土地白書関連調査の概要について

【 寄 稿 】

土地白書関連調査の概要について

国土交通省土地・水資源局土地情報課 課長補佐 横田 美香

■はじめに

国土交通省では、「土地の動向に関する年次報告」

（土地白書）を毎年公表しているが、その作成に当た り、土地に関する国民や企業の意識や行動を把握する ための各所調査を実施した。以下において、平成15 年版白書（本年６月６日閣議決定）において取り上げ た調査の概要を紹介する。

１．土地問題に関する国民の意識調査

土地の資産としての有利性や望ましい住宅の形 態などに関する国民の一般の意識を把握するため、

継続的に実施しているアンケート調査である。

２．土地所有・利用状況に関する企業行動調査 土地所有の有利性や土地の購入・売却に関する企 業の意識を把握するため、継続的に実施しているア ンケート調査である。

３．土地投資動向調査

土地の売買や土地・建物の利用の増減意向を把握 し、土地投資に関する先行指標を作成するため、企 業に対し継続的に実施しているアンケート調査で ある。

４．土地取引実態調査

土地取引の主体、用途、理由等取引の実態を把 握するため、宅地建物取引業者に対し取り扱った 土地取引について質問したアンケート調査であ る。

５．都市における土地利用の課題と方向性に関する調 査

都市（特に地方都市）における土地利用上の課題 や施策の方向性に関して全国の市及び区に対して 実施したアンケート調査である。

１．土地問題に関する国民の意識調査の概要

(1) 調査方法等

① 調査対象：全国の 20 歳以上の者 3,000 人

② 調査方法：調査員による面接調査

③ 調査期間：平成 15 年１月 11 日～26 日

④ 回収結果：有効回答数 2,249 件（回収率 75.0％）

⑤ 調査委託機関：(社)中央調査社

(2) 調査結果の概要

① 土地の資産としての有利性に関する意識 土地の資産としての有利性の意識に関して、「土地 は預貯金や株式などに比べて有利な資産である」と考 えるか聞いたところ、「そう思う」と答えた者の割合 は 33.2％、「そうは思わない」と答えた者の割合は 34.5％であった。「そう思う」と答えた者の割合は調 査開始以来最低となっており、最高値を示した平成６ 年度調査（61.9％）から30ポイント弱減少している。

都市規模別では大都市圏（特に大阪圏）、住宅所有 形態別では賃貸住宅居住者、土地所有形態別では非所 有において、「そう思う」の割合が低くなっている。

（図１－１）

図１－１ 土地の資産としての有利性に関識

33.2 35.3 34.2 38.9 37.0

49.2 53.1 49.3

61.9 61.8 28.6

32.9 21.0

36.2 34.7 28.6

35.3 29.2

22.8 22.5 19.4

21.1 23.0

17.0 19.8 19.5

12.5 11.4 22.4

18.5 28.5

23.0 22.0 23.4

21.5 25.1

9.5 8.1 7.6

6.4 6.0

4.4 4.2 4.4

3.6 5.6 9.3

9.8 9.7

9.6 7.5 12.7

8.0 12.3

34.5 34.2 38.8

33.6 34.0 29.4

22.9 26.8

21.9 21.3 39.7

38.7 40.8

31.2 35.8 35.3 35.1 33.4 (2,249人)

(2,257人) (2,255人) (2,183人) (2,134人) (2,183人) (2,144人) (2,215人) (2,280人) (2,153人) ( 889人) ( 519人) ( 267人) (1,360人) (1,448人) ( 482人) (1,477人)

（ 764人)

そう思う どちらとも いえない

わからない

そうは思わない

今 回 調 査 平成

年度調査 平成

年度調査 平成11年度調査 平成

年度調査 平成９年度調査 平成８年度調査 平成７年度調査 平成６年度調査 平成５年度調査 大 都 市 圏

東 京 圏 大 阪 圏 地 方 圏 持 ち 家 賃 貸 住 宅

所 有

非 所 有

(該当者数)

都市規模

居 住 形 態

土地所有形態

② 住宅の所有に関する意識

住宅の所有意識について聞いたところ、「土地・

建物については、両方とも所有したい」と答えた者の 割合は81.2％となっており、「持ち家志向」の根強さ

がうかがえる。しかし、都市規模別では大都市圏、住 居形態別では賃貸住宅居住者、土地所有形態別では非 所有において「借家で構わない」と答えた者の割合が 高くなっている。（図１－２）

図１－２ 住宅の所有に関する意識

都市規模

居 住 形 態

土地所有形態

81.2 83.0 79.2

83.4 83.2 85.4

88.1 84.7 83.5 83.3 75.4 72.6

85.1 91.0 53.3

91.5 61.3

4.2 4.4 5.0

4.2 3.4 6.0 7.3

7.6

11.8 8.6 11.4

7.7 7.9

7.3 6.0 6.5 8.9 9.4 15.7 16.4

9.3 3.8 36.7

4.1 26.8

2.7 4.0 4.5

3.4 3.3 2.9 3.7

4.3 5.0

7.1

3.1 3.9 4.7

3.3 4.5

3.5

2.5 2.3

2.9 2.6 4.9

4.2

2.7 4.3

1.8

1.9 (2,249人)

(2,257人) (2,255人) (2,183人) (2,134人) (2,183人) (2,144人) (2,215人) (2,280人) (2,153人) ( 889人) ( 519人) (1,360人) (1,448人) ( 482人) (1,477人) ( 764人)

今 回 調 査

平成

年度調査 平成

年度調査 平成

年度調査 平成

年度調査 平成９年度調査 平成８年度調査 平成７年度調査 平成６年度調査 平成５年度調査

大 都 市 圏 東 京 圏 地 方 圏 持 ち 家 賃 貸 住 宅

所 有

非 所 有

(該当者数)

土地・建物については、

両方とも所有したい

建物を所有していれば、

土地は借地でも構わない わからない 借家（賃貸住宅）

で構わない

③ 住宅を所有したい理由

住宅について、土地・建物両方とも所有したい理由 を聞いたところ、「子どもや家族に土地・建物の形で 財産を残したいから」をあげた者の割合が47.3％と

最も高い。「土地・建物は他の資産と比べて有利な資 産だから」（40.7％）は、最近は低くなっている。（図 １－３）

図１－３ 土地・建物を両方とも所有したい理由

④ 借地・借家で構わない理由

借地・借家で構わない理由を聞いたところ、「年齢・

収入等に応じて住み替えをしていくには、借地または

借家の方がよいから」をあげた者の割合が 43.8％と 最も高く、増加傾向にある。（図１－４）

図１－４ 借地・借家で構わない理由

(%)

47.3

40.7

22.9

37.1

25.0

0.6

39.0 38.6 44.9

49.9 53.8 54.4

52.5

48.5

32.8 36.9

39.4 39.0 54.3

24.9

27.2 27.5 26.8

37.1

39.8 35.0 38.3

20.8 21.1

26.4 30.0

3.4 3.1 2.6

0.1 0.6

0.3 0.3 0.2 1.3 0.8 1.2

2.7 1.3 0.5 1.6

0.5

0.4 0.5 2.1 2.5

2.0 2.2

0 10 20 30 40 50 60

平 成５ 6 7 8 9 10 11 12 13 14

子 どもや 家族に 土地・ 建物の 形 で財産 を残し たいか ら 土 地・建 物は他 の資産 と比べ て 有利な 資産だ から 借 地・借 家では 生活や 権利が 不 安定で あり満 足でき ないか ら

土 地・建 物が所 有でき るな ら 、家賃 等を支 払うよ りロー ン を支払 う方が いいか ら 年 齢・収 入等に 応じて 希望す る 条件に あった 借地ま たは借 家 が見つ からな いから そ の他

わ からな い

（年 度）

「土地・建物については、両方とも所有したい」と 答えた者（1,827人）に、２つまで複数回答

(%)

36.9 31.6 43.8

11.2 10.4 16.5

14.6 8.9

12.2

9.1

4.5 4.5 5.2 4.7 4.9 5.8

3.9 14.4 19.5 17.6 32.5 33.1

41.6 38.8 35.2

40.7 37.9

32.2 36.6

27.5

31.7 30.4

24.7

9.0 13.6

12.3 14.1

8.3 6.2 7.2

8.2 7.0 3.3 4.5 5.0

5.4 5.8

2.3 3.3 0

10 20 30 40 50

平 成 ５ ６ ７ ８ ９ 10 11 12 13 14

土 地 ・ 建 物 は 他 の 資 産 と 比 べ て 有 利 な 資 産 と は い え な い か ら 子 ど も や 家 族 に 土 地 ・ 建 物 の 形 で 財 産 を 残 す 必 要 は な い か ら 年 齢 ・ 収 入 等 に 応 じ て 住 み 替 え を し て い く に は 、 借 地 ま た は 借 家 の 方 が よ い か ら

土 地 ・ 建 物 が 所 有 で き な く て も 、 ロ ー ン 返 済 に よ り 生 活 水 準 を 落 と し た く な い か ら 近 年 は 、 定 期 借 地 権 付 き 住 宅 な ど 借 地 ・ 借 家 の 優 良 物 件 の 供 給 が 増 え て い る か ら

そ の 他

わ か ら な い

（ 年 度 ）

「建物を所有していれば 土地は借地でも構わない」「借家（賃貸住宅）で 構わない」と答えた者（361人）に、２つまで複数回答

⑤ 今後望ましい住宅形態

今後望ましいと考えている住宅形態について聞い たところ、「一戸建て」と答えた者の割合が76.5％と 最も高くなっているが、過去の調査と比較してみると

減少傾向を示している。

都市規模別では大都市圏、住居形態別では賃貸住宅、

土地所有形態別では非所有において、「一戸建て」と 答えた者の割合が低くなっている。（図１－５）

図１－５ 今後望ましい住宅形態

76.5 80.4 77.9

81.1 84.0

89.1 90.4 90.2 67.4

82.5 84.4 53.9

84.0 62.2

11.2 9.1 9.7

8.7 8.0

4.7

4.8 14.2

9.3 7.6 19.5

7.7 17.8

1.9

2.9

2.5

4.4

3.3

9.7 7.8 9.4 6.6 6.3 5.6 5.6 4.1 15.6

5.9 6.7 20.5

7.0 15.1

3.8

0.9

1.5

1.2 1.1 0.3 0.6 1.7 3.5 2.2

0.6 0.4 0.1 0.1 - - - -

0.8 0.2

0.1 1.7

1.7 0.3 (2,249人)

(2,257人) (2,255人) (2,183人) (2,134人) (2,183人) (2,144人) (2,215人) ( 889人) (1,360人) (1,448人) ( 482人) (1,477人) ( 764人)

今 回 調 査 平 成

年 度 調 査 平 成

年 度 調 査 平 成

年 度 調 査 平 成

年 度 調 査 平 成 ９ 年 度 調 査 平 成 ８ 年 度 調 査 平 成 ７ 年 度 調 査 大 都 市 圏 地 方 圏 持 ち 家 賃 貸 住 宅

所 有

非 所 有

一戸建て 一戸建て・マンション どちらでもよい

マンション わからない

その他

都 市 規 模 居 住 形 態

土地所有形態

⑥ 今後望ましい住居地

今後望ましいと考えている住居地について聞いた ところ、「日常の買物、病院への通院の便など、より 日常生活の利便性が高い地域に住みたいと答えた者

の割合が51.8％と最も高く、「緑や水に親しめるなど、

より自然環境に恵まれた地域に住みたい」が 34.5％

となっている。

住居形態別では賃貸住宅、性別では女性、年齢別で は若年層で、「日常生活の利便性が高い地域」と答え た者の割合が高くなっている。（図１－６）

図１－６ 今後望ましい住居地

⑦ その他 以上の他、

・利用していない土地の有無、未利用の理由

・土地の売買に際し調べた価格情報、公示価格等 と売買価格との比較

・Ｊリートの認知度、投資意向、投資理由

・定期借地権制度、定期借家制度の認知度、活用 意向

・街なみや景観への評価、まちづくりへの参加意 向

・まちの中心部の活気についての認識、まちの中 心部に望むこと

などについて質問をしている。

年齢住居形態性

34.5 38.4 24.9

39.0 30.3 23.0

26.5 36.3

37.4 37.3 40.0

51.8 48.3 60.2

47.8 55.5 61.5

60.1 52.4

51.1 48.4 42.3

10.5 9.9 12.4 10.3 10.7 11.5

12.5 9.6 9.0 9.5 12.6

2.2 1.1

1.1 1.3 0.6 1.1 1.0 0.4

0.3 0.8 1.0

4.0 2.6 1.5 0.8 0.6 3.5 2.3 1.8 1.9 2.1 (2,249人) 2.1

(1,448人) ( 482人) (1,095人) (1,154人) ( 226人) ( 336人) ( 355人) ( 521人) ( 461人) ( 350人)

総 数

持 ち 家

賃 貸 住 宅

男 性

女 性

20 ～ 29 歳 30 ～ 39 歳 40 ～ 49 歳 50 ～ 59 歳 60 ～ 69 歳 70 歳 以 上

緑や水に親しめるな ど、より自然環境に 恵まれた地域に住み たい

日常の買物、病院への通院の便 など、より日常生活の利便性が 高い地域に住みたい

わからない

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100(%)

(該当者数)

その他 子供、親と同居 あるいは近くに 住みたい

２．土地所有・利用状況に関する企業行動調査の概 要

(1) 調査方法等

① 調査対象：８大都市に所在する株式会社 9,000 社（層化二段無作為抽出）

② 調査方法：郵送発送、郵送回収

③ 調査期間：平成15年１月20日～２月10日

④ 回収結果：2,593社（回収率28.8％）

⑤ 調査委託機関：(株)ニッセイ基礎研究所

(2) 調査結果の概要

① 土地所有の有利性に関する意識

土地・建物について今後、所有と借地・賃借ではど ちらが有利になると思うか尋ねたところ、「借地・賃 借が有利」（49.2％）が「所有が有利」（36.3％）を 12.9 ポイント上回っている。平成５年度の調査開始 以来、「借地・賃借が有利」が増加を続けている。（図 ２－１）

図２－１　今後の土地所有の有利性についての意識

36.3 36.8 39.3

43.9 42.9 48.5 48.9 49.7

61.5 66.7

49.2 48 45.8

43.7 42.9

38.9 36.3

36.2 32

29.4

14.5 15.2 14.9 12.4 14.2

12.6 14.8 14.1

6.5 3.9

0 20 40 60 80 100

平成１４年度 平成１２年度 平成１０年度 平成８年度 平成６年度

(％)

今後、所有が有利 今後、借地・賃借が有利 その他

自社所有地の有無別に、所有と借地・賃貸の有利性 を聞くと、自社所有地がある企業については「所有が

有利」が50.6％と過半数を占めている。一方、自社

所有地がない企業について「所有が有利」が 19.2％

と低く、「借地・賃借が有利」（64.7％）が大きく上回 った。（図２－２）

図２－２　今後の土地所有の有利性についての意識(自社所有地有無別)

50.6

19.2

36.1

64.7

13.2

16.1

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

自社所有地有り

自社所有地無し

今後所有が有利になる 今後借地・賃貸が有利になる その他

② 未利用地の状況

【未利用地の有無】

自社所有地を持つ企業（全体の51.9％）のうち、「未

利用の土地がある」企業は 19.7％となっており、わ ずかに減少傾向がみられる。（図２－３）

図２－３　未利用地の有無

19.7 21.6 20.9 19.6

24 23.5 23.3 24.3

80.3 78.4 79.1 80.4

76 76.5 76.7 75.7

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

平成14年度 平成13年度 平成12年度 平成11年度 平成10年度 平成９年度 平成８年度 平成７年度

未利用地あり 未利用地なし

【未利用地の以前の利用形態】

未利用地の以前の利用形態は、「自社の社宅・保養

所」（17.2％）が最も多く、次いで「農林地」（16.8％）

となっている。（図２－４）

図２－４　未利用地の以前の利用形態

自社の社宅・

保養所などの 非業務用地

16%

農林地 17%

その他 販売用 16%

建物用地 12%

自社の 工場･倉庫

11%

自社の資材置場･駐車 場･

その他業務用 11%

わからない 4%

自社の事務所・店舗 8%

賃貸用 施設用地

5%

ｎ=２５０

【未利用地となっている理由】

未利用地となっている理由では、「売却を検討した が売却できず」が34.3％で最も多く、年々増加して

おり、売るに売れない状況がうかがえる。一方、利用 計画があるものは減少している。（図２－５）

図２－５　未利用地となっている理由

34.3

22 17.1 15.1 15.5

0 5 10 15 20 25 30 35 40

平成7年 8 9 10 11 12 13 14 (年度）

（％）

売却を検討したが、

売却できず 資産として、土地を 所有したい 利用計画はある が、時期が来ていな い

利用したいが、資金 的余裕がない 事業縮小や効率化 による見直し

【未利用地の今後の対応策】

未利用地の今後の対応策については、「売却する」

が41.6％で最も多く、増加傾向にある。

（図２－６）

図２－６　今 後 の 未 利 用 地 の 対 応 策

41.6 35.9

11.8 7.811.8 6.16.9 0 0.8

10 20 30 40 50 60

平成10年 11 12 13 14 (年度）

（％）

売却する 当面そのまま 利用計画にしたが い利用する 賃貸する 暫定利用を 考える 利用計画の見直し を行う

その他 わからない

③ 土地の購入・売却に至らなかった理由

【土地の購入に至らなかった理由】

土地の購入の意思がありながらも、実際には購入に 至らなかった企業にその理由を尋ねたところ、「適当

な立地・規模の土地が見当たらなかった」（32.7％）

が最も多く、次いで「事業の採算性を考えると価格水 準が高い」（30.7％）となっている。（図２－７）

図２－７　土地の購入に至らない理由

15.6

36.4 34.2

11.5 15.7

17.1

11.3

2.7 4.9 5.8 7.4 14.1

20.1

16.4 10.3 11.3 10.9

6.8 44.7 43.8

39.9 40.1

32.4 33.9

30.8 30.7 36.6

32.7 36.8

36.5 26.9 39

41.5 39.2

25 25.7 33.2 34.8

33.2 30.5

0 10 20 30 40 50

平成７ 8 9 10 11 12 13 14 （年度）

(%)

購入後の土地保有コ ストが高い

資産価値が低下 すると思った 事業採算性を考える と価格水準が高い 適当な立地・規模 の土地がなかった 購入資金の手当て ができなかった

【土地の売却に至らなかった理由】

土地の売却の意思がありながらも、実際には売却に 至らなかった企業にその理由を尋ねたところ、「売却 希望価格に対し、購入希望者の示す購入価格が低かっ

た」（44.6％）が最も多く、次いで「購入を希望する 者が現れなかった」（40.5％）となっている。（図２－

８）

図２－８　土地の売却に至らなかった理由

44.8

25.4 23.5 18.2 23.8

42.6 45.7

27.3 25.1

11.9 9.8 13.6

9.1 7.1 40.9 42

51 56.6

46.1 44.6 56.6

63.6

43.4

30.9

36.7 40.5 23.2

31.6 27.2

5.6 15.8

2.5 8.2 18.9

7.7 14.5

0 5.2 3 4.6

0 10 20 30 40 50 60 70

平成７ 8 9 10 11 12 13 14^(年度）

（％）

購入希望者の価格 が低かったため 購入を希望する者 が現れなかった 売却すると、売却 損が発生するため 売却益の税金が 高いと思ったため 権利者間の調整 が難航したため

３．土地投資動向調査

(1) 調査方法等

① 調査対象：上場企業約 3,500 社及び非上場の大企 業（資本金 10 億円以上）約 3,500 社

② 調査方法：郵送発送、郵送回収

③ 調査期間：平成 14 年９月４日～27 日、平成 15 年２月 24 日～３月 13 日

④ 回収結果：９月調査→有効回答数 2,761 社（回収 率 39.7％）

３月調査→有効回答数 2,256 社（回収 率 32.0％）

⑤ 調査委託機関：(財)土地総合研究所

(2) 調査結果の概要

① 現在及び今後（１年後）の土地取引の状況判断 現在の土地取引の状況を聞いたところ、これまで の調査で「不活発である」との回答が７割前後あり、

その割合は平成 14 年９月調査までわずかに増加傾向 であったが、平成 15 年３月調査では微減となった。

一方、「活発である」との回答は平成13年９月調査 の3.6％から平成14年３月調査に2.3％へ減少し、そ の後横ばいとなっている。

また、今後（１年後）の予想については、平成15 年３月調査では、「活発である」が2.7％で1年前の 平成14年３月調査と比較するとわずかに減少してい る。「不活発である」は、ほぼ6割で推移している。

これまでの調査では、現在の判断と今後の予想を比 較すると１年後の予想のほうが「活発」がわずかに多 く、「不活発」がわずかに少なくなっている。（図３－

１）

図３－１ 現在および今後（１年後）の土地取引の状況判断

平成 13 年 9 月調査

平成 14 年 3 月調査

平成 14 年 9 月調査

平成 15 年 ３月調査 現在 今後 現在 今後 現在 今後 現在 今後 活発 3.6% 4.7% 2.3% 4.4% 2.1% 2.6% 2.1% 2.7%

不活発 68.7% 61.9% 70.7% 58.2% 71.9% 64.2% 70.3% 62.1%

どちらとも

いえない 27.7% 33.4% 27.1% 37.4% 26.0% 33.1% 27.6% 35.2%

DI (活発－不活

発の割合)

-65.1 -57.2 -68.4 -53.8 -69.8 -61.6 -68.2 -59.4

② 現在の地価水準及び一年後の地価動向（東京都 23 区・大阪府内）

本社が所在する都市における「現在の地価の水準」

をどう思うかについてきいたところ、東京都23区内 ではこれまでの調査で「高い」とする回答が最も多

く、その割合はわずかに増加傾向にある。一方、大 阪府内では平成14年３月調査以来「低い」とする回 答が平成15年３月調査では約5割と最も多く、「高 い」とする回答は20.0％まで減少している。（図３－

２）

図３－２ 現在の地価の水準

本社が所在する都市における「１年後の地価の動 向」については、東京都23区内では「横ばい」とす る回答が過半を占めているが、この割合は減少傾向 にあり、「下落が見込まれる」との回答が増加してい

る。一方、大阪府内では「下落が見込まれる」とす る回答が最も多く、過半を占めており、増加傾向に ある。（図３－３）

図３－３ 1 年後の地価の動向

20.0%

22.9%

26.2%

33.9%

45.9%

44.2%

42.7%

41.7%

31.4%

29.4%

36.4%

36.3%

31.5%

32.4%

34.6%

34.1%

48.6%

47.8%

37.3%

29.8%

22.6%

23.4%

22.7%

24.1%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

大阪府内 (H15.3) 大阪府内

(H14.9) 大阪府内

(H14.3) 大阪府内

(H13.9) 東京都23区内

(H15.3) 東京都23区内

(H14.9) 東京都23区内

(H14.3) 東京都23区内

(H13.9)

高い 適正である 低い

0.4%

5.1%

5.6%

6.7%

43.1%

44.7%

48.0%

39.5%

57.1%

61.7%

66.2%

56.5%

55.7%

53.2%

51.5%

58.9%

39.2%

33.2%

28.2%

36.8%

1.2%

1.6%

2.0%

3.7%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

大阪府内 (H15.3) 大阪府内

(H14.9) 大阪府内

(H14.3) 大阪府内

(H13.9) 東京都23区内

(H15.3) 東京都23区内

(H14.9) 東京都23区内

(H14.3) 東京都23区内

(H13.9)

上昇が見込まれる 横ばい 下落が見込まれる

③ 今後１年間の土地の購入・売却意向

今後１年間の土地の購入・売却の意向の有無につ いて、物件の地域区分（「東京都23区内」、「大阪府 内」、「その他の地域」）ごとに質問した。

いずれの地域の物件においても購入意向は減少傾 向にあり、売却意向が購入意向を上回っている。売 却意向自体は、横ばいで推移している。（図３－４）

図３－４ 今後１年間の土地の購入・売却意向

（全業種）

8.6 6.5 5.6 4.0 4.0 3.1 2.9 2.5 14.4 11.7 10.5 10.1 18.3 14.9 13.1 12.1

8.7 8.4 8.9 7.4 7.3 6.5 7.2 6.0

27.8 28.8 30.2 26.2 30.5 31.5 31.7 28.9

80 70 60 50 40 30 20 10 0 10 20 30 40 50

東 京 都 2 3 区 内

H

1 3 / 9

H

1 4 / 3

H

1 4 / 9

H

1 5 / 3

大 阪 府 内

H

1 3 / 9

H

1 4 / 3

H

1 4 / 9

H

1 5 / 3

そ の 他 の 地 域

H

1 3 / 9

H

1 4 / 3

H

1 4 / 9

H

1 5 / 3

全

体 H

1 3 / 9

H

1 4 / 3

H

1 4 / 9

H

1 5 / 3

購入

（％） 売却

注：購入意向、売却意向の数値は、土地の購入意向「ある」と回答した企業、土地の売却意向「ある」と回答した企業の全有 効回答数に対するそれぞれの割合。

ここでは、全有効回答数を母数として集計した。

【購入意向を持つ企業】

平成15年３月調査で、購入意向を持つ企業の属性 を見てみた。業種については図３－５のとおりである。

「東京都23区内」に土地の購入意向を持っている 企業は、1970年代末までに設立された比較的古い企

業が多く、売上動向が20％以上減少した企業では購 入意向が低下する。

「大阪府内」に土地の購入意向を持っている企業も、

比較的古く、売上動向が減少した企業では購入意向が 低下する。（図３－６、図３－７）

図３－５ 購入意向を持つ企業の業種

　　　　　　業種

　地域

製 造 業

建 設 業

電 気

・ ガ ス

・ 熱 供 給

・ 水 道

業 情

報 通 信 業

運 輸 業

卸 売 業

小 売 業

金 融 業

保 険 業

不 動 産 業

飲 食 店、 宿 泊 業 サー

ビ ス 業

そ の 他

合 計

6 15 0 0 3 8 8 2 1 39 0 4 4 90

6.7% 16.7% 0.0% 0.0% 3.3% 8.9% 8.9% 2.2% 1.1% 43.3% 0.0% 4.4% 4.4% 100.0%

5 11 0 0 2 2 5 0 0 27 0 2 3 57

8.8% 19.3% 0.0% 0.0% 3.5% 3.5% 8.8% 0.0% 0.0% 47.4% 0.0% 3.5% 5.3% 100.0%

43 31 8 3 19 8 30 19 0 41 5 15 6 228

18.9% 13.6% 3.5% 1.3% 8.3% 3.5% 13.2% 8.3% 0.0% 18.0% 2.2% 6.6% 2.6% 100.0%

その他の地域 東京都23区内 大阪府内

図３－６ 購入意向を持つ企業の設立年代

　　　　　 設立年 　地域

～1949 年

1950年 代

1960年 代

1970年 代

1980年 代

1990年 代

2000年 代

合計

26 13 10 19 10 9 1 88

29.5% 14.8% 11.4% 21.6% 11.4% 10.2% 1.1% 100.0%

19 8 8 9 6 5 0 55

34.5% 14.5% 14.5% 16.4% 10.9% 9.1% 0.0% 100.0%

78 38 38 37 21 10 1 223

35.0% 17.0% 17.0% 16.6% 9.4% 4.5% 0.4% 100.0%

その他の地域 大阪府内 東京都23区内

図３－７ 購入意向を持つ企業の売上動向（対前年比）

　　　 売上動向 　地域

20％以 上増加

10～

20％未 満増加

0～

10％未 満増加

0～

10％未 満減少

10～

20％未 満減少

20％以 上減少

合計

14 9 30 23 9 2 87

16.1% 10.3% 34.5% 26.4% 10.3% 2.3% 100.0%

5 8 19 19 4 0 55

9.1% 14.5% 34.5% 34.5% 7.3% 0.0% 100.0%

18 23 78 83 17 4 223

8.1% 10.3% 35.0% 37.2% 7.6% 1.8% 100.0%

その他の地域 東京都23区内 大阪府内

④ 過去１年間の土地の購入・売却実績

平成15年３月調査で、過去１年間の土地の購入・

売却の実績の有無について質問した。

全体として、平成14年３月調査における今後１年 間の土地の購入・売却意向と比べると、購入は実績が

上回り、売却は実績が下回っている。地域別にみると

「東京都23区内」「大阪府内」では、購入、売却と もに意向よりも実績が下回る傾向が見られる。（図３

－８）

図３－８ 過去１年間の土地の購入・売却実績

（地域別）

⑤ 今後１年間の自社利用する土地・建物の増加・減 少意向

今後１年間の自社利用する土地・建物の増加・減 少意向の有無について、全体では増加･減少意向とも に増加しており、土地の購入・売却意向とは異なっ

た傾向がみられる。土地・建物の増加意向は購入意 向よりも強く、企業の土地等に対する考え方が、「所 有」から「利用」へと変わってきている様子がうか がわれる。

購入実績 売却実績 回答計 購入意向

（平成14年3 月）

売却意向

（平成14年3 月）

回答計 526 790 2,256 475 976 2,223 23.3% 35.0% 100.0% 21.4% 43.9% 100.0%

116 173 2,256 145 188 2,223 5.1% 7.7% 100.0% 6.5% 8.5% 100.0%

49 114 2,256 69 146 2,223 2.2% 5.1% 100.0% 3.1% 6.6% 100.0%

361 503 2,256 261 642 2,223 16.0% 22.3% 100.0% 11.7% 28.9% 100.0%

大阪府内 その他の地域 東京都23区内

全　体

図表 25 今後１年間の土地・建物の増加・減少意向

（全業種）

7.9 10.3 11.3 9.5 4.3 4.7 5.1 4.7

15.8 14.6 16.2 16.2 20.1 21.0 22.2 22.5

7.6 8.1 11.6 10.5 6.3 5.6 6.7 6.2

18.6 20.2 22.9 23.3 21.9 24.0 27.3 29.1

70 60 50 40 30 20 10 0 10 20 30 40 50 60 70

東 京 都 2 3 区 内

H

1 3 / 9

H

1 4 / 3

H

1 4 / 9

H

1 5 / 3

大 阪 府 内

H

1 3 / 9

H

1 4 / 3

H

1 4 / 9

H

1 5 / 3

そ の 他 の 地 域

H

1 3 / 9

H

1 4 / 3

H

1 4 / 9

H

1 5 / 3

全 体

H

1 3 / 9

H

1 4 / 3

H

1 4 / 9

H

1 5 / 3

増加

（％） 減少

注：自社で利用する土地・建物面積の増減意向については、次のとおりである。

・他社への販売・賃貸目的や投資目的は除く

・建物のみの利用も含む（賃貸ビルにテナントとして入居する場合なども該当する）

・購入・売却に限らず、“賃借する”または“賃借をやめる”場合も含む

・“賃借から所有に切り換える”または“所有から賃借に切り換える”場合に、その前後で土地・建物の利用面積に増減 がないものは除外する

・現在、利用していない土地・建物の処分は、利用面積の減少には該当しない

注２：増加意向、減少意向の数値は、土地・建物利用の増加意向が「ある」と回答した企業、土地・建物利用の減少意向が「あ る」と回答した企業の全有効回答数に対するそれぞれの割合。

ここでは、全有効回答数を母数として集計した。

【増加意向を持つ企業】

平成15年度調査で、増加意向を持つ企業の属性を 見てみた。業種については図３－10のとおりである。

「東京都23区内」に土地・建物の増加意向を持っ ている企業は、1970年代以降の企業が半数と比較的

若く売上動向の増減に係わらず増加意向がみられる。

「大阪府内」に土地・建物の増加意向を持ってい る企業は、1970 年代以前の比較的古い企業が多く、

売上動向の増減に係わらず増加意向がみられる。（図 ３－11、図３－12）

図３－10 増加意向を持つ企業の業種

　　　　　　業種

　地域

製 造 業

建 設 業

電 気

・ ガ ス

・ 熱 供 給

・ 水 道

業 情

報 通 信 業

運 輸 業

卸 売 業

小 売 業

金 融 業

保 険 業

不 動 産 業

飲 食 店、 宿 泊 業 サー

ビ ス 業

そ の 他

合 計

30 10 0 9 12 22 34 19 5 11 11 38 13 214

14.0% 4.7% 0.0% 4.2% 5.6% 10.3% 15.9% 8.9% 2.3% 5.1% 5.1% 17.8% 6.1% 100.0%

13 8 1 1 3 16 15 9 1 8 10 15 5 105

12.4% 7.6% 1.0% 1.0% 2.9% 15.2% 14.3% 8.6% 1.0% 7.6% 9.5% 14.3% 4.8% 100.0%

61 29 7 12 27 27 66 37 3 23 17 46 11 366

16.7% 7.9% 1.9% 3.3% 7.4% 7.4% 18.0% 10.1% 0.8% 6.3% 4.6% 12.6% 3.0% 100.0%

その他の地域 東京都23区内 大阪府内

図３－11 増加意向を持つ企業の設立年代

　　　　　 設立年 　地域

～1949 年

1950年 代

1960年 代

1970年 代

1980年 代

1990年 代

2000年 代

合計

40 23 28 39 32 39 10 211

19.0% 10.9% 13.3% 18.5% 15.2% 18.5% 4.7% 100.0%

22 17 14 23 9 14 4 103

21.4% 16.5% 13.6% 22.3% 8.7% 13.6% 3.9% 100.0%

94 65 58 61 35 42 3 358

26.3% 18.2% 16.2% 17.0% 9.8% 11.7% 0.8% 100.0%

その他の地域 東京都23区内 大阪府内

図３－12 増加意向を持つ企業の売上動向（対前年比）

　　　 売上動向 　地域

20％以 上増加

10～

20％未 満増加

0～

10％未 満増加

0～

10％未 満減少

10～

20％未 満減少

20％以 上減少

合計

30 21 68 51 28 6 204

14.7% 10.3% 33.3% 25.0% 13.7% 2.9% 100.0%

13 12 32 27 11 6 101

12.9% 11.9% 31.7% 26.7% 10.9% 5.9% 100.0%

35 41 120 113 29 14 352

9.9% 11.6% 34.1% 32.1% 8.2% 4.0% 100.0%

その他の地域 東京都23区内 大阪府内

⑥ 過去１年間の自社利用する土地・建物の増加・減 少実績

平成15年３月調査で、過去１年間の土地・建物の 増加・減少の有無について質問した。

全体として、平成14年３月調査における今後１年

間の土地の増加・減少意向と比べると、増加･減少と もに実績が意向を上回っている。地域別にみてもすべ ての地域で増加･減少ともに実績が意向を上回ってい る。（図３－13）

図３－13 過去１年間の土地・建物の増加・減少実績

（地域別）

４．土地取引実態調査

(1) 調査方法等

① 調査対象：(社)全国宅地建物取引業協会連合会 モニター企業 1,067 社

② 調査方法：郵送発送、郵送回収

③ 調査期間：平成 15 年２月６日～17 日

④ 回収結果：有効回答数 550 社 991 件（回答企業の 割合 51.5％）

⑤ 調査委託機関：(株)野村総合研究所 増加実績 減少実績 回答計 増加意向

（平成14年3 月）

減少意向

（平成14年3 月）

回答計 849 875 2,256 661 753 2,223 37.6% 38.8% 100.0% 29.7% 33.9% 100.0%

246 243 2,256 231 180 2,223 10.9% 10.8% 100.0% 10.4% 8.1% 100.0%

127 139 2,256 105 125 2,223 5.6% 6.2% 100.0% 4.7% 5.6% 100.0%

476 493 2,256 325 448 2,223 21.1% 21.9% 100.0% 14.6% 20.2% 100.0%

大阪府内 その他の地域 東京都23区内

全　体

(2) 調査結果の概要

調査対象となった宅地建物取引業者が、最近１年間

（平成 14 年１月～12 月）に係わった土地の取引（売 買、仲介など）のうち代表的な事例に関する主体の属 性、土地の利用目的、取引のきっかけ、土地の用途を 質問した。

Ⅰ 最近１年間回答会社の扱った取引の特徴

① 最近１年間の取引件数

「10 件未満」が最も多く約６割を占めており、次 に多い「10 件以上 50 件未満」とをあわせると９割を 超える。比較的小規模な事業者を対象としている。

（図４－１）

図４－１　回答会社の取引件数

５０件以上 　１００件未満

4.2%

１０件未満 58.9%

１０件以上 　５０件未満

33.6%

無回答 2.4%

１００件以上 0.9%

② 最近１年間扱った土地取引の売主・買主属性（個 人か法人か）

個人・法人割合を加重平均により求めると、

売主側：個人 72.1％、法人 27.9％

買主側：個人 75.0％、法人 25.0％

となっている。

Ⅱ 最近１年間の代表的な土地取引事例について

① 取引された土地の面積

「100 ㎡以上 200 ㎡未満」と「200 ㎡以上 500 ㎡未 満」の回答が多く、両者をあわせると約７割となって いる。「100 ㎡未満」との回答も約１割ある。（図４－

２）

図４－２　取引された土地の面積

1.0%

2.3%

6.9%

8.4%

35.4%

35.6%

10.4%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

無　回　答 3,000㎡以上 1,000㎡以上3,000㎡未満 500㎡以上1,000㎡未満 200㎡以上500㎡未満 100㎡以上200㎡未満 100㎡未満

② 取引された土地の成約価格

「1,000 万円以上 2,000 万円未満」の回答、次いで

「2,000 万円以上 4,000 万円未満」が多くなっている。

「１億円以上」との回答も約１割ある。（図４－３）

図４－３　土地の成約価格

1.0%

9.9%

3.2%

4.9%

9.0%

25.4%

31.7%

14.8%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

無　回　答 8,000万円以上1億円未満 4,000万円以上6,000万円未満 1,000万円以上2,000万円未満

③ 取引された土地の売主、買主の属性

売主では、「商店主、自営業者」（29.1％）の回答が 最も多く、次いで「会社員等被雇用者」（20.5％）、「不

動産・建設業者」（20.2％）となっている。（図４－４）

買主では、「会社員等被雇用者」（48.8％）が最も多 く、約半分を占めている。（図４－５）

図４－４　売主の属性

1.9%

10.0%

1.6%

20.2%

16.8%

29.1%

20.5%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

無　回　答 その他の法人（一般の事業会社等）

金融・保険業者 不動産・建設業者 年金生活者、主婦等 商店主、自営業者 会社員等被雇用者

図４－５　買主の属性

1.6%

7.0%

0.0%

18.6%

4.9%

19.1%

48.8%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

無　回　答 その他の法人（一般の事業会社等）

金融・保険業者 不動産・建設業者 年金生活者、主婦等 商店主、自営業者 会社員等被雇用者

④ 取引された土地の利用目的（保有目的・取得目的）

売主の土地保有目的は、「自己居住用」（24.8％）が 最も多くなっているものの、「法人不動産経営、資産

運用」（19.2％）、「個人不動産経営、資産運用」（18.7％）

も２割弱あり、「自営用」も15.6％となっている。（図 ４－６）

買い主の土地取得目的は、「自己居住用」が約６割で 圧倒的に多くなっている。（図４－７）

図４－６　売主の保有目的

2.3%

12.0%

19.2%

7.4%

18.7%

15.6%

24.8%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

無　回　答 そ　の　他 法人不動産経営、資産運用 法人自社利用 個人不動産経営、資産運用 自営用 自己住居用

図４－７　買主の取得目的

1.7%

4.0%

15.1%

6.8%

6.2%

7.1%

59.1%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

無　回　答 そ　の　他 法人不動産経営、資産運用 法人自社利用 個人不動産経営、資産運用 自営用 自己住居用

⑤ 土地取引のきっかけ

売主では「資金調達（個人）」（32.7％）が最も多く なっている。（図４－８）

買主では「新規住宅取得」（42.9％）が最も多く、

次いで「住みかえ・転居」（18.4％）となっており、

両者をあわせると６割を超える。（図４－９）

図４－８　取引のきっかけ（売主）

1.6%

2.6%

15.4%

3.1%

5.9%

0.7%

3.1%

2.3%

7.0%

32.7%

13.5%

12.0%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

無　回　答 そ　の　他 本業の一環（不動産業等）

資産（厚生施設等）売却 資金調達（法人）

事業所の移転 事業規模の縮小等 転廃業等 買主の希望 資金調達（個人）

相続関連 住みかえ・転居

図４－９　取引のきっかけ（買主）

1.3%

2.5%

14.6%

2.6%

5.8%

1.6%

10.3%

42.9%

18.4%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

無　回　答 そ　の　他 本業の一環（不動産業等）

法人資産運用 事業用地の買い増し 事業所の移転 個人資産運用 新規住宅取得 住みかえ・転居

⑥ 土地の用途

取引前の用途では、「駐車場、未利用地」（32.2％）

が最も多く、次いで「個人住宅」(28.5％）、「農地」

（13.8％）となっている。（図４－10）

取引後の用途では、「個人住宅」が70.0％と圧倒的 に多くなっている。（図４－11）

図４－10　取引前の用途

1.1%

10.6%

32.2%

2.8%

13.8%

3.2%

0.7%

4.9%

2.1%

28.5%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

無　回　答 そ　の　他 駐車場、未利用地 工場（または工場跡地）

農地 事務所 大規模商業施設 小規模店舗（併用住宅含む）

社宅等福利厚生施設 個人住宅

図４－11　取引後の用途

0.9%

9.9%

8.3%

1.0%

0.5%

2.3%

0.9%

5.1%

1.0%

70.0%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

無　回　答 そ　の　他 駐車場、未利用地 工場（または工場跡地）

農地 事務所 大規模商業施設 小規模店舗（併用住宅含む）

社宅等福利厚生施設 個人住宅

５．都市における土地利用の課題と方向性に関する 調査

(1) 調査方法等

① 調査対象：全国の市役所 675（うち 12 政令指定 都市）及び特別区役所 23

② 調査方法：郵送発送、郵送回収

③ 調査期間：平成 15 年２月 17 日～３月 11 日

④ 回収結果：有効回答数 518（回収率 74.2％）

⑤ 調査委託機関：(株)三菱総合研究所

(2) 調査結果の概要

① 都市における土地利用上の問題の発生状況 土地利用における問題の発生状況を聞いたところ、

「中心市街地の空洞化」を問題としている市・区（「大 きな問題である」と「やや問題である」の合計）は

83.0％にのぼり、「郊外部におけるスプロール的開発」

（48.7％）、「耕作放棄地の増加」（46.3％）が続いて いる。（図５－１）

図５－１ 土地利用における問題の発生状況

中 心 市 街 地 の 空 洞 化

郊 外 部 におけるス プ ロー ル 的 開 発

郊 外 部 における大 型 商 業 施 設 等 の 移 転 ・撤 退

工 場 ・物 流 施 設 ・商 業 施 設 等 の 立 地 による生 活 環 境 の 悪 化 工 場 の 移 転 ・閉 鎖 に伴 う遊 休 地 の 発 生

新 規 に工 場 用 地 ・研 究 開 発 用 地 等 を造 成 した が 需 要 が な い 耕 作 放 棄 地 の 増 加

山 林 の 荒 廃

5 0 .2

1 1 .6

6 .8

1 4 .7 1 7 .0

1 3 .3 8 .1

3 2 .8

3 7 .1

1 3 .3 1 0 .6

2 3 .7 2 0 .7

3 3 .0 2 8 .6

7 .7

3 3 .8

3 4 .7 5 1 .4

3 1 .9

2 9 .9 3 1 .1

7 .1 2 .5

1 8 .0 3 7 .3

2 6 .1 7 .9

1 4 .5

2 7 .2 1 8 .7 3 1 .7 4 0 .0

5 .0 5 .0 3 .7 1 .4 3 .1

5 .2 3 .9

0% 20% 40% 60% 80% 100%

大 きな 問 題 で あ る や や 問 題 で ある あ ま り 問 題 で な い 問 題 とな っ て いな い 無 回 答

土地利用における問題について人口規模別に見る と、人口規模が小さい都市ほど「中心市街地の空洞化」

を大きな問題として認識しており、逆に、「遊休地の

発生」については、人口規模の大きな都市ほど問題視 している。（図５－２）

図５－２ 土地利用における問題の発生状況（人口規模別）

中心市街地の空洞化 郊外部におけるスプロール的開 発

郊外部における大型商業施設 等の移転・撤退 工場・物流施設・商業施設等の 立地による生活環境の悪化 工場の移転・閉鎖に伴う遊休地 の発生

新規に工場用地・研究開発用 地等を造成したが需要がない 耕作放棄地の増加

山林の荒廃

土地利用における問題の発生状況

＝人口区分・100万人～＝

0.0

12.5

0.0

12.5

25.0

0.0

0.0 50.0

25.0

0.0

0.0

50.0

37.5

37.5

37.5

25.0

25.0

62.5

87.5

25.0

37.5

12.5 12.5

25.0

0.0

12.5

37.5 25.0

12.5

0.0 12.5 12.5

12.5 12.5 12.5 12.5

12.5

12.5

12.5

0% 20% 40% 60% 80% 100%

大きな問題である やや問題である

あまり問題でない 問題となっていない 無回答

中心市街地の空洞化 郊外部におけるスプロール的開 発

郊外部における大型商業施設 等の移転・撤退 工場・物流施設・商業施設等の 立地による生活環境の悪化 工場の移転・閉鎖に伴う遊休地 の発生

新規に工場用地・研究開発用 地等を造成したが需要がない 耕作放棄地の増加

山林の荒廃

土地利用における問題の発生状況

＝人口区分・50～100万人＝

43.8

12.5

43.8

6.3

12.5 6.3

25.0

43.8

12.5

18.8

25.0

18.8

25.0 25.0

6.3

12.5

31.3

62.5

12.5

18.8 18.8 0.0

0.0

18.8 50.0

18.8 25.0

25.0

43.8 37.5

18.8 50.0

6.3 6.3 0.0 0.0 6.3

6.3

0.0

6.3

0% 20% 40% 60% 80% 100%

大きな問題である やや問題である

あまり問題でない 問題となっていない 無回答

N=518