『空家等対策の推進に関する特別措置法』に基づく
能美市 空家等対策計画
平成 28 年３月
― 目 次 ―
序．計画策定の目的 ··· １
１．能美市の空き家の現状と課題 ··· ２
（１）能美市の概要 ··· ２ （２）空き家等の現状 ··· ３ （３）空き家数の予測 ··· ４ （４）市が実施している空き家等に関する対策 ··· ５ （５）自治会などにおける自主的な空き家等対策 ··· ８ （６）能美市における空き家等対策の課題 ··· ８２．空き家等対策の基本方針 ··· ９
（１）計画の対象区域 ··· ９ （２）対象とする空き家等の種類 ··· ９ （３）計画期間 ··· ９ （４）空き家等の管理・活用に関する取組方針 ··· 10３．空き家等対策の推進 ··· 11
（１）空き家等の調査に関する事項 ··· 11 （２）所有者等による空き家等の適切な管理 ··· 11 （３）空き家等の流通促進・活用の取組 ··· 12４．特定空家等に対する措置 ··· 14
（１）特定空家等の判断に係る基本的な考え方 ··· 14 （２）特定空家等に対する対策の措置と手続 ··· 18 （３）既存法による措置について ··· 19 （４）緊急時における安全措置の対応について ··· 19５．空き家等対策の実施体制 ··· 20
（１）空き家等対策の役割分担 ··· 20 （２）空き家等相談窓口の開設 ··· 21 （３）庁内組織体制 ··· 21 （４）能美市空家等対策協議会 ··· 21６．その他空き家等対策に関する事項 ··· 22
（１）計画の進捗管理 ··· 22 （２）条例について ··· 221
序．計画策定の目的
平成 25 年の住宅・土地統計調査（総務省）によると、能美市の住宅総数 17,770 戸に対し て、空き家数は 1,790 戸と推計され、10 戸に１戸が空き家等という状況にある。また、空 き家数は前回（平成 20 年）の調査結果と比較して 340 戸増加しており、今後も人口減少や 少子高齢化、核家族化の進行などに伴い増加すると考えられる。 これらの空き家等の中には、相続での取得や経済状況などにより適正な管理がなされず放 置されるものがあり、老朽化による屋根や壁などの落下や飛散などの安全面、ごみの放置や 不法投棄による衛生面、火災や防犯、動物の侵入などの生活環境面、まちなみ景観の悪化な ど大きな問題を生じさせ、地域住民の安全で安心な暮らしを阻害する危険性がある。 本市では、空き家等の増加やそれがもたらす問題は、市民生活の安心・安全を確保するう えで重要な政策課題であると認識し、これまでも空き家等の利活用や管理不全となった空き 家等の解消に取り組んできたものの、行政指導には限界があった。 国では、全国的に適切な管理が行われない空き家等が深刻な社会問題となってきたことを 受け、国・都道府県・市町村の緊密な連携のもとで、空き家等対策を総合的かつ計画的に推 進するため「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、「特措法」という。）」を平成 26 年 11 月に公布、平成 27 年５月に施行した。 この特措法では、市町村の役割として、「空家等対策計画」を作成し、これに基づく空き 家等対策を実施していくことが位置づけられたことから、本市における空き家等対策の方向 性を示すことを目的として「能美市空家等対策計画」を策定した。2
１．能美市の空き家の現状と課題
（１）能美市の概要 ①総人口、年齢３区分別人口 ・能美市の人口は、平成 22 年までの推移では増加傾向がみられるものの、国立社会保障・ 人口問題研究所の推計では、今後減少すると予想されている。 ・年齢３区分別人口では、高齢人口の割合が増加しており、高齢化の進行がうかがえる。 【総人口の推移】 【年齢３区分別人口】 出典：国勢調査（H2-H22）、国立社会保障・人口問題研究所（H52） 出典：住民基本台帳（各年 1 月）※H25 以降は外国人を含む値 ②住宅数・世帯数、高齢者を含む世帯の内訳と住宅所有関係、新規住宅着工戸数 ・住宅数と世帯数は、ともに平成 15 年～平成 25 年の 10 年間で増加傾向にあり、一世帯あ たりの住宅数は１以上で推移し、平成 20 年以降はわずかに増加している。 ・高齢者を含む世帯内訳では、その他の一般世帯（高齢者のいない世帯）が減少傾向にある 一方、高齢者の単身・夫婦のみの世帯が増加している。住宅所有関係では、高齢者夫婦世 帯及び高齢親族のいる一般世帯の 94.5％が持ち家を所有しており、持ち家率が高い。 ・１ヶ月あたり新規住宅着工戸数は、過去３年間で 3.2 戸増加しており、伸び率は 0.12 増 となっている。 【住宅数と世帯数】 【高齢者を含む世帯内訳の推移】 出典：住宅・土地統計調査（H15-H25） 出典：国勢調査（H2-H22） 39,934 42,033 45,077 47,207 48,680 47,319 123,611 125,570 126,926 127,768 128,057 107,276 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 H2 H7 H12 H17 H22 H52 推計 （千人） （人） 能美市 全国 16.6% 16.6% 16.5% 16.3% 16.0% 15.8% 63.0% 62.6% 62.6% 62.2% 61.8% 61.0% 20.4% 20.8% 20.9% 21.5% 22.3% 23.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% H21 H22 H23 H24 H25 H26 年少人口(0‐14歳) 生産年齢人口(15‐64歳) 高齢人口(65歳以上) 10,620 16,270 17,770 9,660 14,950 15,960 1.10 1.09 1.11 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 1.80 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 H15 （辰口除く） H20 H25 （戸、世帯） 住宅数 世帯数 一世帯あたりの住宅数 2.5% 3.0% 3.5% 4.4% 5.6% 3.5% 4.6% 5.9% 7.8% 9.5% 32.0% 30.8% 28.6% 26.3% 25.8% 62.0% 61.6% 62.0% 61.5% 59.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% H2 H7 H12 H17 H22 高齢者単身世帯 高齢者夫婦世帯 高齢親族のいる一般世帯 その他の一般世帯 減少3 【高齢者を含む世帯の住宅所有関係】 【１ヶ月あたり新規住宅着工戸数の推移】 出典：国勢調査（H22） 出典：石川県新設住宅着工統計 ※H27 は４月～９月の統計 （２）空き家等の現状 ①平成 25 年度空き家調査結果 （ⅰ）調査の対象 能美市内の８校区 74 町を対象区域とし、共同住宅を除く戸建て住宅のみを調査の対象と した（売り家や賃貸物件も含む）。 （ⅱ）調査の方法 平成 23 年 9 月の買い物弱者調査（能美市実施）でカ ウントした空き家について、住宅地図上に位置を記し、 74 の各町会・町内会長へ郵送等により空き家情報につ いて確認したうえで、現地調査を実施した。 （ⅲ）調査の結果 調査の結果、空き家数は 433 戸であった。 ②住宅・土地統計調査による空き家数 ・能美市の空き家数は、平成 15 年～平成 25 年の 10 年間で 880 戸増加し、そのうち実質 的空き家は、230 戸増加している。 ・能美市の空き家率は、平成 20 年～平成 25 年の５年間で 1.2 ポイント増加しており、近年 の伸びが大きい。 ・平成 25 年では、その他の住宅（実質的空き家）が 630 戸と空き家数の約 35％を占めてい る。 【空き家数の内訳と推移】 出典：住宅・土地統計調査（H15-H25） 79.9% 94.5% 94.5% 79.9% 12.9% 3.2% 2.3% 12.9% 0% 20% 40% 60% 80% 100% その他の一般世帯 n=9,108 高齢親族のいる 一般世帯 n=4,103 高齢者夫婦世帯 n=1,511 高齢者単身世帯 n=891 持ち家 公営・都市機構・公社の借家 民営の借家 給与住宅 間借り 27.6 28.8 30.8 1.00 1.05 1.12 0.91 0.98 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 0 10 20 30 40 50 H25 H26 H27 能美市新規住宅着工戸数 能美市伸び率 石川県伸び率 （戸） 校区 空き家数 宮竹小学校校区 34 和気小学校校区 23 辰口中央小学校校区 93 湯野小学校校区 52 粟生小学校校区 20 寺井小学校校区 45 福岡小学校校区 39 浜小学校校区 127 計 433 0 20 100 490 620 980 20 50 80 400 760 630 8.6% 8.9% 10.1% 0% 5% 10% 15% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 H15 （辰口除く） H20 H25 （戸） 二次的住宅 賃貸用の住宅 売却用の住宅 その他の住宅（実質的空き家） 空き家率 910 1,450 1,790
4 （３）空き家数の予測 空き家のうち、その他の住宅（実質的空き家）の数について将来予測（H30 年、H35 年）を 行う。 ①総住宅数-総世帯数（野村総合研究所推計方法） 以下の推計式を用いて推計 ※総住宅数予測＝H25 住宅・土地統計調査の住宅数+住宅ストックの増分（過去５年） 総世帯数予測＝H25 住宅・土地統計調査の世帯数+世帯数の増分（過去５年） 上記で算出した空き家数の予測値に、空き家総数に占めるその他の空き家の割合（H20、H25 平均値）を乗じて、その他の住宅の予測値を算出すると、H30 年で 1,008 戸、H35 年で 1,222 戸 と予測できる。 ②高齢化率との相関 その他の住宅（実質的空き家）率は、高齢化率との相関が高く、高齢化率の高い都道府県 ほどその他の住宅の率が高い。 本市の高齢化がこのまま進行すると、H30 年及び H35 年における高齢化率は、それぞれ 26％、 27％程度と推計されることから、その他の住宅率は H30 年で約 6.2％（1,195 戸）H35 年で約 7.2％ （1,495 戸）と予測できる。 ①、②の結果から、その他の住宅数は H30 年で 1,000～1,200 戸程度、H35 年で 1,200～1,500 戸程度に増加すると考えられる。 全国 秋田 山形 東京 能美 石川 群馬 島根 高知 鹿児島 沖縄 館林 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 0 2 4 6 8 10 12 高齢 化率 （ ％ ） その他の住宅率（％） 総住宅数 総世帯数 空き家数 空き家率 その他の 住宅数 その他の 住宅率 その他の 住宅数 その他の 住宅率 H30 19,270 16,970 2,300 11.9% 1,008 5.2% 1,195 6.2% H35 20,770 17,980 2,790 13.4% 1,222 5.9% 1,495 7.2% （ⅱ）高齢化率との相関 （ⅰ）総住宅数-総世帯数（野村総研推計方法） 空き家数予測＝総住宅数予測-総世帯数予測
5 （４）市が実施している空き家等に関する対策 ①空き家バンク ・市内の空き家等の有効活用と定住促進を目的として、「能美市空き家バンク」制度を創設 し、情報提供を行っている。 ・登録数は年間10 件程度となっている。 【空き家バンク実績】 ②空き家セミナー ・行政、各種団体等による空き家セミナーの実施により、空き家等に関する情報提供や問題 意識の啓発を推進する。 ③空き家等補助制度 ○能美市空き家改修費等補助金 ・空き家バンクに登録された物件で、空き家を改修する所有者等又は入居者に対し、空き家 の改修費用の一部を補助する。 ＜補助金額＞ 対象工事の２分の１以内、50 万円限度 年度 登録 成立(賃貸） 成立(売買） 抹消 （取り壊し等） H26 10 1 0 0 H27 12 3 2 3 計 22 4 2 3
6 ＜補助対象住宅・補助対象者＞ ・空き家バンクに登録された物件であること ・空き家所有者等と入居者の間で、売買又は賃貸契約が成立していること ・補助対象住宅の改修について、所有者等の同意が得られていること ・過去に当該補助金の交付を受けていないこと ・店舗等の用途を兼ねる空き家（店舗兼住宅）の場合、居住部分の床面積が当該家屋の延べ 床面積の２分の１以上であること ○能美市空き家清掃費等補助金 ・空き家バンクに登録された物件で、空き家を改修する所有者等又は入居者に対し、空き 家の清掃費用の一部を補助する。 ＜補助金額＞ 対象費用の２分の１以内、５万円限度 ＜補助対象者＞ ・空き家バンク登録物件の所有者であること ・空き家バンク登録物件の賃貸借契約又は売買契約が成立した入居者であること ・その他市長が認める者 ○ワーク・イン・レジデンス制度 ・定住を目的とし、地域活性化に資する店舗（工房等）兼住宅を取得または改修した際の費 用の一部を補助する。 ＜補助金額＞ 補助金額 限度額 一般型 対象費用の1/2 以内 50 万円限度（県外者最大 50 万円、指定地域 最大50 万円の加算） 伝統的工芸品後継者育成型 対象費用の4/5 以内 100 万円限度（指定地域最大 50 万円の加算） ＜実績＞ 業種 対象建物 年代・家族構成 移住前の居住地 H25 ハムソーセージ専門店 新築 30 代夫婦子 岐阜県高山市 農業者 空き家改修 30 代独身男性 高知県（U ターン） 九谷焼工房 空き家改修 20 代独身男性 北海道 H26 カフェ 空き家改修 30 代独身女性 加賀市 カフェバー 新築 40 代独身女性 小松市 九谷焼工房 新築 20 代夫婦 小松市 九谷焼工房 新築 40 代夫婦子 小松市 九谷焼工房 中古改修 40 代夫婦子 能美市 ガラス工房 空き家改修 30 代夫婦 金沢市 H27 九谷焼工房 空き家改修 30 代夫婦 東京都 九谷焼工房 空き家改修 30 代夫婦子 能美市
7 ○能美市創業支援補助金 ・市内在住者が創業する場合、空き家バンクに登録された物件及び未登録物件の購入、改 修等に対する経費等の一部を補助する。 ＜補助金額＞ 対象費用の２分の１以内、基本額５０万円限度、その他加算金有り ＜補助対象者＞ ・市内居住者で市税等を滞納していない者であること ・５年以上事業展開を実施できると市長が認めた者 ・その他市長が認める者
8 （５）自治会などにおける自主的な空き家等対策 ・佐野町会では、町会長が中心となり、町内空き家所有者に交渉して空き家を確保し、県 立九谷焼技術研修所の学生、卒業生に賃貸のつなぎをしている。また、寺井町の町屋や 緑が丘の元店舗などは、周辺住民のコミュニティスペースとして開放して利用する、い わゆる「住み開き」を行い、空き家や空きスペースを有効活用している。 （６）能美市における空き家等対策の課題 ①空き家等の増加 ・能美市の人口は、今後減少すると推計されている。また、高齢化の進行とともに高齢者 の単身・夫婦のみの世帯が増加しており、高齢者は持ち家率が高い傾向にある。 ・能美市の新規住宅着工戸数は、近年増加しており、１世帯あたりの住宅数も１以上で増 加傾向にあることから、住宅の供給過多の状況がうかがえる。 ・能美市の空き家数は、平成 15 年～平成 25 年で 880 戸の増加が見られ、特に近年の空き 家率の伸びが大きい。 ・以上、現状としての空き家等の増加に加え、高齢化と高齢者の持ち家率の高さ、住宅の 供給過多の状況より、能美市では将来的な空き家等の増加が懸念される。 ②空き家等の相談苦情件数の増加 ・相談苦情件数は、増加傾向にあり、平成 26 年以降は年間 10 件以上となっている。 ・相談苦情内容は、多様化しており、「樹木・雑草の繁茂等」、「管理不全（ガラス破損・付 属物破損等）」が比較的多くなっている。 【空き家の相談苦情件数とその内容】 ③空き家等の対策 ・能美市の空き家等数は、平成 15 年～平成 25 年の 10 年間で 880 戸増加しており、特に近 年の伸びが大きいにも関わらず、空き家バンクの登録件数は年間 10 件程度となっている。 ・空き家等は、人口減少に加え、高齢化や核家族化により土地や家屋等を継承しても、そこ に住民がいないということが現象となって表れている。空き家等が存在すること自体は問 題では無いが、管理不全や放置により地域住民の生活環境を悪化させることや、所有者不 明の空き家等が存在することで将来の土地利用に支障をきたす可能性もある。このことを 踏まえ、管理不全の予防啓発や民間活動による適正管理、老朽化、危険建築物等の除却、 地域資源としての活用など個別事例ごとに適した対策を総合的に実施することが求めら れる。 H25 H26 H27 樹木・雑草の繁茂等 6 5 5 管理不全（ガラス破損・付属物破損等） 2 4 5 塀等の崩壊 0 2 2 家屋の倒壊 0 5 1 計 8 16 13
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2．空き家等対策の基本方針
（１）計画の対象区域○市内全域を対象とする。
・本市の空き家等は広く全域に分布していることから、本計画の対象とする地区は、能美市 全域とする。 （２）対象とする空き家等の種類○全ての空き家等を対象とする。
・本計画の対象とする空き家は、基本的には全ての空き家等とし、以下の特措法第２条 1 項の空家等の定義を踏まえる。 ・「建築物」又は「これに附属する工作物」であって居住「その他の使用」がなされていな いことが「常態」であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）を いう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。 ・「建築物」とは建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号）第２条第１号の「建築物」と同義で あり、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱又は壁を有するもの（これに類する構造 のものを含む。）、これに附属する門又は塀等をいう。 ・「これに附属する工作物」とはネオン看板など門又は塀以外の建築物に附属する工作物が 該当する。 ・「その他の使用」とは店舗・工場・倉庫・ホテル旅館など居住以外の使用とする。 ・「常態」とは建築物等が長期間にわたって使用されていない状態をいい、概ね１年間を通 して建築物等の使用実績がないこととする。 ・長屋及び共同住宅等の建築物の一部において居住その他の使用がなされていないことが 常態であるものについては空き家等に含まない。 （３）計画期間○計画期間は平成 28 年度から平成 32 年度までの５か年とする。
・計画期間は、平成 28 年度から平成 32 年度の５年間とし、市内における空き家等の動向や 利活用の状況などを踏まえ、必要に応じて内容の改訂を行うものとする。10 （４）空き家等の管理・活用に関する取組方針 ・本市の空き家等は、人口減少や少子高齢化に伴い今後増加すると予想され、空き家等に関 する様々な問題が顕在化する可能性が高いことから、空き家等の管理・活用に関する取組 みとして、適正管理、流通促進、除却の 3 つの方針を設定する。 ・空き家等は、その所有者等が自己の責任において自主的に管理することが原則であるが、 所有者が不明なものや所有者の経済状況等により適正に管理されない空き家等が発生す る可能性がある。 ・高齢夫婦や単身世帯の住宅においては次の世代へ円滑に継承されるよう市民意識の啓 発・周知を行い空き家等の発生抑制に努める。 ・空き家等においては、所有者等が自己責任により適正に管理するよう市民意識の啓発・ 周知に努める。 ・所有者等の様々な事情等から適正管理が困難な場合においては、市民や町会・町内会、 事業者等、市等が連携した対策や措置に努める。 ・所有者等が売却・賃貸などを求める場合、基本的には民間の流通に委ねるものとするが、 建築物の状態や所有者等の経済状況等によって、流通等が困難なものについて、空き家バ ンクへの登録や改修の支援等による流通の促進に努める。 ・ワーク・イン・レジデンス制度やその他空き家等の有効活用事業の推進や事業者との連携 による活用策の検討など所有者の意識啓発・周知を含めた流通促進に努める。 ・旧耐震基準の木造住宅については、住宅の新陳代謝を促進することで安全安心な地域づく りに努める。 ・所有者が不明のため放置されているものや所有者等による管理が不十分なもので、周辺地 域の生活環境に影響を与える空き家等については、特措法に基づき適正に対処し、管理不 全空き家等の解消に努める。
◆所有者等による空き家等の適正な管理 【予防・啓発】
◆空き家等の流通促進 【利活用】
◆管理不全空家の解消 【除却】
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３．空き家等対策の推進
（１）空き家等の調査に関する事項 ・空き家等の管理・活用を推進するため、次の調査を実施する。 ①町会・町内会・市民等による空き家等実態調査の実施 ・74 の各町会・町内会長へ郵送等により空き家等情報について確認する。 ・町会・町内会や市民等による通報（空き家相談、苦情など）により、空き家等の位置を把 握する。 ・空き家等の外観チェックシート等により、空き家の管理状況などを把握する。 ②空き家等の所有者等の調査 ・空き家等実態調査の情報に基づき、土地建物登記簿、固定資産課税台帳、住民基本台帳、 戸籍簿等のから、所有者等を把握する。 ③空き家等のデータベース構築 ・空き家等実態調査や所有者等調査の結果及び関係部局に市民から寄せられる空き家等に 関する情報などを一元化できるデータベースや台帳などを構築する。 （２）所有者等による空き家等の適切な管理 ①空き家等の発生抑制と所有者等の適正管理の啓発・情報発信 ・住宅は個人資産だけではなく住み継ぐべき社会的なストックであるため、所有者の死後、 相続が適切に行われず、空き家化することを予防するため、主に高齢者世帯を対象として、 住まいを次代へ適切に引き継いでいくための意識啓発を検討する。 ・空き家相談会や空き家対策セミナーなどの開催、広報やホームページ、回覧等を活用し、 所有者等へ空き家等の適正な管理の重要性や管理不全の空き家等による周辺環境への影 響などを啓発するとともに、空き家等に関する市の取組について広く周知する。 ②各種団体等との連携促進 ・空き家等の管理代行、清掃、売買、賃貸、リフォーム、解体、相続、登記などに関する所 有者等からの相談に対して、各種団体や NPO 等が実施しているサービス等の情報提供を行 う。 【石川県宅地建物取引業協会の空き家総合相談窓口体制】 （(公社)石川県宅地建物取引業協会 HP より）12 ③多様な空き家等管理の推進 ・空き家の管理は、第一義的には所有者等の責任において行われるべきであるが、今後の 空き家等の増加が予測されるなか、高齢化や現在の住環境等さまざまな事情で管理しきれ ない空き家等も増加していくと見込まれることから、空き家等の管理を代行する民間事業 者・団体等との連携や支援策等の検討を行う。 （３）空き家等の流通促進・活用の取組 ①空き家バンクの充実 ・空き家等のうち民間不動産などの流通に乗りにくいものが、空き家バンクへ登録される ことが多いため、空き家バンクへの登録が直接空き家の流通促進につながりにくい。 ・そのため、空き家バンクに登録された空き家等のうち、そのまま利用が可能なもの、リフ ォームなどの改修が必要なものに区分し、リフォームが必要なものについては、所有者等 が希望した場合に専門家などからリフォームのアドバイスをもらえる仕組みを構築する。 ・また、所有者等の経済状況等によりリフォームが困難な物件で、入居者による DIY などの リフォームが可能なものについても、専門家・資材業者などからアドバイスをもらえる仕 組みを検討する。 ・さらに、改修費や清掃費等の補助金など、利活用に関し、所有者へのインセンティブを与 え、流通を促進する制度を実施する。 ②既存空き家等の更なる有効活用 ・能美市は、すでにワーク・イン・レジデンス制度で空き家等を店舗や工房等に活用する支 援を行っている。全国的にも珍しいこの制度の維持発展をはじめ、空き家だけでなく、事 業所、工場、倉庫等の空き施設も有効活用したサテライトオフィスやインキュベーション 施設、商店、介護施設、幼児施設、多世代のコミュニティスペース、シェアハウス、ゲス トハウス、試し住みなど地域活性化に資するリノベーションを検討、推進する。 ③企業との連携による空き家等活用 ・能美市の企業誘致施策と連携し、進出企業に対して安定的に従業員の社宅を提供できる よう空き家バンクとの連携に努める。 ・既に立地している企業や進出を検討している企業に対し、社宅・寮などのニーズを把握 し、多様なニーズに対応できるよう空き家等の登録を推進し、企業誘致部局と空き家対策 部局が連携したマッチングを推進する。 ・また、企業が市内の空き家等などを社宅や寮として活用する場合の改修費用について支 援策を検討する。 空き家 （ 売 却 ・ 賃 貸したい ） 民 間 流 通 空き家バンク そのまま利用 リフォーム必要 リフォームアドバイス 借主 DIY アドバイス
13 ◆空き家有効活用奨励金（石川県 小松市） ・小松市内の空き家を改修し、賃貸住宅として貸し出す場合、改修費用の一部を助成する。 改修後、賃貸住宅として 10 年以上扱うことなどを条件とし、改修費用の 1/2（限度額 40 万円）を補助。 ④空き家等を有効活用できる人材育成や仕組みの構築 ・空き家や空きスペースの有効活用は、ハード面だけでなく、ソフト面からも支援する。空 き家等の発掘や利活用を担う団体の活動や DIY スクール等の運営により、住むこと、暮ら すことを住居の面から自分ごととして捉え、空き家等を資源として実践する市民の増加に より、意識の醸成と担い手の増加を目指す。 ⑤管理不全空き家等・老朽空き家等の除却支援 ・所有者等による空き家等の管理が十分に行き届かないため、現状のまま放置すると周辺 環境に影響を与える可能性の高い空き家等（管理不全空き家等）について、跡地を町会・ 町内会等が有効に活用し維持管理などを実施できるものであり、所有者等が空き家等の除 却及び跡地を長期間市や町会・町内会に無償貸与することについて承諾した場合は、空き 家等の除却を市が実施する制度などを検討する。 ・昭和 56 年５月以前に建設された老朽空き家等は、有効活用のほかに除却も含めた支援を 行うことで、既存建物または住宅地の新陳代謝を高めることにより安全で快適な住環境を 形成する。 ・除却支援については、自ら除却する人との公平性の確保、モラルハザード（行政が対応し てくれることを前提とした自らの管理責任の放棄）などの課題もあることから、緊急性や 公益性等を十分に考慮しながら対応する。 ◆空き家の取り壊し工事費補助（福井県 越前町） ・「空き家の取り壊し」「跡地をポケットパークとして 10 年以上、市に無償で貸すこと」 について所有者が承諾した場合、空き家所有者に解体費用を補助。 ◆跡地のポケットパーク整備（福井県 越前町） ・解体前に、自治体と「維持管理に関する覚書」を締結し、維持管理について自治体の合 意が得られた場合、整備及び排水工事、花壇・ベンチなどの設置、フェンス・標識・そ の他の安全施設の設置等を行う。 ⑥所有者不明の空き家等の対応 ・管理不全で所有者が不明の空き家等については、特措法に基づいた措置のほか、相続財産 管理人制度による執行等、その状況に応じて財産処分を行うなどにより、管理不全空き家 等の解消に努める。
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４．特定空家等に対する措置
（１）特定空家等の判断に係る基本的な考え方 ・特定空家等に関する判断は、国土交通省が発表している「『特定空家等に対する措置』に 関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」に基づき、能美市空家等対 策協議会に諮り慎重に判断する。 【特定空家判断の具体的な基準】 １．そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 （１）建築物が倒壊等するおそれがある。 目視箇所・判断箇所 具体的な基準 イ 建築物の著しい傾斜 部材の破損や不同沈下等により建築物に著しい傾 斜が見られるかなどを基に総合的に判断 □基礎に不同沈下がある □柱が 1/20 超傾斜している ロ 建築物の構造耐力上主要な 部分の損傷等 ①基礎及び土台 基礎に大きな亀裂、多数のひび割れ、変形又は破 損が発生しているか否か、腐食又は蟻害によって土 台に大きな断面欠損が発生しているか否か、基礎と 土台に大きなずれが発生しているか否かなどを基に 総合的に判断 □基礎が破損又は変形している □土台が腐朽、損傷、蟻害がある □土台の緊結金物に著しい腐食がある □基礎と土台にずれが発生している ②柱、はり、筋かい、柱とはりの接合等 構造耐力上主要な部分である柱、はり、筋かいに 大きな亀裂、多数のひび割れ、変形又は破損が発生 しているか否か、腐食又は蟻害によって構造耐力上 主要な柱等に大きな断面欠損が発生しているか否 か、柱とはりの接合状況などを基に総合的に判断 □複数の柱・はりにずれが発生している □複数の筋かいに大きな亀裂が発生している □柱、はり、筋かいが腐朽、破損又は変形している □地震時に建築物に加わる水平力に対して安全性が 懸念される □堆雪時に建築物に加わる荷重に対して安全性が懸 念される15 （２）屋根、外壁等が脱落、飛散等するおそれがある。 目視箇所・判断箇所 具体的な基準 イ 屋根ふき材、ひさし又は軒 全部又は一部において不陸、剥離、破損又は脱落 が発生しているか否か、緊結金具に著しい腐食があ るか否かなどを基に総合的に判断 □屋根が変形している □屋根ふき材が剥落している □軒の裏板、たる木等が腐朽している □軒がたれ下がっている □雨樋がたれ下がっている ロ 外壁 全部又は一部において剥離、破損又は脱落が発生 しているか否かなどを基に総合的に判断 □壁体を貫通する穴が生じている。 □外壁の仕上げ材料が剥落、腐朽又は破損し、下地 が露出している。 □外壁のモルタルやタイル等の外装材に浮きが生じ ている。 ハ 看板、給湯設備、屋上水槽等 転倒が発生しているか否か、剥離、破損又は脱落 が発生しているか否か、支持部分の接合状況などを 基に総合的に判断 □看板の仕上材料が剥落している。 □看板、給湯設備、屋上水槽等が転倒している。 □看板、給湯設備、屋上水槽等が破損・脱落してい る □看板、給湯設備、屋上水槽等の支持部分が腐食し ている ニ 屋外階段又はバルコニー 全部又は一部において腐食、破損又は脱落が発生 しているか否か、傾斜が見られるかなどを基に総合 的に判断 □屋外階段、バルコニーが腐食、破損、脱落してい る □屋外階段、バルコニーが傾斜している ホ 門又は塀 全部又は一部においてひび割れや破損が発生して いるか否か、傾斜が見られるかなどを基に総合的に 判断 □門、塀にひび割れ、破損が生じている □門、塀が傾斜している
16 （３）擁壁が老朽化し危険となるおそれがある 目視箇所・判断箇所 具体的な基準 イ 擁壁等 擁壁の地盤条件、構造諸元及び障害状況並びに老 朽化による変状の程度などを基に総合的に判断 □擁壁表面に水がしみ出し、流出している □水抜き穴の詰まりが生じている □ひび割れが発生している 擁壁の種類に応じて、それぞれの基礎点（環境条 件・障害状況）と変状点の組み合わせ（合計点）に より、擁壁の劣化の背景となる環境条件を十分に把 握した上で、老朽化に対する危険度を総合的に評価 ※「宅地擁壁老朽化判定マニュアル（案）」（国土交 通省都市局都市安全課） ２．そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態 目視箇所・判断箇所 状態の例 イ 建築物又は設備の破損等 □吹付け石綿等が飛散し暴露する可能性が高い状況 □浄化槽等の放置、破損等による汚物の流出、臭気 の発生があり、地域住民の日常生活に支障がある □排水等の流出による臭気の発生があり、地域住民 の日常生活に支障がある ロ ごみ等の放置、不法投棄 □ごみ等の放置、不法投棄による臭気の発生があり、 地域住民の日常生活に支障がある □ごみ等の放置、不法投棄により、多数の鼠、蝿、 蚊等が発生し、地域住民の日常生活に支障がある ３．周囲の景観と著しく不調和な状態 目視箇所・判断箇所 状態の例 イ 建築物、敷地等 □地区計画など地域で定められた景観保全に係るル ールに著しく適合しない状態 □屋根、外壁等が、汚物や落書き等で外見上大きく 傷んだり、汚れたまま放置されている □多数の窓ガラスが割れたまま放置されている □看板が原型を留めず本来の用をなさない程度ま で、破損、汚損したまま放置されている □立木等が建築物の全面を覆う程度まで繁茂してい る □敷地内にごみ等が散乱、山積したまま放置されて いる
17 ４．その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 目視箇所・判断箇所 状態の例 イ 立木 □立木の腐朽、倒壊、枝折れ等が生じ、近隣の道路 や家屋の敷地等に枝等が大量に散らばっている □立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等 の通行を妨げている ロ 空家等に住みついた動物等 □動物の鳴き声その他の音が頻繁に発生し、地域住 民の日常生活に支障を及ぼしている □動物のふん尿その他の汚物の放置により臭気が発 生し、地域住民の日常生活に支障を及ぼしている □敷地外に動物の毛又は羽毛が大量に飛散し、地域 住民の日常生活に支障を及ぼしている □多数の鼠、蝿、蚊、のみ等が発生し、地域住民の 日常生活に支障を及ぼしている □住みついた動物が周辺の土地・家屋に侵入し、地 域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある □シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来し、 地域住民の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがあ る ハ 建築物等の不適切な管理等 □門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている 等不特定の者が容易に侵入できる状態で放置され ている □屋根の雪止めの破損など不適切な管理により、空 き家からの落雪が発生し、歩行者等の通行を妨げ ている □周辺の道路、家屋の敷地等に土砂等が大量に流出 している
18 （２）特定空家等に対する対策の措置と手続 ・管理不全となった空き家等について、特措法に基づく特定空家等の判断と行政代執行まで の流れは以下のフローの通りとする。 管理不全な空き家 特措法対応の要否判断 現地調査 目視調査・所有者特定 立入調査【法 9 条 2】 特定空家の判断 【法 2 条 2】 能美市空家等対策協議会 による審査 特定空家の認定 【法 2 条 2】 所有者等へ通知 所有者等が空き家等の 管理不全な状態を解消 し、市が確認した段階 で措置は終了となる 助言・指導 【法 14 条 1】 勧告【法 14 条 2】 税務課へ勧告した旨を報告 事前通知【法 14 条 4】 意見書の提出 公開による意見の聴取 【法 14 条 5】 命 令【法 14 条 3】 能美市空家等 対策協議会意 見内容の諮問 標識設置・公示 【法 14 条 11】 戒告書による通知 【法 14 条 9】 固定資産課税台帳等の 開示【法 10 条 1】 代執行令書による通知 【法 14 条 9】 代執行の実施 【法 14 条 9】 公 告 略式代執行 【法 14 条 10】 所有者不明の場合 町会・町内会等からの 情報提供 所有者等へ確認 是正の要請
19 （３）既存法による措置について ・管理不全となった空き家等に対する対応として、特措法のほか、建築基準法・消防法・道 路法・廃棄物の処理及び清掃に関する法律・災害対策基本法等の既存法での対応も考えら れることから、当該空き家等の状況を踏まえ総合的に判断する。 ■空き家管理に関する法令（抜粋） 法律 範囲 主な概要 建築基準法 勧 告 命 令 代執行 損傷、腐食その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上 危険となり、または著しく衛生上有害となるおそれがある建築物の 除去、移転、改築、増築、修繕、模様替え、使用中止、使用制限そ の他保安上または衛生上必要な措置をとることを勧告、命令、行政 代執行することができる。 【建築基準法第 10 条「保安上危険な建築物等に対する措置」】 道路法 命 令 道路管理者は、道路（第 71 条）及び条例で指定する沿道区間（第 44 条）において道路の構造または交通に支障を及ぼすおそれのある 行為を防止するために必要な措置を命ずることができる。 【道路法第 43 条「道路に関する禁止行為」】 廃棄物処理法 命 令 代執行 一般廃棄物処理基準に適合しないごみや産業廃棄物等の不法投棄 等により、生活環境の保全上支障がある場合に、市町村長は支障の 除去・防止に必要な措置を命ずることができる。命令に従わない場 合は、代執行することができる。 【廃棄物処理法第 19 条の４「一般廃棄物に対する措置命令」】 消防法 命 令 代執行 消防長、消防署長、その他の消防吏員は、屋外において火災の予防 上危険な場合等について、空き家の周辺に放置された燃焼のおそれ のある物件などの除却等を命ずることができる。 消防長又は消防署長は措置を履行しないとき等は、代執行すること ができる。 【消防法第３条「屋外における火災の予防又は障害除去のための措 置命令等」】 災害対策 基本法 一時使用 収 用 除 却 市町村長は、応急措置を実施するため緊急の必要があると認めると きは、当該市町村の区域内の他人の土地、建物その他の工作物を一 時使用し、又は土石、竹木その他の物件を使用し、若しくは収用す ることができる。また、現場の災害を受けた工作物又は物件で、当 該応急措置の実施の支障となるものの除去その他必要な措置をと ることができる。この場合において、工作物等を除去したときは、 市町村長は、当該工作物等を保管しなければならない。 【災害対策基本法第 64 条「応急公用負担等」】 （４）緊急時における安全措置の対応について ・災害が発生し、又はまさに発生しようとしている場合においては災害対策基本法における 応急公用負担等を実施するが、空き家等の所有者等に対して、指導等を行う時間的余裕が なく、市民等の生命、身体又は財産に被害を及ぼすことが明らかであり、かつ、緊急安全 措置の実施がやむを得ないと判断した場合は、原因となっている空き家等に必要な措置を 行うものとする。
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５．空き家等対策の実施体制
（１）空き家等対策の役割分担 ・空き家等対策は所有者等だけの問題では無く、地域のまちづくりの課題でもあることか ら、町会・町内会等の地域、建築や不動産に関わる関連団体、企業、行政が連携し、空き 家の解消と適正管理などの対策に取り組む必要がある。地 域
（町会・町内会、NPO）
・空き家調査支援 ・管理不全空き家の報告 ・地域内空き家の管理代行 ・流通促進の支援空き家等所有者等
・空き家化の予防・抑制 ・空き家の適正管理 ・空き家の解消・利活用 ・管理不全状態の解消能美市
・相談窓口一元化 ・空き家対策の実施 ・所有者、地域の 取組み支援 ・空き家データベース化関係団体・企業
・所有者へのアドバイス ・管理物件の適正管理 ・管理代行サービス ・空き家の流通促進 ・社宅利用等 状況把握 見守り 支え合い 相談提案 情報提供 管理代行 啓 発 ・ 支 援 助言・指導 連携・支援 連携・支援 連携21 （２）空き家等相談窓口の開設 ・空き家等に関する多岐にわたる相談に対し、迅速にかつ適正に対応するため能美市市民生 活部内に空き家等に関する総合窓口を設置し、空き家等に関する情報の一元化や関連部局 との共有化を推進する。 （３）庁内組織体制 ・能美市空家等対策庁内連絡会議を設け、市内の空き家等に関する情報の共有化を進めると ともに、定期的に対策協議などを実施する。 担当部署 担当内容 役割 地域振興室 事務局、総合窓口(相 談体制・空き家利活 用） 活用（空き家バンク、改修・家財道具処分補助） 総合窓口、庁内連絡会、空家対策協議会の開催 環境生活課 総合窓口(相談体制・ 環境面） 環境生活に関する適正な管理促進、調査、助言な ど 建築住宅室 建築基準法 建物に関する立ち入り調査、建築基準法 都市計画課 都市計画法 土地利用条例、都市計画法など 税務課 地方税法 地方税法、課税台帳 防災対策室 防災、消防法 災害対策基本法等、地域防災計画、災害対応 ※その他必要に応じて関係担当課と連携する。 （４）能美市空家等対策協議会 ・本計画を検討する法定組織を継続し、空き家等対策全般について専門的な立場から協議を 実施するとともに、特定空家等の認定や意見書に対する内容の答申を行う。 組 織 役 職 行政 市長 市議会 市総務常任委員会委員長 市民 市町会連合会 法務関係 弁護士会 建築関係 県建築士会 司法書士 県司法書士会 宅建業者 県宅地建物取引業協会 行政書士 県行政書士会 学識者 大学教授 有識者 まちづくり団体等
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