平成33基準年度固定資産評価替え業務委託仕様書.pdf

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平成

33 基準年度

固定資産評価替え業務委託

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第１章

総則

（適用の範囲）

第１条本仕様書は、宮崎市（以下「発注者」という。）が業務委託する平成３３基準年度固定資産評価替え業務委託（以下「本業務」という。）について必要な事項を定めるものとし、本業務を受注する者（以下「受注者」という。）は、本仕様書に基づき業務を行うものとする。

（事業の目的）

第２条本業務は、本市における土地にかかる固定資産評価の現状を把握し、資料の収集、分析及び整理など評価替えに向けた準備を行うとともに、評価に対する協議を通して、より適正かつ公平な評価替えを実施することを目的とする。

（準拠する法令等）

第３条本業務の実施にあたっては、本仕様書及び成果品の作成要領によるほか、次の関係法令等に準拠して行うものとする。

（１）地方税法（昭和２５年法律第２２６号）（２）不動産登記法（平成１６年法律第１２３号）（３）地価公示法（昭和４４年法律第４９号）

（４）固定資産評価基準（昭和３８年自治省告示第１５８号）

（５）固定資産評価基準の取り扱いについて（昭和３８年自治省通達）（６）不動産鑑定評価基準（平成１４年国土交通事務次官通知）（７）測量法（昭和２４年法律第１８８号）

（８）宮崎市税条例（昭和３０年条例第２３号）

（９）個人情報の保護に関する法律（平成１５年法律第５７号）（１０）宮崎市個人情報保護条例（平成１４年条例第２号）（１１）その他の関係法令、諸規程、通達等

（疑義）

第４条本仕様書及び成果品の作成要領に記載のない事項及び疑義が生じた場合は、発注者と受注者との双方が協議の上、発注者の指示に従うものとする。

（業務実施計画）

第５条本業務を実施するにあたり受注者は、発注者と協議の上、次の書類及びその写しを作成し、発注者に提出するものとする。

（１）業務実施計画書（２）工程表

（３）着手届

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（管理技術者等及び不動産鑑定士）

第６条受注者において選任する管理技術者、照査技術者、担当技術者及び不動産鑑定士は、固定資産評価業務に精通した実務経験豊かな者とする。

２管理技術者は、発注者の指示に従って仕様書に定められた範囲内で業務を履行するものとする。

３照査技術者及び担当技術者は、管理技術者を補佐するものとする。

４受注者は、本業務において、標準宅地の不動産鑑定評価価格及び地価公示価格、地価調査価格、相続税路線価等を十分活用できるように、本業務に精通した実務経験豊かな２名以上の不動産鑑定士を従事させるものとし、そのうち１名は、本市の地価事情に精通した宮崎県不動産鑑定士協会の会員であることを要するものとする。

（報告の義務）

第７条受注者は、業務の進行状況を定期的に報告しなければならないものとする。

（関係官公署等との折衝）

第８条受注者は、本業務を履行するにあたり、関係者又は関係官公署との折衝を要する場合は、速やかに発注者にその旨を報告し、発注者と協議の上調整するものとする。

（損害の賠償）

第９条受注者が、本業務履行中に発注者並びに第三者に損害を与えた場合は、直ちに発注者にその状況及び内容を報告し、発注者の指示に従うものとする。

２前項により生じた損害賠償等の責任は、受注者が負うものとする。

（貸与資料）

第１０条本業務を実施する上で必要な資料（発注者が管理する資料を含む。）は、管理技術者または担当技術者が貸与を受けるものとする。

２貸与された資料の保管、管理及び取扱いについては、十分に注意するものとする。

（作業経過の報告）

第１１条受注者は、本業務の実施期間中、発注者と緊密な連携の下で作業を履行しなければならない。また、受注者は本業務の打合せ事項について、作業経過の報告と併せて発注者に提出するものとする。

（成果品の検査・納品）

第１２条本業務の成果品については、管理技術者または担当技術者の立会いの上、発注者の検査及び承認を受けるものとする。

２成果品に係る納品の日時及び場所については、発注者と協議して決定するものとする。

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-2-（成果品の瑕疵）

第１３条本業務完了後、成果品に「瑕疵」が発見された場合は、発注者の指示に従い、必要な措置を受注者の負担において行うものとする。

２受注者は、本業務で得られた成果品及び成果に付属する資料に関して、前項により一定期間保存しなければならない。保管期間は、発注者と受注者との双方が協議の上、決定するものとする。

（成果品の帰属）

第１４条本業務の成果品は、既に著作権を有するもの以外はすべて発注者に帰属するものとし、受注者は発注者の許可なく使用または流用してはならない。

（守秘義務）

第１５条受注者は、本業務の履行上知り得た内容について、第三者に漏洩してはならない。また、作成した資料を発注者の許可無く他に公表または貸与してはならない。本業務終了後においてもまた、同様とする。

（情報セキュリティポリシーの遵守）

第１６条受注者は、本業務において発注者の情報資産の安全性を確保するものとする。

２受注者は、特に、個人情報の漏洩が起きないよう細心の注意を払うものとし、セキュリティ管理システムの確立に努めるものとする。

（再委託の禁止）

第１７条本業務における主たる業務である業務全体の総合企画、業務遂行管理、技術的判断、土地評価コンサルティング業務等については、受注者はこれを再委託することはできない。ただし、印刷、製本等の簡易な業務の再委託については、この限りでない。

２受注者は、前項に規定する業務以外の業務の再委託を行うにあたっては、発注者の承諾を得なければならない。なお、本業務の一部を再委託に付する場合は、受注者は、再委託先に対し、守秘義務、個人情報の取扱いその他業務遂行に必要な事項について適切な指導及び管理を行うとともに、再委託先の行った業務に関する一切の責任を負うものとする。

（業務の完了期限・納入場所）

第１８条本業務の完了期限及び納入場所は次のとおりとする。完了期限平成３３年６月３０日

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第２章

業務概要

（作業の対象範囲）

第１９条本業務の作業対象範囲は、宮崎市全域とする。【参考数：Ｈ３０評価替え実績】

・市街地宅地評価法適用区域（以下「路線価区域」）約 65.13 ㎢・その他の宅地評価法適用区域（以下「その他区域」）約 587.54 ㎢・既存標準宅地数 1,419 点・既存路線本数 12,500 本

（業務の概要）

第２０条本業務の実施概要は、次のとおりとする。（１）土地評価替え業務

・計画準備・資料収集・整理・現状分析

・不動産鑑定士との協議

・用途地区及び状況類似地区の見直し・主要な街路及び標準宅地の見直し・鑑定評価委託資料の作成

・路線（路線形状）見直し及び新設・価格形成要因の調査【路線】・土地価格比準表の作成・路線価算出及び検証・時点修正率調査支援

・路線及び状況類似地域の変更に伴う筆の拾い出し・評価変動割合等調用資料作成

・各年度課税用新規路線の付設

・鉄軌道用地評価データの作成及び更新

・固定資産基幹システム及び地図情報システムとの連携・現行評価方法の見直し等

・定例会の実施

・公開用資料及び公開用データの作成・評価センター集約化資料の作成（２）土地評価コンサルティング業務

・相談業務・職員研修

・土地評価事務要綱の改定

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第３章

土地評価替え業務

（目的）

第２１条土地評価替え業務（以下、評価替え業務という。）は、平成３３基準年度の土地評価替えに向けて、より適正で均衡の取れた評価替えを実施するために関係資料の収集及び評価に関する現状分析等を実施し、土地評価の基礎資料（根拠資料）を整備することを目的とする。

（計画準備）

第２２条評価替え業務の着手時において、業務内容及び業務量を把握した上で業務履行に必要な人員、機材の確保、作業工程を含む業務履行体制等について計画立案し、業務実施計画書に取りまとめの上、発注者に提出し、承認を得るものとする。

（資料収集・整理）

第２３条受注者は、本業務を実施するために必要な資料を収集・整理するものとする。

２収集・整理した資料のうち図形データ及びマスターデータについては、必要に応じて変換及び加工を行うものとする。

３受注者は収集した資料の管理及び取扱いには十分注意するものとする。

４収集する資料は、概ね次のとおりとする。（１）地価調査及び地価公示に関する資料（２）価格形成要因に関する資料

（３）平成３０基準年度の標準宅地一覧表（４）平成３０基準年度の標準宅地鑑定評価調書

（５）平成３０基準年度の用途地区及び状況類似地区区分図（６）時点修正率に関する資料

（７）宮崎市土地評価事務要綱（８）相続税路線価に関する資料

（９）地番図データ等、筆の位置状況が分かる資料（１０）土地課税マスタ等、各筆の評価状況が分かる資料（１１）その他必要と思われる資料

（現状分析）

第２４条収集・整理した資料を基に発注者の固定資産評価の現状を把握分析し、前回評価替えでの課題を踏まえた上で現状把握調査表に取りまとめるものとする。

（不動産鑑定士との協議）

第２５条受注者は下記の作業項目について、不動産鑑定士と協議、意見交換等を行うものとする。

（１）用途・状況類似地区の見直し

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-6-（２）標準宅地の見直し（３）路線価算定

（４）時点修正率の調査支援

（５）その他本業務全体に関すること

（用途地区及び状況類似地区の見直し）

第２６条用途地区及び状況類似地区の見直しは、固定資産評価基準に基づき、現状の土地の利用状況、経年変化箇所や価格に影響を及ぼす箇所を調査の上、市街地宅地評価法適用区域及びその他の宅地評価法適用区域ごとに検討を行うものとする。

２用途地区の見直し

用途地区は、宅地の利用状況、建物の利用状況、系統・連続性等が概ね同等と認められる地域等ごとに区分し、作成するものとする。

３状況類似地区の見直し

状況類似地区は、各用途地区について、街区の状況、家屋の疎密度、利便性等が概ね同等と認められる地域を更に区分して、作成するものとする。

４用途地区及び状況類似地区の現地調査

用途地区及び状況類似地区の調査は、地勢的要因、環境条件及び街路条件等について現地を確認するものとする。

５用途地区及び状況類似地区区分図の作成

用途地区及び状況類似地区区分図は、用途地区及び状況類似地区区分について、地形図等にその境界線、名称及び番号等を表示した図面を作成し、発注者に提出するものとする。

（主要な街路及び標準宅地の見直し）

第２７条主要な街路及び標準宅地について、平成３０基準年度に選定された主要な街路及び標準宅地の選定要件を調査・整理した上で、選定基準書を作成し、これに基づき見直しを行うものとする。

２主要な街路及び標準宅地の現地調査

選定された主要な街路及び標準宅地については、現地を確認し、経年変化等で変更の必要があれば再選定を行うものとする。

３標準宅地一覧表の作成

選定した標準宅地について、標準宅地番号、固定資産用途地区等必要な項目を一覧表として取りまとめた標準宅地一覧表を発注者に提出するものとする。

（鑑定評価委託資料の作成）

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（路線（路線形状）見直し及び新設）

第２９条路線形状の見直しは、路線すべてを対象とし、すべての路線について現地確認を行うものとする。

２平成３０基準年度の路線の設定要件を参考に、路線付設基準書を作成するものとする。

３路線付設基準書に従い、路線の付設及び見直しを行うための路線形状見直し基図を作成するものとし、現地調査にて判明した廃止路線、分割路線、状況類似地区の見直しに伴う路線番号変更等を整理するものとする。

４路線の見直しの検証のため、前項において見直し、整理を行った結果を反映した路線形状確認図を作成するものとする。

（価格形成要因の調査【路線】）

第３０条路線に係る価格形成要因の調査を行うものとする。

２前項における調査の結果を整理し、価格形成要因調査一覧表を作成するものとする。

３価格形成要因一覧表のデータについて要因ごとに図面に色分け表示した価格形成要因調査結果図を作成するものとする。

（土地価格比準表の作成）

第３１条現行の土地価格比準表を分析し、平成３３基準年度用の標準宅地の価格及びその価格形成要因等を踏まえ、課題を整理した上で、比準表の適用区域、タイプ区分、比準項目及び格差率を記載した土地価格比準表を作成するものとする。

２土地価格比準表の作成にあたって行う分析は、市内の価格水準や価格形成要因等を基に、標準宅地価格と価格形成要因の関係について行うものとする。また、分析の結果については、グラフ及び表を作成し整理するものとする。

３土地価格比準表の格差率については、路線価の検証を繰り返し行い、適正な路線価が算出できたことを発注者が承認した段階で決定するものとする。

（路線価算出及び検証）

第３２条算出した路線価については、平成３０基準年度の路線価との比較及び検証をするものとする。

２算出した路線価を表示した路線価検証図を作成するものとする。この場合において、詳細な表示項目及び縮尺については、発注者と協議し決定するものとする。

３算出した路線価について、前年価格及び状況類似地区間、近隣市町村界均衡等を考慮し、路線ごとに点検・調整を行うものとする。

４検証により決定された路線価について、路線価算定調書及び路線価データを作成するものとする。なお、調書の様式及び路線価データの形式については、発注者と協議し決定するものとする。

５平成３０基準年度路線に対して、平成３３基準年度に向けて変更（新設及び廃止を含む。）を行った路線について、新旧路線対照表及び新旧路線対照図を作成するものとする。

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-8-（時点修正率調査支援）

第３３条各年度の時点修正率調査において、適正な時点修正ができるように標準宅地のグループ界の検証を行い、取得した時点修正率についても、公平で均衡のとれたものであるか綿密に検証を行い、発注者との協議の上時点修正率を決定するものとする。

２取得した時点修正率は、隣接するグループ間の均衡のみならず、宮崎市全域について均衡が保たれているか綿密に検証し、修正又は検討を要する地域については、資料を作成して提示し、発注者と協議をして検証し、決定するものとする。

３前項の検証の結果、グループ界を変更しなければ路線価の均衡が取れない場合は、再度グループ界の変更を検討するものとする。

４決定した時点修正率は、データ化し、一覧表を作成するものとする。

（路線及び状況類似地区の変更に伴う筆の拾い出し）

第３４条平成３３基準年度評価替え業務において分割、変更された路線を使用している宅地及び宅地比準土地並びに当該業務において状況類似地区を見直した宅地及び宅地比準土地について、新たに画地計算に用いる路線番号及び状類番号の調査を行うものとし、発注者管理の平成３２年１月１日時点の土地課税マスタを用いて、路線及び状況類似地区変更に伴う筆の拾い出しデータを作成するものとする。作成にあたっては、平成３３基準年度評価替え対応を基本とするが、発注者からの指示により次条の評価変動割合等で必要となる場合は、これに対応できるようデータ整備を行うものとする。

（評価変動割合等調用資料作成）

第３５条平成３３基準年度評価替えに向け、宅地、田、畑、及び山林にかかる評価変動割合等について調査資料を提出するものとする。

２調査資料は、平成３２年１月１日時点土地課税マスタと平成３３基準年度評価替え用の路線価を用いて画地計算等を行い作成するものとする。

（各年度課税用新規路線の付設）

第３６条各年度課税用新規路線は、街路の新設等により現行の基準年度から新たに付設が必要となる路線について、発注者からその位置、形状及び路線番号の資料を受領し、付設するものとする。

２各年度課税用新規路線の価格形成要因データの作成

前項で付設した新規路線について、価格形成要因データを作成するものとする。なお、価格形成要因データの調査方法については、発注者との協議により決定するものとする。

（鉄軌道用地評価データの作成及び更新）

第３７条地番図データ及び土地課税マスタを用いて、鉄軌道状況類似地区の作成及び更新を行うものとする。

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３状況類似地区ごとの計算結果及び鉄軌道用地評価額について、鉄軌道用地評価額計算書及び固定資産税基幹システム反映用データを作成するものとする。

（固定資産税基幹システム及び地図情報システムとの連携）

第３８条受注者は、発注者が所有する固定資産税基幹システム及び地図情報システムとの整合性を確保するため、発注者及び同システムの保守業者と十分な調整を行い、システム保守業者から打合せ等の要請があった場合、受注者は速やかにそれに応じなければならないものとする。また、各業務については、固定資産税基幹システム及び地図情報システム用データを作成するものとし、その内容及び納品時期については発注者と十分な協議の上、決定するものとする。

（現行評価方法の見直し等）

第３９条平成３０基準年度評価替えの課題や申し送り事項等を踏まえ、次の各号に掲げる事項について発注者と協議の上、検討及び見直しを行い、効率的に作業を遂行するために必要な手順や工程を具体的に策定し、平成３３基準年度評価替えに向けた評価の見直し等を行うものとする。

（１）路線価（敷地内通路等）の適正な算定

（２）市街化区域に隣接する市街化調整区域内の土地の適正な評価（３）市街化調整区域内の価格差の適正な設定

（４）市街化調整区域内の不整形不適用範囲の再検討（５）ゴルフ場用地の地積認定の検証

（６）鉄軌道用地の評価のあり方（７）田畑山林の評価方法の検証（８）業務期間内の宅地開発等の把握

（９）その他、本業務期間内に発生した課題への対応

（定例会の実施）

第４０条第２２条から３９条までの進捗状況、課題等の確認及び協議を行うため、発注者及び受注者が参加する定例会を毎月１回以上実施するものとする。また、実施した定例会については、議事録を作成するものとする。

（公開用資料及び公開用データの作成）

第４１条公開用資料は、納税者閲覧用の公開用図面及び路線価等表示台帳にまとめるものとする。

（評価センター集約化資料の作成）

第４２条（一財）資産評価システム研究センターが行う「固定資産税路線価等公開情報の集約」に基づき、発注者における固定資産税路線価公開データを変換（Shape ファイル形式）して発注者が指示する記録媒体に格納した固定資産路線価等全国集約化事業用データを作成するものとする。なお、作成は各年１月１日時点のものをその年度ごと作成するものとする。

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-10-第４章

評価コンサルティング業務

（目的）

第４３条評価コンサルティング業務は、発注者における現行の評価体制を考慮のうえ、固定資産評価に関連する必要な助言及び解決策等を示すことで、評価事務の改善に資することを目的とする。

（相談業務）

第４４条発注者からの評価に関する各種問い合わせや審査申出等への対応について、地方税法・固定資産評価基準に準拠した評価・課税上の取扱いを検証するとともに、過去の類似案件への対応実績に基づき、適宜、回答、助言及び弁明書作成等の支援を行うものとする。

（職員研修）

第４５条税制改正や裁判事例等、近年の固定資産評価を取り巻く最新の情報を踏まえながら、発注者が必要とするテーマに沿った職員向け研修会を実施するものとする。

（土地評価事務要綱の改定）

第４６条本業務の実施結果を踏まえて、土地評価事務要綱を作成するものとする。

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第５章

報告書等の作成

（業務報告書等の作成）

第４７条業務報告書は、本業務の実施結果を取りまとめて作成するものとする。

２業務報告書は、年度ごとにそれぞれ「中間報告書」を作成し、最終年度において「業務報告書」を作成することとする。

３次回評価替えに向けての引継ぎ書を作成することとする。

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-12-第６章

成果品

（納入成果品）

第４８条納入成果品は次のとおりとする。（１）用途地区及び状況類似地区の設定関係

・用途地区・状況類似地区区分図一式（２）主要な街路及び標準宅地の見直し関係

・標準宅地選定基準書一式

・標準宅地一覧表一式

（３）路線（路線形状）見直し及び新設関係

・路線付設基準書一式

・路線形状見直し基図一式

・路線形状確認図一式

（４）価格形成要因の調査【路線】関係

・価格形成要因調査一覧表一式・価格形成要因調査結果図一式（５）鑑定評価委託資料の作成関係

・標準宅地位置図一式

・標準宅地参考資料一式（６）土地価格比準表の作成関係

・分析結果一式

・土地価格比準表一式

（７）路線価算出及び検証関係

・路線価データ一式

・路線価算定調書一式

・新旧路線対照表一式

・新旧路線対照図一式

（８）時点修正率調査支援関係

・時点修正の検証図一式・時点修正路線価一覧表及び単価データ一式（９）路線及び状況類似地区の変更に伴う筆の拾い出し関係

・路線の変更に伴う筆の拾い出しデータ一式・状況類似地区の変更に伴う筆の拾い出しデータ一式（１０）評価変動割合等調用資料関係一式

・評価変動割合等調用調査資料

（１１）鉄軌道用地評価データの作成及び更新関係

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（１２）公開用資料及び公開用データの作成関係

・公開用図面一式

・路線価等表示台帳一式（１３）評価センター集約化資料の作成関係

・固定資産路線価等全国集約化事業用データ一式（１４）土地評価事務要綱の改定関係

・土地評価事務要綱一式・土地評価事務要領一式（１５）業務報告書等の作成関係

・業務報告書一式

・次回評価替え引継ぎ書一式

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基準年度