1 掲載している記事、写真、イラスト、動画などのコンテンツの著作権は、（一社）大阪府宅地建物取引業協会ま たは 正当な権利を有する第三者に帰属しておりますので、無断転載について禁止しております。 博士、今日は、事業用の建物賃貸借契約についてのご質問が来ているよ。居 住用の建物賃貸借契約との違いを教えて下さい。 まず、基本的には居住用も事業用も借地借家法によって、貸主よりも借主の 方が保護されているということでは同じなんだけど、居住用賃貸借契約の場合 は主に生活のためということで、消費者契約法などによって守られていること が多いんだよ。 消費者契約法では、「消費者」とは、個人（事業として又は事業のために 契約の当事者となる場合におけるものを除く。）だけど、事業は、営利、非 営利を問わないと規定されているんだよ。 そうなんですかぁ。
2 そうだね、事業用の賃貸借契約では、まずどのような目的で物件を借り て使用するのかを伝えて、物件が決まれば事前に賃貸借契約書の見本を見 せてもらい、不都合なところや不利な内容が記載されている場合には協議 して内容を変更してもらい、納得のいく説明を受けて契約するようにしな ければいけないよ。 だったら、博士どうすればいいの？ 博士、どんなことに注意すればいいの？ 事業用の賃貸借契約においては個人であっても消費者ではなく商人同士 の取引ということになり、居住用の賃貸借契約のように、借主に不利な条項 が後に無効になったりはしないよ。
3 主だった注意点を上げると、まず物件選びの段階で、法令上の制限を受 けないかを確認することが大切だよ。立地や建物の外観だけで決めてしま って、後から営業できないという風にならないように、事前に調査してお く必要があるんだよ。例えば事務所で使おうと思ってマンションの分譲貸 しを借りたら、居住用しか認められないと管理組合から指摘され、立ち退 きを要求されたということも有るので注意してくださいね。 また、業種によっては都市計画法の用途地域の制限や、風営法、建築基 準法、消防法などの制約を受けることもあるので、希望する業種や営業形 態に係る規制等を調べておくことだね。 次に注意するのは、借りる時の建物の状態の確認だよ。物件の内覧時の状 況で引渡しを受けるのか、違うのかということだよ。建築中であったり、 改装中であったり、店舗の営業中であったりと、さまざまな状況で見るこ とが多いと思うけど、引渡しの状況をしっかりと聞いておくことだね。特 に店舗などの居抜き（前借主の内装等を引き継いで借りること）の時には、 どの設備が無くなるのか、残るのかをリストアップしておくことが大切だ よ。 業種や営業形態によって違うんだね。
4 そうだね。いよいよ契約の話になってきたよ。 敷金については以前に、賃貸借の重要事項説明の時にお話ししたように、 その物件の登記記録に記載された事項等の抵当権等の状況をよく確認して から決めるようにしようね。もし、その物件が競売にかかった場合には敷 金の返還を受けることが難しくなるかもしれないし、ましてや店舗などの 場合は、敷金以外にも店舗の造作などの初期投資が多く掛かると思われる ので、充分に調査・検討が必要だよ。 それは仲介をする宅建業者さんも充分に調査が必要だね。 それと、居抜きなどの場合における権利金の内容や造作物の取り扱いにも注 意が必要だよ。 だんだんと具体的になってきたね。
5 権利金は何のための費用で誰に支払うのかを確認しておくことだよ。権 利金がそのまま造作費ということではないのでその内訳を聞いておくこと が大事だよ。 それから、造作物の退去時の取り扱いを貸主に確認しておくことも必要 だよ。せっかく権利金を出して購入した造作を退去の際に撤去しなければ ならないということも有るので注意してくださいね。 スケルトン（建物の壁・柱・天井のみの状態）で借りた場合にも退去時 に再度スケルトン状態に戻すのかどうか、あるいは、権利譲渡や造作物の 買取の請求が出来るのかもあらかじめ取り決めておく方がいいですね。一 般的には、権利譲渡や造作物の買取の請求等は認められないケースの方が 多いようだよ。 どんなこと？ 店舗の場合はいろいろとたいへんだね。
6 そうだね。内装済み物件の場合の原状回復についても居住用とは違い事 業用の場合には、経年変化や通常損耗の部分も含めて、借りた当初の原状 への回復を借主へ要求することが多かったけれど、これからはそれらのこ とも契約前にその範囲を取り決めて契約書に記載しておかなければ認めら れない場合もあるようだよ。 やっぱり居住用とは違うんだね。 解約時にトラブルにならないように決めておくんだね。 それから、気を付けておかなければならないことは、解約の予告時期だよ。 居住用の場合は希望する解約日の１か月前までに借主から貸主へ通知するこ とが一般的だけど、事業用の場合には、３か月前までや６か月前までに予告す ることとされているケースが有るので注意が必要だよ。
7 契約途中の解約も出来るんだね。 一般の賃貸借契約の場合には解約予告期間を守って通知をすれば解約は可 能だけど定期建物賃貸借契約の場合には基本的には中途解約の規定がないの で、借主は物件の使用、不使用にかかわらず契約期間の終了までの賃料を支払 わなければならないので注意が必要だよ。居住用の定期建物賃貸借契約のよう な特例処置もないので、中途解約の規定を設けるかどうかは当事者間で事前に 取り決めるようにしたほうがいいよ。 定期建物賃貸借契約ってあるんだぁ。 それから、賃料の支払いが遅れた場合の遅延損害金の利率は、遅延損害金の 取り決めがない賃貸借契約書の場合では、貸主が事業として賃貸業を行ってい る場合は年利６％までの割合で、そうでない場合は年利５％までの割合であれ ば、貸主は借主に請求することができるのですが、あらかじめ賃貸借契約書に 取り決めがある場合にはそれが適用されます。
8 だったら、高い利率を決められてしまうのではないんですか？ そこで、居住用の賃貸借契約の場合は、遅延損害金の取り決めがある場合 には消費者契約法で制限されている年利１４.６％以上は無効となるんだよ。 ところが、事業用の場合には消費者契約法の制約を受けないので、利息制限 法を参考にすると以下のようになります。 元本の額 制限利息（年利） １０万円未満 ２０％ １０万円以上１００万円未満 １８％ １００万円以上 １５％ 賃貸借契約書に遅延損害金の記載があるようであれば、記載されている利 率を確認して、上記金利より高い利率が記載されているようであれば交渉す るといいでしょう。 やっぱり、事業用の賃貸借契約は前もっての話し合いが大切なんですね。 博士、他にも確認しておくことはありますか？
9 ライター 長尾 敏春（北摂支部会員） そうだね。あとは契約期間と更新料の有無、管理費や光熱費等の支払い方法 や商店会費などの特別な費用負担の有無などだね。 要するに始めに言ったように、事業用の賃貸借契約においては個人であって も消費者ではなく、商人同士の取引ということになるので、法的な保護はなく 賃貸借契約書に記載された内容が基本となるので各条項をよく読んで理解し、 不利だと思う点は事前に交渉することが大切だということだよ。 そうですね。 もし、分からない点や不安に思うようなことがあれば、契約する前に大阪宅 建協会をはじめ不動産関連団体が窓口となる相談所まで相談して下さいね。
