発 行 番 号 第 ○ ○ ○ 号 発 行 年 月 日 平 成 ○ 年 ○ 月 ○ 日
○○○○○○○様
鑑 定 評 価 書
社 団 法 人日 本 不 動 産 鑑 定 協 会 会 員
福 島 県 郡 山 市 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 不動産鑑定業者 福島県知事登録（○）第○号株 式 会 社 ○ ○ ○ ○ ○
代 表 取 締 役 専 任 不 動 産 鑑 定 士I. 鑑定評価額
金○○, ○○○, ○○○円（○○, ○○円/㎡）
II. 対象不動産の表示
区分 所 在 地 番 地 目 地 積 （公簿） 公簿 現況 土地 ○○○ ○○番○ 原野 宅地 ○○㎡ ○○㎡ ○○番○ 宅地 ○○㎡III. 鑑定評価の基本的事項
１. 対象不動産の種別・類型 種 別：住宅地 類 型：更 地 ２. 鑑定評価の条件 (１) 対象確定条件 更地として独立鑑定評価 (２) 付加条件 なし ３. 価格時点 平成○年○月○日 ４. 価格の種類 正常価格IV. 鑑定評価の依頼目的
売買の参考資料V.
鑑定評価の依頼目的及び条件と価格の種類との関連
依頼目的及び条件により、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満 たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格、即ち正常価格を求め るものである。VI. 鑑定評価を行った日付
平成○年10月11日VII.
関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等
１. 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象物件に関する利害関係等 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象物件に関する利害関係又は 対象物件に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無： いずれもない ２. 依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係 依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関 係、人間関係及び取引関係の有無：いずれもない ３. 提出先等と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係 本鑑定評価額が依頼者以外の者へ開示される場合の当該相手方又は本鑑定評 価額が依頼者以外の者へ提出される場合における当該提出先と関与不動産鑑定 士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本関係、人的関係及び取引関係の 有無：いずれもないVIII. 対象不動産の確認
１. 物的確認 (１) 実地調査日 平成○年○月○日 (２) 立会者 ○○○○○○○○ (３) 確認に用いた資料 登記事項証明書、公図、依頼者ご提示の現況図 (４) 照合事項 土地の位置・形状・規模 (５) 照合の結果 概ね一致を確認 (６) 評価上採用した数量 登記簿数量 ２. 権利の態様の確認 (１) 所有者名 ○○○○○ (２) 確認に用いた資料 登記事項証明書、依頼者ご提示の固定資産評価証明書 (３) 所有権以外の権利 なしIX. 鑑定評価額決定の理由の要旨
［I］ 価格形成要因の分析
１. 一般的要因の分析 (１) 社会経済情勢 ～ 省略 ～ (２) 県内の地価動向 平成○年の地価公示によると、福島県の地価は依然として下落が継続し、昨年 までの下落幅縮小に比べ、今回は殆どの地点で下落幅拡大となった。主要都市の 住宅地では値頃感から下落幅縮小の動きにあるが、その他の都市部や郡部におい ては下落幅が拡大している。 商業地では、景気悪化の影響を受け主要都市その他の都市部で中心地の空洞化 が進行、下落幅は拡大となっている。 県内の地価動向は次の通りである。 ○全体の平均変動率は、▲○○％（前年▲○○％）と平成 5 年から○○年連続 のマイナス。また、下落幅は前年まで○○年連続で縮小していたが、一転し て拡大となっている。 ○用途別では、 住宅地 平均価格が○○円（前年○○円） 平均変動率が▲○○％（前年▲○○％）。 商業地 平均価格が○○円（前年○○円） 平均変動率が▲○○％（前年▲○○％）。 (３) 公示価格等にみる県内類似の○○の地価動向 公 示 地 (又は基準地) 番 号 平成○○年 平成○○年 平成○○年 価格 円/㎡ 前年比 ％ 価格 円/㎡ 前年比 ％ 価格 円/㎡ 前年比 ％ 福島○○ ○○ ▲○ ○○ ▲○ ○○ ▲○ 郡山(県) ○○ ○○ ▲○ ○○ ▲○ ○○ ▲○ 上記に記載したのは、県内における○○地で、対象物件との代替競争関係が 認められる公示地･基準地の最新動向である。○○は、市街地を形成して地価 水準も高く下落幅が大きい。また、○○も需要の大幅減退から下落幅が目立つ。 これに対し、首都圏を中心に人気のある○○において店舗群が建ち並ぶ○○ では、地価動向も小幅な下落に留まっている。 ２. 地域分析 (１) 対象不動産が所在する○○○○市の概況 ～ 省略 ～(２) 対象不動産に係る市場の特性 ① 同一需給圏の判定 対象不動産と代替競争関係が成立する不動産の存する同一需給圏は、○○を 中核とする○○東側の圏域である。 ② 同一需給圏における市場参加者の属性及び行動 ○○は、通称「○○」に建ち並ぶ○○、及び○○で構成され、周辺に○○が 点在する。 特別な経営能力を要する○○については、新規参入者が殆どない。現在、取 引の殆どは○○であるが、時折○○・・・・取得なども見られる。 ③ 同一需給圏における市場の需給動向 ○○の中核をなす○○は○○といわれ、○○が求められる。 更に景気変動の影響が大きいほか、全国に点在する○○と競合するため、需 給動向も不安定である。 また、○○は建物の汎用性が低く、取引には○○・・・等の特別な事情が含 まれることも多い。 現在、需給圏において需給の中心となっている○○は、○○といった全国的 知名度に欠けるため○○等も少なく、市場は○○傾向にある。 (３) 近隣地域の状況 ① 近隣地域の位置・範囲 近隣地域は、○○と通称「○○」の交差点を中心に形成された○○の背後に 位置している。 最寄駅のＪＲ○○線○○駅から直線距離約○○ｋｍ、範囲は対象物件が接面 する市道○○線沿いで、南西境を対象物件とする南西～北東約○○ｍ、南東～ 北西約○○ｍとした。 ② 近隣地域の状況 地域は○○等が見られる○○・・・・土地利用状況にある。 ○○を介して○○や、○○となる○○へ通じる。 ○○として、○○、・・・・・・・・・などがあり、最近の○○の観光客入 込客数は次の通りで、ここ数年減少傾向にある。～以下 略 ～ ③ 近隣地域の不動産取引の状況 ○○地で○○、近隣地域の範囲は○○・・・である。 土地利用状況も○○とし、不動産取引は殆ど見られない。 ④ 公法上の規制 非線引都市計画区域
○○地域 敷地面積 建蔽率 容積率 高さ ○○㎡未満 ○○％以下 ○○％以下 ○○ｍ以下 ○○㎡以上 ○○㎡未満 ○○％以下 ○○％以下 ○○ｍ以下 ○○㎡以上 ○○％以下 ○○％以下 ○○ｍ以下 公園事業道路（本件では○○）等の路肩から○○ｍ以上後退。 その他、色彩規制等がある。 「○○・・・協定」 ⑤ 供給処理施設 上水道あり 前面道路○○ｍｍ管 下水道処理区域内 前面道路○○ｍｍ管 ⑥ 危険・嫌悪施設等 地域内に、○○があり現況は○○となっている。 ⑦ 標準的画地 土地利用は○○・・・・標準的な利用形態は見出しがたいが、○○の土地 利用形態に多く見られる○○、乃至○○等の敷地規模等を勘案し、標準的画 地を以下の通り選定する。 ［標準画地］ 間口○○ｍ、奥行○○ｍ、面積○○㎡程度の正方形 接面道路は北西側○○ｍ舗装市道 ⑧ 標準的使用 ○○ ３. 個別分析 (１) 対象不動産の状況 ① 街路条件 北西側約○○ｍ舗装市道 ② 画地条件 不整形地で接面間口は約○○ｍ及び約○○ｍの 2 箇所 奥行約○○ｍ 市道とほぼ等高 ③ 交通・接近条件 （最寄駅・バス停） ＪＲ○○駅まで約○○ｋｍ（直線距離、以下同じ。） 東北自動車道○○まで約○○ｋｍ （観光・レクレーション施設） ○○まで約○○ｋｍ ・・・・・・ ・・・・・・
④ 環境条件 ○○ ○○地内段差あり、北側○○ ⑤ 行政的条件 非線引都市計画区域 ○○地域 「○○・・・・協定」 ⑥ 供給処理施設 上水道あり 南西側：地番○○番○○を介し○○ｍｍ管引込 下水道あり ○○ｍｍ管引込 ⑦ 埋蔵文化財の有無及びその状況 ○○教育委員会調べによると、埋蔵文化財包蔵地の指定は ない。また、過去に対象地及びその周辺において埋蔵文化財 が発見された事実もない。 対象不動産の価格形成要因に影響なしと判断した。 ⑧ 土壌汚染の有無及びその状態 登記事項証明書による過去の地歴は「○○」・「○○」で あり、土壌汚染を引き起こす用途で使用された可能性はないと 判断される。 地元精通者への聴き取りでも、以前より畑乃至平地林であり、 隣接地及び周辺においても土壌汚染を懸念する施設は見当た らない。 また、管轄する○○○○○○の調査でも、土壌汚染に関する 状況調査においても「該当なし」であった。 土壌汚染を価格形成要因から除外して鑑定評価を行う。 ⑨ 地下埋蔵物の存在 外観からは、存在は認められない。土地履歴調査でも宅地 利用された可能性は低く、対象不動産の価格形成要因に影響 なしと判断した。 (２) 同一需給圏における対象不動産の競争力の程度 判 定：○○ 着眼点：○○・・・して街路の系統が劣ること、間口が○○・・・地であり有 効利用の阻害要因となること、更に現行の経済情勢において不動産へ の新規投資は○○である。こうした市場動向も勘案し、競争力の程度 は「○○」と判定。 (３) 最有効使用の判定 ○○に位置する立地条件、及び市道との接面状況や形状、敷地規模等の個 別的要因を勘案し、○○の敷地とすることを以って最有効使用と判定した。
［II］
評価
１. 鑑定評価方式の適用 本件では、取引事例比較法による比準価格を中心に、鑑定評価額を決定する。 なお、○○には共同住宅も見られるが、○○として提供されることが多く、賃料は 給与を補完する性格を帯びて標準的な賃料は見出しがたい。よって、土地残余法によ る収益価格の試算を割愛する。 また、間口・形状等から利用効率が低くなることや、景観等に特段優れることもな く住宅用地としての開発期待は持ちにくい。開発法も割愛した。 (１) 取引事例比較法 ① 標準画地の比準価格 近隣地域における標準画地の比準価格を以下の通り求めた。 標準価格の比準価格 00,000 円/㎡（ 別表Ａ 参照 ） ② 対象不動産の比準価格 上記価格に対象物件の個別的要因を勘案し、比準価格を査定する。 増減価要因としての個別格差率の査定 （格差率） （中項目） （細項目） ○○％ 画地条件 ○○％ 形状 ○○ 地積 ○○ 法地 ○○ 対象不動産の比準価格 ㎡当り標準価格 個別格差率 ㎡当り比準価格 00,000 円 × ○○％ ≒ 0,000 円 (２) 規準とした価格 近隣地域における標準画地について規準とした価格が得られた。 標準価格の比準価格 00,000 円/㎡（ 別表Ｂ 参照 ） 次に、対象物件の個別的要因を勘案し、規準とした価格を求める。 対象不動産の規準とした価格 ㎡当り標準価格 個別格差率 規準とした価格 00,000 円円 × ○○％※ ≒ 0,000 円 ※個別格差率は比準価格の個別格差率を準用２. 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 以上により、次の価格が求められた。 比準価格 0,000 円/㎡ 規準とした価格 0,000 円/㎡ (１) 試算価格の調整 比準価格は現実の不動産市場に立脚するものであり、実証的な性格を有し、採 用した事例、格差率が適切ならば妥当性は高い。本件について見るに、同一需給 圏内の類似地域に存し、各事例の市場性に応じた格差が求められ、信頼性は高い といえる。 規準とした価格は、鑑定評価基準において、都市計画区域内において土地の正 常価格を求める場合は規準とすべき価格と明記されている。しかし、適切に格差 が求められているとはいえ、地理的に離れており、～ 略 ～比準価格に比べても やや高目に算定されるものと思料する。 (２) 鑑定評価額の決定 本件では、比準価格を中心に、規準とした価格との均衡にも留意し、更に単 価と総額の関連も考慮の上、次の通り鑑定評価額を決定した。 鑑定評価額： 00,000,000 円
