郊外戸建て住宅地における空宅地の用途転換と飛び地利用に関する研究 [ PDF
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(2) 地のうち71画地は事業後に建物が建設されたことのない. 4. 菜園の用途転換プロセスと飛び地利用の特性. 画地であり、その全てが従前地主が所有する土地から出. 以降では菜園用途に注目し、その用途転換プロセス及. ている。そのうち 52画地が現在も従前地主またはその親. び飛び地利用の特性について分析する。分析の対象は、駐. 族が所有する土地であり、売れ残りや資産として保有し 画地の所有経緯 に関する属性. ておくために建物が建設されることなく残された土地が、. 建設履歴の有無. 現状 建物あり. 従前地主または その親族が現在 も所有する画地. 現在空宅地として地区内に点在していることがわかる。. 38. 建物が建設されたことの ある画地. 41. 建物なし 除却. 表2に宅地用途別の画地面積を、図3に空宅地の用途別 分布を示す。駐車場と農園の平均画地面積が大きく、立 地にも偏りがある。駐車場の場合、まとまった駐車台数. 従前地主が売却 した画地. 居住者、経営者のいない 建物のある画地. 2 5. 3. 建物が建設されたことの ない画地. 93. 戸建て住宅長屋、共同住宅11 居住者、経営者 店舗併用住宅 18 のいる建物のある 店舗 9 画地 388 349 その他 1. 38 93 257. 52. 2 14 2 5. 52 建物あり. 2. 建物が建設されたことの ない画地. 形状、接道状況、道路との高低差、立地条件などの制約. 116. から用途転換できる空宅地は限られる。当地区では公団. 日本住宅公団が 分譲した画地. 建物なし. 19. 空宅地. 20. 19. 265. 3. 1 14 5 3. 建物なし 除却. 3. 未利用. 23. ※ 全画地４７７画地中、宗像市の所有する公共施設用地３画地は除く. 図 2 日の里 5、6丁目の宅地履歴と現況用途 表 2 宅地用途別の画地面積. 定の規模が必要であり、また、造成後の土地を土壌改良 する手間が大きく、まとまった土地を持つ従前地主が. 画 地 面 積. 行っているのみである。一方、菜園は幅広く分布してお. 200m2. 200m2以上. 300m2以上. 400m2以上. . 300m2未満. 400m2未満. 500m2未満 1000m2未満. 建物の 立地する画地. り、駐車場や農園に比べて空宅地の規模や立地条件によ. 戸建て住宅 長屋建て 共同住宅. る制約を受けにくいと考えられる。未利用の空宅地は菜. 店舗併用住宅. 園と同様の分布傾向である。なお、宗像市では 1972年に. 店舗 空宅地. 草刈り条例が定められ、宅地の所有者は周辺環境を阻害. . 以上. 62. 221. 60. 31. 56. 1% 211. 15. 2% 56. 7. 9% 22. 0.8%. 16.4%. 59.6%. 15.8%. 6.2%. 1.1%. 100.0%. 0 0.0% 4 22.2% 5 45.5%. 1 9.1% 2 11.1% 1 9.1%. 0 0.0% 8 44.4% 2 18.2%. 2 18.2% 1 5.6% 1 9.1%. 4 36.4% 3 16.7% 2 18.2%. 4 36.4% 0 0.0% 0 0.0%. 11 100.0% 18 100.0% 11 100.0%. 912. 5. 10. 23. 6. 19. 16. 79. 627. 12. 7%. 未利用. 29. 1% 2. 0 0.0% 1 4.3% 1 4.3%. 24. 1% 5. 30.4%. 0.0%. 0.0%. 0 0.0% 5 21.7% 3 13.0%. 0 0.0% 6 26.1% 10 43.5%. 0 0.0% 5 21.7% 1 4.3%. 4 40.0% 5 21.7% 5 21.7%. 17. 72. 3. 6%. 7. 6% 0. 7. 8.7%. 15. 2%. 244 51. 6%. 66. 8. 平均画地 面積 （ m2）. 15. 7% 58. 13.0%. 合 計. 合計. 1000m2. 12. 菜園 菜園＋駐車場. 行われている。. 500m2以上. 3. 0% 3. 農園. 用地であっても、地主や管理会社により定期的な除草は. 未満. 6. 3% 3. 駐車場. することのないよう保全の義務を負う。このため、未利. 20. 3% 100. 0% 6 23 26.1%. 100.0%. 6 60.0%. 10 100.0%. 1. 50. 14. 0%. 394. 2. 0% 100. 0% 4 354. 10. 6%. 23. 4.3%. 100.0%. 3 13.0%. 23 100.0%. 24. 473. 5. 1% 100. 0%. ※公団住宅街区（賃貸住宅及びタウンハウス）と公共施設用地、NTT施設用地、公園は上記の画地数より除く。. 12. 11. 32. 23. 22 31 30. 21. 18. 14 2. 9. 2. 26. 13 19. 9 5. 3. 5. 17. 25. 10. 1 1. 14. 8. 16. 27. 22. 18. 19. 20. 28. 7. 15. 12. 20. 6. 29. 21. 3 23. 4. 4. 6 13. 11. 79. 菜園＋駐車場. 1 2. 262. 建物が建設されたことの ある画地. 265. 菜園. 13 7. 建物あり. 団地に隣接する街区に駐車場が集中している。農園も一. 10. 建物なし 除却. をまかなえる面積が採算上有利であり、加えて、敷地の. 23 農園. 10. 97. 5. 駐車場. 95. 建物が建設されたことの ある画地. 2. 空店舗. 7 空家. 建物なし. 24. 15. 凡 例. 16 0. 50. 17. N 150 (m). 100. 調査対象地区 空宅地の用途. 10 7. 菜園. 駐車場. 駐車場＋菜園. 未利用. 農園. 1. 菜園番号. 1. 利用者番号. 菜園利用者の所在. 8. 所有者による利用 借地人による利用 利用者宅 利用空宅地. 地区外の所有者による利用 注）上記の地区とは日の里５、６丁目を指す. 図 3 空宅地の用途別分布と菜園利用者の所在. 31 - 2. 388 376. 335 345. 717 1, 096 453 508. 428.
(3) 車場との混合用途を含めた 23画地である。分析にあたっ. 軽減し、その経路距離をも延ばしているということがわ. て、菜園の利用型を利用者数と土地所有の関係から図4に. かる。また、経路距離が 300m 以内の利用者が全体 75％. 示すとおり 4 分類した。. を、利用面積が 200 ㎡以内が全体の 66％を占める。つま. 表 3 に利用型別の地主所在を示す。地主を含む利用型. り、居住者のニーズが以上のような範囲内で多く発生し. （地主単独、地主共同）では、地主が地区内に住む場合が. ていることがわかる。. 多い。菜園化の経緯は、所有地管理の延長として始められ. 続いて、飛び地利用と自己宅地利用との関係について. たものがほとんどだが、菜園利用を目的に土地を購入し. 分析する。自己宅地内に菜園を設けている利用者の場合、. た事例（菜園番号 18）もみられた。また、地主共同型は. 利用希望面積の拡大や日照や土のよさなどの空宅地が持. 全て地主単独型の発展型であり、管理に負担を感じる地. つ良好な環境条件を求めて、利用行為が自己宅地外に飛. 主が他の住民を呼び込んだことによる。一方、地主を含ま. び出している。その他に、自己宅地内では面積が狭小な. ない利用型（借地単独、借地共同）では、地主が地区外に. ため、連作障害を引き起こす作物を植えることができな. 住む場合が多い。菜園化の経緯は、1例を除き借地人側か. いが、比較的広い面積の確保できる空宅地で、それらの. らの働きかけによる。菜園づくりの場として空宅地に目. 要求を充たしている例も見られ、耕作を希望する植え物. をつけた住民が、地主に直接または知人を通じて申し込. の種類が飛び地利用の要因の一つとなっている。また、自. むことで成立している。また、借地共同型における共同化. 己宅地内菜園のない利用者は、共同住宅居住者や自己宅. の経緯には、地主が管理の必要性から複数の住民に利用. 地内を観賞用の空間としている戸建て住宅の居住者であ 510㎡. を呼びかけたケース、管理の継承を行うために共同利用. 681㎡. 500以上. 者を募ったケース、借地単独型の借地人に他の住民が利 400. 用を申し込んだケースがみられた。 次に、利用型別の飛び地利用の特性を分析するため、利. 菜 園 300 の 利 用 面 200 積 （㎡）. 用者の属性を、単独型地主、共同型地主、単独型借地人、 共同型借地人に分け、菜園利用者 32名の利用面積と自宅 から菜園までの経路距離の関係を図5に示す。自己宅地に 制約の大きい公団団地居住者の経路距離は他の利用者に. 100. 比べて大きくなっていることがわかる。また、地主の場 合、経路距離にはばらつきがあるものの、共同利用される 0. ことにより、その利用面積が 200 ㎡程度に抑えられてい. 200. 100. 単独型地主. 凡 例. る。借地人の場合、単独型借地人の経路距離は短く、隣地. 借地人は、その経路距離が延びており、利用面積も 200㎡ 以下にまとまっている。このことから、. 利用 者数. 利用者の属性. 利用型 菜園番号. 利用型 地主を含む利用型. 単. 1、5、6、7 9、12、16、18 20、21、23. 独. 3. 地主共同. 地主と借地人. 8、11、14. 借地人のみ. 33. ２３. 32. なし （経験あり）. なし. ２. 地主共同型 借地人共同型 合 計. 64. 70 50. 48 56. 現. 33 34 整. 27. 共同型借地人. 自己宅地内の様子. 年齢. 利用頻度の高い野菜. 76. 利用頻度の高い野菜. 60. 花木、菜園を設置. 71. 和風庭園に改装 菜園を狭小化. 52. 利用頻度の高い野菜. 58. 野菜. 60. 39. 花壇を設置、花木. 59. 花壇を設置、花木. 45. 39. 62. 花木. 67. 37. 60. 和風庭園. 65. 和風庭園. 73. 花木. 65. 花木. 合. 78. （なし）. 55. （なし）. 60. 44. ９ １２ １４. 在. 57. 37. 59 68. 47 29. 38. 計. 隣接町丁 宗像市内 宗像市外. 4 4 1 4 13. 50. 業. 地区内 隣接町丁外. 4000 以上. 事. 地主所在. 7 1 2 0 10. （年） 現在 2000 2002. 1995. 72. ２０. １７. 地区外. 800. 理. 表 3 菜園利用型別の地主の所在. 地主単独型. 1990. 32. ３. 図 4 菜園利用型. 借地人単独型. 1980. 29. １５. 利用型. 単独型借地人. 34 区. 700. 画. 10、13 15、22. 数. ８. １１. 4. 借地共同. 複. 1975. 50. １０. 2、3、4 17、19. 借地人. 1971. 履歴 1985. ２６. 5. 借地単独. 共同型地主. あり. 地主を含まない利用型. 11. 地主単独. 地主. 600. 図 5 利用面積及び経路距離. ７. 共同利用することが、利用者の負担を. 500. ※１ 距離０は隣地利用者である。 ※２ 点線で結ばれたものは、同一の利用者を表す。 ※３ 二重丸は公団団地及びタウンハウス居住者を表す。. 利用も多くみられ、規模も比較的大きいのに対し、共同型. 自己宅地内 利用者 菜園の有無 番号. 400. 300. 自宅から菜園までの経路距離（m）. 2 1 0 2 5. 2 1 1 1 5. 0 2 0 1 3. 11 5 3 4 23. ２１ 凡 例. 入居時期. 34. 自己宅地内菜園利用開始時期. 入居期間. ※ 利用者番号の凡例は以下の通り 網掛け・・・タウンハウス居住者 網掛けのあるものは、空宅地利用によって 網掛けとアンダーライン 自己宅地内に変化の起こったことを示す。 ・・・アパート居住者. 以前は自己宅地内に菜園があったが、現在はない利用者. 空宅地菜園利用開始時期 （記号内の数字はその時点での利用者の年齢を表す）. 自己宅地内の様子. 図 6 借地利用者履歴表. 31 - 3.
(4) □現在に至るまでの経緯 2 1990年の利用区画1. 1 利用開始以前. Ｄ. Ｈ 50. 100. 150. N. 菜園 駐車場＋菜園 農園. 物置小屋. 菜の花. 5人の利用者の間で、地代を徴収 する話が持ち上がる。一区画年 間2,000円と利用者で設定する。 持ち回りで徴収係を受け持ち、 徴収者が取りまとめて所有者の 自宅まで届けることとした。. 各利用者所在. 現在の利用者宅 過去の利用者宅 所有者の親族宅 Ｃ 利用者名. 駐車場 未利用 1 菜園番号. ハクサイ. ダイコン. 4 1998年の利用区画. Ｄ Ｅ. Ｅ Ｆ. 調査対象地区. (m). 空宅地利用用途. 凡 例. Ｇ. Ｂ Ｃ Ｄ. Ａが地区外へ転居する事とな る。そこでＡは、知人Ｂ∼Ｆに 継続利用を呼びかけ、5人で利用 を開始する。. 理髪店を経営するＡが、所有者 に利用を申し出、区画の一部を 利用し始める。. 0. 3 1990年の利用区画. Ａ. Ａ. Ｂ ＣＧ. 5 現在の利用区画. Ｄ Ｆ Ｅ Ｇ Ｈ Ｇ Ｆ. Ｆ. Ｇが知人であるＥに利用を申し 出る。Ｆの区画が一部しか利用 されていなかったため、Ｇが利 用し始める。区画の半分が売却 され、住宅が建設された。Ｄの 利用区画は半分となり、Ｂ、Ｃ は利用できなくなった。そこ で、Ｅが自分の区画の一部を Ｂ、Ｃに分け与えた。. 図中利用者名 利用者番号 △. Ａ. Ｄ 12. Ｅ 8. Ｆ 10. Ｂ、Ｃが身体能力が低下したた め、利用を止め、その区画をＥ が受け持つ。Ｇは知人Ｈを招き 入れ、現在の5人の利用形態とな る。その後、Ｆ、Ｇはそれぞれ 利用面積を拡大し、現在の区画 割りとなる。. Ｇ 9. Ｈ 11. △利用者名と利用者番号 左地図凡例. △利用区画変遷. ▽利用区画詳細. ブロッコリー. ネギ. Ｆ. 9. ダイコン. ダイコン. ハクサイ 12. ネギ ネギ. 11. スコップ 肥料. スコップ. Ｂ. 10. バケツ. Ｃ. イモ. Ｅ ハクサイ. △利用者所在. 雑草置き場. バケツ. イモ. ダイコン ブロッコリー. キャベツ ハクサイ. 図 7 菜園番号 10 の経緯と現在の利用形態. り、空宅地に専用空間を求め、利用行為が所有範囲を飛び. 呼び込むよう共通の認識があり、管理の継承に関しても. 出している。また、利用頻度による植え物種類の使い分け. ルール化が行われているといえる。この例では、共同利. や自己宅地内菜園を花壇としての用途に変えるなどの例. 用をすることにより住環境の共同管理に対する意識の向. も見られる。このことから、借地人に空宅地菜園が自らの. 上がなされているといえる。. 専用空間として強く認識されていることがわかる。. ６ . まとめ. 多くの借地人は地主に対し贈り物を行っており、地代. 1）空宅地の用途転換. を徴収している例もみられる。地主側からみると、負担を. 空宅地の属性により用途転換することのできる画地は限. 軽減するだけでなく、空宅地活用の手段として注目でき. られるため、画地の区画割りがなされた時点である程度. る。逆に借地人側からみると、安い賃借料で専用空間を得. 将来の用途転換の方向性が定められてしまう。一方で、菜. ることができ、自己の要求を満たしているとみることが. 園はそれらの空宅地の属性に影響されることなく、用途. できる。このような飛び地利用の形態は、地主と借地人の. 転換が可能である。. 互いの要求がうまく合致している結果であり、空宅地を. 2）飛び地利用に至る要因とその特性. 管理していくのに有用な手段であるといえる。. 飛び地利用に至る経緯には、自己宅地の属性が強く影響. 図5に利用の継承とルール形成を行ってきた事例（菜園 表 4 菜園利用における 借地人と地主の取り決め事項 菜 園 番 号. 利用に関する取り決め 地代などの支払い. 禁止事項. 3 ○中元や歳暮などを贈る。 ●地主が返却を求めた場合の. している。自己宅地にない要素を求め利用行為が自己宅. 番号10）を示す。従前. 地外へ飛び出し、空宅地に専用空間をつくりだしている。. の現利用者が転居を. そのような飛び地利用が、地主及び借地人の両方のニー. 前に利用者を募った. ズを充たすこととなり、結果的に空宅地の管理がなされ. ことで新たな利用グ. ている。. ループが生まれてい. 3）戸建て住宅地管理のあり方. る。また、所有者が. 菜園利用をはじめとした飛び地利用を前提とし戸建て住. ルール化や管理内容. 宅地管理をおこなっていく場合、居住者のニーズ及び空. について関わること. 宅地の属性など詳細な情報を把握できる管理組織が必要. なく、利用者自身に. となる。所有者の負担を軽減し、かつ地区住民の居住要. よって地代徴収の制. 求の変化に対応する飛び地利用の事例は、空宅地を活用. 度、料金設定が行われ. する有効な手段であり、今後、町内会などの住民組織が、. ている。利用を止める. 地区の詳細な情報を把握することのできる体制づくりが. 際には継続利用者を. 必要となってくるといえる。. 速やかな利用停止. 8 ○中元や歳暮などを贈る。 ●地主が返却を求めた場合の 速やかな利用停止 ●地主が返却を求めた場合の. 10 ●画地全体で年間5,000円 速やかな利用停止 （面積に応じ負担） ●植樹の禁止 11 ●年間1人1,000円 13 ○中元や歳暮などを贈る。. 特になし. 特になし. ●地主が返却を求めた場合の. 14 ○中元や歳暮などを贈る。 速やかな利用停止 ●管理の徹底 15 ○中元や歳暮などを贈る。. 特になし. 17 ※所有者から謝礼を. 特になし. 受け取ることがある。. 22 凡 例. 特になし. ●地主が返却を求めた場合の 速やかな利用停止. ● 地主との取り決め ○ 配慮していること. 31 - 4.
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