個人投資家向け会社説明会 ミーティングメモ
京阪神ビルディング株式会社(8818) 開催日：2018 年 12 月 1 日（土） 場 所：エルガーラホール 8 階 『大ホール』（福岡市中央区） 説明者：代表取締役社長 南 浩一 氏 1. 会社概要 ・ 本社は大阪市中央区瓦町、大阪のメインストリートの御堂筋に面したビルにあります。 創立は 1948 年 12 月 24 日。2018 年 12 月 24 日に創立 70 周年を迎えます。資本金は 98 億 2,761 万円、従業員数は 45 名（2018 年 9 月末）、少数精鋭で事業運営にあたってい ます。 ・ 創立の翌 1949 年に大阪証券取引所、2003 年 3 月、東京証券取引所市場第一部に上場し ました。証券コードは 8818、最低売買単位は 100 株で、8～9 万円強です。株主数は 8,652 名です（2018 年 9 月末）。 ・ 当社は売上高のほぼすべてを土地建物賃貸事業が占めています。不動産業の中でも賃 貸事業に特化した会社です。 2. 沿革 ・ 1948 年、大阪・京都府の馬主や財界の方々が、戦前にあった阪神競馬場を再興するた め、京阪神競馬として創立しました。翌年 12 月、阪神競馬場が竣工、場外馬券売場を 大阪の梅田と難波、京都の祇園、神戸市の元町に設けて国に貸し出しました。 ・ その後、競馬運営を日本中央競馬会（JRA）に移管、阪神競馬場も JRA に譲渡しまし た。代わりに兵庫県宝塚市の不動産を取得し、1956 年、社名を京阪神不動産に変更、 本格的な不動産事業者として再スタートを切りました。 ・ 1962 年、今も本社を構える瓦町ビルが竣工、オフィスビルの賃貸事業を開始しました。 ・ 1988 年、データセンタービル第 1 号である新町第 1 ビルが竣工、現在の主力であるデ ータセンタービル事業へ参入しました。 ・ バブル崩壊後、人手と大きな資本の必要な分譲事業から完全撤退、賃貸事業に特化し た経営に、かじを切りました。 ・ その後、保有物件を増やし、賃貸事業の拡充に努めました。事業実態を踏まえ、あわ せて今後の成長戦略を明らかにするために、2011 年、社名を京阪神ビルディングに変 更しました。 ・ 2014 年、新規投資の情報収集のため、東京事務所を開設。それ以降、首都圏で 4 カ所 の投資を行ってきました。 ・ 2017 年、中期経営計画を策定し、さらなる業容の拡大に努めています。 3. 価値創造モデル・ 当社は「価値ある事業空間を提供しお客様と共に発展することにより、社会に貢献し ます」「信用を重んじ質を重視した経営を堅持して、お客様・株主・社員の信頼に応え ます」「革新と効率を尊び、活力ある企業風土を築きます」という 3 つの経営理念を掲 げています。 ・ 長年にわたり蓄積してきたノウハウや顧客との信頼関係をベースに、付加価値の高い 事業空間の提供を通して持続的な企業価値を創造しています。 4. 当社の強み ・ 1 つ目の強みは高い収益性です。東証一部上場の同業他社 12 社の平均経常利益率より も高い利益率を確保しています。 ・ 当社の賃貸資産のポートフォリオはオフィスビル市況に左右されにくく、高効率なデ ータセンタービル、ウインズビルが中心で、高採算で安定した収益を確保できます。 ・ 2 つ目の強みは低い空室率です。オフィスビル、データセンタービル、ウインズビルな ど多彩な事業を展開しているため単純比較はできませんが、当社ビル全体、当社オフ ィスビルの空室率は東京・大阪ビジネス地区の空室率をおおむね下回っています。 ・ ただ、2018 年 9 月末の空室率は物流施設の一部テナントの退去で前期末の 1.5％から 5.1％に上昇しました。後継テナントは決定しており、空室率は元の水準に戻りました。 ・ 引き続き低い空室率、つまり高い稼働率を維持するべく、周辺ビルとの差別化を進め るとともに、開発中の案件も含め、新規投資に継続して取り組みます。 ・ 3 つ目の強みは行き届いたビル管理です。大手ゼネコンでの現場経験豊富な技術スタッ フを採用、開発から運営、保守管理、リニューアルと、さまざまな局面で気配りの行 き届いたビルマネジメントを実現しました。技術スタッフと営業スタッフが密接に連 携、テナントの要望にきめ細かく応え、高い評価を得ています。 ・ 4 つ目の強みは高い格付と資金調達コストの低さです。長年にわたり企業価値を確実に 向上させてきた安定した経営が評価され、22 年連続して R&I（格付投資情報センター） から A－の格付を頂いています。 ・ この良好な格付を生かし、資金調達コストの低減を図るため、合計 400 億円の社債を 発行しています。平均調達金利は 2014 年 3 月期の 1.39％から年々低下し、2018 年 3 月 期は 1.01％、2019 年 3 月期の第 2 四半期は 0.9％となりました。 ・ 低金利調達のメリットを長期間にわたり享受するべく、有利子負債の平均返済期間の 長期化にも取り組んでいます。2014 年 3 月期は 2.24 年でしたが、直近では約 8.5 年と なりました。今後も直接金融と間接金融のバランス、返済期日の長期分散化に留意し ながら、資金調達コストの低減に努めます。 5. 事業概要 ・ 1956 年、不動産業者として再スタートした最初の年は大規模な宅地分譲が売上高の 6
割強を占めていました。その後、バブル期までは賃貸事業と分譲事業がほぼ半々の割 合でしたが、1997 年、分譲事業から完全撤退しました。 ・ 2018 年 3 月期の売上高に占める各事業の割合はデータセンタービル事業が 42.3％、オ フィスビル事業が 24.6％、ウインズビル事業が 24.2％、商業施設・物流倉庫事業が 8.1％、 その他が 0.8％です。 6. 中期経営計画 ・ 2017 年 2 月に中期経営計画を発表しました。対象年度は 2017～2021 年度の 5 年間です。 ・ 「Beyond 4D & 70th～4 事業の深化と進化、70 周年のその先へ～」をキャッチコピーに、 基本方針として 4 部門の賃貸事業を深く掘り下げ、新たなニーズを発掘し、さらに事 業を発展させるとともに、将来に向けて新たな事業を模索する時期と位置づけました。 次世代に継承できる資産の拡充を目指します。 ・ 計画最終年度である 2022 年 3 月期の目標として売上高 200 億円、営業利益 75 億円、 経常利益 70 億円を設定しました。あわせて総資産 1,500 億円、自己資本 700 億円、自 己資本比率 46.7％を目指します。 ・ 一方で、ネット有利子負債は 500 億円で、ネット有利子負債/EBITDA 倍率は 5.0 倍と考 えています。 ・ 投資計画では 5 年間で総額 500 億円規模の投資を考えています。虎ノ門でオフィスビ ル開発を進めているほか、大阪ビジネスパーク（OBP）で新しいデータセンタービルの 建築も進めていきます。さらに首都圏を中心に新規投資や既存所有物件の大規模な更 新・修繕も計画しています。 ・ 東京地区でのオフィスビルの賃貸事業拡充とともに、地域ポートフォリオの分散を図 るため、港区虎ノ門でオフィスビルの新築工事に着手しました。東京地区の当社 4 棟 目のオフィスビルです。 ・ 周辺は官公庁や裁判所など首都機能が集積する霞が関に隣接する日本有数のビジネス 街で、建築予定地は東京メトロ銀座線の虎ノ門駅から徒歩 2 分、JR 新橋駅から徒歩 6 分と、きわめて交通の便のいい場所です。周辺では複数の大規模開発が進行し、国際 的なビジネス交流拠点として、さらなる発展が期待されています。 ・ 地上 13 階、地下 1 階、グリーンガラスのカーテンウォールを採用した明るく開放的な オフィスビルです。データセンター事業で培ったノウハウを生かし、BCP 対応の高い 機能性、ハイスペックな省エネ設備を備えています。竣工は 2020 年 10 月を予定して います。 ・ 大阪市内で新しいデータセンタービル、京阪神 OBP ビルを建築予定です。 ・ 建築予定地である大阪ビジネスパークは高層ビルが林立するオフィス街で、最寄りの JR 京橋駅は JR 大阪駅から電車で 10 分弱です。南西に大阪城を臨み、上町台地の北東 に位置し、地盤が高く、水害に強いところです。
・ 大阪地区での旺盛なデータセンター需要に応えるため、西心斎橋ビルに続く都心型デ ータセンタービルとして、当社が培ったノウハウを結集し、最高水準の安全性・信頼 性・効率性を備えたグローバルで通用するビルを建設します。 ・ 延床面積は 4 万 25 ㎡（1 万 2,107 坪）を予定し、当社のデータセンタービルとしては 最大になります。省エネ対策や緑化対策にも積極的に取り組み、環境に優しいデータ センタービルを目指します。竣工は 2021 年春頃を予定しています。 ・ 次に新規投資戦略です。オフィスビルは東京都心部を中心とした地域への投資を推進 します。 ・ 築年数の新しい物件の取得に加え、2017 年に取得した虎ノ門のように将来の開発用地 となる築年数が経過したビルも取得し、付加価値の高い物件の建築を検討しています。 ・ 投資対象は高水準の設備、耐震性を有した好立地の中規模ビルにしぼります。他社と のタイアップによる再開発事業への参画も検討しています。 ・ データセンタービルは OBP に 8 棟目のビルの建築を計画しています。 ・ データセンター業界での知名度を生かし、今後は東京地区でのデータセンター事業も 検討していきます。 ・ 商業施設はロードサイドからレールサイドへと転換すべく、首都圏や地方中枢都市の 商業中心部やターミナル駅に近い都市型商業施設の取得を目指します。 ・ 物流倉庫は特定顧客向けの設備や機能を備えた付加価値の高いオーダーメイド型の倉 庫の取得を目指します。 ・ その他の重点施策として 5 つの項目を掲げました。1 つ目は既存施設の見直しです。情 勢の変化などで収益性が低下した物件は建て替えや売却、リニューアルなどを適宜行 っていきます。 ・ 2 つ目は所有物件の収益性追求です。引き続き質の高い設備・サービスを提供し、稼働 率の向上に取り組みます。テナントとのリレーション強化、提案力強化を通じ、新規 顧客や新たな事業の開拓を進めていきます。 ・ 3 つ目はリスクへの対応を強化することです。首都圏での新規投資や築年数が経過した 物件の売却、BCP 対応ビルへのリニューアルなどを進めることで、既存施設の災害リ スクを低減し、大阪集中リスクを減らしたいと考えています。 ・ 4 つ目は将来に向けた新たな展開の模索です。既存事業で培った強みを生かし、ヘルス ケアや社会インフラなどの新たな賃貸事業への展開、「スマートビル」といわれる人工 知能を搭載した最先端のビル管理・運営設備を有する新しいスタイルのビル開発、海 外不動産への投資も検討していきます。 ・ 5 つ目は強固な財務基盤を堅持です。今後も安定的かつ低金利での資金調達に取り組み、 その上で自己資本比率などにも留意した運営を行い、財務バランスの健全性を維持し ます。
7. 各種指標推移（財務連結ハイライト） ・ 2019 年 3 月期第 2 四半期は既存ビルの稼働率向上による賃料収入の増加で、売上高 73 億円、経常利益 26 億円、固定資産売却益の計上もあり当期純利益 22 億円、いずれも 前年同期比で増収増益となりました。 ・ 2019 年 3 月期の通期予想は売上高 147 億円、経常利益 51 億円、当期純利益 37 億円。 既存施設売却による賃料収入の減少などから、売上高は、ほぼ横ばいですが、原価、 営業外費用の圧縮を進め、経常利益、純利益については増益を見込んでいます。 ・ 2018 年 3 月期の売上高構成を 9 年前の 2009 年 3 月期と比較すると、物件の売却などに よって年度ごとに増減があるものの、オフィスビル事業、データセンタービル事業、 ウインズビル事業、商業施設・物流倉庫事業の 4 事業とも安定的に成長を遂げている ことがわかります。 8. ESG の取り組み ・ 社会とともに持続的な成長をし、企業価値の向上を実現するため、さまざまな活動を 積極的に行っています。 ・ 環境（E＝Environment）についてはビルの長寿命化に取り組み、予防保全という考えの もと、予防的に修繕や更新の工事を実施するなど、建物や設備を長く使えるように配 慮しています。 ・ ビルの壁面・屋上の緑化にも積極的に取り組んでいます。 ・ 社会貢献（S＝Social）については地域のイベント開催時にビルの敷地をイベントスペ ースとして提供するなど、地域のにぎわいづくりにも貢献しています。 ・ 社内に設置している地域活動委員会では毎年の寄付活動のほか、毎月、当社役職員が 参加して御堂筋の清掃活動も行っています。 ・ さらに社員のワークライフバランスの実現も成長のためには不可欠だと考え、すべて の従業員が健康で活躍できる職場づくりにも取り組んでいます。 ・ 企業統治（G＝Governance）の取り組みとしては 2019 年 3 月期に執行役員制度の導入、 指名報酬委員会設置を行うなど、社外・社内取締役それぞれが相互に有効に監督でき るガバナンス体制を敷いています。 9. 株主還元 ・ 株主還元については安定した配当を行うことを基本方針としています。 ・ 2019 年 3 月期の配当は創立 70 周年を迎え、これまで支援していただいた株主への感謝 の気持ちを示すため、期末配当金として 1 株あたり 3 円の記念配当を実施する考えで す。当初の予想より 3 円増配、前期比 5 円増配の 13 円とし、中間配当 10 円と合わせ、 年間配当は 23 円となります。 ・ なお、今回の増配で、5 期連続の増配となります。2013 年 3 月期の記念配当を除く普
通配当ベースでは 7 期連続の増配となります。 ・ 創立 70 周年を記念し、株主還元の充実と資本効率の向上を図るため、自己株式の取得・ 消却を行います。 ・ 取得については普通株式を発行済株式総数の 2.8%となる 150 万株、または取得価格の 総額 10 億円を上限として、2018 年 11 月 1 日～2019 年 3 月 22 日の期間に取得すること を予定しています。 ・ 自己株式の消却については取得した自己株式の全株式数を 2019 年 4 月 19 日に消却す る予定です。 ・ 日頃のご支援に応えるため、株主優待制度を実施しています。3 月末に当社株式を保有 の株主にお米券を贈呈、株式を 2 年以上保有している株主には長期保有優遇のお米券 を追加して贈呈しています。 10. 質疑応答 Q1. 創立 70 周年を迎えますが、80 周年に向けての抱負を聞かせてください。 A1. 株主をはじめ、テナントやパートナー企業などの支援があって、70 周年を迎えること ができました。あらためて御礼を申し上げます。この 70 年間で当社の事業は賃貸ビル 事業に特化し、時代の要請に応じた展開を行ってきました。オフィスビルはもちろん、 モータリゼーションの進展で郊外に商業施設が設置されるようになり、当社も商業施 設事業に進出。さらに社会の要請を先取りしてデータセンタービル事業にも参入しま した。80 周年に向かうにあたり、既存事業を大切にしながら、情勢の変化をしっかり 見極め、次世代に継承される資産の拡充を念頭に置いて経営を続けていきます。 Q2. 免震装置データ改ざん問題がありましたが、御社の所有物件は大丈夫ですか。 A2. 当社のビルは、データ改ざんがあったメーカーの装置を採用していませんでした。当社 は、どのようなメーカーの、どのような設備が使われているかを把握しており、問題 の企業名が出たときにも、すぐにテナントへ「安心・安全だ」と伝えることができま した。今後もトレーサビリティーを配慮したビル運営を続けます。当社ビルは特に免 震や 24 時間体制の BCP 対応をセールスポイントにしていますので、通常以上に注意を 払っています。 Q3. 現時点での最大のリスク要因は何でしょうか。 A3. 当社は固定資産としてビルを持ち、そのビルが収益源です。地震や台風などの自然災害 に対して、ビルがしっかり耐えてくれるのか日頃から点検し、万が一の場合に対応が できる力を備えておくこと、こういう点を重視し、定期的に訓練もしています。 地震はどこで起きるかわかりません。当社ビルは関西集中リスク、大阪集中リスクが あります。物件のリスク分散という意味で、売上高における関西物件の比率を抑えて
いくために、首都圏などへの投資を推進しています Q4. リートではなく御社の株を購入したほうが良い理由を教えてください。 A4. リートと当社の経営方針は根本的に違います。リートは収益の約 9 割を配当に回すので、 短期的な収益の拡大が経営の最重要目標となっています。日本では自然災害を避けて は通れません。収益の 9 割を配当に回すということは内部留保が十分にないことを意 味し、大きな災害でリート物件が被災した場合には減配となった例もあります。当社 は内部留保や安定配当に配慮しながら、長期で物件の価値を維持し、長期にわたって 株主の期待に応えていく経営方針で臨んでいます。どちらがいいかは投資家の判断と なります。 以上
