宿泊施設の整備に着目した容積率緩和制度の創設について

H28-企画-61

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い。

平成２８年６月６日

会

員

各

位

E

（協会窓口担当者殿）

一般社団法人 不 動 産 協 会

事 務 局 長 森 川 誠

宿泊施設の整備に着目した容積率緩和制度の創設について

先般ご案内した『「宿泊施設の整備に着目した容積率緩和制度」に関するご意見につ

いて』（

http://file.fdk-info.com/system/fdk/H28-K-18.pdf

）において、国土交通省

から地方公共団体に対して、宿泊施設の整備に着目した容積率緩和に係る通知（技術的

助言）を夏頃（６月中）目途に発出すべく検討が進められる旨、ご案内致しましたが、

今般、国土交通省より通知の内容が固まり(添付資料参照)、６月中旬を目途に発出予定

である旨の案内が先行してございましたので、お知らせ致します。

尚、正式に国土交通省より発出されるまでの間は、取扱いにご注意願います。

記

１．添付資料

「宿泊施設の整備に着目した容積率緩和制度の創設」【取扱注意】

【お問合せ先】

国土交通省 都市局 都市計画課 都市機能誘導調整室 今村、東野(とうの)、齋藤

TEL：03-5253-8410

(一社)不動産協会事務局 担当：神崎、大西、渡辺

TEL：03-3581-9421

〒100-6017 東京都千代田区霞が関 3－2－5 霞が関ビル 17 階

一般社 団 法 人

不 動 産 協 会

以 上

【課題】

_{訪日外国人旅行者が集中している都市部を中心に宿泊施設が不足}

【現在の運用】

各自治体における一般的な取扱い

宿泊施設の整備に着目した容積率緩和制度の創設

・容積率は都市計画決定権者である地方公共団体の

判断により緩和が可能。

・これまでは、住宅や国際会議場等の整備に着目して

容積率を緩和。

・宿泊施設の整備に着目した事例は見られない。

特に限られたエリア（都市再生特別地区）に

おいては、宿泊施設の整備を評価した容積

率の緩和をプロジェクトごとに実施している

例も見られる。

＜取組の方向性＞

宿泊施設の整備に着目した容積率緩和を国の指針として初めて明示

観光立国に対応し、都市の魅力の向上を図るための宿泊施設について、地方公共団体が積極的に

評価し、柔軟に容積率の緩和を行えるように都市計画運用指針等に明確に位置づけ、通知を発出。

適切なインセンティブの付与により、民間主導の下、宿泊施設の整備を強力に推進

地方公共団体が、高度利用地区、高度利用を促進するための地区計画

※

_{等の都市計画を定める際、}

宿泊施設の整備に着目して容積率を緩和

都市計画は原則として市区町村決定（※：3haを超えるものは都決定）

（例）丸の内１－１地区 国際級ホテル、歩行者ネットワーク、 観光センター等の整備を総合的に評 価し、容積率900%→1,300％に緩和 【丸の内トラストタワー／シャングリラ東京】

○観光立国の推進を図る上で、宿泊施設不足がボトルネック。地方都市も含めた全国において、新築のみならず増改築・用途変更も含め

て、大規模なものから小規模なものまで多様な宿泊施設の供給を促進し、適切な場所への立地を政策的に誘導することが必要

○宿泊施設が立地する場所の周辺環境等を踏まえ、都市計画的手法で設定したルール（壁面後退等）なども活用して良好な市街地環境を

確保しつつ容積率を緩和

都市計画制度（高度利用型地区計画、再開発等促進区、高度利用地区、特定街区）を活用して、市街地環境に配慮しつつ容積率を緩和

宿泊施設の整備に着目した容積率緩和制度＜概要＞

容積率緩和のパターン

都市貢献による緩和と併せて行う場合の考え方

全てホテルの建築物 容積率６００％ ホテルが５割、ホテル 以外が５割の建築物 容積率５００％ ホテル以外の建築物 容積率４００％ ホテル部分 緑化を評価 公共施設 整備を評価 地下鉄出入口 整備を評価 都市に賑わいをもたらす ホール等の整備を評価

＜活用イメージ＞

＜活用イメージ＞

○公共施設整備等の都市貢献による緩和後の容積率の

１．５倍以下

、かつ、

＋３００％

を上限に

容積率を

緩和

ホテル整備を評価してさらに緩和

緩和後容積率の１．５倍 以下、かつ、＋３００％ を上限に容積率緩和 公共施設整備等の 都市貢献に応じて 容積率緩和 指定容積率 都市貢献による 緩和容積率

その他

配慮事項

○【高さ制限等】市街地環境に配慮しつつ、都市計画制度の柔軟な活用により対応

○【駐車場附置義務】立地場所の特性に応じた附置義務駐車施設の台数の減免や、既存の駐車場の有効活用等

により柔軟に対応

○指定容積率の

１．５倍以下

、かつ、

＋３００％

を

上限に

容積率を緩和

ホテル部分 ホテル部分 ホテル部分

【本制度の活用】

【従来】

○

誘導すべき区域を事前に定めて面的に緩和

⇒高度利用型地区計画、再開発等促進区を適用

○

個々のプロジェクト単位で緩和

⇒再開発等促進区、高度利用地区、特定街区を適用

※市街地環境が悪化しないよう、必要に応じて壁面後退等を設定

基本的な考え方

（宿泊施設部分の割合に応じた緩和）

【指定容積率４００％の場合】

＜緩和の例＞

＜緩和の例＞

⇒ 上記内容をまとめて、単独で通知。 併せて、都市計画運用指針にも位置づけ （発出時期？）

取扱厳重注意

未定稿

■

：90.0％以上

■

：80％以上

太字

：1位

宿泊旅行統計調査（平成27年10月・第2次速報）の結果概要（客室稼働率）

（左、単位：％、右：宿泊施設タイプ別の都道府県順位）

旅館 リゾート_ホテル ビジネス_ホテル シティ_ホテル 簡易宿所 旅館 リゾート_ホテル ビジネス_ホテル シティ_ホテル 簡易宿所 全国 41.1 - 60.6 - 79.2 - 84.3 - 26.3 - 三重県 30.8 40 57.0 27 73.2 34 83.9 11 4.1 47 北海道 51.0 9 45.0 38 78.1 19 83.8 12 20.5 20 滋賀県 38.9 26 60.5 21 79.5 15 82.7 16 22.5 17 青森県 53.9 7 73.1 8 72.5 36 71.8 38 14.5 31 京都府 54.3 6 56.0 30 89.2 2 94.4 1 42.8 4 岩手県 48.9 11 57.1 25 81.5 13 75.7 27 15.6 28 大阪府 45.9 18 84.5 2 89.3 1 91.3 2 54.6 2 宮城県 56.1 5 50.2 34 77.0 23 75.0 32 31.7 12 兵庫県 36.6 33 60.7 20 85.6 4 82.9 14 15.4 29 秋田県 44.8 21 59.4 22 70.5 40 76.9 25 23.8 14 奈良県 41.9 23 84.3 3 75.7 26 82.6 17 23.8 14 山形県 38.1 27 37.5 43 78.3 18 75.4 29 8.4 43 和歌山県 53.5 8 56.8 28 68.5 42 75.3 30 21.8 18 福島県 44.9 20 51.9 32 82.7 10 88.0 4 11.5 39 鳥取県 44.1 22 32.3 45 83.7 8 66.8 43 13.6 35 茨城県 21.3 46 39.9 42 66.7 46 71.9 37 14.3 32 島根県 40.8 25 58.4 24 77.6 22 85.7 7 22.7 16 栃木県 46.4 17 68.6 11 73.5 32 69.1 42 13.9 34 岡山県 33.9 36 56.6 29 77.0 23 73.3 35 17.8 25 群馬県 58.1 4 51.9 32 73.8 30 75.3 30 8.2 44 広島県 41.6 24 74.4 7 85.2 5 76.8 26 19.8 21 埼玉県 24.1 45 31.9 46 79.1 16 84.7 8 13.4 36 山口県 49.1 10 70.1 10 74.5 28 74.2 33 35.3 6 千葉県 34.2 35 84.9 1 71.4 37 82.9 14 13.3 37 徳島県 24.6 44 57.1 25 76.7 25 70.5 40 5.5 45 東京都 59.7 2 75.4 6 89.2 2 87.9 5 66.3 1 香川県 37.1 32 63.0 16 71.3 38 69.8 41 32.0 9 神奈川県 46.8 15 60.9 19 81.7 12 84.1 10 33.8 7 愛媛県 58.9 3 45.4 37 68.1 43 78.4 23 9.0 42 新潟県 28.4 42 30.0 47 71.2 39 72.2 36 36.9 5 高知県 33.9 36 46.8 36 66.9 44 75.5 28 15.3 30 富山県 47.2 14 71.6 9 83.3 9 77.5 24 32.2 8 福岡県 38.0 28 78.8 5 78.6 17 88.5 3 25.3 13 石川県 64.6 1 67.0 13 85.2 5 80.3 21 31.9 11 佐賀県 47.5 13 68.3 12 73.8 30 62.6 46 11.0 40 福井県 32.6 38 35.6 44 72.8 35 64.1 45 5.4 46 長崎県 48.7 12 62.6 17 77.8 20 82.0 19 18.8 24 山梨県 38.0 28 66.5 14 73.9 29 71.2 39 19.8 21 熊本県 46.8 15 62.6 17 75.7 26 81.6 20 13.3 37 長野県 26.2 43 42.3 40 80.0 14 83.7 13 10.2 41 大分県 37.3 31 64.0 15 64.6 47 64.5 44 19.5 23 岐阜県 45.2 19 55.8 31 83.9 7 84.6 9 15.9 27 宮崎県 31.0 39 41.9 41 66.9 44 60.5 47 21.2 19 静岡県 37.7 30 48.6 35 73.5 32 79.2 22 16.6 26 鹿児島県 34.9 34 42.4 39 70.1 41 74.1 34 14.3 32 愛知県 29.0 41 58.6 23 82.1 11 86.0 6 43.0 3 沖縄県 7.1 47 82.7 4 77.8 20 82.2 18 32.0 9

骨太方針・成長戦略における位置づけ

第２ 具体的施策

Ⅰ 新たな有望成長市場の創出、ローカルアベノミクスの深化等

４．観光立国の実現

（２）新たに講ずべき具体的施策

ⅱ）観光産業を革新し、国際競争力を高め、我が国の基幹産業に

④宿泊施設不足の早急な解消及び多様なニーズに合わせた宿泊施設の提供

・

旅館、ホテル等宿泊施設の整備に着目した容積率緩和制度の創設

や、古民家を宿泊施設にリノ

ベーションする事業等に対して地域の資金を活用したまちづくりファンドによる金融支援

を行うこと

により、宿泊施設不足の解消に取り組む。

日本再興戦略

₂₀₁₆

第２章 成長と分配の好循環の実現

２．成長戦略の加速等

（２）新たな有望成長市場の創出・拡大

⑤観光の基幹産業化

・観光を我が国の基幹産業へと成長させるため、観光関係の規制・制度の総合的な見直し、

・・・

（中略）・・・

政府レベルの支援体制の構築によるＭＩＣＥ誘致等を行う。また、羽田空港の飛行経路

見直しやコンセッション等による空港の機能強化、

・・・（中略）・・・

自転車利用環境の創出や

容積率緩和制度を活用した宿泊施設等の整備を推進する。

さらに、革新的な出入国審査などの

ＣＩＱの体制整備、通信環境やキャッシュレス環境などのソフトインフラの改善を推進する。

（後略）

経済財政運営と改革の基本方針

₂₀₁₆

H28.6.2 閣議決定

H28.6.2 閣議決定

用途に着目した容積率の緩和制度

用途

手法

対象

緩和内容

住宅

用途別容積型地区計画

住宅を含む建築物

住宅割合に応じ、容積率

を１．５倍以内で緩和

住宅

高層住居誘導地区

住宅部分の床面積が全体の

２／３以上の建築物

住宅割合に応じ、容積率

を１．５倍以内で緩和

住宅

確認型総合設計

住宅を含み、一定規模以上の

空地を確保した建築物

住宅割合に応じ、容積率

を１．５倍以内で緩和

誘導用途

(自治体が設定)

・高度利用地区

・特定街区

・再開発等促進区

・高度利用型地区計画

・特定用途誘導地区

・総合設計

立地を誘導すべき施設を含む

建築物

（保育所、高齢者福祉施設等を自

治体が設定）

自治体が自由に設定

（＋３００％以下等で緩和）

宿泊施設

（ホテル・旅館）

宿泊施設の整備に着目

した容積率緩和制度

（高度利用型地区計画・再開発

等促進区・高度利用地区・特

定街区を活用）

宿泊施設を含む建築物

宿泊施設の割合に応じ、

容積率を１．５倍以内、か

つ、＋３００％以下で緩和

（都市貢献と併せれば、

300%

を超える制度運用）

＜新設＞

○これまで、住宅の用途に着目して容積率を緩和する制度を措置

また、自治体が誘導すべき施設を設定して緩和可能としていたところ

○今回初めて、宿泊施設を明示して容積率を緩和できることとする制度を創設

取扱厳重注意

未定稿

事業者等から寄せられた主な意見への対応状況

小規模敷地（３００㎡程度）であっても適用できることの明確化

⇒通知文で「比較的小規模な宿泊施設を含めて緩和対象とする」ことを記述

ホテル用途による割増しに加えて、公開空地でさらに容積アップできることの明確化

既存の割増し容積率限度（東京都の場合、２００～３００％）を超えて評価する仕組み

⇒通知文で「都市貢献による緩和と併せて行う場合の考え方」を記述

プロジェクト単位での指定ではなく、広く地区を指定し、個別協議がない制度も用意

⇒通知文で「宿泊施設を誘導すべき市街地の区域を事前に定め、宿泊施設の整備に着目して容

積率緩和を行う場合」を記述

都心部だけでなく地方都市にも適用される制度

⇒通知文で「活用が考えられる地域として観光まちづくりの拠点や宿泊施設の集積地」などを記述

建築や建替えに限定せず増築も活用可能な制度

⇒通知文で「既存の宿泊施設の増築若しくは改築、又は既存建築物の宿泊施設への用途変更の

際にも適用が可能である」ことを記述

駐車場附置義務の緩和

⇒通知文で「各地方公共団体の駐車場条例において、柔軟な対応を図る」ことを記述