和歌山市空家等対策計画平成 29 年 3 月和歌山市

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和歌山市空家等対策計画

平成２９年３月

和歌山市

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■目次

第１章空家等対策計画の概要

１策定の背景と目的・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１２計画の位置づけ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１３和歌山市を取り巻く環境・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２４計画の期間・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２５計画の対象・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２６計画の対象区域・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３

（１）計画策定の意義・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３

（２）重点地区の設定・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３

第２章空家等の現状

１和歌山市の人口・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４２和歌山市の空家等の現状・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４

（１）和歌山県及び和歌山市の空き家率・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・４

（２）本市の種類別空き家数・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・６

（３）本市における空き家通報件数の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・８

第３章空家等対策の基本方針

１空家等の所有者等による管理の原則・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・９２地域（市民）・関係団体等との連携・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・９３空家等への対応・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・９

第４章空家等対策の取組み・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１０１発生の抑制

（１）所有者等の意識の涵養・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１１

（２）住宅ストックの良質化・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１１

（３）都市計画等との連動・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１１２流通・活用の促進

（１）流通（売却や賃貸など）による活用の促進・・・・・・・・・・・・・・・・１１

（２）三世代同居・近居補助制度の実施及び周知・・・・・・・・・・・・・・・・１３

（３）地域等による空家等及び利用されなくなった市有施設の活用支援・・・・・・１３３適切に管理されていない空家等の解消

（１）適切に管理されていない空家等に対する相談体制の整備・・・・・・・・・・１４

（２）適切に管理されていない空家等に対する対応・・・・・・・・・・・・・・・１４

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（３）除却（解体）補助制度の実施及び周知・・・・・・・・・・・・・・・・・・１４４特定空家等に対する措置

（１）措置の方針・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１５

（２）特定空家等の判断基準・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１５

（３）措置の実施・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１５

（４）税制上の措置・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１６

（５）その他の対処・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１６５その他空家等対策の実施に関し必要な事項

（１）関係法令等の遵守・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・１８

（２）市民等からの空家等に関する相談への対応・・・・・・・・・・・・・・・・１８

第５章空家等の実態調査１実態調査

（１）実態調査内容・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２０

（２）平成２７年度実態調査結果・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２０

（３）平成２７年度アンケート調査結果・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２１

（４）課題・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２３２空家等情報のデータベース化・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２３

第６章空家等対策の実施体制

１和歌山市空家等対策協議会・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２４

（１）趣旨・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２４

（２）所掌事務・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２４

（３）組織・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２４２和歌山市空家等対策庁内連携会議・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２４

（１）趣旨・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２４

（２）所掌事務・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２４

（３）組織・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２５３関係機関等との連携・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２５

（１）金融機関との連携・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２５

（２）警察との連携・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２５

（３）地域（自治会等）との連携・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２５

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【資料】

空家等対策の推進に関する特別措置法・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・２６空家等対策の推進に関する特別措置法施行規則・・・・・・・・・・・・・・・・３２和歌山市空家等の適正管理に関する条例・・・・・・・・・・・・・・・・・・・３３和歌山市空家等の適正管理に関する条例施行規則・・・・・・・・・・・・・・・３５和歌山市不良空家の除却に係る補助金の交付に関する要綱・・・・・・・・・・・４０空家を活用した三世代同居・近居に係る補助金の交付に関する要綱・・・・・・・５０和歌山市空家等対策協議会運営要綱・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・６０和歌山市空家等対策協議会委員名簿・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・６１

※本計画の用語について、「あきや」は一般には「空き家」と表記されていることから、原則として、一般名詞として用いる場合は「空き家」と表記することとしました。これに対し、

「空家等対策計画」については、一体の名詞としてそのまま表記しています。また、空家等対策の推進に関する特別措置法第２条第１項及び第２条第２項で定義された「空家等」「特定空家等」についてはそれぞれ『｢空家等｣』『｢特定空家等｣』と表記し、和歌山市不良空家の除却に係る補助金の交付に関する要綱第２条で定義された「不良空家」については『｢不良空家｣』と表記しました。

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第１章空家等対策計画の概要

１策定の背景と目的

近年、地域における人口及び世帯数の減少や既存の住宅・建築物の老朽化等に伴い、使用されていない住宅・建築物が年々増加してきています。本市におきましても、平成２５年の住宅・土地統計調査による空き家率は、１５．８％と、全国の空き家率１３．５％と比べて高い割合となっており、今後も空き家率及び空き家数の増加が懸念されるところであります。空き家になったにもかかわらず、適切な管理が行われないまま放置されている状態の空き家は、防災・防犯・安全・環境・景観の阻害等多岐にわたる問題を生じさせ、

ひいては地域住民の生活環境に悪影響を及ぼしているものもあり、早急な対策の実施が求められています。

このような状況に鑑み、生命、身体又は財産の保護、生活環境の保全を図り、併せて空家等の活用を促進するため、平成２７年５月２６日に「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「特措法」という。）」が完全施行されました。特措法においては、空家等の所有者又は管理者が、空家等の適切な管理について第一義的な責任を有することを前提としつつ、住民に最も身近な行政主体であり、個別の空家等の状況を把握することが可能な立場にある市町村が、地域の実情に応じた空家等に関する対策の実施主体として位置付けられています。また、必要に応じて「空家等対策計画」を策定し、各地域内の空家等に対する行政としての基本姿勢を住民に対して示しつつ、空家等及びその跡地の活用方策についても併せて検討することが望ましいとしています。また近年、動きが活発化している企業の社会貢献活動との連携やそれぞれの地域が持つ魅力や課題を熟知している地域の自治組織やＮＰＯなどの力により、温かなつながりの中で安心して暮らせる地域を多様なまちづくりの担い手がともに創り上げていくことが必要です。

そこで本市では、このたび、市の空家等の対策について、市民に広く周知し、総合的かつ計画的に進めるため、「和歌山市空家等対策計画（以下「計画」という。）」を策定しました。

２計画の位置づけ

本計画は、特措法第６条第１項に規定する「空家等対策計画」であり、国が定めた基本指針に即して定めたものです。また、空家等対策を効果的かつ効率的に推進するため、本市の実情に合わせ、総合的かつ計画的に実施するために策定するものであり、本市の空家等対策の基礎となるものであります。

なお、計画の推進にあたっては、和歌山市長期総合計画、和歌山市都市計画マスタープラン、和歌山市立地適正化計画等の関連する施策との整合性を図るものとします。

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- 2 - ３和歌山市を取り巻く環境

本市は、紀伊半島の北西部に位置し、市のほぼ中央部を紀の川が東西に流れ、その堆積物によってできた平野部を中心にまちが形成されています。北部は緑豊かな和泉山脈が連なり、北西部から南部にかけては風光明媚な紀淡海峡や和歌浦湾に面し、豊かな自然に恵まれています。総面積は、２０８．８４ｋｍ²。近畿自動車道紀勢線、京奈和自動車道、第二阪和国道など広域幹線道路を含めた道路ネットワークのほか、鉄道はＪＲ阪和線・紀勢本線・和歌山線や南海電鉄本線・加太線・和歌山港線、和歌山電鐵貴志川線が通っております。歴史的背景として、中世まで、雑賀衆をはじめとする裕福な土豪集団が割拠していましたが、天正１３年に豊臣秀吉により平定され、吹上の峰に「和歌山城」が築城されました。以後、徳川御三家紀州藩５５万５千石の城下町として繁栄しました。

また、最近では国内外からの観光客増加による観光消費の拡大が見られます。このような地理的歴史的な環境を踏まえたうえで、計画を策定する必要があります。

４計画の期間

計画期間は、平成２９年４月から平成３４年３月までの５年間とします。

ただし、社会情勢等の変化等により計画見直しの必要性が高まった場合には、適宜見直していくものとします。

５計画の対象

本計画の対象は、特措法第２条第１項に規定する「空家等」（特措法第２条第 1 項で規定する「特定空家等」を含む。）とします。ただし、空家等の活用や適切な維持管理などの対策については、空き家となってしまうことも予防する対策でもあることから、特措法で規定する「空家等」に該当しない住宅や空き家となる見込みのある住宅などに対する啓発も対象とします。

また、活用促進の観点からも、その跡地（空き地）及び利用されなくなった市有施設についても対象とします。

空き家の分類

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- 3 - ６計画の対象区域

本計画の対象区域は、和歌山市内全域とし次の点を考慮します。

（１）計画策定の意義

市域全体のまちづくりの方向性に加え、地域資源や地域の特性、各地域で積極的に取り組んでいるコミュニティ形成や助け合いに関する取組を生かした空家等対策を推進します。

（２）重点地区の設定

空き家の活用が特に必要とされる地区、特定空家等が集中的に発生した地区が生じた場合など、良好な地域環境の保全を図るためにも、本市を取り巻く環境を考慮し重点的に空家等に関する対策を推し進める地区を設けることを検討します。

重点地区の設定の要素として、中心市街地の魅力向上、安心して子どもを生み育てることのできる環境の整備、将来に向かって希望の持てる福祉社会の形成、防災体制の充実、特定空家等に対する措置などを考慮し設定します。また、「立地適正化計画」に示されている都市機能誘導区域や居住誘導区域も考慮してまいります。

○都市機能誘導区域図

出典：和歌山市立地適正化計画

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第２章空家等の現状

１和歌山市の人口

本市の人口は、昭和６０年をピークに減少しており、平成２７年の国勢調査では、人口３６４，１５４人、世帯数１５３，０８９世帯となっています。平成２２年の国勢調査では、人口３７０，３６４人となっており、５年間で人口が６，２１０人減少している状況です。また、国立社会保障・人口問題研究所推計値によると、将来においては平成５２年時点で約２８万人まで減少すると予測されており、人口減少による空き家数の増加が懸念されます。

○和歌山市の人口の推移

資料：国勢調査、国立社会保障・人口問題研究所推計値

２和歌山市の空家等の現状

（１）和歌山県及び和歌山市の空き家率

平成２５年の住宅・土地統計調査によると、和歌山県の空き家率は１８．１％となっており、全国で３番目に高い数字になっています。また、本市の空き家率は１５．

８％と、県全体の空き家率ほど高くありませんが、全国平均の１３．５％を超えている状況になっています。

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○総住宅数、空き家数及び空き家率の推移－全国（昭和４８年～平成２５年）

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」

○都道府県別空き家率

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○本市の空き家数･空き家率

（２）本市の種類別空き家数

空き家の種類として、賃貸用、売却用、二次的住宅（別荘等）、その他の４種類に分類されますが、これらのうち、賃貸や売却、別荘等にも利用されないその他の空き家が最も問題となります。

平成２５年の住宅・土地統計調査では、本市の空き家は賃貸用が約４７％、その他の住宅が約４７％を占める状況となっています。また、平成２０年と比較すると、賃貸用の空き家数の大幅な減少により、全体の空き家数は減少していますが、その他の空き家数は増加しているため、対策が必要となる空き家が増加している状況となっています。

種類内容

空き家

市場へ供給されている空き家

売却用の住宅新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅

賃貸用の住宅新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅

市場へ供給されていない空き家

二次的住宅

別荘や、普段住んでいる住宅とは別に残業で遅くなった時などに寝泊まりするなど、たまに寝泊まりしている人がいる住宅

その他の住宅上記以外の人が住んでいない住宅

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- 7 - ○本市の種類別空き家数

○空き家の建て方別の種類（和歌山市）

総数

一戸建長屋建・共同住宅・その他

総数木造非木造総数木造非木造

空き家総数総数 28,980 10,970 10,140 830 18,010 6,160 11,850

二次的住宅 360 280 250 30 80 ― 80

賃貸用の住宅 13,600 670 640 30 12,930 4,600 8,330 売却用の住宅 1,280 1,000 990 10 280 100 180 その他の住宅 13,730 9,020 8,250 760 4,720 1,460 3,260 腐朽・破損あり総数 8,420 3,800 3,700 100 4,620 3,150 1,470

二次的住宅 ― ― ― ― ― ― ―

賃貸用の住宅 3,900 280 280 ― 3,610 2,320 1,290

売却用の住宅 360 230 230 140 100 40

その他の住宅 4,160 3,290 3,190 100 870 730 130 腐朽・破損なし総数 20,560 7,170 6,440 730 13,390 3,010 10,380

二次的住宅 360 280 250 30 80 ― 80

賃貸用の住宅 9,700 390 360 30 9,320 2,280 7,030 売却用の住宅 920 780 770 10 140 ― 140 その他の住宅 9,570 5,720 5,060 660 3,850 730 3,120 出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」

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（３）本市における空き家通報件数の推移

本市において平成２５年４月に和歌山市空家等の適正管理に関する条例を施行した後、

平成２７年５月には特措法が施行されたこともあり、管理不全状態である空き家に関する通報件数も年々増加している状況となっています。

通報内容としては、所有者の管理不全による建物の老朽化や草木の繁茂、害虫の発生等が主な内容となっています。通報は直接被害を被っている空き家の近隣住民や自治会等から行われることが多くなっています。

○本市の空き家通報件数

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第３章空家等対策の基本方針

空家等対策に取組む際の本市の基本的な考え方を示します。

１空家等の所有者等による管理の原則

特措法第３条で「空家等の所有者又は管理者は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする」と規定されているように、空家等の管理責任は第一義的には所有者等にあることが前提となります。

また、空家等を原因とし被害にあった場合などの民事上の事件についても、民法で規定する所有権に基づき、当事者同士で解決を図ることが原則となります。

２地域（市民）・関係団体等との連携

空家等の問題はいまや個人の問題だけでなく、地域の安心・安全や生活環境への悪影響のほか、地域の魅力や活力の低下が懸念されるなど、地域の問題となっています。

そのため、本市では、地域（市民）及び関係団体等と連携し協力を得ながら、管理不全な空家等については、特措法及び関係法令等に基づき所有者等に適切な管理を行うよう促すとともに、空家等を地域の活性化に向けた資源ととらえ、空家等の活用・流通を促していきます。

３空家等への対応

本市は、市民の生命、身体又は財産へ危険が及ぶことを防止するため、市による緊急措置や危険排除の実施が必要と判断した場合、特措法及び関係法令等に基づき、原因となっている空家等に必要な措置を講じます。

なお、本市が行う措置は、空き家の除却（解体）を前提としたものではなく、公益性に基づく危険排除のため必要最小限で行うものとします。

また、空家等の利活用では、社会情勢の変化、本市のまちづくりの方向性等を考慮した効果的な空家等対策を検討・推進していきます。

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第４章空家等対策の取組み

空家等の問題には様々な課題があり、それらの課題を解消していくためには、空家等の状況に応じて対策を立てていく必要があります。

個別の対策は、下表のとおり、大きく「発生の抑制」「流通・活用の促進」「適切に管理されていない空家等の解消」「特定空家等に対する措置」という４つのカテゴリーに分類することができます。

○空家等対策の分類分け

個別の対策

居住中の住宅

空家等

適切に管理されている

適切に管理されていない

不良度低い

不良度高い

１発生の抑制

（１）所有者等の意識の涵養

（２）住宅ストックの良質化

（３）都市計画等との連動

２流通・活用の促進

（１）流通（売却や賃貸など）

による活用の促進

（２）三世代同居・近居補助制度の実施及び周知

（３）地域等による空家等及び利用されなくなった市有施設の活用

支援３適切に管理されて

いない空家等の解消

（１）適切に管理されていない空家等に対する相談体制の整備

（２）適切に管理されていない空家等に対する対応

（３）除却（解体）補助制度の実施及び周知

４特定空家等に対する措置

（１）措置の方針（２）特定空家等の判断基準（３）措置の実施

（４）税制上の措置

（４）その他の対処

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- 11 - １発生の抑制

（１）所有者等の意識の涵養

空家等がもたらす問題は、第一義的には所有者等が自らの責任により的確に対応することが前提です。所有者等に対して空家等の適正な管理や利活用の意識付けを行うことが重要であり、また、相続等により、全ての人が空家等の所有者等となる可能性があることを知らしめることも重要です。このため、広く所有者等に対し啓発を行い、空家等問題に関する意識の涵養を行います。

そこで、「市報わかやま」や市ホームページ、パンフレットなどを活用するほか、例えば高齢者が多く参加するイベントなどの機会をとらえ、空家等及び空家等になる前の適切な維持管理の重要性や所有者等の維持管理責任などを幅広く市民に一層周知していきます。

（２）住宅ストックの良質化

住まいとしての規模や性能が不十分な場合、住み続けることや引き継いで住むことが困難となり、空き家が発生する要因のひとつとなります。住宅ストックの良質化は、将来的に発生する空き家の抑制につながります。

このため、長期優良住宅に係る認定制度をはじめとした、住宅を良好に保ち、長く使い続けていくことに関する各種制度の周知や啓発を図るとともに、耐震性や居住性、長寿命化に向けた住宅改修に関する支援や情報提供を図ります。

（３）都市計画等との連動

平成２９年３月１日に策定された「和歌山市立地適正化計画（都市機能誘導区域）」

では、都市全体の構造を見直し、「コンパクトシティ・プラス・ネットワーク」の考え方でまちづくりを進めていくとされています。また、まちなか居住と中心市街地を活性化する施策を進めるとともに、郊外（市街化調整区域）においても、宅地の拡散防止と集落拠点への緩やかな誘導を図り、コンパクトで便利な地域づくりを目的に、市街化調整区域の開発基準の見直しが行われました。

こういった都市計画等と整合性を図るとともに、空家等対策との相乗効果等を考慮しつつ、施策の検討を行います。

２流通・活用の促進

（１）流通（売却や賃貸など）による活用の促進

使っていない空家等や今後使わなくなる住宅の売却や賃貸化などを進め、新たな居住者が現れれば、空家等の増加を抑制することにつながります。しかし、空家等の売却や賃貸化などを進めるにあたっては、その具体的な方法や手続き等、物件ごとに様々な検討が必要となり、所有者等の中には、これらの知識やその相談先などの情報がないため、

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- 12 - 売却等に踏み出せない方もいます。

そのため本市では、さまざまな団体等と幅広い連携を図り、売却等に不安を抱えている所有者等が安心して相談でき、その後のサポートを受けながら手続き等を進めることができる体制の構築を目指します。

（ア）不動産事業者等との連携

和歌山市内には多くの不動産事業者が存在しており、仲介等によって中古住宅の売買や賃貸が⼀般的に行われています。しかし、自発的に売却等に向けた行動を起こしている所有者等は、当初から明確な意思を持った方が多く、売却等を進めてもよいと漠然と考えている所有者等の中には、なかなか行動に踏み出せない方もいます。

そこで、不動産事業者団体等と連携して、このような所有者等と不動産事業者をつなぐことで、需要と供給のマッチングを図ることができます。そうすれば、相談を行った所有者等の希望に応じてそのまま仲介等の契約まで行うこともできるため、市に相談のあった所有者等を具体的な行動に結びつけることができます。

（イ）空き家バンク・マイホーム借上げ制度の活用

和歌山県では、移住・定住の促進や住宅ストックの循環利用を図るため、県内全域を対象区域とし、空家等の情報等を提供する「わかやま空き家バンク」を開設しています。

空き家バンクでは、登録された売却したい空家等や活用してもらいたい空家等の情報を、

購入したり活用できる空家等を探している方に対し紹介しています。

今後は、この「わかやま空き家バンク」への参加や、国土交通省の全国版空き家バンクも予定されているため、それらの状況を見極めたうえで参加を検討します。

そのほかにも、５０歳以上の方から、マイホームを終身で借り上げ、これを主として子育て期の家族に転貸して家賃収入を利用者に支払う制度である、一般社団法人移住・

住みかえ支援機構（ＪＴＩ）が実施する「マイホーム借上げ制度」等の活用も検討しながら、流通・活用の促進を図ります。

（ＪＴＩホームページより）

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（ウ）建物状況調査（インスペクション）を活用した流通の促進

不動産取引のプロである宅地建物取引業者が、専門家による建物状況調査（インスペクション）の活用を促すことで、売主・買主が安心して取引が出来るよう協力していくことを検討します。

（２）三世代同居・近居補助制度の実施及び周知

本市では、転入又は転居して三世代で同居又は近居するために、これから空き家を除却して新築する場合や空き家のリフォーム工事をする場合に、費用の一部を助成する「和歌山市三世代同居・近居空家活用促進補助金制度」を平成２８年度から開始しています

。

こういった制度を広く空き家所有者等に周知し、利用してもらうことで、空家等の利活用促進を図ります。

（３）地域等による空家等及び利用されなくなった市有施設の活用支援

地域の方などに空家等や利用されなくなった市有施設を有効活用してもらうことも効果的な空家等の対策となります。

それらを防災・防犯、環境保全、高齢者支援、障害者支援、子育て支援、観光振興、

教育の充実など多様化する課題の解決に向けた地域活性化や地域コミュニティ活動等の拠点として活用する取組に支援していくことも検討していきます。

（ア）中心市街地の魅力向上

中心市街地において、民間活力等による空家等や利用されなくなった市有施設を活用した再開発を促進し、医療・福祉・商業・文教などの機能の充実を図るとともに、

まちなか居住を進めるため居住スペースの確保を目指します。

（イ）安心して子どもを生み育てることのできる環境の整備

子育ての不安感や負担感を軽減・解消し、安心して子どもを生み育てられるよう、

また、家庭・地域・学校等が連携・協働できるよう、空き家をリフォームして子育て中の方が利用できるサロンに活用し、子どもたち一人ひとりの成長を支えることができる環境づくりをめざします。

（ウ）将来に向かって希望の持てる福祉社会の形成

高齢者や障害者が住み慣れた地域で安心して暮らせるよう、福祉サービスを充実させるため、地域福祉の担い手を養成・確保し、市民や関係団体等との連携に努めるため、空き家をリフォームし、地域でともに支え合い助け合う場つくりに協力します。

（エ）防災体制の充実

大規模な地震や風水害などの自然災害に対し、被害を最小限に抑えるため、住宅密集地区の危険な空家等を除却し、空き家の跡地をポケットパーク等に整備することなどにより、地域防災力の充実・強化を図ります。

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- 14 - ３適切に管理されていない空家等の解消

（１）適切に管理されていない空家等に対する相談体制の整備

適切に管理されていない空家等に対する市民からの相談・通報等に対応するため、建設局住宅部空家対策課を空家等の総合窓口とします。

（２）適切に管理されていない空家等に対する対応

空家等に係る実態調査や、市民からの相談・通報等により、適切に管理されていない空家等に係る具体の事案を把握した場合、外観目視による現地確認を行い、当該空家等の所有者等の特定を行います。

所有者等の特定方法として、

・不動産登記情報による登記名義人の確認

・住民票情報や戸籍謄本等による登記名義人や相続人の存否及び所在の確認

・特措法第１０条の規定に基づく固定資産課税台帳等による氏名その他所有者等の情報の把握

を行うほか、必要に応じて、当該空家等の周辺住民への聞き取り調査を行うこととします。

当該空家等の所有者等が特定されれば、まず、当該所有者等に対して適正管理の依頼を行うほか、必要に応じて適正管理を促すための文書を送付することとします。

適切に管理されていない空家等に対しては、特措法による特定空家等の措置のほか、

建築基準法など関係する法令の目的に沿った措置が考えられることから、当該空家等の状況に応じて、適切な措置を実施していきます。

また、所有者等が適切に管理されていない状態を解消するため、自身で適正な管理を行う場合は、必要に応じて、助言などの支援を行います。

（３）除却（解体）補助制度の実施及び周知

倒壊等の危険性のある空家等であっても、それらは個人の財産であり、所有者等が責任を持って対応しなければなりません。しかし、所有者等が置かれた状況は様々であり、

中には除却（解体）工事費用を用意することが困難な所有者等もいます。

そのため市では、市民の安全で安心な住居環境を確保し、所有者等の自発的な除却を促進するため、老朽化し、危険性のある空家等の除却工事にかかる費用の一部を補助する「不良空家等除却補助制度」を平成２６年度から開始しています。また、一部金融機関では、本市と連携し、空き家を解体しようとする方が優遇金利で融資を受けることができる制度を実施しています。

こういった制度の周知を図り、所有者等に自発的な除却（解体）を促していきます。

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- 15 - ４特定空家等に対する措置

（１）措置の方針

特定空家等に対する措置を講ずるに際しては、特定空家等が及ぼす悪影響の程度や危険等の切迫性などを考慮したうえで判断します。特定空家等に対する措置の内容は、周辺の生活環境の保全を図るという目的を達成するために必要かつ合理的な範囲内のものとします。

（２）特定空家等の判断基準

特定空家等の判断基準を和歌山県の判断基準を参考にしながら、和歌山市を取り巻く環境を考慮し市独自の要素も加え作成します。

（３）措置の実施

特定空家等に対する措置としては、助言又は指導、勧告、命令、代執行、過失がなくて必要な措置を命ぜられるべき者を確知することができないときに行う略式代執行があります。措置の手順については、助言又は指導、勧告、命令の順に実施します。

特定空家等と認定された空き家の建物所有者及び土地所有者等全員に対して、まず助言又は指導を行います。助言又は指導において告知すべき内容については、特定空家等の状態が是正されない場合には今後勧告を行う可能性があること、勧告をした場合は住宅用地特例が適用除外となることを示し、所有者等の自主的な是正を促します。また、

空き家の除却（解体）を助言又は指導の内容とする所有者等に対し、老朽化し、危険性のある空家等の除却（解体）工事にかかる費用の一部を補助する「不良空家等除却補助制度」及び相談窓口等の案内を行い、所有者等の自発的な対応を促していきます。

助言又は指導を行っても特定空家等の状態が是正されない場合には、勧告を行います。

勧告は土地・建物所有者等全員に対して行い、勧告により住宅用地特例が適用除外となります。

勧告を行ったにもかかわらず、正当な理由がなく勧告に係る措置をとらない場合で特に必要があるときは、必要な手続きを経た後に所有者等に対して命令を行います。命令の実施及び内容については和歌山市空家等対策庁内連携会議において検討を行います。

命令を行った場合は、標識の設置をするとともに、公報への掲載、インターネットの利用等の方法で公示します。

命令を行っても履行期限までに特定空家等の状態が是正されない場合は、行政代執行を行うかどうか協議・検討を行います。代執行を行う場合に際しては、手続きの流れとして戒告書による通知、代執行令書による通知を行った後に代執行を実施します。なお、

特定空家等の所有者等を確知することができない場合は略式代執行を行います。

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（４）税制上の措置

特定空家等として勧告されている建築物の土地については、固定資産税及び都市計画税に係る住宅用地特例は適用されなくなります。具体的には、固定資産税及び都市計画税の賦課期日である１月１日の時点で勧告を受けている特定空家等の敷地に供されている土地について、次年度の固定資産税及び都市計画税に係る住宅用地特例の適用が除外されることになります。

○固定資産税及び都市計画税の住宅用地特例による課税標準の特例率固定資産税都市計画税住宅用地面積が２００㎡以下６分の１３分の１住宅用地面積が２００㎡を超える３分の１３分の２

（５）その他の対処

危険性・措置の緊急性の高い特定空家等に対する応急措置については、原則所有者等の同意を得たうえで緊急安全措置を実施するかどうかを検討します。緊急安全措置は民法第７２０条の緊急避難に基づき実施します。なお、緊急安全措置の程度については必要最小限のものとします。

また、和歌山市空家等対策庁内連携会議を活用して関係部署で広く意識の共有を図り、

連携体制を構築し、緊急事態には例えば災害対策基本法等の他法に基づく応急措置を行うことも検討する等、関係法令の適用も含めて検討していきます。

(22)

緊急時

高い

是正完了

報告

是正完了

報告助言

代執行令書による通知

行政代執行意見書の提出機会の付与

命令

意見聴取

空家等対策庁内連携会議助言

勧告を実施終了 ^是正完了勧告　※税特例解除

空家等対策協議会戒告書による通知

特定空家等に該当

助言・指導再指導

勧告実施の判断

勧告を実施しない是正依頼文書を送付

是正依頼文書の再送付等対応を継続悪影響の程度、危険等の切迫性

特定空家等の認定の判断特定空家等に該当しない

○特定空家等に対する措置のフロー図

民法第720条による

緊急避難措置職員による現地調査空家等情報の把握

所有者等の調査 ^利用可能利活用空家等の情報提供

過料

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- 18 - ５その他空家等対策の実施に関し必要な事項

（１）関係法令等の遵守

管理不全状態の空家等や特定空家等の対策については、防災、防犯、衛生、景観等多岐にわたる問題が絡み合っていることから、市の各所管部局が課題に横断的に応える必要があります。

また、特措法に限らず、建築基準法、消防法、道路法等、各法令の目的に応じて採り得る手段が複数ある場合も考えられます。

このことから、空家等対策について、関係法令の適用を総合的に検討するとともに、

関係部署で広く意識の共有を図り、連携体制の構築を図り、効果的な対応を進めていきます。

○空家等の規制に関連する法令等の例

法令概要

建築基準法（第 10 条）保安上危険な建築物等の所有者に対し、必要な措置の勧告、命令等を行うことができる。

消防法（第 3 条）火災の予防に危険であると認められる物件等の所有者に対し、

物件の除却等を命じることができる。

道路法（第 44 条）

道路交通に支障を及ぼすおそれがあると認められる土地や工作物等の管理者に対し、危険を防止するために必要な措置を命令することができる。

地方税法（第 349 条の 3 の 2）

特措法に基づく勧告の対象となった特定空家等の敷地については、固定資産税の住宅用地特例の対象から除外する。

（２）市民等からの空家等に関する相談への対応

本市では、「和歌山市空家等の適正管理に関する条例」の制定以降、空家等に関する事務は、建築指導課において担当してきましたが、今後の空家等対策をより市民等に分かりやすく、また空家等対策に関する総合的な施策を展開するため、建設局住宅部内に、

平成２８年４月より空家対策課を新設しました。空家対策課では、空家等に関するあらゆる問題の総合的な窓口として、市民等からの相談に対応しています。

しかし、空家等に関する相談は多岐にわたり、専門的な知識及びノウハウなども必要なことから、行政単独で対応することはなかなか難しいのが現状です。例えば、市民から空き家の解体や修繕をするので業者を教えて欲しいといった問い合わせや、空家等の利活用についての相談などが挙げられます。本市では、このような相談があった場合、

空き家相談センターわかやま（一般社団法人ミチル空間プロジェクト）を紹介し、同センターと連携して空家等対策を行っています。（和歌山市空家対策課のホームページに掲載するなどして周知を図っています。）

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また今後は、法務、不動産、建築関係などの各種団体と連携し、空家等及び空家等の跡地の活用、相談体制の整備を図ることを検討します。

○空家等に関する相談への対応フロー

【例】

対象・状況担当部署

保安上危険な建物等建築指導課火災予防上危険なもの予防課市道の交通に影響のあるもの道路管理課認定外道路の交通に影響のあるもの認定外道路管理課ごみの不法投棄等一般廃棄物課現地調査

行政の関与が必要か

空家等に該当するか

不動産登記、固定資産税台帳、住民票等による所

有者調査

所有者等に適正な管理を促す

に該当するか必要

該当

民事解決

状況に変化があれば再度情報提供等を依頼空き家相談センターわかやま

（（一社）ミチル空間プロジェクトが運営）

担当部署への引き継ぎ、情報提供等不要

非該当

わかやま空き家バンク

（和歌山県が開設）

市民からの情報提供等所有者等からの相談（売却・賃貸・管理・解体等）

和歌山市空家対策課（空家の総合窓口）

適正管理の促進

空家等の利活用相談会等

連携

紹介紹介

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- 20 -

第５章空家等の実態調査

１実態調査

（１）実態調査内容

本市の空家等の実態を把握し、今後の空き家対策を推進していく上での基礎資料を作成することを目的として実施します。本市では平成２７年度に本町、城北、広瀬、雄湊、

大新、新南、吹上、高松、宮北、芦原、宮前の１１地区を対象に空き家実態調査を行いました。残りの３１地区についても平成２８年度以降に実施する予定としています。

平成２７年度に行った空き家実態調査の調査方法としては、まず空家等候補の抽出を行いました。水道閉栓情報、本市での空き家相談受付資料、和歌山県で実施された廃墟実態調査結果等を基に空家等候補となる建物を抽出し、次にこれらの建物の現地外観調査を実施しました。

調査員による現地外観調査では、調査票に基づき空き家かどうかの判定を行い、また空き家と判定された建物の中でも特定空家等の候補となる建物の抽出も行いました。

（２）平成２７年度実態調査結果

空家等候補を抽出した結果、１１地区で４，５９７件の建物が候補に該当しました。

これらの建物について現地外観調査を行った結果、１，４４４件の建物が空き家であると判定されました。調査対象地区の全建物数と空き家と判定された空き家数により空き家率を算出すると、１１地区全体で４．４％となりました。平成２５年の住宅・土地統計調査による本市の空き家率１５．８％と比較すると低い数字となりますが、その理由として今回の調査ではまず空家等候補の対象となった建物に限定して現地外観調査を行い、空き家の判定を行うといった方法で調査しており、調査方法が住宅・土地統計調査とは異なることが影響していると考えられます。

また、調査対象地区の全建物数に占める特定空家候補と判定された空き家数の割合は、

１１地区全体で１．２％となりました。

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○地区別の空き家数・空き家率・特定空家等候補数・特定空家等候補率

対象地区建物数空き家数空き家率特定空家等候補数特定空家等候補率全体 33,187 1,444 4.4% 391 1.2%

本町 2,225 131 5.9% 46 2.1%

城北 2,700 112 4.1% 23 0.9%

広瀬 2,618 107 4.1% 41 1.6%

雄湊 2,917 122 4.2% 30 1.0%

大新 2,194 85 3.9% 29 1.3%

新南 2,083 94 4.5% 16 0.8%

吹上 3,359 103 3.1% 13 0.4%

高松 3,743 191 5.1% 60 1.6%

宮北 2,594 98 3.8% 20 0.8%

芦原 845 28 3.3% 10 1.2%

宮前 7,909 373 4.7% 103 1.3%

※建物数は対象地区の全建物数を表しています。

※空き家数、空き家率、特定空家等候補数及び特定空家等候補率については、水道閉栓情報、本市での空き家相談受付資料、和歌山県で実施された廃墟実態調査結果等を基に空家等候補となった建物（１１地区で４，５９７件）に限定して現地外観調査を行った結果を表しています。

（３）平成２７年度アンケート調査結果

平成２７年度の空き家実態調査結果により空き家と判定された１，４４４件の建物の所有者等に対し、アンケート調査を行いました。尚、公共の建物等は対象外とし、アンケートの調査票が宛先不明で返送された分を除くと、調査票の配布数は１，３５９件、

有効回答票は５００件になりました。

アンケートの回答では、空き家になった理由として、住んでいた所有者、親族が長期入院となった又は亡くなったという理由が最も多く、次いで多い理由が転居となりました。

空き家の利用については、全体の約５４％が利用を考えており、その利用方法については売却を希望する意見が約半数近くにのぼりました。また、自己又は親族での利用を考えているという意見が約３割を占めました。

空き家問題を解消するため求める施策としては、住宅のリフォーム、耐震性向上のための支援といった空き家を有効活用する施策を求める意見がある一方、空き家の除却の支援を求める意見が全体の約３割を占め最も多い意見となりました。

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（４）課題

アンケート調査結果から、空き家の利用方法を考えている建物の所有者等は約半数程度であり、その他の所有者は利用方法を具体的には考えていない状況にあります。これらの所有者等に対して空家等の適正な管理や利活用の意識付けを行うことを目的とした啓発活動が必要であると考えられます。

また空き家の利用を考える上で、例えば空き家の除却費用や管理費用、荷物整理等の空き家をめぐる様々な諸問題が障害となっている場合があります。これらの問題解決に寄与する施策の実施も必要となってきます。本市では老朽化し、危険性のある空家等の除却（解体）工事にかかる費用の一部を補助する「不良空家等除却補助制度」を実施していますが、アンケート調査結果からも空き家の除却補助制度を必要とする意見が多いため、引き続き空き家の除却補助制度を実施することは空き家問題の解消に寄与すると考えられます。

２空家等情報のデータベース化

本市では、空家等対策を進めていくにあたり、今後空家等情報のデータベース化を行っていきます。本町、城北、広瀬、雄湊、大新、新南、吹上、高松、宮北、芦原、宮前の１１地区を対象に平成２７年度に実施した空き家実態調査結果及び今後実施を予定している本市の残り３１地区の空き家実態調査結果を基に、空家等の所在地、現況等の空き家情報のデータベース化に努めていきます。

(29)

- 24 -

第６章空家等対策の実施体制

空き家がもたらす問題は、環境や防災、建築等他分野を横断し多岐にわたることから、

庁内関係部署や関係機関が効果的に連携し、対策を実施する必要があります。そこで、空家等に関する対策を実施するため、次のような体制の整備を図ります。

１和歌山市空家等対策協議会

（１）趣旨

空家等対策を効果的かつ計画的に推進するために、広く有識者等から専門的かつ客観的な意見を聞くことを目的とします。

（２）所掌事務

・空家等対策計画の作成及び変更に関すること

・特定空家等の判断基準に関すること

・特定空家等に対する措置の方針に関すること

・空家等及び除却した空家等に係る跡地の活用の促進に関すること

・その他協議会において必要と認められる事項

（３）組織

特措法第７条に、市長のほか、地域住民、市議会議員、法務、不動産、建築、福祉、

文化等に関する学識経験者その他の市長が必要と認める者をもって構成すると明文化されています。本市協議会においては、市長を含めた１０名程度の委員で組織します。

２和歌山市空家等対策庁内連携会議

（１）趣旨

多岐にわたる政策課題に横断的に応えるため、関係法令の適用を総合的に検討するとともに、関係部署で広く意識の共有を図り、連携体制の構築を図ることを目的とします。

（２）所掌事務

・空家等対策計画の検討及び作成に関すること

・特定空家等の判断に関すること

・特定空家等に対する措置に関すること

・その他空家等対策計画の推進に必要な事項に関すること

空家等に関する施策の横断的な連携及び検討等を行うとともに、和歌山市空家等対策協議会に提出する議事等の事前協議を行います。

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（３）組織

委員については、空家等対策に関係する部署の課長などにより構成され、会長には建設局住宅部長、副会長には住宅部空家対策課長が充てられます。また、協議する内容により、必要となる関係部署に委員として参加の依頼を行います。

○会長住宅部長 ○副会長空家対策課長

○委員政策調整課長、企画課長、地域安全課長、資産税課長、自治振興課長、一般廃棄物課長、環境政策課長、浄化衛生課長、地域包括支援課長、生活保健課長、高齢者・地域福祉課長、子育て支援課長、産業政策課長、商工振興課長、都市計画課長、都市再生課長、建築指導課長、公園緑地課長、道路管理課長、認定外道路管理課長、消防局予防課長

３関係機関等との連携

空家等の問題は、地域社会全体にかかわる問題であるため、空家等対策を総合的に進めるため、空家等対策庁内連携会議や空家等対策協議会のみならず、地域や民間事業者との連携した取り組みを推進していきます。

（１）金融機関との連携

本市では、金融機関と連携し、空き家を解体しようとする方が優遇金利で融資を受けることができる仕組みを設けることで、所有者による自発的な空家等の除却（解体）を促していきます。

（２）警察との連携

特措法の目的規定には「防犯」は謳われていませんが、適正に管理されていない空家等が犯罪の温床となり、犯罪を誘発する危険性を秘めていることは否めません。このため、防犯的な観点から必要な限度において警察と空き家に関する情報を共有するなど相互に協力を行っていきます。

（３）地域（自治会等）との連携

地域住民や自治会等から寄せられた空家等の情報等に注意を払い、問題の早期解決に努める必要があります。地元をよく知る自治会等と緊密な連携を図り、協働して空き家対策に取り組んでいきます。

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資料

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空家等対策の推進に関する特別措置法（平成２６年法律第１２７号）

（目的）

第一条この法律は、適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしていることに鑑み、地域住民の生命、身体又は財産を保護するとともに、その生活環境の保全を図り、あわせて空家等の活用を促進するため、空家等に関する施策に関し、国による基本指針の策定、市町村（特別区を含む。第十条第二項を除き、以下同じ。）による空家等対策計画の作成その他の空家等に関する施策を推進するために必要な事項を定めることにより、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に推進し、もって公共の福祉の増進と地域の振興に寄与することを目的とする。

（定義）

第二条この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。

２この法律において「特定空家等」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。

（空家等の所有者等の責務）

第三条空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。

（市町村の責務）

第四条市町村は、第六条第一項に規定する空家等対策計画の作成及びこれに基づく空家等に関する対策の実施その他の空家等に関する必要な措置を適切に講ずるよう努めるものとする。

（基本指針）

第五条国土交通大臣及び総務大臣は、空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針（以下「基本指針」という。）を定めるものとする。

２基本指針においては、次に掲げる事項を定めるものとする。

一空家等に関する施策の実施に関する基本的な事項二次条第一項に規定する空家等対策計画に関する事項

三その他空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するために必要な事項

３国土交通大臣及び総務大臣は、基本指針を定め、又はこれを変更しようとするときは、あらかじめ、関係行政機関の長に協議するものとする。

４国土交通大臣及び総務大臣は、基本指針を定め、又はこれを変更したときは、遅滞なく、こ

(34)

- 27 - れを公表しなければならない。

（空家等対策計画）

第六条市町村は、その区域内で空家等に関する対策を総合的かつ計画的に実施するため、基本指針に即して、空家等に関する対策についての計画（以下「空家等対策計画」という。）を定めることができる。

２空家等対策計画においては、次に掲げる事項を定めるものとする。

一空家等に関する対策の対象とする地区及び対象とする空家等の種類その他の空家等に関する対策に関する基本的な方針

二計画期間

三空家等の調査に関する事項

四所有者等による空家等の適切な管理の促進に関する事項

五空家等及び除却した空家等に係る跡地（以下「空家等の跡地」という。）の活用の促進に関する事項

六特定空家等に対する措置（第十四条第一項の規定による助言若しくは指導、同条第二項の規定による勧告、同条第三項の規定による命令又は同条第九項若しくは第十項の規定による代執行をいう。以下同じ。）その他の特定空家等への対処に関する事項

七住民等からの空家等に関する相談への対応に関する事項八空家等に関する対策の実施体制に関する事項

九その他空家等に関する対策の実施に関し必要な事項

３市町村は、空家等対策計画を定め、又はこれを変更したときは、遅滞なく、これを公表しなければならない。

４市町村は、都道府県知事に対し、空家等対策計画の作成及び変更並びに実施に関し、情報の提供、技術的な助言その他必要な援助を求めることができる。

（協議会）

第七条市町村は、空家等対策計画の作成及び変更並びに実施に関する協議を行うための協議会

（以下この条において「協議会」という。）を組織することができる。

２協議会は、市町村長（特別区の区長を含む。以下同じ。）のほか、地域住民、市町村の議会の議員、法務、不動産、建築、福祉、文化等に関する学識経験者その他の市町村長が必要と認める者をもって構成する。

３前二項に定めるもののほか、協議会の運営に関し必要な事項は、協議会が定める。

（都道府県による援助）

第八条都道府県知事は、空家等対策計画の作成及び変更並びに実施その他空家等に関しこの法律に基づき市町村が講ずる措置について、当該市町村に対する情報の提供及び技術的な助言、

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- 28 -

市町村相互間の連絡調整その他必要な援助を行うよう努めなければならない。

（立入調査等）

第九条市町村長は、当該市町村の区域内にある空家等の所在及び当該空家等の所有者等を把握するための調査その他空家等に関しこの法律の施行のために必要な調査を行うことができる。

２市町村長は、第十四条第一項から第三項までの規定の施行に必要な限度において、当該職員又はその委任した者に、空家等と認められる場所に立ち入って調査をさせることができる。

３市町村長は、前項の規定により当該職員又はその委任した者を空家等と認められる場所に立ち入らせようとするときは、その五日前までに、当該空家等の所有者等にその旨を通知しなければならない。ただし、当該所有者等に対し通知することが困難であるときは、この限りでない。

４第二項の規定により空家等と認められる場所に立ち入ろうとする者は、その身分を示す証明書を携帯し、関係者の請求があったときは、これを提示しなければならない。

５第二項の規定による立入調査の権限は、犯罪捜査のために認められたものと解釈してはならない。

（空家等の所有者等に関する情報の利用等）

第十条市町村長は、固定資産税の課税その他の事務のために利用する目的で保有する情報であって氏名その他の空家等の所有者等に関するものについては、この法律の施行のために必要な限度において、その保有に当たって特定された利用の目的以外の目的のために内部で利用することができる。

２都知事は、固定資産税の課税その他の事務で市町村が処理するものとされているもののうち特別区の存する区域においては都が処理するものとされているもののために利用する目的で都が保有する情報であって、特別区の区域内にある空家等の所有者等に関するものについて、当該特別区の区長から提供を求められたときは、この法律の施行のために必要な限度において、

速やかに当該情報の提供を行うものとする。

３前項に定めるもののほか、市町村長は、この法律の施行のために必要があるときは、関係する地方公共団体の長その他の者に対して、空家等の所有者等の把握に関し必要な情報の提供を求めることができる。

（空家等に関するデータベースの整備等）

第十一条市町村は、空家等（建築物を販売し、又は賃貸する事業を行う者が販売し、又は賃貸するために所有し、又は管理するもの（周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切に管理されているものに限る。）を除く。以下第十三条までにおいて同じ。）に関するデータベースの整備その他空家等に関する正確な情報を把握するために必要な措置を講ずるよう努めるものとする。

和歌山市空家等対策計画 平成 29 年 3 月 和歌山市