住環境整備地区における住民主体による住宅地管理ルールの形成に関する研究 [ PDF
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(2) 策定が始まり、平成 8 年に整備事業が着手された。当初. 表 2 調査内容 調査内容. より地元住民、行政、プランナーが連携して整備計画の. 調査対象. 共用部分の置物の観察調査. 団地内の共用空間. 入居世帯48世帯のうち23世帯 H12.11 2 住戸の住まい方調査 棟 管理活動に関するヒアリング調査 管理人及び行政担当者 H12.11∼H12.12. 立案と事業運営を行っており、 住宅計画では特に従前居. 清掃状況に関するヒアリング調査 入居世帯48世帯のうち23世帯 H13.11. 住者の居住保障と共同性の継承が重視されている。 従前. 共用部分の置物の観察調査. 団地内の共用空間. H14.11. 入居世帯40世帯のうち18世帯 H14.11 3 住戸の住まい方調査 棟 管理活動に関するヒアリング調査 管理人及び行政担当者 H14.11∼H14.12. 地区の路地空間をモチーフとした共用廊下を持つ住棟 は、多様なプランで構成され、勝手口やバルコニーの設. 清掃状況に関するヒアリング調査 入居世帯40世帯のうち18世帯 H14.11. 表 3 ひらまつ団地の入居世帯の属性 ひらまつ団地2棟. 置によりサービス空間の充実が図られている（図 2） 。. 調査期間 H12.11,H13.11,H14.11. 3 調査の方法. ひらまつ団地3棟. するヒアリング調査である。調査内容の詳細を表 2に示. うち65歳以上の高 うち65歳以上の高 入居世帯数 齢者のいる世帯 齢者のいる世帯 1人 20 12 15 10 2人 18 15 15 11 3人 7 4 5 2 4人 1 0 5 1 5人以上 2 1 0 0 合計 48 32 40 24 ※各棟の入居時の世帯属性を示す。. す。また、ひらまつ団地の入居世帯の属性を表3に示す。. 4-2 管理組織の形成. 4 管理組織の形成プロセスと活動内容. ひらまつ団地 2 棟及び 3 棟の管理組織の形成プロセス. 4-1 入居手続き. を図 3 に示す。2 棟では、まず部屋決め会後の 8 月に管. ひらまつ団地の入居手続きは一般の公営住宅と異な. 理人、町内会長、行政担当者による会合がもたれ、町内. り、入居者の管理意識を高めるために、行政とプラン. 会と管理組織の役割分担と隣組の編成が決まった。 管理. ナーの主導で入居説明会や入居者向け内覧会を企画し、. 人は協議の結果を居住者に周知して組長の人選を行うと. 住宅計画について住民理解を深めるとともに自主管理. ともに、 入居者全員による管理会の組織化を図るために. ルールの必要性を促した。管理人については、行政担当. 規約案の準備を進めた。. 者が候補を選んで内諾を得た上で入居者の承認を得て決. 次に、入居完了直後の 10 月初めに管理人と組長が会. 定した。部屋決めの方法は、管理人の住戸を決めた後、. 合して管理会規約を確認し、体制の骨格を固めた。この. 4階以下の住戸を要介護者や75歳以上の高齢者のいる世. 後管理人は、 共用部分の管理方法を決めるために全戸を. 帯に優先し、 小規模住戸は単身世帯向けに区分して抽選. 対象に意向アンケートを実施した。意向集約の結果、共. を行った。鍵渡しは個別にせず、入居者の顔合わせを兼. 用部分の管理方針の決定権は管理人に一任され、さら. 世帯人数 入居世帯数. 本研究は、 住宅の計画段階から入居に至るまでの記録 と、 入居後に行ったリビジット調査の結果をもとに分析 を行う。リビジット調査の内容は、1）共用部分の置物 の観察調査、2）住戸の住まい方調査、3）管理活動に関. に、管理人の呼びかけで居住者有志による園芸部・清掃. ねた鍵渡し式で一斉に行った。 H12 8月. ひらまつ団地2棟 自主管理組織の形成 町内会・ 管理会の説明（ 30日） ・ 町内会・管理会の役割の確認 ・ 組の振り分けの決定. 9月. 引越し開始. 9月. 管理人による管理組織の構想づくり ・ 規約案の作成 ・ 組長の人選. 10月. 引越し完了. 10月. 住民による管理活動. 管理人打ち合わせ（ 2週目）. ▲. ・ 管理会帰約の作成 ・ 各組長の決定 ・ 住棟周りの清掃（顔合わせ会）の企画. ・ 清掃の時期・方法・ 回数に関して ・ 共用庭の利用に関して ・ 共用設備の利用・管理に関して. ・ 団地の管理・ 運営に関して ・ 2棟で今までに起こった問題に関して. 11月. 北側共用庭の草抜き(22日). ▲. ・ 園芸部発足（部員8人） ・ 各役職の決定 ・ 園芸部規約の作成. 住民による管理活動 ゴミ箱設置（ 1階EVホール） ・ 管理人による設置. 住棟周りの清掃（ 顔合わせ会） の実施（ 27日） ・ 参加者約30人 ・管理人の紹介 ・ 共用空間の清掃に関しての意見交換. 灰皿設置(24日) ・ 管理人による設置. 北側共用庭の整備(11月中). 引越し完了. 2棟管理人との打ち合わせ（ 2） （ 20日）. ・ 共用部分の管理方法は管理会に一任. 管理会・ 園芸部打ち合わせ（ 29日）. 引越し開始. 2棟管理人との打ち合わせ（ 1） （ 1週目） ・ 管理人業務の確認 ・組長の業務の確認 ・ 共益費の値段の決定 ・ 2棟のこれまでの活動についての話し合い. 共用部分の利用・ 管理方法に関する アンケートの企画 アンケート調査の実施（ 第一週） 共用空間の管理・ 利用方法の決定. 自主管理組織の形成 町内会・ 管理人打ち合わせ（ 23日） ・ 町内会・管理人の役割の確認 ・ 組の振り分けの決定. 町内会・ 管理会打ち合わせ（ 1日）. ・ 各組長決定 ・組長の業務の確認 ・ 管理人業務の確認 ・共益費の値段の決定 ・ 管理会規約の作成 ・ 共用部分に関するアンケート実施の決定. ひらまつ団地3棟. H14 8月. 11月. 共用空間の清掃方法の決定（ 4週目） 第1期清掃係の決定 ・ 管理人の呼びかけで選定. 清掃部員の募集(15日∼) 清掃部発足(20日) ゴミ箱設置(22日) 12月. 団地内大掃除（ 3日）. 12月. 第2期清掃係の決定. ・ 管理人の呼びかけで選定 ・ 第1期清掃係のうち1世帯が継続的な 清掃係を申し出る. ・ 参加者31人 ・ 手摺・階段室など共用部分の清掃. 清掃係の立候補 ・ 継続的な清掃係への立候補 . 図 3 ひらまつ団地の組織体制の形成プロセス（左：2 棟、右：3 棟）. 26-2. 団地内大掃除（ 15日） ・ 参加者26人（事前に清掃済み4世帯） ・ 手摺・階段室など共用部分の清掃.
(3) ひらまつ団地2棟内. 部が発足した。10月下旬には、園芸部による共用庭の手 町 内 会 組 織. 入れや、清掃部による EV ホールへの灰皿の設置等の具 体的な活動が始まっている。 12月初めには全戸に呼びか. 平 松 町 内 会. 町 内 会 長. 活動内容. 1組. 1組組長(102号室). 101∼306号室. ・町内会費、管理費の徴収. 2組. 2組組長(404号室). 401∼506号室. ・回覧板の閲覧・巡回. 3組. 3組組長(601号室). 601∼706号室. ・市政だより等の配布. 4組. 4組組長(801号室). 801∼904号室. 協力関係. けた共用部分の一斉清掃が行われ、31 人が参加してい. 管理部 管理人(504号室) 管理人(904号室). る。. 住 民 に よ る 管 理 組 織. 一方、3 棟では、部屋決め会後、9 月に町内会長と管 理人 2 人による話し合いがもたれ、町内会の組分けを住 棟を縦に 2 分割することに決定した。その理由は、2 棟. 管 2 理 棟 人 管 + 理 組 会 長. 園芸部 部長(301号室) 講師(201号室) 講師(406号室). の経験から、1）横割りにすると高齢者世帯が多く入居. ・管理活動の統括 ・管理費の運用 ・懇親会の企画 ・入居者間のトラブル解決 園芸部員8世帯. ・1階花壇の手入れ ・各戸での園芸活動 ・遊歩道、駐車場への植栽. 清掃部 エレベーター(801号室) ゴミ捨て場(404号室、506号室) ホール掃除(102号室). ・エレベーター、ホールの清掃 ・ゴミ箱、吸い殻入れの設置 ・共用部分の大掃除の呼びかけ. 消防部 (予定). ・避難訓練、消防団など(予定). する低層階で組長のなり手が出にくいため、2）管理人. ひらまつ団地3棟内. の住戸が最上階の両端に位置したため、である。各組長. 町 内 会 組 織. の人選は管理人が行った。また、管理人は、2 棟管理人 に、団地管理のために取り決めるべき事項を確認し、2. 平 松 町 内 会. 町 内 会 長. 活動内容. 1組. 1組組長(102号室). 1∼3号室. 2組. 2組組長(706号室). 4∼6号室. ・町内会費、管理費の徴収 ・回覧板の閲覧・巡回 ・市政だより等の配布. 協力関係 住 民 に よ る 管 理 組 織. 棟の管理会規約を手本に 3 棟の管理規約を作成した。 入居後、 10月末に入居者の顔合わせを兼ねた敷地内の 草取り作業が行われ、約 30 人が参加した。また、その 場でゴミ捨て場の清掃係を募り、2 世帯の協力を得て、. 管 3 理 棟 人 管 + 理 組 会 長. 管理部 管理人(701号室) 管理人(706号室). ・管理活動の統括 ・管理費の運用. 清掃係 管理人(701号室、706号室) 立候補世帯(102号室、304号室) 各組代表（1世帯/1ヶ月交代）. ・エレベーター、ホールの清掃 ・ゴミ箱、吸い殻入れの設置 ・共用部分の大掃除の呼びかけ. 図 4 ひらまつ団地の住民組織（上：2 棟、下：3 棟）. 管理人 2 世帯との計 4 世帯が担当することに決まった。 この後、担当範囲は 1 階共用廊下・共用ホール・手摺、. など入居者の生活管理が主な役割となり、 入居者の生活. EV 内、1 階 EV ホールのゴミ箱・灰皿(管理人が設置)へ. 面の調整・管理の比重が高まっている。また、清掃部や. と広がり、清掃当番については 12 月以降、1ヶ月交代で. 園芸部は活発な活動を続けている（図5） 。清掃部は共用. 各組から 1 世帯と管理人世帯の合計 4 世帯で行う当番制. 性の高い部分の清掃を担当しており、週 2回のゴミ出し. へと変わった。12月中旬には、全戸に呼びかけた共用部. 日に EV の床や共同水道場の清掃、1 階の EV 前のゴミ箱. 分の一斉清掃が実施され26人が参加している。また、当. の清掃を行うとともに、不定期に 1階共用ホールの清掃. 日参加できない世帯には事前清掃を勧め、4 世帯がそれ. や、 各階の共用ホールや階段のゴミ拾いなどを行ってい. に従った。 こうした活動を通して清掃係への参加を申し. る。園芸部は敷地内の共用庭を中心に、花や樹木を植え. 出る居住者が加わり、12月の時点で6世帯が主な共用部. たり、草取りを行っている。園芸部の活動領域は次第に. 分の日常清掃を行う体制となっている。. 広がっており、敷地北側の遊歩道に藤棚を設けたり、駐. 5 ひらまつ団地 2 棟における組織管理の推移. 車場に植栽を加えるまでに及んでいる。 線路. 2棟では、入居から3年を経過する 間に管理方法や管理の対象に変化が 北側遊歩道. 見られる。当初は入居者の金銭的な. 芝. 芝. 店舗. ■雑草取り. ■藤棚の設置. 負担軽減のため住民有志により行わ. 車止め兼花植えポット. ■花の植え替え. れていた年 2 回の共用部分の定期清 掃は、共益費が一定プールされた入. 道路. 駐車場 芝. ■雑草取り. ■花の植え替え 芝. 居翌年の暮れから、高齢者の清掃へ. □灰皿の設置. 芝. □灰皿の設置. の負担や建物の汚れの程度等を考慮. 共用庭. 行者堂. 共用 ホール. 共用庭. 駐輪場. して業者に委託を行っている。一方 で、入居初期は共用部分の利用・管. 水道場/ ゴミ捨て場. □ゴミ捨て場の清掃 共用 ホール. 施等、建物の維持管理の方法の確立 物の維持管理を清掃部や園芸部に任 せ、管理部自体は防犯対策や入居者 間のトラブル解決、懇親行事の企画. 水道場/ ゴミ捨て場 共用庭. 理方法に関するアンケート調査の実 が中心であった管理部の活動は、建. 芝. 庭 共用. ■雑草取り. EV. □ゴミ箱の設置 とゴミ捨て. □EV内敷物の水洗い コミュニティ広場(予定地). 清掃 部が定期 的に清 掃する箇 所 園芸 部が管理 (草取り 等)する 植栽の 領域 〃 が共用 花壇と して利用 してい る領域. 0. 1. 2. 5. 10. 20. 3 0M. 図 5 2 棟管理会の住棟周りにおける活動内容と対象領域(平成 14 年 12 月調査). 26-3.
(4) 6 入居者による住戸まわりの自主管理. 事例 1（2 棟 6 階、平成 13 年 11 月調査） 603. 601. 組織的な管理活動とは別に、個々の居住 者は自住戸の周りを日常的に清掃し、管理 を行っているが、その範囲は住戸まわりの 空間構成の違いによる差が見られた。典型 事例を図 6 に示す。事例 1 は 2 棟の A タイプ. 603. 601 (高齢夫婦世帯). 602 (高齢夫婦世帯). （601）と B タイプ（602）が隣り合う事例で. 603. 602. ある。601 では北側廊下の床の清掃範囲が. 603 602 (高齢単身世帯) 隣戸との境界までであるが、手摺の清掃は ※住戸内未調査. 動線方向へ伸びている。一方、602は玄関が. 602. 面する共用ホールへの管理意識が強く、そ の範囲は共用ホール全体と手摺にまで広 がっている。清掃の頻度も北側廊下より共. 事例 2（3 棟 4 階、平成 14 年 11 月調査）. 用ホールの方が高くなっている。事例2は、. 406. 3 棟の a タイプ（406）と b タイプ（405）が 隣り合う事例であり、406の玄関と405の勝 手口が共用廊下に面している。405 の勝手 口は最もエレベーターや共用ホールに近い 部分に設置されており、しかも日常の出入 りは玄関で行うことから 405 の住人が北側 共用廊下を通る機会は非常に少ない。その 406 (親 + 子供世帯). ため 405 の住人は玄関が面する部分のみ清. 405 (高齢夫婦 + 子供世帯). 掃を行い、主に北側共用廊下を利用する. 床を掃く範囲/奇数号室. 手摺を拭く範囲. 床を掃く範囲/偶数号室. ガラスを拭く範囲. ▲ 玄関. 床を掃く範囲の重なり. △. 404 (親 + 子供世帯) ※未調査. 勝手口. 406 の住人が共用廊下全体の清掃を行って いる。 7 まとめ. 図 6 住戸まわりの清掃範囲 表 4 ひらまつ団地の住民による管理活動. ひらまつ団地 2,3 棟では、入居手続きの. ひらまつ団地2棟 管理行為. 住棟内の共用空間の 維持管理 物 的 環 境維 ︵持 ハ管 ー理 ド 面 ︶. 敷地内の共用空間の 維持管理. 共用設備の運営 非運 物営 的管 管理体制づくり 環理 境 ︵ ソ 管理費の運用 フ 業者の選定・雇用・監督 ト 生活ルールの作成 面 生 入居者間のトラブルの仲裁 ︶ 防犯活動 活 管 町内会との連絡 理 行事・親睦活動. 管理主体 管理の対象 管清園居 管理の方法 理掃芸住 部部部者 日常の清掃 ○ 年2回の大掃除 階段・共用廊下 × 大掃除の業者委託 ● ゴミ箱の設置（1階のみ） △ ゴミ箱のゴミ捨て ○ 日常の清掃 ○ ○ 階段室・共用ホール 年2回の大掃除 × 大掃除の業者委託 ● 清掃業者へのお湯の提供 ● 週2回のマットの清掃 エレベーター ○ 日常の清掃 ○ 年2回の大掃除 × 共用庭 花の植え替え・雑草取り ○ 灰皿の設置 △ 灰皿の清掃 ○ 日常の清掃 ○ 遊歩道 雑草取り ○ 藤棚の設置 ● 日常の清掃 ○ 駐車場 ポットの設置 △ ポットの花の植え替え ● ゴミ捨て場の清掃 ゴミ捨て場 ○ △ 駐車場所の決定 駐車場 空き駐車場の利用の許可 ○ 掲示物の許可 掲示板 ○ 鍵の管理 共用倉庫 ○ 鍵の管理 共用水道 ○ 管理会の運営 ○ 居住者組織 清掃部・園芸部の組織化 △ アンケート調査の実施 △ 全入居世帯 管理費の金額の決定 管理費の利用法の決定 清掃業者の決定 民間業者 住まい方ルールの作成 話し合いによる仲裁 貼り紙の掲示 全入居世帯 組み分けの決定 組長の呼びかけ 清掃部員・園芸部員 屋上広場での食事会 管理費. ○ ○ ● ● ○ ● △ ○ ●. ひらまつ団地3棟 管理主体 管清居 管理の方法 理掃住 部係者 日常の清掃 ○ 大掃除 ○ 週2回の清掃（1階のみ） ○ ゴミ箱の設置（1階のみ） △ ゴミ箱のゴミ捨て ○ 日常の清掃 ○ 大掃除 ○ 週2回の清掃（1階のみ） ○. 過程で管理意識の啓発や管理人の選定が行. 週2回のマットの清掃 大掃除の時のゴミ拾い 大掃除の時の雑草取り. ては両棟に差異がみられ、3棟では2棟の規. ○ ○ ○. 大掃除の時のゴミ拾い. ○. 大掃除. ○. われ、また、管理人が入居前から管理体制 づくりを準備したことにより、入居後早期 に居住者による自主管理の取り組みが始 まっている。一方、管理体制や方法につい 約等を手本としながら、管理会組織の構成 や清掃活動の方法を独自に工夫している。 また、2 棟では入居 3 年目を迎え、管理部の 役割は建物の維持管理から住民の生活管理. ゴミ捨て場の清掃 駐車場所の決定 空き駐車場の利用の許可 掲示物の許可 鍵の管理 鍵の管理 管理会の運営 清掃係の組織化. △ ○ ○ ○ ○ ○ △. へとその活動が変化している点が明らかと. 清掃係の呼びかけ 管理費の金額の決定 管理費の利用法の決定. ○ ○ ○. 謝辞 調査にあたっては北九州市平松開発事務所の方々なら びに北九州市営住宅ひらまつ団地の入居者の皆様に多 大なご協力を得ました。記して深謝いたします。 参考文献 竹下輝和・他 ,「公営住宅における居住者の自主管理 ルールの形成に関する研究」,2001 年度大会学術講演 梗概集. ○. 話し合いによる仲裁. ○. 組み分けの決定 組長の呼びかけ. △ ○. 凡例 ○…継続している活動 △…入居初期段階（3ヶ月以内）のみの活動 ×…入居1年程度は行われていたが現在は行われていない活動 ●…入居半年以上経過した後開始した活動. 26-4. なった。今後、両棟の管理活動がどのよう に変化するのか継続的な調査が必要である。.
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