【問 １】 Ａが区分所有しているマンションの 101 号室(以下本問において「本件専有 部分」という。)に、債権者Ｂのために抵当権が設定されている場合に関する次の記 述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ Ａは新たに債権者Ｃのために抵当権を設定する場合には、あらかじめ抵当権者 Ｂの承諾を得なければならない。 ２ Ｂの抵当権が実行されその競売代金からＢは優先弁済を受けたが、この場合被 担保債権が満足されなかったときでも、Ｂの債権は消滅する。 ３ Ａが本件専有部分を賃貸した場合に、Ｂは、Ａの有する本件専有部分の賃借人 に対する賃料債権に対して、抵当権を行使することができる。 ４ Ｂが、自己の抵当権を本件専有部分の譲受人に対抗するためには、抵当権の登 記を要しない。 【問 ２】 Ａは、認知証となり判断能力を欠く常況にある父親Ｂから何らの代理権を 付与されていないのに、Ｂの代理人と称してＢ所有のマンションの一室をＣに売却 する売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例 によれば、誤っているものはどれか。 １ 正常な判断能力を有するＢの妻が当該売買契約を追認しても、当該売買契約は、 有効とならない。 ２ Ａについて表見代理の要件が満たされている場合、Ｃは、Ａに対して、無権代 理人の責任を追及することができない。 ３ ＣがＢに対して相当の期間を定めてその期間内に当該売買契約を追認するか否 かを確答せよと内容証明郵便で催告した場合、その期間内にＢが確答しないとき は、Ｂは、当該売買契約を追認拒絶したものとみなす。 ４ Ｂが死亡しＡが単独で相続したときは、当該売買契約は当然に有効となる。
【問 ３】 Ａ・Ｂ・Ｃの３人でマンションの専有部分を共有している場合、次の記述 のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、各自の持分はＡが 10 分の６、Ｂが 10 分の３，Ｃが 10 分の１とする。 １ このマンションをＤに賃貸していた場合、当該賃貸借契約を解除するときは、 Ａの意思で決する。 ２ このマンションを売却するときは、Ａ及びＢの同意があれば足りる。 ３ 共有者は持分に応じた管理の費用を負担しなければならず、共有者が１年以内 にその義務を履行しないときは、他の共有者は相当な金額を支払ってその者の持 分を取得することができる。 ４ Ｃはいつでも共有物の分割を請求することができる。 【問 ４】 Ａが、マンション業者Ｂが一級建築士Ｃに設計を依頼し、建築業者Ｄに新 築させたマンションの 1 室をＢから購入したところ、その直後、耐震強度が著しく 低く建替えをせざるを得ないことが判明した。この場合のＡに対する不法行為責任 に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものの組合せ はどれか。 ア Ｂは、債務不履行責任及び瑕疵担保責任を負うほか、耐震強度が著しく低いこ とを知って分譲した場合は、不法行為責任も負う。 イ Ｃは、自ら故意により違法設計をしたときは不法行為責任を負うが、Ｂの指示 により行ったときは不法行為責任を負わない。 ウ Ｄは、自ら手抜き工事をしたときは不法行為責任を負うが、Ｃの違法設計につ いて過失がないときは不法行為責任を負わない。 エ Ｃの違法設計とＤの手抜き工事の両方が相まって、初めて耐震強度が著しく低 いマンションが建築されたときは、Ｃ及びＤは、故意または過失の割合に応じて 不法行為に基づく損害賠償責任を負う。 １ ア・イ ２ イ・ウ ３ イ・エ ４ ウ・エ
【問 ５】 Ａは，Ｂに対しマンションの専有部分を賃貸し，Ｂは，そのマンションの 専有部分をＡの承諾を得てＣに対し適法に転貸している。この場合における次の記述 のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。 １ ＢがＡに対して賃料を支払わない場合，Ａは，Ｂに対する賃料の限度で，Ｃに 対し，Ｂに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。 ２ Ａは，Ｂに対する賃料債権に関し，Ｂが建物に備え付けた動産，及びＢのＣに 対する賃料債権について先取特権を有する。 ３ Ａが，Ｂとの賃貸借契約を合意解除しても，特段の事情がない限り，Ｃに対し て，合意解除の効果を対抗することができない。 ４ Ａは，Ｂの債務不履行を理由としてＢとの賃貸借契約を解除するときは，事前 にＣに通知等をして，賃料を代払いする機会を与えなければならない。 【問 ６】 ＡがＢ銀行から 2,000 万円を借り入れ，マンション購入の資金としたが， その際，Ｃは，Ａの負う債務について，保証人（連帯保証人ではない。）となった。 この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち，誤っているものはどれ か。 １ ＡＢ間でＡの債務の弁済期限を延長した場合，Ｃの保証債務の弁済期限も延長 される。 ２ Ｃは，Ｂが 2,000 万円の支払いを求めてきた場合，Ａが執行の容易な財産を 1,000 万円相当しか有していないときであっても，Ｂに対し，まずＡの財産につ いて執行するよう請求することができる。 ３ Ａの債務について，Ｄも保証人（連帯保証人ではない。）となった場合において， Ｂが，Ｄに弁済の請求をしたときは，2,000 万円を弁済しなければ，Ｄの保証債 務は，消滅しない。 ４ Ａが未成年者で契約を取り消すことができる場合，善意のＣは，ＡＢ間の契約 をＡに代わって取り消すことができない。
【問 ７】 宅地建物取引業者が、当該マンション（マンションの管理の適正化の推進 に関する法律（以下「マンション管理適正化法」という）に規定するものをいう。 以下同じ）の組合員から、当該組合員が所有する専有部分の売却の依頼を受け、そ の媒介業務のために管理業者（マンション管理適正化法に規定するものをいう。以 下同じ。）に情報の開示を求めてきた場合に関する次の記述のうち、マンション標準 管理委託契約書（以下「標準管理委託契約書」という。）によれば、最も不適切なも のはどれか。 １ 管理業者が提供・開示できる範囲には、マンション内の事件、事故等の情報も 含まれる。 ２ 開示する情報としては、管理費等の改定の予定及び修繕一時金の徴収の予定並 びに大規模修繕の実施予定（理事会で改定等が決議されたものを含む。）がある 場合にはこれを含むものとする。 ３ 管理業者が受託した管理事務の実施を通じて知ることができない過去の修繕の 実施状況等がある場合には、マンション管理業者は管理組合から情報の提供を受 けた範囲でこれらの事項を開示すれば足りる。 ４ 管理業者は、当該組合員が管理費及び修繕積立金等を滞納しているときは、管 理組合に代わって、当該宅地建物取引業者に対し、その清算に関する必要な措置 を求めることができる。 【問 ８】 事務管理業務に関する次の記述のうち、標準管理委託契約書によれば、最 も適切なものはどれか。 １ 管理業者は、管理組合から収支状況の報告の請求があったときは、請求の日か ら１月以内に管理組合の会計の収支に関する書面の交付を行わなければならない。 ２ 管理業者は、掛け捨て型の損害保険に限り、損害保険証券を保管することがで きる。 ３ 管理業者は、管理組合の組合員が管理費を滞納したときは、支払期限後○月の 間、電話もしくは自宅訪問又は督促状の方法により、その支払の督促を行う。 ４ 管理業者は、管理費等のうち余裕資金については、必要に応じ、自らの判断に 基づき、定期預金や金銭信託等に振り替える。
【問 ９】 事務管理業務に関する次の記述のうち、標準管理委託契約書によれば、最 も適切なものはどれか。 １ 管理組合の収支予算案の素案は、管理組合の事業年度開始の３か月前までに作 成し、提出しなければならない。 ２ 管理業者は、管理組合の長期修繕計画の見直しのため、管理事務を実施する上 で把握した本マンションの劣化等状況に基づき、当該計画の修繕工事の内容、実 施予定時期、工事の概算費用等に、改善の必要があると判断した場合には、書面 または口頭により管理組合に助言する。 ３ 管理業者が行う、督促業務は組合員異動届等により管理組合から提供を受けた 情報の範囲内で行うこととなっている。 ４ 管理業者は、マンションに係る設計図書および管理規約の原本、総会議事録を 管理業者の事務所で保管する。 【問 10】 法的紛争解決手続に関する次のａ～ｄの記述のうち、その内容が誤ってい るものはいくつあるか。 a 支払督促については、民事訴訟法上、年間の利用回数の上限が定められており、そ の回数を超えて支払督促手続を利用することはできない。 b 民事調停法上の調停手続については、調停の対象となる紛争の価額の上限が定めら れており、その価額を超える債権をめぐる法的紛争には、調停手続を利用すること はできない。 c 簡易裁判所における訴訟手続では、その許可を得て、例えば会社の債権管理担当者 など弁護士でない者を訴訟代理人とすることができる。 d 民事訴訟法上、少額訴訟手続における終局判決に不服がある場合、その当事者は上 級審に控訴をすることができない。 １ １つ ２ ２つ ３ ３つ ４ ４つ
【問 11】 管理組合に対する法人税における収益事業について、誤っているものはど れか。 １ 移 動 体 通 信 業 者 と の 間 で 携 帯 電 話 基 地 局 設 置 の た め 、屋 上 の 使 用 を 目 的 と し た 建 物 賃 貸 借 契 約 を 結 び 設 置 料 収 入 を 得 て い る 管 理 組 合 の 行 為 は 、 収 益 事 業 の 不 動 産 貸 付 業 に 該 当 す る 。 ２ 空き駐車場を区分所有者以外の者への使用を認めた場合において、募集は広く 行い、使用許可は、区分所有者であるかどうかを問わず、申込み順とし、使用料 金、使用期間などの貸出し条件において、区分所有者と非区分所有者との差異が ない場合、非区分所有者の使用のみならず、区分所有者の使用を含めた駐車場使 用のすべてが駐車場業として収益事業に該当し、全部が収益事業となる。 ３ 空き駐車場を区分所有者以外の者への使用を認めた場合において、区分所有者 の使用希望がない場合にのみ非区分所有者への募集を行い、申込みがあれば許可 するとし、貸出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早 期に明け渡す必要がある場合、非区分所有者の使用のみならず、区分所有者の使 用を含めた駐車場使用のすべてが駐車場業として収益事業に該当し、全部が収益 事業となる。 ４ 空き駐車場を区分所有者以外の者への使用を認めた場合において、区分所有者 の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な募集は行わな いとし、非区分所有者から申出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所 有者への貸出しを許可する場合、非区分所有者の使用による収益は、区分所有者 のための共済的な事業を行うに当たっての付随行為とみることができ、全部非収 益事業となる。
【問 12】 管理組合の会計に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約（単棟 型）（以下「標準管理規約」という）によれば、最も不適切なものはどれか。 １ 収支予算を増額しようとするときは、理事長はその案を臨時総会に提出し、そ の承認を得なければならないが、収支予算を減額するときは臨時総会の承認を要 しない。 ２ 管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うなど、必 要な措置を講じなければならないが、再三の督促に応じないとき、理事長は、未 納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表 して、訴訟その他法的措置を追行することができる。 ３ 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求 をすることができない。 ４ 管理費等に不足を生じた場合には、管理組合は組合員に対して規約に定める管 理費等の負担割合により、総会決議を経て、その都度必要な金額の負担を求める ことができる。
【問 13】 管理組合の活動における以下の取引に関し、平成 28 年 3 月分の仕訳として 正しいものは次のうちどれか。ただし、この管理組合の会計年度は、4 月 1 日から 翌年 3 月 31 日までとし、期中の取引において、企業会計原則に基づき厳格な発生主 義によって経理しているものとする。 ［取引］ 平成 28 年 3 月 31 日に、組合員から管理費等合計 250 万円を徴収し、管理組 合の普通預金口座に入金した。入金の内訳は以下の通りである。 １．管理費入金内訳 平成 28 年１月分 20,000 円 平成 28 年２月分 180,000 円 平成 28 年３月分 200,000 円 平成 28 年４月分 1,200,000 円 ２．修繕積立金入金内訳 平成 28 年２月分 10,000 円 平成 28 年３月分 90,000 円 平成 28 年４月分 800,000 円 （借方） （貸方） １ 普通預金 2,500,000 管理費収入 修繕積立金収入 1,600,000 900,000 （借方） （貸方） ２ 普通預金 預り金 500,000 2,000,000 管理費収入 修繕積立金収入 1,600,000 900,000 （借方） （貸方） ３ 普通預金 2,500,000 管理費収入 修繕積立金収入 前受金 未収入金 200,000 90,000 2,000,000 210,000 （借方） （貸方） ４ 普通預金 2,500,000 管理費収入 修繕積立金収入 前受金 400,000 100,000 2,000,000
【問 14】 甲マンション管理組合の平成 27 年度末の会計処理の状況は、ア～エのとお りである。これらの会計処理を適切に行って収支報告書を作成した場合の当期収支 差額の増減に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、発生主義の原 則に基づいて収支報告書を作成するものとし、資金の範囲は、現金預金、未収入金、 未払金、前受金及び前払金とし、会計年度は、平成 27 年４月１日から平成 28 年３ 月 31 日までとする。 ア 平成 28 年３月に行ったバルコニーの手すりの塗装工事費 100 万円については、 支払いが翌月になったため、未払計上されていなかった。 イ 平成 28 年４月分の管理費 100 万円については、同年３月に入金されていたが、 担当者のミスで入金の会計処理を行っていなかった。 ウ 平成 28 年３月に平成 28 年２月分の共用ホール使用料 2 万円が入金されていた が、担当者のミスで入金の会計処理を行っていなかった。 エ 未収入金として計上していた平成 28 年２月分の管理費 30 万円については、 同 年３月末に入金していることが判明した。 １ 32 万円の増加 ２ 増減なし ３ 98 万円の減少 ４ 232 万円の増加
【問 15】 管理組合の次の支出のうち、標準管理規約によれば、管理費から支出しな いものはどれか。 １ 機械式駐車場の設置費用 ２ 共用部分に係る火災保険料、地震保険料 ３ エレベーターの保守点検費 ４ 廊下、階段の特別清掃費 【問 16】 平成 20 年６月に作成された「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガ イドライン・長期修繕計画作成ガイドラインコメント」によれば、次の記述のうち 適切なものはどれか。 １ 長期修繕計画の計画期間は、周期 15 年程度の大規模修繕が２回含まれることを 想定して、既存マンションの場合 30 年としている。 ２ 推定修繕工事項目の設定において、長期修繕計画の見直し、大規模修繕工事の ための調査・診断・修繕設計の費用は含まれているが、工事監理費用は含まれて いない。 ３ 長期修繕計画作成ガイドラインは、主としてワンルームマンションなど投資型 マンションも含む住居専用の単棟型のマンションを対象として作成されている。 ４ 長期修繕計画作成の目的は、計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立 金の額の根拠を明確にするためである。
【問 17】 諸官庁への各種申請手続きに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 修繕工事を行うために工事期間中道路の一部を使用する場合には、施工者は工 事着工前に建築主事に道路使用許可申請をしなければならない。 ２ 建築主が 10 ㎡を超える建築物を建築しようとする場合においては、建築主事を 経由して、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。 ３ 建築主が 10 ㎡を超える建築物を除却しようとする場合においては、建築主事を 経由して、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。 ４ 防火管理者が、管理権原者の指示を受けて、防火対象物の位置､構造及び設備の 状況並びにその使用状況に応じ 消防計画を作成又は内容を変更した場合は、作成 又は変更後４日以内に、所轄消防長に届け出なければならない。 【問 18】 エレベーター設備改修工事に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。 １ エレベーター設備のカゴ内装、扉、三方枠の補修周期は概ね 30 年程度である。 ２ エレベーター設備改修時の基本性能のグレードアップとして、電動機をインバ ーター制御方式に取り替えると、振動・騒音の低減により乗り心地を向上させる ことや故障を減少させることができる。 ３ エレベーターの安全性向上の一つとして、特に条件なくエレベーター扉に窓ガ ラスを取り付けることができる。 ４ エレベーター設備の改修とは、建物からエレベーター全構成機器を撤去し、全 て最新機種等に取り替えることである。
【問 19】 建築基準法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。 １ 建築主は，共同住宅の用途に供する建築物で，その用途に供する部分の床面 積の合計が 800 ㎡であるものの大規模の修繕をしようとする場合，当該工事に 着手する前に，当該計画について建築主事の確認を受けなければならない。 ２ 居室を有する建築物の建築に際し，飛散または発散のおそれがある石綿を添 加した建築材料を使用するときは，その居室内における衛生上の支障がないよ うにするため，当該建築物の換気設備を政令で定める技術的基準に適合するも のとしなければならない。 ３ 防火地域または準防火地域において，延べ面積が 1,000 ㎡を超える建築物は， すべて耐火建築物としなければならない。 ４ 防火地域または準防火地域において，延べ面積が 1,000 ㎡を超える耐火建築 物は，防火上有効な構造の防火壁で有効に区画し，かつ，各区画の床面積の合 計をそれぞれ 1,000 ㎡以内としなければならない。 【問 20】消火器に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １ 延べ面積 700 ㎡以上の建物は消火器を設置しなければならない。 ２ 消火器は、防火対象物の階ごとに、防火対象物の各部分から、それぞれ一定の 消火器具に至る歩行距離が 50ｍ（消火能力が 10 以上の大型消火器にあっては 80 ｍ）以下となるように配置しなければならない。 ３ 消火器のうち粉末消火器には、地震による振動等による転倒を防止するための 措置を設けなければならない。 ４ 消火器に明示されている耐用年数は製品に関する保証期間を意味するものでは ないため、サビや腐食、変形や機能に異常が見つかった場合は耐用年数以内でも 速やかに 新しい消火器と取り替えるべきである。
【問 21】 簡易専用水道に関する次の記述のうち、水道法の規定によれば、正しいも のはどれか。 １ 簡易専用水道の設置者は、水槽の掃除を６月以内ごとに 1 回、定期的に行わな ければならない。 ２ 簡易専用水道の設置者は、水道の管理について技術上の業務を担当させるため、 水道技術管理者を置かなければならない。 ３ 簡易専用水道の設置者は、定期及び臨時の水質検査を行ったときは、これに関 する記録を作成し、水質検査を行った日から起算して５年間保存しなければなら ない。 ４ 簡易専用水道の設置者は、有害物、汚水等によって水が汚染されるのを防止す るため、水槽の点検を行うなどの必要な措置を講じなければならない。 【問 22】 マンションの排水設備の通気に関する次の記述のうち、適切でないものは どれか。 １ 通気立て管は、その下端を排水立て管の下部又は排水横主管に接続し、その上 端を屋上又はその近辺で大気に開口する管で、排水立て管の流れを円滑にする機 能を有する。 ２ 通気管は、配管内の空気が屋内に漏れることを防止する装置を設けた場合を除 き、直接外気に衛生上有効に開放しなければならない。 ３ 通気立て管は、その一部を雨水立て管と兼用することができない。 ４ 排水用特殊継手を用いた排水方式は、通気立て管を省略することができない。
【問 23】 昇降機の維持および運行の管理に関する指針によれば、最も不適切なもの はどれか。 １ 所有者等は、昇降機定期検査報告書の写しおよび定期点検・整備等の記録を３年 以上保存すること。 ２ 運行管理者は、昇降機の運行に支障があると認めたときは、直ちに運行を中止し、 所有者等に報告すること。 ３ 運行管理者は、地震または火災が発生したときは、全てのエレベーターにつき、 直ちにかご内の人を誘導避難させ、その後電源を切り、運行を中止すること。 ４ 地震または火災が発生したために運行を中止した昇降機について、運行を再開す る前に、点検および試運転を行うこと。 【問 24】 エレベーターに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 １ エレベーターには、駆動方式により油圧式とロープ式があるが、マンションで は一般的にロープ式のものが多い。 ２ ロープ式のエレベーターの機械室は、最上階にあることが一般的である。 ３ フルメンテナンス契約では、定期点検、消耗品の取替え、部品の交換、乗場の 扉、三方枠の塗装などの全てを含む契約である。 ４ ＰＯＧ契約とは、定期点検、消耗品の交換は含まれるが、消耗品以外の部品の 交換や乗場扉、三方枠の塗装などは含まれない契約である。
【問 25】 断熱に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 １ 空気は、熱を伝える力が最も大きいが、熱を蓄える力はない。 ２ アルミニウムは鉄よりも熱を伝えにくい材料である。 ３ 鉄は、アルミニウムよりは熱を伝えにくく、アルミニウムよりは熱を蓄える力 がある。 ４ 水は熱を伝える力が大きく、かつ、非常に熱を蓄える力の大きい材料である。 【問 26】 鉄筋コンクリート構造に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれ か。 １ 20 階以上の超高層マンションは、鉄骨鉄筋コンクリート造だけでなく、鉄筋コ ンクリート造でも、建設されている。 ２ 構造形式から見た鉄筋コンクリート構造ではラーメン構造しかなく、壁式構造 が鉄筋コンクリート構造とすることはほとんどない。 ３ コンクリートが二酸化炭素を吸収して中性化すると、鉄筋に対する保護能力は 落ち、かぶり厚分のコンクリートの中性化が完全に進むと、鉄筋は錆び始め、鉄 筋は錆びると体積が増し、中からコンクリートを押してひび割れが発生すること になる。 ４ 鉄筋は圧縮力に弱く、コンクリートは圧縮力に強い。
【問 27】 窓サッシの改修方法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 １ 外付け二重サッシ工法とは、既存サッシの外側・抱え部に新規サッシを取付け、 二重サッシ化する工法で比較的安いコストで実施可能である。 ２ 持出しかぶせ工法とは、既存サッシの枠に新規枠を被せ、既存サッシは枠だけ 残し撤去する工法であり、窓間口寸法が広くなり、内法高さが高くなる。 ３ サッシ撤去工法とは、既存サッシを撤去し、同一位置に新規サッシを新設する 工法で、間口寸法は狭めずに取替えができるため、断熱サッシ等に取替えし、サ ッシの性能を高めることができる。 ４ 内付け二重サッシ工法とは、既存サッシの内側に内付きインナーサッシを新規 に取付け、二重サッシ化する工法であるが、マンションの場合内側サッシは専有 部分となるため、各区分所有者の発注により費用も各区分所有者の負担となるの が一般的である。 【問 28】 コンクリートの劣化現象に関する次の記述のうち、最も不適切なものはど れか。 １ 鉄筋等の錆が、仕上げ材やコンクリート表面に染み出している状態を錆汚れと いう。 ２ コンクリート表面やタイルの目地表面から結晶化した白色の物質が発生する現 象をエフロレッセンスという。 ３ コンクリート内部における部分的な膨張により発生する、コンクリート表面を 破壊してできたクレーター状のくぼみをポップアウトという。 ４ 外壁のひび割れの幅は１㎜以下に分散して起こっているのであれば、特に漏水 の問題はない。
【問 29】 マンションの建築に関する試験または診断とその目的に係る組合せとして 適切でないものは、次のうちどれか。 １ クロスカット試験…塗膜の付着性 ２ モルタル塗りの壁面の接着強度…アタッチメントの接着と測定器具 ３ シュミットハンマー試験…コンクリートの圧縮強度 ４ スランプ試験…鉄筋の引張強度 【問 30】 専有部分に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいも のはどれか。 １ 専有部分は、構造上の独立性と利用上の独立性を備えた上で、登記をしている ことが必要である。 ２ 専有部分を規約により共用部分とすることができ、また、区分所有法上当然に 共用部分とされる部分を規約により専有部分とすることができる。 ３ 専有部分と共用部分の共有持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、分 離して処分することができない。 ４ 専有部分を規約により共用部分とすることができ，また，規約による共用部分 を専有部分とすることができる。 【問 31】 あるマンションにおける次の管理規約のうち、区分所有法の規定によれば 無効とされるものはどれか。 １ 管理者は管理規約の保管を管理委託契約の受託者に行わせることができる。 ２ 区分所有者の 10 分の 1 以上で議決権の 10 分の 1 以上を有するものは、管理者 に対し、会議の目的たる事項を示して、総会の招集を請求することができる。 ３ 各区分所有者の議決権は、共用部分の持分の割合とせずに、1 住戸１議決とす る。 ４ マンションの敷地に接する公道の向かい側の敷地を、当該マンションの区分所 有者が利用する家庭菜園のために規約敷地とする。
【問 32】 マンションの共用部分に関する次の記述のうち、区分所有法及び不動産登 記法の規定によれば、正しいものはどれか。 １ 共用部分の各共有者は、共用部分をその持分の割合にしたがって使用することが できる。 ２ 一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するものは区分所有者 全員で、その他のものはこれを共用すべき区分所有者のみで行う。 ３ 規約により共用部分とされた部分は、その旨の登記をすることができるが、団地 共用部分はその旨の登記をすることができない。 ４ 一部共用部分は、規約に特別の定めをしても、区分所有者全員の共有とすること はできない。 【問 33】 管理者に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいもの はどれか。 １ 管理者は、集会決議により原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有 者にその旨を通知しなければならない。 ２ 管理者がその職務の範囲内で第三者との間にした行為について、管理者ととも に、区分所有者が原則としてその有する専有部分の床面積の割合にしたがって、 責任を負う。 ３ 管理者は、集会において、毎年１回一定の時期に、その事務に関する報告をし なければならないが、規約で別段の定めをすれば、書面の交付をもって代えるこ とができる。 ４ 管理者は少なくとも毎年１回、集会を招集しなければならず、規約で別段の定 めをすることはできない。
【問 34】 次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、集会の決議により決するこ とができるものはどれか。 １ 附属施設たる建物を共用部分とすること。 ２ 法定共用部分を廃止し、専有部分とすること。 ３ 書面による議決権行使に代えて電磁的方法による議決権行使を認めること。 ４ 管理組合法人の理事の任期を３年とすること。 【問 35】 集会の招集通知に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正 しいものはどれか。 １ 専有部分が数人の共有に属している場合、議決権を行使する者が定められてい る場合はその者に、議決権を行使すべき者が定められていない場合は、共有者の 全員に通知をしなければならない。 ２ 区分所有者が通知を受けるべき場所を通知していないときは、その専有部分の 占有者に対して通知すればよい。 ３ 規約に別段の定めがあるときは、集会の招集通知を個別に発することなく、建 物内の見やすい場所に掲示してすることができる。 ４ 区分所有者全員の同意があるときは、招集通知を発することなく、集会を開く ことができる。
【問 36】 集会および規約に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤 っているものはどれか。 １ 区分所有者と賃貸借契約を締結し、専有部分を占有する者は、会議の目的たる 事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることはでき るが、議決権を行使することはできない。 ２ 区分所有法および規約により集会において決議をすべきものとされた事項につ いて、区分所有者および議決権の過半数の賛成があるときは、書面または電磁的 方法による決議をすることができる。 ３ 集会が、全員の同意により招集手続を経ないで開かれた場合は、どのような事 項についても決議することができる。 ４ 規約および集会の決議は、区分所有者のみならず、特定承継人に対しても効力 を有するが、占有者は建物、その敷地、附属施設の使用方法に限り、区分所有者 が負う義務と同一の義務を負う。 【問 37】 管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正し いものはどれか。 １ 規約または集会の決議により、管理組合法人を代表すべき理事を定めたり、数 人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定めることはできるが、理 事の互選により、管理組合法人を代表すべき理事を定めることはできない。 ２ 規約で定めれば、区分所有法に特別の定数が定められている事項を除き、理事 その他の役員が決するものとすることができる。 ３ 規約で定めれば、監事は理事または管理組合法人の使用人と兼任することがで きる。 ４ 管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人 を代表する。
【問 38】 義務違反者である占有者に対して、専有部分の使用または収益を目的とす る賃貸借契約の解除および専有部分の引渡し請求を行おうとする場合に関する次の 記述のうち、区分所有法の規定および判例によれば、誤っているものはどれか。 １ 被告となるのは、占有者のみであり、賃貸している区分所有者は被告とはならな い。 ２ 区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議が必要となる。 ３ 占有者にはあらかじめ弁明の機会を与えなければならないが、当該専有部分の区 分所有者には弁明の機会を与える必要はない。 ４ 訴訟を提起することができるのは、区分所有者全員、管理組合法人、管理者また は集会において指定された区分所有者に限られる。 【問 39】 ５棟のマンションで構成される団地（各団地建物所有者が敷地を共有して いる。）の管理に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているも のはどれか。 １ 敷地に関する規約の変更は、団地建物所有者及び土地等の持分による議決権の 各４分の３以上の多数による団地集会の決議により行うが、一部の敷地の共有者 の権利に特別の影響を及ぼす場合には、その承諾を得なければならない。 ２ 団地建物所有者の団体（以下「団地管理組合」という。）は、当然には各棟につ いてその管理に当たることができない。 ３ 敷地の管理は、団地管理組合により行われ、各団地建物所有者は、規約に別段 の定めがない限り、その持分に応じて土地等の管理の費用を負担しなければなら ない。 ４ 団地内建物について団地内建物を管理するための団地規約が定められていると きに、団地管理組合の集会において、団地内建物の区分所有者及び敷地の持分に よる議決権の各５分の４以上の多数の賛成によって、当該団地内建物につき、一 括建替え決議をすることができる。ただし、その後の各棟ごとの集会において、 それぞれその区分所有者の３分の２以上の者であって、38条の議決権の合計の３ 分の２以上の議決権を有する者が一括建替え決議に賛成しなければならない。
【問 40】 駐車場に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、最も不適切なも のはどれか。 １ 区分所有者が専有部分を第三者に貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用 契約は効力を失う。 ２ 区分所有者が専有部分を第三者に譲渡したときは、その譲渡を受けた区分所有者 に駐車場使用契約が承継される。 ３ 管理費や修繕積立金の滞納等があった場合、次回の駐車場使用者選定時の抽選に おいて、それを理由に不利となる旨の定めをすることができる。 ４ 駐車場使用料は、その管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立 てることとし、全体の管理費に充当することはできない。 【問 41】 次の記述のうち、標準管理規約の定めに反するものはどれか。 １ 区分所有者は、専有部分を第三者に貸与するときは、規約および使用細則に定 める事項を遵守する旨の条項を定め、契約の相手方に規約および使用細則に定め る事項を遵守する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。 ２ 管理を行う者は、漏水事故があった場合、事故の原因箇所と思われる専有部分 への立入りを請求でき、請求された者は正当な事由がない限り拒否することはで きない。 ３ 共用部分等の火災保険その他の損害保険の保険金額の請求および受領は、理事 長が行うことができる。 ４ 区分所有者は、専有部分の修繕等を行おうとする場合、理事長の承認に関し理 事会の決議は少なくとも必要であるが、集会の決議を必要となる場合はない。
【問 42】 管理組合が徴収する管理費及び修繕積立金（以下本問において「管理費等」 という。）に関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、最も不適切なものはど れか。 １ 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における 修繕積立金に充当する。 ２ 管理費等の徴収方法について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の 方法により徴収すること。 ３ 管理費等の額を、各区分所有者の共用部分の共有特分に応じて算出すること。 ４ 組合員が納付すべき管理費等を期日までに納付しない場合に、管理組合が未払 い金額について遅延損害金を請求すること。 【問 43】 マンションの賃貸借契約の締結にあたり、当該賃貸借を媒介する宅地建物 取引主任者が、賃借人になろうとする者に対し、重要事項として契約が成立するま での間に説明しなければならない事項の組み合わせとして、正しいものはどれか。 ① 共用部分に関する規約の定めがあるときは、その内容 ② 一棟の建物またはその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めが あるときはその内容 ③ 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容 ④ 一棟の建物およびその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けてい る者の氏名および住所 １ ①と④ ２ ①と② ３ ②と③ ４ ③と④
【問 44】 Ａが売主として自己の所有するマンションについて、Ｂと売買契約を締結 した場合における瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業 法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、ＡとＢは、ともに宅地建物取引業 者ではないものとする。 １ マンションの瑕疵が、売買契約締結の前にＡが依頼したハウスクリーニング業 者の過失によって生じたものであるときは、Ａは瑕疵担保責任を負わない。 ２ 「Ａは、瑕疵担保責任を負わない」との特約をＡＢ間でしても、Ａが知りなが ら告げなかった瑕疵については、その責任を免れることはできない。 ３ Ｂは、マンションの引渡しを受けた時から２年を経過した場合、Ａに対して瑕 疵担保責任を追及することができなくなる。 ４ ＡＢ間の売買契約が、宅地建物取引業者の媒介により成立したものであるとき は、瑕疵担保責任について民法に規定するものよりＢに不利となる特約をしても、 その特約は無効である。 【問 45】 個人情報の保護に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれ か。 １ 個人情報取扱事業者は、本人から、当該本人が識別される保有個人データの開 示を求められたときは、遅滞なく開示しなければならず、開示に関し、手数料を 徴収することができる。 ２ 個人情報取扱事業者であるマンション管理業者が、管理を受託している管理組 合の組合員のデータを第三者に提供する場合は、一定の場合を除き、あらかじめ 本人の同意を得る必要はない。 ３ 個人情報の保護に関する法律により一定の義務を課せられる「個人情報取扱事 業者」とは、個人情報をコンピュータを用いて検索することができるようにして 取り扱っている者をいい、コンピュータを用いていない者はこれに該当しない。 ４ 個人情報取扱事業者は、個人情報を取得した場合は、あらかじめその利用目的 を公表している場合を除き、速やかにその利用目的を本人に通知及び公表しなけ ればならない。
【問 46】 マンション管理業者に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の 規定によれば、誤っているものはどれか。 １ マンション管理業者の登録の有効期間は５年であり、有効期間満了後引き続き マンション管理業を営もうとする者は、登録の有効期間満了の日の 90 日前から 30 日前までの間に登録申請書を提出しなければならない。 ２ 登録の更新申請をしたものの有効期間の満了の日までにその申請に対する処分 がなされないときは、従前の登録は、有効期間の満了後もその処分がなされるま での間は効力を有し、更新の登録がなされたときは、その更新後の有効期間は、 更新の登録がなされた日から起算する。 ３ 基準資産額が 300 万円以上でない者は、マンション管理業者の登録を受けるこ とはできないが、この基準資産額は、基準資産表に計上された資産の総額から基 準資産表に計上された負債の総額に相当する金額を控除した額とする。 ４ マンション管理業者は、登録事項に変更があったときは、その日から 30 日以内 に、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。 【問 47】 管理業務主任者に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定 によれば、正しいものはどれか。 １ マンション管理業者の既存の事務所で、成年者である専任の管理業務主任者が 不足するに至ったときは、２月以内に必要な措置を取らなければならない。 ２ 成年被後見人、被保佐人および被補助人は、管理業務主任者の登録を受けるこ とはできない。 ３ マンション管理適正化法以外の法律に違反して懲役２年執行猶予３年の判決を 受けた場合、執行猶予期間が満了した後、２年を経過しなければ管理業務主任者 の登録を受けることはできない。 ４ 偽りその他の不正手段により管理業務主任者の登録を受けたとして、管理業務 主任者の登録を取り消された者は、その取消しの日から２年を経過すれば、管理 業務主任者の登録を受けることができる。
【問 48】 重要事項の説明、契約成立時に交付する書面、管理事務の報告に関する次 の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、誤っているものはどれか。 １ マンション管理業者は、重要事項の説明および管理事務の報告は、管理業務主 任者をして行わせなければならず、管理業務主任者は説明の相手方に対し、管理 業務主任者証を提示しなければならない。 ２ 契約成立時に交付する書面および管理事務報告書は、ともに管理業務主任者の 記名押印が必要となる。 ３ 従前の管理受託契約と同一の内容で更新するときは、契約締結前までに、重要 事項を記載した書面を交付しなければならないが、変更内容で更新するときは、 説明会の日の１週間前までに、重要事項、説明会の日時、場所を記載した書面を 交付しなければならない。 ４ マンション管理業者は、重要事項の説明会および管理事務の報告の説明会の開 催日の１週間前までに、説明会の開催の日時および場所について、当該管理組合 を構成する区分所有者等の見やすい場所に掲示しなければならず、重要事項の説 明会の掲示については管理組合の管理者等の見やすい場所であることも考慮しな ければならない。 【問 49】 マンション管理業者の罰則に関する次の記述のうち、マンション管理適正 化法の規定によれば、誤っているものはどれか。 １ 無登録でマンション管理業を営んだ者は、１年以下の懲役または 50 万円以下の 罰金に処される。 ２ マンション管理業者の登録事項の変更の届出をしなかった者は、30 万円以下の 罰金に処される。 ３ マンション管理業者が専任の管理業務主任者の設置義務に違反した者は 10 万 円以下の罰金に処される。 ４ マンション管理業者およびその使用人で秘密保持義務に違反した者は 30 万円 以下の罰金に処される。
【問 50】 マンションの管理の適正化に関する指針のうち、「マンションの管理の適正 化の推進のために管理組合が留意すべき基本的事項」に関する次の記述のうち、最 も適切でないものはどれか。 １ マンションの状況によっては、外部の専門家が、管理組合の管理者等又は役員 に就任することも考えられるが、その場合には、マンションの区分所有者等が当 該管理者等又は役員の選任や業務の監視等を適正に行うとともに、監視・監督の 強化のための措置等を講じることにより適正な業務運営を担保することが重要 である。 ２ マンションにおけるコミュニティ形成は、日常的なトラブルの防止や防災減災、 防犯などの観点から重要なものであり、管理組合においても、建物の区分所有等 に関する法律に則り、良好なコミュニティの形成に積極的に取り組むことが望ま しい。 ３ マンションにおけるコミュニティ形成については、自治会、町内会等（以下「自 治会」という。）は、管理組合とは異なり、各居住者が各自の判断で加入するもの であることに留意するとともに、特に管理費の使途については、マンションの管 理と自治会活動の範囲・相互関係を整理し、管理費と自治会費の徴収、支出を分 けて適切に運用することが必要である。なお、このように適切な峻別が行われる のであれば、管理費と自治会費の徴収を一括して処理することや、防災や美化な どのマンションの管理業務を自治会が行う活動と連携して行うことも差し支えな い。 ４ マンションが団地を構成する場合には、各棟固有の事情を考慮し、各棟の管理 組合の個別の意思を尊重し、各々が独立したマンションとして適切な管理がなさ れるよう配慮することが重要である。
