（２）第９次卸売市場整備方針への取組み
今後の整備にあたっては、第 9 次卸売市場整備方針を踏まえて取組んでいく。 【立地について】
〔特に新地新設の場合に留意すべき事項〕
卸売市場の立地については、大規模小売業者、外食産業事業者等の広域チェーン展開等による生 鮮食料品等流通の広域化、大都市圏等の交通混雑等を勘案し、開設者及び卸売業者等の円滑かつ安 定的な業務運営が確保されるよう、第 9 次卸売市場整備方針の内容に留意しつつ、十分な見通しを 踏まえて対応していく。
【施設の整備について】
商品の多様化、取引方法の変化、情報化の進展、物流技術の進歩、食の安全や環境問題に対する 社会的要請の高まり等に対応した必要な施設を計画的に整備するとともに、既存施設の効率的な利 用、維持管理の適正化に配慮する。
また、生産者や商業者等のニーズに対応するため、卸売市場で取り扱う生鮮食料品等の品質管理 の向上や加工処理等の機能の強化、環境問題への積極的な取組を進める。
施設整備等における PFI 事業の活用、施設管理の民間委託や指定管理者制度の活用等も検討し、 市場使用料の抑制に努める。さらに、施設使用料についても検討を行い、卸売市場の費用負担の適 正化を図っていくこととする。
〔成田市場で検討が必要と考えられる施設等の例〕
・生産者・商業者等のニーズに対応したコールドチェーンの対応 （定温卸売場、荷捌き場、温度帯別冷蔵庫等）
・加工処理施設、貯蔵・保管施設、輸送・搬送施設
・情報の受発信機能の強化、市場関係業者が一体となって行うリテールサポート ・太陽光発電等による新たなエネルギーの産出と活用
・場内の搬送経路の最適化
・コールドチェーン確立のための適切な温度管理の徹底
【取引の合理化】
卸売市場の公正な取引と透明で適切な価格形成機能を継続的に維持する。卸売市場の取引規制の 基本原則は維持しつつ、効率的な取引、卸売業者・仲卸業者等の負担軽減のための措置を講じ、生 産者・商業者等のニーズに的確に対応した卸売市場における取引の活性化を図る。
〔成田市場での検討が考えられる取組等の例〕
・品目ごとの特性に応じた合理的な売買取引の方法の設定 ・卸売業者と仲卸業者との連携による卸売市場流通の効率化
・成田ブランドの開発等に向けた、生産者・商業者等との連携。集荷力の向上を通じた市場取引 の活性化
【物品の品質高度化】
生鮮食料品等の鮮度保持のための温度管理、市場内の施設や用具等の洗浄・殺菌、品質管理の責 任者の設置と責務の明確化等により、集荷から卸売、仲卸、配送までの各段階における品質管理の 高度化の取組みについて検討する。
〔成田市場での検討が考えられる取組等の例〕 ・HACCP の考え方を取り入れた品質管理。
・食品衛生法に基づく必要な施設の基準や公衆衛生上講ずるべき措置の基準の遵守。（水産物）
【卸売業者】
卸売業務の適正かつ健全な運営を確保し、十分な卸売機能を果たしていくため、経営規模の拡大 及び経営体質の強化を図る。
〔成田市場での検討が考えられる取組等の例〕
・経営状況の悪化に対処し、増資等による財務体質の強化、経営再編によるコスト低減、経営多 角化により、経営の健全性の確保、出荷者に対する信頼性向上を図る。
・開設者は、長期にわたって改善が図られない卸売業者に対して適切な指導を行う。（改善時期や 改善事項の明確化等）。
・卸売業者の経営安定を図るため第三者による適時適切な経営評価の実施
・生産者の生産状況、商業者等の需要状況に対応した計画的かつ安定的な集荷・販売力の強化と 生産者及び商業者等との連携を深めることにより、成田産の農産物、千葉県産の水産物を用い た新商品開発能力の向上に努める。
【仲卸業者】
経営の発展を図るため、業者数の縮減を図ることを基本とし、成田市場の実態、従業員の高齢化、 後継者の有無等を踏まえ、合併や営業権の譲受け等による統合大型化、廃業する仲卸業者の営業権 の取得等により業者数の縮減を図る。
〔成田市場での検討が考えられる取組等の例〕
・経営状況の悪化に対処し、業務の適正かつ健全な運営を確保するため、開設者が財務基準を定 め、これに基づいて経営の早期改善を図る。開設者は、卸売市場の信用力の維持の観点から、 仲卸業者に対する経営改善指導を適切に行う。
・小売業者、外食産業事業者等の仕入ニーズの適切な把握に努め、これに対応した商品の小分け や事前処理、保管・配送等の販売業者の機能強化により、小売業者への支援を図る。
・卸売業者、仲卸業者、生産者、商業者等の関係業者間の提携関係の強化を図りつつ、大型ユー ザーとの対等な取引関係の構築に努めるとともに、生産者及び商業者等との連携強化に取組み、 新たな地域産品の需要の開拓に努める。
【卸売業者・仲卸業者に共通】
〔成田市場での検討が考えられる取組等の例〕
・大規模小売業者、専門小売業者、外食産業事業者等のニーズへ適切に対応し、経営体質の強化 を図るため、加工処理機能、貯蔵・保管機能及び輸送・搬送機能の強化に取組む。
・商業者等のニーズの把握と産地へのフィードバックを的確に行うことにより、これまで卸売市 場が中心に扱ってきた規格品に加え、特色ある地場産品や規格外品等についても、これらの流 通の特性も踏まえた上で、品揃えの強化を図る。
・新たな需要の喚起に資するよう、価格動向のほか、商業者等のニーズ、産地の出荷動向、商品 情報等の多様な情報について、情報技術の積極的な活用を通じて、卸売業者と仲卸業者間にお ける情報共有などの取組み強化を図る。
・卸売業者や仲卸業者が機能強化や経営の合理化に向けた取組を進めるに当たっては、共同出資 会社の設立、資本提携等も含め、両者の連携・協働に十分留意して行う。
（３）今後の整備の考え方
本調査の結果から、今後望まれる整備の基本的な考え方を以下のように整理する。 ①施設規模の適正化の視点
検討の結果から、現在の施設は青果・水産ともに昭和 50、60 年代の取扱高ピーク時と比較す ると、取扱量の規模に対して過大となっている。
今後の市場の整備にあたっては、想定される取扱高に見合った施設規模とすることが望しい。 一方、近年では業務用食材、加工販売に対する需要も高まっており、市場の付加価値を高めて いく上で加工施設等が求められている。また、新しい戦略では地域に開かれた市場として一般利 用者の来場も想定していることなども踏まえ、必要機能と適正規模を勘案した施設整備、敷地の 有効活用を行うことが必要である。
<ポイント＞
取扱量の規模に応じた施設規模での整備 新たな需要に対応する加工設備の導入
地域に開かれた市場として、一般利用者の来場への対応 ②ファシリティーマネージメントの視点
受益者負担と独立採算を基本とした場合、将来の設備更新の費用負担やニーズ変化への対応の しやすさ考慮すると、市場としての共同設備（全館空調や仲卸側の冷蔵保管設備等）は最小限と し、各事業者の負担で必要設備を個別に導入できるような基本インフラの整ったシンプルな建築 構造としておくことが望ましい。
これにより、建築の維持修繕費を最小限に抑えるとともに、設備更新時の費用負担の不公平感 などを避けることが可能となる
このような考え方は、以下の視点に基づいている <ポイント＞
建築の構造的な耐用年数に比べ、設備の物理的・機能的耐用年数が短い。
③衛生管理強化の視点
生鮮食材を扱う施設であることから、衛生管理の徹底は必須事項である。
前述の加工需要に対応する方法として、外部委託する場合や共同加工場を整備する場合は特に 問題はないが、各仲卸業者が加工を行う場合、仲卸の小間に衛生管理可能な区画の整備が必要で ある。
④環境配慮の視点
施設面積が大きな市場においては、建物屋根スペースへの太陽光発電設備の導入などによる省 エネ対策が有効である可能性が高い。
環境負荷低減は時代の要請であり、発電施設の導入は維持管理コスト低減にも寄与するもので あることから、投資回収の可能性に配慮しながら導入を検討することとする
⑤輸出関連企業の誘致の視点
本検討では、現状の経営状況を踏まえ、まず、対象とする顧客を地域生産者や住民とし、地産 地消、常設販売向けの戦略の実現化に取組むこととしているが、将来的には成田空港との近接性 を活かした輸出関連事業の展開と関係企業誘致を視野に入れた整備とすることが望まれる。 ⑥借地の取扱いについて
現有機能を取扱規模に応じて更新整備すると、借地部分に一部未利用地が生じることが考えら れるが、新しい戦略では一般客の来場や農産物輸出などを見込んでおり、新たな土地利用が必要 となることや、現地新設の場合には借地の一部返還は現実的ではないことなどを踏まえ、借地の 継続利用により将来の戦略展開の可能性を担保しつつ、市場開放の取組みなどを活かしながら当 面の有効活用策を検討することを基本的な考え方とする。
（４）取扱高（目標数値）に応じた施設規模の検討 ① 青 果
1) 卸売場
前項で検討した推定取扱高（平成 30 年）約 10,000 トン 約 19 億円 を目標数値として、こ の規模に応じた売場面積等を検討する。
本市場の過去ピーク時と比較すると以下のとおりである。
取扱量 ： 昭和 57 年 27,720ｔ の 41％ 取扱金額： 昭和 56 年 42.3 億円 の 51％
取扱量は過去の取扱高ピーク時の 50％程度となっている。
卸売場内には約 450 ㎡の冷蔵庫スペースが確保されているが、これは新設後に移設予定とな っていることから、これ以外の部分を取扱高に応じて調整すると、全体としては、現状比 60％ での整備規模となる。
なお、現在卸売場内に 1000 ㎡の通路スペースが位置付けられているが、これは本来通路とし て活用するスペースではないと考えられるので、新設の検討においては卸売場面積に組み込ん で検討を行うこととする。
青果卸売場面積 ： 現状比 60％とする
(整備面積の試算)
卸売場整備計画面積＝現状の卸売場面積×60％ ＝3,705 ㎡×60％＝2,223 ㎡ 2) 仲卸売場
現在入場している業者は、4 社とも新設後の入場を希望している。空き 2 小間については、 新たな事業者の誘致も視野に整備計画においては、入場業者数は 6 社とする。
現在各社が使用している面積は 2 社が、売場(事務所)約 110 ㎡+荷捌きスペース約 200 ㎡+通 路 230 ㎡の合計約 540 ㎡、残りの 2 社が荷捌きスペースを除く 340 ㎡を使用している。（現行 の課金対象面積とは異なる）
また、現在は設定されていないが、加工作業を行う場合、衛生管理等も考慮すると現在の 1 小間程度のスペースを確保する必要があると考える。
新設整備では、新たな戦略により今後の取扱高を大幅に向上させることを目指していること を踏まえ、以下を新設整備検討における施設規模の標準とする。
売場 ：100 ㎡/社 通路 ：100 ㎡/社 荷捌きスペース：200 ㎡/社 加工スペース ： 50 ㎡/社
(整備面積の試算)
ケース 1：各社個別に加工対応するケース 450 ㎡×6 社＝2,700 ㎡ ケース 2：各社では加工は行わないケース 400 ㎡×6 社＝2,400 ㎡ 3) 青果卸売事務所棟
青果卸業者は当初から１社で運用しており、今後も１社を予定していることから、現状と同 規模を新設することとする。
② 水 産 1) 卸売場
前項で検討した推定取扱高（平成 30 年）、約 10,000 トン 約 87 億円 を目標数値として、 この規模に応じた売場面積等を検討する。
本市場の過去ピーク時と比較すると以下のとおりである。
取扱量 ： 昭和 60 年代前半ピーク時 約 28,000ｔ の 38％ 取扱金額： 昭和 60 年代前半ピーク時 約 220 億円 の 40％
取扱量は過去の取扱高ピーク時の 40％程度となっているが、冷凍保管設備の設置スペース等 が必要なことを勘案し、現状比 60％での整備規模を想定する
水産部門の取扱量連動型施設 ： 現状比 60％とする
(整備面積の試算) ⅰ）一般
卸売場整備計画面積＝現状の卸売場面積×60％ ＝（2,233 ㎡-240 ㎡）×60％ ＝1,195 ㎡
ⅱ)低温卸売場
現状と同規模の冷蔵庫を整備する。
通常の建築内部にプレハブ式の冷蔵庫を設置するイメージ 低温卸売場面積＝240 ㎡
2) 仲卸売場
現状では、1 小間使用の事業者が 12 社ある一方で、3 小間から 5 小間を使用して自社の小間 に冷蔵庫や加工スペースを設けている事業者も多い。
今後、冷蔵設備の充実や加工設備の充実が必要であるとする意見が多く聞かれたが、共同利 用施設とした場合、利用時間の集中による混雑の問題や、小間から遠くなるので使いにくいな どの意見が聞かれた。
また、事務所スペースが狭く打合せ等の場所が確保できない状況であった。 これらを踏まえ、以下を新設整備検討における施設規模の標準とする。
売場 ：60 ㎡/社（現在の 2 小間分とし、冷蔵庫、事務所スペースを確保） 加工スペース ：30 ㎡/社（現在の 1 小間分のスペースを衛生管理区画として確保） 入場事業者数 ：ヒアリングにおいて新設整備の場合は撤退すると回答した 3 社を除いた
27 社が入場するものと想定。 (整備面積の試算)
売場スペース 60 ㎡×27 社＝1,620 ㎡ 加工スペース 30 ㎡×27 社＝810 ㎡
3) 水産卸売事務所棟
水産卸業者は当初 2 社であったが、1 社が撤退したことから、現在は 2 社分のスペースを 1 社で使用している。ヒアリングでは、１事務所は半分の大きさでよいとの意見もあることか ら、現状の 400 ㎡半分の規模で新設することとする。
③ 共用部 1) 倉庫
倉庫については、以上関係業者へのアンケートやヒアリング等においては整備要望は出てい ないが、市場の共同事業（わくわく感謝デ－用の資材保管など）での利用は今後もあると考え、 現状と同等程度の規模で整備することとする。
倉庫整備計画面積：250 ㎡
2) 共同加工施設（新規導入） ⅰ）青果部門
仲卸の各小間で加工スペースを確保しない場合、共同利用する加工処理施設を整備。 近年整備され売上高を伸ばしている国内最大級の卸売市場の青果加工施設を参考に取 扱金額の比率から規模を想定する。
（事例） 尾張東流通センター ・青果卸取扱金額：約 40 億 ・加工施設面積：3,300 ㎡ ・加工施設整備費：7 億円 （整備面積の試算）
成田市場青果部における卸売取扱金額の目標の 20 億円に見合った規模として、 尾張流通センターの 50％程度の規模で整備することを想定。
3,300 ㎡×50％＝1,650 ㎡ ⅱ) 水産部門
仲卸の各小間で加工スペースを確保しない場合、共同利用する加工処理施設を整備。 大阪府中央卸売市場の加工施設 4010 ㎡（青果卸取扱額 400 億円）を参考に、取り扱い 目標 89 億円に合わせた規模を想定する。
89 億円×4,010 ㎡/400 億円 ≒ 900 ㎡
※ 青果・水産ともに建築のみの整備とし、内部の設備については加工施設を使用する民 間事業者が整備するものとする。
（アジア地域の工業団地等で導入が増えているレンタル工場的な施設を想定） 3) 直売所
道の駅しもつけを参考に、400 ㎡の直売所を設けるとともに、休憩、情報発信の場として 100 ㎡のフリースペースを確保する
4) 関連棟（新規）
新地新設の場合は、関連棟を新規で整備が必要となることから、現状と同規模を想定 ※実際の整備に当たっては、現在の関連棟との関係を調整するとともに、（株）成田総合流 通センターとの協力関係について協議が必要
5) 便所
ⅰ）市場関係者用トイレ
新設整備では、卸・仲卸の従業員用の便所については、従業員の利便性確保と衛生管理 の観点から、卸売棟内に整備することとする。
ⅱ）来場者用トイレ（新規導入）
直売所内に一般来場者を想定した規模のトイレを整備。
6) 汚水処理施設
現状の取扱高から戦略の目標値への増加割合を踏まえ、処理能力を現状の 1.2 倍とする。 45t/日 × 1.2 ＝ 54t/日 （500 ㎡程度と想定）
7) 駐車場
ⅰ）市場関係者駐車マス
現在の施設規模（7,300 ㎡）は、新設整備においても同規模を確保することとする。 駐車マス部：7300 ㎡
市場関係者駐車場面積＝7,300 ㎡（現状と同規模）
※ 駐車台数：小型車 12.5 ㎡/台、大型 25 ㎡で、小型 430 台、大型 100 台が駐車可能
ⅱ）一般来場者駐車マス
常設で直売所を運営する場合の必要駐車台数を、以下の通り推計する。 年間売上/客単価/稼働日数/回転数/1 台あたり乗車人数
＝2.1 億/960 円/300 日/7 回（7 時間営業、平均利用時間 1 時間）/2 人 ＝約 50 台
一般来場者駐車場面積＝50 台×20 ㎡＝1,000 ㎡
※平均客単価960円：（財）都市農山漁村交流活性化機構「平成１８年度農産物直売所 の運営内容に関する全国実態調査の概要」による平均客単価の推計値
ⅲ）駐車場通路部等
駐車マスのみの面積/通路含む駐車マス面積 ＝12.5/20＝0.6
駐車場通路部面積＝（7,300+1,000）×0.6＝4,980 ≒ 5,000 ㎡
8) 太陽光発電設備
大規模公共施設としての環境配慮及び、売電事業による収支改善を目的とした太陽光発電施 設の導入を検討する。
発電規模は、現在卸売市場としての導入実績のある高崎地方卸売市場の 100Kwh と同等の規 模を想定する。現在市場における年間電力使用量は約 51 万 kw、電気料金が約 800 万円となっ ていることから、固定買取制度を活用し発電効率が 70％を超えれば、年間の電力使用料金を賄 えることとなる。
