東京大学大学院 工学系研究科 都市工学専攻

相:

東京大学大学院 工学系研究科 都市工学専攻

〒113-8656 東京都文京区本郷

工

号館

電話 : 03-5841-6259 (研究室)

建物用途別の床面積と立地傾向の変化に着目した大都市圏駅前商店街の時系列解析

相 尚寿・貞広 幸雄・浅見 泰司

Spatio-temporal analysis of building use and location along metropolitan area shopping streets

AI Hisatoshi, SADAHIRO Yukio, ASAMI Yasushi

Abstract: The current situation and the trend of change along local shopping malls located in Tokyo are analyzed with an index to measure distribution pattern of commercial and residential buildings along streets. Six target shopping malls are categorized in view of their change pattern of building distribution, total floor area, average building size, average building height, and land use zoning. Three shopping malls show well-accumulated distribution of office and widely distributed shops, which is a change leading to commercial core. In two malls, shops are well accumulated near station and surrounding housing environment seems to be preserved. Finally we found one mall showing a disorganized change trend, which might be a sign of decline of shopping mall.

Keywords:

駅前商店街(Shopping mall near station)、沿道(roadside)、建物立地傾向 (distribution pattern of buildings)、建物床面積(floor area)、変化の類型(change patterns)

1.はじめに

商業活動は都市構造を捉える上で重要な要素で あり, 商店街は都市における主要な商業活動の場 として位置づけられる. しかし, 大都市圏駅前商 店街では, 営業時間の延長や多様な品揃えを誇る チェーン店の進出, 圧倒的なアクセス利便性を誇 る駅構内商業施設の充実などにより, 駅前商店街 への影響が想定される. 個々の実態を概観すると, より広域的な商圏を持つ商業集積地へと成長する ものや, 周辺住民の利用を前提に最寄り品中心の 業種構成となるものなどがある. 商店街の変化は, 商店街の空間的な範囲や土地, 建物利用にも変化

をもたらすものであり, 土地利用や周辺住環境な どに与える課題も異なるため, 商店街の変容過程 を適切に把握することは重要である.

大都市圏駅前商店街の特徴や変容過程を分析し

た研究例は多い. 例えば, 李 (2008)が東京の下北

沢駅周辺において店舗の売り場面積規模ごとの店

舗数や業種類型別の構成比と立地傾向を分析し,

下北沢の特徴について指摘した. しかし, 分析結

果の解釈が定性的に行われため, 一般の商店街へ

の適用には限界がある. また, 島・郷田 (2006)は,

駅前の建物集積を図形的に定義し, 集積の形態や

規模と駅の乗降客数や構造との関連について指摘

した. しかし, 集積の規模は地図上での面積によ

り議論されており, 例えば高度利用が進む商業集

積地と低層店舗が並ぶ近隣商店街との定量的な比

較はできない. より詳細な実態把握には, 商業活

動の規模を反映する指標, 例えば商業床面積を用 い, その分布を把握することが有効であろう.

相・貞広・浅見 (2008a, b)は, 商店街の変容過程 の把握を目標にすえ, 基礎分析として用途別の床 面積立地傾向の指標化を提案し, 地域間の比較を 可能にした. しかし, 分類手法の提案に主眼がお かれ, 地域特性を考慮した議論や都市計画的課題 と関連した議論の展開は行われていない.

本研究では, 商店街沿道に立地する建物を分析 対象に, 用途別の床面積の増減と立地の変化に注 目することで, 商店街の変容過程を定量的に把握, 類型化し, 地域特性や用途規制との関連について 考察する.

2.利用データ・分析対象地

本研究で用いた建物データは, 東京都都市計画

建物現況データ(1986 年, 1991 年, 1996 年,

年)である. 建物用途, 建築面積, 階数の

つ の属性を用い, 延床面積は建築面積×階数によっ て近似した. 建物用途は属性の詳細な分類をもと に, 商業系, 住商混合, 住宅系の

つに大別し, 公 共系, 工業系など他の用途は考慮しない. なお, 住商混合用途の建物の延床面積については, 折半 した上で, 商業系および住宅系に各々算入した.

商業には小売店舗のほか事務所なども含まれ るため別途, 店舗の分類を設ける. 商店街におい て歩行者の視線は主に建物

階部分に向けられて いるとする報告(渡辺ら, 2001)があるため, 建物

階部分の用途により分類し, 小売店舗だけでなく, 飲食店, 郵便局, クリニックなど顧客が来店し店 舗内で商品やサービスが売買される利用形態を分 類した. 店舗の抽出は各年次の住宅地図による.

本研究の対象地は, 1986 年から

年の期間中 に再開発ビルの開業や駅改良工事などにより, 駅 周辺の商業構造や歩行者流動に変化が生じたと予 想される地域で, 三軒茶屋, 赤羽, 中村橋, 北千住, 大岡山, 門前仲町の

つである. いずれの地域か らも駅前商店街が形成されている道路を

本ずつ 選択し, 分析対象とした(図

3.変容過程による商店街の類型化 3.1

集積度を用いた建物用途立地把握

本研究では, 沿道における商業, 店舗, 住宅の 各用途の延床面積立地傾向で商店街の特徴を捉え る指標として, 集積度(相・貞広・浅見, 2008b)を 用いる.

集積度は, 分析対象の商店街において, 全用途 の建物床面積の立地傾向と比較したとき, 各用途 の床面積の立地傾向が偏在しているかを判別する 指標である. 集積度の正負により床面積の偏在箇 所が駅に近いか, 遠いかを判断し, 集積度の絶対 値の大小により, 偏在の程度の大小を判断できる.

3.2

床面積の変容による分類

集積度の変化傾向と, 床面積の増減傾向を考慮 し, 床面積の変容による商店街の分類を行う. こ

図 1 分析の対象地

(a) 三軒茶屋 (b) 赤羽

(c) 中村橋

(d) 北千住 (e) 大岡山

(f) 門前仲町

の分類により, 商店街における商業活動の規模と 分布を概観することが可能となる. 集積度の変化 傾向は, 駅側への集積, 駅から離れた方向への集 積, 変化なしの

通り, 床面積の増減も, 増加, 減 少, 変化なしの

通り, これらの組み合わせによ り床面積の変容を

通りに分類する(表 1).

上記の分類のほか, 対象地の特徴として, 平均 建築面積と平均階数をもとに, 建物の大規模化や 高層化を捕捉し,

商店街沿道と周 辺街区の用途地 域にも注目した 上で, 6 対象地 の商店街の変容 傾向を類型化し た. 以下で各々 について記す.

●商業集積地指向の変容傾向

該当地域である三軒茶屋や赤羽は, 鉄道路線の 乗換駅であり, 商業床面積が床面積全体の

割程 度を占めるなど, 商業地としてのポテンシャルが 高い地域と言える. 商店街沿道以外の用途地域も 第

種住居地域や近隣商業地域など商業系の立地 を許容するものである. 表 2 からは, 事務所を含 めた商業用途が駅周辺へ集積しつつ, 店舗立地範 囲が拡大し, 広域的な商業集積の核として成長し ていることが読み取れる. 同時に建物の大規模化 や高層化も進行し, 例えば三軒茶屋では平均建築 面積が145 ㎡→181 ㎡(1986 年→2001 年の変化, 以

下同じ), 平均階数も

階→4.7 階であり, 増加し ている. これらの地域では, 商店街沿道に限らず 駅周辺で商業系建物の立地が許容されているため, 駅周辺に商業が集積する一方, 商店街が空間的に 拡大していると解釈できる. これに対して住宅は 駅から遠方に立地する変容傾向が見られ, 駅前商 業地と後背住宅地との棲み分けがなされていると 解釈される.

北千住駅西側も鉄道駅の拠点性は高く, 商業床 面積の構成比が

割程度であり, 商業地としての ポテンシャルは高いと考えられる. 床面積の変容 分類では, 商業用途の集積と店舗の拡大が見られ る. 平均建築面積が

㎡→154 ㎡, 平均階数が

階→3.5 階と大きな変化が見られないが, 建物 の大規模化と高層化は旧日光街道沿いで確認でき, 特に駅南西部の商業地域で顕著である. 旧日光街 道は, 駅前を経由しないが駅周辺地区を南北に通 過する道路で, 沿道に商店街が形成されている.

●近隣商店街指向の変容傾向

該当地域である中村橋や大岡山は, 商業床面積 が全体に占める割合が

割程度である. 近隣に練 馬や自由が丘など, より強い集客力を持つ商業集 積地が存在し, 対象地域は商業地としてのポテン シャルが高い地域ではない. 商店街沿道以外の地 域は住宅街になっており, 第

種低層住居専用地 域や第1種中高層住居専用地域に指定されている.

表 3 に示した変容分類では, 商業, 店舗ともに駅 周辺へ集積しており, 駅周辺に商店街の機能が集 約される傾向が読み取れる. 建物の大規模化や高 層化も少数である. 特に大岡山では平均建築面積 が88 ㎡→85 ㎡, 平均階数が

階→2.4 階と, ほと 表 1 床面積変容分類

分布傾向の 変化

床面積 増減

集積形態 変化類型

+ 集積

0 集中

← 駅近くに

集積 - 縮小

+ 密化

0 不変

− 分布傾向

変化なし - 疎化

+ 拡大

0 分散

→ 駅から

遠くに集積 - 散逸

表 2 床面積の変容分類

商業 店舗 住宅 世田谷通り北側 ← 縮小 ← 集積 → 拡大 世田谷通り南側 ← 集積 ← 集積 → 拡大 茶沢通り東側 ← 集積 → 拡大 − 密化

三軒茶屋

茶沢通り西側 ← 集積 → 拡大 → 散逸 スズラン通り北側 ← 集積 → 拡大 → 拡大 スズラン通り南側 ← 集積 → 散逸 → 散逸 一番街東側 ← 集積 → 分散 → 拡大

赤羽

一番街西側 ← 集積 → 拡大 → 拡大 西口通り北側 − 密化 → 拡大 ← 集積 西口通り南側 ← 集積 → 拡大 → 分散 東口通り北側 ← 集積 − 不変 → 散逸

北千住

東口通り南側 → 散逸 ← 集中 ← 集積

表 3 床面積の変容分類

商業 店舗 住宅 北口東側 ← 集中 ← 集積 → 拡大 北口西側 → 拡大 → 拡大 − 密化 南口東側 ← 集積 ← 集積 → 分散

中村橋

南口西側 ← 集積 ← 集積 ← 集積 北口東側 → 拡大 ← 集中 ← 集積 北口西側 ← 集積 → 拡大 → 分散 南口東側 − 不変 − 不変 → 拡大

大岡山

南口西側 − 密化 ← 集中 ← 集積

んど変化が見られない. これらの地域では, 駅周 辺に店舗が集積して近隣商店街として地元利用者 の需要に応じつつ, 商店街周辺は商業系の立地を 許容しない用途地域に指定することで商店街の無 秩序な拡大を抑え, 周辺住宅地の住環境を保全し ていると解釈できる.

●指向性が不明瞭な変化傾向

該当地域である門前仲町は, 商業床面積が少な い地域ではないが, 用途混在と高度利用が進んで いるため, 住宅床面積も多く商業の構成比は

割 程度と高くない. 一方, 用途地域指定は, 富岡八 幡宮周辺の門前町で近隣商業地域や第

種住居地 域に指定されているほかは準工業地域であり, 商 業系の立地が許容される用途地域となっている.

表 4 をみると店舗が駅周辺に偏在する傾向と, 住 宅が駅から離れて偏在する傾向は見られるものの, 床面積増減を含めた変容分類では一致する変化を する沿道が少ない. 店舗では縮小や分散など, 商 店街の衰退が懸念される変化も見られる. 縮小は, 店舗数が減少し立地も駅周辺のみに限定される傾 向を示し, 商店街が空間的に縮小していることを 示唆する. また分散は, 商店街の空間的な範囲が 拡大したにもかかわらず店舗数が変化しないこと から, 店舗間に住宅など他の用途が混在し, 商店 街の連続性が失われていることを示唆する. 門前 仲町では, 富岡地区まちづくりプランとして, 来 訪者の回遊性の向上などに取り組んでいるが, こ れとは逆行する変化である.

4.おわりに

本研究では, 大都市圏駅前商店街を対象に, 商 業活動の規模と空間的分布, 地域特性や用途規制 などから商店街の実態と変容過程を把握する定量 的な手法を提案した. また, 実際に

地域に手法

を適用し, その変容過程を類型化した. この結果, 商業ポテンシャルの高さから広域的な商業活動の 核として商業集積が進みつつある地域と, 近隣商 店街として周辺住宅地との共存を図る地域が見出 された. 前者では商店街沿道以外においても商業 系建物の立地を許容する用途地域に指定すること で, 駅周辺に高密度な商業集積が形成され, 商業 と住宅の立地の棲み分けが見られた. 後者では, 商店街沿道以外では商業系建物の立地を制限する ことで, 周辺住宅地が保全された. しかし, 商業 用途の割合が高くない地域において商店街沿道以 外でも商業系立地が許容されると, 商店街の衰退 が懸念されることが明らかとなった.

商店街の変容過程には本研究で分類に着目した 要因以外にも様々な要因が関係しており, 隣接す る商業地の状況などの地域性や街路網形態も影響 すると考えられるが, 今後対象地を増やすことで, より一般性の高く, 商店街が抱える課題とも組み 合わせた変容過程が抽出できると考えられる.

また, 本研究では商店街に限定して変容過程の 実態把握を行い, 用途規制との関連について指摘 したが, 住宅地やオフィス街など大都市圏におい て他の用途が卓越した市街地についても変容過程 を把握, 分類する手法を開発することで, 大都市 における各地域の変容過程を常に把握しながら, 適切かつ効果的な問題箇所の抽出と, 客観的な対 策の判断基準を与える一助になると期待される.

参考文献

1)

相尚寿・貞広幸雄・浅見泰司 (2008 a), 中規 模商業集積地における建物立地と建物用途 分布の変化の時空間解析, 「都市計画論文集」

2)

相尚寿・貞広幸雄・浅見泰司 (2008 b), 建物 立地と建物用途情報を用いた商店街の時空 間変化の解析, 「地理情報システム学会講演 論文集」, 17, 611-614.

3)

島宏之・郷田桃代 (2006), 東京区部における 駅周辺の商業・業務系建物集積に関する研究,

「 日 本 建 築 学 会 大 会 学 術 講 演 梗 概 集 」

4)

李東勲 (2008), 地域型商店街における店舗 の立地状況に関する研究 -下北沢の事例-,

「日本建築学会計画系論文集」, 73, 619-625.

5)

渡辺聡・後藤春彦・三宅諭・中村隆 (2001), 商 業地街路における歩行者注視特性に関する 研究, 「都市計画論文集」, 36, 769-774.

表 4 床面積の変容分類

商業 店舗 住宅 永代通り北側 ← 集中 → 分散 → 拡大 永代通り南側 − 密化 ← 縮小 → 分散 清澄通り東側 → 拡大 ← 集積 → 散逸

門前仲町

清澄通り西側 → 拡大 ← 縮小 − 密化