住宅ローン
● 住宅ローン住宅ローンの種類
住宅ローンは、公的ローンと民間ローンに大別されます。また、住 宅ローンは、種類によって金利タイプ、借入限度、借入条件などがか なり違ってきます。 公的住宅ローンには、財形貯蓄をしているサラリーマンを対象とし て扱う財形住宅融資
、都道府県や市町村・特別区が窓口となる自治
体融資
があります。また平成19年４月１日に住宅金融公庫が廃止さ れ、公庫の権利、義務を引き継ぐ独立行政法人住宅金融支援機構が設 立されました。住宅金融支援機構は、民間金融機関が長期固定金利の 住宅ローンの提供を可能にするための「証券化支援業務」を主要な業務 とし、直接融資については、災害復興住宅融資やサービス付き高齢者 向け賃貸住宅融資等、民間金融機関だけでは適切な対応が困難な分野に 限定されています。 民間住宅ローンには、銀行、信用金庫、信用組合、生損保、労働金庫、 ＪＡ、ＪＦなどが取扱うものがあります。財形住宅融資
●制度 財形貯蓄を行っている勤労者に対し、財形貯蓄残高に応じて 住宅資金（建設、購入、改良）を融資する制度です。独立行政法人勤労 者退職金共済機構が事業主などを通じて行う転貸融資、公務員に対し てその共済組合が行う直接融資、また、これらの融資を受けることが できない勤労者に対して、独立行政法人住宅金融支援機構および沖縄 振興開発金融公庫が行う直接融資があります。 ●金利 返済の開始から終了までの全期間、５年ごとに適用金利を見 直す５年間固定金利です。金利は、毎年１月、４月、７月、10月の各 １日に見直されており、平成27年１月１日時点の融資金利は以下のと おりです。 転貸融資 年0.83％ 直接融資＊ 年0.95％ ●借入期間 最長35年以内 住宅の種類、構造、申込時の年齢により返済期間が変わります。 ●返済方法 元利均等返済、または元金均等返済のいずれかの方法を 選択できます。（1か月払い、6か月払いまたはその併用） ●資格 次の条件をすべて満たしていることが必要です。 ①申込時の年齢が70歳未満であること ②申込者本人が融資対象の住宅を所有し居住すること ③勤労者のうち、財形貯蓄を１年以上続け、残高が50万円以上あること ④事業主から負担軽減措置（※）が受けられること（共済組合融資を 除く）。 ※事業主が、勤労者に対して融資額の１％に相当する額（３万円 を超える場合は3万円）以上の額を5年以上にわたって支給する など、勤労者の返済負担の軽減がなされている必要があります。 ［負担軽減措置の例：住宅手当として月2,500円を５年間支給］ ●申込先 事業主が転貸融資制度を導入している場合は、事業主へ申 込めば独立行政法人勤労者退職金共済機構より事業主を通じて、融資 （転貸融資）が受けられます。事業主が転貸融資制度を導入していない 場合は、独立行政法人住宅金融支援機構等が窓口となって融資（直接 融資）が受けられます。公務員の場合は、共済組合が窓口となります。 ＜留意事項＞ ●借入限度額 財形貯蓄残高の10倍の範囲内で、最高4,000万円（ただし、 所要額の９割まで） ＊住宅金融支援機構280 281 ● 住宅ローン
銀行ローン
●金利 金利タイプは、短期プライムレートに連動する変動金利タイ プと一定期間は同一金利とする固定金利タイプの２つがあります。最 近では、これらを組合せたものなどさまざまな仕組みがあります。 ●借入期間 最長30年から35年まで借りられるのが一般的です。 ●返済 年間返済額には、一般的に年収（税込み年収）300万円未満で は25％以内、年収400万円未満では30％以内、年収400万円以上では 35％以内に収まるような上限が設定されています。返済方法は、毎月 元利均等返済する方法が一般的ですが、元金均等返済の返済方法もあ ります。なお、申込みから融資実行までは１か月くらいかかるようで す。 ●繰上げ返済 繰上げ返済は、民間ローンでも原則として可能ですが、 手数料が発生する場合があります。 ●借換え ほかの金融機関の民間ローンで借換えると、新規契約とな るので、まったく新しくローンを組むのと同様に担保評価などの審査 や諸費用が必要になります。 ●資格 以下の事項をすべて満たしていることが一般的な条件です。 ①申込時の年齢が20歳以上であること ②返済が完了する年齢が75歳または80歳以下であること ③融資の申込者本人が、住宅を所有し居住すること ④生命保険会社の団体信用生命保険に加入できること ⑤保証機関の保証が受けられること ⑥年収が税込みで一定金額以上あること ＜留意事項＞ ●借入限度 最大融資額が5,000万円から１億円と定められているの が一般的です。証券化住宅ローン
＜フラット35＞ http://www.flat35.com ●制度 民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35 年の長期固定金利の住宅ローン（住宅金融支援機構の証券化支援事業 を活用）。以下、特段、断わりのない場合は買取型についての説明です。 ●資金使途 融資対象の住宅は、申込者本人が所有し居住すること （親族の方が住むための住宅も対象となります）。 ●対象住宅 ・住宅の床面積が以下の住宅であること（敷地面積の要件はありま せん）。 一戸建て住宅、連続建て住宅、 重ね建て住宅の場合 70㎡以上 共同建て住宅（マンション等） の場合 30㎡以上 ・住宅の建設費または購入価額（土地取得費がある場合は、その費用 を含みます。）が１億円以下（消費税を含みます。）の住宅であること。 ・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅であること。 ●借入額 100万円以上8,000万円以下（１万円単位）で、住宅の建設費 または購入価額（非住宅部分の工事費を除く）以内。 ●借入期間 15年以上（申込本人または連帯債務者の年齢が満60歳以上 の場合は10年以上）で、かつ、次のいずれか短い年数（１年単位）が上限。 ①「80歳」−「申込時の年齢（１歳未満切り上げ）」 ※年収の50％以上を超えて合算した収入合算者がいる場合には、 申込本人と収入合算者のうち、年齢の高い方の年齢を基準とし ます。 ※親子リレー返済を利用する場合は、収入合算者の有無のかかわ らず、後継者の方の年齢を基準とします。 ②35年 ●金利 全期間固定金利です。借入期間（20年以下・21年以上）、融資 率（９割以下、９割超）に応じて借入金利が異なります。適用金利は取 ● 住宅ローン扱い金融機関により異なりますが、住宅金融支援機構のホームページ で紹介しています。なお、申込時の金利ではなく、資金受取り時の金 利が適用されます。 ●返済方法 元利均等毎月払い、元金均等毎月払い（６か月ごとの ボーナス払い＜借入額の40％以内［１万円単位］＞も併用可能です）。 ●担保 借り入れ対象となる住宅およびその敷地に、住宅金融支援機 構を抵当権者とする第１順位の抵当権を設定します。 ●団体信用生命保険 機構団体信用生命保険特約制度に加入できま す（特約料は、利用者負担となります）。 ●火災保険 返済を終了するまでの間、借り入れ対象となる住宅に、 住宅金融支援機構の定める要件を満たす火災保険（住宅金融支援機構 の特約火災保険は利用できません）を付保します（火災保険料は、利用 者負担となります）。 ●融資手数料・物件検査手数料 融資手数料は取扱い金融機関によっ て異なります。物件検査手数料は、検査機関または適合証明技術者に よって異なります（融資手数料・物件検査手数料は、利用者負担とな ります）。 ●そのほか 保証人不要、保証料・繰上返済手数料は不要です。 ●他の融資との併用 財形住宅融資や民間金融機関の変動金利など と組合せて利用することも可能です。詳しくは各民間金融機関にご照 会ください。 ●借換え 融資対象となります。借入額は「借換えの対象となる住 宅ローンの残高」または「住宅金融支援機構による担保評価の額の 200％」のいずれか低い額まで（１万円単位）となります。 ●資格 ・申込時の年齢が満70歳未満であること（親子リレー返済を利用す る場合は、満70歳以上の方も申し込みできます）。 ・日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方 ・年収に占めるすべての借り入れ（フラット35を含みます。）の年間 合計返済額の割合（＝総返済負担率）が次の基準を満たしている 方（収入を合算することができる場合もあります）。 ● 住宅ローン 住宅ローン● 年 収 400万円未満 400万円以上 基 準 30％以下 35％以下 ※ すべての借り入れとは、フラット35のほか、フラット35以外の住宅ローン、 自動車ローン、教育ローン、カードローン等の借り入れをいいます（収入合算 者の分を含みます）。 ・借り入れの対象となる住宅およびその敷地を共有する場合は、申 し込み本人が共有持分を持つこと等の要件があります。 ＜フラット35 S＞ http://www.flat35.com ●制度 フラット35Ｓとは、フラット35を申込んだ方が、省エネル ギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性の４つの要件のうち、 いずれか１つ以上の要件を満たす住宅を取得する場合に、フラット35 の借入金利を一定期間引き下げる制度です。 ＜取引開始手続き＞ ●資格 フラット35の借入資格を満たした上でフラット35の技術基 準に加えて、フラット35Ｓの技術基準を満たしていることを証明する 「適合証明書」を申込み先の金融機関へ提出した方 ＜フラット50＞ ●制度 フラット50とは、長期優良住宅の認定を受けた住宅につい て、償還期間の上限を50年間とする制度です。 ●資格 ①申込時の年齢が満44歳未満の方で、完済時の年齢が満80歳未満で あること （親子リレー返済を利用の場合は、満44歳以上の方も申込可能） ②年収に占めるすべての借入（フラット50を含む）の年間合計返済 額の割合が次の基準を満たしている方 年収400万円未満 30％以下 年収400万円以上 35％以下 ③ 申込者本人が日本国籍の人または永住許可を受けている方また は特別永住者の方 ●借入額 住宅の建設費または購入価格の60％（フラット35と併用の 場合は100％）以内。
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固定金利・変動金利など金利タイプの違い
住宅ローンの金利タイプには、完済までの適用金利が決まっている全期 間固定金利型と年２回適用金利が変動する変動金利型があります。そのほ か、３年、５年、10年など一定期間は適用金利が固定される固定金利期間 選択型もあります。変動金利の中で適用金利の上限を設けた上限金利設定 型、預金残高が増えると金利が下がる預金連動型などもあります。 これらの金利タイプの選択は、取扱う金融機関によって異なります。 取扱い金融機関 取扱い商品 銀行など 短期プライムレート連動の変動型金利、固定金利選択型、上限金利設定型、固定型 信託銀行 銀行の取扱い商品のほか、長期プライムレート連動の変動金利型 生保など 長期プライムレート連動の変動金利型、固定金利型 住宅金融支援機構 （「フラット35」）長期国債金利などの水準を考慮した全期間固定金利型 【全期間固定金利型】 契約時に決まった金利が完済時まで適用されます。住 宅ローンの証券化手法を使ったフラット35が代表格です。 【変動金利型】 新規借入に適用される金利は、短期（または長期）プライム レートに連動して随時変更されます。すでに借りた人は、毎年４月と10月 時点での短期（または長期）プライムレートの水準に応じて適用金利が改定さ れます。すでに返済を行っている人は、返済額が５年ごとに見直されます。 返済額が増える場合はもとの返済額の1.25倍を超えないように調整される ため、金利上昇時には未払い利息が発生することもあります。 【固定金利期間選択型】 一定期間は、契約時の金利が適用され、一定期間が 経過した時点でその後の金利タイプについて固定金利選択型か変動金利型の どちらかを選択できます。一定期間の設定は、３年、５年、７年、10年の ように各金融機関でさまざまです。固定金利期間終了後、変動金利か再度の 固定金利かを選択できます。金利はその時点での金利が適用されるので金利 上昇時には、急に金利が高くなることもあるので注意が必要です。 一般に固定金利期間が短いほど金利が低く、２年から３年の固定金利選択 型の場合、変動金利型よりも低いものが多くあります。 【上限金利設定型】 金利が上昇しても、契約時に決めた上限金利以上には適 用金利が上昇しないように特約をつけた変動金利型ローンです。特約がつい た分、通常の変動金利型よりも金利が高くなっています。住宅ローンの証券化
民間金融機関が独自に扱う長期固定金利の住宅ローンの多くも住宅ローン の証券化という仕組みを利用しています。ここでは平成15年10月より住宅 金融支援機構が始めた証券化支援事業（買取型）の「フラット35」の仕組みを ご紹介しましょう。 まず、民間金融機関は借入基準を満たした個人に住宅ローンを貸出します。 金融機関はこのローン債権を住宅金融支援機構に売却します。金融機関は信 用リスクや金利リスクなどを負うことがないので、長期固定金利の住宅ロー ンを供給することができます。さらに金融機関は、機構から管理・回収業務 を受託して手数料収入を得ることができます。 機構は金融機関から買取った住宅ローン債権を「証券化」し、市場で投資 家に販売（ＭＢＳ発行）して発行代金を受け取り、これを民間金融機関に買取 代金として支払います。 投資家は、住宅金融支援機構の公的な信用力を背景とする高い格付け等が 魅力の債券として購入し、住宅金融支援機構から元利金を受取ります。その 元利金は金融機関を通じて回収された個人の返済金がもとになります。この 住宅ローンの金利は、投資家に支払う利息、住宅金融支援機構および金融機 関の手数料で構成されています。 〈証券化支援事業（買取型）のスキーム〉 投資家 住宅金融支援機構 （旧「住宅金融公庫」） 金融機関 お客様 検査機関 ※この仕組みの他に保証型もあります。保証型は民間金融機関が提供する住宅ローンに対して、 住宅金融支援機構が保険を引き受けている長期固定金利の住宅ローンです。 ④MBS発行 ⑤MBS発行代金 ⑨MBSの 元利金支払 信託銀行等 ①フラット35※の 実行 ⑦元利金返済 （任意繰上償還含む） ②債権売却 ⑥買取代金支払 ⑧回収金受渡 ④（MBSの）担保 ③ 債 権 信 託 適 合 証 明 書 交 付 工 事 検 査 申 請 ● 住宅ローン 住宅ローン●元利均等返済・元金均等返済の違い
【元利均等返済方式】 返済額（元金＋利息）が一定です。金利タイプが変動金利ローンの場合、返 済額は５年ごとに変動しますが、増加する場合は増加幅を25％以内に抑え るルールがあります。 〈メリット〉 返済額が一定額に決まり、返済計 画が立てやすい点です。とくに、変 動金利を選んで借入後に予期せぬ金 利上昇が起こった場合に、支払負担 が急増するリスクを避けられます。 〈デメリット〉 元金均等方式と比べて、元金部分 の返済ペースが遅く、返済総額が増 えることです。 【元金均等返済方式】 返済額は、元金を毎回同額ずつ返済し、残元金に応じた利息分が上乗せさ れて決まります。 〈メリット〉 元利均等方式よりも元金部分の返 済ペースが早く、返済総額を抑える ことができます。将来の収入減を予 想している人は、固定金利を選んで、 だんだんと完済までの返済負担を軽 くしていくことができます。 〈デメリット〉 当初の返済負担が大きいことです。繰上返済の選択
繰上返済は、預金が貯まったり、一時的な収入があった場合にその資金を 借入元金の返済にあてることです。元利均等方式での繰上げ返済の方法に は、返済期間短縮型と返済額軽減型があります。両者のどちらを選択する かによって、利用者のメリットが異なってきますので、ニーズに合せて繰上 げ返済方法を選ぶことが重要です。 【返済期間短縮型】 返済金（たとえば、100万 円）を一定期間の元金の返済 にあて、その期間分だけ返済 期間を短縮する方法です。同 じ額を繰上げ返済しても、繰 上げ返済する時期が早いほ ど、長い期間が短縮できます。 できるだけ早く完済したい人 は、この方法が向いています。 【返済額軽減型】 返済期間短縮型と同様に返 済 金（ た と え ば、100万 円 ） を一定期間の元金の返済にあ てますが、繰上げ返済実施時 点で、返済期間を変えずに残 りの期間の返済元金を再計算 する点で返済期間短縮型と異 なります。返済期間は変わり ませんが、毎回返済額は軽減 されます。毎回の返済負担を 減らしたい人には、こちらが 向いています。 繰上げ返済は、資金を元金部分の返済にあてますから、借入れを行って早 い段階ほど、また借入期間が長いものほど、将来支払うはずだった利息分を より身軽にできます。 返済額軽減 ● 住宅ローン 住宅ローン●288 住宅ローンの返済方法には、これまでみてきたようにさまざまなバリエー ションがあります。その返済の仕方によって、将来の住宅ローンの返済負担 が変わってくることがあります。シミュレーションにあたっては、いろいろ な角度からリスクを考えましょう。たとえば、変動金利の場合、今低金利で も、将来金利が上がったら返済負担もそれに応じて増えます。借入れ当初の 金利の引下げが魅力的でも、金利の引下げ期間後の返済負担を考える必要が あります。さらに、将来の自分の所得についても慎重に勘案する必要があり ます。どのような返済方法を選択すれば、どのように返済負担が変化するか は、取扱い先の店頭で具体的に示してもらうことがよいと思いますが、イン ターネットなどを利用して自分で計算することもできます。 たとえば、住宅金融支援機構のサイトでは、借入可能額、返済額のシミュ レーション等が行える「資金計画シミュレーション」を利用できるようになっ ています。 ◎住宅金融支援機構のホームページ http://www.jhf.go.jp ◎フラット35専用サイト http://www.fl at35.com
