斜面住宅地における持家世帯の居住指向に関する研究 [ PDF
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(2) また、 車輌進入不可の住宅への入居は 「定住層 30 ／. こととする。 さらに、 それぞれの住宅の属性をより詳細に把握するた. 更新なし・借地 ｣ で 50.0% と最も高く、 次いで 「定住層 20. め、 居住期間と建築年数をもとに入居時及び入居以降の. ／更新なし」 が 44.8% となっている。 これらの時期は前述. 建物更新の有無を指標に加え、 図 2 で定義する 9 区分の. のように住宅が建て詰まっていたことにより、 車輌アクセス. 居住層について分析を行う。 「定住層 20」 「継住層」 「住. の良い宅地が少なかったことが主な要因として考えられる。. 替え層」 における更新ありの大半は新築入居であり、更新. ここで、 物件情報の取得方法についてみると、 相続や. なしは中古入居にあたる。「定住層 30 ／更新あり ｣ は入居. 戻り入居が減少しているのに対し、 不動産業者の紹介に. 後の建て替えである。 なお、 「定住層 30 ／更新なし ｣ に. よる情報取得が全体的に増加傾向にあることがわかる。 ま. ついては借地の割合が高く、 土地の所有関係の違いによ. た、 友人・知人の紹介が一定割合みられることは注目され. る居住指向の差異が反映されることを考慮し、 借地 ・ 持地. る。 特に、 建物更新ありについては、 20 年以上 2 割程度. で細分している。. を保っており、 親族や不動産業者とは別の、 物件情報を. ここで、 居住層区分に沿って当地区の住宅事情を概括. 仲介する主体の可能性が示唆される。 4-2． 現住宅への入居理由と居住層のエリア分布. すると、 30 年前は製鉄所の合理化以降にあたるが、 世帯. 続いて、 現在の住宅への入居理由. 減少は大きく進んでおらず、住宅は建て詰まっていた。 20. 注 2). を図 5、 各居住. 年前頃までは車輌アクセスの良い場所での空宅地はまだ. 層のエリア分布を図 6 に示す。 まず、『現住宅の住居費の. 少なかったと言われる。 しかしながら、 その後は世帯減少. 手頃さ』 を理由に挙げる世帯は、 各層の更新なしにおい. による空家 ・ 空宅地の増加や、 地価の低下が進み、 郊外. て常に見られる。 特に、 地価の低下が起きて以降の増加. 住宅地との価格差も縮まり始めた。 さらに近年、平成 18 年. が著しい。 さらに、 『住宅の狭さや古さの改善』 をみると、. に製鉄所跡地へ大規模商業施設が進出したことで、 地区. 更新なしのなかでも ｢ 住替え層 ｣ において半数以上が理. の生活利便性が向上し、 道路沿いの宅地での建替えや新. 由に挙げている。 ｢ 住替え層／更新なし ｣ は大半が中古. 築が徐々に進んでいる。. 物件に入居していると考えられるため、 住居水準の改善を. 3. 戸建て持家世帯の居住層別世帯構成. 図る際に、 経済性を重視した世帯が多い層と考えられる。. まず、居住層別の世帯構成を示す ( 図 3)。 「住替え層」 では、高齢者のいない世帯が 8 割以上を占める一方、「定 住層 30 ／更新なし ｣ では、 高齢単身世帯と高齢夫婦の み世帯が約半数であり、 特に借地持家世帯では後期高齢 期の単身 ・ 夫婦のみ世帯が 52.3% と、 世帯の高齢化が著 しい。 これに対し、「定住層 30 ／更新あり ｣ では高齢者の み世帯の割合が低い。 ここから、 家族間での居住継承が 進んでいることが読み取れる。 4． 現住宅における入居時の居住指向 4-1． 住宅の車輌アクセス条件と物件の取得情報 図 3 居住層別の世帯構成. 次に、 持家取得時の居住指向を把握するため、 居住層 別に、 住宅の車輌アクセス条件と物件情報の取得方法を 示し ( 図 4)、 分析を行う。 車輌アクセス条件は、 建物更新ありの居住層では良く、 更新なしでは悪いものが多い。 特に、 「住替え層／更新 あり ｣ では、 車輌進入不可の宅地への入居は見られない。 一方、 更新なしの居住層においても、 近年の入居ほどア クセス条件が向上する傾向にある。 これらより、 今後は更 新の有無に関わらず、 車輌アクセス条件の良い住宅立地 を指向する世帯が増加していくことが予想される。 他方で、 「住替え層／更新なし ｣ には、 依然として 4 割近くが車輌 進入不可の住宅へ入居しており、 サービス車輌の進入路 確保などが課題として挙げられる。. 図 4 現住宅の車輌アクセス条件と物件情報の取得方法. 40-2.
(3) 次に、 居住層のエリア分布をみると、 山手 ・ 中腹 C で は 「定住層 30」 の割合は低く、「定住層 20」 の割合が高 い。 このことからも、 「定住層 20」 の入居時における住宅 需給の状態が、現在の地区の居住構成において重要なポ イントとなっていることがわかる。 「定住層 20」 の入居理由 の内訳をみると、 更新ありとなしともに 『親や子との同居 ・ 近居』 の割合が最も高い。 しかし、 次に割合の高い理由 が、 更新ありでは 『住宅の狭さの改善』、 『生活利便性の 改善』 であるのに対し、更新なしでは 『結婚して新居を持 つため』 であり、 世帯構成をみても更新ありの高齢世帯で 図 5 現住宅への入居理由 （複数回答）. より高齢化が進行していることから、子育てを一定期間行っ た後の世帯と、 結婚して間もない世帯というように、 更新の 有無によって入居時の世帯属性が異なることがわかる。 一方、 「住替え層」 では更新ありで 『結婚して新居を持 つため』 が更新なしより高く、 『子育てや入学のため』 が 低くなっていることから、 近年ではその傾向に変化がみら れている。 5． 現住宅における現在の居住指向 5-1． 現住宅における定住 ・ 住替え意向 現住宅における定住 ・ 住替え意向を、 『将来もずっと住 み続けたい』 『できれば住み続けたい』 （定住意向）、 『で きれば住替えたい』 『近いうちに住替える予定だ』 （住替え 意向） の 4 区分で図 7 に示す。 さらに、 定住 ・ 住替え意 向の理由を、 図 8、 図 9 にそれぞれ示す。 定住意向世帯の割合は全居住層で 7 割以上を占め、 戸建て持家世帯では全体的に定住意向が強いことがわか る。 このうち ｢ 住替え層 ｣ に着目すると、 定住意向の理由 は、｢ 住替え層／更新あり ｣ では一般的な郊外住宅地と同 様に、 『通勤 ・ 通学や買い物』 などの生活利便性の高さ を評価する傾向にある。 一方、｢ 住替え層／更新なし ｣ で は 『自然環境や眺望の良さ』 など、 斜面住宅地ならでは の魅力を評価する傾向が強い。 このことは、 「住替え層／ 更新なし」 の割合が山手で最も高いことからもうかがえる。 また、 『できれば住み続けたい』 という、 積極的な定住. 図 6 居住層の現住宅立地のエリア区分 （単位 ： 世帯）. 意向を持たない世帯の割合は 「定住層 20 ／更新なし」 で 最も高い。 これらの世帯は、定住意向の理由として 『住宅 が気に入っているから』を挙げる世帯の割合が他の居住層 と比べ最も低く、 前述のように、 住宅の立地条件の悪さが 大きく起因していると考えられる。 続いて、積極的な定住意向を持つ世帯の割合が層内で 大きく異なる ｢ 定住層 30｣ に着目する。 ｢ 定住層 30 ／更 新なし ・ 持地 ｣ の住替え意向の理由をみると、 『日常の買 い物の不便さ』 が 46.5%、 『車の寄り付きの悪さ』 が 44.2% となっている。 高齢者のみ世帯が半数を占めるこの層は、 世帯主の平均年齢が 75 歳を超えており、自家用車やサー. 図 7 現住宅における定住 ・ 住替え意向. 40-3.
(4) ビス車輌のアクセスの悪さが住替え意向の要因となってい. する世帯が多く、それらは郊外住宅地と同様、生活利便性. ることがわかる。. を評価する ｢ 住替え層／更新あり ｣ と、眺望など斜面住宅. 加えて、 この層では身体的負担に関する理由以上に、. 地ならではの魅力を評価する ｢ 住替え層 / 更新なし ｣ の 2. 『住宅の老朽化』が 53.5% と高い割合を占めている。 また、. つに大きく分けられる。 また、 平地以外のエリアでは、 更. 『近所の世帯が減って寂しいから』 や 『近所に空家が増え. 新なしが更新ありを上回っており、 斜面の上方であっても、. て不安だから』 を理由として挙げる世帯が 25.6% みられ、. このような立地の住宅には今後も需要があると考えられる。. 周辺の世帯数の減少や空家の増加が、長期間居住してい. 今後の課題としては、｢ 住替え層 / 更新なし ｣ においても、. る世帯にとって不安要素となっており、 実際に二次的な人. 時間の経過に伴うストック価値の低下を防ぐため、 住宅の. 口流出を引き起こす要因となり得る。. 維持管理を行なっていく必要がある点、 ｢ 定住層／更新な し ｣ では住み替え理由の主要因となるほどに老朽化が問. また、 住替え意向が最も高い居住層は ｢ 定住層 20 ／. 題となっている点が挙げられる。. 更新あり ｣ である。 この層では、 約 8 割の世帯が車輌アク セス条件の良い立地に居住しているものの、約 1/3 の住宅 が、 地区で最も急峻な地形条件にある中腹 C に位置して おり、 周辺の道の歩きにくさが懸念される。 加えて、 世帯 主の平均年齢が 62.3 歳であることから、 高齢期に差し掛 かるにつれ、 斜面地特有の高低差が身体的に負担となり、 住替えを考えるに至っていると推察される。. 注 1) 住民基本台帳による 2010 年 9 月 30 日時点の人口、 世帯数及び年齢人口の集計結 果による。 また、 この集計は上本町 1,2 丁目及び山王 1 〜 4 丁目での集計であり、 枝 光一区での集計値とは若干異なる。 注 2） 入居理由の内訳 （統合した項目のみ） ： 「身辺事情の変化」親や子との同居 ・ 近居の ため、 子育て ・ 入学のため、 介護のため、 結婚して新居を持つため、 就学や就職 ・ 転勤のため、 災害や追い立てにあったため／ 「敷地条件の改善」車庫付きの住宅に住 むため、 眺望のよいところに住むため、 日当たり ・ 風通しのよいところに住むため 謝辞 本研究にあたり、 枝光一区町内会長、 枝光一区地域まちづくり協議会ならびに枝光 一区地域住民の方々に多大なご協力を頂きました。 ここに記して深謝いたします。. 6． まとめ 本研究では、斜面住宅地である北九州市八幡東区枝光 一区において、 居住期間と建物更新の有無の 2 軸で居住 層を分類することで、 各入居時期の居住指向が社会経済 情勢や住宅事情を反映して推移していることを明らかにし た。 特に、 近年では車輌アクセス条件の良い場所に入居. 参考文献 1）住宅利用形態の類型化とその階層構成 ‐ 公的賃貸住宅居住層の多層化現象論 1 ‐ 竹下輝和 ・ 他 日本建築学会論文報告集第 336 号 昭和 59 年 2 月 2) 居住収縮が進行する斜面住宅地における住宅宅地の利用動態 その 1 ～ 3 志賀勉 ・ 他 日本建築学会大会学術講演梗概集 平成 21 年度 3) 斜面住宅地における戸建住宅の居住更新に関する研究 高峰真麻 九州大学大学院修士論文 平成 23 年度. 図 8 定住意向世帯の定住理由 （複数回答）. 図 9 住替え意向世帯の住替え理由 （複数回答）. 40-4.
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