都市計画区域の拡大について
都市計画とは・・・
・土地の使い方や建物の建て方についての
ルールをはじめ、まちづくりに必要なことがら
について、総合的、一体的に定め、まちづく
り全体を秩序だてて進めていくことを目的と
した、都市計画法という法律で定められた計
画です
住みよいまちづくりのための計画です
都市計画区域とは・・・
・都市計画を進める場が都市計画区域とな
ります。
・人や物の動き、都市の発展を見通し、地形
などをもとに、
一体の都市として、総合的に
整備、開発及び保全することが必要な区域
で、都市計画法に基づき指定した区域のこ
とです。
都市計画区域見直しのきっかけ
・市町村合併を契機に、新潟県は県内の都市計画区
域の有り方に関する方針を検討することを目的として
都市計画区域再編懇談会を設置し、
『都市計画区域
再編に関する提言』
をまとめました。
・その中で、佐渡市については、隣接する都市計画
区域の状況や、地形的に開発の可能性がある地域と
いう理由から、
「新穂地区の平地及び両津旭地区へ
の都市計画区域拡大を検討すべきである」
という提
言を受けました。
佐渡市の都市計画区域について
■現在、市内には市町
村合併前から指定して
いる４つの都市計画区
域があります。
・両津都市計画区域 ・相川都市計画区域 ・真野都市計画区域 ・佐和田都市計画区域■国中地域で唯一都市計画区域の指定のない新穂
地区及び両津旭地区について、都市計画区域を拡
大を検討することとしました。
両津旭地区拡大検討地域の状況を調査
【都市計画法第５条】 自然的及び社会的条件並びに人口、土地利用、交通量その他を勘案し て、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要があ る区域を都市計画区域として指定する。 調査を行ったところ、 ◇隣接する都市計画区域と一体的な土地利用。 ◇平野部は人口集積が大きく、都市活動も活発。 ◇トキの森公園など多くの集客のある観光施設を有する。 ◇幹線道路が通り、交通量も多い。 ・・・等 都市計画区域とすべき状況であるという結果になりました。拡大する都市計画区域の範囲（案）
新 都 市 計 画 区 域 境 界 （ （ 案 ） 稜線界 道路中心界 道路中心界 大字界 稜線界 ダム天端中心界 都市計画区域の境界の考え方 ・平野部と山間部の境界を基本としました。 （宅地部分は区域に含めるという考え方に 基づいています。） 現 在 の 都 市 計 画 区 域 界 南線 横宿線 新穂ダム 皆川線■都市計画区域にな
ると何が変わるのか
3,000㎡以上の開発を行う場合には
開発許可申請が必要になります。
建築物、工作物を設置する目的で行う３，０００㎡ 以上の土地の区画形質の変更（開発行為）を行う 際、開発者は、許可申請書を提出し、一定の水準 の確認を行うために許可を行います。 ●幅の広い道路の設置、排水施設の整備 ●土砂災害防止のための切土・盛土 などが必要となります ※現在（都市計画区域外）は、10,000㎡以上の開発行為について 許可が必要となっています。小規模な開発行為に対しても一
定の水準の安全の確認が必要と
なり、道路や排水問題などの
環境
悪化を防止
し、
良質な宅地の供給
、
良好な住環境を確保
することがで
きます。
3,000㎡以上の開発行為に許可が必要になる
事により
建築物を建築する際、確認申請での
チェックを行います。
住宅などの
建物の新築や増改築
など
を行う場合、建築確認の申請書を提出
して、一定基準に沿った安全で快適な
建築物かどうかの確認を行います。
・建築確認制度により、構造等がチェックされ建物の
安全性が担保されます。
・建ぺい率や容積率等が定められ、建物が日当たりや
風通しを考慮した規模・形状となり、
衛生的な住環境
になります。
・原則幅員４ｍ以上の道路沿いに建築物が建てられ、
緊急車輌の入れない
密集住宅地などが解消
されます。
また、
火災発生時の延焼防止
の効果があります。
建築確認申請が必要になることにより
■都市計画区域指定
による建築物の規制
新穂地区の指定予定値 容積率 ２００％ 建ぺい率 ７０％ 建築物の延べ面積（各階の床面積の 合計）の敷地面積に対する割合のこと をいいます。 建築物の建築面積（同一敷地内に２以 上の建築物がある場合においては、そ の建築面積の合計）の敷地面積に対す る割合のことをいいます。
容積率制限
建ぺい率制限
◆容積率 【延べ床面積の割合】 (70㎡＋40㎡)÷100㎡＝ 110％ ◆建ぺい率 【１階部分の建築面積の割合】 70㎡÷100㎡ ＝ 70％①容積率・建ぺい率制限
７０㎡ ※敷地内に適度な空地を確保すること で、日当たりや風通しの確保や延焼の 防止を目的としています。前面道路との関係についての建築物 の各部分の高さのことをいいます。 隣接敷地との関係についての建 築物の各部分の高さのことをいい ます。
道路斜線制限
隣地斜線制限
は建築物の断面です ●道路斜線 （建築物の各部の高さは、この線を越えてはならない） 道路境界線 道路斜線 前面道路 敷地 1.5 1 ※建物の高さを制限することで、周辺の日当たりや風通しを確 保することを目的としています。②道路斜線・隣地斜線制限
●隣地斜線 （建築物の各部の高さは、この線を越えてはならない） 隣地斜線 隣地境界線 敷地 隣地敷地 31m 2.5 1道路後退 線 道路後退線
幅員が4ｍ以上の道路に接道する場合
幅員が4ｍ未満の指定された道路に接道する場合
③接道義務
●建築物の敷地は、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接する必要があります。 ●幅員４ｍ未満の道路に接する敷地は、道路幅が４ｍ確保されるように建物を後退させます。 （セットバック） ※原則幅員４ｍ以上の道路沿いに建築物が建てられることにより、災害時 の避難経路の確保や、消防車や救急車などの緊急車輌が接近する経路を 確保することを目的としています。規制に抵触する建築物等について
・現存する建物で、新しい規制の制定時
に適合しない状態となった建物は、「既
存不適格建築物」と呼ばれます。
違法建築ではありません
。
【建築基準法第３条第２項】・現存する建物は、現状の建物形態のま
まで問題はありませんが、
建物の新築や
増改築の際に、新たな規制に従った建築
物とする
必要があります。
・都市計画区域の拡大を検
討している新穂地区及び両
津旭地区で、
「既存不適格
建築物」
となるおそれのあ
る物件の調査を行いました。
調査方法と結果をご報告し
ます。
①容積率・建ぺい率制限
【方法】 ・佐渡市が所有する固定資産税データ （土地台帳と建物台帳）を用いて、 敷地単位の容積率、建ぺい率を算出しました。【結果】
・地域内の建物が建つ敷地
2,204件
中、
容積率200％超の物件が
８件
、
建ぺい率70％超の物件が
97件
ありました。
① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩ ⑪ ⑫ ⑬ ⑭ ⑮
