34
一口当たりNAV、投資口価格の推移
（注１） NAV =（出資総額）+（期末鑑定評価額合計額）-（期末物件簿価合計額）、1口当たりNAV＝NAV/各期末時点における発行済投資口数
（注２） 「本投資法人の投資口価格」は、平成21年11月30日から平成26年5月31日までの株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口価格の終値を示したものです。
口絵と差し替え
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投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
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賃貸事業分析 ～ポートフォリオマップ：稼働率の前期比較増減～
Ｄａｉｗａ南船場ビル Ｄａｉｗａ三崎町ビル Ｄａｉｗａ 猿楽町ビル
Daiwa日本橋堀留町ビル
Ｄａｉｗａ築地６１６ビル Ｄａｉｗａ 銀座ビル
Ｄａｉｗａ月島ビル
Ｄａｉｗａ芝浦ビル Ｄａｉｗａ芝大門ビル Ｄａｉｗａ麻布台ビル
ＤａｉｗａＡ浜松町ビル Ｄａｉｗａ新橋５１０ビル Ｄａｉｗａ 銀座アネックス
Ｄａｉｗａ築地ビル Ｄａｉｗａ築地駅前ビル Ｄａｉｗａ神宮前ビル
Ｄａｉｗａ南青山ビル
Ｄａｉｗａ渋谷ＳＳビル
Ｄａｉｗａ日本橋本町ビル Ｄａｉｗａ 京橋ビル Ｄａｉｗａ銀座1丁目ビル Daiwa麹町4丁目ビル
Ｄａｉｗａ御成門ビル ＳＨＩＢＵＹＡ
ＥＤＧＥ
新宿マインズタワー Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル
東京主要5区
地方主要都市
2013年11月30日現在
Ｄａｉｗａ九段ビル
Ｄａｉｗａ西新橋ビル
Ｄａｉｗａ神保町ビル Daiwa神保町3丁目ビル
Ｅ・スペースタワー
大和茅場町ビル Daiwa日本橋本石町ビル
稼働率上昇： 8件 稼働率下落： 6件 稼働率維持： 30件
前期比較 稼働率の増減
Daiwa錦糸町ビル
ベネックスＳ－３
首都圏
Daiwa上大岡ビル Ｄａｉｗａ東池袋ビル
Ｄａｉｗａ品川Ｎｏｒｔｈビル Daiwa大崎3丁目ビル
Daiwa名駅ビル 新四ｃｕｒｕｍｕビル
* 赤坂ビジネスプレイス：物件取得時から稼働率が上昇
Daiwa渋谷道玄坂ビル、Daiwa渋谷宮益坂ビル：物件取得時から 満室稼働を維持
Daiwa渋谷道玄坂ビル
Daiwa渋谷宮益坂ビル
赤坂ビジネスプレイス
36
2013年11月期決算概要(1) ～貸借対照表～
█ 対前期(2013年5月期)実績との比較表
金額
（百万円）
比率 金額
（百万円）
比率 金額
（百万円）
比率 金額
（百万円）
比率
16,922 4.9% 17,629 4.8% 39,261 11.5% 39,198 10.8%
10,948 11,479 571 772
5,109 5,445 0 3,000
864 704 1年内償還予定の投資法人債 5,000 0
325,642 95.1% 346,019 95.2% 32,400 33,900
322,303 94.1% 342,374 94.1% 261 286
建物等（信託財産含む） 61,558 63,243 874 977
土地（信託財産含む） 260,705 279,089 153 261
その他の有形固定資産 39 42 101,966 29.8% 122,772 33.8%
2,719 0.8% 2,718 0.7% 3,500 3,500
信託借地権・借地権 2,713 2,713 87,400 107,300
その他の無形固定資産 5 4 6,659 7,306
620 0.2% 926 0.3% 4,374 4,597
信託差入敷金及び保証金 113 113 32 68
長期前払費用 483 778 141,227 41.2% 161,970 44.5%
その他の投資その他の資産 22 33 198,780 198,780
8 0.0% 4 0.0% 2,589 2,959
8 4 ▲ 25 ▲ 57
342,572 100.0% 363,653 100.0% 201,345 58.8% 201,683 55.5%
342,572 100.0% 363,653 100.0%
その他の流動資産
繰延資産 有形固定資産
無形固定資産 資
産 の 部
投資法人債発行費 資産合計
2013年11月期 実績
長期借入金 預り敷金及び保証金 営業未払金
1年内返済予定の長期借入金 流動負債
その他の流動負債
2013年5月期 実績
未払金 現金及び預金
信託現金及び信託預金 流動資産
負債合計 信託預り敷金及び保証金 その他の固定負債 前受金
固定資産
固定負債 投資法人債 負
債 の 部
短期借入金 2013年11月期
実績 2013年5月期
実績
負債純資産合計 投資その他の資産
評価・換算差額等 純
資 産
出資総額 剰余金
純資産合計
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2013年11月期決算概要(2) ～損益計算書～
█ 対前期(2013年5月期)実績との比較表 █ 対業績予想との比較表
（単位：百万円） （単位：百万円）
2013年5月期 実績
2013年11月期 実績
2013年11月期予想 ('13/7/19開示)
2013年11月期 実績
41物件 44物件 43物件 44物件
182日 183日 183日 183日
7,615 8,432 + 816 8,242 8,432 + 189
内）売却益 - - - 内）売却益 - -
-4,306 4,755 + 448 4,666 4,755 + 88
内）賃貸事業費用（減価償却費除く） 2,219 2,541 + 322 内）賃貸事業費用（減価償却費除く） 2,457 2,541 + 84
内）減価償却費用 1,280 1,328 + 48 内）減価償却費用 1,323 1,328 + 5
4,115 4,561 + 446 4,462 4,561 + 99
営業利益（A-B） 3,308 3,677 + 368 営業利益（A-B） 3,576 3,677 + 100
733 726 ▲ 7 723 726 + 2
内）支払利息 587 575 ▲ 11 （キャップ償却含む） 573 575 + 2
2,590 2,955 + 365 2,852 2,955 + 103
- 4 + 4 - 4 + 4
特別損失 - - - 特別損失 - -
-2,589 2,959 + 370 2,850 2,959 + 109
395,798口 395,798口 - 395,798口 395,798口
-6,542円 7,478円 + 936円 7,200円 7,478円 + 278円
差異
発行済投資口数
物件数（各期末時点）
実質運用日数 営業収益（A）
営業費用（B）
賃貸事業損益（売却益を除く）
営業外費用 前期比較
増減
営業費用（B）
特別利益
当期純利益 賃貸事業損益（売却益を除く）
営業外費用
物件数（各期末時点）
実質運用日数 営業収益（A）
1口当たり分配金 発行済投資口数
1口当たり分配金 経常利益 特別利益
当期純利益
経常利益
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賃貸NOI
賃貸事業収入+その他営業収益
-賃貸事業費用+減価償却費
FFO
当期純利益+減価償却費-売却益
ROA
年率換算経常利益/総資産額
ROE
年率換算当期純利益/純資産額
期末総資産有利子負債比率
当期末有利子負債残高/当期末総資産残高
主要な経営指標
経営指標 単位 '11/11期 '12/5期 '12/11期 '13/5期 '13/11期
運用日数 日 183 183 183 182 183
期末物件数 件 36 37 38 41 44
期末稼働率 % 92.4 94.3 96.4 95.0 96.3
期中平均取得価格 百万円 306,492 311,607 313,923 325,751 344,016
賃貸NOI （売却益控除後） 百万円 5,482 5,265 5,270 5,395 5,890
ファンズフロムオペレーション（FFO） 百万円 3,114 3,388 3,675 3,869 4,288
総資産経常利益率（ROA） % 1.1 1.2 1.4 1.6 1.7
純資産当期純利益率（ROE） % 1.8 2.0 2.4 2.6 3.0
期末自己資本比率 % 62.0 61.7 61.8 58.8 55.5
期末総資産有利子負債比率 % 34.0 34.2 34.4 37.5 40.6
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テナント分析
主要テナントの上位10位一覧 テナント上位100社*の業種分布**
* テナント上位100社では2013年11月期末賃貸可能面積の65.7％を占める
** 業種分類は、東証33業種に準じ本投資法人が分類・作成
*1 当該テナント名を開示することについて承諾が得られていないため記載せず
*2 新宿マインズタワーのテナントは、本投資法人が保有する持分（6/7）に相当する面積を記載
*3 全賃貸面積に占める割合は小数第2位以下を切り捨て
*4 当該テナントとDaiwa渋谷宮益坂ビルについてマスターリース契約の変更・終了等に関する覚書を締結しており、平成26年3月31日をもって終了させることが合意されている
（2013年11月30日現在）
サービス 28.4%
情報・通信 17.6%
不動産 11.0%
卸売 8.2%
銀行 5.0%
学校等 4.4%
食料品 4.3%
電気機器 3.7%
精密機器 3.4%
建設 3.1%
その他 10.0%
非営利団体 0.9%
テナント名
(*1) 入居物件名
賃貸面積 (㎡) (*2)
全賃貸面積 に占める割合
(*3)
非開示 Daiwa月島ビル 6,379.88 2.7%
ＪＸ日鉱日石不動産株式会社(*4) Daiwa渋谷宮益坂ビル 6,327.95 2.6%
トレンドマイクロ株式会社 新宿マインズタワー 6,314.58 2.6%
非開示 大和茅場町ビル 5,899.11 2.5%
フィールズ株式会社 E・スペースタワー 5,883.40 2.4%
EMCジャパン株式会社 新宿マインズタワー 5,693.39 2.4%
非開示 新宿マインズタワー 5,337.60 2.2%
ユーシーシーホールディングス
株式会社 Daiwa御成門ビル 5,100.06 2.1%
積水ハウス株式会社 新宿マインズタワー 4,777.69 2.0%
フリービット株式会社 E・スペースタワー 3,966.29 1.6%
合計 55,679.95 23.6%
40
鑑定評価前期比較(1)
（単位：百万円）
* 2013年5月期対比の差額及び変化率は、2013年11月期に取得した物件の影響を除く
鑑定評価額 '13/5期末対比(*) 取得価格対比 Cap Rate
'13/5期末 '13/11期末 差額 変化率 差額 変化率 '13/5末 '13/11末
Ｄａｉｗａ銀座ビル 14,700 14,900 +200 1.4% 14,100 +800 5.7% 4.3% 4.2%
Ｄａｉｗａ銀座アネックス 3,100 3,140 +40 1.3% 3,050 +90 3.0% 4.2% 4.1%
Ｄａｉｗａ芝浦ビル 7,470 7,470 - 0.0% 8,265 -795 -9.6% 5.0% 4.9%
Ｄａｉｗａ南青山ビル 4,010 4,100 +90 2.2% 4,550 -450 -9.9% 4.6% 4.5%
Ｄａｉｗａ猿楽町ビル 3,090 3,160 +70 2.3% 3,190 -30 -0.9% 5.1% 5.0%
ＤａｉｗａＡ浜松町ビル 2,830 2,850 +20 0.7% 2,865 -15 -0.5% 4.7% 4.6%
Ｄａｉｗａ神宮前ビル 2,050 2,100 +50 2.4% 2,800 -700 -25.0% 4.5% 4.4%
Ｄａｉｗａ芝大門ビル 2,640 2,640 - 0.0% 2,578 +62 2.4% 4.6% 4.5%
Ｄａｉｗａ三崎町ビル 2,480 2,450 -30 -1.2% 2,346 +104 4.4% 5.1% 4.8%
Ｄａｉｗａ新橋510ビル 2,310 2,400 +90 3.9% 2,080 +320 15.4% 4.8% 4.7%
Ｄａｉｗａ築地駅前ビル 1,400 1,400 - 0.0% 1,560 -160 -10.3% 5.1% 5.0%
Ｄａｉｗａ築地ビル 1,420 1,460 +40 2.8% 1,240 +220 17.7% 5.0% 4.9%
Ｄａｉｗａ築地616ビル 2,370 2,410 +40 1.7% 2,440 -30 -1.2% 4.9% 4.9%
Ｄａｉｗａ月島ビル 7,850 8,010 +160 2.0% 7,840 +170 2.2% 5.1% 5.0%
Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル 2,410 2,480 +70 2.9% 2,520 -40 -1.6% 4.8% 4.7%
Ｄａｉｗａ麻布台ビル 1,730 1,740 +10 0.6% 1,600 +140 8.8% 4.6% 4.5%
Ｄａｉｗａ渋谷ＳＳビル 3,830 3,840 +10 0.3% 3,930 -90 -2.3% 4.6% 4.6%
Ｄａｉｗａ日本橋本町ビル 6,980 7,130 +150 2.1% 7,420 -290 -3.9% 4.7% 4.6%
Ｄａｉｗａ銀座１丁目ビル 4,480 4,590 +110 2.5% 4,620 -30 -0.6% 4.5% 4.4%
Ｄａｉｗａ京橋ビル 3,030 3,100 +70 2.3% 3,460 -360 -10.4% 4.7% 4.6%
Ｄａｉｗａ麹町4丁目ビル 2,600 2,640 +40 1.5% 2,910 -270 -9.3% 4.4% 4.3%
Ｄａｉｗａ御成門ビル 13,300 13,600 +300 2.3% 13,860 -260 -1.9% 4.5% 4.4%
新宿マインズタワー 113,000 113,000 - 0.0% 133,800 -20,800 -15.5% 3.8% 3.8%
物件名 取得価格
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
41
鑑定評価前期比較(2)
（単位：百万円）
* 2013年5月期対比の差額及び変化率は、2013年11月期に取得した物件の影響を除く
鑑定評価額 '13/5期末対比(*) 取得価格対比 Cap Rate
'13/5期末 '13/11期末 差額 変化率 差額 変化率 '13/5末 '13/11末
ＳＨＩBＵＹＡ ＥＤＧＥ 4,040 4,260 +220 5.4% 5,900 -1,640 -27.8% 4.4% 4.3%
Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル 1,960 1,980 +20 1.0% 2,460 -480 -19.5% 5.0% 4.9%
Ｄａｉｗａ神保町ビル 2,780 2,860 +80 2.9% 4,150 -1,290 -31.1% 5.0% 4.9%
Ｄａｉｗａ西新橋ビル 4,710 4,710 - 0.0% 5,000 -290 -5.8% 4.8% 4.7%
Ｄａｉｗａ九段ビル 2,830 2,920 +90 3.2% 4,000 -1,080 -27.0% 4.8% 4.7%
大和茅場町ビル 6,300 6,460 +160 2.5% 5,600 +860 15.4% 4.4% 4.3%
Ｄａｉｗａ神保町3丁目ビル 3,670 3,760 +90 2.5% 3,550 +210 5.9% 4.4% 4.3%
Ｅ・スペースタワー 26,500 27,100 +600 2.3% 24,000 +3,100 12.9% 4.2% 4.1%
Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル 1,830 1,850 +20 1.1% 1,721 +129 7.5% 5.0% 4.9%
新四curumuビル 10,100 10,300 +200 2.0% 9,650 +650 6.7% 4.3% 4.2%
Ｄａｉｗａ渋谷道玄坂ビル - 4,750 - - 4,500 +250 5.6% - 4.4%
赤坂ビジネスプレイス - 10,400 - - 9,200 +1,200 13.0% - 4.2%
Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂ビル - 7,280 - - 7,000 +280 4.0% - 4.3%
Ｄａｉｗａ錦糸町ビル 3,320 3,340 +20 0.6% 3,653 -313 -8.6% 5.3% 5.2%
Ｄａｉｗａ東池袋ビル 3,480 3,330 -150 -4.3% 2,958 +372 12.6% 5.2% 5.1%
ベネックス Ｓ-３ 3,260 3,290 +30 0.9% 4,950 -1,660 -33.5% 5.6% 5.5%
Ｄａｉｗａ品川Northビル 5,820 5,890 +70 1.2% 7,710 -1,820 -23.6% 5.0% 4.9%
Ｄａｉｗａ大崎3丁目ビル 1,930 1,980 +50 2.6% 1,650 +330 20.0% 4.8% 4.7%
Ｄａｉｗａ上大岡ビル 2,040 2,070 +30 1.5% 2,000 +70 3.5% 5.6% 5.5%
Ｄａｉｗａ南船場ビル 2,860 2,780 -80 -2.8% 4,810 -2,030 -42.2% 5.5% 5.4%
Ｄａｉｗａ名駅ビル 6,000 6,370 +370 6.2% 5,300 +1,070 20.2% 5.2% 5.1%
合計(*) 302,510 328,290 +3,350 1.1% 352,786 -24,496 -6.9% -
-物件名 取得価格
42
期末鑑定評価額(1)
（単位：百万円）
鑑定評価書（2013年11月期末）の概要
直接還元法 DCF法 積算価格
価格 還元利回り 価格 割引率 最終
還元利回り
Ｄａｉｗａ銀座ビル 14,900 15,900 4.2% 14,400 4.0% 4.4% 10,600
Ｄａｉｗａ銀座アネックス 3,140 3,200 4.1% 3,080 3.9% 4.3% 2,750
Ｄａｉｗａ芝浦ビル 7,470 7,540 4.9% 7,440 4.7% 5.1% 5,460
Ｄａｉｗａ南青山ビル 4,100 4,180 4.5% 4,010 4.3% 4.7% 3,300
Ｄａｉｗａ猿楽町ビル 3,160 3,200 5.0% 3,110 4.8% 5.2% 1,560
ＤａｉｗａＡ浜松町ビル 2,850 2,880 4.6% 2,840 4.4% 4.8% 1,790
Ｄａｉｗａ神宮前ビル 2,100 2,110 4.4% 2,090 4.2% 4.6% 2,060
Ｄａｉｗａ芝大門ビル 2,640 2,710 4.5% 2,610 4.3% 4.7% 1,600
Ｄａｉｗａ三崎町ビル 2,450 2,470 4.8% 2,440 4.6% 5.0% 1,310
Ｄａｉｗａ新橋510ビル 2,400 2,450 4.7% 2,340 4.5% 4.9% 1,780
Ｄａｉｗａ築地駅前ビル 1,400 1,460 5.0% 1,370 5.0% 5.2% 910
Ｄａｉｗａ築地ビル 1,460 1,470 4.9% 1,460 4.9% 5.1% 653
Ｄａｉｗａ築地616ビル 2,410 2,420 4.9% 2,400 4.6% 5.1% 1,110
Ｄａｉｗａ月島ビル 8,010 8,050 5.0% 7,990 4.7% 5.2% 4,140
Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル 2,480 2,520 4.7% 2,430 4.5% 4.9% 1,550
Ｄａｉｗａ麻布台ビル 1,740 1,780 4.5% 1,700 4.3% 4.7% 1,170
Ｄａｉｗａ渋谷ＳＳビル 3,840 4,000 4.6% 3,770 4.4% 4.8% 2,690
Ｄａｉｗａ日本橋本町ビル 7,130 7,490 4.6% 6,980 4.3% 4.8% 4,020
Ｄａｉｗａ銀座１丁目ビル 4,590 4,840 4.4% 4,480 4.1% 4.6% 3,820
Ｄａｉｗａ京橋ビル 3,100 3,160 4.6% 3,040 4.4% 4.8% 1,860
Ｄａｉｗａ麹町4丁目ビル 2,640 2,790 4.3% 2,580 4.1% 4.5% 3,420
Ｄａｉｗａ御成門ビル 13,600 13,700 4.4% 13,500 4.2% 4.6% 10,100
新宿マインズタワー(*) 113,000 139,000 3.8% 129,000 3.6% 4.0% 96,700
物件名称 鑑定評価額
（2013年11月期末）
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期末鑑定評価額(2)
（単位：百万円）
鑑定評価書（2013年11月期末）の概要
直接還元法 DCF法 積算価格
価格 還元利回り 価格 割引率 最終
還元利回り
ＳＨＩBＵＹＡ ＥＤＧＥ 4,260 4,430 4.3% 4,180 4.1% 4.5% 2,840
Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル 1,980 2,020 4.9% 1,940 4.7% 5.1% 958
Ｄａｉｗａ神保町ビル 2,860 3,030 4.9% 2,790 4.9% 5.1% 2,590
Ｄａｉｗａ西新橋ビル 4,710 4,840 4.7% 4,650 4.5% 4.9% 3,400
Ｄａｉｗａ九段ビル 2,920 3,120 4.7% 2,850 4.7% 4.9% 1,950
大和茅場町ビル 6,460 6,560 4.3% 6,420 4.1% 4.5% 4,590
Ｄａｉｗａ神保町3丁目ビル 3,760 3,850 4.3% 3,720 4.1% 4.5% 3,070
Ｅ・スペースタワー 27,100 27,500 4.1% 26,600 3.9% 4.3% 21,100
Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル 1,850 1,880 4.9% 1,830 4.7% 5.1% 1,310
新四curumuビル 10,300 10,600 4.2% 10,200 4.0% 4.4% 10,200
Ｄａｉｗａ渋谷道玄坂ビル 4,750 4,900 4.4% 4,680 4.2% 4.6% 4,010
赤坂ビジネスプレイス 10,400 10,600 4.2% 10,300 4.0% 4.4% 11,100
Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂ビル 7,280 7,320 4.3% 7,230 4.0% 4.4% 7,720
Ｄａｉｗａ錦糸町ビル 3,340 3,380 5.2% 3,320 5.0% 5.4% 2,030
Ｄａｉｗａ東池袋ビル 3,330 3,400 5.1% 3,300 4.9% 5.3% 2,040
ベネックス Ｓ-３ 3,290 3,350 5.5% 3,230 5.3% 5.7% 3,240
Ｄａｉｗａ品川Northビル 5,890 6,020 4.9% 5,750 4.7% 5.1% 4,430
Ｄａｉｗａ大崎3丁目ビル 1,980 2,000 4.7% 1,970 4.5% 4.9% 1,290
Ｄａｉｗａ上大岡ビル 2,070 2,070 5.5% 2,070 5.3% 5.7% 1,920
Ｄａｉｗａ南船場ビル 2,780 2,840 5.4% 2,720 5.2% 5.6% 1,870
Ｄａｉｗａ名駅ビル 6,370 6,510 5.1% 6,310 5.1% 5.3% 6,660
合計 328,290 359,540 - 341,120 - - 262,671