目次 1. JPRのプロフィール 2P 2. 運用の状況 19P 2-1 内部成長 20P 2-2 外部成長 25P 2-3 財務戦略 29P 3. 決算の状況 33P 4. JPRを取巻く環境 37P 参考資料 43P 1

（資産運用会社）

株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント

Tokyo Realty Investment Management, Inc.

日本プライムリアルティ投資法人

2017年12月期 決算説明会資料

東京：2018年4月11日（水） 大阪：2018年4月13日（金） 証券コード 8955

第

32

期

1. ＪPRのプロフィール

_2P

2. 運用の状況

_19P

2-1 内部成長

20P

2-2 外部成長

25P

2-3 財務戦略

29P

3. 決算の状況

_33P

4. JPRを取巻く環境

_37P

【参考資料】

_43P

目次

1. JPRのプロフィール

JPRの基本的な仕組み

日本プライムリアルティ投資法人

投資法人

投資

不動産等

賃料等

東京証券取引所

出資

投資主

投資口売買

分配金等

資産運用委託

株式会社 東京リアルティ・インベストメント・マネジメント

資産運用会社

資産保管・一般事務委託

資産保管会社・一般事務受託者

みずほ信託銀行

スポンサー

出資

1. JPRのプロフィール

JPRの概要

2002年上場、オフィスビルと都市型商業施設を投資対象とする複合型J-REIT

日本プライムリアルティ投資法人（証券コード：8955）

投資法人名

東京都中央区八重洲一丁目4番16号

所在地

2002年6月14日（5番目に上場）

上場日

6月・12月

決算月

3月・9月

分配金支払月

4,350億円

資産規模

AA

-

_{（R&I）、A（S&P）}

格付

2017年12月31日現在

1. JPRのプロフィール

スポンサーサポート

スポンサーの強みを活かしたプロフェッショナルなサポート

物件の供給

スポンサー等からの累計取得3千億円超実績

物件の管理・運営

PM・リーシング等の連携・協働によるパフォーマンス

及び投資効率の向上

人材の派遣

物件投資・リーシング・AM・CMの各専門分野で経験を

有する有能な人材を派遣

① メインスポンサー（総合デベロッパーの

東京建物）等からの開発物件供給

② スポンサーサポートにより、JPRの堅

実なマネジメントをバックアップ

1. JPRのプロフィール

1口当たり分配金

上場来最高額の更新を継続

6,031

_6,006

6,150

6,351

6,419

6,588

6,756

7,048

7,213

7,223

4000

5000

6000

7000

'13.6

'13.12

'14.6

'14.12

'15.6

'15.12

'16.6

'16.12

'17.6

'17.12

（期）

0

1口当たり分配金は

7,223

円

期初予想比

+3

円 前期比

+10

円 /

+0.1

_%

1. JPRのプロフィール

資産規模拡大の軌跡

着実な物件取得により、資産規模4,350億円

（億円） 商業施設 地方オフィス 東京オフィス 945 1,396 1,796 2,026 2,224 2,519 2,806 3,106 3,415 3,449 3,919 4,047 4,055 4,103 4,214

4,350

0 1,000 2,000 3,000 4,000

1. JPRのプロフィール

ＪＰＲのポートフォリオ

東京オフィスを中心とするポートフォリオ

■

投資比率と投資エリア

84.5%

東京比率

67.4%

17.2% 9.4% 6.0%

東京

オフィス

東京 商業施設 地方 オフィス 地方 商業施設

オフィス比率

76.8％

■

テナント占有率（物件単位、エンドテナントベース、面積比）

67.5%

2.4% 1.7% 28.4% 1%以上の 商業施設テナント 1%以上の スポンサー等 上記以外1%以上

1%未満

占有率1%未満のテナントが大半であり、

大口テナント退去リスクを低減

1. JPRのプロフィール

JPRの投資対象と特徴

東京オフィス、都市型商業施設に重点投資

 東京オフィスを中心に投資

₋ 成長性の高さ

₋ 流動性の高さ

 大規模開発物件を多く取得

 テナント分散化が進み、大口

解約リスクを軽減

 繁華性の高い駅前に投資

 スポンサーの管理運営力を

活用

 長期契約により収益の安定

化に貢献

JPRオフィスの特色

（オフィス：投資割合70～90％）

_{（商業施設：投資割合10～30％）}

JPR商業施設の特色

1. JPRのプロフィール

ポートフォリオマップ（東京都心エリア）

A-7 A-6 A-26

品川駅

渋谷駅

新宿駅

浜松町駅

JPR渋谷タワーレコード 大手町タワー（底地）

東京駅

東京スクエアガーデン

1. JPRのプロフィール

ポートフォリオマップ（皇居周辺）

大手町タワー（底地）

 特徴 日本を代表するビジネスエリア・大手町に、2014年 に竣工した超高層オフィスビルの土地(底地)。地下 鉄「大手町」駅に直結し、地上38階、高さ200mの建 物は、大手町の新たなシンボルとなっています。 スポンサーの東京建物と大成建設が参画した都市 開発プロジェクトであり、「みずほフィナンシャルグ ループ」が入居するオフィスエリア、日本初進出と なる「アマン東京」が入居するホテルエリア、多彩な 店舗による商業エリアにより構成され、都心では希 少な緑豊かな「大手町の森」が、癒しの空間を提供 しています。

1. JPRのプロフィール

「大手町タワー(底地)」

都心一等地「大手町」に所在する大規模物件

所在地

千代田区大手町

取得時期

2012年3月

取得価格

360億円

NOI利回り

3.5%

償却後利回り

3.5%

東京都心 オフィス スポンサー 1.利回りは2017年12月期の数値を記載しています。

 特徴 JR「東京」駅・八重洲口から京橋にかけての一帯は、 近年複数の再開発計画が進行し、東京屈指のビジネ ス街へ変貌中であり、今後更なるポテンシャルの向上 が期待されます。東京メトロ銀座線「京橋」駅に地下道 で直結するなど、交通利便性の高い物件です。 耐震性能は、集中制震システムの採用により、超高層 建築物の構造計算基準で定められた地震動の1.25倍 の水準を確保しています。CASBEE最高ランク「S」相 当及びDBJ Green Building認証最高ランク「プラチナ」 等を取得しており、高い環境性能を誇っています。

1. JPRのプロフィール

「東京スクエアガーデン」

スポンサーが開発した東京都心・大規模オフィスビル

所在地

中央区京橋

取得時期

2017年2月（50％）_{2017年4月（50％）}

取得価格

184億円

NOI利回り

3.5%

償却後利回り

3.0%

東京都心 オフィス スポンサー 2017年7月、最高格付を取得 1.利回りは2017年12月期の数値を記載しています。

 特徴 日本を代表する文化発信地・渋谷にあり、音楽ソフ ト販売大手「タワーレコード」の旗艦店になっている 商業ビルです。様々なイベント等を開催するため、 2012年に大規模なリニューアルを行い、より集客力 が高まりました。 JRや私鉄、地下鉄「渋谷」駅から徒歩4分、明治通 りにつながる渋谷駅前からの通りの角地にあり、 ファッションビルや人気路面店が集積するポテン シャルの高い立地です。 今後も、渋谷駅を中心とした再開発が予定されて おり、エリアの注目度と集客力は一段と高まりそう です。

1. JPRのプロフィール

JPR渋谷タワーレコードビル

文化を発信、音楽ソフト販売大手の旗艦店

所在地

渋谷区神南

取得時期

2003年6月

取得価格

120億円

NOI利回り

4.9%

償却後利回り

4.6%

東京都心 商業施設 外部取得 1.利回りは2017年12月期の数値を記載しています。

1. JPRのプロフィール

ポートフォリオマップ（大阪）

大阪駅

JPR梅田ロフトビル

心斎橋駅

JPR茶屋町ビル JPR堂島ビル 東京建物本町ビル ベネトン心斎橋ビル

1. JPRのプロフィール

JPR梅田ロフトビル

大阪梅田エリア発展をけん引する商業施設

 特徴 西日本最大の繁華街・大阪梅田に至近の茶屋町 エリアにあり、幅広い層に人気の「ロフト梅田店」が 入居しています。 茶屋町は1990年代の「ロフト」進出と関西民放局の 移転開局により急速に開発が進んだエリアで、周 囲には劇場や高級ホテル、ファッションビルが立ち 並んでいます。再開発による街づくりをけん引して きた中心的なビルとして、周囲の繁華性向上に寄 与し続けているだけでなく、2011年にリニューアル 工事を実施しました。 また、2015年に省エネルギー型空調熱源機器へ の更新を行い、環境に配慮した対応に力を入れて いるビルです。

所在地

大阪府大阪市北区

取得時期

2003年5月_2003年7月

取得価格

130億円

NOI利回り

5.0%

償却後利回り

4.4%

地方 商業施設 外部取得 1. 利回りは2017年12月期の数値を記載しています。

1. JPRのプロフィール

大阪に位置するJPR保有物件

所在地 大阪市中央区 取得時期 2001年11月 取得価格 41.5億円 敷地面積 1,432.64㎡ 延床面積 14,619.52㎡ 階数 地下3階9階建 竣工年月 1970年2月

東京建物本町ビル

所在地 大阪市北区 取得時期 2004年1月 取得価格 21.4億円 敷地面積 668.11㎡ 延床面積 5,696.01㎡ 階数 地下2階付9階建 竣工年月 1993年10月

JPR堂島ビル

所在地 大阪市中央区 取得時期 2005年5月 取得価格 54.3億円 敷地面積 609.31㎡ 延床面積 5,303.98㎡ 階数 地下2階付10階建

ベネトン心斎橋ビル

所在地 大阪市北区 取得時期 2006年8月 取得価格 60.0億円 敷地面積 592.45㎡ 延床面積 3,219.36㎡ 階数 9階建

JPR茶屋町ビル

 特徴

「薬院」は九州福岡の中心である天神に近接し、九州電力本社ビルの再開発をはじめ、近年、急速に注 目されているビジネスエリアです。西鉄や地下鉄の鉄道路線と主要バス路線へのアクセスに優れた駅至 近の立地にあり、三方をガラスカーテンウォールで設計された外観は顕示性があり、400坪の無柱空間と 緑豊かな外構は、オフィスワーカーに快適な環境を提供しています。2013年に福岡市の「花と緑のまちづ くり賞」を受賞しています。

1. JPRのプロフィール

「薬院ビジネスガーデン」

潜在成長力のある地方オフィスへの厳選投資

所在地

福岡市中央区

取得時期

2012年8月

取得価格

109億円

NOI利回り

6.1%

償却後利回り

4.3%

地方 オフィス スポンサー 1.利回りは2017年12月期の数値を記載しています。

内部成長

内部成長

主に、保有不動産の稼働

率・賃料の上昇等による成

長です。

財務戦略

新規借入れや借換え、

投資口（エクイティ）発

行による資金調達手段

等が財務戦略です。

外部成長

不動産の取得及び売

却に伴うポートフォリオ

の質向上による成長で

す。

2. 運用の状況

三つの側面から着実な成長を目指す

2.-1 内部成長

•

オフィス大量供給問題の影響は限定的

•

空室率は全国的に低下基調、賃料水準も上昇傾向

環境

•

高稼働・賃料増額により順調に進捗

•

管理コスト増加を抑制するため、コスト削減に取り組む

施策

97.8 98.3 98.5 98.4 97.9 98.5 92 94 96 98 100 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 （%）

稼働率

2-1. 内部成長

稼働率の状況

稼働率は高水準で安定的に推移

+10.4 +10.9 +14.6 _+10.0 +19.3 -0.4 _-2.8 -5.8 -3.9 -3.7 34.0 _32.7 36.7 44.6 (25) 0 25 50 -10 +0 +10 +20 +30 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 （期） 増額 減額 増額改定割合（右軸） （予想）

2-1. 内部成長

賃料の状況

増額改定は高水準を維持

月額賃料改定増額 増額改定割合 増額改定率 2017年12月期

+10.0百万円

44.6%

（更新件数比）

+7.4%

（共益費込賃料比） 増額交渉中 3.2百万円 (百万円) 0

2-1. 内部成長

テナント満足度向上への取組み

戦略的な取り組みにより差別化を図る

3.16 3.24 3.27 3.29 3.33 3.29 3.35 3.39 3.43 3.48 3.49 3.50 3.51 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 総合満足度（平均） ■テナント満足度向上への取り組み

1.

公正な評価を得るため、第三者の

シンクタンクに調査依頼

2.

ビル毎のサービスレベルをチェック

するためアンケートを実施

3.

調査結果をもとにテナントの要望

に迅速に対応し、課題の改善に取

り組む

［2017年CS調査概要］ 総合満足度：4点満点の平均値 調査時期：2017年4〜6月 調査対象：40物件、テナント467社 設問項目：管理運営、テナント対応、防犯・ 安全、緊急時対応、環境保全等 テナント満足度（平均）推移 0

2-1. 内部成長

コスト削減の取組み

電力需給契約の切り替え、照明器具のLED化等によりコスト削減を推進

■電気料金の削減 ■オリナスタワーLED化工事 省エネ対策・テナント満足度の向上を目的とし、専有部・共用部におけ る照明器具のLED化を’17.6期-’18.6期にわたり実施 改修後：リフレッシュコーナー 改修後：エレベーターホール

消費電力量削減効果（想定）

▲52

% •電力会社数社による入札を実施し、電力需給契約の切り替えを実施

対象物件

27

物件 （JPR100%保有ビル）

電気料削減

（年想定）

約

63

百万円

削減効果

（対象ビル）

▲

9.7

％

2.-2 外部成長

•

不動産価格はほぼ上限域、適正価格での取得が難しい状

況

環境

•

スポンサーパイプライン物件は順調に積み上がっており、今

後の状況等を見極めたうえで取得の協議を行う予定

施策

2.-2 外部成長

資産入替を活用した外部成長

資産入替を計画的に推進し、強固なポートフォリオ構築を目指す

JPR

•

資産入替によるポートフォリオ クオリティと

収益性の向上

•

売却先がスポンサーの場合、 再開発後の

優先交渉等による取得協議が可能

•

適正価格による厳選投資

スポンサー

•

デベロッパーのメインスポンサーには、再開

発物件等取得ニーズ

•

グループの総合力及び事業ポートフォリオ

の強化戦略の一環としてのファンド拡大サ

ポート

•

JPR成長戦略に対するコミットメントの一層強

化

資産入替

優良物件の取得 福岡ビル JPR博多 中央ビル 東京スクエアガーデン

FUNDES水道橋 GINZA GATES JPR代官山

［2017年6月期売却］

［2016年12月期取得］ ［2017年6月期取得］ ［2016年12月期売却］ ［2017年6月期売却］ ［2016年12月期取得］

2.-2 外部成長

メインスポンサーの開発事業

メインスポンサーの開発事業



東京建物の開発事例

JPR保有 JPR保有（底地） 大規模再開発事業 JPR保有 JPR保有 東京スクエアガーデン 大手町タワー 都市型商業施設（FUNDESシリーズ） 物件名 竣工（予定）時期 FUNDES水道橋 （JPR取得済） 2015/7 FUNDES神保町 2016/11 FUNDES上野 2017/7 名称未定）天神 2018/7 FUNDES五反田 2019/7 FUNDES銀座 2019/10 _FUNDES上野 FUNDES水道橋 JPR保有 ホテル名 客室数 竣工（予定）時期 カンデオホテルズ東京六本木 149 2017/9 ザ・スクエアホテル銀座 182 2018/8 仮）ホテルグレイスリー浅草 125 2018/9 仮）ザ・ビー大阪心斎橋 309 2019/2 仮）カンデオホテルズ大宮 321 2019/6 名称未定）京都四条 未定 2020年夏 都市型ホテル カンデオホテルズ

2.-2 外部成長

デベロッパー系REITの優位性

大規模開発物件を中心とする立地特性に優れた物件を取得

72.5%

49.9% 22.6% 27.5% スポンサー パイプライン 物件 スポンサー取得物件 2,173億円 スポンサー情報物件 981億円 第三者取得物件 1,196億円 JPR保有物件の取得先別内訳 JPR保有上位5物件はスポンサーパイプラインもしくはスポンサー開 発物件 物件名 所在地 億円 1 大手町タワー（底地） 東京都千代田区 360 2 オリナスタワー 東京都墨田区 313 3 新宿センタービル 東京都新宿区 210 4 東京スクエアガーデン 東京都中央区 184 5 兼松ビル 東京都中央区 162

72.5

%

3,154

億円 _{大手町タワー} オリナスタワー 新宿センタービル

2,173億円

981億円

1,1961億円

2.-3 財務戦略等

•

世界的に金融緩和見直しの動きが広まる中、日銀は金融緩

和を継続

環境

•

将来の環境変化に備え、借入期間の長期化と平準化を推進

施策

2-3. 財務戦略等

借入調達実績

2017年12月期（第32期）において、179億円を調達

平均調達期間

5.2

年

借換前

7.9

年

借換後

+2.7

年

0.91

_％

借換前

0.61

％

借換後

-0.31

%pt

平均調達金利

2-3. 財務戦略等

財務主要情報

強固な財務基盤の構築により、高格付けを取得

LTV

（有利子負債/総資産）

40.6％

長期固定金利比率

100.0%

（前期比 ±0.0%pt）

平均借入残存年数

4.6年

（前期比 +0.3年）

平均デットコスト

0.96%

（前期比 -0.07%pt）

R&I

（㈱格付投資情報センター ）

AA-S&P

（スタンダード&プアーズ ・レーティング･ジャパン㈱）

長期 ： A

短期 ： A-1

信用格付の状況

主な財務指標

2-3. 財務戦略等

鑑定評価の状況

鑑定評価額の上昇により含み益は拡大

93 191 286 366 506

634

27期 28期 29期 30期 31期 32期 0 200 400 600 (億円) 鑑定評価額 含み損益 含み損益率

4,760億円

（前期比+115億円）

634億円

（前期比+128億円）

15.4%

（前期比+3.1%）



含み損益の推移

発行済投資口数

_923,000口

_923,000口

保有物件数

_62物件

_62物件

LTV

（総資産ベース）

40.7％

40.6%

平均稼働率

_98.5%

_98.4%

3.決算の状況

決算ハイライト（2017年12月期）

1口当たり分配金は、上場来最高額（7,223円）を達成

項目

第31期

（2017年6月期）

第32期

（2017年12月期）

営業収益

_151.1億円

_151.4億円

営業利益

_77.4億円

_75.6億円

当期純利益

68.6億円

（売却益控除後66.5億円）

66.6億円

1口当たり分配金

7,213円

7,223円

＊1 ＊1 ＊2 ＊当期純利益の影響をプラス・マイナスで表示 （百万円） 賃料等収入の増加（既存物件）

₊₆₈

賃料等収入の寄与（’17.6取得物件）

+156

賃料等収入の剥落（’17.6売却物件）

_-93

修繕工事費の増加

_-83

不動産売却益の剥落

_-210

支払利息・投資法人債利息の減少

+44

主な変動要因

発行済投資口数

_923,000口

_923,000口

保有物件数

_62物件

_62物件

LTV

（総資産ベース）

40.6%

40.6%

平均稼働率

98.4%

97.9%

3.決算の状況

決算ハイライト（2018年6月期（予想））

1口当たり分配金は、当期とほぼ同水準（7,220円）の見通し

項目

第32期

（2017年12月期）

第33期（予想）

（2018年6月期）

営業収益

_151.4億円

_150.8億円

営業利益

_75.6億円

_73.2億円

当期純利益

_66.6億円

_66.6億円

1口当たり分配金

7,223円

7,220円

賃料等収入の増加

₊₈₁

解約違約金等・原状回復費相当額収 入の減少

-42

固定資産税・都市計画税等の増加

_-164

修繕工事費の増加

_-43

仲介手数料の増加

_-45

管理組合精算金の計上

₊₂₀₈

支払利息・投資法人債利息の減少

+28

＊当期純利益の影響をプラス・マイナスで表示 （百万円）

主な変動要因

6,006 6,150 6,351 6,419 6,588 6,756 7,048 7,213 7,223

7,300

7,500

4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 '13.12 '14.6 '14.12 '15.6 '15.12 '16.6 '16.12 '17.6 '17.12 '19.6 0

中期目標

3.決算の状況

中期目標（1口当たり分配金）

内部成長を中心に安定成長を継続し、中期目標の達成を目指す

財

務

戦

略

+

内

部

成

長

外

部

成

長

2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 300,000 350,000 400,000 450,000 500,000 '16.01 '16.04 '16.07 '16.10 '17.01 '17.04 '17.07 '17.10 '18.01 投資口価格 配当利回り

4. JPRを取巻く環境

JPR投資口価格と分配金利回りの推移

■JPR投資口価格、分配金利回りの推移 1. Bloombergに基づきTRIMが作成しています。 (円) _(%) 0 0 分配金利回り

8.57 2.49 9.43 3.03 17,526 22,901 16,207 19,500 15,000 20,000 25,000 0 5 10 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 (%) 空室率(左軸) 平均賃料（円/坪）(右軸)

4. JPRを取巻く環境

東京オフィスビル賃貸マーケットの状況

東京オフィス空室率は低水準で推移



空室率と平均賃料の推移(東京ビジネス地区)

東京の新築ビ ル大量供給 （2003年問題） リーマンショック 東日本大震災 東京の新築ビ ル大量供給 （2012年問題） （円）

8.67

7.34

5.47

4.03

3.61

3.12

0 5 10 15 0 100 200 300 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 （%） （千坪） （年）

4. JPRを取巻く環境

オフィス賃貸マーケット

東京オフィス供給増加の中、新規需要も堅調のため賃料調整は限定的と推定

■新規需給面積、貸室面積及び空室率の推移（東京ビジネス地区） 1. 2017年までの空室率、貸室面積、稼働面積の実績は、三鬼商事株式会社公表の「オフィスレポート（東京ビジネス地区）」に基づき記載しています。 （空室率は右軸、その他は左軸、新規需要面積は実績のみ表示） 新規供給面積 貸室面積の純増加量 新規需要面積 空室率

11.0%

20.4%

33.4%

35.3%

その他大規模

（3万㎡以上）

大型

（1万㎡以上3万㎡未満）

中型

（3千㎡以上1万㎡未満）

4. JPRを取巻く環境

JPRポートフォリオとオフィス供給

大型・中型ビル中心のポートフォリオでマーケット優位性を確保

都心超大規模

（都心5区かつ6万㎡以上） 500 0 500 1,000 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 大型・中型 大規模 (予想) (予想) (予想) ■オフィス供給（都心5区の貸室面積増加量）

106万㎡

_456万㎡

■保有物件規模別比率（オフィス）

0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 (円/口)

4. JPRを取巻く環境

JPRの長期保有による分配金累積効果

分配金の累積額は、上場時公募価格に到達

 1口当たり分配金累積額の推移 上場以降 2017年12月期までの累積額

201,773

円/口 ’17.12期 ’02.6期 上場時公募価格

200,000

円

【参考資料】

ファンドサマリー

2015年6月期 2015年12月期 2016年6月期 2016年12月期 2017年6月期 2017年12月期 LTV（資産総額ベース） 42.1% 42.1% 42.1% 43.7% 40.7% 40.6% LTV（含み損益ベース） 41.2% 40.3% 39.4% 40.3% 36.5% 35.5% NOI利回り（取得価格ベース） 4.6% 4.6% 4.6% 4.9% 4.8% 4.7% NOI利回り（簿価ベース） 4.8% 4.8% 4.9% 5.1% 5.0% 4.9% 償却後利回り（取得価格ベース） 3.7% 3.7% 3.7% 4.0% 3.9% 3.8% 償却後利回り（簿価ベース） 3.8% 3.8% 3.9% 4.2% 4.1% 4.0% インプライド・キャップレート 3.6% 3.5% 3.7% 3.5% 3.8% 3.9% FFO 7,457百万円 7,624百万円 7,783百万円 8,336百万円 8,577百万円 8,587百万円 AFFO 6,796百万円 6,778百万円 7,010百万円 7,612百万円 8,014百万円 7,962百万円 1口当たりFFO 8,542円 8,733円 8,915円 9,549円 9,293円 9,303円 EPS 6,418円 6,586円 6,754円 7,047円 7,440円 7,221円 1口当たり分配金（当期実績） 6,419円 6,588円 6,756円 7,048円 7,213円 7,223円 分配金利回り 3.2% 3.1% 3.2% 3.0% 3.6% 3.9% ROE 5.2% 5.3% 5.5% 5.6% 5.8% 5.6% 1口当たり圧縮積立金 84円 84円 84円 84円 308円 308円 1口当たり純資産額 247,529円 247,696円 247,862円 248,154円 258,516円 258,525円 1口当たりNAV 251,804円 263,026円 273,915円 283,129円 306,192円 320,060円 投資口価格（権利付最終取引日） 397,000円 420,500円 422,500円 465,000円 405,000円 367,000円 NAV倍率 1.6倍 1.7倍 1.5倍 1.6倍 1.3倍 1.1倍 PBR 1.9倍 1.9倍 1.7倍 1.9倍 1.6倍 1.4倍 PER 30.9倍 31.9倍 31.3倍 33.0倍 27.2倍 25.4倍 FFO倍率 23.2倍 24.1倍 23.7倍 24.3倍 21.8倍 19.7倍 AFFOペイアウトレシオ 82.4% 84.8% 84.1% 80.8% 83.1% 83.7% DSCR 7.9倍 8.7倍 8.7倍 9.1倍 10.7倍 11.2倍 インタレスト・カバレッジ・レシオ 6.2倍 6.9倍 7.2倍 7.7倍 8.7倍 9.0倍

【参考資料】

サステナビリティ（環境関連）

環境関連への継続的な取り組みを強化

■環境負荷軽減に向けた工事 211 131 195 215 ₁₈₆ 394 0 100 200 300 400 500 '17.6 '17.12 '18.6 省エネ関連工事の推移 LED工事 空調設備更新工事 （百万円） ■太陽光発電 太陽光発電による再生可能エネルギーを活用 太陽光発電量 (kWh) 東京スクエアガーデン（屋上） オリナスタワー（太陽光パネル） エネルギー効率の高い設備への改修を計画的に実施 （予定） ■GRESB • 4年連続で最高位「Green Star」の評 価取得 • 総合スコアでの相対評価「GRESB レーティング」において、上位評価「4 スター」を取得 • GRESB開示評価（ESG情報開示レベ ル）、上から2番目となるB評価 ■DBJ Green Building 2017年7月、東京スクエアガーデンにおいて5スターを獲得 • 共用部・専有部ともLED化等省エネ ルギーの取組みへの評価 • 非常用発電機の設置等、防災への 取組みへの評価 • 大規模緑化等のヒートアイランド対 策への評価 合計17物件、賃貸可能面積ベースの取得率28.2％ 最高位「Green star」を4年連続で取得 物件名 2016年 2017年 オリナスタワー 8,483 9,082 東京スクエアガーデン 53,152 55,386

【参考資料】

_{ホームページのご案内 http://www.jpr-reit.co.jp/}

多様なコンテンツでIR情報を拡充し、タイムリーな情報を発信

8955

物件概要アクセスマップ •「物件概要」 物件の特徴やスペック、収支の状況等 •「アクセスマップ」 最寄駅からのルート検索機能(モバイル対応) • その他運用状況に関する直近トピックを順次掲載 ポートフォリオ情報 •「稼働率」 各物件データ(Excel)を月次更新 •「物件データライブラリー」 データブック、鑑定サマリー、ヒストリカルデータ •「ポートフォリオデータ」 用途エリア取得先別投資比率、テナント占有率 個人投資家の皆様へ • 個人投資家向け専用コンテンツを設置 •「決算ダイジェスト」 アナリスト向け決算説明会の模様をコンパクトに 要約した動画を配信 •「IRメール配信」 最新リリースやセミナー情報等の配信サービス

【参考資料】

資産運用会社の概要

株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント

会社名

東京都中央区八重洲一丁目4番16号

所在地

2000年4月28日

設立年月日

3億5,000万円

資本金

投資運用業

主たる事業内容

城﨑好浩

代表取締役社長

10名（常勤5名、非常勤5名）

役員

37名

従業員数

株主構成

東京建物（52％）、安田不動産（18％）、大成建設（10％）

損害保険ジャパン日本興亜（10％）、明治安田生命保険（10％）

2017年12月31日現在

【参考資料】

用語の説明

用語 内容 取得価格 JPRが保有する物件（以下「保有物件」といいます。）又は取得予定物件の取得に係る売 買契約に記載された売買金額（取得経費、固定資産税等及び消費税等を含みませ ん。）をいいます。 資産規模 保有物件の取得価格の総額をいいます。 投資比率 保有物件の取得価格の総額に対する取得価格の比率をいいます。 （契約）稼働率 総賃貸面積の合計÷総賃貸可能面積の合計 稼働率と表記している場合は、契約稼働率をいいます。各期の稼働率を表記している 場合は、決算期に属する各月末時点の稼働率の平均（月末稼働率の期中平均）を表わ しています。なお、「期末稼働率」と区別するために「平均稼働率」と表記する場合があり ます。 賃料稼働率 （総賃貸面積－フリーレント及びレントホリデー期間中の総賃貸面積）÷総賃貸可能面_積の合計 平均賃料単価 月額賃料総額÷総賃貸面積 月額賃料総額は、テナントとの賃貸借契約等に記載される月額賃料（共益費を含みま す。以下、同様です。）に基づき算出しています。保有物件の内、サブリース物件につい ては、マスターレッシー（賃借人兼転貸人）がテナント（転借人）との転貸借契約等に記 載される月額賃料に基づき算出しています。 平均空室期間 各期に効力の生じる新規賃貸借契約等に定める入居日と、同一の貸室における前テナ_{ント退去日までの平均空室期間をいいます。} 平均フリーレント期間 各期に効力の生じる新規賃貸借契約等において合意したフリーレントの平均期間をい_います。 NOI利回り （賃貸事業収入－賃貸事業費用＋減価償却費）÷帳簿価格（取得価格とする場合があ ります。）上記計算式における帳簿価格（もしくは取得価格）を365日で除し、当該期の営 業日数を乗じることにより算出しています。下記「償却後利回り」について同じです。 償却後利回り （賃貸事業収入－賃貸事業費用） ÷ 帳簿価格（取得価格とする場合があります。） 用語 内容 テナント数 建物床の賃貸借契約を締結している相手方を対象とし、1テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については1テナントとして、複数物件にわたる場合には、複数テナ ントとして算出しています。 長期固定金利比率 固定金利の長期有利子負債÷有利子負債総額 平均借入残存年数 各期末時点における借入金及び投資法人債の返済期日及び償還日までの残存期間÷各 期末時点における各借入金及び投資法人債の残高の加重平均 なお、約定による分割返済があるものは、各分割返済分における当該分割返済日までの 期間を該当する返済額に基づき加重平均して算出しています。 平均デットコスト 借入金及び投資法人債に係る、支払利息、投資法人債利息、融資手数料（期限前弁済に 係る費用及びコミットメントライン契約に係る費用は除きます。）、投資法人債の発行償却 費及び発行管理費の合計を当該期の日数で除し、365 日を乗じることで年換算した数値÷ 借入金及び投資法人債の合計 LTV 有利子負債額÷期末総資産額（総資産ベース） / 有利子負債額÷（期末総資産額＋含 み損益）（含み損益ベース） 含み損益とは、鑑定評価額と帳簿価格との差額をいいます。 1口当たりNAV 1口当たりNAV＝（純資産額＋含み損益－分配金総額）÷期末発行済投資口総数 含み損益率 （鑑定評価額－帳簿価格）÷帳簿価格 キャップレート 直接還元法に基づく還元利回りをいいます。直接還元法とは、収益還元法（対象不動産が 将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不 動産の価格を求める手法）によって収益価格を求める手法のうち、一期間の純収益を還元 利回りによって還元する方法です。 東京・地方 投資エリアとして定義する「東京」は、以下に定義する「東京都心」及び「東京周辺部」を総 称し、「地方」とは、その他の地域をいいます。 ・ 東京都心：千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区 ・ 東京周辺部：東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県

【参考資料】

注記

資産運用会社 株式会社東京リアルティ・インベストメント・マネジメント （金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第362号 / 一般社団法人投資信託協会 会員）

注記

• 本説明資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれております。こうした記述は、本資料作成現在入手可能な情報に基 づきなされた一定の仮設及び判断に基づき、日本プライムリアルティ投資法人（以下「JPR」といいます。）及び株式会社東京リアル ティ･インベストメント･マネジメント（以下「TRIM」といいます。）が予想したものであり、将来の業績を保証するものではありません。 将来の業績は、既知又は未知のリスク及び不確実性並びにその他の要因により、当該目標に対して変化し得るおそれがあること にご留意下さい。 • 本説明資料は情報提供を目的としたものであり、募集・勧誘・営業等を目的とするものではありません。JPRの投資証券及び投資 法人債の購入に当たっては、各証券会社にお問合せ下さい。 • 本説明資料で提供している内容（法令・税制を含みます。）等に関しては万全を期しておりますが、その内容の正確性・確実性を 保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更される場合がありますので、予めご了承下さい。 • 本資料に使用する写真には、JPRの保有資産又は取得予定資産以外のものも含まれております。底地資産については、JPRは土 地のみを保有しておりますのでご注意下さい。 • 本文中において記載する数値は別途注記する場合を除き、金額及び面積については記載未満の桁数は切り捨てて記載し、比率 その他の数値については単位未満の桁数で四捨五入して記載しています。したがって、各項目別の数値の合計が全体の合計と 一致しない場合があります。 表紙写真：大手町タワー（大手町の森）