平成２９年度 第４回 中央区都市計画審議会 平成３０年２月１日（木） 午前１０時から正午まで 中央区役所１０階第１委員会室 委 員 陣内秀信会長、広瀬盛行委員、苦瀬博仁委員、松川淳子委員、伊東功委員、森山照明委員、 小坂敬委員、橋本敬委員、三田芳裕委員、礒野忠委員、田中広一委員、木村克一委員、 中島賢治委員、志村孝美委員、青木かの委員、渡部博年委員 幹 事 吉田不曇幹事（副区長）、平林治樹幹事（企画部長）、濱田徹幹事（企画部参事）、 田中武幹事（総務部長）、望月秀彦幹事（環境土木部長）、松岡広亮幹事（都市整備部長）、 松永武志幹事（企画部副参事）、吉原利明幹事（総務課長）、草場勝彦幹事（総務部副参事）、 中野良彦幹事（環境推進課長）、溝口薫幹事（水とみどりの課長）、三留一浩幹事（道路課長）、 斎藤公一幹事（都市計画課長）、菅沼雅広幹事（地域整備課長）、 栗村一彰幹事（都市整備部副参事）、暮田富代幹事（建築課長）、 木村敏行幹事（久松警察署交通課長）、江藤定生幹事（築地警察署交通課長）、 押名秀芳幹事（月島警察署交通課長）、佐藤雄二幹事（京橋消防署予防課長）、 関正子幹事（日本橋消防署予防課長）、脇本緑幹事（臨港消防署予防課長） １ 開会 ２ 議題審議 （１）諮問第１５号 東京都市計画地区計画の変更について （月島三丁目地区地区計画） （２）諮問第１６号 東京都市計画高度利用地区の変更について （月島三丁目南地区） （３）諮問第１７号 東京都市計画第一種市街地再開発事業の決定について （月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業） ３ 閉会 別紙のとおり
会 議 録
名 称 開催年月日・場所 出 席 者 の 氏 名 審議の経過 議事の要旨等1 平 成 ３ ０ 年 ２ 月 １ 日 開 催 中央区都 市計画審議 会 審 議 の 経 過 １ 開会 ○ 会長から、平成29年度第４回中央区都市計画審議会の開会が宣言された。 ２ 議題 〇 諮問第15号から第17号については月島三丁目南地区に関する案件であるため、一括して 説明を受け、審議も一括して行い、採決については案件ごとに行うこととした。 ○ 幹事（都市整備部副参事）から、諮問第15号から第17号までの都市計画についてスクリ ーン及び資料を用い説明がなされた。 ○ 諮問内容について委員が審議を行った。 （主な意見の内容） ・ 今回の再開発は、地域危険度ランク４という部分も含まれており、その再開発の必要 性について認めているが、なぜこれだけの保留床が必要であるのか。 ・ 開発をしながらも、どういう形でこの月島・佃特有の街並みを残していくのか、その 方策について具体的に教えてほしい。 ・ 今回の開発は平成３６年竣工予定となっており、東京2020オリンピック・パラリンピ ック後の選手村の再開発と竣工が重なってくる。月島地域での住宅供給が過剰になるの ではないか。その上で、マンションの資産価値が下がるのではないかと懸念している方 もたくさんいる。私たちは行政サービスなどとともに、資産価値も守っていく必要があ る。この資産価値という点から、説明してほしい。 → 保留床がこれだけ必要になる理由について、今回の市街地再開発事業の中で、地権 者の共同建替えを行うとともに、1,500㎡弱の広場や低層部の商業施設等の必要とな る整備を行っていくと、中心のほうに地権者の住宅再建のための住宅をつくっていか なければならないということで、開発のフォルムができてくる。その中で、再開発事 業の仕組みとしては必要な事業費を保留床で相対させていくものであり、建物ボリュ ームに対して地権者の生活再建を差し引いた分が保留床になるため、結果として今回 の保留床が必要となる。 どのように月島の路地の街並みを残していくのかについて、月島地区まちづくりガ イドラインのところで説明したとおり、個別建替えと面的整備の両方で月島のまちづ くりは進めてきている。面的整備を進めていくエリアは、今回の計画も同様であるが、 通りに面してなるべく周辺の高さと合わせていく。月島三丁目南地区については、賑
2 わい軸の沿道で低層に抑えた形としている。本計画では、広場を多く整備しているた め区域内の路地を廃止しているが、月島全体の街並みについては両輪で進めていく。 賑わい軸では、沿道に即した景観としていく。こうした中で、月島の雰囲気を少しで も残していくということを、デザインの中で区としても指導している。 住宅の供給量が過剰ではないかということについて、月島三丁目南地区では約750 戸、これまでも月島地域では1,800戸強、勝どき地域では6,500戸強の超高層マンショ ンが建ってきている。今後も再開発事業が予定されており、晴海も含めると１万戸近 い住宅が予定されている。現在の月島、勝どきに建っているタワーマンションの住民 登録世帯数を集計しているが、登録割合は92％であり、目立って空き家が多い状況で はない。今後も増えていくことについても、住宅販売をしていくデベロッパーからは、 住宅の供給が過剰となり売れなくなるといった不安の声は聞いていない状況である。 区としても、今回、そして今後も幾つか建っていく超高層マンションの住宅供給につ いては、そうした状況の中では、きちんと供給がなされていくと認識している。 ・ 中央区としても人口ビジョンで示す23万人までは、しっかりとこの「まち」、マンショ ンだけではなく商業地も含めて、資産価値が落ちないような対策をお願いしたい。 ・ 街並みについて、この月島・佃でこの部分の路地だけは残していく、手を入れないと いう部分、場所はあるのか。 → 路地をここだけは残していくという部分を、区として指定していくことは、なかな か難しいと思っている。ただ、月島地域の全てを面的整備で整備していくという方針 を持っているものではない。個別建替えもあわせて促進をしているところであり、残 っていくもの、あるいは面的整備が必要なところは面的整備をやっていくという、２ つのめりはりをつけて、区としてはまちづくりを進めていくということになるかと思 う。 ・ 本当に１つのエリアだけでもいいので、残していく。それが重要な中央区の財産にも なっていくと思うので、要望しておく。 ・ 「愛する月島を守る会」から都市計画審議会委員宛てに文書が郵送されてきた。その 内容も含めて質問させていただく。権利者について、同意率が78.4％と、ほかと比べて 低い理由について、区はどう考えているのか。 ・ 月島一丁目3、4、5番地区が90.7％、勝どき五丁目地区が94.3％、月島一丁目西仲通り 地区が89.8％、勝どき東地区88％、豊海地区97.3％という数字がある。同意率が、これ らの地域で９割前後である理由を区はどう考えているのか。 ・ 同意率の違いについて、他地区と月島三丁目南地区のどこに違いがあって、このよう な差が生まれていると考えているのか。 → 同意率78.4％の理由について、今回、102名の権利者のうち80名の同意書が出ており、 残りの22名が同意書を出されていないが、個人によってさまざまな理由がある。その
3 中で、今回は再開発事業については反対ではない、進めてもらって構わないが、まだ 再開発の具体的な計画が見えないと同意書は出せないといった方や、今の段階ではま だ保留をさせてほしいといった方が半分ぐらいである。 同意率について、これは地区によってさまざまな時代やその地区特有の事情がある ものと認識をしている。これまで月島で行われてきた、例えば月島一丁目西仲通り地 区については、地区内で地上げ活動が行われ、地区のみなさんの目指す方向として早 急にしないといけないという緊急事態的なものがあったなど、地区それぞれで異なる 事情があったと理解している。 月島三丁目南地区については、具体的な計画を待ってみないとといった方や、地区 にお住まいでなく数字として判断したいといった方が、それなりにいらっしゃった結 果としてこうなっているというのが、区として認識している状況である。残り22名の 方のご意見も一つ一つ、区としては聞いて判断させていただいた上で、問題ないと認 識している。 ・ 同意率についていろいろな事情があり、地域によって違うのは当然である。その場所 その場所で、共通認識のもとで事業を進めようと一致するわけでしょう。そういったこ とができているところもあるのに、半分は保留の段階だという、この違いは何があるの か、しっかりと見ないといけないと思う。 党区議団として、昨年、この月島三丁目南地区を全戸訪問して、聞き取りの面談で話 を聞いた。この事業に賛同している人も、反対している人も、いろいろな思いで、どっ ちも不安であるという実態がわかった。今の状況で、賛成する人も反対する人も、権利 者の方たちの合意形成が十分に得られているのかどうか。このあたりの区の認識はいか がか。 → 月島三丁目南地区のこれまでの合意形成の経緯は、平成20年４月から10年間、まち づくりの検討、再開発事業の検討を行ってきている。平成21年から始まった協議会の 中で、地権者の世話人の方々が全戸を回ってアンケートや聞き取りなどもしている。 そうした中で、中には聞いていない方もいたかもしれないが、アンケートの中では大 多数の方が再開発、共同建替えを進めていくことについて、賛意を示してきたと伺っ ている。今回、昨年の８月に８割弱の同意者をもって、都市計画を進めてほしいと言 ってきたときにも、反対の方も再開発を進めることについては特に反対ではないが、 同意書は出せないと言ってきた方も確認をしている。そのため、さまざまな意見の方 がいるのは承知しているが、大多数の方は進めることについては了承し、これから 個々に先ほどの管理費の話や数字の話は進めていき、その中で判断していきたいとい う状況だということであるので、区としては、都市計画の手続に入るタイミングにな っていると判断してきた。 ・ 配布資料の意見書の要旨で、賛成の方は住宅の課題という不安で、反対の方は、超高 層のタワーマンションに関わるいろいろな問題ということである。賛成の方の中には、
4 超高層マンションに対し、積極的に住みたいとか、こういうのを建ててほしいという意 見はない。新しいマンションという言い方はあるが、190ｍのマンションを建ててほしい という意見はない。住民の利害の一応のはっきりしている対立点は、タワーマンション ではないかと思う。まちの課題、住宅の課題を、タワーマンションの手法ではなく解決 していくことが大事だと思う。区は本当に老朽家屋の持っている課題を本気になって解 決しようとしているのかが問われている。月島ルールをつくっても、利用者が少ない現 状をどう解決していくのか。どのように面的な整備を進めようとしていくのかというこ とだと思う。月島の全てをタワーマンションでやっていくことは現実的ではない。コー ポラティブハウスなどの手法や、保存していく地区などの工夫をして、公的支援ができ る仕組みを、今回の事業を含めて、タワーマンションに頼らないまちづくりに正面から 取り組まなければならないと思っている。本日の本題ではないが、大事なところである ため、指摘させていただく。 ・ 「守る会」から送られてきた書面の中には、話し合いを拒否したとの記述がある。個 別に話を聞くことにしたということを準備組合で決めたという、準備組合事務局長から の資料も添付されてきた。中央区まちづくり基本条例第８条には「区民、開発事業者及 び区は、まちづくりを推進するため相互に理解を深めるよう努めるものとする。」とある。 住民から要望があれば、どんな形であれ対応すべきだと思う。これは第８条に反すると 思うが、区の見解はいかがか。 → 「守る会」と月島三丁目南地区再開発準備組合との話し合いについては、準備組合 から、昨年12月27日に「守る会」の共同代表と準備組合の理事長・理事との初めての 意見交換、会談が行われたと聞いている。準備組合から聞いている話では「守る会」 から今度は大勢の方も入れた中で意見交換したいというお話を伺い、その後、準備組 合として理事会に諮った中で、今までの「守る会」で行ってきたさまざまな活動につ いて、地区の地権者の中から心配、不安を訴える声が準備組合に届けられたことから、 組織同士でやっていくよりも、それぞれ、心配に思っている、質問を抱えている方々 に一人一人丁寧に対応していくほうがいいという、理事会としての、準備組合として の結論を出し、その中で「守る会」に対し、そういったご意見、あるいはご心配ある 方については対応を個別にしていくとの返信をしたと聞いている。話し合いを拒否し たということではなく、準備組合として、より個人個人に届くやり方を考えて結論を 出したと、区としても認識している。 ・ 質問する、聞くほうが選ぶのではなく、事業を説明する側が、あなたたちはこういう 理由があるからやらない、しかしこういう形であればやるという選別をしても、まちづ くり基本条例第８条に沿っているという判断でいいのか。 → 準備組合は、相手から求められている話し合いそのものを拒否したのではなく、話 の仕方について、準備組合なりのお願い、条件をつけさせてもらっているものである。
5 「守る会」には、いろいろな方々がいる。地区内の地権者、借家人もいるが、周辺の 住民の方々もいる。そういった方々に、それぞれ腹を割った話し合いをしていくとな ると、それぞれ地権者には地権者としての話、借家人には借家人としての話、周辺の 住民の方々への話というのが出てくるため、みなさんがきちんと満足いく意見交換を するためには、個別にやったほうがいいという準備組合としての考え方がある。準備 組合としてきちんと理解を深めるためには、個別に伺って話を聞くほうが、より良い だろうということでやっていると理解している。 → 今まで都市計画の説明会等も含め、団体的なやりとりでは、なかなか話のまとまり が悪いということもあり、準備組合での判断もあって、個別の説明になったというこ とである。特段、まちづくり基本条例第８条では協議の方法を規定しているわけでは ないので、よりきめ細かくできれば、それにこしたことはないと判断している。 ・ 準備組合も説明を受ける側も双方が了承すれば良いが、そういう状況をつくっていく というのが、まちづくり基本条例第８条を遵守するということだと思う。周辺の方も含 めて、もっと話し合いをしたいとか、この問題を知りたいということに対しては、しっ かり説明責任を果たすべきだと思う。 ・ 「守る会」の書面の中で、準備組合作成の文面に「平成21年からは中央区のご指導の もと協議会を開催し、まちづくりについて検討してまいりました。協議会開催に際しま しては、権利者・借家人を問わず広く参加を呼びかけ、多くの方のご意見をいただいて まいりました。」との記載があるが、事実に反しているということである。実際は、平成 25年４月以降は、借家人に対して協議会開催やまちづくりの検討状況の情報は一切出さ ず、借家人を排除して、一部の地権者のみで再開発の検討が進められた。その後、初め て再開発計画案が地域住民に知らされたのが昨年４月27日と５月に開催の住民説明会の 場であった。広く参加を呼びかけ、意見をいただいた旨の疑義について、現在その真偽 を中央区に問い合わせ中であるということだが、どのような状況か。 → 地権者以外の方を排除してきたのではないかという話については、平成21年にでき た協議会の中で、平成24年までは地権者・借家人を問わず、地区内の方に声を掛けて きたことは事実と聞いている。その検討会でのやりとりの中で、少し、会の進行とし て進まなくなってきたため、借家人の方についてはご遠慮いただきたいというやりと りがあったことも区としては聞いている。協議会を進める過程の中で、そうした状況 が生じたものであるので、組合の積極的な意思として、外していくということではな かったということだと理解している。 ・ 配布資料の都市計画案に対する意見書の要旨の中で「個別更新をする努力をされてき た方を施行区域から除くなど、規模を縮小して施行区域の設定を再検討することも必要 である。」という意見に対して、区の見解は「より良い月島となるよう目指して検討して きたと受けとめている。」となっている。この時に、個別利用区制度についても検討され
6 たのかどうかを聞きたい。 → 個別利用区制度は平成28年の都市再開発法の改正でできた、まだ新しい制度である。 そのため、積極的に検討してきたかという意味でいくと、検討の中ではこの制度はなか ったので検討されてこなかった。この個別利用区制度では、個別利用区として申出がで きる建物に幾つか条件があり、木造の低未利用の建物が多くある今回のような市街地の 中ではなかなか活用が難しい。個別利用区制度は、再開発事業区域内の現状の建物があ る程度の高度利用がされている、ある程度がっちりしている、あるいは文化財などの指 定がされていて、なかなか再開発をやるにもやりようがないといった事情のときに使う 制度であると国からは聞いているため、今回のような形の中で活用するのは難しいので はないかと考えている。 ・ この計画は、なぜ190ｍで50階建ての超高層ビルが必要なのか。 → まず190ｍがどうやって成り立っているのかであるが、今回の建物計画を定めるにあ たっては、再開発等促進区を定める地区計画の運用基準にある高さのチェック項目を 今回の地区でも準用している。今回の再開発事業で目指している容積率、例えば1,00 0％を、みっちり建蔽率100％で建てると10階建てになるわけであるが、歩道状空地や 約1,500㎡の空地を生み出しているため、それを評価し、その代替として建物につい ては上に伸ばしていくという形の、高さがどこまでできるのかというチェックがある。 そうしたものを用いて、190ｍについて問題がないかを検証している。あわせて、高 度利用を行う場合の斜線制限に引っかかる場合、天空率のチェックもあわせて行い、 今回の月島三丁目南地区の敷地において、先ほどお示しした位置のタワーの190ｍの 検証を行った。その中で今回の高さが決まっている。 ・ この都市計画審議会の前に、区に対して、当該事業の予算における保留床処分金の想 定、どのぐらい保留床を売ったお金を事業に充てるのか、充てて残った余剰金額、デベ ロッパーの利益がどのぐらいになるのか、調べてほしいと言ったが、わからないという ことだったので、キャピタルゲートプレイスを事例に試算した。キャピタルゲートプレ イスの総事業費は区の資料によると約370億円。このうち補助金は27％、100億円。その 差額が270億円である。この270億円が保留床処分金である。大体この月島三丁目南地区 の差額も270億円ぐらい、保留床処分金に充てると考える。いろいろな施設、公的施設が あるため、もっと公的支援の税金が投入される可能性もあり、差額も減る可能性もある。 住戸は750戸、権利床は権利者が108名ということであるので、大体600戸が保留床だとす る。この南地区でつくる新築タワーマンションの販売額の平均を１戸8,000万円とすると、 保留床を売れば480億円、デベロッパーにお金が入る。480億円から270億円を引けば、2 10億円が保留床を取得するデベロッパーの利益となる。そういう余裕があるのであれば、 この利益の60億円を少なくすれば、70戸減らせる。ワンフロア15部屋とすれば４階から ５階低くできる。先ほどの、オリンピックが過ぎても不安はないというデベロッパーの
7 判断があるのだったら、低くしても150億円という利益はデベロッパーにもある。デベロ ッパーが利益を上げているというこの数字をちゃんと見ながら、反対の方、周辺の方た ちの意見を聞いた計画を書いていくことで、見直しは可能だと思う。 ・ 市街地再開発事業の目的について、国交省は「都市再開発法に基づき、市街地内の老 朽木造建築物が密集している地区等において、細分化された敷地の統合、不燃化された 共同建築物の建築、公園、広場、街路等の公共施設の整備等を行うことにより、都市に おける土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図る。」と説明している。つ まり、密集した老朽木造家屋に住んでいる人たちの土地を、１つにまとめて広い土地に して、高度利用、つまり超高層の建築物を建てるというのが市街地再開発事業の目的な のである。高度利用してみなさんのいろいろな問題を解決するというのは、国交省が示 している目的とは逆のことを、権利者や住民のみなさんに説明しているのではないか。 超高層ビルを建てて利益を得るのは事業に参入したゼネコンやデベロッパーではないか。 こういう営利事業に堂々と税金が投入されていることも問題だと思う。保留床を取得す るデベロッパーが利益を上げるこういう事業で、権利者の方たちは土地をなくしていく。 地域の住民は分断されてしまう。本当に今、悲しい事態になっているのではないか。こ ういう事態を行政とデベロッパーによる現代版の地上げだと思う。マンション内の床を 手に入れても、時が経てば資産価値は大きく下がる。土地を持っていれば一定の資産価 値を持ち続けられるが、マンションの価値をいつまでも維持するためには維持管理費や 修繕費、末永くなれば建替え費など、本当に新たな負担がこれから必要となる。聞き取 りの中でもそういうことに不安になっている方が、それが解決されないまま事が進んで いることに、さらに不安になっているということがあると思う。この市街地再開発事業 を区が説明するときに、権利者に新たな負担なくできると言うが、マンションにすれば 新たなさまざまな負担が発生することが本当に大きな問題だと思う。 ・ 勝どき東地区で権利変換の同意が遅れているというのを以前聞いたが、現在の状況と、 想定外の新たな負担が理由になっているのではないか、お聞きしたい。 ・ 湊二丁目東地区では都市計画審議会をやり直した。その経緯をお聞きしたい。 → 勝どき東地区の権利変換の同意状況について、権利変換の同意はほぼ100％とれ、今、 東京都のほうで手続に入っており、近いうちに権利変換の手続が終わるという状況で ある。地権者の数が多く、連絡がなかなかつかない方が、それなりの数がいたという こともあり、当初の想定よりも数カ月遅れたと組合からは聞いている。 → 湊二丁目東地区のまちづくりについては、区画整理事業と市街地再開発事業の一体 的施行である。まず、最初に区画整理事業の区域を定め、その後、再開発事業の都市 計画を定めた。一体的施行であるため、区画整理事業の中で個別利用街区を設定した が、その個別利用街区の規模が本当に適正かどうかという問題提起が地元で起きた。 地域の方々の要請を受ける形で、土地利用の見直し、街区規模が適正かどうかの確認 を行ったというのが経緯であり、都市計画の変更をしたものである。
8 先ほどの区の姿勢も含め、まちづくりを所管している立場としてお話ししておきた いが、再開発事業の事業費については、先ほどの委員ご自身の試算の話である。区と しては、権利変換が最終的な権利資産の保全であるが、その前段として、市街地再開 発事業では組合の認可手続があり、そこでは適切な事業計画が立てられているかどう かといったことは、東京都の審査によるものである。我々も当然、資金調達を含めた 審査によるところがあり、デベロッパーに利益誘導している都市計画は基本的にはあ り得ないと思っている。本日は都市計画審議会の場であり、事業論を述べるものでは ないが、区としてしかるべきタイミングできちんと資金計画をチェックするものであ る。 ・ 権利変換は一番シビアな財産の保全であるので、勝どき東地区について聞いた。権利 変換のところまで来て連絡がつかないというのは、どんな進め方をしているのか、これ も問題ではないかと思う。 ・ 湊二丁目東地区は、結局、住民の人たちのいろいろな声で見直した。今回の計画も、 賛成の方も反対の方も、まだもやもやしている状況である。こういった状況をしっかり した上で都市計画審議会に諮れば、見直しもしなくて済むかもしれないし、まちづくり をみんなで行った、まちの更新をみんなでやったというふうになると思う。十分な検討 や住民の方たちの意見の合意が本当に不十分である。権利者の理解も不十分であるし、 また住民同士が対立しているという今の状況の中で結論を出すのは早いと思う。 ・ 月島地区まちづくりガイドラインの将来像が「コミュニティでつながるまち・月島」 となっているが、コミュニティというのが広場や道路といった外部空間のことだけ考え ているのではないかという気がする。この超高層の中には古くからいる方も、新しく入 ってくる方もいる。そういう人が住む中で、この建物の中での人のつながりというのも 重要な問題ではないか。もっとこの中のことも考えていってほしいと思う。 ・ 路地は本当に中央区の財産の重要な一つだと思う。これまで頑張って維持してきたも のであるから、この計画の中で路地が実現するとはなかなか思えないが、ほかにも幾つ もこういう場所が、これから先も起きてくると思うので、中央区の財産をどうやって保 持するかを、どうしようもなく高齢化して、防災上も危険で、建替えや面整備をするよ りしようがないとなる前に方策を考えていただきたい。都市計画というのはどうしても 後手後手に回っていくのではないか、少し残念な気がする。中央区全体を展望する中で、 歴史に敬意を払っている空間というのが何らかの形で残せていないまちというのは、未 来がないような気がする。そういうことを担当の方々は考えていただきたいと思う。 ・ 中央区の路地の文化に関しては、佃一丁目の景観保全地域でしっかり守っていかなけ ればならないと思う。佃一丁目の人たちについては、本来であれば自分の資産を活用し たいという部分はあるかもしれないが、そういったところでしっかり中央区として対応 していってもらいたい。
9 ・ 本件については、中央区という行政が入っている以上、ここできめ細かな対応を地域 の住民の人にしていただきたい。まず権利者の方が同意していただかなければ、この事 業としては進まない。その後に地域の方たちという形で、区が入っている以上、しっか りコミュニケーションをとっていただくことが、本当に重要なことだと思うし、それを 実行していただくノウハウが中央区にはあると思う。今までの再開発の中でやってきた ノウハウをしっかりつぎ込んでいただくという決意を聞かせていただきたい。 → この再開発は、ちょっと不幸な出方をしていると思っている。平成21年のときに、 まちづくりとしてフランクに全体として話を始めたが、具体的に再開発事業となり、 まず地権者の方で基本的に話をしなければならない、準備組合的なものの理事会みた いなものをどう構成するかというときに、借家人の方が理事になりたいというお話で トラブルが起きたことから始まって、大変不幸な事態で亀裂が生じてしまったところ から、今回の「守る会」の活動などを含めていろいろ出てきたというところがある。 コミュニティについては、開発を通じて人を追い出さないということが一番の部分 だろうと思っている。区としては、借家人の方を開発の中に住み続けさせるためのコ ミュニティファンドによる家賃補助制度の創立をしている。また、修繕積立金・管理 費が高齢者にとって負担になるという問題については、例えばそういう方々に１坪家 主、２坪家主になっていただき、それを区が借りて、それで毎月の修繕積立金・管理 費に充てるような大家会制度を持ち込み、再開発支援用住宅という形で受け皿をつく り、そしてその地域に住む借家人の方を住まわせるというシステムもある。そういう ものを注ぎ込みながら、この地域の中で、どう住み続けさせるかということを考えて いきたいと思っているし、借家人の方々と十分なコンタクトがとれていないことから、 大家の財産処分のあり方についての具体的な話し合いの中で、区が介在をして調整す るような局面がまだ十分でないということはある。湊についても、権利変換計画や組 合設立認可に行く過程の中で、まずいところは都市計画の変更をしたわけである。今 回も権利変換の承認や組合の設立の過程の中で、そういう問題を解決し、この80％弱 の同意では再開発事業はできないわけであるから、100％同意に持っていくための過 程の中で、都市計画の手法、区のまちづくりの中で考えた手法というものを展開して いきたいと思っている。 路地の文化について、路地の中に面している長屋の暮らしはなかなか大変である。 基本的に長屋は明治期から大正期に基礎がつくられており、傷みもかなり深刻である。 例えば下水管の入れ替えでも大変深刻な問題がいつも起きている。こういったものを １つの文化として捉えたときに、湊でやったように、個別建替え街区と、例えば超高 層街区というような組み合わせをしながらできないかということを調整していかな いと、今後そういう方向に発展させていかないといけない。路地ではあるが、路地の 中の個々の建物の質は少し燃えないものに変えていくとか、基盤はしっかりしている とか、きちんとつくり直されているという状態にしていくようなまちづくりが必要で
10 ある。しかし、その部分については、もう一つの大きな開発や公的な支援などでお金 をつぎ込まないと出てこないということがあり、そういうものをどのように使用させ ていくかということが、区の基本的な課題だと思っている。必ずしも全部が整理をで きて、新しい趣旨を持った展開ができる状況にいまだ至っていないが、さらに思考し ながら、コミュニティの経済的な、生活基盤的な部分と、空間的な部分との調整をこ れからどうやっていくかは、まだまだ区として、新たな手法の開発も含めて研究して いかなければならない課題だと思っている。そうした住民に残ってもらう工夫を含め、 本区のまちづくりについては日本で一番丁寧にやらせていただいていると思ってお り、その点についてはプライドを持って、これからまちづくりを進めていきたいと思 っている。 ・ こういう再開発の機会を通じて、地権者、区、再開発事業者の人たちが介在する中で、 コミュニティを形成していっていただくことが一番重要な話だと思う。そこに区が関わ っている状況があることで、開発が始まるときから、そういうものをつくり出していた だいた上で、これからも含めて、しっかり地域住民がどういう形で一緒に活動していく のかは本当に重要なことだと思うので、それを肝に銘じて、一人一人の住民のみなさん にきめ細かく対応していただくことが一番大切だと思う。 ○ ここまでの審議を踏まえ、委員１名より諮問第15号から第17号までについて、本日の採 決を中止すべきである旨の動議があり、当該動議について審議を行った結果、採決を行う こととなった。 （動議に対する主な意見の内容） ・ 採決を今日したほうが良いと思う。現在同意率が少ないといっても70％以上の方が賛 同している。この方たちも今の危険な状態を含めて、なるべく早く、しかも高齢化して いる方が多いので結果を出してほしいといった意見もあることから、先延ばしにするべ きではないと思う。 ・ 今日採決したほうが良いと思う。あまり議論になっていなかったが、東京中央区の都 市計画の中で最も重要な課題の一つが防災だと思っている。もちろん、いろいろなこと も大事であるが、これに関して手をこまねいて遅くするというのはとんでもないことだ と思うので、そういう視点から、今日なるべくやっていただきたい。 ○ 委員２名より諮問第15号から第17号までについて態度を保留する旨の発言があった。 ○ 諮問第15号について採決を行い、賛成多数により、本案について適当と認め、区長に答 申することとした。
11 ○ 諮問第16号について採決を行い、賛成多数により、本案について適当と認め、区長に答 申することとした。 ○ 諮問第17号について採決を行い、賛成多数により、本案について適当と認め、区長に答 申することとした。 ３ 閉会 ○ 会長から、平成29年度第４回中央区都市計画審議会の閉会が宣言された。
