窓 主暖 制御 暖 給湯 照明
○取 の住宅の省゠ヅ性能を改善 る の費用 効果
○取 ら 高い水準の省゠ヅ性能を確保 る手段
○取省゠ヅ性能を高 る の手段 コケダン高コケダの手段 より高い水準の場合
ン け 住宅 引時 け 履歴情報開示慣行 制度等
○取売 手 物件情報開示 慣行や 度 既存 宅 い
2007 11 暻 売 手 宅 物 的 特 性 示 術 評 価 書 DIAGNOSTIC
TECHNIQUES 添 付 い手 開示 公 衆衛生 法 や環 境
法 建設 居法 個 断片的 規定 い
○取 容 各 目
取1949 前 建設 居 用建物 関 鉛 露出
取 含 曩料 使用 暼無
取 被害状況
取居 用建物 管付設状況
取自然災害等 被害 評価書
取省 ネ性能評価書
取建物 部 配電設備状況
取 水浄 設備状況 戸建 象
※取 の書類 れ 売り主 れ 応 瑕疵保証の義務を
免れ い れ い主 契約解 か減 を要求 る 能 2006 暻1日施行 い手への情報提供の る
米国 住宅 引時 け 履歴情報開示慣行 制度
○取 宅 引時 い 場合 仲 業者 特 Realtor いう業界団体
属 業者 売 手 い手 外観 い瑕疵 関 情報
申告 あ 知 限 事 物件情報開示 自主作 記入
う 要請 い 参考 Weichert Realtors 場合 時 い手
宅検査 実施 あ いう啓 行 い 宅検査 Home Inspection
手 共 表明 署 義務 あ 宅検査 第 者 専門業者 実施 え
売 手及 仲 業者 義務 回避 州 宅検
査 晘及 い 既存 宅 引物件 割 検査 い
○取公的機関 歴情報 地方自治体 建築 歴 DB 情報提供 行 い
ン 場合 物件 ン 当
宅 関 1990 降 歴情報 無償 e-mail 10 回答
行 い 参考 1990 前 い 要請 紙 程度 暼償 情報
提供 え 宅地 適宜4242 Falcon Street 選択 情報提供
要請 1998 5暻6 付 許 番号C302524-98 基 い 基礎 修
繕 行わ 6暻17 完了報告 行わ 1996 12暻13 付 許 番
号E506321-96 基 い 電気工事400 ン 50 175 ン
行わ 97 10暻15 完了報告 行わ 1997 7暻8 付 許
番号M701918-97 基 い 空調 工事 行わ 10暻15 完了報告 行
参考 物件情報開示フ We￬cher Realor 提供
P 全 動産 い Pa 記載要領 売却 象 動産 い
象 動産 共 住宅か戸建 か？取 □ネメセダ ベザヅセダを含 取 □ 戸建
ネメセダの場合 のよう 建築物 含 れるのか？取 □住宅目的の建物取 □コントーダ れ 住宅取 取 □商業物件からのコントーダ住宅
アーナー 建物の の部 あるい 周辺の の宅地から ゚ェコケ
容 回 答欄
1 売 り 手 回 答 欄 記 載 容 を い 請 工 ゠ ン グ ッ ゚ モ ン エ 建築 設 計 あ る い そ
の の の物件の 工 や状況 そ の改良工 携わ い ______________ 占 暼 状 況 売り手 あるあ 現 の物件 を占暼 い か？ □Yes□No
No ら 暷後 占暼 い の い か？ い ＿＿＿＿＿
屋 根 屋根 を葺い 時期？ ＿＿＿＿＿＿＿
許 申請 書類 あり か？ □Yes □No □ 明
屋根 あ 所暼 いる間 葺 か え り 修理 り か ？ □Yes □No
Yesの 場合や現 の屋 根曩を あり か？ □Yes □No □ 明
あ 所暼 い 間 雨漏り あり んか？ □Yes □No
屋根 雨樋 雨 何か問 あり んか？ □Yes □No
Yesの場合 説明 い ＿＿＿＿＿＿＿
地 等 当 る 場 合 の物件 排水ポンハを持 い か □Yes □No □ 明 あ 地 等 水漏れ 水 り 気 気付 い あり か？ □Yes □No
Yes ら 状況を説明 い ＿＿＿＿＿＿＿
あ 地 等 い 水 や 気 の 問 を 修 繕 り 調 整 よ う 試 あ り か？
□Yes □No
Yes ら その 置 範 日付 実施 担当者 を い い ＿＿＿＿＿＿＿
ク ュ ゚ モ 等 木 曩 害 を え る 虫 害 虫 あ の 物 件 を 害 るク ュ゚ モ等 害虫 の曪 存 気 付い い か？
□Yes □No
あ れらの害虫 よる の物件へ の損害 気付い い か？ □Yes □No 現 あ の物件 メ゜コン ケを持 害虫駆 会社 契約 い か？ □Yes □No あ 過去 以 クュ゚モ等害虫 の報告を得 り 駆 あ り か？ □Yes □No
のコ ェクミン Yes 答え 場合 説明 い ＿＿＿＿＿＿＿
構 造 物 い あ 過 去 現 る 住 宅 の 構 造 物 る 水 漏 れ い 気付い い か？
□Yes □No
あ 過 去 現 い 壁 基 礎 そ の の 構 造 構 成 物 動 い り れ
り 悪 り その 問 直面 り あり んか？
□Yes □No
あ 過 去 現 る の 物 件 の 進 入 路 歩 ド ゾ ゛ ア 要壁 の 問 気 付 い い か？
のコ ェクミン トピ具 答え 場合 説明 い
□Yes □No
＿＿＿＿＿＿＿ 追 加 増 築 工 ン 改 修 工 あ 追 加 増 築 工 構 造 の 変 更 そ の の の 物 件 関
る工 を行 あり か？
□Yes □No
Yesの 場合 の 工 の必 要 許認 を 得 行 の か？ □Yes □No
6
7
8
水
ン水 の供給 源 何 か？ □公共 □コプ ポッゾ゛ー共 水源 □井戸 □その ＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿ ン 水源 公共 い 場合 水質ゾケダ を暷後 行 の い か？その結果 ？ ＿＿＿＿＿＿＿
Yes No No. 2
3
4
5
容 回答欄
11 電気系 あ 電気 配電系の問 修理の必要性 い 気付い い か？ □Yes □No
敷 地 土 壌 排 水 境 界 あ の物件 る敷 地の埋 交 換ン混合 い 知 いる あり か？
□Yes □No
あ の物 件 生 か 影 響 る土 地の り 移動 変 動 沈 あ る い 安 定 土地 の問 い 気 付い い か？
□Yes □No
その 6項目の質問 略
険 物 等 あ 地 シンェ あ り ある い の 物件 構 造 土地 険 物 含 れ いる を 存 か？ ゚ケパケダ PCBs 射性イケ ビャム゚ャタナチ等
□Yes □No
あ の知る限り の物件 険物等の検査を あり か？ □Yes □No あ その か 何か の物件 影響を える環境問 を 存 か？ □Yes □No
Yes ら 説明 い ＿＿＿＿＿＿＿＿
そ の あ の物件 影響 る 既存のあ るい 懸 念 れる 法的 措置 い 知 い か？
□Yes □No
あ の物 件 関連 る連邦 ある い 市璼 曪法 規 則 へ の い 存 か？
□Yes □No
あ の物 件 る公共改 善 コン チプッ゚ ム 持家 ヤー ェ ン ゚ソ ク゠ ー ク ミン の査定 未払い ある 用途 あ る 住宅 建 築 安全 消防 条例
る修正 行われ い い を 存 か？
□Yes □No
あ の物 件の販売 よ 決 抵 当 先 り特 権 そ の の の物 件 よ る 債務 当 れ い を知 い か？
□Yes □No
その 3項目 略
の物件 射性イケ 関 る検査を あり か？ □Yes □No
Yesの場合 その結果 う か？ _____________
あ 射性イケ 何か 策を講 ？ □Yes □No
Yesの場合 それ のよう 策 か？ _____________
あ 策を講 から検査を行い か？ □Yes □No
Yesの場合 その結果 う か？ _____________
10
暖 及 空調
ン空調の種類？ □コンダメャ電気 □コンダメャイケ □壁 り付 □ 取取窓 り付 型の数＿＿＿＿場所＿＿＿＿＿＿
ン空調の い場所のモケダ 以 5項目の質問 略
12
その の設備等 の物 件 含 れる の 当 る場 合 □電子 車庫扉開閉装 置 モ ペコン数＿＿ □排煙装置 ＿ ＿ ＿ 数 ン 場 所 ＿ ＿ ＿ 警 報 装 置 □ 所 暼 ン □ モ ー ケ モ ー ケ 情 報 ＿ ＿ ＿ ＿ 芝 の 散 水 機 ＿ ＿ 数 ン □ 自 動 シ ゜ ブ ー □ ハ ー ャ □ ハ ー ャ 用 温 水 器 □ 超 音 波 ト ケ シ ノ □ ハ ー ャ 等 関 連 器 □ 冷 蔵 庫 □ ヤ ン グ □ 電 子 ヤ ン グ □ 皿洗い機 □ガプ のタ゜ケ ポーギー □ガプ 処理 □ 洗濯機 □乾燥機 □ ゜ンシービン □ 井ネ゙ン ＿ ＿数ン場所＿＿ その ＿＿＿＿
のコェクミン 修理や交換を要 る の あり か？ Yes ら 説明 い ＿＿＿＿＿＿＿
13
14
15
コンチ プッ゚ム 及 の 持家所暼 者協会 当 る 場合
□コンチプッ゚ム □コーポメゾ゛ノ □持家協会 □ヤーェ゚ソク゠ークミン
注意 コンチプッ゚ム コーポメゾ゛ノの場合 売り手 master deed 原 記 権利 制約条件の写 持家協会証書の写 を添付 る
い手 の情報開 示ネァー ムの 領 を確認 る い 手 のネァー ム 売 契約書 記載 い 限り保 証 い を確認 る い 手 あ 物 件の現状 い 購入 る の る の 物件の状 態 い 足 る か うか
い手の 責任 あ る い 手 の 物件の構 造物や構 成物の状 態 い い 手の費用 担 検 査を行 う を 要請 る 許 れ いる い手署 日付
16
17
記 署 売り手 の情報開示ネァーム 記 情報 売り手の知る限り正 完全 ある を表明 る 売り手 販売仲 業者 の情報を購入 能性のある い手あるい の仲 業者 開示 る を認
参考 米国 フ ルニ に ける情報開示書
§１ 不動産譲渡時既知情報開示書
Real Estate Transfer Disclosure Statement: TDS 和訳
動産売 け 情報開示書
ニ 州民法1102節 以 参照
こ 情報開示書 ニ 州 ______________________郡 ______________________市 所在 ______________________________________ いう 動産物件 関 あ 民法
1102節 基 い ________________ 日付 入 時点 当該物件 状態 い 開示 文書
あ こ 開示書 本件 引 売主やい 当 者を代理 い 動産仲介業者 保 証を提供 く 当 者 得 い 考え い 検査報告書や保証書を代替
い
I
他 情報開示書 関連
の 動産売 る情報開示書 民法 1102 節 基 い 作成 れる の ある 動産 引の 容 よ 例 地震活動 特 調査区域指定 個人住宅の購入代価の先 特権付 の法 よ 情報開示 義務付 られ いる ある
代替情報開示：取 本件 引 関連 以 の情報開示 行われ り行われる場合 ある それ
本開示書 発生 る当 物件 い の開示義務を を意図 いる
□ 売 契約 基 か 手付金 領 より作成 れ 検査報告書
□ その の検査報告書 開示書: ________________________________
II
売主 よる情報
本開示書 保証書 い 売主 購入希望者 記載情報 基 い 当 動産の購 意思や購 条件を決定 る 能性を踏 え 以 の情報を開示 る の ある 売主 本件 引 る当 者代理人 本件物件の実 予定 れる売却 関連 個人 団体 当開示書 の写 を提供 る権限を える の ある
以 代理人 し れ く 売主 よる記述 ある 情報 開示を目的 し 提供
□ 防犯゚メーム □ 煙探知機 □ 火災探知機
□ TV゚ンゾナ □ キゾメ゜ダ･タ゛セクポ □ ゜ンシーコム ゜ンシーネァン
□ コンダメャ･ナーゾ゛ンエ □ 中央制御式空調設備 □ 気化型ェーメー
□ 壁ン窓 付式゠゚コン □ 散水機 □ 公共 水
□ 浄化槽 □ 排水ポンハ □ 軟水化装置
□ ドゾ゛ア･タセゥ □ 備え付 トーパゥポー □ トャコッー 東屋 □ キウナ
□ 湯船□ ュセェ付 安全ィトー* □ ハーャ □ 子供用安全柵* □グホェグー取 □ュセェ付 安全ィトー* □ 保安オーダ □ 車庫扉自動開閉装置* □取 モペコンの数 ___
イヤーグ: □ 棟 □ 棟 □ ィーポーダ
ハーャングホェグー ナーシー: □ イケ □ 陽熱 □ 電気
湯沸か 器: □ イケ □ ゚ンィー式ン筋かい式ンケダメセハ式湯沸か 器*
水の供給: □ 公共水 □ 井戸 □ 民間供給会社 その _____ イケの供給: □ 都市イケ □ ハュドン
□ 網戸 □ 窓の防犯トー取 取 □取 寝室窓の瞬間解 装置*
換気扇設置場所取 _____________ 取 220ピャダ接 場所 _____________ 取 暖炉設置場所 ______________
□ イケ 火装置 _____________取 □屋根: 種類: ________________ 取 取 取築 数:取 約 ____________ □ その :_________________________________________________________________________________
あ 売主 の知る限り い 記のう 使用 能 状態 ある の あり か？ □ い取 □ いいえ い 答え 場合 その 容を説明 い 必要 あれ
紙添付 __________________________________________________________________________
B. うち あ た 売主 知る限り い 故障や重大 陥 ある あります ？
□ い 取 □ いいえ取 取 取 い 答え 場合 当項目 を付 い
□ 壁 □ 井 □ 床 □ 外壁 □ 断熱曩 □ 屋根 □ 窓 □ チ゚ □ 基礎 □ ケメノ 床板 □ 車寄 □ 歩
□ ネゟンケ □ 電気系統 □ 配管ン 水ン浄化設備取 取
□ その の構造部 取 記述 い:取 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿___________________________________
記 を付 場合 その 容を説明 い 必要 あれ 紙添付 取 ______________ _______________________________________________________________________________
*車庫扉自動開閉装置 よ ハーャの子供用安全柵 各々保健安全法の第13 3条12.5章 19890節から開始
の自動 転装置 関 る安全基準 よ 第104 10条5章の2.5項 115920節から開始 のハーャ安全基準 準 い い ある 湯沸か 器の据付 保健安全法第19211節 定 る方法の゚ンィー 筋かい ケダメセハ い ある 窓の防犯トー ィャネァャッ゚ 建築基準法1995 版 準 瞬間解 装置 付 られ い い ある
C. あ た 売主 以 状況 存在し いる う 存知 す
01 ゚ケパケダ ビャム゚ャタナチ メチンイケ 鉛パーケ塗料 燃料･化学薬品貯蔵シンェ 汚
染土 汚染水を初 る 環境 険を及 能性のある当 動産 の物質 資曩 製
02 壁 ネゟンケ 車寄 隣接 る地主 共暼 その使用や管理責任 当 動産 及ぶ
能性のある当 動産 の構築物 □ い取 □ いいえ
03 当 動産 るあ の利害 影響を及 能性のある地役権 法拡張 その 類似
項 □ い取 □ いいえ
04 許 行われ 増築 構造変更 その の修理変更 □ い 取 □ いいえ 05 建築基準法 準 い い増築 構造変更 その の修理変更 □ い 取 □ いいえ 06 動産の一部 全体 る盛り土 転 その を含 □ い 取 □ いいえ 07 何らかの原因 よる沈 ｢地崩れ｢地滑り｢その の地盤関連問 □ い取 □ いいえ 08 洪水 浸水 勾配関連の問 □ い 取 □ いいえ
09 火災｢地震｢洪水｢地崩れ よる 動産や構造 の主 破損□ い 取 □ いいえ 10 何らかのザーッンエ基準 土地利用方法の非準 コセダトセェ 基準
□ い 取 □ いいえ 11 周辺からの 音問 やその の いわ 行 □ い 取 □ いいえ 12 太取太取与取次 その の証書 よる 動産使用の制限や義務取 取 □取 い取取 □取いいえ取 13 当 動産 何らかの権限を暼 る住宅所暼者組合取 取 □取 い取取 □取いいえ取 14 共暼部 ハーャ ゾッケコーダ 歩 その 者 共 所暼 る未 割の利権
□ い 取 □ いいえ 15 動産 関連 発行 れ 法占 通告や召喚状 □ い 取 □ いいえ 16 動産 共暼部 ハーャ ゾッケコーダ 歩 その 者 共 所暼 る未 割の
利権 の瑕疵あるい いる訴訟を含 売主 原告 被告 当 動産 影響を及 り 及 能性のある訴訟問 □ い 取 □ いいえ
記 を付 場合 その 容を説明 い 必要 あれ 紙添付 __________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
署 時点 い ここ 載 情報 売主 知識 限 真実 正 いこ を 証明
売主 ________________________________________ 取 取 取 日付 ___________________
売主 ________________________________________ 取 取 取 日付 ___________________
□ 代理人 特 気付い 開示必要 項 □ 代理人 の 項を特記
________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
代理人 売主代行ノューィー ______________ ____________________________________ 日付 ______＿＿
楷書 記入 準認メ゜コンケ保暼者 ノューィーの署
VI
代理人 よる検査情報開示
を け 代理人 前 代理人 異 場合 入
以 署 者 検査 入 こ 能 範 い 実施 目視検査 以 所
見を 述 こ 目視検査 動産仲介業者 適正 能力 経験 基 く あ
□ 代理人 特 気付い 開示必要 項 □ 代理人 の 項を特記
________________________________________________________
_____________________________________________________________________________
代理人 売主代行ノューィー ______________ ____________________________________ 日付 _______＿
楷書 記入 準メ゜コンケ保暼者 ノューィーの署
V
主 び売主 専門家 を求 当該物件 検査を依頼 良い そ 両者間
契約 検査 瑕疵 を配慮 条項を設け こ
私/私 本開示書 写 を 領 こ を確
売主取 _________________取 日付 _________ 主 _________________ 日付 _________
売主取 _________________取 日付 _________ 主 _________________ 日付 _________ 代理人 売主の代行ノューィー ______________ _＿＿＿＿＿＿＿＿__________________ 取 日付 ________
準メ゜コンケ保暼者 ノューィーの署
代理人 主の代行ノューィー ______________ __＿＿＿＿＿＿＿＿__________________ 日付 ________
準メ゜コンケ保暼者 ノューィーの署
民法 節 購入申 出書類 署 情報開示書 提示さ 場合 い い手 開示
日間以 売 契約を解除 権利を定 い 契約解除を希望 場合 そ 期間 行わ
け い
動産 ロ 動産 い 資格を持 法 的 を必要 場合
弁護士 相談 こ
住宅
性能保証
い
英国 新築住宅 け 住宅性能保証
○ 英国 る ん の新築住宅 住宅建設会社 よ 施工 れ の あり アー
ナ ー よ る の 極 わ か あ る 全 国 住 宅 建 設 協 議 会 The National House Building Council: NHBC 住宅産業を代表 住宅性能の標準規格を設定 り 約19,000の 録済 ニャジー NHBC規格 基 い 住宅建設を いる 協 議会 英国 る代表的 新築住宅の保証 保険キーニケを提供 いる 協議会
よる ニャチブーェ保証 Buildmark Warranty 毎 全国の新築住宅の85%以 をィトー り 住宅購入者 常 ニャジー のNHBC 録 れ いるか うか を確認 いる
○ 保証 区 い
• Section 1 予定 物件 完工 付保 保険 提供
• Section 2 完工 暷初 間 保証 実 期間 保証義務
義務 果 い場合 備え NHBC 問 解決 保険 付保 提供 い
• Section 3 瑕疵保証 期間 い NHBC 保険 免責金 £1,000 約23万 あ
○取 既存住宅等への 処
基本的 宅情報 や 宅検査 い HIP 等 い
地方自治体 歴情報等 検索結果 含 義務 い 地方土地権 利法 The Local Land Charges Act 1975 地方自治体 記や 録情報 記録 い 誰 手数料 ン 約 2,500 一筆 土地毎 検索 う
組 提供 い 記録 園都 法 The Town and Country
Planning Act 1990 基 計 認 や強 通知 含 含
•公共 水 配置 1991 水 産業法
•都 計 決定 (1980 法)
•保全地域 1974 園都 法
•共暼地や緑地 1965 ン 録法
•暼害物質 1990 都 計 法 ン28
•廃棄物調整地区街区 1990 環境保全法
• 音防 ン 1974 汚 抑 法 1976 音防 規則等
ン 新築住宅 け 住宅性能保証
○取1928 ン 宅保証 度 入 い い 保証 度 建築主 契約 関 持 建設業者 販売業者 曩料輸入業者等 民法 強行規定 保証 責任 課 組 生産者側 保証 裏付 責任保険 建築主 責任 明 補修費用 担 保険 入 義務付 い 事故 生 場合 保険 修繕費用 暼者 支払わ 保険者 生産者側 請求権 得 各業者 責任関 確定 保険者 生産者 責任保険 費用 返浞
組 い
○取保証 象 新築 建築物一般 あ 建 物 堅牢性 損 う損害 建築物 構 部曩 装備部曩 影響 え 建築物 本来 用途適 損 う損害 10 保証期間 義
務付 外 い 2 保証期間 い
○取新築物件 象 あ 晘及率 100% 性能保証 度 新築 象 あ 売 既存物件 象 い 竣工引 渡 10 経過 い い限 構 等
外 部 い 2 当 新築物件 再 引 既存物件 引
10 保証 引 い ン い 既存 宅 引 盛
あ 理 あ
○取 度 い 1974 宅省 提唱 建築 宅法 定 い 建築規 運用状況 改善 宅 品質 性能向 目指 協会 設 立 協会 新築 宅 象 設計段階 品質評価 実施
認定 建築関 者 意識 慣行 向 宅 品質改善 献 活動目的 い 協会 会員 消費者 団体 建築関連業 界団体 検査機関 関 官庁 表 暼識者 構 非営利目的 公益団体 あ
運営 源 認定 工事施工者 領
評価手 段階
費 暖 費 給湯水費 予想水準 各 目 い 5 中 3
評 得 宅 交付 目 建築 術 推移や居 者 利用方法 変 応 変 現時 評価 構 目 あ
