目次 Section 年 5 月期決算及び業績予想ハイライト 2013 年 5 月期のトピックス 年 5 月期決算ハイライト 年 11 月期 2014 年 5 月期業績予想ハイライト 6 分配金 鑑定評価額の推移 7 投資法人の課題と取組み 8 Sectio

大和証券オフィス投資法人

2013年5月期（第15期）決算説明資料

目 次

2013年5月期決算及び業績予想ハイライト

Section 1

2013年5月期のトピックス

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

4

2013年5月期決算ハイライト・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

5

2013年11月期･2014年5月期業績予想ハイライト

・・・・・

6

分配金、鑑定評価額の推移

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

7

投資法人の課題と取組み

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

8

東京のオフィスビルの賃貸市場動向・・・・・・・・・・・・・・・・・

10

賃貸事業分析

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

11

新宿マインズタワー及びＥ・スペースタワーの状況

・・・・・・

16

内部成長の方針

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

17

2013年5月期リーシング強化物件の稼働率状況・・・・・・・

18

2013年11月期リーシング強化物件

・・・・・・・・・・・・・・・・

19

省エネ対策、防災対策、CS向上施策等

・・・・・・・・・・・・・

20

環境に対する具体的な取組み

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

21

Section 2

内部成長

外部成長

Section 3

不動産売買市場と取得実績・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 23

ポートフォリオの現状と取得方針・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

24

物件取得の検討状況

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

25

2013年5月期取得物件

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

26

2013年11月期取得物件

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

28

スポンサー交代後の物件取得・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

30

財務戦略

Section 4

有利子負債の状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

32

投資主の状況について ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

36

2013年11月期の取組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・37

Appendix

2

はじめに

本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的と

したものではありません。大和証券オフィス投資法人の投資口のご購入にあたっては、各証券会社

にお問い合わせください。

本資料で提供している情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、及び

これらに関連する政令、内閣府令、規則、並びに東京証券取引所上場規則その他関係諸規則で

要請されたものではありません。また、かかる法令・諸規則等に基づき作成された開示書類または

資産運用報告において記載を求められるものと同一ではありません。

本資料の内容には、将来の業績に関する記述が含まれていますが、現時点で入手可能な情報を

基にした一定の条件及び判断によるもので、かかる記述は未知のリスク及び不確実性が内在して

おります。従って、記載された将来に関する情報は、本投資法人の将来における業績、財務内容

等を保証するものではなく、実際の結果は、かかる将来に関する情報の記述により明示的または

黙示的に示される将来における業績、財務内容等と大きく異なる場合があります。

本資料で提供している情報に関しては、万全を期しておりますが、その情報の正確性及び安全性

を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更または廃止される場合がございます

ので、予めご了承ください。

事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製・転用を行うことを禁止します。

2013年5月期決算及び業績予想ハイライト

4

█

新規物件取得/取得予定

¾

「トウセン道玄坂第二ビル」 （取得日：2013年7月3日 取得価格：4,500百万円）

¾

「赤坂ビジネスプレイス」 （取得日：2013年8月9日（予定） 取得価格：9,200百万円）

2013年5月期のトピックス

█

新規物件取得

¾

「新四ｃｕｒｕｍｕビル」 （取得日：2012年12月3日/2013年4月12日 取得価格：9,650百万円）

¾

「本州名駅ビル」 （取得日：2013年2月1日 取得価格：5,300百万円）

¾

「上大岡アイマークビル」 （取得日：2013年3月1日 取得価格：2,000百万円）

¾

「サンライン第7ビル（追加取得）」 （追加取得日：2013年3月29日/5月29日 追加取得価格：230百万円）

█

物件運営・管理状況

¾

2013年5月期末稼働率： 95.0％ （2013年1月時点の2013年5月期予想稼働率：94.3％）

（2012年11月期末稼働率：96.4％）

¾

2013年5月末平均契約賃料

＊

：18,564円 （2012年11月末比：-204円、-1.1％）

＜2013年5月末における既存38物件の平均契約賃料：18,655円

（2012年11月末比：-113円、-0.6％）＞

█

財務状況

¾

LTV（総資産ベース）：37.5％（2012年11月期末：34.4％）、下記新規物件取得後のLTV（総資産ベース）：39.9％

¾

期末平均残存年限：2.49年（2012年11月期末：2.25年）

¾

固定金利の比率：80.5％（2012年11月期末：86.2％）

＜ご参考＞

2013年11月期のトピックス

* 平均契約賃料は、原則店舗、住居、倉庫等事務所以外の用途を排除して算出

2013年5月期決算ハイライト

2013年5月期実績

増加要因：期中物件取得（+278百万円）、

2012年11月期取得物

件通期寄与（+29百万円）

減少要因：既存物件収入（▲71百万円）、その他営業収益（▲87百

万円：原状回復収入等）、水道光熱収入（▲82百万円）

減少要因：修繕費（▲65百万円）、水道光熱費（▲58百万円）

増加要因：外注委託費（+36百万円）

減少要因：支払利息（▲42百万円、既存借入の借換に伴うコスト減）

増加要因：その他営業収益（+20百万円：解約違約金等）、既存物

件収入（+13百万円）

減少要因：水道光熱収入（▲24百万円）

減少要因：水道光熱費（▲31百万円）、修繕費（▲15百万円）、広

告宣伝費（▲13百万円）、その他支払手数料（▲19百万円）、減価

償却費（▲6百万円）

増加要因：外注委託費（+11百万円）

2012年11月期実績

（38物件）

2013年5月期実績

（41物件）

差

営業収益

7,566 百万円

7,615 百万円

48 百万円

営業費用

4,419 百万円

4,306 百万円

-113 百万円

営業利益

3,146 百万円

3,308 百万円

161 百万円

営業外費用

787 百万円

733 百万円

-53 百万円

経常利益

2,364 百万円

2,590 百万円

225 百万円

当期純利益

2,369 百万円

2,589 百万円

219 百万円

1口当たり分配金

5,986 円

6,542 円

556 円

稼働率

96.4%

95.0%

-1.4%

NOI利回り（年換算）*

3.4%

3.3%

-0.1%

* NOI利回り（年換算）は簿価ベースによる算出

（ご参考）

2013年5月期

予想・実績比較

_{（2013年1月開示）}

2013年5月期予想

2013年5月期実績

_{（41物件）}

差

営業収益

7,605 百万円

7,615 百万円

9 百万円

営業費用

4,381 百万円

4,306 百万円

-74 百万円

当期純利益

2,473 百万円

2,589 百万円

115 百万円

1口当たり分配金

6,250 円

6,542 円

292 円

稼働率

94.3%

95.0%

0.7%

6

2013年11月期・2014年5月期業績予想ハイライト

減少要因：投資法人債の償還に伴うコスト減（▲41百万円）、支払利息（+26

百万円）

増加要因：水道光熱費（+138百万円）、減価償却費（+42百万円）、修繕費

（+41百万円）、運用報酬（+35百万円）、外注委託費（+31百万円）

増加要因：期中物件取得（+278百万円）、

2013年5月期取得物件通期寄

与（+87百万円）、既存物件収入（+186百万円：フリーレント期間消失等）、

水道光熱収入（+138百万円）

減少要因：その他営業収益（▲79百万円）

減少要因：水道光熱費（▲45百万円）、修繕費（▲19百万円）

減少要因：水道光熱収入（▲91百万円）、既存物件収入（▲45百万円）

増加要因：2013年11月期取得物件通期寄与（+125百万円）

*想定

NOI利回り（年換算）は既存物件については2013年5月期の簿価、

新規取得物件については取得価格をベースに算出

増加要因：支払利息（+16百万円）

█

2013年11月期見通し

█

2014年5月期見通し

2013年11月期予想

（43物件）

2013年5月期と

2013年11月期の差

営業収益

8,242 百万円

627 百万円

営業費用

4,666 百万円

359 百万円

営業利益

3,576 百万円

267 百万円

営業外費用

723 百万円

-9 百万円

当期純利益

2,850 百万円

260 百万円

1口当たり分配金

7,200 円

658 円

期末想定稼働率

94.8%

-0.2%

想定NOI利回り（年換算）*

3.4%

0.1%

2014年5月期予想

（43物件）

2013年11月期と

2014年5月期の差

営業収益

8,235 百万円

-6 百万円

営業費用

4,607 百万円

-59 百万円

営業利益

3,628 百万円

52 百万円

営業外費用

737 百万円

13 百万円

当期純利益

2,889 百万円

39 百万円

1口当たり分配金

7,300 円

100 円

期末想定稼働率

94.3%

-0.5%

想定NOI利回り（年換算）*

3.5%

0.1%

分配金、鑑定評価額の推移

鑑定評価額・含み損の推移

鑑定評価額・含み損の推移

鑑定評価額・含み損の推移

一口当たり分配金の推移

一口当たり分配金の推移

一口当たり分配金の推移

（円）

（億円）

6,542

7,200 7,300

5,986

5,107

4,464

3,671

3,240

5,246

6,847

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

'0

9/

11

期

'1

0/

5期

'1

0/

11

期

'1

1/

5期

'1

1/

11

期

'1

2/

5期

'1

2/

11

期

'1

3/

5期

'1

3/

11

期

'1

4/

5期

3,025

2,763

2,735

2,723

2,499

2,428

2,366

2,414

-6.9%

-10.3%

-11.0%

-11.0%

-11.6%

-11.4%

-11.0%

-7.9%

0

1,000

2,000

3,000

4,000

'0

9/1

1期末

'10/

5期末

'1

0/1

1期末

'11/

5期末

'1

1/1

1期末

'12/

5期末

'1

2/1

1期末

'13/

5期末

-20%

-10%

0%

10%

20%

鑑定評価額合計

帳簿価額に対する含み損益の割合

8

投資法人の課題と取組み

7,300円

純資産

201,345

„

収益性の向上

Î

積極的な情報発信、反響等に応

じた条件設定等により、低稼働物

件の稼働率向上

Î

既存テナントとのリレーション強化、

建物設備・管理のクオリティ向上

による解約防止

Î

競争力強化を企図した戦略的リ

ニューアル

2013年5月期

B/S

2013年5月期

B/S

資産

342,572

負債

141,227

（単位：百万円）

7,200円

2013年11月期予想EPS

2013

2013

年

年

11

11

月期予想

月期予想

EPS

EPS

資産の課題と取組み

資産の課題と取組み

2014年5月期予想EPS

2014

2014

年

年

5

5

月期予想

月期予想

EPS

EPS

負債の課題と取組み

負債の課題と取組み

„

厳選した物件の取得

Î

物件を十分に選別して、競争力の

高い物件に積極投資

„

グループ連携の強化

Î

大和証券グループとの連携により、

リーシングを強化

有利子負債の

状況

財務戦略

P31～35

リーシング強化

内部成長

P9～21

物件取得の

取組み

外部成長

P22～30

„

財務の安定化

Î

借入金融機関の更なる拡大に

よる財務の安定化

Î

借入金の長期化、返済期日の

分散を図ることで、リファイナン

スリスクを低減

„

コスト削減

Î

エネルギーコストの削減

Î

工事コストの適正化

内部成長

Section 2

10

12,000

14,000

16,000

18,000

20,000

22,000

24,000

26,000

28,000

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

東京のオフィスビルの賃貸市場動向

賃料

（円/坪）

2011/12 2003/10 2001/6 2007/9 2008/9 2000/1 2001/6 2007/9 2008/9 2000/1 2011/12 2003/10 2012/6 2012/6 （賃料） （空室率） Ａクラスビル Ｂクラスビル

都心5区大規模オフィスビル＊の賃料と空室率

都心5区オフィスビルの賃料と空室率

レンタル・マーケット・クロック （イメージ図）

都心5区オフィスの賃料と空室率の動向

都心

都心

5

5

区オフィスの賃料と空室率の動向

区オフィスの賃料と空室率の動向

空室率

2012/12

2012/12

2013/6

2013/6

From 2011/6 2011/12 2012/6 2012/12 To 2011/12 2012/6 2012/12 2013/6 増減面積(坪） 28,725 168,375 101,574 66,426 増減率 0.7% 4.1% 2.4% 1.5%

出所：三幸エステートのデータを当社にて加工

* 大規模オフィスビル：ワンフロアが200坪（661.2㎡）以上

（円/坪）

東京オフィスビルの賃貸市場状況

東京オフィスビルの賃貸市場状況

東京オフィスビルの賃貸市場状況

出所：三鬼商事

（坪）

14,000

16,000

18,000

20,000

22,000

24,000

'0

1/

01

'0

2/

01

'0

3/

01

'0

4/

01

'0

5/

01

'0

6/

01

'0

7/

01

'0

8/

01

'0

9/

01

'1

0/

01

'1

1/

01

'1

2/

01

'1

3/

01

'1

4/

01

'1

5/

01

'1

6/

01

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

既存ビル平均賃料（左軸）

既存ビル空室率（右軸）

-200,000

-100,000

0

100,000

200,000

300,000

400,000

'0

1

'0

2

'0

3

'0

4

'0

5

'0

6

'0

7

'0

8

'0

9

'1

0

'1

1

'1

2

'1

3

'1

4

'1

5

'1

6

0.0%

1.5%

3.0%

4.5%

6.0%

7.5%

9.0%

新規供給面積

新規需要面積

空室率

出所：CBRE

オフィスマーケット中期予測

2012年

東京23区

需給バランスの推移（標準シナリオ）

予測値

需給ギャップ

賃貸事業分析(1)

～ポートフォリオマップ：稼働率の前期比較増減～

Ｄａｉｗａ南船場ビル

Ｄａｉｗａ三崎町ビル Ｄａｉｗａ猿楽町ビル 日本橋ＭＳビル Ｄａｉｗａ築地６１６ビル Ｄａｉｗａ銀座ビル Ｄａｉｗａ月島ビル Ｄａｉｗａ芝浦ビル Ｄａｉｗａ芝大門ビル Ｄａｉｗａ麻布台ビル ＤａｉｗａＡ浜松町ビル Ｄａｉｗａ新橋５１０ビル Ｄａｉｗａ銀座アネックス Ｄａｉｗａ築地ビル Ｄａｉｗａ築地駅前ビル Ｄａｉｗａ神宮前ビル Ｄａｉｗａ南青山ビル Ｄａｉｗａ渋谷ＳＳビル Ｄａｉｗａ日本橋本町ビル Ｄａｉｗａ京橋ビル Ｄａｉｗａ銀座1丁目ビル サンライン第７ビル Ｄａｉｗａ御成門ビル ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル 新宿マインズタワー Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル

東京主要5区及び首都圏の一部

東京主要

東京主要

5

5

区及び首都圏の一部

区及び首都圏の一部

地方主要都市

地方主要都市

地方主要都市

Ｄａｉｗａ東池袋ビル Ｄａｉｗａ錦糸町ビル

2013年5月31日現在

Ｄａｉｗａ九段ビル Ｄａｉｗａ西新橋ビル Ｄａｉｗａ神保町ビル 神保町プレイス Ｅ・スペースタワー 大和茅場町ビル 日本橋本石町トーセイビル ウエストパーク大崎

稼働率上昇：

9件

稼働率下落：

6件

稼働率維持：

26件

前期比較

稼働率の増減

Daiwa錦糸町ビル ベネックスＳ－３

首都圏

首都圏

首都圏

上大岡アイマークビル* Ｄａｉｗａ東池袋ビル Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル ウエストパーク大崎

本州名駅ビ

ル* 新四ｃｕｒｕｍｕビル*

*

新四ｃｕｒｕｍｕビル、本州名駅ビル：物件取得時から稼働率が上昇

上大岡アイマークビル：物件取得時から満室稼働を維持

12

賃貸事業分析(２)

～稼働率及び入退去率の推移～

稼働率の推移

稼働率の推移

稼働率の推移

入退去率推移*

入退去率推移

入退去率推移

*

*

＊賃貸可能面積に対する入居及び退去の契約面積比率の推移

„

Ｄａｉｗａ築地駅前ビルの稼働率が0.0％から10.3％に回復

„

ベネックスＳ－３の稼働率が88.0％から98.2％に回復

„

Ｄａｉｗａ麻布台ビル、Ｄａｉｗａ南船場ビル、Ｄａｉｗａ神保町ビル、Ｄａｉｗａ西

新橋ビルが満室稼働物件となる

„

低稼働の物件（新四curumuビル、本州名駅ビル）の取得が全体稼動率の

押し下げ要因となる

95.0％

①2013年5月期（実績）

①

①

2013

2013

年

年

5

5

月期（実績）

月期（実績）

„

2013年11月期の予想稼働率は2013年1月に予想した94.6％から94.8％

に改善すると見込む

„

新規物件取得分を除いた既存41物件の予想稼働率は、94.9％と横ばい

を見込む

„

2物件程度で一定規模のテナント退去を想定

94.8％

②2013年11月期（予想）

②

②

2013

2013

年

年

11

11

月期（予想）

月期（予想）

„

2014年5月期の予想稼働率は94.3％を見込む

„

新規物件取得分を除いた既存41物件の予想稼働率は94.3％を想定

„

4物件程度で一定規模のテナント退去を想定

94.3％

③2014年5月期（予想）

③

③

2014

2014

年

年

5

5

月期（予想）

月期（予想）

█

稼働率の状況と予想

94.3%

92.4%

95.4%

95.9%

85.7%

92.8%

97.7%

95.0%

96.4%

94.3%

94.8%

94.6%

94.3%

85%

90%

95%

100%

'0

9/

5期末

'0

9/1

1期末

'1

0/

5期末

'1

0/1

1期末

'1

1/

5期末

'1

1/1

1期末

'1

2/

5期末

'1

2/1

1期末

'1

3/

5期末

'1

3/1

1期末

'1

4/

5期末

稼働率（実績）

予想稼働率(2013年7月)

前回予想稼働率(2013年1月)

3.9%

7.2%

7.4%

13.4%

8.2%

-3.0%

-3.1%

5.7% 3.1% 2.1%

-14.7%

-3.9%

-12.0%

-3.4% -3.9%

-5.9% -7.3% -6.3% -5.3%

3.3%

3.2%

9.8%

-20%

-10%

0%

10%

20%

'0

9/

5期

'0

9/

11

期

'1

0/

5期

'1

0/

11

期

'1

1/

5期

'1

1/

11

期

'1

2/

5期

'1

2/

11

期

'1

3/

5期

'1

3/

11

期

'1

4/

5期

退去率（予想）

入居率（予想）

退去率

入居率

賃貸事業分析(３)

～テナントの分散・入退去の推移～

テナント入退去の推移とその理由

＊

テナント入退去の推移とその理由

テナント入退去の推移とその理由

＊＊

(件）

＊住居及び倉庫テナントの入退去は除く

賃貸面積におけるテナントの分散

賃貸面積におけるテナントの分散

賃貸面積におけるテナントの分散

テナント件数

(件）

(％）

13/5期

内訳

コスト

削減

拡張

移転

集約

移転

縮小

移転

立地

改善

その他

合計

入居

2

13

0

0

4

5

24

退去

2

0

4

5

0

4

15

24

33

30

31

16

18

38

44

24

-19

-53

-24

-14

-12

-20

-25

_-26

-15

-20

6

17

4

-2

13

18

9

5

-60

-40

-20

0

20

40

60

'0

9/

5期

'0

9/

11

期

'1

0/

5期

'1

0/

11

期

'1

1/

5期

'1

1/

11

期

'1

2/

5期

'1

2/

11

期

'1

3/

5期

入居件数

退去件数

入居件数と退去件数の差

＊テナントは、事務所及び店舗が対象（住居及び倉庫は除く）

97

105

107

103

110

119

139

115

127

127

133

145

159

174

32

42

43

42

41

38

41

0

100

200

300

400

500

'10/

5期末

'1

0/1

1期末

'11/

5期末

'1

1/1

1期末

'12/

5期末

'1

2/1

1期末

'13/

5期末

50

60

70

80

90

100

1,000㎡以上（左軸）

300㎡以上 1,000㎡未満（左軸）

300㎡未満（左軸）

稼働率（右軸）

14

賃貸事業分析(４)

～ポートフォリオマップ：契約賃料単価の前期比較増減～

Ｄａｉｗａ南船場ビル

Ｄａｉｗａ三崎町ビル Ｄａｉｗａ猿楽町ビル 日本橋ＭＳビル Ｄａｉｗａ築地６１６ビル Ｄａｉｗａ銀座ビル Ｄａｉｗａ月島ビル Ｄａｉｗａ芝浦ビル Ｄａｉｗａ芝大門ビル Ｄａｉｗａ麻布台ビル ＤａｉｗａＡ浜松町ビル Ｄａｉｗａ新橋５１０ビル Ｄａｉｗａ銀座アネックス Ｄａｉｗａ築地ビル Ｄａｉｗａ築地駅前ビル Ｄａｉｗａ神宮前ビル Ｄａｉｗａ南青山ビル Ｄａｉｗａ渋谷ＳＳビル Ｄａｉｗａ日本橋本町ビル Ｄａｉｗａ京橋ビル Ｄａｉｗａ銀座1丁目ビル サンライン第７ビル Ｄａｉｗａ御成門ビル ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル 新宿マインズタワー Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル

東京主要5区及び首都圏の一部

東京主要

東京主要

5

5

区及び首都圏の一部

区及び首都圏の一部

地方主要都市

地方主要都市

地方主要都市

Ｄａｉｗａ東池袋ビル Ｄａｉｗａ錦糸町ビル

2013年5月31日現在

Ｄａｉｗａ九段ビル Ｄａｉｗａ西新橋ビル Ｄａｉｗａ神保町ビル 神保町プレイス Ｅ・スペースタワー 大和茅場町ビル 日本橋本石町トーセイビル ウエストパーク大崎

賃料単価増加：

8件

賃料単価下落：

9件

賃料単価維持：

21件

前期比較

契約賃料単価の増減

Daiwa錦糸町ビル ベネックスＳ－３

首都圏

首都圏

首都圏

Ｄａｉｗａ東池袋ビル Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル ウエストパーク大崎

* 新四curumuビル、本州名駅ビル、上大岡アイマークビルは、

2013年5月期取得物件のため対象外

更新対象面積, 15.1% 更新対象面積 (解約分を除く), 20.4% 更新対象で 解約, 2.9% 更新対象外で 解約, 1.9% 更新対象外面積 （解約分を除く）, 84.9% 更新対象外面積 （解約分を除く）, 74.8%

1,000

1,050

1,100

1,150

1,200

1,250

15,000

17,000

19,000

21,000

23,000

25,000

'0

7/

11

期末

'0

8/

5期

末

'0

8/

11

期末

'0

9/

5期

末

'0

9/

11

期末

'1

0/

5期

末

'1

0/

11

期末

'1

1/

5期

末

'1

1/

11

期末

'1

2/

5期

末

'1

2/

11

期末

'1

3/

5期

末

契約賃料*

三鬼商事（東京主要5区の平均賃料/既存ビル）

賃貸事業分析(５)

～契約賃料の状況～

契約賃料とマーケット賃料の推移（月額）

契約賃料とマーケット賃料の推移（月額）

契約賃料とマーケット賃料の推移（月額）

(円/坪）

賃料更新の状況

賃料更新の状況

賃料更新の状況

* 各期末時点で契約しているテナントとの月額契約賃料の平均

█

2013年11月期更新対象テナント

█

2013年5月期更新テナント

18,564円

* 2013年5月期における既存38物件の契約

賃料は18,655円（前期比-113円、-0.6％）

*

月額契約賃料とは各期末時点で契約を締結しているテナントから得られる最終賃料の合計

新宿マインズタワーの月額契約賃料は6/7に調整済み

’13/5期末 月額契約賃料

前期末比月額契約賃料

＊

_の増減

前期末比月額契約賃料

前期末比月額契約賃料

＊＊

_の増減

_の増減

(百万円）

賃料改定 による減少 テナント新規 入居による増加 テナント解約 による減少 新規物件取得 による増加 * 2013年5月末の賃貸面積：214,401.00㎡に対して、 賃料更新が予定されている契約面積の比率 * 2012年11月末の賃貸面積：201,330.01㎡に対して、 2013年5月期中に賃料更新があった契約面積の比率 賃料改定 による増加

18,768円

’12/11期末 月額契約賃料

53.9%

35.6%

20.5%

40.6%

18.9%

14.4%

0.8%

34.0%

50.2%

56.4%

54.6%

67.3%

70.3%

12.1%

9.5%

19.6%

4.0%

13.8%

12.3%

4.7%

3.5%

3.1%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

'10/11期

'11/5期

'11/11期

'12/5期

'12/11期

'13/5期

減額

増額

維持

解約

+59 -63 -4 +0.4 +70 1,142 1,204

16

新宿マインズタワー及びＥ・スペースタワーの状況

Ｅ・スペースタワーの稼働率推移

Ｅ・スペースタワーの稼働率推移

Ｅ・スペースタワーの稼働率推移

新宿マインズタワーの稼働率推移

新宿マインズタワーの

新宿マインズタワーの

稼働率推移

稼働率推移

（注）

Ｅ・スペースタワーは、2011年7月に取得のため、2011年11月期末以前のデー

タは奇数期は同年6月の稼働率、偶数期は同年12月の稼働率のデータを記載

取得価格比率

取得価格比率

取得価格比率

出所：森トラスト

大規模物件：オフィス延床面積10,000㎡以上

東京23区のオフィスビルの供給量

東京

東京

23

23

区のオフィスビルの供給量

区のオフィスビルの供給量

新宿マインズタワー

Ｅ・スペースタワー：

47.5％

2009年-2012年

2013年-2016年

中央区

74万㎡

港区

69万㎡

新宿区

17万㎡

その他

52万㎡

千代田区

138万㎡

渋谷区

17万㎡

中央区

39万㎡

港区

46万㎡

新宿区

48万㎡

その他

162万㎡

千代田区

159万㎡

渋谷区

20万㎡

その他の物件：

52.5％

100%

100% 100% 100% 100% 100% 96.5% 100% 100% 100%

100% 96.3%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

'0

8/

11

期末

'0

9/

5期

末

'0

9/

11

期末

'1

0/

5期

末

'1

0/

11

期末

'1

1/

5期

末

'1

1/

11

期末

'1

2/

5期

末

'1

2/

11

期末

'1

3/

5期

末

'1

3/

11

期末

'1

4/

5期

末

Ｅ・スペースタワー稼働率

Ｅ・スペースタワー稼働率（予想）

99.9%

99.9%

_{99.9% 99.9% 99.9% 98.3%}

78.1%

99.1%

96.6%

_94.9%

96.7% 96.7%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

'0

8/

11

期末

'0

9/

5期

末

'0

9/

11

期末

'1

0/

5期

末

'1

0/

11

期末

'1

1/

5期

末

'1

1/

11

期末

'1

2/

5期

末

'1

2/

11

期末

'1

3/

5期

末

'1

3/

11

期末

'1

4/

5期

末

新宿マインズタワー稼働率

新宿マインズタワー稼働率（予想）

内部成長の方針

（件）

新規テナント誘致活動

新規テナント誘致活動

新規テナント誘致活動

0

25

50

75

100

'1

2/

06

'1

2/

07

'1

2/

08

'1

2/

09

'1

2/

10

'1

2/

11

'1

2/

12

'1

3/

01

'1

3/

02

'1

3/

03

'1

3/

04

'1

3/

05

80%

85%

90%

95%

100%

問合件数（左軸）

成約件数（左軸）

稼働率（右軸）

█

グループ連携

█

リーシング

：

好条件での新規テナント誘致

█

テナントリレーション

：

テナントコミュニケーション強化

█

エンジニアリング

：

工事計画の検証、環境対応

Î

仲介会社に合わせた多様な定例会・定期訪問を実施することで、仲介会社と更なる連携の強化を図る

Î

定期的に仲介会社へ訪問し、強化物件の認知度向上、反響数及び反応の確認を実施する

Î

内見時に当社が立会い、交渉状況等を直接把握することで、迅速かつ円滑なリーシングを実施する

Î

単価回復を目指せる物件は、近隣物件の状況を確認し、各社担当者と良い成果を生み出せる条件調

整を行う （顔の見えるリーシング）

Î

定期的な全テナントの訪問等人的交流を深め、テナントリレーションの更なる強化を図る

Î

既存テナントへのコミュニケーション及び満足度調査を実施し、相互の意思疎通を図る

Î

適性な費用・価格水準を維持できるよう有効な競争原理を働かせ、水光熱（供給）工事費用、管理費

用の検証を継続して行う

Î

長期修繕計画に伴う大型工事を中心に、計画的に「分離発注等、工事の品質を維持しつつ費用削減

が可能となる発注者側で行える業務」に取組む

Î

GRESB等環境認証制度へ取組、既存物件で環境対応を進め付加価値と競争力を高める

Î

大和証券の支店網を活用したリーシングを強化する

Î

大和証券グループの法人顧客のネットワークを活用したリーシングに取組む

18

2013年5月期リーシング強化物件の稼働率状況

„

2013年5月期に取得した低稼働物件の一つ

„

前所有者（2者）による保有形態であった物件を一棟

所有することにより、建物全体のリーシング戦略の統

一を行い、市場に対する新戦略の周知徹底を図る事

で、稼働率が改善

„

JR新宿駅から徒歩4分、2012年1月竣工と立地、ス

ペックの両点の高さをアピールし、早期の稼働率向上

を目指す

„

2013年5月期に取得した低稼働物件の一つ

„

既存テナントの増床と新規テナントの入居により稼働

率が改善

„

名古屋駅を中心とした2015年12月までの大規模再

開発計画に伴う移転ニーズの取り込みを継続予定

„

サブリース（1棟全体）のテナントが退去し、実質リーシ

ング活動を原状回復工事後の昨年10月から開始

„

当初の一棟貸し需要の探索から、マルチテナント化へ

の方針変更により、反響数は増加

„

2013年5月末以降も、継続して契約及び申込の獲得

が進んでおり、稼働率回復へ向けて対応中

„

本書日付現在、2テナントの契約締結により、2013年

11月末の想定稼働率は58.5％の見込み

█

Ｄａｉｗａ築地駅前ビル

（取得価格：1,560百万円）

█

新四curumuビル

（取得価格：9,650百万円）

_█

_{本州名駅ビル}

_{（取得価格：5,300百万円）}

„

東 京 メ ト ロ 日 比 谷 線 「 築

地」駅から徒歩１分と地下

鉄の出口前に位置する利

便性に優れた物件

„

「東京駅周辺」エリア及び

「銀座」エリアに本社・本

店を構える企業の関連会

社が多い

„

JR及び名古屋市営地下

鉄 「 名 古 屋 」 駅7番 出口

から徒歩6分、地下街に

通じた出口から徒歩2分

の距離に位置する物件

„

今後大規模再開発が

計画されており、業務集

積度が年々高まるエリア

„

JR 「 新 宿 」 駅 新 南 口 か ら

徒 歩 4 分 、 地 下 鉄 「 新 宿

三 丁 目 」駅 の連 絡 通路 に

直結する利便性に優れた

物件

„

2016年春開業予定の駅

ビル開発や基盤整備事業

が進み、地域の発展に

期待できるエリア

55.9%

51.9%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

取得時（'12/12）

'13/5

85.4%

78.4%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

取得時（'13/2）

'13/5

100.0%

10.3%

0.0%

0.0%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

'11/11

'12/5

'12/11

'13/5

„

取得後、マーケットへの周知徹底を行い、稼働回復に

向けての足掛りを構築した事で、反響数増加

„

立地特性を考慮した建物運営に切り替え、受け入れ

可能な業態・業種を広げる

„

新宿駅新南口の開発により、今後成長性が見込まれ

るエリアと想定し、マーケット回復を考慮しつつ、賃料

単価に拘りながら稼働率向上を目指す

2013年11月期リーシング強化物件

█

新四curumuビル

（取得価格：9,650百万円）

█

本州名駅ビル

（取得価格：5,300百万円）

所在地

東京都新宿区新宿四丁目

地積

1,144.63m

2

構造

S/RC

階数

B2/11F

用途

事務所・店舗

延床面積

9,234.99m

2

稼働率

55.9％( 2013年5月)

建築時期

2012年1月

所在地

愛知県名古屋市中村区名駅南一丁目

地積

2,059.56m

2

構造

S

階数

12F

用途

事務所・店舗

延床面積

10,416.96m

2

稼働率

85.4％(2013年5月）

建築時期

2007年12月

„

名駅エリアにおける希少性の高い築浅物件として、

マーケットへの周知徹底を行う

„

多様なニーズに対応可能である幅広い賃貸面積を生

かし、テナント需要に柔軟に対応

„

マーケットの状況を逐次認識し、柔軟な賃料設定を行

いつつ、早期の稼働率向上を目指す

„

東京メトロ日比谷線「築地」

駅から徒歩１分と地下鉄の

出口前に位置する利便性

に優れた物件

„

「東京駅周辺」エリア及び銀

座」エリアに本社・本店を構

える企業の関連会社が多

い

„

現状の稼働率はまだ低いため、2013年5月期に続き、

リーシング強化物件とする

„

「築地」駅の出口正面に位置するなど、駅近物件で

「東京」駅や「銀座」エリアに近いことをアピール

„

反響／申込数共に、マーケット認知向上の営業成果

が出ている為、営業継続にて申込／契約へ繋がるべ

く、検討テナントのフォローを十分に行う

所在地

東京都中央区築地二丁目

地積

464.81m

2

構造

SRC

階数

10F

用途

事務所

延床面積

2,902.92m

2

稼働率

10.3％（2013年5月）

建築時期

1996年1月

„

JR及び名古屋市営地下鉄

「名古屋」駅7番出口から徒

歩6分、地下街に通じた出

口から徒歩2分の距離に位

置する物件

„

今後大規模再開発が計画

されており、業務集積度が

年々高まるエリア

„

JR 「 新 宿 」 駅 新 南 口 か ら

徒 歩 4 分 、 地 下 鉄 「 新 宿

三 丁 目 」 駅 の 連 絡 通路 に

直結する利便性に優れた

物件

„

2016年春開業予定の駅ビ

ル開発や基盤整備事業が

進み、地域の発展に期待で

きるエリア

█

Ｄａｉｗａ築地駅前ビル

（取得価格：1,560百万円）

20

省エネ対応、防災対策、CS向上施策等

█

省エネ対応

■

新宿マインズタワー、地下駐車場「LED照明」導入

■

Daiwa銀座ビル、共用部「LED照明」導入

█

防災対策

■

新宿マインズタワー、エレベーター（5基）長周期地震対策工事

■

災害発生に備え、ポートフォリオ全体で

防災キャビネット（計28台）を設置

（After)

（Before)

（After)

（Before)

█

CS向上施策

■

昨年はJR南新宿ビル

と歩調を合わせLEDイル

ミネーションライトアップを

実施

今年はJR、小田急、高

島屋と連携し、南新宿エ

リア全体でイルミネーショ

ンを計画

■

テナントへのカレンダー配布

■

Daiwa麻布台ビルリニューアル工事（エントランス天井）

（After)

（Before)

（After)

（Before)

█

地域社会との共生

█

Ｄａｉｗａ銀座ビル

ＳＭＢＣサステイナブル認証取得

Daiwa銀座ビルは、築50年を迎えるビルであるにも関わらず、

ＳＭＢＣサステイナブル

ビルディング評価融資による評価にお

いて、「サステイナブル経営の方針と実践」、「持続可能な敷地利用」、「リスク管理」を始め、全般的に高い水準であると判

断され、「ゴールド」の評価を獲得しました。ＳＭＢＣサステイナブル

ビルディング評価融資では、企業が保有・建設するビル

ディングにおいて、エネルギー・水・マテリアル等の環境性能や、持続可能性確保の為に必要な耐震・BCP・BCM等のリスク

管理への取組み、及びそれらを推進するサステイナブル経営の方針と実践等を評価し、融資が実行されるものです。

環境に対する具体的な取組み

█

GRESB 2012において“Green Star”評価を取得

大和リアル・エステート・アセット・マネジメントは、大和証券オフィス投資法人を対象として、2012年の「グローバル

リアルエ

ステート

サステナビリティ

ベンチマーク調査」（Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) Survey）に参加いた

しました。その結果、「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面でサステナビリティに関する高い評価を受け、最高位の

カテゴリーである「グリーン・スター」（“Green Star”）の評価を獲得いたしました。

GRESBは、欧州年金基金を中心とした機関投資家等で構成された民間主導の国際的な組織であり、不動産ポートフォリオ

のサステナビリティ・パフォーマンス分析を行うことを目的としています。

大和リアル・エステート・アセット・マネジメントは、本年度も引き続きGRESB2013に参加しております。

将来的には、日本の投資家の間でも不動産サステナビリティを投資判断の指標に採用される事も想定し、今後ともサステ

ナビリティ・パフォーマンス向上への取組みに努めてまいります。

（写真）

Daiwa銀座ビル

█

Ｄａｉｗａ銀座ビル

国土交通省｢環境不動産のベストプラクティス集｣に事例紹介

Daiwa銀座ビルは、国土交通省が選定する｢環境不動産のベストプラクティス集｣の事例に採用され、ホームページにおいて

紹介されています。

Daiwa銀座ビルにおける空調負荷の軽減、耐震性の確保、BCP 対応等により、築50年目でも競争力を

維持する点が評価されました。「ベストプラクティス集」は、地域環境への貢献、ステークホルダー（事業者、入居者、投資

家等）間の協力関係・メリットの共有等の視点から、不動産の環境価値向上につながる事例を紹介しています。

（国土交通省

環境不動産ポータルサイト

http://tochi.mlit.go.jp/kankyo/bestpractice/index.html

）

外部成長

Section 3

2,650

2,650

2,650

2,691

3,113

3,132

3,149

3,320

3,457

3,500

2,873

2,781

22.0%

25.4%

25.3%

25.5%

34.0%

34.2%

34.4%

37.5%

28.9%

28.1%

39.9%

40.7%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

'08/11期

'09/5期

'09/11期

'10/5期

'10/11期

'11/5期

'11/11期

'12/5期

'12/11期

'13/5期

'13/11期

（億円）

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

取得価格合計

LTV（総資産ベース）

想定LTV（総資産ベース）

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2008

下期

2009

上期

2009

下期

2010

上期

2010

下期

2011

上期

2011

下期

2012

上期

2012

下期

2013

上期

（件数）

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

取引件数

貸出態度DI（大企業/不動産業）

貸出態度DI（大企業/全産業）

不動産売買市場と取得実績

不動産売買市場と取得実績

不動産売買市場と取得実績

不動産売買市場と取得実績

出所：都市未来総合研究所（みずほ信託銀行のシンクタンク）「不動産売買実態調査」のデータ及び日本銀行「短観」のデータをもとに当社作成

Ｄ

Ｉ

（ ０ を 境 に 上 が 緩 や か ・ 下 が 厳 し い ）

取引件数

物件を厳選し競争力を

有する物件に積極投資

24

ポートフォリオの現状と取得方針

2013年5月期末

物件取得後

„

東京主要5区及び同等のエリアへ重点的に投資

„

立地（駅距離、駅力、繁華性、集客性）に対する実需の観点から物件

を厳選

„

既存ポートフォリオの安定性・収益性が向上する物件を取得

„

築年数25年以内を目処に投資

█

取得方針

█

2013年11月期取得予定物件の取得後の状況

東京主要5区

90.1％

東京主要5区

90.5％

首都圏

6.9％

地方主要都市

_3.0％

首都圏

6.6％

地方主要都市

2.9％

保有物件の分布図

保有物件の分布図

保有物件の分布図

築年数（年）

駅距離（分）

26

25

30

44

35

32

0

100

200

300

400

500

600

'10/11期

'11/5期

'11/11期

'12/5期

'12/11期

'13/5期

0

20

40

60

80

100

120

物件数*（左軸）

詳細検討数（右軸）

物件取得の検討状況

█

主体別不動産物件の売却動向

█

物件取得の検討件数

（件）

（件）

属性

想定される売却ニーズ、動向等

一般事業会社

本業との関係性が低い資産売却の可能性

財務の改善を目的とした資産売却の可能性

ゼネコン

開発利益を享受する目的での資産売却の可能性

デベロッパー

減損処理を行った上での売却の可能性

レンダー

コアアセットについてはリファイナンス継続の傾向

債権者

シニアレンダーやサービサーステージによる売却活動

（但し、案件数自体は減少傾向）

CMBS

（商業不動

産担保証券）

ファンド

リファイナンスが継続

ファンドのエグジットに伴い損益確定による売却の可能性

その他

個人や中小事業者等による換金ニーズ、相続対策売却

の可能性

生損保等からの売却の可能性

*

物件数は情報を入手した延べ件数

26

2013年5月期取得物件（1）

„

交通アクセス

JR各線「新宿」駅新南口から徒歩4分、東京メトロ丸の内線・副都心線「新宿

三丁目」駅の連絡通路に直結

„

物件の特徴

オフィスエリアと商業エリアの交差する場所に位置し、今後地域の発展と共に

中長期的なテナント需要が望める地域

█

新四curumuビル

取得価格：9,650百万円

（取得日：2012年12月3日/2013年4月12日）

想定NOI：4.3％

„

交通アクセス

JR線、地下鉄「名古屋」駅から徒歩6分、名古屋駅に通じた地下道の出入口

から徒歩2分

„

物件の特徴

名駅エリアは、2015年末までに超高層ビル３棟の竣工が予定されており、業

務集積度が高いエリアに発展

█

本州名駅ビル

取得価格：5,300百万円

（取得日：2013年2月1日）

想定NOI：6.0％

名古屋市中村区名駅南1-21-19

2,059.56㎡

鉄骨造陸屋根

地上12階建

所在地

地

積

構

造

階

数

85.4％（2013年5月）

10,416.96㎡

6,000百万円（2013年5月）

2007年12月20日

延床面積

鑑定価格

建築時期

稼働率

55.9％（2013年5月）

9,234.99㎡

10,100百万円（2013年5月）

2012年1月25日

延床面積

鑑定価格

建築時期

稼働率

新宿区新宿4-2-23

1,144.63㎡

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根

地下2階付11階建

所在地

地

積

構

造

階

数

2013年5月期取得物件（2）

„

交通アクセス

東京メトロ有楽町線「麹町駅」から徒歩2分、東京メトロ半蔵門線「半蔵門駅」

から徒歩7分、ＪＲ線、東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷駅」から徒歩7分

„

取得による効果

追加取得によって全ての区分所有権を保有する事となり、管理運営の効率化

及び流動性の向上が見込まれ、これに伴いキャップレートが大幅に改善し、鑑

定評価額の向上に寄与

█

サンライン第７ビル（追加取得）

取得価格：230百万円

（取得日：2013年3月29日及び5月29日）

千代田区麹町4-7-2

608.42㎡（追加取得：約8.5%）

3,942.61㎡

所在地

地

積

（全体）

延床面積

（全体）

260.89㎡（追加取得）

8.93%（追加取得）

236百万円

（追加取得、2013年1月）

専有部分の

延床面積

共用部分の

共有持分

鑑定価格

„

交通アクセス

京浜急行、横浜市営地下鉄「上大岡」駅から徒歩1分

„

物件の特徴

駅前立地の築浅物件で、高い競争力を有し、駅周辺に居住する地域住民に

対するサービス関連企業からのオフィスニーズが高い

█

上大岡アイマークビル

取得価格：2,000百万円

（取得日：2013年3月1日）

想定NOI：6.1％

100％（2013年5月）

3,755.36㎡

2,040百万円（2013年5月）

2011年5月13日

延床面積

鑑定価格

建築時期

稼働率

横浜市港南区上大岡西1-14-6

689.12㎡

鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根

地下3階付7階建

所在地

地

積

構

造

階

数

28

2013年11月期取得物件（1）

█

トウセン道玄坂第二ビル

取得価格：4,500百万円

（取得日：2013年7月3日）

想定NOI：4.6％

9

JR線「渋谷」駅から徒歩9分、渋谷駅に直結している大型複

合施設から徒歩3分、京王井の頭線「神泉」駅から徒歩4分

9

JR、東京メトロ、東急電鉄、京王電鉄等の複数路線の利用

が可能

█

便利な交通アクセス

█

渋谷駅周辺の再開発計画

█

渋谷、道玄坂、桜丘、南平台のオフィス需要

出所：三幸エステート

オフィスレントデータを当社にて加工

情報・通信・IT

54.0％

サービス業

16.0％

商業

（卸売・小売）

10.0％

その他

20.0％

9

渋谷エリアは、活力がある情報・通信・IT関連企業等を中心

としたオフィス需要が旺盛であり、渋谷駅周辺の再開発計画

も予定されていることから、今後ますます発展が見込まれる

█

エリア特性

出所：東京急行電鉄他4社の発表資料を当社にて加工

所在地

渋谷区円山町28-1

地積

721.34㎡

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造

階数

地下1階付11階建

延床面積

5,644.91㎡

建築時期

1988年3月11日（新築）

1988年10月6日（増築）

稼働率

100％（2013年7月（取得時点））

鑑定価格

4,630百万円（2013年5月）

2013年11月期取得物件（2）

～取得予定物件～

█

赤坂ビジネスプレイス

取得価格：9,200百万円

（取得予定日：2013年8月9日）

想定NOI：4.8％

9

東京メトロ千代田線「赤坂」駅から徒歩2分

9

物件周辺には東京メトロ丸ノ内線・銀座線「赤坂

見附」駅や銀座線・南北線「溜池山王」駅といっ

た主要地下鉄駅が所在しており、複数の路線が

利用可能

9

物件周辺では、複数の再開発計画が進行

中

█

物件周辺の再開発計画

█

赤坂駅至近の物件

9

国内の有力企業や外資系企業などが多数

存在し、また都内でも有数の繁華街であり、

商業系やサービス関連企業が多く密集して

いる人気エリア

9

物件周辺には民放テレビ局、大手広告代理

店、IT・メディア関連企業が所在しており、当

該業種の関連企業の集積度が高い

█

エリア特性

所在地

港区赤坂2-14-5

地積

2,521.95㎡

構造

鉄骨鉄筋コンクリート造・陸屋根

階数

地下2階付7階建

延床面積

13,554.49㎡

建築時期

1990年9月13日

稼働率

89.2％（取得予定日）

鑑定価格

10,200百万円（2013年6月）

30

取得時期

’12/11期

’13/5期

’13/11期

合計

物件名

_{ウエストパーク大崎}

_{新四curumuビル}

_{本州名駅ビル}

上大岡

アイマークビル

トウセン道玄坂

第二ビル

赤坂ビジネス

プレイス

地域

東京都品川区

東京都新宿区

愛知県名古屋市

神奈川県横浜市

東京都渋谷区

東京都港区

－

取得価格

1, 650百万円

9,650百万円

5,300百万円

2,000百万円

4,500百万円

9,200百万円

80,321百万円

取得先

合同会社エムシー

アール・シックス

国内事業会社2社 国内特別目的会社

清水建設㈱

国内特別目的会社

白馬キャピタル1

特定目的会社

－

取得日

2012/9/18

2012/12/3

2013/4/12

2013/2/1

2013/3/1

2013/7/3

2013/8/9（予定）

－

築年数*

5.0年

1.0年

5.1年

1.8年

25.3年

22.9年

10.9年**

NOI利回り*

6.1％

4.3％

6.0％

6.1％

4.6％

4.8％

－

スポンサー交代後の物件取得

取得時期

’10/5期

’10/11期

’11/5期

’11/11期

’12/5期

物件名

_{Ｄａｉｗａ神保町ビル}

_{Ｄａｉｗａ西新橋ビル}

_{Ｄａｉｗａ九段ビル}

_{大和茅場町ビル}

_{神保町プレイス}

_{Ｅ・スペースタワー}

日本橋本石町

トーセイビル

地域

東京都千代田区

東京都港区

東京都千代田区

東京都中央区

東京都千代田区

東京都渋谷区

東京都中央区

取得価格

4,150百万円

5,000百万円

4,000百万円

5,600百万円

3,550百万円

24,000百万円

1,721百万円

取得先

オリックス不動産

投資法人

ジャパン・コア・

アセット・ツー(有)

シャイニング・ノヴァ

第5号Ｂ（目）

大和プロパティ㈱

東急不動産㈱

エンデバー・リアル

ティ・ファンド(有)

トーセイ㈱

取得日

2010/3/10

2010/8/13

2010/9/2

2011/3/25

2011/3/29

2011/7/8

2012/5/11

築年数*

13.0年

17.0年

23.4年

0.9年

1.1年

8.7年

2.0年

NOI利回り*

6.0％

5.5％

5.3％

5.1％

5.1％

4.8％

5.3％

*

築年数及びNOI利回りはいずれも取得時ベースの数字を記載

**

築年数は取得価格の加重平均により算出

財務戦略

Section 4

32

19.5%

80.5%

29.2%

70.8%

13.8%

86.2%

25.0%

75.0%

有利子負債の状況

(1)

有利子負債比率の推移

有利子負債比率の推移

有利子負債比率の推移

’12/11期末

’13/5期末

*LTV（総資産ベース）＝有利子負債総額÷総資産

1年内返済予定長期借入金

（1年内償還予定投資法人債を含む）

長期借入金等

固定金利

変動金利

（億円）

„

長短比率

„

固定金利と変動金利の比率

█

有利子負債の状況

中長期的な有利子負債比率

の上限範囲

0

400

800

1,200

1,600

2,000

2,400

2,800

'0

6

/

5

期

末

'0

6/

11

期末

'0

7

/

5

期

末

'0

7/

11

期末

'0

8

/

5

期

末

'0

8/

11

期末

'0

9

/

5

期

末

'0

9/

11

期末

'1

0

/

5

期

末

'1

0/

11

期末

'1

1

/

5

期

末

'1

1/

11

期末

'1

2

/

5

期

末

'1

2/

11

期末

'1

3

/

5

期

末

'1

3/

11

期末

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

有利子負債金額（左軸）

LTV（総資産ベース*）（右軸）

2.5

5.9

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

'0

9/

11

期

'1

0/

5期

'1

0/

11

期

'1

1/

5期

'1

1/

11

期

'1

2/

5期

'1

2/

11

期

'1

3/

5期

'1

3/

11

期

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

期末平均残存年限（右軸）

当期平均調達年限（左軸）

21,700

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

'1

3/

5期

'1

3/

11

期

'1

4/

5期

'1

4/

11

期

'1

5/

5期

'1

5/

11

期

'1

6/

5期

'1

6/

11

期

'1

7/

5期

'1

7/

11

期

'1

8/

5期

'1

8/

11

期

'1

9/

5期

'1

9/

11

期

'2

0/

5期

'2

0/

11

期

有利子負債の状況

(2)

有利子負債の返済（償還）スケジュール

有利子負債の返済（償還）スケジュール

有利子負債の返済（償還）スケジュール

有利子負債の調達年限の推移

有利子負債の調達年限の推移

_{有利子負債の調達年限の推移}

（百万円）

_（年）

_（年）