不動産市場動向
RealEstate Market Status
■ 免責事項 当レポートは、投資判断のための情報提供を⽬的としたものであり、投資勧誘や特定 の銘柄への投資の推奨を⽬的としたものではありません。 内容は現時点での判断を⽰したに過ぎず、データ及び表現などの⽋落、誤謬などにつ きましては責任を負いかねますのでご了承ください。 当レポートのいかなる部分もその権利は株式会社⾕澤総合鑑定所に帰属しており、電 気的または機械的な⽅法を問わず、無断で複製または転送などを⾏わないようお願いい たします。
■ ⽬次
■ 不動産天気予報 ・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ■ 不動産流動性 ①J-REIT不動産取引件数、DI（％）の関係 ・・・・・・・・・・ ■ 不動産流動性 ②不動産流動性指数 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ■ 東証REIT指数・ICRの推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ■ 物価・雇⽤・⾦利等の動向（全国）・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ■ 【オフィス】MAPʼs [有効坪単価]都⼼主要3区S・Aクラス・・・・・・・・・・ ■ 【オフィス】賃料単価・稼働率・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ■ 【オフィス】エリア別 鑑定CAPレートの推移・・・・・・・・・・・・・・・ ■ 【レジデンス】エリア別の賃料単価及び稼働率の推移・・・・・・・・・・・・ ■ 【レジデンス】タイプ別の賃料単価及び稼働率の推移・・・・・・・・・・・・ ■ 【レジデンス】賃料単価・稼働率・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ■ 【レジデンス】エリア別 鑑定CAPレートの推移・・・・・・・・・・・・・・ ■ 【商業施設】エリア別 鑑定CAPレートの推移・・・・・・・・・・・・・・・ ■ 【物流施設】エリア別 鑑定CAPレートの推移・・・・・・・・・・・・・・・ ■ 【ホテル・ヘルスケア施設】鑑定CAPレート（全国平均）の推移・・・・・・・ ■ 平成30年 都道府県地価調査 発表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17■ 不動産天気予報
（出典） ㈱ティーマックス ◆概況 全⽤途の2018年6⽉末時点の天気は「晴れ時々くもり」、2018年下期と2019年上期もと もに「晴れ時々くもり」となった。 ⽤途別では、全⽤途で「晴れ時々くもり」となる予報である。商業施設は現在の天気は 「くもり」だが、2018年下期以降はやや回復し、「晴れ時々くもり」の予報となった。 ◆「ティーマックス不動産天気予報」とは J-REIT保有不動産から基準不動産（今回調査は250物件）を抽出し、各物件の現在〜6ヵ ⽉後、7ヵ⽉後〜12ヵ⽉後のNOI（Net Operating Income）を予測し、中⻑期的に安定 的と⾒込まれる基準NOIとの乖離を天気図に⾒⽴てて不動産市況の⾒通しを定性的に表 現するもの。今回は2018年6⽉末時点の天気と、2018年下期（2018年7⽉〜12⽉）、 2019年上期（2019年1⽉〜6⽉）の天気予報を公表する。（出典） ㈱ティーマックス 調査概要 「ティーマックス不動産天気予報」は、①J-REITが保有する不動産から基準不動産を抽出、②基準不動産について 2018年6⽉末時点を起点に、2018年下期（7⽉〜12⽉）の6ヵ⽉間の予測NOI、2019年上期（1⽉〜6⽉）の6ヵ⽉間 の予測NOIを査定し、中⻑期的に安定的と⾒込まれる基準NOIとの乖離率を求め、③指定セグメントごとに集計し た乖離率を天気に⾒⽴てることで天気予報図として表し、④これを6ヵ⽉ごとに更新するものである。 ①基準不動産の⽤途は、オフィス，賃貸住宅（レジデンス），商業施設，物流施設で合計250物件 選定基準は主要エリアに配慮し、オフィスは、⼤〜中規模ビルを中⼼とし、主にマルチテナントビル。賃貸 住宅（レジデンス）は、ワンルームとファミリータイプからそれぞれ抽出し、⾼級賃貸物件もカバー。商業施 設は、NOI・賃料等の開⽰情報がある物件。物流施設は、NOI・賃料等の開⽰情報がある物件。 ②現在を起点とし1〜6ヵ⽉後、7〜12ヵ⽉後の予測NOIを査定
予測NOI（Net Operating Income）は賃貸事業収益から賃貸事業費⽤（減価償却費，capex等は含まない）を 控除した純収益を指す。本調査では、投資法⼈が発表している決算短信等で公表された実績値を参考に、市場 賃料・空室率の査定値、テナント⼊退去の最新ニュース、独⾃調査したテナント需給動向等を反映し、現在を 起点にした6ヵ⽉間ごとの予測NOIを査定する。 ③天気予報図の表⽰ルール 天気予報図は、基準不動産ごとに直近の実績NOI（±0）、1〜6ヵ⽉後の予測NOI（+6）、7〜12ヵ⽉後の予 測NOI（+7〜12）と基準NOIとの乖離率を指定セグメント別に集計する。 天気予報図
■ 不動産流動性 ①J-REIT不動産取引件数、DI(％)の関係
◆ ⽇銀が発表している⾦融機関の不動産向け貸出態度（DI）は2018年Q1の+20からQ2は+17、Q3 は+16と低下が続いた。 ◆ J-REITによる不動産取引件数は、2018年Q2は取得81件、売却15件とQ1の半分以下となり、Q3も 取得73、売却17と減少している。 ◆ Q2、Q3ともにREITの上場に伴う物件取得があったことを鑑みると、既存のREITの取引件数が減 少していることがわかる。 （出典） 取引件数 ： ㈱ティーマックス DI(%) ： ⽇銀短観 -11-10 -21 -16 -20 -20 -21 -14 -12-11 -11 -7 -6-6-3 1 3 4 68 68 9 10 8 4 -5 -9 -16 -25 -32 -29 -24 -21 -16 -14-12-9 -9 -5-3 -4 -2-1 -2 1 14 4 6 9 9 1010 15161515 1820 22212021202120 1716 0 50 100 150 200 250 Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 売却件数 取得件数 DI（ポイント）■ 不動産流動性 ②不動産流動性指数
◆ 不動産流動性指数は、2015年8⽉以降の⼀時下落後、価格変化の安定化を要因としてさらに上昇した。 ◆ 2017年度に⼊ると取引件数が減少したことにより流動性に低下傾向がみられていたが、直近値におい ては取引件数の増加等を起因として再度上昇傾向がみられる。 （（出典） ㈱ティーマックス ※不動産市場の流動性を指数化したグラフであり、不動産の取引動向等をもとに、㈱ティーマックスが 独⾃に作成 ※基準時点（2003年5⽉）＝100 ※指数値が⾼い（低い）⇒流動性が⾼い（低い） 注） 2018年8⽉までのデータ 585.6 39.0 724.9 428.6 1,199.2 1,935.9 1,130.1 2,156.8 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 2007年サブプライム問題 流動性⾼い・拡⼤期 流動性低い・回復期 2011.3.11東⽇本⼤震災 拡⼤期■ 東証REIT指数・ICRの推移
◆ J-REIT投資⼝価格は、2016年1⽉の⽇銀によるマイナス⾦利政策の導⼊以降、上昇トレンドで推移して いたが、16年9⽉の⻑短⾦利操作付き量的緩和策以降、軟調に推移。その後、2⽉上旬の世界同時株安の 影響を受けてさらに下落した。しかしながら、直近6ヶ⽉の動向をみると、直近値は上昇傾向がみられ た。 ◆ インプライドキャップレート（ICR）も、J-REIT価格の上昇を受けて、直近値では下落傾向となってお り、全ての⽤途についてインプライドキャップレートの下落がみられる。 （出典） 東証REIT指数 ： 東京証券取引所 ICR ： ㈱ティーマックスによる査定 ※ICR：Implied Cap Rate ICR=個別物件の期待NOI÷投資法⼈のEV※EV：Enterprise Value EV=ネット負債＋投資⼝時価総額
3.50 4.00 4.50 5.00 5.50 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 20 13/ 7 20 13/ 9 20 13… 20 14/ 1 20 14/ 3 20 14/ 5 20 14/ 7 20 14/ 9 20 14… 20 15/ 1 20 15/ 3 20 15/ 5 20 15/ 7 20 15/ 9 20 15… 20 16/ 1 20 16/ 3 20 16/ 5 20 16/ 7 20 16/ 9 20 16… 20 17/ 1 20 17/ 3 20 17/ 5 20 17/ 7 20 17/ 9 20 17… 20 18/ 1 20 18/ 3 20 18/ 5 20 18/ 7 ICR 東証R E IT 指 数 東証REIT オフィス指数 東証REIT 住宅指数 東証REIT 商業・物流等指数
ICR（オフィス） ICR（住宅） ICR（その他）
2018/
■ 物価・雇⽤・⾦利等の動向(全国)
平成30年8⽉ 99.1 平成30年8⽉ 101.2 90.0 92.0 94.0 96.0 98.0 100.0 102.0 104.0 106.0 Ｈ17 Ｈ18 Ｈ19 Ｈ20 Ｈ21 Ｈ22 Ｈ23 Ｈ24 Ｈ25 Ｈ26 Ｈ27 Ｈ28 Ｈ29 Ｈ30 （2015年＝100） 消 費 者 物 価 指 数 消費者物価指数 (⽣鮮⾷品を除く総合) 消費者物価指数 (⺠営家賃) (出典) 総務省「消費者物価指数」 平成30年8⽉ 2.4% 平成30年8⽉ 1.63倍 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 Ｈ17 Ｈ18 Ｈ19 Ｈ20 Ｈ21 Ｈ22 Ｈ23 Ｈ24 Ｈ25 Ｈ26 Ｈ27 Ｈ28 Ｈ29 Ｈ30 有効求⼈倍率（倍） 完全失業率（％） 雇 ⽤ 情 勢 完全失業率 有効求⼈倍率 (出典) 総務省「労働⼒調査」、厚⽣労働省「職業安定業務統計」 平成30年8⽉ 0.100 平成30年8⽉ 1.00 0.000 0.500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 Ｈ17 Ｈ18 Ｈ19 Ｈ20 Ｈ21 Ｈ22 Ｈ23 Ｈ24 Ｈ25 Ｈ26 Ｈ27 Ｈ28 Ｈ29 (％/年) 主 要 ⾦ 利 ⻑期国債(10年物)新発債流通利回り ⻑期プライムレート (出典) ⽇本銀⾏「企業⾦融経済統計」■【オフィス】MAPʼs [有効坪単価]都⼼主要3区S・Aクラス
◆総括 賃料の上昇によって有効坪単価が上昇したエリアが多くみられた。 「芝・三⽥・⽥町」は2018年に竣⼯したSクラスビルの影響で、最⾼値が上昇した。 ◆千代⽥区 「東京駅周辺」エリアは中央値1,460万円/坪となった。 ◆中央区 「⼋重洲・京橋・⽇本橋」は中央値930万円/坪となった。 ◆港区 「⾚坂」エリアについては880万円/坪、「六本⽊」エリアは950万円/坪、「⻘⼭」エリアについては 760万円/坪となった。 （出典） ㈱ティーマックス 1,460 780 730 660 950 930 830 730 410 470 520 820 880 950 690 680 760 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000 東 京 駅 周 辺 神 田 ・ 秋 葉 原 ・ 御 茶 ノ 水 周 辺 四 ツ 谷 ・ 市 ヶ 谷 駅 周 辺 飯 田 橋 ・ 水 道 橋 霞 ヶ 関 ・ 永 田 町 ・ 平 河 町 八 重 洲 ・ 京 橋 ・ 日 本 橋 銀 座 日 本 橋 本 町 ・ 室 町 ・ 本 石 町 日 本 橋 兜 町 ・ 茅 場 町 ・ 新 川 日 本 橋 小 舟 町 ・ 大 伝 馬 町 ・ 小 伝 馬 町 ・ 人 形 町 ・ 堀 留 町 ・ 富 沢 町 築 地 ・ 新 富 ・ 八 丁 堀 新 橋 ・ 虎 ノ 門 赤 坂 六 本 木 浜 松 町 周 辺 芝 ・ 三 田 ・ 田 町 青 山 万円/坪 MAPʼs （平成30年10 ⽉1⽇時点） 港区 中央区 千代⽥区 中央値 ※オフィスエリアごとに複数のビルを抽出し、有効坪単価を算出。これを集計してエリアの中央値と、最⼤ 値・最⼩値を査定。 ※坪単価は各物件の賃料・キャップレートを想定の上査定。年2回更新。（出典） J-REIT公表資料を基に㈱ティーマックス作成 注1) 2018年6⽉30⽇までのデータ 注2) 賃料収⼊，賃貸可能⼾数，稼働率が判明している物件が集計対象 注3) 追加取得，⼀部売却された物件等については、サンプルから除外
■【オフィス】賃料単価・稼働率
◆ 稼働率が99.1％となり、調査開始以来最⾼を記録している。実績賃料も上昇傾向で推 移した。16,922
99.1
90
95
100
0
5,000
10,000
15,000
20,000
04上 04下 05上 05下 06上 06下 07上 07下 08上 08下 09上 09下 10上 10下 11上 11下 12上 12下 13上 13下 14上 14下 15上 15下 16上 16下 17上 17下 18上 稼働率（％） 賃料（円/坪）オフィス
オフィスの賃料単価 オフィスの稼働率（出典） J-REIT公表資料を基に㈱ティーマックス作成
■【オフィス】エリア別 鑑定CAPレートの推移
◆オフィスの概況 都⼼5区の空室率は2018年3⽉には2.8％と2％台を記録し、2018年6⽉時点は2.57％ まで低下した(三⻤商事オフィスデータ)。また、J-REIT保有物件におけるオフィス(全 エリア)の実績稼働率(2018年6⽉末)は、99.1％と⾼稼働が続いている。空室率の低下 が賃料上昇を牽引する流れは依然続いており、NOIは微増する⾒通しである。 企業業績は好調で、⾸都圏および主要都市中⼼部のオフィス需要は堅調である。有効 求⼈倍率は2018年6⽉で1.62倍と⾼⽔準が続いている。2018年のオフィスの新規供給は 東京23区で約29.3万坪(賃貸⾯積ベース)と多いが、竣⼯時には満室となっているビルも 複数あり、需要は旺盛である。2019年には23区のオフィスの新規供給量は約19.6万坪と ⼀服するため、空室率への影響は限定的である。豪⾬や⼤型台⾵、地震等の⾃然災害の 影響で景気の下押し圧⼒が強まれば企業業績にも影響する可能性はあるが、2020年の東 京オリンピック開催を控え、当⾯はオフィス市況は安定して推移する。 地⽅主要都市(札幌市、仙台市、名古屋市、⼤阪市、福岡市)ではオフィスの新規供 給が⾮常に少ない状態が続いている。5都市ともに空室率も低い⽔準にあり、需給の逼 迫から賃料の上昇は今後も続く⾒通しである。 ◆オフィスの利回り推移 各エリアの利回り⽔準は、11年以降、低下傾向にある。 東京都⼼部におけるオフィス需要は引き続き旺盛であり、東京23区については3％台 後半まで低下している。 全国平均 4.2% 東京23区 3.9% 主要5区 3.8% 札幌 札幌 5.0% 仙台 仙台 5.0% 名古屋 4.6% ⼤阪 4.4％ 福岡 4.7% 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 09年下期10年上期10年下期11年上期11年下期12年上期12年下期13年上期13年下期14年上期14年下期15年上期15年下期16年上期16年下期17年上期17年下期18年上期 （％） オフィスの利回り推移（J-REIT/地域別）（出典） J-REIT公表資料を基に㈱ティーマックス作成 注1) 2018年6⽉30⽇までのデータ 注2) 賃料収⼊，賃貸可能⼾数，稼働率が判明している物件が集計対象 注3) 追加取得，⼀部売却された物件等については、サンプルから除外
■【レジデンス】エリア別の賃料単価及び稼働率の推移
◆ レジデンスの賃料・稼働率をエリア別にみると、都⼼5区の稼働率は97.7％と前期（97.0 ％）からさらに上昇した。 ◆ 地⽅5都市（札幌市、仙台市、名古屋市、⼤阪市、福岡市）についても、稼働率が96.6％ と前期（96.1％）から上昇した。 ◆ 実績賃料はいずれも横ばいで推移した。 14,155 97.7 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 05 下 06 上 06 下 07 上 07 下 08 上 08 下 09 上 09 下 10 上 10 下 11 上 11 下 12 上 12 下 13 上 13 下 14 上 14 下 15 上 15 下 16 上 16 下 17 上 17 下 18 上 稼働率（％） 賃料（円/坪） 都⼼5区 都⼼5区の賃料単価 都⼼5区の稼働率 7,537 96.6 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 05下 06上 06下 07上 07下 08上 08下 09上 09下 10上 10下 11上 11下 12上 12下 13上 13下 14上 14下 15上 15下 16上 16下 17上 17下 18上 稼働率（％） 賃料（円/坪） 地⽅5都市 地⽅5都市の賃料単価 地⽅5都市の稼働率（出典） J-REIT公表資料を基に㈱ティーマックス作成 注1) 2018年6⽉30⽇までのデータ 注2) 賃料収⼊，賃貸可能⼾数，稼働率が判明している物件が集計対象 注3) 追加取得，⼀部売却された物件等については、サンプルから除外
■【レジデンス】タイプ別の賃料単価及び稼働率の推移
◆ ワンルーム(40㎡未満)の稼働率は97.4％と⾼い。 ◆ 景気の変動によりボラティリティが⼤きい⾼級賃貸(90㎡以上かつ⼾当たり⽉額賃料 20万円以上)については、2018年上期の稼働率が99.0％に上昇、賃料は11,854円/坪に 低下したが、これは積⽔ハウス・リート投資法⼈の保有物件が合併により⼀時的に集 計対象から外れた影響によるもので、個別物件を⾒ると稼働率は回復している物件や 100％の物件が多く、賃料は上昇、低下が拮抗している。 11,544 97.4 80 85 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 05下 06上 06下 07上 07下 08上 08下 09上 09下 10上 10下 11上 11下 12上 12下 13上 13下 14上 14下 15上 15下 16上 16下 17上 17下 18上 稼働率（％） 賃料（円/坪） ワンルーム ワンルームの賃料単価 ワンルームの稼働率 11,854 99.0 80 85 90 95 100 0 5,000 10,000 15,000 05下 06上 06下 07上 07下 08上 08下 09上 09下 10上 10下 11上 11下 12上 12下 13上 13下 14上 14下 15上 15下 16上 16下 17上 17下 18上 稼働率（％） 賃料（円/坪） ⾼級賃貸 ⾼級賃貸の賃料単価 ⾼級賃貸の稼働率（出典） J-REIT公表資料を基に㈱ティーマックス作成 注1) 2018年6⽉30⽇までのデータ 注2) 賃料収⼊，賃貸可能⼾数，稼働率が判明している物件が集計対象 注3) 追加取得，⼀部売却された物件等については、サンプルから除外
■【レジデンス】賃料単価・稼働率
◆ 稼働率は97.4％となった。賃料は2010年下期から横ばいが続いており変化が少ない。 10,971 97.490
95
100
0
5,000
10,000
15,000
20,000
05下 06上 06下 07上 07下 08上 08下 09上 09下 10上 10下 11上 11下 12上 12下 13上 13下 14上 14下 15上 15下 16上 16下 17上 17下 18上 稼働率（％） 賃料（円/坪）レジデンス
レジデンスの賃料単価 レジデンスの稼働率（出典） J-REIT公表資料を基に㈱ティーマックス作成 ◆レジデンスの概況 国⼟交通省の住宅着⼯統計資料によると、2018年1〜6⽉の半年間の貸家着⼯数は約18.9 万⼾で、前年同期⽐では▲13.3％となり、着⼯数は頭打ちとなっている。建築費の⾼騰や、 2018年初頭から顕在化したスルガ銀⾏の投資⽤不動産への不正融資問題などの影響で、賃 貸住宅へ投資熱は落ち着いている。 少⼦⾼齢化や地⽅圏での⼈⼝減少の進捗は賃貸住宅市場の懸念材料となるが、東京都特 別区や地⽅都市部への⼈⼝の転⼊超過傾向は継続し、世帯数の増加も続いているため、都 市部における賃貸住宅の需要は安定的である。
■【レジデンス】エリア別 鑑定CAPレートの推移
◆レジデンスの利回り推移 各エリアの利回り⽔準は、10年上期をピークに、全体として低下傾向にある。 直近においては、⼤阪及び福岡以外のエリアにおいて、横ばいでの推移となった。 全国平均 4.6% 東京23区 4.3% 主要5区 4.2% 札幌 5.2% 仙台 5.3% 名古屋 4.9% ⼤阪 4.7% 福岡 4.9% 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 09年下期10年上期10年下期11年上期11年下期12年上期12年下期13年上期13年下期14年上期14年下期15年上期15年下期16年上期16年下期17年上期17年下期18年上期 （％ ） レジデンスの利回り推移（J-REIT/地域別）（出典） J-REIT公表資料を基に㈱ティーマックス作成 ◆商業施設の概況 商業施設の競合化や、ECと実店舗の競合が進んだこと等による売上不振で、地⽅百 貨店や総合スーパーの閉店が増えている。⼩売り⼤⼿各社は経営資源の選択と集中を 掲げ、不採算店の撤退は核店舗でも容赦なく⾏われており、NOI低下の⼀因となって いる。 経済産業省の商業動態統計によると、2018年1~6⽉の6ヵ⽉間の業態別の売上⾼は、 百貨店3.1兆円(前年同期⽐▲0.4％)、スーパー6.3兆円(前年同期⽐＋0.7％)、コンビニエ ンスストア5.8兆円(前年同期⽐＋1.8％)となった。百貨店は閉店による売り場⾯積減少 の影響がみられ、既存店はの売上⾼横ばいとなっている。 スーパーは⾷料品が好調で⾐料品の不振をカバーしている。⼩売業に影響が⼤きい インバウンド客の動向については、2018年1〜6⽉の訪⽇外客数は1,590万⼈(前年同期 ⽐+15.6％)と依然増加している。但し、7⽉、8⽉は訪⽇外客数の増加率はやや低下し ている模様である。9⽉には台⾵21号による関⻄国際空港の閉鎖期間があり、訪⽇外 客数への影響は不可避とみられ、今後の消費への影響を注視する必要があるだろう。
■【商業施設】エリア別 鑑定CAPレートの推移
◆商業施設の利回り推移 各エリアの利回り⽔準は概ね低下傾向にある。 都⼼部における取得意欲は引き続き旺盛であり、東京23区平均では3.7％まで低下し ている。 全国平均 4.8% 東京23区 3.7% 主要5区 3.5% 札幌 5.5% 仙台 仙台 5.1% 名古屋 名古屋 4.9% ⼤阪 4.1% 福岡 4.7% 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 09年下期10年上期10年下期11年上期11年下期12年上期12年下期13年上期13年下期14年上期14年下期15年上期15年下期16年上期16年下期17年上期17年下期18年上期 （％ ） 商業施設の利回り推移（J-REIT/地域別）（出典） J-REIT公表資料を基に㈱ティーマックス作成 ◆物流施設の概況 JLLのTokyo Logisticsによると東京圏の物流施設の空室率は2017年12⽉末4.1％から、新 規供給の影響で2018年3⽉末に5.3％に上昇した。しかし、2018年6⽉末には4.4％に低下し た。 物流施設はEC需要の拡⼤によって需要が拡⼤しており、東京圏では特に最終消費地に近 いベイエリアや外環道周辺で引き合いが強まっている。
■【物流施設】エリア別 鑑定CAPレートの推移
◆物流施設の利回り推移 各エリアの利回り⽔準は、全体として低下傾向にあるが、直近においては、利回りはす べてのエリアにおいて横ばいでの推移となった。 全国平均 4.7% ⾸都圏 4.5% 京阪神 4.7% 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 09年下期10年上期10年下期11年上期11年下期12年上期12年下期13年上期13年下期14年上期14年下期15年上期15年下期16年上期16年下期17年上期17年下期18年上期 （％） 物流施設の利回り推移（J-REIT/地域別）（出典） J-REIT公表資料を基に㈱ティーマックス作成 ◆ホテルの利回り推移 全国平均の利回りは、直近においては、オペレーターによる新規開業の⼀服感等を反映 して、横ばい(5.1％)で推移している。 ◆ヘルスケア施設の利回り推移 全国平均の利回りは、17年上期まで低下傾向にあったが、直近では横ばい(5.0％)で推移 している。
■【ホテル・ヘルスケア施設】鑑定CAPレート(全国平均)
の推移
ホテル 5.1% ヘルスケア施設 5.0% 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 10年下期 11年上期 11年下期 12年上期 12年下期 13年上期 13年下期 14年上期 14年下期 15年上期 15年下期 16年上期 16年下期 17年上期 17年下期 18年上期 （％） ホテル・ヘルスケア施設の利回り推移（J-REIT）■住宅地 変動率【全国トップ１０】
■住宅地 変動率【東京都内トップ１０】
順位 基準地番号 基準地の所在地 平成29年 平成30年 変動率 円／㎡ 円／㎡ ％ 1 倶知安(道)-2 北海道虻⽥郡倶知安町字樺⼭65番132外 27,000 36,000 33.3 2 倶知安(道)-1 北海道虻⽥郡倶知安町南8条⻄1丁⽬3番22 18,500 24,000 29.7 3 倶知安(道)-3 北海道虻⽥郡倶知安町南4条東5丁⽬1番67 16,000 20,000 25.0 4 那覇(県)-2 沖縄県那覇市天久2丁⽬11番9『天久2-11-16』 226,000 263,000 16.4 5 那覇(県)-3 沖縄県那覇市安謝1丁⽬8番18『安謝1-8-21』 199,000 231,000 16.1 6 ⼋重瀬(県)-4 字屋宜原東⼤越地原169番外沖縄県島尻郡⼋重瀬町 69,000 80,000 15.9 7 北⾕(県)-2 字砂辺⼤道原302番7沖縄県中頭郡北⾕町 77,900 90,000 15.5 8 ⼤野城(県)-7 福岡県⼤野城市錦町4丁⽬7番31『錦町4-3-30』 161,000 185,000 14.9 9 那覇(県)-11 沖縄県那覇市泉崎2丁⽬14番3 212,000 240,000 13.2 9 那覇(県)-21 沖縄県那覇市壺川2丁⽬11番1『壺川2-11-1』 159,000 180,000 13.2 順位 基準地番号 基準地の所在地 平成29年 平成30年 変動率 円／㎡ 円／㎡ ％ 1 荒川(都)-2 ⻄⽇暮⾥四丁⽬1040番86内『⻄⽇暮⾥4-19-9』 524,000 577,000 10.1 2 荒川(都)-3 荒川⼆丁⽬21番35外『荒川2-21-2』 416,000 455,000 9.4 3 荒川(都)-1 南千住⼋丁⽬20番39『南千住8-4-7』 510,000 553,000 8.4 4 ⾜⽴(都)-12 綾瀬三丁⽬22番10『綾瀬3-22-7』 480,000 520,000 8.3 5 江東(都)-8 東陽五丁⽬28番7『東陽5-26-7』 495,000 535,000 8.1 6 北(都)-10 東⼗条六丁⽬5番51『東⼗条6-5-4』 400,000 432,000 8.0 6 荒川(都)-4 東⽇暮⾥⼆丁⽬1836番2『東⽇暮⾥2-16-4』 440,000 475,000 8.0 8 北(都)-6 中⾥⼆丁⽬20番8『中⾥2-20-5』 580,000 626,000 7.9 8 新宿(都)-11 市⾕船河原町19番8外 1,010,000 1,090,000 7.9 8 板橋(都)-2 向原⼆丁⽬1513番10外『向原2-12-11』 432,000 466,000 7.9■ 平成30年都道府県地価調査 発表
■商業地 変動率【全国トップ１０】
■商業地 変動率【東京都内トップ１０】
順位 基準地番号 基準地の所在地 平成29年 平成30年 変動率 円／㎡ 円／㎡ ％ 1 新宿(都)5-1 歌舞伎町⼀丁⽬18番11外『歌舞伎町1-18-9』 5,800,000 6,960,000 20.0 2 台東(都)5-1 浅草⼀丁⽬17番9『浅草1-29-6』 1,430,000 1,650,000 15.4 3 渋⾕(都)5-11 渋⾕三丁⽬20番19『渋⾕3-29-20』 3,900,000 4,450,000 14.1 4 渋⾕(都)5-4 道⽞坂⼆丁⽬213番『道⽞坂2-29-19』 11,400,000 13,000,000 14.0 5 台東(都)5-17 ⻄浅草⼆丁⽬66番2『⻄浅草2-13-10』 1,050,000 1,190,000 13.3 5 渋⾕(都)5-5 渋⾕⼆丁⽬9番3『渋⾕2-9-9』 4,880,000 5,530,000 13.3 7 渋⾕(都)5-3 神南⼀丁⽬10番2外『神南1-22-8』 11,400,000 12,900,000 13.2 8 北(都)5-7 ⾚⽻⼀丁⽬21番5『⾚⽻1-21-3』 1,100,000 1,240,000 12.7 9 荒川(都)5-4 ⻄⽇暮⾥⼆丁⽬413番10『⻄⽇暮⾥2-26-10』 1,190,000 1,340,000 12.6 9 中央(都)5-5 銀座七丁⽬5番2外『銀座7-11-14』 6,930,000 7,800,000 12.6 順位 基準地番号 基準地の所在地 平成29年 平成30年 変動率 円／㎡ 円／㎡ ％ 1 倶知安(道)5-1 北海道虻⽥郡倶知安町北1条⻄2丁⽬18番 31,000 45,000 45.2 2 東⼭(府)5-1 四条通⼤和⼤路東⼊祇園町北側277番京都府京都市東⼭区 1,680,000 2,170,000 29.2 3 下京(府)5-2 新町通七条下る東塩⼩路町727番5京都府京都市下京区 940,000 1,180,000 25.5 4 下京(府)5-3 猪熊通五条下る柿本町594番7京都府京都市下京区 266,000 333,000 25.2 5 中(県)5-12 愛知県名古屋市中区錦2丁⽬1901番『錦2-19-1』 2,180,000 2,720,000 24.8 6 下京(府)5-6 京都府京都市下京区 ⻄洞院通綾⼩路下る綾⻄洞院町 723番1ほか1筆 572,000 713,000 24.7 7 中村(県)5-12 愛知県名古屋市中村区 名駅2丁⽬4010番 『名駅2-40-16』 940,000 1,170,000 24.5 8 中央(県)5-5 兵庫県神⼾市中央区三宮町1丁⽬4番20『三宮町1-4-2』 2,170,000 2,700,000 24.4 8 札幌中央(道)5-9 南2条⻄5丁⽬26番17北海道札幌市中央区 965,000 1,200,000 24.4 10 中京(府)5-8 京都府京都市中京区蛸薬師通東洞院東⼊泉正寺町322番 1,050,000 1,300,000 23.8■⼯業地 変動率【全国トップ１０】
■⼯業地 変動率【東京都内トップ１０】
順位 基準地番号 基準地の所在地 平成29年 平成30年 変動率 円／㎡ 円／㎡ ％ 1 豊⾒城(県)9-1 沖縄県豊⾒城市字豊崎3番62 38,500 49,500 28.6 2 宜野湾(県)9-1 沖縄県宜野湾市⼤⼭7丁⽬1400番15『⼤⼭7-4-17』 64,700 74,400 15.0 3 ⿃栖(県)9-1 佐賀県⿃栖市藤⽊町字若桜5番2 28,900 33,000 14.2 4 基⼭(県)9-1 佐賀県三養基郡基⼭町⼤字⼩倉字野⼊17番2外 22,000 25,000 13.6 5 宇治⽥原(県)9-1 京都府綴喜郡宇治⽥原町⼤字岩⼭⼩字釜井⾕1番42 20,500 23,000 12.2 6 野⽥(県)9-1 千葉県野⽥市はやま7番2 24,700 27,500 11.3 7 久御⼭(県)9-1 京都府久世郡久御⼭町⽥井新荒⾒99番1ほか1筆 73,300 80,300 9.5 8 五霞(県)9-1 茨城県猿島郡五霞町⼤字江川字沖ノ内2585番1外 33,000 36,000 9.1 9 古河(県)9-2 茨城県古河市北利根2番 25,500 27,700 8.6 10 岩沼(県)9-1 宮城県岩沼市下野郷字新南⻑沼22番6外 18,000 19,500 8.3 順位 基準地番号 基準地の所在地 平成29年 平成30年 変動率 円／㎡ 円／㎡ ％ 1 ⻘梅(都)9-2 ⻘梅市今井三丁⽬4番22 79,000 84,500 7.0 2 江東(都)9-1 江東区新砂⼆丁⽬626番3外『新砂2-3-2』 378,000 400,000 5.8 3 江東(都)9-2 江東区新⽊場四丁⽬12番12『新⽊場4-3-17』 265,000 280,000 5.7 4 ⼤⽥(都)9-2 ⼤⽥区平和島三丁⽬13番3『平和島3-1-11』 418,000 439,000 5.0 5 ⻘梅(都)9-1 ⻘梅市末広町⼀丁⽬4番3 70,800 74,000 4.5 6 北(都)9-1 北区堀船⼆丁⽬33番1外『堀船2-33-11』 299,000 312,000 4.3 7 港(都)9-1 港区海岸三丁⽬1番27外『海岸3-22-34』 957,000 995,000 4.0 8 ⾜⽴(都)9-1 ⾜⽴区千住関屋町21番6『千住関屋町11-21』 238,000 245,000 2.9 9 ⽻村(都)9-1 ⽻村市神明台四丁⽬4番16外 88,500 91,000 2.8 10 瑞穂(都)9-1 ⻄多摩郡瑞穂町⼤字⼆本⽊字東樽ノ⼝426番 59,500 61,000 2.5東京本社
