「 J-REIT市場と
不動産市場の見通し」
2020年11月25日（水）
ニッセイ基礎研究所
金融研究部
「日経ＪリートWEBセミナー」基調講演資料
２.不動産市場の動向。特に、オフィス市場について
３.J-REIT市場の現状と見通し
２.不動産市場の動向。特に、オフィス市場について
３.J-REIT市場の現状と見通し
500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000 2,200 2,400 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 ＜2004年1月～2020年10月末＞ ＜2020年1月～2020年10月末＞
東証REIT指数は2月下旬まで堅調に推移。しかし、
新型コロナウィルス感染拡大を受けて急落
東証REIT指数は、昨年高値から今年3/19に付けた安値まで▲49％下落
第１四半期（1-3月）の下落率は▲26％。四半期ベースでは、過去最大の下落率を記録
その後は反発に転じたものの、国内株式と比べて価格の戻りが鈍い
19/11/5（昨年高値）：2,257pnt 20/2/28 ：2,018pnt 20/3/19（安値） ：1,145pnt 20/10/30 ：1,635pnt過去のショック安との比較（下落率、3/19時点）
-36% -32% -51% -28% -19% -29% -19% -4% -65% -30% -24% -49% ▲70% ▲60% ▲50% ▲40% ▲30% ▲20% ▲10% 0% 9.11同時テロ (2001年） SARS流行 （02～03年） リーマンショック （08年） 東日本大震災 （11年） チャイナショック （15年） 今回 （20年） 国内株式 Jリート (注）直近１年の高値から安値までの下落率。今回の下落率は3/19時点・国内株式：TOPIX。・Jリート：SMTRI J-REIT Index®(01年9月～03年3月)及び東証REIT指数（03年4月～） （出所）東京証券取引所、三井住友トラスト基礎研究所のデータをもとに作成
ひとたびショック安が生じると、これまでもJ－REIT市場は株式市場と並ぶ下落率を記録
今回の下落率(▲49％）は、2008年リーマンショック時(▲65％)に次ぐ大きさ
今回、Ｊリート市場が急落した３つの要因
「需給要因」：あらゆるリスク性資産を売却し
現金化を急ぐ投資行動
「心理要因」：未知なる新型コロナウィルスへ
の恐怖心
「ファンダメンタルズ要因」：不動産価格の下
落など、今後の不動産市場の悪化を懸念
NAV倍率１倍割れ（上から下へ）は、2008年の金融危機
以来。その後、Ｊリートの物件評価額は▲22％下落
08年１月以降、東証REIT指数（赤線）はNAV（黒線）を下回って推移⇒NAV倍率１倍割れ
不動産価格指数（青線）は08年3月をピークに、その後５年間で▲22％下落
90 100 110 120 130 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 03/3 04/3 05/3 06/3 07/3 08/3 09/3 10/3 11/3 12/3 13/3 14/3 15/3 16/3 17/3 18/3 19/3 20/3 東証REIT指数 (左軸） 東証REIT指数のNAV (左軸）ARES Japan Property Index(右軸）
不動産価格指数のピーク (08年3月）
P/NAV倍率１倍割れ (08年1月）&今回
ARES Japan Property Index
（03年3月末＝100）
J-REIT市場が示唆する不動産価格の下落率。3/19時点で
▲24％。ひとまず、金融危機時と同程度の下落を織り込む
3/19時点：NAV倍率0.63ｘ⇒不動産価格▲24％を反映
10月末時点：NAV倍率0.9ｘ⇒不動産価格▲7％下落を反映
（出所）ニッセイ基礎研究所が作成 ▲35% ▲30% ▲25% ▲20% ▲15% ▲10% ▲5% +0% +5% +10% 0.50 0.55 0.60 0.65 0.70 0.75 0.80 0.85 0.90 0.95 1.00 1.05 1.10NAV倍率0.9倍
(10/30時点)
NAV倍率0.6倍
(3/19時点)
(不動産価格騰落率) (P/NAV倍率）▲60% ▲40% ▲20% 0% 20% 40% 60% 0501 0701 0901 1101 1301 1501 1701 1901
過去１年間のリターン差異（
2005年～2020年10月）
「 東証
REIT指数（配当込）ーTOPIX（配当込み）」
「Ｊリート優位」 「株式優位」過去１年の収益率（
10末時点）
国内株式
:
▲
3
％
ＪＲＥＩＴ ：▲
24
％
株式市場は11月に入り、昨年末の水準を回復。
一方、J-REIT市場は不透明な不動産市況が重しに
（出所）ニッセイ基礎研究所
過去1年間の収益率では、JREIT市場は株式に対して▲21％アンダーパフォーム
ただし、この程度の乖離は過去に何度も経験済み
２.不動産市場の動向。特に、オフィス市場について
３.J-REIT市場の現状と見通し
分かって
きたこと
分からな
いこと
不動産の
相対価値
絶対価値
不動産の
ピーク時期
ボトム時期
不動産投資市場
（Cap Rate）
不動産賃貸市場
（NOI）
短期
不確実性
新型コロナ
感染動向
ワクチン・
治療薬
政策
長期
長期トレンド
ニューノーマル
新型コロナの不動産市場への影響。
オフィス 景気悪化 デジタル化 の加速 行動変容 住宅 景 気 変 動 ニ ュー ノー マ ル（ 新 常 態） ･リーマンショックを 超える悪化 （GDP4-6月期：前 期比年率▲28.8％） ・企業業績悪化 /設備投資減少 /雇用環境悪化 /個人所得減少 起こりうる 事象 行動変容/新し い生活様式 不動産ニーズ の変化 ・既存床の解約増加 ・新規増床/移転の見送り ・テレワーク（多様 な働き方） ・Eコマース拡大 ・IoT、BigData、 AI、自動化（省力 化）、ﾌﾞﾛｯｸﾁｪｰﾝ、ｽ ﾏｰﾄｵﾌｨｽ他 ・ソーシャルディス タンス ・移動制限 ・使用価値の再定義 ・「人の集積」≠ 「不動産価値」 ・賃貸市場の地殻変 動 ・高額賃貸の需要減少 ・中心部への人口流入減少 ・法人契約の解約増加 ・高額消費の減少 ・裁量型消費(不要不急)の減少 ・観光・出張宿泊の減少 ・宴会等の需要減少 ・物流量の減少 ・物流コストの削減 ・3PLによる解約増加 ・占有床面積の見直し・削減 （レイアウト、会議室など） ・ワークプレイスの多様化。 集約型⇒分散型への移行 （BCP見直し） ・生産性、コミュニケーショ ンを高める場としての機能 （協業、雑談など） ・サードプレイスオフィスの ニーズ変化 （交流⇒集中、都心⇒郊外） ・床面積/人の拡大 （経団連ガイドライン：従業 員の距離２Mを確保） ・Aクラスビルの需要増加 （ﾊｰﾄﾞ・ｿﾌﾄ、ｵｰﾅｰ選別） ・データセンターの需要増加 （ﾜｰｸﾎﾟｰﾀﾙ：ｵﾌｨｽ⇒ｸﾗｳﾄﾞ） 商業 ホテル 物流 ・Eコマース拡大（巣ごもり消 費）による需要増加 ・大型施設の需要増加 (自動化・在庫増加・ソーシャ ルディスタンスへの対応） ・ラストワンマイル施設の需 要増加（近郊・小型） ・Eコマース拡大による需要減 少（アマゾンエフェクト） ・床当たり店舗売上の減少 ・飲食、アパレルなどの退店 増加 ・都心部、ハイストリート、 繁華エリアの需要減少 ・インバウンド消費の減少 ・対面型サービス、コト消費 の減少 ・出店による宣伝効果（イ メージ戦略など）の低下 ・住宅地近接SC、郊外型SC、 ロードサイドSCの需要増加 （徒歩、車による利用） ・日用品需要の増加（備蓄） ・出張宿泊の減少 ・インバウンド宿泊の減少 ・観光宿泊の減少 ・マイクロツーリズム（近 場）の需要増加 ・ワーケーション（観光地・ 都市型ホテル）リモートワー ク利用の増加 ・在宅勤務への対応ニーズ （広さ、個室、防音など） ・郊外居住のニーズ。一方で、 職住近接（都心回帰）ニーズ もオフィス市場の重要性。J-REITの運用資産額(22兆円)のうち、
オフィスが４割を占める（20.10末時点）
運用資産の４割がオフィスセクター。このうち、東京都心５区が56％、23区全体で74％を占める
Ｊ-REIT市場の本格回復は、東京オフィス市場の見極めが鍵となる
55% 55% 51% 47% 45% 45% 44% 42% 42% 41% 41% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 10.12 12.12 14.12 16.12 18.12 20.10アセットタイプ別保有比率の推移
その他 物流 ホテル 商業 住宅 オフィス 東京都心５区, 56% その他東京23区, 18% 関東, 10% 近畿, 8% 中部・北陸, 3% 九州・沖縄, 2% 東北, 1% 北海道, 1% 中国・四国, 1%オフィスビルの地域別比率
（出所）開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成東京オフィス市場は、空室率の上昇基調が強まる。賃料は下落
に転じる。オフィス市場は調整局面へ（三鬼商事）
東京都心５区の空室率（10月）は3.93％。直近ボトム（2月）から+2.44％上昇
募集賃料（10月）は22,434円(前月比▲1.3%）となり、3ケ月連続でマイナス
空室率は急上昇。賃料は下落に転じるも前年比ではプラスを維持（前年比+1.9％）
（出所）三鬼商事の資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成 東京都心5区のオフィス空室率と賃料(前年比） ▲ 20% ▲ 15% ▲ 10% ▲ 5% +0% +5% +10% +15% +20% ▲ 5% ▲ 4% ▲ 3% ▲ 2% ▲ 1% +0% +1% +2% +3% +4% +5% 2003/1 2004/1 2005/1 2006/1 2007/1 2008/1 2009/1 2010/1 2011/1 2012/1 2013/1 2014/1 2015/1 2016/1 2017/1 2018/1 2019/1 2020/1 空室率(前年比増減幅) 賃料(前年比変化率) 空室率変動幅（％） 賃料変動率 東京都心5区のオフィス空室率と賃料 3.93 22,434 15,000 16,000 17,000 18,000 19,000 20,000 21,000 22,000 23,000 24,000 25,000 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 2000/12 2001/12 2002/12 2003/12 2004/12 2005/12 2006/12 2007/12 2008/12 2009/12 2010/12 2011/12 2012/12 2013/12 2014/12 2015/12 2016/12 2017/12 2018/12 2019/12 空室率/平均(％) 平均賃料/平均（円/坪） 空室率（％） 賃料（円／月坪） 空室率（％） 賃料（円／月坪）大規模 大型 中型 小型 20.11月（対ボトム上昇幅） +0.73 +1.71 +1.86 +2.24
区別・規模別にみたオフィス空室率の動向（都心５区）
区別では、IT系企業の多い「渋谷区」や「港区」の上昇が大きい
規模別では、中小企業の多い「小型ビル」の上昇が大きい
（出所）三鬼商事の資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成 （出所）三幸エステートの資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成 ○東京都心５区空室率（区別） ○東京都心５区空室率（規模別） 0％ 2％ 4％ 6％ 8％ 10％ 12％ 14％ 2007/1 2008/1 2009/1 2010/1 2011/1 2012/1 2013/1 2014/1 2015/1 2016/1 2017/1 2018/1 2019/1 2020/1 大規模ビル 大型ビル 中型ビル 小型ビル 0 2 4 6 8 10 12 14 千代田区 中央区 港区 新宿区 渋谷区 (%) 千代田区 中央区 港区 新宿区 渋谷区 20.10月(対ボトム上昇幅） +1.52 +2.65 +3.44 +2.51 +4.120% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 空室率 東京都心５区（三鬼商事） J-REITオフィス空室率
J-REITのオフィス空室率と都心５区空室率を比較。
両者の連動性は高い
東京都心５区の空室率とJ-REIT保有ビルの空室率は連動性が高い
空室率の定義に違いがあるものの、J-REITの空室率は市場平均を下回る
（出所）三鬼商事、投資信託協会の資料をもとに作成 J-REITオフィス空室率vs東京都心５区空室率新型コロナ対応で「在宅勤務」が普及。一方で、生産性の維
持・向上に課題も
東京都のテレワーク実施率は、約50％
「緊急時だけでなく平常時でも取り入れた働き方をしたい」との回答は、約6割
一方で、「業務上の支障を感じた」との回答は半数。先行研究では、「対面でのコミュニケーションが
求められる職種では、在宅勤務は非効率で生産性が低下する」との指摘もある
(出所）パーソル総合研究所「新型コロナウィルス対策によるテレワークへの影響に 関する緊急調査」をもとに作成 従業員のテレワーク実施率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 全国平均 東京都 神奈川県 千葉県 埼玉県 2020年3月 2020年4月 緊急時だけなく 平常時でも、取 り入れた働き方 をしたい, 62% 今回のような緊 急時限定であれ ば、取り入れた 働き方をしても よい, 35% どのような時で も、取り入れた 働き方はしたく ない, 3% 今後の在宅勤務の実施 （出所）野村総合研究所「新型コロナウィルス感染症拡大と働き方・暮らし方に 関する調査」をもとに作成「働き方」と「ワークスタイル」の多様化が進む。企業は、「在宅勤
務」と「オフィス勤務」の最適解を探る動き
在宅勤務を経験し、「オフィスはコミュニケーションを図る場として重要」との認識が強まる
今後のワークプレイスについて、「メインオフィスとテレワークの両方を使い分ける」との回答が最多。「テレ
ワークを拡充し、メインオフィスを縮小する」との回答は14％にとどまる
これからのオフィスにもとめるもの （出所）パーソルファシリティマネジメント「在宅ワーク経験者対象 今後のワークス タイルに関する意識調査」をもとにニッセイ基礎研究所 アフターコロナのワークプレイスの方向性 （出所）ザイマックス不動産総合研究所「コロナ危機における企業の働き方とワー クプレイス」をもとにニッセイ基礎研究所 27% 27% 37% 40% 50% 0% 20% 40% 60% 人脈を広げる場 先輩や同僚と切磋琢磨する場 コラボレーションする場 新しい知恵・知見を得る場 周囲に気軽に質問・相談できる場 14% 14% 19% 23% 27% 47% 0% 20% 40% 60% 健康や感染症対策に配慮した オフィス設計に見直す（換気、面 積、動線等） テレワークを拡充し、メインオフィ スを縮小する BCP対策をこれまで以上に重視する 健康や感染症対策に配慮した オフィス運用に見直す（衛生管理、 人口密度等） 収束後は以前同様に戻り、あまり変 わらない メインオフィスとテレワーク の両方を使い分けるオフィスエリアの人の戻りは鈍い。オフィスには、「わざわざ出社す
る」ための、新たな付加価値の提供が求められる
緊急事態宣言の解除以降(5/25)、人出は回復傾向にあるものの、以前の水準には戻らず
「大手町」エリアでは、依然として▲30％～▲40％減少
「人の集積＝不動産価値」に代わる、新たな付加価値の提供が求められる
▲80 ▲70 ▲60 ▲50 ▲40 ▲30 ▲20 ▲10 +0 2020 年 5 月 7 日 2020 年 5 月 14 日 2020 年 5 月 21 日 2020 年 5 月 28 日 2020 年 6 月 4 日 2020 年 6 月 11 日 2020 年 6 月 18 日 2020 年 6 月 25 日 2020 年 7 月 2 日 2020 年 7 月 9 日 2020 年 7 月 16 日 2020 年 7 月 23 日 2020 年 7 月 30 日 2020 年 8 月 6 日 2020 年 8 月 13 日 2020 年 8 月 20 日 2020 年 8 月 27 日 2020 年 9 月 3 日 2020 年 9 月 10 日 2020 年 9 月 17 日 2020 年 9 月 24 日 2020 年 10 月 1 日 2020 年 10 月 8 日 2020 年 10 月 15 日 2020 年 10 月 22 日 2020 年 10 月 29 日 2020 年 11 月 5 日 2020 年 11 月 12 日 2020 年 11 月 19 日 5/25緊急事態宣言を全国で解除 前年同月比（％） （注）前年同月比の１週間移動平均 （出所）NTTドコモのデータをもとにニッセイ基礎研究所が作成「大手町エリア」の人出の推移（前年比）
２.不動産市場の動向。特に、オフィス市場について
３.J-REIT市場の現状と見通し
【分配金】J－REIT市場の分配金の修正状況
（3月～8月開示）
コロナ禍を反映したJ-REIT各社の業績修正は８月で一巡
「▲10％以上の下方修正」は９社（占率15％）
一方で、「下方修正なし（影響軽微）」は42社、全体の６割を超える
42社（68％） 11社（18％） 9社（15％） 0社 10社 20社 30社 40社 50社 下方修正なし（影響軽微） ▲10％未満の下方修正 ▲10%以上の下方修正(注）対象62社。2020年3月～8月の開示
(出所）開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成
１口当たり分配金（今期・来期）の修正状況
-25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 45 50 55 60 65 70 75 80 06.1 07.1 08.1 09.1 10.1 11.1 12.1 13.1 14.1 15.1 16.1 17.1 18.1 19.1 20.1 前 年 比 分 配 金 水 準
【分配金】市場全体の予想分配金は、ピーク対比▲8％減少
市場全体の予想分配金は、「77.5」（3月）⇒「71.2」（10月）へ▲8％減少
J－REITの業績はひとまずピークアウト
一方で、株式と比べた場合、J-REITの特性である「業績の安定性」や「見通しの明瞭性」を確保
今後は、景気悪化による賃貸市況への影響を注視
市場全体の予想分配金水準の推移（対前年比） （出所）開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成+0.5%
▲
0.5%
+0.4%
▲
4.0%
+0.3%
▲
0.1%
-6%
-5%
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
オフィス
商業
住宅
ホテル
倉庫
全体
20.4
20.5
20.6
20.7
20.8
4-8月累計
【不動産価格】セクター別にみた鑑定評価額の動向
保有不動産の評価額(前期比、4-8月累計）は、
⇒オフィス(+0.5％)・住宅(+0.4％)・物流(+0.3％) ･商業(▲0.5％)・ホテル(▲4.0％)
ホテルを除いて、不動産価格の下落は生じていない
鑑定評価額の騰落率（前期比、4-8月期決算） （出所）開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成-4
-2
0
2
4
6
8
10
-2
-1
0
1
2
3
4
5
05/1 06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 16/1 17/1 18/1 19/1 20/1 含み損益（兆円）左軸 含み損益/分配金(倍）右軸 （倍) （兆円)【不動産価格】J-REIT全体の不動産含み益は3.9兆円。
分配金減少に対するリスクバッファーは厚い
（出所）開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成
分配金に対する物件含み益は約７倍。分配金減少に対するリスクバッファーとして期待
○市場全体の物件含み損益と分配金に対する倍率0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 （億円） 4Q 3Q 2Q 1Q （年） （注）引渡しベース。ただし、新規上場以前の取得物件は上場日に取得したと想定 (出所）開示データをもとにニッセイ基礎研究所が作成
【物件取得】J－REITによる物件取得額は1-9月累計で
9,816億円。前年同期比▲17％減少
物件取得額(前年同期比）は、1～3月+7％、4～6月▲47％、7-9月▲8％
投資口価格が堅調で、物件パイプラインが豊富な物流が40％を占めてトップ
J-REITの取得額（四半期、年間）
【投資家動向】外国人投資家は、 4-7月にかけて大幅に売り越
し。その後、8-9月は買い越しに転換
外国人投資家は、4-7月累計で▲1349億円の売り越し、8-10月累計で1,075億円の買い越し
売買シェアは、引き続き上昇傾向にある
-1,000 -500 0 500 1,000 1,500 2,000 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 0 3. 4 0 3. 1 0 0 4. 4 0 4. 1 0 0 5. 4 0 5. 1 0 0 6. 4 0 6. 1 0 0 7. 4 0 7. 1 0 0 8. 4 0 8. 1 0 0 9. 4 0 9. 1 1 0. 4 1 0. 1 0 1 1. 4 1 1. 1 0 1 2. 4 1 2. 1 0 1 3. 4 1 3. 1 0 1 4. 4 1 4. 1 0 1 5. 4 1 5. 1 0 1 6. 4 1 6. 1 0 1 7. 4 1 7. 1 0 1 8. 4 1 8. 1 0 1 9. 4 1 9. 1 0 2 0. 4 2 0. 1 0 （ 売買動向、 億円） （ 市場占率） 外国人の売買動向（右） 外国人の市場占率（左）4.4% 2.2% 0.0% 0% 1% 2% 3% 4% 5%
Jリート
国内株式
10年国債
○利回り比較（Ｊリート、国内株式、10年国債）
＜2020年10月末時点＞
イールドスプレッド4.4％【バリュエーション】市場全体の分配金利回りは4.4％
高い還元率（配当性向100％）税制優遇（法人税ゼロ）の商品特性
分配金利回りは4.4％（10月末）。「インカム収入の獲得に適した金融商品」として魅力は高い
【バリュエーション】市場全体のNAV倍率は0.9倍まで低下。
セクター間のバリュエーション格差が拡大
昨年末時点：アセットタイプ別のNAV倍率は概ね「1.1倍～1.2倍」に収まる
10月末時点：物流が１倍を超える一方、オフィス・住宅・商業・ホテルは軒並み１倍を下回る
＜アセットタイプ別にみたNAV倍率＞
（注）REIT各社の時価総額とNAVを保有不動産のウェイトで加重平均した数値 (出所）開示資料をもとにニッセイ基礎研究所が作成 1.2ｘ 1.2ｘ 1.1ｘ 1.1ｘ 1.2ｘ 1.2ｘ 0.8ｘ 0.9ｘ 0.7ｘ 0.7ｘ 1.2ｘ 0.9ｘ 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 オフィス 住宅 商業 ホテル 物流 市場全体 19.12末時点 10/30時点 NAV倍率（倍） 目安となるNAV倍率1.0x【バリュエーション】過去平均との比較（利回り、NAV倍率）
10月30日 ＲＥＩＴ指数 1,635 ＤＰＳ 利回り スプレッド ＲＥＩＴ指数 P/NAV 騰落率 長期金利 0.03% 71.2 2.8% 2.8% 2,520 1.38 54% NAV 1,820 71.2 2.9% 2.9% 2,430 1.34 49% 71.2 3.0% 3.0% 2,350 1.29 44% 71.2 3.1% 3.1% 2,270 1.25 39% 71.2 3.2% 3.2% 2,200 1.21 35% 71.2 3.3% 3.3% 2,140 1.18 31% 71.2 3.4% 3.4% 2,080 1.14 27% 71.2 3.5% 3.5% 2,020 1.11 24% 71.2 3.6% 3.6% 1,960 1.08 20% 71.2 3.7% 3.7% 1,910 1.05 17% 71.2 3.8% 3.8% 1,860 1.02 14% 71.2 3.9% 3.9% 1,810 0.99 11% 71.2 4.0% 4.0% 1,770 0.97 8% 71.2 4.1% 4.1% 1,720 0.95 5% 71.2 4.2% 4.2% 1,680 0.92 3% 71.2 4.3% 4.3% 1,640 0.90 0% 71.2 4.4% 4.4% 1,610 0.88 -2% 71.2 4.5% 4.5% 1,570 0.86 -4% 71.2 4.6% 4.6% 1,540 0.85 -6% ｲｰﾙﾄﾞｽﾌﾟﾚｯﾄﾞ過去平均(3.4%) 分配金利回り過去平均(4.4%) NＡＶ倍率過去平均（1.1x） 現在 NＡＶ倍率1.0ｘ15% 155% 107% 14% 143% 48% 5% 16% 30% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% 過去5年 過去10年 過去15年 Jリート 国内株式 国内債券 ○過去5年・10年・15年間の総合収益率（年率換算前、2020年10月末時点＞ (注）Jリートは東証REIT指数（配当込み）、国内株式はTOPIX(配当込み）、国内債券はNOMURA-BPI総合 （出所）ニッセイ基礎研究所が作成
【収益率】長期比較では、J-REITは株式を上回る高い
収益率を実現
値上がり益を含めた総合収益率は、過去5年:15％、10年:155％、15年:107％
Ｊリートはインカム収入の獲得だけでなく、「長期の資産形成にも適した金融商品」
0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 04.1 06.1 08.1 10.1 12.1 14.1 16.1 18.1 20.1 １口当たりＮＡＶ（右軸） 1口当たり分配金（左軸） （1口当たり分配金） （1口当たりＮＡＶ）
【収益率】資産運用会社による「投資主価値向上」の取
り組みが、高い収益率の源泉
Ｊリート市場の共通認識
〇１口当たり分配金と１口当たりＮＡＶ(Net Asset Value)の推移（東証ＲＥＩＴ指数ベース）
