おいじたくあんしんネット レジュメ
不動産登記と相続
司法書士 石川 亮
１．不動産登記法改正
１．オンライン申請の導入（不登法１８条） （ア）不動産登記法が改正され、条文上原則オンライン申請となった。 （イ）オンライン申請促進のため登録免許税が軽減されている。 ２．出頭主義の廃止 （ア）オンライン申請 現実には半ライン申請。申請書とＰＤＦ化した登記原因証明情報をオンライン で申請し、添付書類は後から郵送する。 （イ）郵送申請 特に相続登記、抵当権抹消登記においては郵送申請が利用できる。不動産売買 では、決済後すぐに登記申請をする必要があるので、オンライン、郵送ともに 利用できないのが現状 ３．登記済証の廃止 登記済証（権利証）に代わり登記識別情報が導入された。ただし、従前の登記済 証はそのまま使用されるので、権利者がどちらをもっているか迷う場合がある ※登記識別情報の特徴 （ア）１２桁の暗証番号（不登法規則６１条） （イ）不動産ごと登記名義人ごとに通知 （ウ）「不通知」制度（不登法２１条）と「失効」制度（不登法規則６５条） （エ）申請人にのみ通知（不登法２１条） ４．本人確認情提供報制度の導入 （ア）本人確認情提供報制度（不登法２３条、不登法規則７２条） 1おいじたくあんしんネット レジュメ 登記済証もしくは登記識別情報が添付できない場合、「資格者代理人」が「申 請人が申請権限を有する登記義務者であることを確認」した情報を提供すれ ば、登記済証もしくは登記識別情報を省略できる。 （イ）事前通知制度（不登法２３条） 登記済証もしくは登記識別情報を添付しなかった場合、法務局は登記義務者 に対し「本人限定受取郵便」で通知し、登記義務者が登記申請及び申請内容 が真実であると認める場合には２週間以内に法務局に申し出ることによって 当該申請が受理される。 ５．登記原因証明情報の必須化（不登法６１条） （ア）登記原因証明情報を添付することにより登記原因の真実性を確保 （イ）要件事実の理解が必要
２．相続登記の基礎
１．単独申請（不登法６２条） 共同申請（不登法６０条）の例外。単独申請であることの帰結として、登記識別 情報または登記済証及び印鑑証明書が不要となる ２．対抗要件（民１７７条） 一般承継なので対抗要件とは無関係である。では相続登記をする必要があるのか？ ３．添付書類 （ア）登記原因証明情報（不登法６１条） 相続人のわかる戸籍・除籍謄本、遺産分割協議書（印鑑証明書付）、相続放棄 受理申述証明書、遺言書（自筆証書、秘密証書の場合には検認が必要）、遺産 分割調停調書（正本）、遺産分割審判書（正本、確定証明書）、相続分のない ことの証明書（民９０３条）など （イ）住所証明書 不動産の登記名義人になる相続人 2おいじたくあんしんネット レジュメ （ウ）固定資産税評価証明書 柏・松戸法務局では閲覧できる（司法書士のみ） ４．相続法の改正 （ア）旧民法（明治３１．７．１６～昭和２２．５．２） 戸主の死亡による家督相続と家族の死亡による遺産相続 家督相続の原因は死亡、隠居又は国籍喪失 （イ）応急措置法（昭和２２．５．３～昭和２２．１２．３１） 相続分に注意 ①直系卑属と配偶者 配偶者３分の１ 直系卑属 ３分の２ ②直系尊属と配偶者 配偶者２分の１ 直系尊属 ２分の１ ③兄弟姉妹と配偶者 配偶者３分の２ 兄弟姉妹 ３分の１ 兄弟姉妹に代襲相続権なし （ウ）現民法（昭和２３．１．１～） ①昭和３７年改正（昭和３７．７．１施行） 解釈の明確化 「特別縁故者」制度の創設 直系卑属の代襲相続権 ②昭和５５年改正（昭和５６．１．１施行） 配偶者の相続分引上げ ①直系卑属と配偶者 配偶者２分の１ 直系卑属 ２分の１ ②直系尊属と配偶者 配偶者３分の２ 直系尊属 ３分の１ ③兄弟姉妹と配偶者 配偶者４分の３ 兄弟姉妹 ４分の１ 「寄与分」制度の創設 代襲相続人（兄弟姉妹）の制限 ③昭和６２年改正（昭和６３．１．１施行） 「特別養子縁組」の創設 3
おいじたくあんしんネット レジュメ
３．法定相続による不動産登記
１．遺産の共有（合有か共有か） 「相続財産の共有は、民法改正の前後を通じ、民法２４９条に規定する「共有」と その性質を異にするものではないと解すべきである。従って、その分割に関しては、 民法２５６条以下の規定が適用され、現物分割を原則とし、分割によって著しくそ の価額を損する虞があるときは、競売を命じて価格分割を行うことになる」（最判 昭和３０．５．３１、最判昭和５０．１１．７） ２．不動産の共有 【書式例３】 （ア）各共同相続人は、不動産全部を使用、収益することができる（民２４９条） （イ）保存行為は各自単独ですることができる（民２５２条但書） 共有者は、単独で共有者全員のために所有権移転の登記をすることができる。 （ウ）共同相続人の一部の者が、自己の相続分のみについて、相続による所有権移 転登記を申請した場合、又は共同相続人全員が各自己の相続分のみについて 個々の別件として同時に右登記の申請をした場合には、いずれも不動産登記 法４９条第２号により却下するべきである（昭和３０．１０．１５民事局長 回答）。 ３．代位による登記 【書式例６】 （ア）民法４２３条１項 「債権者は、自己の債権を保全するため、債務者に属する権利を行使するこ とができる。ただし、債務者の一身に専属する権利は、この限りでない。」 （イ）債務者が相続登記をしていない場合、債権者は債権者代位権を行使して、法 定相続の登記申請をすることができる。実務上、抵当権者が不動産を競売に かける場合に、債権者代位権を行使して法定相続の登記を経由していること が多い 4おいじたくあんしんネット レジュメ
４．数次相続の登記
１．意義 第１の相続が発生した後、第１の相続の相続登記未了のうちに、当該相続人に対 して第２の相続さらには第３の相続が開始すること ２．登記手続 【書式例７】【書式例８】 （ア）物権変動を正確に公示する必要性から、相続があるごとに順次それぞれ登記 をするのが基本原則である。ただし、中間相続人の相続登記を省略しても中 間者を害するおそれがないことから、中間の相続が単独である場合にのみ中 間の相続登記を省略することができる（３３．３．７民刑局長回答）。 （イ）中間の相続登記を省略するための方法として、遺産分割協議書、特別受益、 相続放棄などで中間の相続を単独にすることが考えられる。５．遺産分割、相続放棄、遺贈による不動産登記
１．遺産分割による登記 （ア）遺産分割の意義 被相続人が死亡時に有していた財産を、各相続人に分配して共有状態を解消 すること （イ）法定相続登記がされていない場合 【書式例４】 不動産を取得する相続人からの単独申請することができる。登記原因は「相 続」となる（昭和１９．１０．１９民事局長通達）。 「遺産の分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、 第三者の権利を害することはできない。」（民９０９条） （ウ）法定相続登記がされている場合 【書式例５】 既になされた法定相続登記を抹消・更正せずに、取得した権利が増加する相 続人（登記権利者）と、権利が減少した相続人（登記義務者）との共同申請 で持分移転の登記をする。登記原因は「遺産分割」登記義務者の登記済証ま たは登記識別情報及び印鑑証明書が必要になる（昭和２８．８．１０民事局 5おいじたくあんしんネット レジュメ 6 長回答）。 ２．相続放棄による登記 （ア）相続放棄の意義 初めから相続人でなかったことになる。絶対的効力（民９３９条）。 （イ）法定相続登記がされていない場合 【書式例４】 相続放棄者ははじめから相続人でないものとみなされる。法定相続登記、遺 産分割による登記ともに不動産を取得する者の単独申請で、登記原因は「相 続」（明治４４．１０．３０民刑局長回答）。 （ウ）法定相続登記がされている場合（昭和３７年改正後） 【書式例９】 取得した権利が増加する相続人（登記権利者）と、権利が減少した相続人（登 記義務者）との共同申請で更正登記をする。登記原因は「錯誤」による。登 記義務者の登記済証または登記識別情報及び印鑑証明書が必要になる。 ３．遺贈の登記 （ア）登記手続 包括遺贈、特定遺贈ともに、受遺者（登記権利者）と遺言執行者または相続 人全員（登記義務者）との共同申請による。登記義務者の登記済証または登 記識別情報及び印鑑証明書が必要になる（昭和３３．４．２８民事局長通達）。 （イ）秘密証書遺言、自筆証書遺言は検認が必要（平成７．１２．４民事局長通達）
おいじたくあんしんネット資料 例 １ 【 表 題 部】 （土地の表示） 調製 平成８年２月８日 地図番号 余白 【不動産番号】 ０３０３２２２３１１１２３ 【所 在】 柏市柏 余白 【① 地 番】 【② 地 目】 【③ 地 積】 ㎡ 【原因及びその日付】 【登記の日付】 ４５８番 ため池 ８２ 余白 余白 余白 雑種地 余白 ②年月日不詳変更 昭和５６年３月１０日 余白 余白 １０２ ③錯誤 昭和６１年９月１７日 余白 宅地 １０２ １８ ②③昭和６１年３月３日地目変更 昭和６１年１２月１６日 余白 余白 余白 余白 昭和６３年法務省令第３７ 附則第２条第２項の規定 により移記 平成８年２月８日 1
おいじたくあんしんネット資料 例 ２ 【権利部】 【順位番号】 【登記の目的】 【受付年月日・受付番号】 【原 因】 【権利者その他の事項】 １ 所有権移転 昭和４７年５月１２日 第１１２３４号 昭和４８年９月５日売買 所有者 柏市柏２－６－７ Ａ 例 ３ 【権利部】 【順位番号】 【登記の目的】 【受付年月日・受付番号】 【原 因】 【権利者その他の事項】 １ 所有権移転 昭和４７年５月１２日 第１１２３４号 昭和４８年９月５日売買 所有者 柏市柏２－６－７ Ａ ２ 所有権移転 平成１８年５月１８日 第２２２３４号 平成１８年５月１８日相続 共有者 柏市柏２－６－７ 持分 ２分の１ Ｂ 柏市柏２－６－７ ４分の１ Ｃ 柏市柏２－６－７ ４分の１ Ｄ 2
おいじたくあんしんネット資料 例 ４ 【権利部】 【順位番号】 【登記の目的】 【受付年月日・受付番号】 【原 因】 【権利者その他の事項】 １ 所有権移転 昭和４７年５月１２日 第１１２３４号 昭和４８年９月５日売買 所有者 柏市柏２－６－７ Ａ ２ 所有権移転 平成１８年４月１８日 第３３４３４号 平成１８年５月１８日相続 所有者 柏市柏２－６－７ Ｂ 例 ５ 【権利部】 【順位番号】 【登記の目的】 【受付年月日・受付番号】 【原 因】 【権利者その他の事項】 １ 所有権移転 昭和４７年５月１２日 第１１２３４号 昭和４８年９月５日売買 所有者 柏市柏２－６－７ Ａ ２ 所有権移転 平成１８年５月１８日 第２２２３４号 平成１８年５月１８日相続 共有者 柏市柏２－６－７ 持分 ２分の１ Ｂ 柏市柏２－６－７ ４分の１ Ｃ 柏市柏２－６－７ ４分の１ Ｄ ３ ＣＤ持分全部移転 平成２０年３月３日 第１２４４２号 平成２０年３月１日 遺産分割 共有者 柏市柏２－６－７ 持分 ２分の１ Ｂ 3
おいじたくあんしんネット資料 例 ６ 【権利部】 【順位番号】 【登記の目的】 【受付年月日・受付番号】 【原 因】 【権利者その他の事項】 １ 所有権移転 昭和４７年５月１２日 第１１２３４号 昭和４８年９月５日売買 所有者 柏市柏２－６－７ Ａ ２ 所有権移転 平成１８年５月１８日 第２２２３４号 平成１８年５月１８日相続 共有者 柏市柏２－６－７ 持分 ２分の１ Ｂ 柏市柏２－６－７ ４分の１ Ｃ 柏市柏２－６－７ ４分の１ Ｄ 代位者 松戸市松戸３－３－３ Ｘ 代位原因 平成１７年２月５日金銭消 費貸借の強制執行 ３ Ｄ持分差押 平成１８年６月２日 平成１８年５月２０日千葉 地方裁判所松戸支部強制 競売開始決定 債権者 松戸市松戸３－３－３ Ｘ 4
おいじたくあんしんネット資料 例 ７ 【権利部】 【順位番号】 【登記の目的】 【受付年月日・受付番号】 【原 因】 【権利者その他の事項】 １ 所有権移転 昭和４７年５月１２日 第１１２３４号 昭和４８年９月５日売買 所有者 柏市柏２－６－７ Ａ ２ 所有権移転 平成１８年４月１８日 第３３４３４号 平成１８年５月１８日Ｂ相続 平成２０年３月３日相続 所有者 柏市柏２－６－７ Ｃ 例 ８ 【権利部】 【順位番号】 【登記の目的】 【受付年月日・受付番号】 【原 因】 【権利者その他の事項】 １ 所有権移転 昭和４７年５月１２日 第１１２３４号 昭和４８年９月５日売買 所有者 柏市柏２－６－７ Ａ ２ 所有権移転 平成２０年３月５日 第２２２３４号 平成１８年５月１８日相続 共有者 柏市柏２－６－７ 持分 ２分の１ 亡 Ｂ 柏市柏２－６－７ ２分の１ Ｃ ３ Ｂ持分全部移転 平成２０年３月５日 第２２２３５号 平成２０年３月３日相続 共有者 柏市柏２－６－７ 持分 ２分の１ Ｄ 5
おいじたくあんしんネット資料 6 例 ９ 【権利部】 【順位番号】 【登記の目的】 【受付年月日・受付番号】 【原 因】 【権利者その他の事項】 １ 所有権移転 昭和４７年５月１２日 第１１２３４号 昭和４８年９月５日売買 所有者 柏市柏２－６－７ Ａ 所有権移転 平成１８年５月１８日 第２２２３４号 平成１８年５月１８日相続 共有者 柏市柏２－６－７ 持分 ２分の１ Ｂ 柏市柏２－６－７ ４分の１ Ｃ 柏市柏２－６－７ ４分の１ Ｄ ２ 付記１号 ２番所有権更正 平成２０年３月３日 第１２４４２号 錯誤 共有者 柏市柏２－６－７ 持分 ２分の１ Ｂ 柏市柏２－６－７ ２分の１ Ｃ
