第 6 章 大 都 市 地 域 に お け る オ フ ィ ス 立 地 の 再 編

第 6 章   大 都 市 地 域 に お け る オ フ ィ ス 立 地 の 再 編    

  1 9 9 0 年 代 以 降 の オ フ ィ ス 市 況 低 迷 局 面 に お い て ，東 京 と 地 方 都 市 の 格 差 拡 大 が 注 目 さ れ て き た が ， 個 々 の 都 市 内 部 レ ベ ル で も 状 況 は 一 様 で は な く ， オ フ ィ ス 地 区 間 の 競 争 が 激 化 し て い る ． そ こ で 本 章 で は ， バ ブ ル 崩 壊 以 降 ， 景 気 後 退 が 厳 し か っ た 大 阪 と ， 比 較 的 底 堅 か っ た 名 古 屋 と い う 対 照 的 な ２ 都 市 を 取 り 上 げ ，1 9 9 0 年 代 中 半 以 降 の オ フ ィ ス ス ト ッ ク の 動 向 を 考 察 す る ．    

1 ． は じ め に  

1 9 9 0 年 代 後 半 以 降 ，わ が 国 の オ フ ィ ス 市 況 を 取 り 巻 く 環 境 は 劇 的 な 変 化 に 見 舞 わ れ て い る ． す な わ ち ， 大 規 模 開 発 に よ る 過 剰 と も い え る オ フ ィ ス 供 給 が ，東 京 で は オ フ ィ ス ビ ル 2 0 0 3 年 問 題 ，名 古 屋 に お い て は オ フ ィ ス ビ ル 2 0 0 7 年 問 題 と 呼 ば れ ，大 都 市 の オ フ ィ ス ス ト ッ ク を 急 激 に 増 加 さ せ て い る ^１ ． 一 方 で ， × × 年 問 題 つ な が り で 言 う な ら ば ， 2 0 0 7 年 に は 団 塊 の 世 代 の 一 斉 退 職 が 始 ま り ， オ フ ィ ス ワ ー カ ー の 総 数 が 減 少 に 転 じ る も の と 予 測 さ れ る ． こ う い っ た オ フ ィ ス 市 況 を 取 り 巻 く 環 境 変 化 は ，

「 経 済 規 模 の 拡 大 → オ フ ィ ス 需 要 の 拡 大 → オ フ ィ ス 供 給 の 拡 大 」 と い う い わ ば 拡 大 成 長 神 話 の 崩 壊 を 意 味 し ，「 経 済 規 模 の 縮 小 ＋ オ フ ィ ス 供 給 ＝ オ フ ィ ス 間 競 争 の 激 化 」 と い う 新 し い 図 式 を も た ら し て い る ．  

こ の よ う な オ フ ィ ス 間 競 争 は 大 き く 3 つ の レ ベ ル で 議 論 す る こ と が で き る ．第 1 に ，全 国 的 な 都 市 間 も し く は 都 市 圏 間 で の 競 争 の 激 化 で あ り ， 支 店 オ フ ィ ス に 代 表 さ れ る ， 中 枢 管 理 機 能 の 立 地 競 争 か ら 論 じ ら れ る 視 点 で あ る （ 阿 部 1 9 9 1 ）． 第 2 に ， 個 々 の オ フ ィ ス ビ ル 間 の 競 争 で あ り ， い わ ゆ る 近 新 大 と い っ た ビ ル の 立 地 環 境 ， 築 年 数 ， 規 模 と い っ た テ ナ ン ト へ の 訴 求 力 に 関 わ る 問 題 で あ る （ 増 田 2 0 0 4 ）． そ し て 第 3 に ， 都 市 内 の オ フ ィ ス 地 区 間 で の 競 争 で あ り ， エ リ ア と し て の 集 客 力 や ブ ラ ン ド 力 に 関 わ る 議 論 で あ る ．  

こ の う ち 最 後 の オ フ ィ ス 地 区 間 で の 競 争 は ， 交 通 流 動 の 変 化 や 再 開 発

の 進 展 等 を 通 じ て ， 都 市 内 部 構 造 に 短 期 間 で 抜 本 的 な 変 化 を も た ら す も の で あ り ， オ フ ィ ス ス ト ッ ク の 価 値 を 考 え る 上 で も 重 要 な 意 味 を 持 つ ． た だ し ， 従 来 の オ フ ィ ス ス ト ッ ク に 関 す る 分 析 は ， 圧 倒 的 な 市 場 規 模 を 持 ち ， 大 規 模 開 発 も 多 か っ た 東 京 に 集 中 し て お り ， 他 の 大 都 市 の オ フ ィ ス 集 積 を ス ト ッ ク の 観 点 か ら 扱 っ た 研 究 は 少 な か っ た ^２ ． し か し ， 近 年 で は 多 く の 政 令 指 定 都 市 に お い て も ， 大 規 模 な オ フ ィ ス ビ ル の 開 発 が 次 々 に 実 施 さ れ て い る こ と に 加 え ，J − R E I T な ど の 投 資 主 体 も 地 方 市 場 に 進 出 し 始 め て お り ( 松 村 2 0 0 6 ) ，東 京 以 外 の 都 市 に お い て も オ フ ィ ス 地 区 の 精 緻 な 分 析 が 必 要 と さ れ て い る ． そ こ で ， 本 稿 で は 大 阪 と 名 古 屋 を 事 例 都 市 と し て ， 都 市 内 に お け る オ フ ィ ス ス ト ッ ク の 特 徴 と そ の 変 化 の 傾 向 を 捉 え ， 今 後 の オ フ ィ ス 集 積 の 動 向 を 明 ら か に し て い く ．  

さ て ， わ が 国 に お け る オ フ ィ ス ス ト ッ ク を 概 観 す る と ， ス ト ッ ク の 量 や 質 に 関 す る 統 計 デ ー タ が 非 常 に 少 な い こ と に 気 づ く ． 不 動 産 ス ト ッ ク の 総 量 を 把 握 で き る 資 料 と し て ，商 業 施 設 ，工 業 施 設 ，住 宅 に 関 し て は ， そ れ ぞ れ 商 業 統 計 調 査 ， 工 業 統 計 調 査 ， 住 宅 土 地 統 計 調 査 と い っ た 全 国 的 な 統 計 デ ー タ が 整 備 さ れ て い る が ， オ フ ィ ス 施 設 に 関 す る 統 計 調 査 は な い ． し た が っ て ， オ フ ィ ス ス ト ッ ク の 分 析 を 行 う に あ た っ て は ， 信 頼 性 の 高 い デ ー タ の 収 集 か ら は じ め る 必 要 が あ る ．  

こ の 点 に 関 し て ， 日 本 不 動 産 研 究 所 で は 内 部 資 料 と し て 政 令 指 定 都 市 に お け る オ フ ィ ス ビ ル の 把 握 を 行 っ て い る ^３ ． 対 象 と さ れ て い る オ フ ィ ス ビ ル は ， 名 古 屋 ・ 大 阪 に お い て は 指 定 容 積 率 6 0 0 ％ 以 上 の 地 域 で ， 延 床 面 積 5 0 0 0 ㎡ 以 上 の 事 務 所 用 途 の ビ ル で あ る ．な お ，こ こ で の オ フ ィ ス ビ ル と は ， 公 共 施 設 を 除 く 民 間 の ビ ル の う ち ， 事 務 所 用 途 が 過 半 数 以 上 を 占 め る も の で あ り ， 貸 し 会 議 室 等 の 容 易 に 事 務 所 用 途 に 転 用 可 能 な ビ ル を 含 む ． こ れ ら の オ フ ィ ス ビ ル は ， 比 較 的 規 模 が 大 き く ， 都 心 部 の オ フ ィ ス ビ ル を 代 表 す る も の で あ る ． そ こ で ， 本 稿 で は こ れ ら の オ フ ィ ス ビ ル の 延 床 面 積 を ， 各 オ フ ィ ス 地 区 の オ フ ィ ス ス ト ッ ク を 代 表 す る 数 値 と み な し ，J R E I オ フ ィ ス ス ト ッ ク と 呼 ぶ ．ち な み に ，調 査 は 2 0 0 5 年 末 時 点 で 竣 工 済 み の オ フ ィ ス ビ ル が 対 象 と な っ て い る ． ま た ， オ フ ィ ス ビ ル の 総 量 と し て は ， 都 市 ご と に 固 定 資 産 税 の 課 税 対 象 床 面 積 が 公 表 さ れ て

お り ， 政 令 指 定 都 市 間 で は 非 木 造 ， 事 務 所 ・ 店 舗 用 途 で の 建 築 物 数 お よ び 床 面 積 が 公 表 さ れ て い る ． そ こ で ， こ の 値 を ， 商 業 や 個 人 サ ー ビ ス 業 等 を も 含 む ， 広 い 意 味 で の 都 心 的 業 務 用 の 床 面 積 と し て 業 務 用 ビ ル ス ト ッ ク と 定 義 し ， J R E I オ フ ィ ス ス ト ッ ク と の 比 較 を 通 し て み て い く ．    

2 ． 大 都 市 地 域 に お け る オ フ ィ ス 立 地 再 編 の 背 景  

ⅰ ） オ フ ィ ス ス ト ッ ク の 供 給 と 推 移  

  大 阪 ・ 名 古 屋 に お け る オ フ ィ ス ス ト ッ ク を 三 大 都 市 間 で 比 較 す る と （ 図 6 - 1 ）， 業 務 用 ビ ル 床 面 積 は ， 東 京 都 区 部 の 1 0 , 1 8 0 万 ㎡ に 対 し て ， 大 阪 市 が 3 , 9 4 0 万 ㎡ ， 名 古 屋 市 が 2 , 0 7 5 万 ㎡ と な っ て お り ， そ れ ぞ れ の 間 に 約 2 倍 程 度 の 差 が あ る ． こ れ に 対 し て ， J R E I オ フ ィ ス ス ト ッ ク は ，そ れ ぞ れ ，4 , 7 6 6 万 ㎡ ，1 , 0 9 1 万 ㎡ ，3 9 8 万 ㎡ と な り ， 業 務 用 ビ ル 床 面 積 に 比 較 し て よ り 大 き な 格 差 が 存 在 す る ． さ ら に ， 延 床 面 積 5 万 ㎡ 以 上 の J R E I オ フ ィ ス ス ト ッ ク に 限 る と ， 東 京 2 , 0 9 0 万 ㎡ ， 大 阪 2 7 9 万 ㎡ ， 名 古 屋 4 6 万 ㎡ と ， 大 阪 は 東 京 の 1 割 強 に 過 ぎ ず ， 名 古 屋 に 至 っ て は 2 . 2 ％ し か 存 在 し な い ． こ れ は ， オ フ ィ ス が お か つ 大 規 模 な オ フ ィ ス ビ ル ほ ど 上 位 都 市 へ の 集 中 す る た め で あ る ．し た が っ て ，オ フ ィ ス 需 要 者 の 厚 み ，と り わ け 大 企 業 の 本 社 や そ の 支 店 等 に よ る 大 規 模 オ フ ィ ス の 需 要 量 に ，都 市 間 で 偏 り が あ る こ と を 示 唆 す る も の と い え よ う ．  

店 舗 に 比 べ て 上 位 都 市 に 集 中 す る 傾 向 に あ り ， な

指数（東京＝1）

0.00 0.05 0.10 0.15 0.20 0.25 0.30 0.35 0.40

大阪 市

名古 屋市 横浜市

札幌市 福岡

市 京都

市 神戸市

広島 市

仙台市 千葉市

川崎市 北九州市

さいた ま市 業務用ビ ルストック

JREIオフィスストック 延床面積5万㎡以上のJREIオ フィスストック

図 6 - 1   都 市 間 の J R E I オ フ ィ ス ス ト ッ ク と 業 務 用 ビ ル ス ト ッ ク  

資 料 ）日 本 不 動 産 研 究 所 資 料 ，大 都 市 統 計 協 議 会「 大 都 市 比 較 統 計 年 表 」 2 0 0 5 年

図 6 - 2   事 務 所 ビ ル の 着 工 床 面 積 推 移 資 料 ） 建 築 着 工 統 計 比 較 統 計

0 100 200 300 400 500 600

1989年90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 ０1 ０２ ０３ ０４

万㎡ 東京都

愛知県 大阪府

１９９１年＝１００

80 90 100 110 120 130 140 150 160 170

1991年92 93 94 95 96 97 98 99 2000 ０1 ０２ ０３ ０４ ０５

東京都区部 名古屋市 大阪市

図 6 - 3   業 務 用 ビ ル 延 床 面 積 の 推 移  

次 に ，三 大 都 市 に お け る オ フ ィ ス ビ ル の 供 給 量 を ，国 土 交 通 省『 建

- 3 ）． 延 床 面 積 が 最 も 大 き か っ た 東 京

別

資 料 ） 大 都 市 統 計 協 議 会 「 大 都 市 比 較 統 計 年 表 」

築 着 工 統 計 』 に お け る 事 務 所 ビ ル の 新 規 着 工 量 か ら 比 較 す る と ， 東 京 都 ・ 愛 知 県 ・ 大 阪 府 と も 1 9 9 0 年 を ピ ー ク に ， 1 9 9 0 年 代 を 通 し て ほ ぼ 一 貫 し て 減 少 し て き た （ 図 6 - 2 ）． し か し ， 東 京 都 で は 1 9 9 8 年 の 1 0 0 万 ㎡ で 底 打 ち し ， 2 0 0 4 年 に は 2 1 0 万 ㎡ ま で 回 復 し て い る ． ま た 愛 知 県 に お い て も ， 1 9 9 0 年 の 1 4 8 万 ㎡ を ピ ー ク に ， 2 0 0 0 年 に は 3 9 万 ㎡ ま で 減 少 す る も の の ， 2 0 0 4 年 に は 6 1 万 ㎡ ま で 回 復 し ， 全 国 で 2 番 目 の 事 務 所 ビ ル 供 給 地 と な っ て い る ． こ れ に 対 し て ， 大 阪 府 で は ， 1 9 9 0 年 の 2 4 1 万 ㎡ を ピ ー ク に 減 少 傾 向 が 続 き ， 2 0 0 4 年 に は 3 1 万 ㎡ ま で 減 少 し ， 対 全 国 着 工 シ ェ ア も 1 9 9 0 年 の 1 1 . 6 ％ か ら 2 0 0 4 年 に は 4 . 1 ％ に ま で 低 下 し た ．  

こ の 結 果 ， 3 大 都 市 間 に お い て は ， 業 務 用 ビ ル の 延 床 面 積 の 推 移 に も 大 き な 格 差 生 じ て い る （ 図 6

都 区 部 で は ， 1 9 9 1 〜 2 0 0 5 年 の 増 加 率 も 5 7 ％ と 最 大 で あ る ． こ れ に 続 く 名 古 屋 市 は 同 3 6 ％ の 増 加 ，大 阪 市 は 同 2 6 ％ の 増 加 と な っ て い る ．

こ の よ う な ス ト ッ ク 供 給 の 結 果 と し て ， 既 存 の オ フ ィ ス 床 の 建 築 年 代 別 構 成 比 に も 差 異 が 生 じ て い る ． 日 本 の オ フ ィ ス ビ ル を 建 築 年 で み る と ， 1 9 8 1 年 新 耐 震 基 準 施 行 の 前 後 ， 1 9 9 0 年 代 初 め ま で の 地 価 高 騰 期 の 前 後 ， さ ら に そ の 後 の 地 価 低 迷 期 で 大 き く 3 つ に 区 分 す

図 6 - 4   J R E I オ フ ィ ス ス ト ッ ク の 建 築 年 別 床 面 積  

資 料 ） 日本不 動 産 研 究 所 資 料 よ り 筆 者 が 作 成 34.9%

29.3%

35.9%

47.2%

37.5%

15.3%

45.8%

35.8%

18.4%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

東京 名古屋 大阪

地価低迷期

（1994年〜）

バブル盛衰期

（1982〜1993年）

新耐震以前

（〜1981年）

成 な 屋 ・ 大 阪 で は 半

数 近 い ス ト ッ ク が 新 耐 震 基 準 以 前 に 建 築

な オ フ ィ ス ビ ル 空 室 率 ^４ と オ フ ィ ス の 賃 料 指 数 ^５ を み て み る（ 図 6 - 5 ）．1 9 9 6 〜 2 0 0 6

年 京 ， 大 阪 ， 名 古 屋 の い ず れ の

都

，

と り わ け ， 名 古 屋 の 賃 料 水 準 は 2 0 0 6 年 時 点

る こ と が で き る ． こ れ に し た が い ， 1 9 8 1 年 以 前 に 建 築 さ れ た オ フ ィ ス ビ ル を 新 耐 震 基 準 以 前 ， 1 9 8 2 〜 1 9 9 3 年 ま で を バ ブ ル 盛 衰 期 ， 1 9 9 4 年 以 降 を 地 価 低 迷 期 の オ フ ィ ス ビ ル と 区 分 す る ．     三 大 都 市 で 比 較 す る と

（ 図 6 - 4 ）， 新 耐 震 基 準 以 前 に 建 築 さ れ た ス ト ッ ク の 構

い が ， 名 古 比 は ， 東 京 で 最 も 低 く 3 4 . 9 ％ に 過 ぎ

さ れ た も の と な っ て い る ． 逆 に ， 地 価 低 迷 期 以 降 の ス ト ッ ク の 割 合 は ， 東 京 で は 3 5 . 9 ％ に 達 す る の に 対 し て ， 名 古 屋 ・ 大 阪 で は 2 0 ％ 以 下 と な っ て お り ， 少 な く と も 2 0 0 5 年 時 点 に お い て は 東 京 に 比 べ て 新 陳 代 謝 が 滞 っ て い る ．    

ⅱ ） オ フ ィ ス ス ト ッ ク の 稼 動 状 況  

次 に ， オ フ ィ ス ス ト ッ ク の 稼 動 状 況 と し て ， 主 要 の

に か け て の オ フ ィ ス ビ ル 空 室 率 は 東

市 に お い て も 類 似 し た 傾 向 に あ り ， 2 0 0 3 年 に 最 も 悪 化 し ， そ の 後 は 改 善 し つ つ あ る ． た だ し ， 東 京 で は 大 量 の オ フ ィ ス 供 給 に も か か わ ら ず ， 空 室 率 の 低 下 が 著 し い の に 対 し ， 大 阪 は 他 の 2 都 市 よ り も 一 貫 し て 空 室 率 が 高 い ．  

さ ら に ， オ フ ィ ス 賃 料 の 推 移 を み る と ， 東 京 ， 名 古 屋 に お け る オ フ ィ ス 賃 料 は ， 1 9 9 0 年 代 を 通 し て 下 落 基 調 で あ っ た が 2 0 0 4 年 を 底 に 急 速 な 回 復 傾 向 に あ る ．

で 1 1 4 . 1 に も 達 し ，三 大 都 市 の 中 で 唯 一 1 9 9 5 年 の 水 準 を 上 回 っ て い る ． こ れ に 対 し て ， 大 阪 の 2 0 0 6 年 の 賃 料 水 準 は ， 1 9 9 5 年 の 7 割 程 度 に 留 ま り ， 3 都 市 の 中 で 最 も オ フ ィ ス 賃 料 の 回 復 が 遅 れ て い る

と い え よ う ．  

以 上 の 点 か ら ， 1 9 9 0 年 以 降 の 三 大 都 市 の オ フ ィ ス ス ト ッ ク は ， ボ リ ュ ー ム で は 東 京 ， 大 阪 ， 名 古 屋 の 順 で あ る が ， 供 給 量 で は 東 京 ， 名 古 屋 ， 大 阪 の 順 に な っ て お り ， 東 京 を 別 格 と し て 名 古 屋 の 成 長 と 大

通 し て ， 需 要 を 喚 起 す

阪 の 停 滞 と い う 特 徴 が 見 出 さ れ る ． ま た ， 需 要 動 向 で は ， 東 京 に お け る 空 室 率 の 低 下 と 名 古 屋 に お け る 賃 料 水 準 の 上 昇 が 目 立 つ 反 面 ， 大 阪 の オ フ ィ ス 需 要 の 回 復 が 鈍 い こ と は 明 ら か で あ る ．1 9 9 9 年 以 降 ， 約 2 0 0 万 ㎡ ／ 年 の 事 務 所 ビ ル 着 工 が 続 く 東 京 で 空 室 率 が 最 も 低 下 し ， 着 工 ベ ー ス で の 全 国 シ ェ ア が 1 1 ％ ( 1 9 9 0 年 ) か ら 4 ％ ( 2 0 0 4 年 ) へ と 低 下 し た 大 阪 の 空 室 率 が 最 も 高 い こ と は ， 潜 在 的 な 需 要 に よ り 大 き な 格 差 が あ る こ と を 示 唆 す る も の と い え よ う ．  

さ ら に ， オ フ ィ ス の 供 給 が 潜 在 的 な 需 要 と 開 発 コ ス ト に 見 合 っ た 賃 料 に よ っ て 促 さ れ る こ と に 議 論 の 余 地 は な い ． し か し ， 新 規 オ フ ィ ス ビ ル の 建 設 が ， 質 の 高 い オ フ ィ ス の 供 給 を

る 側 面 を 持 つ 点 も 無 視 す る こ と は で き な い ． こ の た め ， 新 規 供 給 の 拡 大 が オ フ ィ ス 需 要 需 要 を 盛 り 上 げ ， ま す ま す オ フ ィ ス 床 の 拡 大

図 6 - 5   オ フ ィ ス の 賃 料 と 空 室 率 の 推 移  

資 料 ） 日 本 不 動 産 研 究 所 「 全 国 賃 料 統 計 」、 生 駒 デ ー タ サ ー ビ ス シ ス テ ム 「 不 動 産 白 書 」

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年

60 70 80 90 100 110

120 オフィス賃料指数

空室率(棒グラフ） （折れ線）

1995年＝100

東京区部 大阪市 名古屋市 東京圏 大阪圏 名古屋圏

を 促 す 一 方 ， 供 給 の 停 滞 は オ フ ィ ス 需 要 を 潜 在 化 さ せ ， 都 市 や 地 区 の オ フ ィ ス 立 地 場 所 と し て の 魅 力 を 低 下 さ せ る 可 能 性 が あ る ． 莫 大 な コ ス ト と 時 間 及 び 開 発 適 地 を 要 す る オ フ ィ ス ビ ル の 建 設 は ， 文 字 通 り 不 動 産 で あ り ， 供 給 が 需 要 を 決 定 す る 側 面 を 持 つ こ と を 注 視 す る 必 要 が あ ろ う ．  

た だ し ， 大 阪 ・ 名 古 屋 と も に 既 存 ビ ル の 建 築 年 代 は ， 半 数 近 く が 新 耐 震 基 準 施 行 以 前 の 床 で 占 め ら れ て い る こ と に 加 え て ， 大 阪 の 梅 田 駅 ヤ ー ド 地 区 や 名 古 屋 駅 周 辺 の 再 開 発 な ど ， 今 後 多 く の 新 規 供 給 や 建 替 え が 見 込 ま れ て お り ， 東 京 と は 時 差 を 持 ち つ つ 2 都 市 の オ フ ィ ス ス ト ッ ク の 新 陳 代 謝 が 進 む も の と 思 わ れ る ．  

次 に ， こ の よ う な 大 阪 と 名 古 屋 に お い て ， 都 市 内 の 各 オ フ ィ ス 地 区 間 で は ど の よ う な 差 異 が あ る だ ろ う か ． こ の 点 に つ い て ， 次 項 で は ， 大 阪 ・ 名 古 屋 そ れ ぞ れ の 都 市 に お け る オ フ ィ ス 地 区 を 概 観 し ， 地 区 間 の 差 異 を 考 察 す る  

3 ． 大 阪 市 に お け る オ フ ィ ス 地 区 の 再 編  

ⅰ ） 大 阪 市 の オ フ ィ ス 地 区 の 特 徴  

大 阪 は 歴 史 的 に 東 京 と 並 ぶ オ フ ィ ス 集 積 を 持 つ 都 市 で あ り ， 複 数 の 特 徴 的 な オ フ ィ ス 地 区 を 持 つ ． す な わ ち ， 堂 島 米 穀 取 引 所 に 起 源 を 持 ち ， 商 社 や 金 融 機 関 が 立 ち 並 ぶ 堂 島 ・ 中 之 島 ， 西 日 本 最 大 の タ ー ミ ナ ル 駅 で あ る 大 阪 駅 を 持 つ 梅 田 ， 繁 華 街 に オ フ ィ ス が 入 り 混 じ る 心 斎 橋 ， 難 波 ， 1 9 8 0 年 代 か ら 開 発 が は じ ま り 高 層 ビ ル が 林 立 す る O B P な ど で あ る ．そ こ で ，本 稿 で は ，こ れ ら の 歴 史 的 経 緯 を 踏 ま え ， 大 阪 の オ フ ィ ス 地 区 を 2 3 の エ リ ア に 区 分 し ，そ れ ぞ れ の 地 区 毎 の 特 徴 を 把 握 し た （ 図 6 - 6 ）．  

オ フ ィ ス 地 区 の 特 徴 は ， そ れ ぞ れ の 地 区 の ス ト ッ ク 量 と ， オ フ ィ ス 業 務 へ の 純 化 の 程 度 に よ っ て 特 徴 付 け る こ と が で き る ． こ こ で は ，

「 平 成 1 3 年 事 業 所 ・ 企 業 統 計 調 査 」 に お け る 事 業 所 の 形 態 別 従 業 者 数 の う ち ，「 事 務 所 ・ 営 業 所 」 形 態 の 事 業 所 従 業 者 数 を オ フ ィ ス 従 業 者 と み な し ，町 丁 別 集 計 を オ フ ィ ス 地 区 ご と に 組 み 直 し た（ 図 6 - 7 ）．

ち な み に ， 大 阪 全 体 に お け る 平 成 1 3 年 の オ フ ィ ス 従 業 者 比 率 は 4 3 . 6 ％ と な っ て お り ， 対 象 地 区 の う ち ， 天 王 寺 ・ 阿 倍 野 だ け が 市 全 体 の 平 均 を 下 回 っ て い る ． 

図 6 - 6   大 阪 の オ フ ィ ス 地 区   筆 者 作 成

最 初 に ，地 区 別 に J R E I オ フ ィ ス ス ト ッ ク の 延 床 面 積 を み る と ， A グ ル ー プ の 堂 島 ・ 中 之 島 ， 梅 田 の み が ， 1 0 0 万 ㎡ を 上 回 り ， 2 地 区 の 合 計 で 大 阪 全 体 の 2 5 ％ を 占 め る ． ま た ， オ フ ィ ス 従 業 者 比 率 は 6 0 〜 7 0 ％ 程 度 で あ り ， 店 舗 ・ 飲 食 店 等 も 混 じ る 多 様 な オ フ ィ ス 地 区 が 形 成 さ れ て い る ．A グ ル ー プ に 続 く 延 床 面 積 を 持 つ の は ， B グ ル ー プ の 淀 屋 橋 ， 本 町 ， 堺 筋 本 町 ， 新 大 阪 ， O B P で あ る ． こ の う ち ， 新 大 阪 と O B P は ， 都 心 部 と は 距 離 を 隔 て た 特 殊 な オ フ ィ ス 地 区 で あ る こ と か ら ， こ の 2 地 区 を Ｂ ( Ⅱ ) グ ル ー プ ， そ れ 以 外 を B ( Ⅰ ) グ ル ー プ と す る ． B グ ル ー プ は ， さ ら に ス ト ッ ク 量 の 少 な い C グ ル ー プ の オ フ ィ ス 地 区 と と も に ， い ず れ も オ フ ィ ス 従 業 者 比 率 が 8 0 ％ を 超 え ， オ フ ィ ス に 特 化 し た エ リ ア で あ る ． ま た ， B ( Ⅰ )   グ ル ー プ に 分 類 さ れ る 地 区 は ， い ず れ も 堂 島・中 之 島 の 南 側 に 位 置 し ，北 か ら 南 へ ス ト ッ ク が 漸 減 し ， 東 西 方 向 に は 急 減 す る 傾 向 に あ る ． こ の よ う な 傾 向 は ， オ フ ィ ス ビ ル の 規 模 か ら も 読 み 取 れ ， 平 均 延 べ 床 面 積 が 3 万 ㎡ を 超 え る 梅 田 ， 堂 島 ・ 中 之 島 地 区 は 別 格 と し て ， B グ ル ー プ に 入 る 淀 屋 橋 ， 本 町 ， 堺 筋 本 町 が 1 . 5 万 ㎡ 前 後 な の に 対 し て ， C グ ル ー プ の 7 地 区 は い ず れ も 0 . 8 〜 1 . 3 万 ㎡ と 規 模 が 小 さ い オ フ ィ ス ビ ル が 多 数 を 占 め る ．   ま た ， D ・ E グ ル ー プ の オ フ ィ ス 地 区 は ， C グ ル ー プ と 同 程 度 の オ フ ィ ス ス ト ッ ク を 持 つ も の の ， オ フ ィ ス 従 業 者 比 率 は 低 く ， 商 業 施

新大阪

中津 梅田

南森町 堂島・中之島

福島

肥後橋 淀屋橋

北浜

天満橋

阿波座 西本町

本町 堺筋本町

四ツ橋 心斎橋

長堀橋

谷町四丁目 OBP

難波 天王寺・阿倍野

0 20 40 60 80 100 120 140

30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0%

JREIオフィスストック 延床面積/万㎡

オフィス従業者比率 A

B

C

    図 6 - 7   大 阪 の オ フ ィ ス 地 区 の 特 徴   日 本 不 動 産 研 究 所 資 料 よ り 筆 者 作 成

設 と オ フ ィ ス が 混 在 す る エ リ ア で あ る ． こ こ で は ， 南 に 行 く ほ ど オ フ ィ ス 従 業 者 比 率 が 低 下 し ， 繁 華 街 と し て の 特 徴 が 強 ま る ． 以 上 の よ う に ， 大 阪 に お け る オ フ ィ ス 地 区 は ， 堂 島 ・ 中 之 島 を 中 心 に 御 堂 筋 ・ 四 ツ 橋 筋 沿 い に 南 北 方 向 に 広 が り ， き た は オ フ ィ ス ， み な み は 商 業 と 棲 み 分 け が な さ れ て い る ．  

ⅱ ） 大 阪 市 の オ フ ィ ス ス ト ッ ク の 形 成 年 代  

こ れ ら の オ フ ィ ス ス ト ッ ク を 形 成 年 代 か ら 見 る た め ， こ こ で は J R E I オ フ ィ ス ス ト ッ ク を ， 新 耐 震 以 前 （ 〜 1 9 8 1 年 ）， バ ブ ル 盛 衰 期

（ 1 9 8 2 〜 1 9 9 3 年 ）， 地 価 低 迷 期 （ 1 9 9 4 年 〜 2 0 0 4 年 ） の 3 期 で 区 分 し た ． そ の 上 で ， そ れ ぞ れ の 期 間 ご と の 床 面 積 比 率 を ， 大 阪 全 体 の 平 均 構 成 比 で 除 し ， 特 化 係 数 を 求 め た （ 図 6 - 8 ） ^６ ．  

ま ず ， 新 耐 震 以 前 の ， い わ ば 建 替 予 備 軍 ビ ル の 床 面 積 構 成 比 が 平 均 以 上 の 地 区 は ， 北 浜 ， 谷 町 4 丁 目 ， 本 町 ， 淀 屋 橋 ， 天 満 橋 ， 堂 島 ・ 中 之 島 の 順 に 大 き く な っ て お り ， 大 阪 の 核 心 部 で あ る 御 堂 筋 沿 い で 高 い 割 合 を 示 す ． こ れ に 対 し て ， バ ブ ル 盛 衰 期 に 建 設 さ れ た オ フ ィ

ス 床 が 高 い 構 成 比 を 示 す 地 区 は ， O B P ， 天 王 寺 ・ 阿 倍 野 ， 新 大 阪 と い っ た 周 辺 部 の 新 興 オ フ ィ ス 地 区 と ， 御 堂 筋 か ら 東 西 に ず れ る 四 ツ 橋 筋 ， 堺 筋 沿 い の 地 区 と な っ て い る ． こ れ は ， 大 阪 に お け る オ フ ィ ス ビ ル の 形 成 が ， 御 堂 筋 か ら そ の 東 西 の 筋 に 広 が っ て い っ た こ と と 符 合 す る ．  

次 に ， 1 9 9 4 年 以 降 の 地 価 低 迷 期 に 建 設 さ れ た オ フ ィ ス 床 の 構 成 比 が 高 い 地 区 は ， 新 大 阪 ， 天 王 寺 ・ 阿 倍 野 ， 梅 田 ， 肥 後 橋 ， 中 津 の 順 で ， 梅 田 を 中 心 に 大 阪 の 北 部 で 高 い 傾 向 に あ る ． こ の 地 価 低 迷 期 の 特 化 係 数 が 1 を 超 え る 地 区 に は ， い く つ か の 明 確 な 特 徴 が あ る ． 第 一 に ， そ れ 以 前 の 2 期 間 に 特 化 係 数 が 1 を 超 え た 地 区 が そ れ ぞ れ 1 3 エ リ ア あ る の に 対 し て ，地 価 低 迷 期 に 特 化 係 数 が 1 を 超 え る 地 区 は 7 エ リ ア に 過 ぎ な い ． す な わ ち ， 地 価 低 迷 期 の オ フ ィ ス ビ ル の 供 給 は ， 相 対 的 に 限 ら れ た エ リ ア で 集 中 的 に 行 わ れ て い た こ と を 示 す ^７ ． さ ら に ， こ れ ら の 地 区 の う ち ， オ フ ィ ス 従 業 者 へ の 純 化 の 程 度 が 高 か っ た B・C グ ル ー プ に 含 ま れ る 地 区 は ，新 大 阪 ， 肥 後 橋 の 2 地 区 に 過 ぎ ず ， 中 津 ， 梅 田 ， 福 島 ， 堂 島 ・ 中 之 島 の 4 地 区 は ， い ず れ も 商 業 − オ フ ィ ス 混 在 度 が 高 い ， A ・ D グ ル ー プ に 含 ま れ る ．こ の こ と か ら ，商 業 も し く は オ フ ィ ス へ 特 化 し た 地 区 よ り も ， あ る 程 度 商 業 − オ フ ィ ス 混 在 度 の 高 い 地 区 で ， 地 価 低 迷 期 の オ フ ィ ス ビ ル 供 給 が 多 か っ た と い う 特 徴 が 見 出 さ れ る ． こ の 背 景 と し て ， オ フ ィ ス 床 利 用 形 態 の 多 様 化 が あ る も の と 予 想 さ れ る（ 松 村 2 0 0 5 ）．

す な わ ち ， 店 舗 の ほ か ， ホ テ ル ， 教 育 機 関 ， 医 療 施 設 等 の 集 客 機 能 図 6 - 8   地 区 別 オ フ ィ ス ビ ル 建 築 年

代 （ 大 阪 ）  

資 料 ） 日 本 不 動 産 研 究 所 資 料 よ り 作 成

が オ フ ィ ス ス ペ ー ス の 需 要 家 と し て 存 在 感 を 増 し つ つ あ り ， 一 般 の 顧 客 と オ フ ィ ス ワ ー カ ー 双 方 へ の 近 接 性 が 高 い 地 区 の 魅 力 を 底 上 げ し て い る も の と 考 え ら れ る ．  

ⅲ ） 大 阪 市 の オ フ ィ ス 需 給  

次 に ， オ フ ィ ス ス ト ッ ク の 量 と 質 が 地 区 間 の オ フ ィ ス 需 要 に 与 え て い る 影 響 を ， 空 室 率 ， 賃 料 の 点 か ら み て み る ． 空 室 率 や ， 賃 料 に 関 し て は 不 動 産 コ ン サ ル テ ィ ン グ 各 社 が そ れ ぞ れ ， デ ー タ を 公 表 し て い る が ， 対 象 と さ れ る 地 区 や オ フ ィ ス ビ ル に 相 違 が あ る た め ， こ こ で は 単 純 に 御 堂 筋 に 沿 っ て 南 北 に 連 な る 地 区 ご と の 比 較 を 行 う

（ 図 6 - 9 ）．  

賃料

6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000

新大阪 中津 梅田 堂島・中之島 淀屋橋 本町 心斎橋 難波

円/㎡

1996 2000 2005

空室率

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

16.0%

18.0%

新大阪 中津 梅田 堂島・中之島 淀屋橋 本町 心斎橋 難波

1996 2000 2005

図 6 - 9   地 区 別 賃 料 及 び 空 室 率 （ 大 阪） 資 料 ） 生 駒 デ ー タ サ ー ビ ス シ ス テ ム

「 不 動 産 白 書 」 各 年 版

最 初 に ， 賃 料 か ら み る と ， 1 9 9 6 年 ， 2 0 0 5 年 は 梅 田 が ， 2 0 0 0 年 は 堂 島 ・ 中 之 島 が 最 も 高 水 準 で あ る が ， 3 ヵ 年 次 と も ほ ぼ こ の 2 地 区 を 頂 点 に ，南 北 に 離 れ る ほ ど 賃 料 水 準 が 低 下 す る 傾 向 に あ る ．た だ し ， 9 6 - 0 5 年 の 下 落 率 で み る と ，梅 田 ，堂 島・中 之 島 が そ れ ぞ れ ，− 2 3 . 0 ％ ，

− 2 3 . 3 ％ 下 落 し て い る の に 対 し て ， 中 津 と 本 町 は − 3 0 ％ を 超 え ， 新 大 阪 ・ 淀 屋 橋 ・ 難 波 も − 2 5 ％ と ， も と も と 賃 料 水 準 が 低 い 地 点 ほ ど 下 落 率 が 大 き く な る 傾 向 に あ る ． さ ら に ， 空 室 率 で 比 較 す る と ， 梅 田 ， 堂 島 ・ 中 之 島 ， 淀 屋 橋 の 空 室 率 が 低 水 準 に な っ て お り ， 特 に 梅 田 で は 2 0 0 5 年 に は 3 ヵ 年 次 で 最 も 低 い 水 準 に ま で 減 少 し て い る ．逆 に ，新 大 阪 ， 中 津 は ， 2 0 0 5 年 時 点 の 空 室 率 が 3 ヵ 年 次 で 最 も 高 い 水

準 に あ り ， 心 斎 橋 ， 難 波 で も 2 0 0 5 年 の 水 準 は 1 9 9 6 年 に 比 べ て 1 ％ 以 上 高 い 水 準 に あ る ．  

  以 上 ， 大 阪 に お け る オ フ ィ ス 地 区 の 特 徴 を 要 約 す る と ， ス ト ッ ク 量 が 最 も 大 き く ， 1 9 9 0 年 代 以 降 の 地 価 低 迷 期 に も オ フ ィ ス 供 給 が 活 発 で あ っ た ， 梅 田 ， 堂 島 ・ 中 之 島 エ リ ア で は ， 多 様 な 用 途 に オ フ ィ ス 需 要 が 下 支 え さ れ ， 需 給 が 引 き 締 ま っ て い る ． こ れ に 対 し て ， 中 之 島 の 南 側 に 広 が る 淀 屋 橋 ・ 本 町 を 中 心 と し た エ リ ア で は ， オ フ ィ ス へ の 純 化 の 程 度 が 高 い た め に ， オ フ ィ ス 需 要 減 退 の 影 響 を 受 け や す く ， 新 規 の 供 給 が 滞 っ て い た ． ま た ， 梅 田 の 北 側 に あ た る 中 津 ， 新 大 阪 で は ， 相 次 い だ 大 規 模 再 開 発 に よ り 大 量 の オ フ ィ ス が 供 給 さ れ て い る も の の ， 2 0 0 5 年 時 点 で は ， 必 ず し も 需 要 が 追 い つ い て な い 大 阪 に お い て は オ フ ィ ス 需 要 の 減 少 局 面 に あ っ て も ， 高 度 な オ フ ィ ス 集 積 を 持 つ 核 心 部（ 梅 田 ，堂 島 ・ 中 之 島 ）は 相 対 的 に 堅 調 に 推 移 し ， 周 辺 部 ほ ど 需 要 減 少 の 影 響 が 大 き く 表 れ た と 考 え ら れ る ． ま た ， 商 業 − オ フ ィ ス 混 在 度 が 高 い エ リ ア で ， 相 対 的 に 新 規 の オ フ ィ ス ビ ル 供 給 が 活 発 で あ り ， オ フ ィ ス 床 の 需 要 者 と し て 事 務 所 以 外 の 機 能 の 影 響 力 が 高 ま り つ つ あ る と い え よ う ．  

最 後 こ と が 示 唆 さ れ る ． こ の よ う に ，

に ， 2 0 0 6 年 以 降 に 竣 工 し た か

図 6 - 1 0   建 設 予 定 オ フ ィ ス 床 面 積 （ 大 阪 市 ）  

資 料 ）大 阪 市「 環 境 配 慮 措 置 の 概 要 」

（ C A S B E E ） お よ び 、「 不 動 産 白 書 」 よ り 作 成  

竣 工 予 定 の オ フ ィ ス ビ ル の 床 面 積 ^８ を ， 地 区 別 に 比 較 す る と （ 図 6 - 1 0 ），大 阪 全 体 の 新 規 供 給 予 定 の 1 2 9 万 ㎡ に 対 し て ， 梅 田 が 約 4 0 万

㎡ を し め る ． こ れ に ， 堂 島 ・ 中 之 島 ， 淀 屋 橋 を 加 え る と 大 阪 全 体 の

約 7 0 ％ に 達 し ， 2 0 0 5 年 時 点 の 3 地 区 へ の ス ト ッ ク の 集 中 度 3 2 ％ に 比 べ て 極 め て 高 い ． 企 業 の オ フ ィ ス 立 地 戦 略 に お い て 近 ( 好 立 地 ) ・ 新 ( 新 し い 設 備 ) ・ 大 ( ビ ル ， フ ロ ア の 広 さ ) へ の 志 向 は ま す ま す 高 ま り つ つ あ る ( 生 駒 デ ー タ サ ー ビ ス シ ス テ ム 2 0 0 4 ) ． し た が っ て ， 新 規 供 給 が 豊 富 な 地 区 で は ，「 家 賃 負 担 能 力 の 高 い テ ナ ン ト の 吸 引 → 地 区 の イ メ ー ジ や 魅 力 の 向 上 → 新 規 の 開 発 計 画 や 既 存 ビ ル の 立 替 」 と い う 好 循 環 が 生 ま れ る の に 対 し て ，オ フ ィ ス 床 の 更 新 が 滞 る 地 区 で は ， 優 良 テ ナ ン ト の 流 出 が オ フ ィ ス 地 区 と し て の 魅 力 の 低 下 に つ な が り ， 都 市 内 で の オ フ ィ ス 地 区 の 選 別 が 強 ま っ て 行 く こ と が 予 想 さ れ る ．    

4 ．

  図 6 - 1 1   名 古 屋 の オ フ ィ ス 地 区   筆 者 作 成

名 古 屋 市 に お け る オ フ ィ ス 地 区 の 再 編  

名 古 屋 に お け る オ フ ィ ス

オ フ ィ ス 地 区 を そ の 歴 史 性 に 基 づ い て 区 分

ィ

ⅰ ） 名 古 屋 市 の オ フ ィ ス 地 区 の 特 徴  

ス ト ッ ク の 形 成 は ， 必 ず し も 古 い も の で は な い ． こ れ は ， 名 古 屋 に お け る 経 済 的 中 枢 管 理 機 能 の 集 積 が ， 高 度 経 済 成 長 期 に 確 立 さ れ た こ と と 関 係 し ， 地 下 鉄 の 敷 設 が 1 9 5 7 年 で あ る こ と か ら も 理 解 で き る ． こ の た め ， 名 古 屋 に お い て は ， 大 阪 の よ う に す る こ と は 難 し い ． そ こ で ， 本 稿 で は 久 屋 大 通 り ， 若 宮 大 通 ， 東 海 道 本 線 な ど の 主 要 な 街 路 や 鉄 路 に 基 づ き ， オ フ ィ ス 地 区 を 7 エ リ ア に 区 分 し た （ 図 6 - 1 1 ）．  

名 古 屋 に お け る オ フ ィ ス 地 区 を 概 観 す る と （ 図 6 - 1 2 ）， J R E I オ フ ス ス ト ッ ク の 延 床 面 積 で は ， 栄 ， 伏 見 ， 名 駅 の 3 地 区 が 突 出 し て お り ， 他 の 地 区 は い ず れ も 3 0 万 ㎡ 以 下 に 過 ぎ な い ． ま た ， 商 業 − オ    

名駅

丸の内 伏見

栄

泉 千種

新栄 金山

0 20 40 60 80 100 120

30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0%

オフィス従業者比 率 140 JREIオフィスストック

延床面積/万㎡

A

C B

  図 6 - 1 2   名 古 屋 市 の オ フ ィ ス 地 区 の 特 徴 資 料 ） 日 本 不 動 産 研 究 所 資 料 よ り 筆 者 作 成成

フ ィ ス 混 在 度 を み る と ，

に 純 化 し て い る と い う よ り は ， 商 業 施 設 が

フ ィ ス 混 在 度 を み る と ，

に 純 化 し て い る と い う よ り は ， 商 業 施 設 が

最 も オ フ ィ ス 従 業 者 比 率 の 低 い 伏 見 で も 6 2 . 5 ％ と ， 大 阪 梅 田 地 区 の 6 0 . 8 ％ よ り も オ フ ィ ス 従 業 者 比 率 が 高 く ， 商 業 集 積 が 相 対 的 に 少 な い ． ま た ， オ フ ィ ス 従 業 者 比 率 が 8 0 ％ を 超 え る 丸 ノ 内 ， 金 山 の 2 地 区 は ， 絶 対 的 な ス ト ッ ク 量 が 小 さ く ， オ フ ィ ス 少 な く ， 住 宅 地 と し て の 性 格 が 強 い 地 区 で あ る と い え る ． こ の こ と か ら ， 名 古 屋 に お い て は 大 阪 で み ら れ た よ う な 特 化 地 区 が 存 在 せ ず ， 商 業 地 区 と オ フ ィ ス 地 区 と が 未 分 化 で あ る と 考 え ら れ る ． ま た ， オ フ ィ ス ビ ル の 平 均 延 べ 床 面 積 は 栄 （ 1 . 4 万 ㎡ ） ＞ 伏 見 （ 1 . 2 万 ㎡ ） ＜ 名 駅 （ 1 . 8 万 ㎡ ） と な っ て お り ， 中 間 に 位 置 す る 伏 見 で は 大 規 模 な オ フ ィ ス ビ ル は 相 対 的 に 少 な い ． こ れ は 3 地 区 に お け る オ フ ィ ス の 業 種 的 な 差 異 と も 関 連 し ， 地 元 企 業 の 本 社 が 中 心 の 栄 と 大 企 業 の 支 社 が 多 い 名 駅 ， 銀 行 や 証 券 会 社 が 立 ち 並 ぶ 伏 見 と い う 特 徴 を 表 す と い え よ う （ 伊 藤 2 0 0 7 ）．

た だ し ， 平 均 規 模 は 3 地 区 と も 大 阪 の 堂 島 ・ 中 之 島 や 梅 田 の 半 分 程 度 に 過 ぎ ず ， 淀 屋 橋 ， 本 町 ， 堺 筋 本 町 に 最 も オ フ ィ ス 従 業 者 比 率 の 低 い 伏 見 で も 6 2 . 5 ％ と ， 大 阪 梅 田 地 区 の 6 0 . 8 ％ よ り も オ フ ィ ス 従 業 者 比 率 が 高 く ， 商 業 集 積 が 相 対 的 に 少 な い ． ま た ， オ フ ィ ス 従 業 者 比 率 が 8 0 ％ を 超 え る 丸 ノ 内 ， 金 山 の 2 地 区 は ， 絶 対 的 な ス ト ッ ク 量 が 小 さ く ， オ フ ィ ス 少 な く ， 住 宅 地 と し て の 性 格 が 強 い 地 区 で あ る と い え る ． こ の こ と か ら ， 名 古 屋 に お い て は 大 阪 で み ら れ た よ う な 特 化 地 区 が 存 在 せ ず ， 商 業 地 区 と オ フ ィ ス 地 区 と が 未 分 化 で あ る と 考 え ら れ る ． ま た ， オ フ ィ ス ビ ル の 平 均 延 べ 床 面 積 は 栄 （ 1 . 4 万 ㎡ ） ＞ 伏 見 （ 1 . 2 万 ㎡ ） ＜ 名 駅 （ 1 . 8 万 ㎡ ） と な っ て お り ， 中 間 に 位 置 す る 伏 見 で は 大 規 模 な オ フ ィ ス ビ ル は 相 対 的 に 少 な い ． こ れ は 3 地 区 に お け る オ フ ィ ス の 業 種 的 な 差 異 と も 関 連 し ， 地 元 企 業 の 本 社 が 中 心 の 栄 と 大 企 業 の 支 社 が 多 い 名 駅 ， 銀 行 や 証 券 会 社 が 立 ち 並 ぶ 伏 見 と い う 特 徴 を 表 す と い え よ う （ 伊 藤 2 0 0 7 ）．

た だ し ， 平 均 規 模 は 3 地 区 と も 大 阪 の 堂 島 ・ 中 之 島 や 梅 田 の 半 分 程 度 に 過 ぎ ず ， 淀 屋 橋 ， 本 町 ， 堺 筋 本 町 に

52.8

43.5 43.4 43.7 79.0

32.6 53.4

29.6 31.2 49.3

41.9 40.4 11.5

61.1 46.6

13.9 16.0

7.2 14.6 16.0 9.6 6.3 0.0

56.4

0%

20%

40%

60%

80%

100%

名駅

丸の内 伏見 栄 泉

千種 新栄 金山

地価低迷期

（1994年〜）

バブル盛衰期

（1982〜1993年）

新耐震以前

（〜1981年）

図 6 - 1 3   地 区 別 オ フ ィ ス ビ ル 形 成 年 代

資 料 ）日 本 不 動 り 筆 者 作 成

（ 名 古 屋 ）   産 研 究 所 資 料 よ

類 似 す る ．    

ⅱ ） 名 古 屋 市 の オ フ ィ ス ス ト ッ ク 形 成 年 代  

を 3 時 期 に 区 分 し ， そ

，

） 名 古 屋 市 の オ フ ィ ス 需 給  

に つ い て ， そ の 賃 料 と 空 室 率 の 推 移

っ

次 に ， オ フ ィ ス 地 区 別 の ス ト ッ ク の 形 成 年 代

の 構 成 比 を あ ら わ し た （ 図 6 - 1 3 ）． す る と ， こ こ で も オ フ ィ ス 地 区 間 の 差 異 は 小 さ く ， 特 に ス ト ッ ク 量 の 多 か っ た 名 駅 ， 伏 見 ， 栄 で は そ の 形 成 年 代 は ほ ぼ 同 時 期 と 言 え る ． 大 阪 と の 比 較 で み る と ， 新 耐 震 以 前 の オ フ ィ ス 床 は 4 0 〜 5 0 ％ と ， 梅 田 5 1 . 9 ％ ， 堂 島 ・ 中 之 島 6 2 . 1 ％ に 比 べ 少 な め で あ り ， バ ブ ル 盛 衰 期 の オ フ ィ ス 床 は 3 0 〜 4 0 ％ 程 度 で ， 梅 田 1 6 . 4 ％ ， 堂 島 ・ 中 之 島 1 8 . 7 ％ に 比 べ 約 2 倍 と か な り 多 い ． こ の た め ， 名 古 屋 都 心 部 の オ フ ィ ス ビ ル は 主 に バ ブ ル 盛 衰 期 に 建 設 さ れ た も の が 多 く ， 建 築 年 代 で み る と 大 阪 の 都 心 周 辺 部 と 似 た 傾 向 を 持 つ と い え よ う ．  

ⅲ

名 古 屋 に お け る 各 オ フ ィ ス 地 区

を み て み る と （ 図 6 - 1 4 ）， 名 古 屋 に お い て も オ フ ィ ス 賃 料 は 1 9 9 6 年 以 降 下 落 基 調 に あ た が ，そ の 下 落 幅 は 大 阪 に 比 べ て 小 さ い ．1 9 9 6

〜 2 0 0 5 年 に か け て の 梅 田 ， 中 之 島 ・ 堂 島 の 賃 料 下 落 率 が そ れ ぞ れ −

空室率

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

16.0%

18.0%

名駅 丸の内 伏見 栄 泉 千種 新栄 金山

1996 2000 2005

賃料

6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000

名駅 丸の内 伏見 栄 泉 千種 新栄 金山 円/㎡

1996 2000 2005

  図 6 - 1 4   地 区 別 賃 料 及 び 空 室 率 （ 名 古 屋 ）   資 料 ） 生 駒 デ ー タ サ ー ビ ス シ ス テ ム 「 不 動 産 白 書 」 各 年 版

2 3 . 0 ％ ， − 2 3 . 3 ％ だ っ た の に 対 し て ， 名 古 屋 で 最 も 下 落 幅 が 大 き か っ た 新 栄 で も − 1 6 ％ に 過 ぎ ず ，最 も 下 落 幅 の 小 さ い 金 山 で は − 2 . 7 ％ と な っ て い る ． ま た ， 空 室 率 で み る と ， 泉 ， 新 栄 が 特 に 高 く ， 周 辺 的 な オ フ ィ ス 地 区 ほ ど 高 い 傾 向 に あ る も の の ， そ の 他 の 地 区 間 の 差 異 は 小 さ い ． ち な み に ， 3 時 点 で 比 較 す る と 空 室 率 は 上 昇 傾 向 に あ る が ，ほ ぼ す べ て の 地 区 で 2 0 0 2 〜 2 0 0 4 年 の 間 に 空 室 率 が 最 も 高 か っ た 時 期 が あ り ， 2 0 0 5 年 に は 低 下 傾 向 に あ る ．  

  以 上 の 点 か ら ， 名 古 屋 に お け る オ フ ィ ス ス ト ッ ク の 形 成 は ， 栄 ， 伏 見 ， 名 駅 の 3 地 区 を 中 心 に ， 面 的 に 進 行 し て き た も の で あ り ， 地 区 間 の 差 異 は 比 較 的 少 な い と 考 え ら れ る ． ま た ， 需 要 の 観 点 か ら み て も ， 大 阪 に 比 べ る と 全 般 的 に 底 固 く 推 移 し て お り ， 特 に 上 記 3 地 区 間 で の 差 異 は ほ と ん ど 見 受 け ら れ な い ． た だ し ， 名 古 屋 オ フ ィ ス ビ ル 2 0 0 7 年 問 題 と い わ れ る よ う に ， 2 0 0 6 年 以 降 に 大 量 の オ フ ィ ス ビ ル 開 発 が な さ れ て お り ， 現 在 も ま た 進 行 し て い る （ 瀬 口 2 0 0 6 ）．  

  図 6 - 1 5   建 設 予 定 オ フ ィ ス 床 面 積 （ 名 古 屋 市 ） 資 料 ） 名 古 屋 市 「 環 境 配 慮 措 置 の 概 要 」（ C A S B E E ） h t t p : / / w w w . c i t y . n a g o y a . j p / ､ お よ び 、「 不 動 産 白 書 」 よ り 作 成  

  そ こ で 大 阪 と 同 じ よ う に ， 2 0 0 6 年 以 降 に 竣 工 し た も し く は 竣 工 予 定 の オ フ ィ ス ビ ル 床 面 積 を 地 区 別 に 集 計 す る と （ 図 6 - 1 5 ）， 名 駅 エ リ ア で は 2 0 0 5 年 時 点 の ス ト ッ ク の 3 0 ％ に あ た る 3 0 万 ㎡ の オ フ ィ ス 床 が 2 0 1 0 年 ま で に 建 設 予 定 で あ り ，伏 見 エ リ ア で も 2 4 万

㎡ の オ フ ィ ス 床 の 供 給 が 計 画 さ れ て い る ．ま た ，そ の 他 の 地 区 で も 2 2 万 ㎡ の オ フ ィ ス 床 が 供 給 予 定 で あ る が ，こ の う ち の 9 割 以 上 は ，今 回 エ リ ア 設 定 が な さ れ て い な い 名 古 屋 駅 西 口 で の

供 給 と な っ て い る ． 一 方 ， 栄 エ リ ア で の 供 給 予 定 は 2 . 4 万 ㎡ と 極 端 に 少 な く ， 丸 ノ 内 エ リ ア の 3 . 2 万 ㎡ と 併 せ て も ， 供 給 予 定 全 体 の 1 割 以 下 に 過 ぎ な い ． こ う い っ た 点 か ら み る と ， 名 古 屋 に お け る オ フ ィ ス 集 積 は ， 今 後 ， 名 駅 周 辺 の エ リ ア に 重 心 を 移 し て い く こ と が 予 想 さ れ ， 名 古 屋 最 大 の 商 業 集 積 地 と し て 文 化 ・ 商 業 施 設 の 集 積 を 目 指 す 栄 エ リ ア ^９ と は 棲 み 分 け が な さ れ て い く 可 能 性 が あ る ．  

5 ． ま と め  

  本 稿 で は ， 大 阪 ・ 名 古 屋 に お け る 都 市 内 で の オ フ ィ ス 地 区 を ， オ フ ィ ス ス ト ッ ク の 形 成 過 程 と 商 業 − オ フ ィ ス 混 在 度 か ら 概 観 し ， オ フ ィ ス エ リ ア と し て の 成 長 性 を 論 じ た ． こ の 結 果 ， 都 市 ご と に ， オ フ ィ ス 地 区 の 役 割 分 担 や 形 成 過 程 に 大 き な 差 異 が あ る こ と が 明 ら か に な っ た ．す な わ ち ，大 阪 で は そ れ ぞ れ の エ リ ア が 商 業 ，オ フ ィ ス ， 混 在 地 区 に 区 分 さ れ て い た の に 対 し て ， 名 古 屋 で は エ リ ア ご と の 純 化 の 程 度 は 緩 や か で 純 粋 な オ フ ィ ス 地 区 は み ら れ な い ． ま た ， ス ト ッ ク の 形 成 過 程 に お い て も ， 大 阪 で は 梅 田 ， 堂 島 ・ 中 之 島 と い っ た 御 堂 筋 沿 い の 核 心 部 か ら 周 辺 部 へ と オ フ ィ ス 建 設 が 波 及 し ， 9 0 年 代 以 降 に は 都 心 回 帰 の 動 き が あ る の に 対 し て ， 名 古 屋 で は ス ト ッ ク の 形 成 年 代 に エ リ ア 間 の 差 異 は 少 な い ．  

加 え て ， 各 エ リ ア に お け る オ フ ィ ス の 稼 動 状 況 か ら み る と ， 大 阪 で は 1 9 9 0 年 代 後 半 以 降 ，オ フ ィ ス に 純 化 し た エ リ ア ほ ど 需 給 状 況 が 悪 化 し ， 逆 に オ フ ィ ス 従 業 者 比 率 が 7 0 ％ 程 度 の 商 業 − オ フ ィ ス 混 在 度 の 高 い エ リ ア で は ， 需 給 状 況 が 良 好 で ， 新 規 の オ フ ィ ス 供 給 も 活 発 で あ っ た ． 名 古 屋 に お い て は ， 2 0 0 0 年 代 初 め に オ フ ィ ス 市 況 が 急 速 に 改 善 し た こ と も あ り ， ほ ぼ す べ て の エ リ ア で オ フ ィ ス 需 給 が 引 き 締 ま り ， こ こ で も エ リ ア 間 の 差 異 は 少 な か っ た ．  

  こ の よ う な 大 阪 ・ 名 古 屋 の 差 異 の 背 景 に は ， 1 9 9 0 年 代 以 降 オ フ ィ ス 需 要 の 減 退 が 著 し く ， ス ト ッ ク の 成 長 が 停 滞 し て い た 大 阪 と ， オ フ ィ ス 需 要 が 成 長 過 程 に あ っ た 名 古 屋 と い う 違 い が あ る も の と 考 え ら れ る ． 言 う な れ ば ， オ フ ィ ス 需 要 の 成 長 期 に は ， 都 市 全 体 で オ フ

ィ ス ス ト ッ ク の 拡 大 と 新 陳 代 謝 が 進 行 す る が ， オ フ ィ ス 需 要 が 減 少 局 面 に 入 る と ， オ フ ィ ス 地 区 と し て の 魅 力 の 優 劣 に よ っ て 地 区 間 の 格 差 が 拡 大 す る も の と 考 え ら れ る ． ま た ， オ フ ィ ス 地 区 と し て の 魅 力 を 左 右 す る 要 素 と し て ， 商 業 と オ フ ィ ス の 混 在 度 が 鍵 の 一 つ と な り つ つ あ る ． こ の た め ， 集 客 施 設 が 立 地 し や す い タ ー ミ ナ ル 駅 の 周 辺 に ， 新 規 の オ フ ィ ス ビ ル の 供 給 が 集 中 す る 傾 向 が 見 出 さ れ た ．  

今 後 ， わ が 国 の オ フ ィ ス 需 要 は ， 労 働 力 人 口 の 減 少 に と も な っ て 縮 小 傾 向 に 向 か う こ と が 予 想 さ れ る ． し か し な が ら ， オ フ ィ ス の 供 給 は 当 分 続 く 上 に ， 一 度 供 給 さ れ た ス ト ッ ク の 他 用 途 へ の 転 換 は 困 難 で あ り ， ス ト ッ ク 量 が 需 要 を 上 回 る 地 区 が 増 加 し て い く 可 能 性 が あ る ． こ の た め ， オ フ ィ ス 地 区 間 の 競 争 は ま す ま す 強 ま り ， 相 対 的 に 魅 力 に 劣 る 地 区 で は ， ス ト ッ ク の 新 陳 代 謝 が 滞 り ， そ の 価 値 を 劣 化 さ せ て い く だ ろ う ． た だ し ， よ り 一 層 の 国 際 化 や 情 報 産 業 の 集 積 に と も な っ て ， 都 市 間 の 競 争 も 激 化 し ， オ フ ィ ス 需 要 を 吸 引 す る 都 市 と 収 奪 さ れ る 都 市 が 明 確 化 し て い く こ と も 考 え ら れ る ． し た が っ て ， 都 市 内 の オ フ ィ ス 地 区 間 格 差 を 考 慮 す る 上 で ， そ れ ぞ れ の 都 市 に お け る オ フ ィ ス 需 要 の 動 向 を 明 ら か に し て お く 必 要 が あ る と い え よ う ．  

第 6 章 の 脚 注    

１   オ フ ィ ス ビ ル 大 量 供 給 の 背 景 に は ， バ ブ ル 崩 壊 後 に 放 出 さ れ た 国 鉄 跡 地 の 再 開 発 ， 都 市 再 生 特 別 措 置 法 等 の 政 策 的 後 押 し ， 不 動 産 投 資 の 拡 大 の ほ か に も さ ま ざ ま な 制 度 的 ・ 技 術 的 側 面 が 指 摘 さ れ る （ 山 本 ほ か 2 0 0 5 ）．  

２   企 業 の 支 店 網 や オ フ ィ ス 従 業 者 の 集 積 の 視 点 か ら オ フ ィ ス 機 能 の 立 地 を 扱 っ た 研 究 は ， 全 国 的 に 一 定 の 蓄 積 が あ る も の の ， オ フ ィ ス ビ ル の 棟 数 や 床 面 積 な ど の オ フ ィ ス ス ト ッ ク を 直 接 扱 っ た 研 究 は 少 な い ． 東 京 に お け る オ フ ィ ス ス ト ッ ク を 扱 っ た 研 究 と し て は ， 開 発 主 体 に よ る ス ト ッ ク 形 成 の 空 間 的 差 異 を 扱 っ た 松 原 （ 1 9 8 8 ） や ， オ フ ィ ス 供 給 の 集 中 と 分 散 の 観 点 か ら ス ト ッ ク を 扱 っ た 坪 本 （ 1 9 9 6 ） な ど が あ る が ， 大 阪 ・ 名 古 屋 や 他 の 政 令 指 定 都 市 に お け る ス ト ッ ク と し て の オ フ ィ ス 研 究 は 管 見 の 限 り 見 当 た ら な い ．  

３   日 本 不 動 産 研 究 所 「 第 1 回 J R E I オ フ ィ ス ビ ル 調 査 結 果 」 2 0 0 6 年 7 月 1 2 日 ．  

４   生 駒 デ ー タ サ ー ビ ス シ ス テ ム 「 不 動 産 白 書 」 各 年 版 に お け る ， 総 平 均 値 を 使 用 ．  

５   日 本 不 動 産 研 究 所 「 全 国 賃 料 統 計 」 各 年 版 に お け る ， 都 市 圏 別 賃 料 指 数 を 使 用 ．  

６   大 阪 全 体 の ス ト ッ ク を S ， オ フ ィ ス 地 区 ｎ の 全 ス ト ッ ク N と す る と ， オ フ ィ ス 地 区 ｎ に お け る ｔ 期 の 特 化 係 数 R { ｎ ( ｔ ) } は 以 下 の 式 で 求 め る ．        R { ｎ ( ｔ ) } ＝   {   S ( t )   ／   Σ S   }   ／   {   N ( t )   ／   Σ N   }   ・ ・ ・（ １ ） 

７   大 阪 市 に お け る 第 １ 種 ・ 第 ２ 種 市 街 地 再 開 発 事 業 1 1 地 区 の う ち 6 地 区 が 北 区 に 集 中 し て い る ． ま た ， 都 市 再 生 特 別 地 区 6 地 区 の う ち 3 地 区 が 梅 田 駅 周 辺 の 開 発 と な っ て い る な ど （ 佐 藤 2 0 0 5 ほ か ）， 今 後 も 梅 田 駅 周 辺 で 集 中 的 に オ フ ィ ス ビ ル の 供 給 が 続 く 予 定 で あ る ．  

８   2 0 0 6 年 以 降 竣 工 ， も し く は 竣 工 予 定 の オ フ ィ ス ビ ル 床 面 積 は ， 主 に

「 環 境 配 慮 措 置 の 概 要 」（ C A S B E E ）か ら 作 成 し た ．大 阪 市 ，名 古 屋 市 等 で は ， 一 定 規 模 以 上 の 建 築 物 を 建 て る 際 に ， 環 境 計 画 書 の 届 出 を 義 務 付 け て お り ， 届 出 の 内 容 を ホ ー ム ペ ー ジ に お い て 公 表 し て い る ． そ こ で 本 稿 で は ， 公 表 さ れ た 建 築 物 の う ち ， 主 な 用 途 が 事 務 所 で ， 延 床 面 積 5 0 0 0

㎡ 以 上 の 建 築 物 を オ フ ィ ス ビ ル と 定 義 し ，2 0 0 6 年 1 月 以 降 に 竣 工 し た か 竣 工 予 定 の オ フ ィ ス ビ ル を 集 計 し た ． た だ し ， オ フ ィ ス ビ ル の 開 発 計 画 が 公 表 さ れ て か ら ， 環 境 計 画 書 の 届 出 が 出 さ れ る ま で に は タ イ ム ラ グ が あ る た め ， 生 駒 デ ー タ サ ー ビ ス シ ス テ ム 「 不 動 産 白 書 」 各 年 版 に お い て 公 表 さ れ て い る 「 新 築 ・ 計 画 中 ビ ル リ ス ト 」 を 利 用 し 補 足 し た ．  

９  2 0 0 5 年 名 古 屋 市 都 市 計 画 マ ス タ ー プ ラ ン に よ る と ，名 古 屋 駅 地 区 は ，

「 業 務 ビ ル の 建 替 な ど の 再 開 発 を 積 極 的 に 誘 導 ・ 支 援 す る と と も に ， 良

好 な 都 市 景 観 の 形 成 」が 目 指 さ れ て い る の に 対 し て ，栄 地 区 は ，「 都 心 の に ぎ わ い を 楽 し む ま ち 」 が 掲 げ ら れ ， 商 業 ・ 文 化 施 設 な ど の 拠 点 を 結 び つ け た 回 遊 性 を 目 標 に 掲 げ て い る ．  

第 6 章 の 文 献    

阿 部 和 俊   1 9 9 1 ，『 日 本 の 都 市 体 系 研 究 』 地 人 書 房 ．  

生 駒 デ ー タ サ ー ビ ス シ ス テ ム   2 0 0 4 ， 企 業 の オ フ ィ ス に 対 す る 意 識 − ア ン ケ ー ト 分 析 ，『 不 動 産 白 書 』： 1 6 - 2 7 ．  

伊 藤 健 司   2 0 0 7 ， 名 古 屋 都 心 部 の 景 観 と そ の 変 化 ， 阿 部 和 俊 編 『 都 市 の 景 観 地 理   日 本 編 １ 』 古 今 書 院 ： 4 7 - 5 8 ．  

佐 藤 道 彦   2 0 0 5 ， 大 阪 市 に お け る 都 市 再 生 特 区 に つ い て ， 都 市 計 画 5 4 ： 3 2 - 3 6 ．  

瀬 口 哲 夫   2 0 0 6 ，名 古 屋・都 心 の 活 性 化 計 画 と 大 規 模 開 発 ，都 市 計 画 5 5：

3 7 - 4 0 ．  

坪 本 裕 之   1 9 9 6 ，東 京 大 都 市 圏 に お け る オ フ ィ ス 供 給 と 業 務 地 域 の 成 長 ， 人 文 地 理   4 8 ， 2 1 - 4 3 ．  

増 田 悦 左   2 0 0 4 ，近 新 大 と 遠 古 小 の 格 差 が さ ら に 広 が る 2 0 0 4 年 の オ フ ィ ス 賃 貸 市 場 ， リ ア ル エ ス テ ー ト マ ネ ー ジ メ ン ト ジ ャ ー ナ ル 5 8 ．   松 原   宏   1 9 8 8 ，『 不 動 産 資 本 と 都 市 開 発 』 ミ ネ ル バ 書 房 ．  

松 村   徹   2 0 0 5 ， 再 考 ／ 東 京 オ フ ィ ス 市 場 の 「 2 0 1 0 年 問 題 」 − ビ ル 需 要 の 多 様 化 が オ フ ィ ス ワ ー カ ー 減 少 の 緩 衝 材 に − ， N L I   R e s e a r c h       I n s t i t u t e   2 0 0 5 年 4 月 2 7 日 ： 1 - 1 7 ．  

松 村   徹   2 0 0 6 ， 地 方 賃 貸 オ フ ィ ス 市 場 と 投 資 市 場 − 改 善 す る 賃 貸 市 況 と 流 入 す る 投 資 資 金 − ， ニ ッ セ イ 基 礎 研 R E P O R T 1 1 3 ： 2 - 7 ．  

山 本 忠 ・ 平 井 敏 彦 ・ 西 嶋   淳   2 0 0 5 ， 不 動 産 市 場 の 構 造 変 化 が 都 市 づ く り に 与 え る 影 響 ， 不 動 産 研 究 4 7 - 2 ： 2 1 - 3 1 ．