3
稼働状況
大都市の都市別平均稼働率は、リーマンショック後に
東京23区を中心として低下しましたが、2010年3月期以
降は上昇傾向で推移し、2012年6月期以降の平均稼働
率はいずれの都市も95％を上回っています（図表3参照）。
平均賃料収入単価（家賃、管理費等の実収入ベース
でみた期中の1m
2
当たり平均単価）は、2010年以降はい
ずれの都市もやや弱含みから横ばいといった状況で推
移しています。2011年12月期から1年間の増減状況を
みると、仙台市が1.6％増加しましたが、他の5大都市は
いずれも±0.5％以内の増減に留まっています（図表4参
照）。
（以上、都市未来総合研究所 出塚 哲也）
●大都市の平均稼働率はいずれの都市も95％超の高水準
注1：集計対象は物件データ数10物件未満の期を非表示。総額固定賃料、賃料保証型マスターリースの物件を含まない。
注2：平均賃料収入単価は期中（6ヶ月間）の賃貸床面積1m
2
当たりの賃料等収入（管理費等を含む）の単純平均値。
［図表4］ 大都市におけるJ-REIT保有賃貸マンションの平均賃料収入単価の推移
注1：集計対象は物件データ数10件未満の期を非表示。総額固定賃料、賃料保証型マスターリースの物件を含まない。
注2：平均稼働率は期中（6ヶ月間）の単純平均値。（稼働率=賃貸床面積÷賃貸可能床面積）
［図表3］ 大都市におけるJ-REIT保有賃貸マンションの平均稼働率の推移
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
2008年3月 6月 9月 12月2009年3月 6月 9月 12月2010年3月 6月 9月 12月2011年3月 6月 9月 12月2012年3月 6月 9月 12月
札幌市
仙台市
東京23区
名古屋市
大阪市
福岡市
▲景気の山（2008年2月）
▼景気の谷（2009年3月）
（％）
●リーマン・ショック
（期）
●東日本大震災
（円／㎡）
1,000
5,000
2008年3月 6月 9月 12月2009年3月 6月 9月 12月2010年3月 6月 9月 12月2011年3月 6月 9月 12月2012年3月 6月 9月 12月
札幌市
仙台市
東京23区
名古屋市
大阪市
福岡市
▲景気の山（2008年2月）
▼景気の谷（2009年3月）
●リーマン・ショック
（期）
●東日本大震災
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
■2011年12月期以降の平均賃料収入単価の増減率
2011年
12月期
2012年
12月期
増減率
札幌市
1,800
1,80₅
0.3%
仙台市
2,041
2,07₅
1.6%
東京23区
3,960
3,939
-0.₅%
名古屋市
2,428
2,434
0.3%
大阪市
2,822
2,823
0.0%
福岡市
2,209
2,206
-0.1%
4
経済トレンド・ウォッチ
■ 景気の動向 （全国）
図1 景気動向指数
注：図の指数は第10次改定の値。
資料：内閣府「景気動向指数」
図2 景気ウオッチャーの景気判断指数
資料：内閣府「景気ウォッチャー調査」
図3 企業の業況判断指数
注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。
2013年6月は、2013年3月調査時点の「先行き」の値。
資料：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」
110
100
90
80
70
1月
2003年 2004年1月 1月2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 2009年1月 1月2010年 1月2011年 1月2012年
先行指数
一致指数
遅行指数
1月
2013年
（景気動向：CI指数 2005年＝100）
（3月）
97.9
87.8
93.8
70
60
50
40
30
20
10
景気の現状判断DI
景気の先行き判断DI
（景気の方向性：DI指数）
1月
2003年 1月2004年 1月2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 1月2009年 1月2010年
1月
2011年 1月2012年 1月2013年
（4月）
56.5
57.8
30
20
10
0
10
20
30
40
50
60
（業況判断指数：業況DI）
全規模合計
大企業
中堅企業
中小企業
−5
−5
3月
2007年6月 9月 12月 3月2008年6月 9月 12月 3月2009年6月 9月 12月 3月2010年6月 9月 12月 3月2011年6月 9月 12月 3月2012年6月 9月 12月 3月 6月2013年
4
−11
【データ概要】
図1 景
（CI：コンポジット・インデックス）
気動向指数の CI 指数
：CI 指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。
景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。
景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。
景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。
図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き
（2,3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。
（DI 指数：50 = 変わらない・横ばい、50より高い = 良くなる、50より低い = 悪くなる）
図 3 企業の業況判断指数
：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を
業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。
5
■ 物価・雇用・金利等の動向 （全国）
図4 物価指数
注：国内企業物価指数の4月は速報値。
資料：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」
図5 雇用情勢
注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果（4月は速報値）。
資料：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」
図6 主要金利
資料：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料
（2010年＝100）
1月
2003年 1月2004年 1月2005年 1月2006年 1月2007年 2008年1月 1月2009年 1月2010年 1月2011年 1月2012年 1月2013年
B. 消費者物価指数
（民営家賃）
C. 国内企業物価指数
（総平均）
A. 消費者物価指数
（生鮮食品を除く総合）
90
95
100
105
110
（4月）
B 98.6
C 101.4
A 99.8
（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： 倍）
1月
2003年 1月2004年 1月2005年 1月2006年 1月2007年 2008年1月 1月2009年 1月2010年 1月2011年 1月2012年 1月2013年
完全失業率
（左目盛）
有効求人倍率
（右目盛）
8.0
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
4.1%
0.89
（4月）
1月
2005年 1月2006年 1月2007年 1月2008年 2009年1月 1月2010年 1月2011年 1月2012年 1月2013年
長期固定金利型
住宅ローン
都市銀行
住宅ローン（変動）
長期プライムレート
長期国債（10年物）
新発債流通利回り
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
0.500
0.000
（％/年）
（返済期間20年以下）
2.440
2.475
1.20
0.600
（4月）
【データ概要】
図 4 消費者物価指数
国内企業物価指数
：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。
：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。
図 5 完全失業率
：労働力人口
（15 歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定
期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。
有効求人倍率
：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。
図 6 長期固定金利型住宅ローン
：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。
（保証型は含まない）
都市銀行住宅ローン
（変動）
：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。
長期プライムレート
：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。
長期国債新発債流通利回り
：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。
6
不動産市場トレンド・ウォッチ
■ 東京圏
図1 用途別平均地価（公示価格の前年比）
注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。
資料：国土交通省「平成25年地価公示」
図2 総人口の推移
注：各年4月1日現在の値。
資料：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料
図3 J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］
注：各投資法人の2012年12月末までの決算資料による。
資料：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣
4.0
2.0
0.0
-2.0
-4.0
-6.0
-8.0
-10.0
（％）
東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市
住宅地2012年
住宅地2013年
商業地2012年
商業地2013年
-1.0 -1.0 -1.1 -0.2
-1.8 -1.8
-0.2 -0.3
0.2 0.7
-0.7
-1.1
-2.1 -1.1 -1.3
0.1
-2.2
-2.7
-0.4 -0.4
0.5
2.1
-0.5
-1.9
（千人） （％）
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
-0.5
東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市
2010年4月
2011年4月
2012年4月
2011年4月
前年同月比増減率
2012年4月
前年同月比増減率
（％） （前年同期比：％ポイント）
-1.5
-1.0
-0.5
0.0
0.5
1.0
1.5
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
14.0
16.0
全 国 東京23区
（多摩地域）都 下 神奈川県 埼玉県 千葉県
2010年12月期
(左目盛)
2011年12月期
(左目盛)
2012年12月期
(左目盛)
2011年12月期
前年同月比増減率
(右目盛)
2012年12月期
前年同月比増減率
(右目盛)
5.7
5.3 5.7 6.1 6.5 6.3
0.0 0.0 0.1
-0.1
-0.2
-0.1
【データ概要】
図1 用
（公示価格）
途別平均地価
：
「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の規準
となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が
毎年1回、標準的な土地についての正常な価格を示すもの。
図 2 総人口
： 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。
国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。
図 3 NOI 評価額利回り
： NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸
マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益
（NOI）の割合を示す。
7
■ 主要大都市（札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡）
図4 用途別平均地価（公示価格の前年比）
注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。
資料：国土交通省「平成25年地価公示」
図5 総人口の推移
注：各年4月1日現在の値。
資料：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料
図6 J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］
注：各投資法人の2012年12月末までの決算資料による。
資料：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣
4.0
2.0
0.0
-2.0
-4.0
-6.0
-8.0
-10.0
（％）
札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市
住宅地2012年
住宅地2013年
商業地2012年
商業地2013年
-2.4
-0.9 -0.1
-1.4 -1.4 -0.7 -0.9
-1.2
1.6
0.4
-0.9 -0.6 -0.4
0.7
-2.9
-3.2
-1.0 -0.3
-2.4 -1.3 -1.6
-1.1
1.3
-0.3
0.2
-0.1
-0.6
0.7
（千人） （％）
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
-0.5
札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市
2010年4月
2011年4月
2012年4月
2011年4月
前年同月比増減率
2012年4月
前年同月比増減率
（％） （前年同期比：％ポイント）
政令指定都市 札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 神戸市 福岡市
2010年12月期
(左目盛)
2011年12月期
(左目盛)
2012年12月期
(左目盛)
2011年12月期
前年同月比増減率
(右目盛)
2012年12月期
前年同月比増減率
(右目盛)
-1.0
-0.5
0.0
0.5
1.0
1.5
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
14.0
16.0
-1.5
6.5 6.7
7.3 6.5 6.3 6.2 6.7 6.3
-0.1
-0.2 0.0 -0.1 0.1
0.0
-0.2 -0.1
【データ概要】
図 4 用
（公示価格）
途別平均地価
：
「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の規準
となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が
毎年1回、標準的な土地についての正常な価格を示すもの。
図 5 総人口
： 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。
国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。
図 6 NOI 評価額利回り
： NOI 評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸
マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。
不動産マーケットレポート 2013.6
発 行 みずほ信託銀行株式会社 不動産企画部
〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1
http://www.mizuho-tb.co.jp/
編集協力 株式会社都市未来総合研究所
〒103-0027 東京都中央区日本橋2-3-4 日本橋プラザビル11階
http://www.tmri.co.jp/
※本資料は参考情報の提供を目的とするものです。当行は読者に対し、本資料における法律・税務・会計上の取扱を助言、推奨もしくは保証するものではありません。
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東京23区における住戸タイプ別平均稼働率・平均賃料収入単価の推移
〈お 問 合 せ 先〉
宅地建物取引業：届出第２号
所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟
みずほ信託銀行株式会社
J-REIT保有物件が多い東京23区について、住戸タイプ別に平均稼働率と平均賃料収入単価の動きを比較し
ました。
平均稼働率は、各住戸タイプともに2009年12月期を底としてＶ字型で上昇しています。2012年12月期ではワンル
ームが96％程度でファミリーとコンパクトを1ポイント程度上回っています。ワンルームの稼働率は2010年12月以降95
％超で推移しており稼働状況は良好です。2008年3月期以降の稼働率の最高値と最低値の差をタイプ別に比較
すると、
ワンルームとファミリーは3ポイント程度ですが、
コンパクトは5ポイント程度と振れ幅が大きくなっています。
平均賃料収入単価は、ワンルームとコンパクトはファミリーに比
べ約 1,000円/㎡高い水準にあります。稼働率が回復してきた
2011年 3月期にはいずれのタイプも賃料がわずかながら上昇し
ましたが、その後はワンルームとファミリーはほぼ横ばい、コンパクト
はやや弱含みで推移しています。J-REIT保有物件の稼働率や
賃料収入単価の推移からは、東京23区におけるワンルームの賃
料が他のタイプに比べ相対的に安定していることがわかります。
■東京23区における住戸タイプ別平均稼働率・平均賃料収入単価の推移
■2011年3月期以降の賃料増減率
2011年
3月期
2012年
12月期
増減率
ワンルーム
4,188
4,138
-1.2%
コンパクト
4,021
3,907
-2.8%
ファミリー
3,149
3,099
-1.6%
注1：集計対象は総額固定賃料、賃料保証型マスターリースの物件を含まない。
注2：期中（6ヶ月間）の稼働率、賃料収入単価の単純平均値の推移を示す。
注3：住戸面積は、ワンルームが概ね18m
2
前後、コンパクトが30～40m
2
前後、ファミリーが60～70m
2
以上。
資料：都市未来総合研究所 「ReiTREDA（リートレーダー）」に基づき作成
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
2008年3月 6月 9月 12月2009年3月 6月 9月 12月2010年3月 6月 9月 12月3月 6月 9月 12月2011年 2012年3月 6月 9月 12月
ワンルーム コンパクト ファミリー
（％）
【平均稼働率】
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
2,000
5,000
2008年3月 6月 9月12月2009年3月 6月 9月12月2010年3月 6月 9月12月3月 6月 9月12月2011年 2012年3月 6月 9月12月
ワンルーム コンパクト ファミリー
（円／ m2
）
【平均賃料収入単価】
