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空き家活用策としての民泊
－その論点と課題
2016年2月3日
富士通総研 経済研究所
上席主任研究員 米山秀隆
本日の内容
1.
空き家の活用可能性①：戸建て、賃貸住宅
2.
空き家の活用可能性②：分譲マンション
3.
民泊の実態
1.空き家の活用可能性①
宿泊需給：客室稼働率
83.2 85.5 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 北 海 道 青 森岩手宮城 秋田山形福島城茨 栃木群馬埼玉千葉 東京神奈 川 新 潟 富山石川福井山梨 長野岐阜静岡愛知 三重滋賀京都大阪 兵庫奈良和歌 山 鳥 取島根岡山広島 山口徳島香川愛媛 高知福岡佐賀長崎 熊本大分宮崎鹿児 島 沖 縄 （％）シティホテル（2014年）
全国平均=77.3％
41.8 43.1 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 北 海 道 青 森岩手宮城 秋田山形福島茨城 栃木群馬埼玉千葉 東京 神 奈 川 新 潟 富山石川福井山梨 長野岐阜岡静愛知 三重滋賀京都大阪 兵庫奈良 和 歌 山 鳥 取島根岡山広島 山口徳島香川愛媛 高知福岡佐賀長崎 熊本大分宮崎鹿児 島 沖 縄 （％）旅館（2014年）
全国平均=35.2％
（出所）観光庁「宿泊旅行統計調査」総住宅数、総世帯数、空き家率
13.50
2
4
6
8
10
12
14
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
1958 63
68
73
78
83
88
93
98
03
08
13
（％）
（万戸、万世帯）
（年）
総住宅数（左目盛）
総世帯数（左目盛）
空き家率（右目盛）
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」空き家の内訳
157
183
234
262
352
398
売却用30
賃貸用368
448
売却用35
賃貸用413
460
売却用31
賃貸用429
14 22 30 37 42 50 41 4198
125
131
149
182
212
268
318
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1978
1983
1988
1993
1998
2003
2008
2013
その他の住宅
二次的住宅
売却用・賃貸用
（万戸）
（年）
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」その他の空き家の特徴
木造戸建
腐朽・破損あり
木造戸建、腐朽・破損あり
2008年
その他空き家268万戸のう
ち木造戸建
173万戸（65％）
その他空き家268万戸のう
ち腐朽・破損あり
85万戸（32％）
その他空き家・木造戸建
173万戸のうち腐朽・破損
あり61万戸（35％）
全住宅のうち木造戸建51% 全住宅のうち腐朽・破損あ
り9％
全住宅・木造戸建のうち腐
朽・破損あり9％
2013年
その他空き家318万戸のう
ち木造戸建
220万戸（69％）
その他空き家318万戸のう
ち腐朽・破損あり105万戸
（33％）
その他空き家・木造戸建
220万戸のうち腐朽・破損
あり80万戸（36％）
全住宅のうち木造戸建58% 全住宅のうち腐朽・破損あ
り9％
全住宅・木造戸建のうち腐
朽・破損あり8％
全国で318万戸（空き家全体のうち39％）
（三大都市圏では31％、三大都市圏以外では46％）
5年前に比べ1.2倍（空き家全体では1.1倍）
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」活用可能な空き家：国土交通省推計
都道府県別空き家率①
0 5 10 15 20 25 山 梨長野和歌 山 高 知 徳島愛媛香川鹿児 島 群 馬静岡栃木山口 広島岡山大分 三重崎長岐阜大阪 石川根島茨城鳥取 熊本北海 道 宮 崎福井 青森岩手奈良 新潟京都兵庫賀滋 佐賀富山福岡葉千 秋田愛知福島神奈 川 東 京埼玉山形沖縄 宮城 （％）空き家率（2013年）
全国平均=13.5％
アメリカ=10.5％（2011年）
0 2 4 6 8 10 12 鹿 児 島 高 知 和 歌 山 徳 島 香川島根愛媛山口 三重鳥取宮崎岡山 長崎山梨大分 長野熊本秋田岩手 島広福井新潟佐賀 富山奈良石川岐阜 馬群青森福島 滋賀都京栃木兵庫 茨城山形 北 海 道 静 岡 福岡大阪千葉城宮 沖縄愛知埼玉神奈 川 東 京 （％）その他の空き家率（2013年）
全国平均=5.3％
アメリカ=2.5％（2011年）
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」都道府県別空き家率②
0 5 10 15 20 25 30 35 山 梨栃木群馬茨城 阜岐静岡福井長野 和歌 山 青 森富山徳島 石川三重香川 奈良岡山愛媛新潟 広島大阪秋田千葉 滋賀北海 道 山 形山口 埼玉大分長崎 知愛高知兵庫鳥取 岩手神奈 川 佐 賀熊本 京都東京宮崎福岡 島根鹿児 島 福 島宮城 沖縄 （％）賃貸用空き家率（2013年）
全国平均=18.8％
アメリカ=9.1％（2011年）
0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 東 京大阪兵庫埼玉 京都 神 奈 川 福 岡奈良 北 海 道 千 葉広島山口 福島愛知 和 歌 山 静 岡滋賀山梨岐阜 香川長野大分 鹿 児 島 茨 城熊本富山沖縄 岡山徳島長崎 三重愛媛宮崎栃木 青森高知新潟石川 佐賀島根秋田群馬 山形宮城鳥取岩手 福井 （％）売却用空き家率（2013年）
全国平均=0.9％
アメリカ=3.2％（2011年）
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」東京都の空き家①
11.10
2
4
6
8
10
12
0
100
200
300
400
500
600
700
800
1958
63
68
73
78
83
88
93
98
03
08
13
（％）
（万戸、万世帯）
（年）
総住宅数（左目盛）
総世帯数（左目盛）
空き家率（右目盛）
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」東京都の空き家②
空き家率
（％）
空き家数
増加率
（2013/20
08年､％）
総住宅
数増加
率
（2013/20
08年､％）
その他の
空き家率
2013年
（％）
2013年
（A）
2008年
（B）
差
（A－B）
（C）
（D）
差
（C－D）
東京都
11.1
11.1
0.0
8.9
8.5
0.5
2.1
都区部
11.2
11.3
-0.1
7.8
9.3
-1.4
2.2
市町村
部
10.9
10.4
0.5
11.8
6.7
5.2
1.9
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」東京都の空き家③
49.2
59.8
35.5
42.5
13.7
17.3
18.9
15.2
13.9
11.3
4.9
3.9
0
20
40
60
80
100
東京都（08）
東京都（13）
都区部（08）
都区部（13）
市町村部（08） 市町村部（13）
（万戸）
その他の住宅
二次的住宅
売却用
賃貸用
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」東京都の空き家④
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 千 代 田 中 央港新宿文京台東墨田江東品川目黒大田世田 谷 渋 谷中野杉並豊島北荒川板橋練馬足立葛飾江戸 川 八 王 子 立 川武蔵 野 三 鷹青梅府中昭島調布町田小金 井 小 平日野東村 山 国 分 寺 国 立福生狛江東大 和 清 瀬東久 留 米 武 蔵 村 山 多 摩稲城羽村あき る 野 西 東 京 瑞 穂日の 出 （％）空き家率（2013年）
全国平均=13.5％
都平均=11.1％
0 1 2 3 4 5 6 7 8 千 代 田 中 央港新宿文京台東墨田江東品川目黒大田世田 谷 渋 谷中野杉並豊島北荒川板橋練馬足立葛飾江戸 川 八 王 子 立 川武蔵 野 三 鷹青梅府中昭島調布町田小金 井 小 平日野東村 山 国 分 寺 国 立福生狛江東大 和 清 瀬東久 留 米 武 蔵 村 山 多 摩稲城羽村あき る 野 西 東 京 瑞 穂日の 出 （％）その他の空き家率（2013年）
全国平均=5.3％
都平均=2.1％
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」東京都の空き家⑤
0 5 10 15 20 25 30 千 代 田 中 央港新宿文京台東墨田江東品川目黒大田世田 谷 渋 谷中野杉並豊島北荒川板橋練馬足立葛飾江戸 川 八 王 子 立 川武蔵 野 三 鷹青梅府中昭島調布町田小金 井 小 平日野東村 山 国 分 寺 国 立福生狛江東大 和 清 瀬東久 留 米 武 蔵 村 山 多 摩稲城羽村あき る 野 西 東 京 瑞 穂日の 出 （％）賃貸用空き家率（2013年）
全国平均=18.8％
都平均=16.2％
0 1 2 3 4 5 6 7 千 代 田 中 央港新宿文京台東墨田江東品川目黒大田世田 谷 渋 谷中野杉並豊島北荒川板橋練馬足立葛飾江戸 川 八 王 子 立 川武蔵 野 三 鷹青梅府中昭島調布町田小金 井 小 平日野東村 山 国 分 寺 国 立福生狛江東大 和 清 瀬東久 留 米 武 蔵 村 山 多 摩稲城羽村あき る 野 西 東 京 瑞 穂日の 出 （％）売却用空き家率（2013年）
全国平均=0.9％
都平均=1.8％
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」20年後の空き家率（全国、東京都）
28.5 22.8 28.4 22.10
5
10
15
20
25
30
58 63 68 73 78 83 88 93 98 03 08 13 18 23 28 33
（％）
（年）
全国（実績値）
全国（ケース1）
全国（ケース2）
東京都（実績値）
東京都（ケース1）
東京都（ケース2）
（出所）総務省「住宅・土地統計調査」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」2013年1月、「日本の世帯数 の将来推計（都道府県別推計）」2014年4月により作成 （注）1.各ケースの想定は以下の通り ［ケース1］新設住宅着工戸数：直近の平均的水準で推移。滅失率：過去10年間（2003～2008年、2008～2013年）の平均で推移 ［ケース2］新設住宅着工戸数：直近の平均的水準から5年ごとに段階的に減少し、最後の5年間（2029～33年）の水準はその半分の水準 になると想定。滅失率：過去10年間の平均から段階的に上昇し最終的に2倍になると想定 2 .新設住宅着工戸数の直近の平均的水準は、2010～12年の平均とした。この3年間の平均としたのは、過去5年間のうちリーマンショック 後の着工落ち込み（2009年）と消費税率引き上げ前の着工増加（2013年）の特殊要因を除外するため 3.滅失率＝（5年間の新設住宅着工戸数の合計－5年間の総住宅数の増加数）／5年間の新設住宅着工戸数の合計 4.世帯数の予測は、国立社会保障・人口問題研究所に基づく2.空き家の活用可能性②
マンションの新規供給とストック
6010
100
200
300
400
500
600
700
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
75
80
85
90
95
0
5
10
（万戸）
（万戸）
（年）
新規供給戸数（左目盛）
ストック戸数（右目盛）
（出所）国土交通省マンション老朽化の進展
1
8
44
140
43
76
96
137
96
116
137
189
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
2014
2019
2024
2034
（万戸）
（年末）
築30年超～40年未満
築40年超～50年未満
築50年超
（出所）国土交通省マンションの空室化（2013年度）
完成年次
該当す
るマン
ション
の数
空室戸数割合別の構成比（％）
平均
（%）
0％
～5％
～10％ ～15％ ～20％ 20％超
不明
1969年以前
39
12.8
15.4
25.6
12.8
7.7
5.1
20.5
8.2
～74年
133
15.8
28.6
29.3
10.5
3.0
0.8
12.0
5.6
～79年
147
21.1
41.5
20.4
4.1
0.7
2.7
9.5
4.7
～84年
255
33.3
40.0
8.6
2.0
2.0
1.2
12.9
2.8
～89年
250
38.8
32.4
11.6
2.4
1.6
－
13.2
2.5
～94年
293
36.9
35.2
11.3
4.8
2.0
1.4
8.5
3.4
～99年
400
54.5
27.3
3.5
0.5
0.5
0.3
13.5
1.4
～2004年
351
64.1
17.1
2.3
0.6
1.1
0.6
14.2
1.1
～2009年
258
66.7
17.1
2.7
1.2
0.4
－
12.0
0.8
2010年～
105
65.7
14.3
1.9
1.0
1.0
1.0
15.2
1.3
不明
93
33.3
19.4
9.7
2.2
1.1
－
34.4
2.3
（出所）国土交通省「マンション総合調査」空室戸数割合の変化（完成年次別）
4.8（08年度調査）
5.6（13年度調査）
3.4
4.7
2.7
2.8
3.5
2.5
3.4
3.4
1.8
1.4
0.9
1.1
0
1
2
3
4
5
6
70-74
75-79
80-84
85-89
90-94
95-99
00-04
（％）
（完成年）
（出所）国土交通省「マンション総合調査」空室戸数の分布（完成年次：70～74年）
0
5
10
15
20
25
30
35
40
0
～5％
～10％
～15％
～20％
20％超
（該当するマンショ
ンの割合、％）
（空室戸数の割合、％）
08年度調査
13年度調査
（出所）国土交通省「マンション総合調査」マンションの賃貸化（2013年度）
完成年次
該当す
るマン
ションの
数
賃貸戸数割合別の構成比（％）
平均
（%）
0％
～5％
～10％
～20％
20％超
不明
1969年以前
39
2.6
－
17.9
23.1
35.9
20.5 22.3
～74年
133
2.3
6.8
9.8
33.8
39.8
7.5 21.1
～79年
147
4.8
17.7
27.9
21.8
21.1
6.8 13.9
～84年
255
6.7
25.5
18.0
19.6
20.4
9.8 15.3
～89年
250
6.0
12.0
22.0
22.0
30.4
7.6 19.2
～94年
293
5.5
12.3
14.7
24.9
34.1
8.5 19.5
～99年
400
9.5
20.3
25.5
23.0
9.3
12.5 10.6
～2004年
351
17.1
25.6
23.4
13.7
7.1
13.1
9.1
～2009年
258
17.1
27.9
20.2
12.4
8.9
13.6
9.8
2010年～
105
31.4
34.3
10.5
5.7
4.8
13.3
4.4
不明
93
10.8
14.0
6.5
28.0
8.6
32.3 12.6
（出所）国土交通省「マンション総合調査」賃貸戸数割合の変化（完成年次別）
17.3（08年度調査）
21.1（13年度調査）
15.6
13.9
16.8
15.3
20.7
19.2
19.2
19.5
11.3
10.6
6.9
9.1
0
5
10
15
20
25
70-74
75-79
80-84
85-89
90-94
95-99
00-04
（％）
（完成年）
（出所）国土交通省「マンション総合調査」Airbnbの日本での利用実績
：2015年6月までの1年間
項目
実績
宿泊者数
52.5万人
（平均年齢35歳）
宿泊日数
3.8泊／1回
滞在先
東京47％、大阪23％、京都15％
貸主（ホスト）数（A）
5,030人
（東京在住者2,470人）
貸主（ホスト）の収入（B）
88億円
（東京在住者53億円）
B/A
175万円
（東京在住者215万円）
（出所）AirbnbAirbnbの掲載物件数（東京都区部）
（出所）武内修二「『民泊』が迫る規制破壊 自分の家がホテルになる」『週刊東洋経済』2015年11月14日号 （注）下図は、2015年11月1日時点
京都市の民泊実態調査①：掲載物件数
区
件数（構成比）
戸建て
集合住宅
その他
／不明
小計
一棟貸
し
部屋貸
し
ルーム
シェア
小計
一戸貸
し
部屋貸
し
ルーム
シェア
北区
139 （5.5％）
58
24
34
0
77
60
12
5
4
上京区
217 （8.5％）
66
45
21
0
146
132
14
0
5
左京区
262（10.3％）
148
66
81
1
112
84
27
1
2
中京区
422（16.6％）
81
57
24
0
335
318
17
0
6
東山区
389（15.3％）
151
111
34
6
191
178
13
0
47
山科区
57 （2.2％）
32
6
25
1
24
17
7
0
1
下京区
568（22.3％）
159
76
72
11
401
366
34
1
8
南区
158 （6.2％）
67
49
15
3
88
77
11
0
3
右京区
138 （5.4％）
39
26
13
0
96
86
9
1
3
西京区
45 （1.8％）
17
6
11
0
28
27
1
0
0
伏見区
147 （5.8％）
61
34
27
0
83
35
47
1
3
合計
2,542（100％）
879
500
357
22
1,581
1,380
192
9
82
構成比
100％
34.6％
19.7％
14.0％
0.9％
62.2％
54.3％
7.6％
0.4％
3.2％
100％
56.9％
40.6％
2.5％
100％
87.3％
12.1％
0.6％
（出所）京都市「京都市民泊施設実態調査の中間報告について（速報）」厚生労働省・観光庁「第5回『民泊サービス』のあり方に関する検討会」2016年1月25日 （注）2015年12月7～22日の間に、Airbnbのサイトに掲載されていた施設を抽出京都市の民泊実態調査②：1泊あたり料金
区
件数
1
～
3,000
円
3,001
～
6,000
円
6,001
～
9,000
円
9,001
～
12,000
円
12,001
～
15,000
円
15,001
～
18,000
円
18,001
～
21,000
円
21,001
～
24,000
円
24,001
円～
不明
北区
139
3
40
53
10
8
6
3
3
13
0
上京区
217
3
15
61
43
28
24
10
3
27
3
左京区
262
13
61
46
37
19
18
14
13
35
6
中京区
422
1
15
86
95
87
56
28
22
27
5
東山区
389
1
16
42
84
81
36
21
22
81
5
山科区
57
2
23
13
9
0
5
1
0
4
0
下京区
568
3
41
132
112
93
67
39
18
59
4
南区
158
0
19
34
22
23
20
18
10
12
0
右京区
138
2
35
39
24
20
5
3
4
5
1
西京区
45
0
8
12
10
7
4
2
1
1
0
伏見区
147
7
48
33
26
10
8
7
2
6
0
合計
2,542
35
321
551
472
376
249
146
98
270
24
構成比
100％
1.4%
12.6%
21.7%
18.6%
14.8%
9.8%
5.7%
3.9%
10.6%
0.9%
（出所）京都市「京都市民泊施設実態調査の中間報告について（速報）」厚生労働省・観光庁「第5回『民泊サービス』のあり方に関する検討会」2016年1月25日 （注）2015年12月7～22日の間に、Airbnbのサイトに掲載されていた施設を抽出京都市の民泊実態調査③：最低宿泊日数
区
件数
1泊
2泊
3～5泊
6～9泊
10泊以上
その他
北区
139
74
36
17
6
0
6
上京区
217
110
73
28
2
1
3
左京区
262
137
76
38
6
1
4
中京区
422
223
147
36
1
0
15
東山区
389
209
120
46
5
0
9
山科区
57
23
17
17
0
0
0
下京区
568
338
177
31
9
0
13
南区
158
102
40
13
1
0
2
右京区
138
66
47
20
1
0
4
西京区
45
21
22
2
0
0
0
伏見区
147
87
40
12
1
0
7
合計
2,542
1,390
795
260
32
0
63
構成比
100％
54.7%
31.3%
10.2%
1.3%
0.1%
2.5%
（出所）京都市「京都市民泊施設実態調査の中間報告について（速報）」厚生労働省・観光庁「第5回『民泊サービス』のあり方に関する検討会」2016年1月25日 （注）2015年12月7～22日の間に、Airbnbのサイトに掲載されていた施設を抽出旅館業の定義
旅館業とは、施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊さ
せる営業
宿泊とは、寝具を使用して施設を利用すること
営業とは、施設の提供が、社会性をもって継続反復され
ているもの
人を宿泊させる営業とは、
①
施設の管理・経営形態を総体的にみて、宿泊者のいる
部屋を含め施設の衛生上の責任者が営業者にあると社
会通念上認められること
②
施設を利用する宿泊者がその宿泊する部屋に生活の本
拠を有さないことを原則として、営業しているものである
こと
（出所）厚生労働省旅館業の規制内容
ホテル
旅館
簡易宿所
農家民宿
国家戦略特区
概要
洋式の構造及び設
備を主とする施設を
設け、宿泊料を受け
て、人を宿泊させる
営業
和式の構造及び設
備を主とする施設を
設け、宿泊料を受け
て、人を宿泊させる
営業
宿泊する場所を多
人数で共用する構
造及び設備を主と
する施設を設け、宿
泊料を受けて、人を
宿泊させる営業
農林漁村余暇法に
基づく農林漁業体
験民宿業のうち、農
林漁業者が営むも
の
一定の要件を満た
す特区内の施設を、
賃貸借契約に基づ
き条例で定めた期
間（7～10日）以上、
外国人旅客に提供
するもの
旅館業法との関係
適用あり
適用あり
適用あり
適用あり
適用除外
名簿
氏名、住所、職業等
を記載した宿泊者
名簿を備えること
同左
同左
同左
同左（通知及び省
例による措置）
客室数
10室以上
5室以上
規制なし
規制なし
規制なし
客室床面積
9㎡以上／室
7㎡以上／室
延床面積33㎡以上
規制なし
25㎡以上／室（特
区法に基づく規制）
玄関帳場
（フロント）
宿泊しようとする者
との面接に適する
玄関帳場その他こ
れに類する設備を
有すること
同左
規制なし（注）
規制なし
規制なし
その他
都道府県（保健所を
設置する市・特別区
にあっては、市・特
別区）が条例で定め
る構造設備の基準
に適合すること
滞在日数は7～10
日までの範囲内に
おいて条例で定め
る期間以上であるこ
と（特区法に基づく
規制）
（出所）厚生労働省 （注）国の法令上の規定はないが、通知で玄関帳場またはこれに類する設備を設けることを求めており、これを条例で基準化しているケースがある無許可営業（旅館業法）の把握状況
2013年度
2014年度
保健所における巡回指導等
13 （21％）
58 （44％）
近隣住民、宿泊者等からの通報
34 （55％）
54 （41％）
警察、消防等の関係機関からの連絡
15 （24％）
18 （14％）
その他
0 （0％）
1 （1％）
合計
62（100％）
131（100％）
（出所）厚生労働省「旅館業法遵守に関する通知に係るフォローアップ調査結果の概要」厚生労働省・観光庁「第1回『民泊サービス』のあり方に関する検討会」 2015年11月27日シェアリングエコノミーにおける規制のあり方
旅館業と不動産賃貸業の関係
業態
類型
旅館業
旅館業法上の
旅館
ホテル
簡易宿所
（民宿、ウィークリーマンション含
む）
下宿（旅館業法）
不動産賃貸業
（一時的滞在）
国家戦略特区事業
（旅館業法の適用除外）
不動産賃貸業
（生活の本拠）
賃貸マンション
（マンスリーマンション含む）
ホームステイ
↑
７日
↑
１ヵ月
（最短の）滞在（宿泊）期間
（出所）厚生労働省現行制度で可能な民泊
類型
対象
旅館業法との関係
国家戦略特区
（外国人滞在施設経営
事業）
一定の要件を満たす特区内
の施設を、賃貸借契約に基づ
き条例で定めた期間（7～10
日）以上、外国人旅客に提供
するもの
適用なし
（適用除外の特例）
農林漁業体験民宿業
農林漁村余暇法に基づく農林
漁業体験民宿業のうち、農林
漁業者が営むもの
適用あり
構造設備基準の特例（簡
易宿所の客室延床面積33
㎡以上の基準を適用除外）
イベント民泊
年1回（2～3日程度）のイベン
ト開催時であって、宿泊施設
の不足が見込まれることによ
り、開催地の自治体の要請等
により自宅を提供するような
公共性の高いもの
適用なし
（「反復継続性」がなく「業」
に当たらないと判断される
ため、旅館業に該当しな
い）
（出所）厚生労働省民泊活用物件の類型
物件の類型
家主の居
住・非居住
考えられる課題（例）
一般住宅
（戸建）
家主居住
宿泊スペースの確保 など
家主不在
宿泊者の本人確認、緊急時対応など、管理体制の確保
ごみ、騒音等による近隣住民とのトラブル防止 など
共同住宅
家主居住
宿泊スペースの確保
管理規約、賃貸契約の遵守（転貸禁止） など
家主不在
宿泊者の本人確認、緊急時対応など、管理体制の確保
管理規約、賃貸契約の遵守（転貸禁止）
ごみ、騒音等による近隣住民とのトラブル防止 など
空き室
宿泊者の本人確認、緊急時対応など、管理体制の確保
管理規約、賃貸契約の遵守（転貸禁止）
ごみ、騒音等による近隣住民とのトラブル防止 など
（出所）厚生労働省賃貸借契約上の問題
民法は、大家の承諾を得ずに、借りた部屋を転貸するこ
とを禁じている
通常は、賃貸借契約書にも転貸禁止の規定
転貸を繰り返すと、発覚した場合、契約を解除される可能
性
賃貸借契約書には、住居として使用するとの規定が盛り
込まれている場合も。宿泊料を受けて宿泊させた場合、
営業しているとみなされ、用途違反で契約解除も
国家戦略特区のための条例の検討状況
検討状況
自治体名
制定
（審議中を含む）
大阪府、大阪市、大田区
制定検討
港区、江東区、品川区、杉並区、荒川区、堺市、東大
阪市
制定せず
新宿区、目黒区
未定
東京都、千代田区、中央区、文京区、台東区、墨田
区、世田谷区、渋谷区、中野区、豊島区、北区、板橋
区、練馬区、足立区、葛飾区、江戸川区、町田市、八
王子市、高槻市、豊中市、枚方市
（出所）『日経グローカル』2016年1月7日号 （注）東京都と大阪府の33自治体に対するアンケート調査。回収率100％大阪府を訪問する外国人旅行客の滞在日数
3日以内
8.1％
（236）
4～6日
50.9％
（1,488）
7～13日
28.6％
（837）
14～20日
5.0％
（245）
21～27日
1.5％
（45）
28～90日
3.3％
（96）
91日以上
2.6％
（75）
（出所）大阪府資料 （注）1.2015年1～3月調査 2.府外宿泊を含む
マンション管理規約をめぐる問題
［特区をめぐる見解の相違］
マンション管理規約は一般に、「専ら住宅として使用しなければなら
ない」と規定
国土交通省：民泊は住宅に当たらない。特区で民泊を実施するた
めには、規約改正が必要（昨年12月に通達を予定）。「特区民泊の
認定事業のための使用はこの限りではない」など。
国家戦略特区諮問会議：特区民泊は7日間以上の滞在を条件とす
るため、住宅使用に当たるとの見解。管理規約改正の必要はない
［管理規約改正の動き］
民泊を防ぐため、管理規約改定の動きも。①第三者へ貸すのは1ヵ
月以上、②違反した場合の賃貸借契約解除条項の追加、③個人
による広告のインターネット掲載禁止など
管理会社では、管理規約変更を支援するサービスも。東急コミュニ
ティーなど
Copyright 2016 FUJITSU RESEARCH INSTITUTE 41
民泊の事業機会
特区で認められた基準に合わせたマンション開発。シノケ
ングループ（福岡市）が大田区で実施予定
特区で戸建て空き家を買い取り、民泊施設として改修。
大京穴吹不動産（渋谷区）が大田区で実施予定
民泊サービスがより広く認められれば、物件開発や空き
家活用などが進む可能性
今後の方向性①：早急に取り組むべき課題
簡易宿所の枠組みを活用して、旅館業法の許可取得を
促進
現行の客室基準（延床面積33㎡以上）の見直し。定員一
人当たりの面積を設定し、収容定員に応じた面積基準に
家主不在のケースは、宿泊者の本人確認、緊急時の対
応体制など一定の管理体制の確保を前提とする。少人
数の宿泊客受け入れ施設の場合は、玄関帳場（フロント）
設置の通知の運用見直しも
賃貸借契約、管理規約に反していないことの確認も
（出所）厚生労働省・観光庁「第5回『民泊サービス』のあり方に関する検討会」2016年1月25日
今後の方向性②：中長期的に検討すべき課題
ホームステイタイプは、旅館業法の許可の枠組みの適用
が必要かどうか要検討
その際の検討課題
•
貸出日数、宿泊者数、面積 など
•
宿泊サービス提供者が行うべき管理の内容・程度（届
出、宿泊者名簿、宿泊者受入義務、衛生管理 など）
•
旅館業法の中で新たな類型を設けるか、新法か など
住宅地での許可も（日本の暮らしを体験できるという観
点）
仲介事業者に対する規制（海外事業者への実効性担保
も必要）
Copyright 2016 FUJITSU RESEARCH INSTITUTE 44
