大和証券オフィス投資法人
2014年7月12日現在
ダイワJ-REITフェスタ2014
説明資料
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
1
目 次
2014年6月公募増資のハイライト
Section 1
2014年6月公募増資の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 5
公募増資による主要指標の推移・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6
増資完了後のポートフォリオ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 7
東京のオフィスビルの賃貸市場動向・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
賃貸事業分析 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13
内部成長の方針 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
旗艦物件及びリーシング強化物件の稼働率状況 ・・・・・・ 17
ポートフォリオ価値向上策 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 18
環境に対する具体的な取組み ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 19
Section 3
内部成長
外部成長
Section 4
スポンサー変更後の物件取得実績とLTVの推移・・・・・・・・ 21
スポンサー変更後の取得物件一覧・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22
取得・売却方針、物件取得の検討状況 ・・・・・・・・・・・・・・ 23
増資時取得物件
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 24
2013年11月期取得物件 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26
財務戦略
Section 5
有利子負債の状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29
投資主の状況について ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 32
Appendix
2013年11月期決算及び業績予想ハイライト
Section 2
2013年11月期決算及び2014年5月期・11月期・2015年５
月期業績予想ハイライト ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 9
分配金の推移 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 10
2
はじめに
本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的と
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3
大和証券オフィス投資法人の概要
概要
ポートフォリオの特徴（増資完了後）
設立
投資法人名
大和証券オフィス投資法人
投資口価格 /
時価総額
482,000 円 / 1,907億円 (2014年6月30日現在)
発行済口数
395,798口 （5月31日現在）
441,100口 （増資完了後、OA分含む）
2005年7月11日
取得（予定）価格合計
保有物件数
46 物件 ( 2014年8月1日見込み)
稼働率
96.4% ( 2014年5月31日現在)
LTV レシオ
43.1% (2014年5月末現在)
40.6% （増資完了後見込み）
387,557 百万円 ( 2014年8月1日見込み)
運用会社
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
(大和証券グループ本社の100%子会社)
1口当たりNAV
459,893円 (2013年11月末)
463,360円 (増資後見込み)
格付け
AA- (安定的) / JCR (2014年2月25日)
A+ (安定的) / R&I (2013年9月5日)
投資口価格推移
オフィスビル 100.0%
Bクラスビル 65.5%
Ａクラスビル
34.5%
地方主要都市 5.1%
首都圏 9.8%
█
Aクラス・Bクラスビルで構成されたポートフォリオ:
█
オフィスビル特化型REIT:
█
東京主要5区に注力したREIT:
※ Aクラスビル：延床面積 30,000㎡以上、 Bクラスビル:延床面積 2,000㎡以上 30,000㎡未満
（ポイント） （円）東京主要5区 85.1%
600 800 1000 1200 1400 1600 1800 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 0 8 /1 1 0 9 /1 0 9 /3 0 9 /5 0 9 /7 0 9 /9 0 9 /1 1 1 0 /1 1 0 /3 1 0 /5 1 0 /7 1 0 /9 1 0 /1 1 1 1 /1 1 1 /3 1 1 /5 1 1 /7 1 1 /9 1 1 /1 1 1 2 /1 1 2 /3 1 2 /5 1 2 /7 1 2 /9 1 2 /1 1 1 3 /1 1 3 /3 1 3 /5 1 3 /7 1 3 /9 1 3 /1 1 1 4 /1 1 4 /3 1 4 /5 大和証券オフィス投資法人(左軸) 東証REIT指数 (右軸)2014年6月公募増資のハイライト
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
46
物件
3,875
億円
44
物件
3,527
億円
追加物件数：
3
物件
売却物件数：
1物件
差引追加資産規模：
347
億円
追加エクイティ：
203
億円
ＬＴＶ：40.6％
増資後
2013年11月期（第16期）末
保有物件
資産規模
2013年11月期
保有物件
資産規模
増資後
2014年6月公募増資の概要
（注）Ａｓｓｅｔオフィスの金額は取得価格ベースであり、億円未満を切り捨てて記載しています。Equity等は総資産額-有利子負債で算出しております。
（取得物件/取得価格）
インテグラルタワー：
152億円
麻布グリーンテラス：
140億円
北浜グランドビル：
94億円
（売却物件/売却価格）
Daiwa渋谷ＳＳビル：
38億円
（デット借入）
160億円（インテグラルタワー
取得費用に充当）
Debt
1,477億円
Equity等
2,159億円
Asset
オフィス
3,527億円
エクイティ調達、ローン調達
物件取得、LTVの調整
ＬＴＶ：40.6％
5
Debt
1,622億円
Equity等
2,362億円
Asset
オフィス
3,875億円
公募増資による主要指標の推移
6
平成25年11月期末
第1 7 期取得済資産
（第16期末）
・ 取得予定資産
物件数
44物件
3物件
46物件
資産総額
（取得（予定）価格合計）
352,786百 万 円
38,701百万円
387,557百万円
NOI利回り
(年換算)
3.4%
5.0%
3.6%
1口当たりNAV
459,893円
-
463,360円
平均築年数
21.6年
11.5年
21.0年
テナント数
442社
26社
456社
稼働率
96.3%
98.7%
96.6%
ＬＴＶ
40.6%
-
40.7%
取得余力
68,253百 万 円
-
74,128百 万 円
平均借入残存年限
3.4年
-
4.5年
主要指標
増資完了後
（注）「増資完了後」の主要指標については、「Daiwa渋谷ＳＳビル」(2014年5月30日売却)
を除いています。
所在地
東京都渋谷区渋谷二丁目14番17号
譲渡日
2014年5月30日
売却価格
3,800百万円
帳簿価格
3,783百万円（2013年11月末時点）
鑑定価格
3,840百万円（2013年11月末時点）
建築時期
1977年7月8日
Daiwa渋谷ＳＳビル
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増資完了後のポートフォリオ
本投資法人のポートフォリオにおける主要物件
の比率(取得（予定）価格ベース)
（注1）「増資完了後のポートフォリオ」とは、2014年11月期末（第16期末）における保有資産（44物件）に、「インテグラルタワー」（2014年5月29日取得）、「麻布グリーンテラス」（2014年7月4
日取得）及び「北浜グランドビル」（2014年8月1日取得予定）を加え、「Daiwa渋谷SSビル」（2014年5月30日売却）を除いた資産（46物件）をいいます。
（注２）「麻布グリーンテラス」及び「北浜グランドビル」については、取得予定価格に基づき算出しています。
（注３）増資完了後において、取得（予定）価格ベースの上位10物件について、物件名称及び投資比率をを表示しています。
7
本投資法人のポートフォリオにおける
最大規模の物件である新宿マインズ
タワーの比率（取得（予定）価格ベース）
は、増資完了後に34.5％へと低下するこ
とが見込まれ、規模の分散が進展します。
2013年11月期決算及び業績予想ハイライト
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
2013年11月期決算及び2014年5月期・11月期・2015年５月期業績予想
*
ハイライト
（単位：百万円）
*2014年5月期（第17期）決算予想は、2014年1月17日に公表の業績予想数値、稼働率は実績数値。
2014年11月期（第18期）及び2015年５月期（第19期）の決算予想は2014年6月17日公表の業績予想数値。
** 第16期のNOI利回り（年換算）は簿価ベースによる算出。
9
2013年11月期
2014年５月期
2014年11月期
2015年５月期
第16期実績
第17期予想
第18期予想
第19期予想
(44物件）
(44物件）
（46物件）
（46物件）
営業収益
8,432
8,441
9
9,692
1,251
9,842
150
営業費用
4,755
4,685
-69
-
-
-
-営業利益
3,677
3,756
79
4,351
595
4,444
93
営業外費用
726
769
43
901
132
769
-132
経常利益
2,955
2,986
30
3,450
464
3,674
224
当期純利益
2,959
2,984
24
3,448
464
3,672
224
1口当たり分配金(円)
7,478
7,540
62
7,820
280
8,328
508
1口当たりNAV(円)
459,893
-
-
-
-
-
-稼働率
96.3%
96.4%
0.1%
-
-
-
-NOI利回り（年換算）**
3.4%
-
-
-
-
-
-第16期と
第17期の差
第17期と
第18期の差
第18期と
第19期の差
（2014年6月17日現在）
分配金の推移
一口当たり分配金の推移
（円）
7,400
4,154
2,843
3,180
3,600
4,850
5,350
5,500
6,550
7,300
7,570
8,328
6,009
3,903
3,176
3,280
4,100
4,850
5,500
6,250
7,200
7,540
7,820
6,847
5,246
3,240
3,671
4,464
5,107
5,986
6,542
7,478
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
9000
10000
'09/11期
'10/5期
'10/11期
'11/5期
'11/11期
'12/5期
'12/11期
'13/5期
'13/11期
'14/5期
'14/11期
15/5期
1年前予想
半年前予想
分配金実績
（注）
（注）
（注）14/11期の半年前予想、15/5期の１年前予想は、2014年6月17日公表の分配金予想修正の数値です。
10
内部成長
東京のオフィスビルの賃貸市場動向
東京主要5区の既存ビル平均賃料(月額)と空室率
東京都心部Aクラスビルにおける成約賃料(月額)の動向
本投資法人のポートフォリオにおける賃料改定の状況
本投資法人のポートフォリオにおける契約賃料と
マーケット賃料の推移(月額)
12
0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 14,000 16,000 18,000 20,000 22,000 24,000 '01/ 01 '02/ 01 '03/ 01 '04/ 01 '05/ 01 '06/ 01 '07/ 01 '08/ 01 '09/ 01 '10/ 01 '11/ 01 '12/ 01 '13/ 01 '14/ 01 東京主要5区の既存ビル平均賃料(月額)（左軸） 東京主要5区の既存ビル空室率（右軸）(円/坪)
53.9%
20.5%
40.6%
18.9%
14.4%
10.0%
3.5%
0.8%
0.0%
3.1%
4.6%
34.0%
56.4%
54.6%
67.3%
70.3%
77.1%
12.1%
19.6%
4.0%
13.8%
12.3%
8.2%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
'11/5期
'11/11期
'12/5期
'12/11期
'13/5期
'13/11期
減額
増額
維持
解約
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
13
賃貸事業分析(1)
～稼働率及び入退去率の推移～
稼働率の推移
入退去率推移*
＊賃貸可能面積に対する入居及び退去の契約面積比率の推移
Ｄａｉｗａ築地駅前ビルの稼働率が10.3％から100％に回復。
新四curumuビルの稼働率が55.9％から67.5％に上昇。
Ｄａｉｗａ銀座1丁目ビルの稼働率が89.0％から98.3％に回復。
Ｄａｉｗａ京橋ビル、Ｄａｉｗａ麹町4丁目ビルが満室稼働物件となる。
96.3％
①2013年11月期／第16期（実績）
新宿マインズタワーの大口テナントのプロジェクト終了による退去、E・ス
ペースタワーの一部テナントの退去等を想定しており、2014年5月期末
の予想稼働率は94.8％、退去率は6.4％を想定。
赤坂ビジネスプレイス、Ｄａｉｗａ南青山ビルの満室稼働を想定。
94.8％
②2014年5月期／第17期（予想）
E・スペースタワーを含め、計9物件の満室稼働を想定しており、2014年
11月期の予想稼働率は95.3％、退去率は2.9％を想定。
95.3％
③2014年11月期／第18期（予想）
█
稼働率の状況と予想
（注）14/5月期、14/11月期の稼働率予想は、2014年1月17日時点の数値です。
97.7%
92.8%
85.7%
95.9% 95.4%
92.4%
94.3%
96.4%
95.0%
96.3%
94.8%
95.3%
94.8%
94.3%
'0
9
/
5
期末
'0
9
/
1
1
期末
'1
0
/
5
期末
'1
0
/
1
1
期末
'1
1
/
5
期末
'1
1
/
1
1
期末
'1
2
/
5
期末
'1
2
/
1
1
期末
'1
3
/
5
期末
'1
3
/
1
1
期末
'1
4
/
5
期末
'1
4
/
1
1
期末
稼働率（実績）
予想稼働率(2014年1月開示時点)
前回予想稼働率(2013年7月)
-2.8%
-6.4%
-2.9%
4.4% 5.1%
3.2%
-3.9%
-12.0%
-14.7%
-3.4%-3.9%
-5.9%-7.3%-6.3% -5.3%
3.9%
7.2%7.4%
13.4%
3.2% 3.3%
9.8% 8.2%
5.7%
'0
9
/
5
期
'0
9
/
1
1
期
'1
0
/
5
期
'1
0
/
1
1
期
'1
1
/
5
期
'1
1
/
1
1
期
'1
2
/
5
期
'1
2
/
1
1
期
'1
3
/
5
期
'1
3
/
1
1
期
'1
4
/
5
期
'1
4
/
1
1
期末
予想退去率（2014年1月開示時点）
予想入居率（2014年1月開示時点）
退去率
入居率
14
賃貸事業分析(２)
～テナントの分散・入退去の推移～
テナント入退去の推移とその理由
＊(件）
＊住居及び倉庫テナントの入退去は除く
賃貸面積におけるテナントの分散
テナント件数
(件）
(％）
＊テナントは、事務所及び店舗が対象（住居及び倉庫は除く）
24
33
30
31
16
18
38
44
24
25
-19
-53
-24
-14
-12
-20
-25
-26
-15
-13
5
-20
6
17
4
-2
13
18
9
12
-60
-40
-20
0
20
40
60
'09/
5
期
'09/11
期
'10/5
期
'10/11
期
'11/5
期
'11/11
期
'12/5
期
'12/11
期
'13/5
期
'13/11
期
入居件数
退去件数
入居件数と退去件数の差
13/11期
内訳
コスト
削減
拡張
移転
集約
移転
縮小
移転
立地
改善
その他
合計
入居
2
19
1
0
1
2
25
退去
0
2
2
7
0
2
13
前回件数：1397
105
107
103
110
119
139
147
115
127
127
133
145
159
174
187
24
34
34
32
30
27
31
34
8
8
9
10
11
11
10
10
25.51
22.80
25.15
27.49
28.56 28.35 24.87
23.35
0
10
20
30
0
100
200
300
400
500
600
700
'10/5
期末
'10/11
期末
'11/5
期末
'11/11
期末
'12/5
期末
'12/11
期末
'13/5
期末
'13/11
期末
3,000㎡以上（左軸）
1,000㎡以上 3,000㎡未満（左軸）
300㎡以上 1,000㎡未満（左軸）
300㎡未満（左軸）
3,000㎡以上のテナント賃貸面積比率（％）
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
15
賃貸事業分析(3)
～ポートフォリオマップ：契約賃料単価の前期比較増減～
Ｄａｉｗａ南船場ビル
Ｄａｉｗａ三崎町ビル Ｄａｉｗａ 猿楽町ビル Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル Ｄａｉｗａ築地６１６ビル Ｄａｉｗａ 銀座ビル Ｄａｉｗａ月島ビル Ｄａｉｗａ芝浦ビル Ｄａｉｗａ芝大門ビル Ｄａｉｗａ麻布台ビル ＤａｉｗａＡ浜松町ビル Ｄａｉｗａ新橋５１０ビル Ｄａｉｗａ 銀座アネックス Ｄａｉｗａ築地ビル Ｄａｉｗａ築地駅前ビル Ｄａｉｗａ神宮前ビル Ｄａｉｗａ南青山ビル Ｄａｉｗａ渋谷ＳＳビル Ｄａｉｗａ日本橋本町ビル Ｄａｉｗａ 京橋ビル Ｄａｉｗａ銀座1丁目ビル Ｄａｉｗａ麹町4丁目ビル Ｄａｉｗａ御成門ビル ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ 新宿マインズタワー Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル東京主要5区
地方主要都市
2013年11月30日現在
Ｄａｉｗａ九段ビル Ｄａｉｗａ西新橋ビル Ｄａｉｗａ神保町ビル Ｄａｉｗａ神保町3丁目ビル Ｅ・スペースタワー 大和茅場町ビル Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル賃料単価増加： 6件
賃料単価下落： 9件
賃料単価維持： 26件
前期比較
契約賃料単価の増減
Daiwa錦糸町ビル ベネックスＳ－３首都圏
Ｄａｉｗａ東池袋ビル Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル Daiwa大崎3丁目ビル •Daiwa渋谷道玄坂ビル、赤坂ビジネスプレイス、
•Daiwa渋谷宮益坂ビルは、2013年11月期取得物件のため対象外
新四ｃｕｒｕｍｕビル Daiwa上大岡ビル Daiwa名駅ビル16
内部成長の方針
（件）
新規テナント誘致活動
80%
85%
90%
95%
100%
0
25
50
75
100
'12/
06
'12/
07
'12/
08
'12/
09
'12/
10
'12/
11
'12/
12
'13/
01
'13/
02
'13/
03
'13/
04
'13/
05
'13/
06
'13/
07
'13/
08
'13/
09
'13/
10
'13/
11
問合件数（左軸）
成約件数（左軸）
稼働率（右軸）
内覧会開催（回数・来場者数）
開催回数
来場者数
内覧会実施期間
（2013年6月～9月）
3回
延べ492名
本投資法人の
ポートフォリオを
構成する物件全
てに担当者を配
置し、スペシャリ
スト集団による
物件価値の最
大化を目指して
います。
オフィス運用
チーム
齋藤輝昭 アセット・マネジメント 業務歴8年6ヶ月 牛久貴文 アセット・マネジメント 業務歴9年10ヶ月 加知秀樹 アセット・マネジメント 業務歴9年6ヶ月 松本忠司 アセット・マネジメント 業務歴3年8ヶ月 熊谷慶太郎 アセット・マネジメント 業務歴1年5ヶ月 楢原拓 アセット・マネジメント 業務歴7年10ヶ月 上村千恵 アセット・マネジメント 業務歴7年7ヶ月 小畠勇樹 アセット・マネジメント 業務歴1年9ヶ月 （注）アセット・マネジメント 業務歴は当該業務に携 わった年数を記載してい ます（平成26年6月末時 点）。資産運用会社にお ける勤務年数を示すもの ではありません。本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
17
旗艦物件及びリーシング強化物件の稼働率状況
旗艦物件における安定稼働実績
リーシング強化物件
18
ポートフォリオ価値向上策
█
BCP対策
■
ポートフォリオのうち、11物件にAEDを設置済み
█
省エネ対応
■
Daiwa築地ビル、エントランス「LED照明」導入
（After)
（Before)
█
戦略的バリューアップの取り組み
■
小田急電鉄、高島屋、東
日本旅客鉄道と連携し、
新宿南エリアのイルミネー
ションイベント「新宿ミナミル
ミ」に参加
光の祭典が、新宿の街を訪
れるお客様を迎える
■
新宿マインズタワー
地下店舗リニューアル 個別熱源導入工事
（Before)
█
地域社会との共生
【実施期間】
2013年11月13日（水）～
2014年02月16日（日）
（After)
（Before)
（Daiwa南青山ビル)
（Ｄａｉｗａ麹町4丁目ビル)
（After)
（Before)
■
テナントへのアメニティグッズ配布
■
テナントへのカレンダー配布
（新宿マインズタワー)
（After)
█
テナント満足度向上に向けた施策
■
石巻復興関連イベント関連
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
19
環境に対する具体的な取組み
█
GRESB 2013において2年連続となる“Green Star”評価を取得
大和リアル・エステート・アセット・マネジメントは、大和証券オフィス投資法人を対象として、2012年に引き続き、2013年の「
グローバル リアルエステート サステナビリティベンチマーク調査」（Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)
Survey）に参加し、「マネジメントと方針」及び「実行と計測」の両面でサステナビリティに関する高い評価を受け、2年連続で
最高位のカテゴリーである「グリーン・スター」（“Green Star
”）の評価を獲得いたしました。
GRESBは、欧州年金基金を中心とした機関投資家等で構成された民間主導の国際的な組織であり、不動産ポートフォリオ
のサステナビリティ・パフォーマンス分析を行うことを目的としています。
大和リアル・エステート・アセット・マネジメントでは、引き続きサステナビリティ・パフォーマンス向上への取組みに努めてまいり
ます。
（写真） 新宿マインズタワー
█
新宿マインズタワー、「CASBEE不動産評価認証制度」でAランクを取得
新宿マインズタワーは、CASBEE不動産マーケット普及版（2014年度版）認証制度において、
「Aランク」を取得しました。
建築環境総合性能評価システム（CASBEE）は、2001年に国土交通省主導のもと、
オフィスビルなどの建物を対象に、環境性能が高く、良好にマネジメントされている
環境品質・性能の高い不動産を総合的に認識・評価することを目的に創設された制度です。
「CASBEE不動産マーケット普及版」は、CASBEEにおける建物の環境評価の結果を、
不動産評価の際に活用することを目的として開発されたものであり、
不動産の開発や取引の従事者にCASBEEを活用できるよう、評価基準が策定されています。
評価項目は、「エネルギー・温暖化ガス」、「水」、「資源利用／安全」、「生物多様性／
敷地」、「屋内環境」の5分類で構成されており、グローバルな環境評価であるLEEDなどの
環境性能項目を意識した評価項目となっています。
外部成長
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
21
スポンサー変更後の物件取得実績とLTVの推移
* 本募集後(増資完了後)におけるLTV、取得余力の数値は2014年6月17日時点での見込み数値です。2014年7月12日時点の見込み数値は、それぞれ、LTV；40.7％、取得余力は74,128百万円です。
平成21年11月期(第8期)のスポンサー変更以降、毎期継続的に物件
を取得し外部成長実績を積み上げております。
中 長 期 的 な LTV の 上 限 を 40-50 ％ の 範 囲 と し て 、 レ バ レ ッ ジ を
コントロールし、一定水準の取得余力を確保しています。
22
スポンサー変更後の取得物件一覧
（注）上記スポンサー変更から本募集後までの取得（予定）価格の合計額に、同期間における既存物件の追加取得及び
底地取得の価格を合わせた取得（予定）価格の合計額は、126,442百万円となります。
取得時期
H26.5期
地域 東京都新宿区 愛知県名古屋市 神奈川県横浜市 東京都渋谷区 東京都港区 東京都渋谷区 東京都杉並区 東京都港区 大阪府大阪市中央区 － 取得価格 9,650百万円 5,300百万円 2,000百万円 4,500百万円 9,200百万円 7,000百万円 15,220百万円 14,000百万円 9,481百万円 126,022百万円 白馬キャピタル1 特定目的会社 H24.12.3 H25.4.12 － 麻布グリーンテラス合 同会社 合同会社 ノースビーチ － 取得日 H25.2.1 H25.3.1 H25.7.3 H25.8.9 H25.9.27 H26.5.29 H26.7.4 H26.8.1(予定) 取得先 国内事業会社2社 国内特別目的会社 清水建設㈱ 国内特別目的会社H25.5期
H25.11期
H26.11期
インテグラルタワー 麻布グリーンテラス 北浜グランドビル イー・ビルディングス 合同会社 荻窪ビルディング (有) 赤坂ビジネスプレイス合計
物件名 新四curumuビル Ｄａｉｗａ名駅ビル Ｄａｉｗａ上大岡ビル Ｄａｉｗａ渋谷道玄坂 ビル Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂 ビル取得時期
H22.5期
H23.11期
H24.5期
H24.11期
地域 東京都千代田区 東京都港区 東京都千代田区 東京都中央区 東京都千代田区 東京都渋谷区 東京都中央区 東京都品川区 取得価格 4,150百万円 5,000百万円 4,000百万円 5,600百万円 3,550百万円 24,000百万円 1,721百万円 1,650百万円 オリックス不動産 ジャパン・コア・ 投資法人 アセット・ツー(有) 取得日 H22.3.10 H22.8.13 H22.9.2 H23.3.25 H23.3.29 H23.7.8 H24.5.11 H24.9.18 Ｅ・スペースタワー Ｄａｉｗａ日本橋本石 町ビル Ｄａｉｗａ大崎３丁目 ビル 取得先 シャイニング・ノヴァ 第5号Ｂ（目） 大和プロパティ㈱ 東急不動産㈱ エンデバー・リアル ティ・ファンド(有) トーセイ㈱ 合同会社エムシー アール・シックスH22.11期
H23.5期
物件名 Ｄａｉｗａ神保町ビル Ｄａｉｗａ西新橋ビル Ｄａｉｗａ九段ビル 大和茅場町ビル Ｄａｉｗａ 神保町3丁目ビル本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
23
取得・売却方針、物件取得の検討状況
東京主要5区及び同等のエリアへ重点的に投資
立地（駅距離、駅力、集客性、周辺環境）や
ビルスペック等に対する実需の観点から物件を厳選
既存ポートフォリオの安定性・収益性が向上する物件を取得
築年数25年以内を目処に投資
█
取得方針
物件の将来的な競争力や収益性等を鑑み、必要な場合は
売却を行うことで物件の入替を検討する。
█
売却方針
物件取得の検討件数
* 物件数は情報を入手した延べ件数
335
427
221
268
300
264
35
44
30
25
28
17
0
20
40
60
80
100
120
0
100
200
300
400
500
600
'11/5期 '11/11期 '12/5期 '12/11期 '13/5期 '13/11期
物件数*（左軸）
詳細検討数（右軸）
(件)
(件)
保有物件の分布図
24
増資時取得物件（1）
█ 麻布グリーンテラス 取得価格：１４,000百万円 （取得日：201４年7月4日） NOI利回り：4.6％
本物件は、ワンフロア最大770坪の専有面積、き
め細かい設定が可能な個別空調、フレキシブル
な区画分割に対応可能な機能性を有します。
本物件は、2011年度グッドデザイン賞を受賞す
る等、そのスタイリッシュなデザインも高く評価さ
れています。
ヒートアイランド抑制による環境改善や生物多様
性への配慮等、本物件における大規模緑化へ
の取り組みが評価され、公益財団法人都市緑
化機構が主催し、国土交通省、環境省等が後
援する「生物多様性保全につながる企業のみど
り100選」における都市づくり部門等、いくつかの
環境関連での表彰を受けています。
█
物件の特性
本物件は、各国の大使館や外国人向け高級
住宅の集まる、国際色豊かな元麻布・広尾エリ
アと、住宅地としても人気が高く文化色の強い
白金・高輪エリアに囲まれた南麻布エリアに立
地しています。
最寄駅の白金高輪駅は、東京メトロ南北線及
び都営地下鉄三田線が結節し、目黒、六本木、
永田町及び大手町といった主要部へのアクセ
スが良好です。
防災安全性の高いエリアに立地するため、事
業継続計画（BCP）の観点からの評価も高い
オフィス物件です。
█
エリアの特性
所在地
東京都港区南麻布三丁目20番1号
地積
3,655.20㎡
構造／階数
S・RC/B1/6F
延床面積
17,127.05㎡
建築時期
2009年9月
稼働率
100.0%（注）
鑑定価格
10（注）
（注）取得時点
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
25
増資時取得物件（2）
交通アクセス
大阪市営地下鉄堺筋線「北浜」駅より、南方へ約300m、徒歩約4分程度の
位置に所在。
物件の特徴
本物件は、堺筋と本町通、中央大通を中心としてオフィスビルが立ち並ぶ堺
筋本町ゾーンに属しており、北浜ゾーンにも隣接しています。本物件のエントラ
ンスホールは、天井高5mを確保したゆとりある空間となっており、基準階は天
井高2,800mm、約260坪の整形無柱空間となっています。
█ 北浜グランドビル～取得予定物件～
取得価格：9,481百万円 （取得予定日：2014年8月1日） NOI利回り：5.0％
交通アクセス
本物件は、ＪＲ中央線・総武線及び東京メトロ丸ノ内線の「荻窪」駅から徒歩4
分の位置に所在し、新宿、赤坂、銀座、丸の内及び大手町等の他の主要オ
フィス街へのアクセスが良好です。
物件の特徴
荻窪エリアは、東京西部への営業・サービス拠点、事業継続計画（BCP）を
意識したバックオフィス拠点としても利用が見込まれる。また、高スペックのオ
フィスビルの供給が少ないため、荻窪駅前に所在し且つ視認性が高い本物
件は、希少性を有しています。
█ インテグラルタワー
取得価格：15,220百万円 （取得日：2014年5月29日） NOI利回り：4.8％
所在地 大阪府大阪市中央区淡路町二丁目 2番14号 建築時期 2008年2月 地積 2,078.62㎡ 稼働率 100.0%（注） 構造／階数 S・SRC/B1/16F 鑑定価格 6（注） 延床面積 18,762.97㎡ （注）取得時点 所在地 東京都杉並区上荻一丁目2番1号 建築時期 1993年6月 地積 3,170.21㎡ 稼働率 96.7%（注） 構造／階数 S・SRC/B2/18F 鑑定価格 10（注） 延床面積 17,710.63㎡ （注）取得時点26
2013年11月期取得物件（1）
交通アクセス
JR線「渋谷」駅から徒歩9分、渋谷駅に直結している大型複合施設から徒歩3
分、京王井の頭線「神泉」駅から徒歩4分、JR、東京メトロ、東急電鉄、京王
電鉄等の複数路線の利用が可能
物件の特徴
渋谷エリアは、活力がある情報・通信・IT関連企業等を中心としたオフィス需
要が旺盛
█ Daiwa渋谷道玄坂ビル
取得価格：4,500百万円 （取得日：2013年7月3日） 想定NOI：4.6％
交通アクセス
東京メトロ千代田線「赤坂」駅から徒歩2分、物件周辺には東京メトロ丸ノ内
線・銀座線「赤坂見附」駅や銀座線・南北線「溜池山王」駅といった主要地下
鉄駅が所在しており、複数の路線が利用可能
物件の特徴
物件周辺には民放テレビ局、大手広告代理店、IT・メディア関連企業が所在
しており、当該業種の関連企業の集積度が高い
█ 赤坂ビジネスプレイス
取得価格：9,200百万円 （取得日：2013年8月9日） 想定NOI：4.8％
港区赤坂2-14-52,521.95㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造・陸屋根
地下2階付7階建
所在地
地 積
構 造
階 数
95.6％（2013年11月）
13,597.97㎡
10,400百万円（2013年11月）
1990年9月13日
延床面積
鑑定価格
建築時期
稼働率
100.0％（2013年11月）
5,644.91㎡
4,750百万円（2013年11月）
1988年3月11日（新築） 1988年10月6日（増築）延床面積
鑑定価格
建築時期
稼働率
渋谷区円山町28-1
721.34㎡
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
地下1階付11階建
所在地
地 積
構 造
階 数
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
27
2013年11月期取得物件（2）
█ Daiwa渋谷宮益坂ビル 取得価格：7,000百万円 （取得日：2013年9月27日） 想定NOI：4.6％
渋谷駅を中心とする渋谷エリアは、若い世代を
ターゲットとした商業施設を含む物販店、飲食店、
オフィス、ホテル等が高度に集積
周辺エリアである表参道・青山、恵比寿、代官
山等にも若い世代をターゲットとした店舗が多く
所在するため、渋谷エリアは流行と文化の発信
基地としての特性を有する
これにより、人材獲得ニーズが比較的高く、活力
があるIT ・コンテンツ関連企業等を中心としたオ
フィス需要が旺盛な地域であると分析
█
エリア特性
JR線「渋谷」駅から徒歩4分、渋谷駅へのアク
セスの途中において、駅直結の大型複合施設
の利用が可能
JR、東京メトロ、東急電鉄、京王電鉄等の複数
路線の利用が可能
█
便利な交通アクセス
█
渋谷駅周辺の再開発計画
出所：東京急行電鉄他4社の発表資料を当社にて加工
所在地
渋谷区渋谷2-16-1
地積
1,106.47㎡
構造
鉄骨造・陸屋根
階数
地下1階付12階建
延床面積
8,340.48㎡
建築時期
1988年12月21日
稼働率
100.0％（2013年11月）
鑑定価格
7,280百万円（2013年11月）
財務戦略
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
29
有利子負債の状況 (1)
有利子負債残高の分散状況（
2014年7月8日時点）
固定金利
長短比率
固定金利と変動金利の比率
█ 有利子負債の状況（2014年7月8日現在）
█ 格付の状況
30.6% 69.4% 変動金利 固定金利 9.9% 88.0% 2.2% １年内返済予定借入金 長期借入金等 劣後投資法人債 （注） 上記グラフの有利子負債残高は、金融機関26社からの借入金及び投資法人債を 合計したものであり、グラフ中の比率は各社及び投資法人の残高に応じた比率であ り、小数点以下第2位を四捨五入して記載しています。30
有利子負債の状況 (2)
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
31
2014年７月8日時点 取引金融機関数：26行
有利子負債の状況 (3)
～金融機関別借入残高表～
（注） 残高の百万円未満は切り捨て借入先
残高
（百万円）
残高
割合
借入先
残高
（百万円）
残高
割合
株式会社三井住友銀行
33,400
20.6%
株式会社静岡銀行
2,000
1.2%
三井住友信託銀行株式会社
20,350
12.5%
株式会社武蔵野銀行
2,000
1.2%
株式会社日本政策投資銀行
18,750
11.6%
東京海上日動火災保険株式会社
2,000
1.2%
株式会社みずほ銀行
13,900
8.6%
株式会社東日本銀行
1,500
0.9%
株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行
11,500
7.1%
株式会社広島銀行
1,000
0.6%
株式会社新生銀行
11,000
6.8%
株式会社香川銀行
1,000
0.6%
株式会社りそな銀行
9,000
5.5%
株式会社七十七銀行
1,000
0.6%
みずほ信託銀行株式会社
5,000
3.1%
株式会社横浜銀行
500
0.3%
株式会社関西アーバン銀行
5,000
3.1%
株式会社山口銀行
500
0.3%
三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
5,000
3.1%
太陽生命保険株式会社
300
0.2%
株式会社あおぞら銀行
4,500
2.8%
日本生命保険相互会社
300
0.2%
株式会社福岡銀行
4,000
2.5%
富国生命保険相互会社
200
0.1%
オリックス銀行株式会社
2,500
1.5%
劣後投資法人債
3,500
2.2%
株式会社群馬銀行
2,500
1.5%
総計
162,200
100.0%
32
投資主の状況について
█ 2013年11月期末大口投資主（上位10位）
█ 業態別の投資口保有割合
* 小数点第3位を四捨五入
* 小数点第3位を四捨五入
No.
投資主名
'13/5期末
所有口数
'13/11期末
所有口数
前期比
増減数
'13/11期末
割合*
1
株式会社大和インベストメント・マネジ
メント
128,905
128,905
0
32.57%
2
日本トラスティ・サービス信託銀行株
式会社（信託口）
67,897
62,707
-5,190
15.84%
3
株式会社大和証券グループ本社
59,321
59,321
0
14.99%
4
日本マスタートラスト信託銀行
株式会社（信託口）
23,543
32,259
8,716
8.15%
5
資産管理サービス信託銀行
株式会社（証券投資信託口）
28,640
28,524
-116
7.21%
6
野村信託銀行株式会社（投信口）
20,681
20,857
176
5.27%
7
Nomura Bank (Luxembourg) S.A.
3,686
4,969
1,283
1.26%
8
富士火災海上保険株式会社
0
4,212
4,212
1.06%
9
個人
1,940
1,940
0
0.49%
10
State Street Bank and Trust
Company 505223
1,789
1,503
-286
0.38%
所有者区分
13/5期末
投資口数
13/11期末
投資口数
投資口数
の増減
13/11期末
割合*
個人･その他
31,108
28,742
-2,366
7.26%
金融機関
143,739
151,918
8,179
38.38%
都市銀行
0
0
0
0.00%
地方銀行
1,158
1,648
490
0.42%
信託銀行
141,596
145,009
3,413
36.64%
生命保険会社
461
498
37
0.13%
損害保険会社
0
4,212
4,212
1.06%
その他金融
524
551
27
0.14%
その他国内法人
191,238
190,980
-258
48.25%
外国人
28,192
23,041
-5,151
5.82%
証券会社
1,521
1,117
-404
0.28%
合計
395,798
395,798
0
100.00%
34
一口当たりNAV、投資口価格の推移
（注１） NAV =（出資総額）+（期末鑑定評価額合計額）-（期末物件簿価合計額）、1口当たりNAV＝NAV/各期末時点における発行済投資口数
（注２） 「本投資法人の投資口価格」は、平成21年11月30日から平成26年5月31日までの株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口価格の終値を示したものです。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
35
賃貸事業分析
～ポートフォリオマップ：稼働率の前期比較増減～
Ｄａｉｗａ南船場ビル Ｄａｉｗａ三崎町ビル Ｄａｉｗａ 猿楽町ビル Daiwa日本橋堀留町ビル Ｄａｉｗａ築地６１６ビル Ｄａｉｗａ 銀座ビル Ｄａｉｗａ月島ビル Ｄａｉｗａ芝浦ビル Ｄａｉｗａ芝大門ビル Ｄａｉｗａ麻布台ビル ＤａｉｗａＡ浜松町ビル Ｄａｉｗａ新橋５１０ビル Ｄａｉｗａ 銀座アネックス Ｄａｉｗａ築地ビル Ｄａｉｗａ築地駅前ビル Ｄａｉｗａ神宮前ビル Ｄａｉｗａ南青山ビル Ｄａｉｗａ渋谷ＳＳビル Ｄａｉｗａ日本橋本町ビル Ｄａｉｗａ 京橋ビル Ｄａｉｗａ銀座1丁目ビル Daiwa麹町4丁目ビル Ｄａｉｗａ御成門ビル ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ 新宿マインズタワー Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル東京主要5区
地方主要都市
2013年11月30日現在
Ｄａｉｗａ九段ビル Ｄａｉｗａ西新橋ビル Ｄａｉｗａ神保町ビル Daiwa神保町3丁目ビル Ｅ・スペースタワー 大和茅場町ビル Daiwa日本橋本石町ビル稼働率上昇： 8件
稼働率下落： 6件
稼働率維持： 30件
前期比較
稼働率の増減
Daiwa錦糸町ビル ベネックスＳ－３首都圏
Daiwa上大岡ビル Ｄａｉｗａ東池袋ビル Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル Daiwa大崎3丁目ビル Daiwa名駅ビル 新四ｃｕｒｕｍｕビル* 赤坂ビジネスプレイス：物件取得時から稼働率が上昇
Daiwa渋谷道玄坂ビル、Daiwa渋谷宮益坂ビル：物件取得時から
満室稼働を維持
Daiwa渋谷道玄坂ビル Daiwa渋谷宮益坂ビル 赤坂ビジネスプレイス36
2013年11月期決算概要(1)
～貸借対照表～
█ 対前期(2013年5月期)実績との比較表
金額
（百万円）
比率
金額
（百万円）
比率
金額
（百万円）
比率
金額
（百万円）
比率
16,922
4.9%
17,629
4.8%
39,261
11.5%
39,198
10.8%
10,948
11,479
571
772
5,109
5,445
0
3,000
864
704
1年内償還予定の投資法人債
5,000
0
325,642
95.1%
346,019
95.2%
32,400
33,900
322,303
94.1%
342,374
94.1%
261
286
建物等（信託財産含む）
61,558
63,243
874
977
土地（信託財産含む）
260,705
279,089
153
261
その他の有形固定資産
39
42
101,966
29.8%
122,772
33.8%
2,719
0.8%
2,718
0.7%
3,500
3,500
信託借地権・借地権
2,713
2,713
87,400
107,300
その他の無形固定資産
5
4
6,659
7,306
620
0.2%
926
0.3%
4,374
4,597
信託差入敷金及び保証金
113
113
32
68
長期前払費用
483
778
141,227
41.2%
161,970
44.5%
その他の投資その他の資産
22
33
198,780
198,780
8
0.0%
4
0.0%
2,589
2,959
8
4
▲ 25
▲ 57
342,572 100.0%
363,653 100.0%
201,345
58.8%
201,683
55.5%
342,572 100.0%
363,653 100.0%
その他の流動資産
繰延資産
有形固定資産
無形固定資産
資
産
の
部
投資法人債発行費
資産合計
2013年11月期
実績
長期借入金
預り敷金及び保証金
営業未払金
1年内返済予定の長期借入金
流動負債
その他の流動負債
2013年5月期
実績
未払金
現金及び預金
信託現金及び信託預金
流動資産
負債合計
信託預り敷金及び保証金
その他の固定負債
前受金
固定資産
固定負債
投資法人債
負
債
の
部
短期借入金
2013年11月期
実績
2013年5月期
実績
負債純資産合計
投資その他の資産
評価・換算差額等
純
資
産
出資総額
剰余金
純資産合計
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
37
2013年11月期決算概要(2)
～損益計算書～
█ 対前期(2013年5月期)実績との比較表
█ 対業績予想との比較表
（単位：百万円）
（単位：百万円）
2013年5月期
実績
2013年11月期
実績
2013年11月期予想
('13/7/19開示)
2013年11月期
実績
41物件
44物件
43物件
44物件
182日
183日
183日
183日
7,615
8,432
+ 816
8,242
8,432
+ 189
内）売却益
-
-
-
内）売却益
-
-
-4,306
4,755
+ 448
4,666
4,755
+ 88
内）賃貸事業費用（減価償却費除く）
2,219
2,541
+ 322
内）賃貸事業費用（減価償却費除く）
2,457
2,541
+ 84
内）減価償却費用
1,280
1,328
+ 48
内）減価償却費用
1,323
1,328
+ 5
4,115
4,561
+ 446
4,462
4,561
+ 99
営業利益（A-B）
3,308
3,677
+ 368
営業利益（A-B）
3,576
3,677
+ 100
733
726
▲ 7
723
726
+ 2
内）支払利息
587
575
▲ 11
（キャップ償却含む）
573
575
+ 2
2,590
2,955
+ 365
2,852
2,955
+ 103
-
4
+ 4
-
4
+ 4
特別損失
-
-
-
特別損失
-
-
-2,589
2,959
+ 370
2,850
2,959
+ 109
395,798口
395,798口
-
395,798口
395,798口
-6,542円
7,478円
+ 936円
7,200円
7,478円
+ 278円
差異
発行済投資口数
物件数（各期末時点）
実質運用日数
営業収益（A）
営業費用（B）
賃貸事業損益（売却益を除く）
営業外費用
前期比較
増減
営業費用（B）
特別利益
当期純利益
賃貸事業損益（売却益を除く）
営業外費用
物件数（各期末時点）
実質運用日数
営業収益（A）
1口当たり分配金
発行済投資口数
1口当たり分配金
経常利益
特別利益
当期純利益
経常利益
38
賃貸NOI
賃貸事業収入+その他営業収益
-賃貸事業費用+減価償却費
FFO
当期純利益+減価償却費-売却益
ROA
年率換算経常利益/総資産額
ROE
年率換算当期純利益/純資産額
期末総資産有利子負債比率
当期末有利子負債残高/当期末総資産残高
主要な経営指標
経営指標
単位
'11/11期
'12/5期
'12/11期
'13/5期
'13/11期
運用日数
日
183
183
183
182
183
期末物件数
件
36
37
38
41
44
期末稼働率
%
92.4
94.3
96.4
95.0
96.3
期中平均取得価格
百万円
306,492
311,607
313,923
325,751
344,016
賃貸NOI （売却益控除後）
百万円
5,482
5,265
5,270
5,395
5,890
ファンズフロムオペレーション（FFO）
百万円
3,114
3,388
3,675
3,869
4,288
総資産経常利益率（ROA）
%
1.1
1.2
1.4
1.6
1.7
純資産当期純利益率（ROE）
%
1.8
2.0
2.4
2.6
3.0
期末自己資本比率
%
62.0
61.7
61.8
58.8
55.5
期末総資産有利子負債比率
%
34.0
34.2
34.4
37.5
40.6
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
