PowerPoint プレゼンテーション

証券コード：3287

http://www.hoshinoresorts-reit.com/

資産運用会社

株式会社星野リゾート・アセットマネジメント

Ⅰ

目次

星野リゾート・リート投資法人の特徴

Ⅱ

平成25年10月期（第1期）活動のご報告

Ⅲ

今後の運用戦略

Ⅳ

Appendix

平成25年10月期 損益計算書

平成25年10月期 貸借対照表

個別物件の収支状況

ポートフォリオ概要

平成25年10月期末継続鑑定評価額

事業環境③

事業環境④

平成25年10月期末の投資主状況

投資法人の概要

資産運用会社の概要

5

6

7

1

＜IPOハイライト＞

1. ニッポンの観光産業の成長の果実を享受で

きる仕組みを作る

2. ホテル、旅館及び付帯施設への投資

3. 星野リゾートグループの運営力の活用

1.平成25年10月期（第1期）の決算の概要

2.物件取得

3.物件全体の運営実績

4.個別物件の運営実績

5.財務

1.事業環境

2.当面の運用戦略

3.市場動向と差別化戦略

4-1.外部成長

4-2.星野リゾートグループが運営するホテル・旅館等

4-3.星野リゾートグループによる再生物件

4-4.資産運用会社独自の情報活用による検討状況

5-1.内部成長

5-2.賃料構成

5-3.平成26年4月期・平成26年10月期の業績予想

10

11

12

13

19

21

23

24

25

26

27

27

28

29

30

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

２

東京証券取引所での上場セレモニー

オファリング形態

国内オファリング

上場証券取引所

東京証券取引所

証券コード

3287

募集口数

オーバーアロットメントによる売出し：950口国内一般募集：19,000口

合計19,950口

発行価額総額

9,767,520,000円

１口あたり発行価格

510,000円

発行決議日

平成25年6月6日

発行価格決定日

平成25年7月3日

上場日

平成25年7月12日

主幹事証券

野村證券株式会社

資金用途

新たな特定資産の取得

■

オファリング概要

■

上場後の取引状況

（注）本投資法人の投資口価格は、発行価格510,000円を100として指数化した上で、 上場日の前営業日である7月11日（木）をグラフの開始日としています。東証 REIT指数は、上場日の前営業日である7月11日（木）の終値を100として指数 化しています。

３

J-REIT Deal of the Day：星野リゾート・リート投

資法人、「星のや」で魅力を演出（DealWatch）

2013/7/4 （略） 6月10日から2週間弱かけて実施したロードショーでは、2チーム編 成で60社弱を訪問した。関係者は「アセットクラスが旅館という REITは初めてということもあり、丁寧にマーケティングを行った」 という。一般投資家に8割、機関投資家に2割を配分する予定でブッ クビルディングを開始し、各ポーションにおける倍率は「一般投資家 分が4倍強、機関投資家分が9倍程度、全体で5倍強」（関係者）と なった。「旅館を組み込むという特殊性が魅力という向きが多い一方 で、特殊性ゆえに投資対象としづらいという投資家もいた」（関係 者）との指摘や、「規模が小さいため参加しにくい」（国内投資顧 問）との意見もあった。とはいえ「『星のや』という強いブランド力 により札が集まった」との意見は多方面から聞かれている。ある引受 関係者は「知名度に加えて優待制度も個人の需要を誘った」といい、 優待制度は1口当たり2000円相当の割引券が各決算期（年2回）送付 される。 （略）

（小澤 美穂 DealWatch / Thomson Reuters）

■

市場の反応

＜IPOハイライト②＞

「星野リゾート・リート投資法人：初の旅館リート、

ブランド力が強み」（Capital Eye News）

2013/7/5 （略） アロケーションは一般リテール8割、機関投資家2割とし、前者から4 倍、後者から9倍、全体で5倍強の積み上がりとなった。ロード ショーは6月10日から2週間近くかけて、2チーム体制で60社を訪 問。旅館という観光業に特化した新しいアセットクラスが投資家の 興味を駆り立てたようだ。従来とは異なるタイプのリートではある が、通常のリート案件で出動するリート投信や地銀、プロパー系、 外資系などがブックビルディングに参加した。 知名度の高さや資産規模の拡大余地に加え、鑑定NOI利回りが8.3％ で、分配金も3期の巡航ベースで5％超とマーケットの平均を上回る ため、投資対象としての条件は十分にクリアしたようだ。上場時の LTVは30％台半ば。その一方で、時価総額が100億円に満たず、資産 規模も小さいため、投資方針に適合しないという向きも一部で見ら れた。ただ、稼働率によって収益のブレが生じやすい観光旅館の特 質を懸念する声は想定よりも少なかった。 目論見書価格の50万円に対して、仮条件は49～51万円と前後に広 げ、上限で条件決定した。引受関係者は、「直近期の利回りやLTVの 水準、IPOディスカウントで見れば特別感はないが、ブランド力と株 主優待で、個人投資家を引き付ける魅力があった」と見ている。 （略） ［キャピタルアイ・ニュース 池部 渚］

Ⅰ 星野リゾート・リート投資法人の特徴

6

7

2. ホテル、旅館及び付帯施設への投資

3. 星野リゾートグループの運営力の活用

５

Ⅰ 星野リゾート・リート投資法人の特徴

資産規模

17,678百万円

保有物件数

6物件

発行済投資口数

20,250口

出資総額

9,917百万円

LTV（注）

37.7％

1. ニッポンの観光産業の成長の果実を享受できる仕組みを作る

スポンサー 資産運用会社 資産運用委託 セイムボート出資 スポンサーサポート スポンサーサポート 100％出資

本投資法人は、観光産業について、各地の地域経済

への貢献が可能であり、少子高齢化時代における我

が国の経済活性化の切り札として重要な産業分野と

位置付けることができると考えています。

本投資法人は、本投資法人の投資主が投資口の保有

を通じてニッポンの観光産業の分野においてその成

長の果実を享受できる仕組みを作ることを目指して

おり、これにより投資主価値の継続的な拡大を図っ

ていきます。

■

星野リゾートとの関係図

■

星野リゾート・リート投資法人のコンセプト

■

星野リゾート・リート投資法人の概要

（平成25年10月31日現在） （注）LTV＝借入金残高÷資産総額×100

6

2.ホテル、旅館及び付帯施設への投資

■

本投資法人が重点投資を行う星野リゾート

グループが運営する3つのブランド

■

星野リゾートグループの概要

■

ポートフォリオの分散化

星野リゾートグループは、「リゾート運営の達人にな

る」をビジョンとして独自の戦略で事業規模拡大を進

めています。明治37年に軽井沢の地で創業し、大正3

年には星野温泉旅館をオープン、平成13年以降、本拠

地の長野・軽井沢を飛び出して、施設価値再生を求め

るリゾート施設・旅館の経営・運営に携わりながら拠

点を拡大してきました。平成25年10月31日現在、星

野リゾートグループは国内31箇所に拠点を有していま

す。

Ⅰ

3.星野リゾートグループの運営力の活用①

■

高い生産性を達成する独自の運営の仕組み

７

■

競争力強化のサイクル

星野リゾート・リート投資法人の特徴 調理プロセス管理 （セントラルキッチン） 全部又は一部の調理プロセ スをある一箇所に集約して 行うことで規模のメリット を追求する料理提供手段。

運営効率

集客力

マルチタスク （サービスチーム編成） 一人の従業員が複数業務を 手掛けることによって、施 設の効率運営を目指す手法。 予約チャネル管理 （統合予約センター） 統合予約センターの設置により、拠 点での電話問い合わせによる業務の 中断や接客対応中の機会損失をなく し、また、コールセンター機能を集 中させることにより、予約1件当たり の獲得コストを低く抑える手法。 ブランド化 施設ごとに個別にPRするの ではなく、各カテゴリーの イメージを包括的にPRして いくことによりブランドと しての知名度を高める手法。 CS（顧客満足度） CS調査をマネジメントに 活かして運営上の競争力を 高める手法。 マーケティング 本部主導のマーケティング機能とそ の集客力により、グループ全体の収 益の最大化を図り、星野リゾートグ ループ各施設のブランドイメージを 構築する手法。

８

外部成長

競争力の高い施設の取得

スポンサーサポート契約の活用

 星野リゾートグループ保有物件 ：

優先的売買交渉権の付与

 星野リゾートの取引先等の物件売却情報 ：

優先的物件情報の提供

星野リゾートグループの旅館等の再生ノウハウの

活用

旅館等の再生案件施設の取得においては、星野リゾートグ

ループが先行して物件取得を行い、当該物件のキャッシュ

フローが改善・安定し、中長期的な視点で安定的に収益が

上がる状態になった段階で、本投資法人が当該物件を取得

することにより、物件取得に際してのリスクを低減するこ

とができるものと考えており、これらの取組みは本投資法

人の外部成長と収益の安定性に資するものと考えています。

内部成長

高収益につながる賃料設定

3.星野リゾートグループの運営力の活用②

■

星野リゾートグループのコミットメントを活用した成長戦略

売上実績に連動した変動賃料の導入

星野リゾートグループの独自のノウハウによるホテル、旅

館及び付帯施設の業績向上の恩恵を本投資法人が享受する

ことを可能とする仕組みとして、本投資法人は、賃貸借契

約において、固定賃料に加えて、売上実績に連動した変動

賃料を定めています。

契約期間20年間の賃貸借契約の締結により安定し

たキャッシュフローを確保

契約期間：

20年間

賃料改定：

10年間不可（以後5年毎に改定可能）

中途解約 ：

10年間賃貸人の同意なく不可

ホテル、旅館及び付帯施設の安定的な運営の実現を目指す

という観点から、本投資法人が適切と考える場合には、星

野リゾートグループを運用資産の賃借人又は運営受託者に

選定します。

Ⅱ 平成25年10月期（第1期）活動のご報告

1.平成25年10月期（第1期）の決算の概要

2.物件取得

3.物件全体の運営実績

4.個別物件の運営実績

5.財務

10

11

12

13

19

10

1. 平成25年10月期（第1期）の決算の概要

（百万円未満は切捨て、百分比率は少数第２位以下を四捨五入）

実 績

_{（7/12発表）}

予 想

増減額

主な差異

運用状況（百万円）

営業収益

424

424

0

営業利益

224

190

34

△13

減価償却費の上振れ

+ 8

保守・修繕費の削減

+ 15

設立企画人報酬の処理科目変更

+ 23

その他費用の下振れ（監査報酬期ズレ等）

経常利益

50

28

22

+ 34

△15

上記営業利益の増加

設立企画人報酬の処理科目変更

＋3

支払利息・融資関連手数料の減少

当期純利益

49

28

21

ー

１口当たり分配金（円）

1口当たり分配金

2,439

1,393

1,046

ー

その他

総資産

17,678M

－

－

ー

有利子負債

6,671M

－

－

ー

LTV

37.7％

－

－

ー

11

Ⅱ

2. 物件取得

界 松本 所在地 長野県 取得価格 600百万円 不動産鑑定評価額 686百万円 鑑定NOI利回り 9.9％ テナント名称 株式会社 星野リゾート・ ワクワク旅館 総客室数 26 星のや 軽井沢 所在地 長野県 取得価格 7,600百万円 不動産鑑定評価額 8,930百万円 鑑定NOI利回り 7.3％ テナント名称 株式会社星野リゾート 総客室数 77 リゾナーレ 八ヶ岳 所在地 山梨県 取得価格 4,500百万円 不動産鑑定評価額 5,060百万円 鑑定NOI利回り 9.6％ テナント名称 株式会社 星野リゾート・ 八ヶ岳 総客室数 172 星のや リゾナーレ 界 界 出雲 所在地 島根県 取得価格 680百万円 不動産鑑定評価額 726百万円 鑑定NOI利回り 8.5％ テナント名称 株式会社 星野リゾート・ ワクワク旅館 総客室数 24 界 箱根 所在地 神奈川県 取得価格 950百万円 不動産鑑定評価額 1,080百万円 鑑定NOI利回り 8.6％ テナント名称 株式会社 星野リゾート・ ワクワク旅館 総客室数 31 界 伊東 所在地 静岡県 取得価格 670百万円 不動産鑑定評価額 714百万円 鑑定NOI利回り 9.2％ テナント名称 株式会社 星野リゾート・ ワクワク旅館 総客室数 34 [取得価格合計]

15,000

百万円

[鑑定NOI利回り]

8.3

％

[総客室数]

364

室

（注1）「鑑定NOI利回り」は、NOIを取得価格で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。ただし上段の数値は、NOIの合計を取得価格の合計で除して本資産運用会社が算出した数値を、小数第2位を四捨 五入して記載しています。かかる数値は、いずれも本資産運用会社が算出したものであり、不動産鑑定評価書に記載されている数値ではありません。 （注2）株式会社星野リゾート・ワクワク旅館は平成25年11月1日付で株式会社星野リゾート・マネジメントに商号変更しました。 平成25年10月期（第1期）活動のご報告

平成25年7月16日に下記6物件の取得を完了

7月から10月末にかけて、前年同時期に比べて、

星のや 軽井沢、リゾナーレ 八ヶ岳、界 松本、界 出雲、界 伊東において売上増加

（注）界 箱根の開業は平成24年12月28日であるため対象外

３.物件全体の運営実績

星のや 軽井沢

「星のや」ブランドの認知が拡大したことによって、７月から10月末にかけて、前年同時

期に比べて今年はADRを10％上昇することに成功。

界 出雲

今年は出雲大社の本殿遷宮を迎えることで多くの観光客が出雲を来訪。マーケットが拡大

したことに伴って売上増加。

マ ス タ ー ブ ラ ン ド

（ 『 星 野 リ ゾ ー

ト 』 ） 及 び

サ ブ ブ ラ ン ド

（ 「 星 の

や」、「リゾナーレ」、「界」）の

認知度が向上

7月から9月にかけての需要増に伴っ

て

価格戦略を重視

した

ADRの向上

を

図り、結果

RevPARの向上

を実現

■

個別物件の特筆事項

■

増加の要因

12

運営実績 平成24年 平成25年 累計 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 客室稼働率 83.8% 65.9% 61.2% 69.0% 70.1% 71.0% 70.1% 84.2% 84.4% 97.8% 85.9% 88.6% 78.0% ADR（円） 49,299 53,871 52,495 42,966 44,314 51,870 61,738 55,184 69,391 86,667 70,817 60,646 59,759 RevPAR（円） 41,307 35,478 32,131 29,634 31,059 36,825 43,271 46,440 58,548 84,779 60,823 53,710 46,633 売上高（百万円） 210 173 119 139 162 179 231 215 281 418 296 266 2,688

13

Ⅱ

所在地：長野県北佐久郡

客室数：77室

4.個別物件の運営実績①

■

星のや 軽井沢

平成25年10月期（第1期）活動のご報告 （注１）月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾートから提供を受けた数値に基づいて記載しています。 （注２）客室稼働率については小数第２位以下を、ADR、RevPARについては小数第１位以下を四捨五入して表示しています。売上高については、百万円未満を四捨五入して表示しています。

14

所在地：山梨県北杜市

客室数：172室

運営実績 平成24年 平成25年 累計 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 客室稼働率 71.6% 65.1% 63.5% 61.5% 73.4% 65.7% 65.6% 74.8% 90.0% 98.2% 95.8% 88.4% 76.6% ADR（円） 18,449 24,854 28,767 18,642 18,293 20,034 21,686 16,740 28,070 46,342 25,924 19,367 24,628 RevPAR（円） 13,207 16,170 18,264 11,469 13,425 13,170 14,231 12,516 25,269 45,508 24,829 17,126 18,875 売上高（百万円） 306 249 152 170 265 255 324 305 395 599 423 357 3,800

■

リゾナーレ 八ヶ岳

（注１）月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・八ヶ岳から提供を受けた数値に基づいて記載しています。 （注２）客室稼働率については小数第２位以下を、ADR、RevPARについては小数第１位以下を四捨五入して表示しています。売上高については、百万円未満を四捨五入して表示しています。

4.個別物件の運営実績②

15

Ⅱ 運営実績 平成24年 平成25年 累計 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 客室稼働率 69.5% 54.1% 40.2% 44.4% 61.9% 54.2% 60.4% 62.1% 67.6% 85.1% 83.3% 79.5% 64.0% ADR（円） 32,188 37,667 40,857 28,213 30,673 33,865 36,479 29,230 31,278 51,954 34,113 34,143 35,504 RevPAR（円） 22,369 20,390 16,412 12,517 18,990 18,370 22,042 18,148 21,150 44,219 28,427 27,154 22,739 売上高（百万円） 37 28 23 20 33 28 35 30 36 63 46 46 425

所在地：長野県松本市

客室数：26室

■

界 松本

平成25年10月期（第1期）活動のご報告 （注１）月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・ワクワク旅館から提供を受けた数値に基づいて記載しています。なお、株式会社星野リゾート・ワクワク旅館は平成25 年11月1日付で株式会社星野リゾート・マネジメントに商号変更しています。 （注２）客室稼働率については小数第２位以下を、ADR、RevPARについては小数第１位以下を四捨五入して表示しています。売上高については、百万円未満を四捨五入して表示しています。

4.個別物件の運営実績③

16

運営実績 平成24年 平成25年 累計 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 客室稼働率 95.3% 65.3% 53.8% 68.8% 78.2% 71.7% 95.4% 95.3% 91.5% 99.6% 98.3% 99.1% 84.6% ADR（円） 33,459 30,365 32,740 26,373 27,957 31,526 34,525 28,601 31,764 40,827 33,355 36,904 32,837 RevPAR（円） 31,879 19,821 17,598 18,131 21,860 22,594 32,947 27,245 29,073 40,663 32,799 36,557 27,780 売上高（百万円） 51 35 29 29 38 36 53 44 47 62 52 58 535

所在地：島根県松江市

客室数：24室

■

界 出雲

4.個別物件の運営実績④

（注１）月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・ワクワク旅館から提供を受けた数値に基づいて記載しています。なお、株式会社星野リゾート・ワクワク旅館は平成25 年11月1日付で株式会社星野リゾート・マネジメントに商号変更しています。 （注２）客室稼働率については小数第２位以下を、ADR、RevPARについては小数第１位以下を四捨五入して表示しています。売上高については、百万円未満を四捨五入して表示しています。

17

Ⅱ 運営実績 平成24年 平成25年 累計 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 客室稼働率 53.8% 59.5% 56.6% 73.8% 73.0% 55.9% 57.9% 58.2% 52.7% 77.4% 58.9% 52.2% 60.8% ADR（円） 23,813 33,661 31,870 23,758 25,830 27,887 28,869 24,063 27,016 39,244 27,289 26,069 28,551 RevPAR（円） 12,817 20,032 18,052 17,544 18,845 15,584 16,727 14,008 14,226 30,383 16,079 13,604 17,356 売上高（百万円） 38 48 47 46 55 39 43 37 39 71 43 39 544

所在地：静岡県伊東市

客室数：34室

■

界 伊東

平成25年10月期（第1期）活動のご報告

4.個別物件の運営実績⑤

（注１）月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・ワクワク旅館から提供を受けた数値に基づいて記載しています。なお、株式会社星野リゾート・ワクワク旅館は平成25 年11月1日付で株式会社星野リゾート・マネジメントに商号変更しています。 （注２）客室稼働率については小数第２位以下を、ADR、RevPARについては小数第１位以下を四捨五入して表示しています。売上高については、百万円未満を四捨五入して表示しています。

18

運営実績 平成24年 平成25年 累計 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 客室稼働率 － － 60.4% 60.7% 61.2% 63.3% 59.1% 72.5% 61.4% 85.1% 72.6% 71.6% 66.8% ADR（円） － － 40,734 35,141 36,096 36,828 38,700 34,335 36,083 47,674 36,882 36,026 38,249 RevPAR（円） － － 24,584 21,328 22,083 23,324 22,873 24,894 22,153 40,580 26,769 25,792 25,533 売上高（百万円） － － 48 38 44 47 45 41 45 73 52 53 485

所在地：神奈川県足柄下郡

客室数：31室

■

界 箱根

4.個別物件の運営実績⑥

（注１）月次の主要指標については、賃借人である株式会社星野リゾート・ワクワク旅館から提供を受けた数値に基づいて記載しています。なお、株式会社星野リゾート・ワクワク旅館は平成25 年11月1日付で株式会社星野リゾート・マネジメントに商号変更しています。 （注２）客室稼働率については小数第２位以下を、ADR、RevPARについては小数第１位以下を四捨五入して表示しています。売上高については、百万円未満を四捨五入して表示しています。

19

Ⅱ

5.財務

■

最終返済期限の分散

■

有利子負債の構造

平成25年10月期（第1期）活動のご報告 長期有利子負債 短期有利子負債 89.2％ 10.8％ 固定金利 変動金利 89.2％ 10.8％

株式会社三菱東京UFJ銀行

3,794 百万円

56.9％

株式会社日本政策投資銀行

1,488 百万円

22.3％

株式会社三井住友銀行

1,389 百万円

20.8％

（単位：百万円）

■

バンクフォーメーション

Ⅲ 今後の運用戦略

3.市場動向と差別化戦略

4-1.外部成長

4-2.星野リゾートグループが運営するホテル・旅館等

4-3.星野リゾートグループによる再生物件

4-4.資産運用会社独自の情報活用による検討状況

5-1.内部成長

5-2.賃料構成

5-3.平成26年4月期・平成26年10月期の業績予想

24

25

26

27

27

28

29

30

21

Ⅲ 今後の運用戦略

1. 事業環境①

生産波及効果

46.4

兆円

⇒

5.1

%

（対国民経済計算 産出額）

付加価値誘発効果

23.7

兆円

⇒

5.0

%

（対名目GDP）

雇用誘発効果

397

万人

⇒

6.2

%

（対全国就業者数）

税収効果

2.8

兆円

⇒

3.6

%

（対国税＋地方税）

（出所） 観光庁 「旅行・観光消費動向調査」 （注）「旅行消費額」とは、旅行中又は旅行のために消費した支出額の合計（他者が支払っ たもの及びお土産代を含みます。）の推計額をいいます。

■

国内における旅行消費額（平成23年）

22

1. 事業環境②

平成24年3月の株式会社日本政策投資銀行の調査によれば、国連世界観光機関（UNWTO）は、平成22年現在

10億人の規模を有する世界のインバウンド市場（注）が、平成42年に18億人に達するとの発表を平成23年10

月に行っています。うち、日本を含む北東アジア市場は、1.1億人から2.9億人へと、世界で最も大きな増加が

予測されているとのことであり、かかる予測に従えば、今後、相当数の訪日外国人数の増加が期待できること

となり、本投資法人は、日本の観光産業にとっても市場規模拡大のチャンスであると考えています。

（注）「インバウンド市場」とは、外国人旅行者到着数をいいます。

■

インバウンド市場予測

23

Ⅲ 今後の運用戦略

2. 当面の運用戦略

投資主価値の継続的な向上

分配金の成長及び安定性の維持

スポンサーサポート契約の活用

資産運用会社独自の物件取得情報の

活用

外部成長戦略

変動賃料のベースになる売上の向上

中長期的な観点による資本的支出や

修繕の計画策定・実行による利益の

確保

内部成長戦略

1

2

1

2

3. 市場動向と差別化戦略

ホテル投資市場の動向

★ 政府の緊急経済対策の効果等による景気の回復基調の継続及び円安。さらには、2020年の東京オリ

ンピックの開催決定。これらによる国内旅行需要の増加と相当数の訪日外国人の増加。また、他のア

セットクラスの利回りの低下の影響等もあり、ホテル売買マーケットは活況。

★ 今後もこの傾向が継続し、ホテルの取得競争が激化することで、取引利回りの更なる低下が予想され

る。

本投資法人の差別化戦略

★ 「容易に真似することが出来ない施設」、「立地条件が非常に優れた施設」、「競争力のある運営会

社なしに高いパフォーマンスを達成することが困難な施設（小規模施設）」を選定して取得を検討。

★ 過熱感があるホテル売買マーケットにおいても、競争力が高く、かつ取得競合が少ないアセットを対

象に、多くの場合、相対での取得交渉が可能。

24

（参考） 平成25年11月25日「ハルニレテラス」が「土木学会デザイン賞

2013」最優秀賞授賞（「丸の内仲通り」とのダブル授賞）

自然と一体となった、建物とランドスケープのデザインへの拘りが評価。この拘りこそ、本

投資法人の長期的な競争力の源泉。誰もが真似出来る施設では、現状キャッシュを生みだし

ている施設でも、本投資法人の長期的な競争力になり得ない。

25

Ⅲ 今後の運用戦略

4-1. 外部成長

外部成長戦略

スポンサーサポート契約の活用（スポンサー保有・運営物件）

① 星野リゾートグループが保有するホテル、旅館等の優先的売買交渉権を確保

② 星野リゾートグループの取引先等の物件売却情報等を優先的に取得

資産運用会社独自の物件取得情報の活用（第三者保有・運営物件）

① 星野リゾートグループの運営力を活用し、投資機会を逃がさない物件の取得

a. 星野リゾートグループが一時的に物件を保有し、再生ノウハウを活用

b. 本投資法人が物件を保有し、星野リゾートグループへオペレーターチェンジ

② 優良な第三者オペレーターが運営する物件の取得

1

2

「星のや」「リゾナーレ」「界」の3ブランドに加え、

その他の物件についても積極的な物件取得に努めていく

26

4-3.星野リゾートグループによる再生物件

■

星野リゾート 界 日光（平成26年開業予定）

■

星野リゾート 界 川治（平成26年開業予定）

所在地

栃木県日光市中宮祠2482-1

客室数

33室

概 要

眼前に中禅寺湖を望むくつろぎの温泉旅館

所在地

栃木県日光市川治温泉22番地

客室数

54室

概 要

渓流沿いに佇む山里の温泉旅館

27

今後も「観光」をキーワードにホテル・旅館等の積極的な取得に努め、

中期的目標である「資産規模500億円」を目指す

界 日光 Ⅲ 今後の運用戦略

4-4.資産運用会社独自の情報活用による

検討状況

■

持込元別案件数

■

タイプ別案件数

シティ・ビジネスホテル

65件

リゾートホテル

30件

旅館

29件

第三者

114件

星野リゾートグループ

10件

■

案件持込総数

124件（平成25年6月6日上場承認以降）

界 川治

28

5-1. 内部成長

内部成長戦略

変動賃料のベースになる売上の向上

①

星野リゾートグループをテナントとすることによる施設の運営パフォーマンスの向上

②

星野リゾートグループの運営パフォーマンスに対して、資産運用会社によるモニタリン

グの実行

③

星野リゾートグループの高い運営力との相乗効果が狙えるような、施設自体の魅力の

向上・競争力向上につながる投資の実行

中長期的な観点による資本的支出や修繕の計画策定・実行による利益の確保

① 将来における過大な修繕発生リスクの低減

② 将来における施設自体の魅力低減に起因する売上減につながるリスクの低減

1

2

変動賃料のベースとなる売上げ拡大による分配金の「成長性」、

利益の確保による分配金の「安定性」の両立を目指す

29

Ⅲ 今後の運用戦略

5-2. 賃料構成

■

賃料の仕組み

×25％

×15％

×16％

① 基準売上

③=①×②

（固定賃料と

変動賃料）

② 変動率

（注1）③から年間固定賃料を減じた金額の12分の1が毎月の変動賃料。③から年間固定賃料を減じた金額がマイナスでも、固定賃料は最低保証。 （注2）各施設の年間固定賃料は、星のや 軽井沢 600百万円、リゾナーレ 八ヶ岳 525百万円、界 松本 75百万円、界 出雲 75百万円、界 伊東 80百万円、界 箱根 95百万円。

年間

固定

賃料

発生

変動

賃料

（単位：百万円）

界

リゾナーレ

星のや

600

525

325

平成25年 平成26年 平成27年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 変動賃料発生 第3期基準売上 第5期基準売上 第4期基準売上 第6期基準売上

（注）上記の業績予想については、平成25年12月13日付決算短信に基づく予想値であり、今後の不動産等の取得または売却、不動産市場等の推移、 本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、変動する可能性があります。また、上記の業績予想は、分配金の額を保証するものでは ありません。

30

5-3. 平成26年4月期・平成26年10月期の業績予想

（百万円未満は切捨て、百分比率は少数第２位以下を四捨五入）

平成26年

4月期

平成26年

10月期

営業収益（百万円）

725

780

営業利益（百万円）

329

341

経常利益（百万円）

260

275

当期純利益（百万円）

259

274

1口当たり分配金（円）

12,817

13,552

平成26年4月期の前提条件

【営業収益】

固定賃料

725百万円

【営業費用】

固都税等

22百万円

減価償却費

174百万円

【営業外費用】

支払利息

57百万円

【期末時点のLTV見込】

34.6％

平成26年10月期の前提条件

【営業収益】

固定賃料

725百万円

変動賃料

55百万円

【営業費用】

固都税等

49百万円

減価償却費

176百万円

【営業外費用】

支払利息

55百万円

【期末時点のLTV見込】

34.1％

32

平成25年10月期 損益計算書

営業収益

賃貸事業収入

424,870

営業収益合計

424,870

営業費用

賃貸事業費用

138,835

資産運用報酬

48,854

資産保管手数料

512

一般事務委託手数料

2,646

役員報酬

3,200

その他営業費用

6,552

営業費用合計

200,600

営業利益

224,269

営業外収益

受取利息

56

受取保険金

160

営業外収益合計

216

営業外費用

支払利息

36,025

創立費

15,000

融資関連費用

41,899

投資口交付費

10,660

投資口公開関連費用

70,386

営業外費用合計

173,972

経常利益

50,512

税引前当期純利益

50,512

法人税、住民税、及び事業税

1,137

法人税等調整額

△21

法人税等合計

1,116

当期純利益

49,396

前期繰越利益又は前期繰越損失（△）

-当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

49,396

（単位：千円）

33

平成25年10月期 貸借対照表

Ⅳ Appendix 資産の部 流動資産 現金及び預金 1,667,513 前払費用 30,224 未収消費税等 665,555 繰延税金資産 21 その他 525 流動資産合計 2,363,839 固定資産 有形固定資産 建物 14,258,255 減価償却累計額 △112,766 建物（純額） 14,145,488 構築物 7,315 減価償却累計額 △429 構築物（純額） 6,885 機械及び装置 83,801 減価償却累計額 △2,409 機械及び装置（純額） 81,391 土地 938,080 有形固定資産合計 15,171,846 無形固定資産 借地権 64,549 ソフトウエア 2,711 無形固定資産合計 67,260 投資その他資産 長期前払費用 65,520 差入保証金 10,000 投資その他資産合計 75,520 固定資産合計 15,314,626 資産合計 17,678,466 負債の部 流動負債 営業未払金 5,274 短期借入金 717,780 １年内返済予定の長期借入金 155,002 未払金 181,361 未払法人税等 1,125 前受金 126,874 流動負債合計 1,187,419 固定負債 長期借入金 5,799,131 預り敷金及び保証金 725,000 固定負債合計 6,524,131 負債合計 7,711,550 純資産の部 株主資本 出資総額 9,917,520 剰余金 当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 49,396 剰余金合計 49,396 投資主資本合計 9,966,916 純資産合計 9,966,916 負債純資産合計 17,678,466 （単位：千円）

34

物件番号

－

H-1

R-1

K-1

K-2

K-3

K-4

物件名

ポートフォリオ

_合計

星のや 軽井沢

リゾナーレ

_八ヶ岳

界 松本

界 出雲

界 伊東

界 箱根

①不動産運用

収益合計

424,870

175,806

153,830

21,975

21,980

23,440

27,836

固定賃料

424,870

175,806

153,830

21,975

21,980

23,440

27,836

変動賃料

－

－

－

－

－

－

－

②不動産運用

費用合計

23,229

9,548

7,034

1,299

2,268

1,340

1,738

保守費

5,743

759

2,591

533

288

622

948

公租公課

－

－

－

－

－

－

－

保険料

1,954

368

1,031

151

79

205

118

借地料

7,392

3,752

2,304

－

1,336

－

－

修繕費

6,706

3,237

1,107

614

563

513

671

その他費用

1,431

1,431

－

－

－

－

－

③NOI

（①－②）

401,640

166,258

146,795

20,676

19,712

22,100

26,097

④減価償却費

115,605

62,809

36,026

3,790

3,005

3,731

6,242

⑤不動産賃貸

事業損益

（③－④）

286,034

103,448

110,769

16,885

16,706

18,369

19,855

個別物件の収支状況

_{（単位：千円）}

分類 物件_番号 物件名称 所在地 土地面積_（㎡） 建物面積_（㎡） 建築時期 年間固 定賃料 収入 （百万円） 賃貸面積 （㎡） 賃貸可能 面積 （㎡） テナント数 （転貸借） 総客室数（室） 星のや H-1 星のや 軽井沢 長野県 北佐久郡 軽井沢町 73,688.42 11,638.45 平成14年２月（トンボ の湯・村民食堂）／平 成17年４月（星のや） ／平成21年６月（ハル ニレテラス） 600 11,638.45 11,638.45 ₍₁₃₎1 77 小計 73,688.42 11,638.45 － 600 11,638.45 11,638.45 ₍₁₃₎1 77 リゾ ナーレ R-1 リゾナーレ_八ヶ岳 山梨県_北杜市 75,831.81 33,853.45 平成４年６月（ホテ ル・プール）／平成16 年４月（チャペル・機 械室） 525 33,853.45 33,853.45 ₍₁₅₎1 172 小計 75,831.81 33,853.45 － 525 33,853.45 33,853.45 ₍₁₅₎1 172 界 K-1 界 松本 長野県_松本市 3,340.67 4,056.12 平成11年11月 75 4,056.12 4,056.12 ₍₀₎1 26 K-2 界 出雲 島根県_松江市 11,321.56 3,909.02 不明（旧館）／平成９_{年７月（新館）} 75 3,909.02 3,909.02 ₍₀₎1 24 K-3 界 伊東 静岡県_伊東市 4,899.97 7,473.91 不明／平成７年11月_（増築） 80 7,473.91 7,473.91 ₍₀₎1 34 K-4 界 箱根 神奈川県足柄下郡 箱根町 9,342.04 4,649.67 昭和62年７月 95 4,649.67 4,649.67 1 (0) 31 小計 28,904.24 20,088.72 － 325 20,088.72 20,088.72 ₍₀₎4 115 合計 178,424.47 65,580.62 － 1,450 65,580.62 65,580.62 ₍₂₈₎6 364

35

Ⅳ Appendix

ポートフォリオ概要

継続鑑定評価額

17,581 百万円

帳簿価額総額

15,236 百万円

含み益

2,344 百万円

1口当たり含み益

115,782 円

1口当たり純資産

492,193 円

1口当たりNAV

607,976 円

平成25年3月31日を

価格時点とした

鑑定評価額

（取得時）（百万円）

平成25年10月期末

鑑定評価額

（百万円）

増減

比率

星のや 軽井沢

8,930

9,160

2.6 ％

リゾナーレ

八ヶ岳

5,060

5,190

2.6 ％

界 松本

686

687

0.2 ％

界 出雲

726

737

1.5 ％

界 伊東

714

717

0.4 ％

界 箱根

1,080

1,090

0.9 ％

合 計

17,196

17,581

2.2 ％

36

平成25年10月期末継続鑑定評価額

37

■

国民の関心の高い余暇活動「国内観光旅行」

平成25年6月の「国民生活に関する世論調査」によると、今後の生活で重点を置きたい分野として「レジャー・

余暇生活」を挙げる人数の割合が36.9%と最も多く、昭和58年以来連続して第1位を占めています。

また、平成25年1月実施の公益財団法人日本生産性本部の調査によると、余暇活動に関して参加を希望するもの

について、全国の15歳から79歳までの男女に複数回答にて調査を行ったところ（有効回収数3,334件）、参加希

望率（ある余暇活動を将来やってみたい、又は今後も続けたいとする人の割合）は国内観光旅行がドライブや海

外旅行を上回って前年同様第1位であり、国民の関心が高いことを示しています。

Ⅳ Appendix

事業環境③

38

■

日本人国内観光客の「温泉」及び「地域の魅力」へのニーズ

公益社団法人日本観光振興協会の平成23年度版「観光の実態と志向」によると、日本人が国内観光で希望する

旅行としては、「温泉観光」（71.0%）が突出して多く、以下、「祭りや観光イベント」、「リゾートライフ

を楽しむ観光」、「ドライブ観光」、「社寺観光」がそれぞれ20%台で続いています。年齢別では、「温泉観

光」は、あらゆる世代で最も多くあげられており、20～34歳では60%台に、35歳以上では70%台に達してい

ます。

これらのことから、温泉、地域の魅力が日本人国内観光客の最も高い旅のニーズであり、このようなニーズに

応えるホテル、旅館及び付帯施設の需要は、今後も安定的に推移すると、本投資法人は考えています。

事業環境④

39

Ⅳ Appendix

平成25年10月期末の投資主状況

平成25年2月28日

設立企画人（株式会社星野リゾート・アセットマネジメント）による投信法第69条第1項に基づく本投資法人の設立に係る届出

平成25年3月6日

投信法第166条に基づく本投資法人の設立の登記、本投資法人の成立

平成25年3月25日

投信法第188条に基づく本投資法人の登録の申請

平成25年4月10日

内閣総理大臣による投信法第187条に基づく本投資法人の登録の実施（登録番号 関東財務局長 第84号）

平成25年7月12日

東京証券取引所 不動産投資信託証券市場への上場（銘柄コード：3287）

40

投資法人の概要

■

沿革

■

本投資法人の仕組図

商 号

株式会社星野リゾート・アセットマネジメント

住 所

東京都中央区銀座一丁目11番1号

設 立

平成22年5月14日

資本金

1億円

株 主

株式会社 星野リゾート 100%

登録・認可等 金融商品取引業登録 関東財務局長（金商）第2405号

取引一任代理等認可 国土交通大臣認可第74号

宅地建物取引業免許 東京都知事(1)第94316号

41

Ⅳ Appendix

資産運用会社の概要

■

資産運用会社の組織図

■

会社概要

42

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