ヘ ドニ ッ ク ・モ デ ル に よ る 札 幌CBDオ フ ィ ス 賃 貸 市 場 の 構 造 分 析(1985〜2000年 度)
三井不動産株式会社 永 井 輝 一 三井不動産株式会社 清 水 有 紀 子
Abstract
Westudytherentalof丘cemarketintheSapporoCBD(CenterofBusiness
District)byestimatinghedonicequationsfortheofficerentfor1985〜2000fis‑
calyears.Weconsiderthattheof且cerentisexplainedbythecharacteristics
suchasaccessibility,agglomeration,physicalcharacteristicsofothcebuilding
andlessor'scredibility.Andweestimatethethreetypesofthehedonic
equations‑linear,semi‑loganddouble‑10gform‑respectively,selectingdouble‑
logfbrmasthebestfittedoneamongthethreerdodels.Astheresultofthg
estimationofthehedonicequationsofeachyearoverl985〜2000,wefind
thatthecharacteristicsrelatedtoaccessibilityarelessef〔ectiveinexplaining
offlcerentthanthecharacteristicsrelatedtotheagglomerationofof丘cesand
thephysicalcharacteristicsoftheofficebuildings.Thisempiricalresultcorres‑
pondstotheresultsofprecedinganalysesoftherentaloiificemarketinTokyo andOsakaCBD.
1.は じ め に1)
我 が 国 の オ フ ィス 賃 貸 市 場 は こ こ15年 間 で か つ て な か っ た 大 きな 変 動 を経 験 した。1980年 代 後 半 か ら90年 代 初 頭 に か け て の 平 成 景 気 と連 動 して オ フ ィス 需
〔423〕
要 は 高 ま り,オ フ ィス 賃 料 も高 騰 した。 この オ フ ィス 賃 貸 市 場 の 活 況 は 一 方 で プ ラ ザ 合 意 以 降 の 緩 め の 金 融 政 策 と相 ま っ て 土 地 に 対 す る投 機 を 引 き起 こ し た 。 しか し91年 に始 ま るバ ブ ル 経 済 の崩 壊 に よ りオ フ ィス 需 要 は 減 退 し,多 く の 虫 食 い の 未 開 発 用 地 が 残 っ た 。 これ が21世 紀 の現 在 に至 る ま で不 良 債 権 問 題
と し て我 が 国 経 済 の宿 痢 と な っ て い る の だ か ら,オ フ ィス 賃 貸 市 場 の 動 向 は 我 が 国 経 済 の 動 向 を左 右 す る重 要 な フ ァク ター の 一 つ で あ り,そ の 分析 は極 め て 重 要 で あ る と言 え る。
オ フ ィ ス 賃 貸 市 場 に 関 し て は様 々 な手 法,観 点 か ら分析 が な され て い る が, そ の 一 つ に ヘ ドニ ッ ク ・モ デ ル を 利 用 した 分 析 が あ る。 著 者 の 一 人 はNagai, KondoandOhta[2000コ お よ び 永 井[1994]に お い て 東 京CBD(Centerof BusinessDistrict)の オ フ ィス 賃 貸 市 場 を ヘ ドニ ッ ク ・モ デ ル を利 用 して 分 析
して い る。 中 村[1994]やArima[1993]で は大 阪CBDの オ フ ィ ス 賃 貸 市 場 を 同 じ くヘ ドニ ッ ク ・モ デ ル で 分 析 し興 味 深 い 考 察 を行 っ て い る。 しか し現 在 ま で の と こ ろ東 京,大 阪 に 比 べ て よ りコ ンパ ク トなCBDを 持 つ 札 幌,名 古 屋, 福 岡 とい っ た地 方 中 核 都 市 を対 象 と した 同様 の分 析 は見 当 た らな い 。
そ こ で 我 々 は 北 海 道 の 中核 都 市 で あ る札 幌 市 の オ フ ィ ス 賃 貸 市 場 を取 り上 げ,ヘ ドニ ック ・モ デ ル に よ る基 礎 的 な 分 析 を行 う こ と と した 。
2.先 行研 究 の成 果 と本 論 文 の 目的
本 論 文 の 目的 は,札 幌CBDオ フ ィ ス 賃 貸 市 場 に お い て新 規 募 集 オ フ ィス 賃 料 を被 説 明 変 数 新 規 募 集 オ フ ィス 賃 料 を説 明 す る属 性 を説 明 変 数 とす るヘ ド ニ ック ・オ フ ィ ス 賃 料 関 数 を推 定 す る こ と に よ っ て,そ の市 場 構 造 を 明 らか に
1)本 論 文 は両著 者 の個 人的立 場 で執筆 した もので あ り,所 属 会社 の見 解 を示す もの で は ない。 なお本 論 文執筆 にあた って は早稲 田大 学近 藤助 教授,明 海大 学 川 口教 授,岡 山大学 中村 教授,小 樽 商科大 学藤 井助 教授,北 央鑑 定 サー ビス㈱ 堀 川不動 産鑑 定士 か ら有益 なコ メ ン トをい ただ いた。 また小樽 商科 大学 鵜沢 教授 には執筆 に あた って ご助言,ご 指導 を受 け た。 こ こに記 して謝 す る もので あ る。 勿論,含
まれ る誤 謬等 は著 者 の責任 で あ るこ とは言 う まで もない。
ヘ ドニ ック ・モ デル による札幌CBDオ フィス賃貸 市場 の構造 分析(1985〜2000年 度) 425 す る こ と に あ る。
分 析 に 移 る前 に,ま ず 先 行 研 究 を レ ビュ ー す る こ と に よ っ て 有 益 な情 報 を得 る こ と と し よ う。
中村[1994]で は大 阪CBDの オ フ ィス 賃 貸 市 場 を 取 り上 げ,オ フ ィス 賃 料 を説 明 す る属 性 と して は ビ ル の 立 地 特 性 と構 造 的特 性 が あ る と指 摘 した上 で, 1988,89,90年 度 に お け るヘ ドニ ッ ク 関 数 を推 計 して い る。 そ の 結 果,集 積 の 効 果 を表 す 「 従 業 者 密 度 」 や,ア ク セ ス ビ リ テ ィー 指 標 で あ る 「 最 寄 り駅 で の 鉄 道 交 差 数 」 お よ び 「ビ ル の立 地 場 所 か ら御 堂 筋 線 まで の距 離 」 が 有 意 で あ る
こ と を指 摘 し,大 阪CBDオ フ ィス 賃 貸 市 場 の 特 性 を 明 らか に して い る。
Arima[1993]は 同 じ く大 阪CBDオ フ ィ ス 賃 貸 市 場 を取 り上 げ,新 規 募 集 賃 料 と継 続 賃 料 を被 説 明 変 数 と した 推 計 を 行 っ て い る。 そ の うち 本 論 文 と同 様 に新 規 募 集 賃 料 を被 説 明 変 数 と した 分 析 で は,オ フ ィス ビ ル の 立 地 地 点 に お け る 「オ フ ィス の 集 積 性 」 に 関 す る属 性,「 ア クセ ス ビ リテ ィ ー」 に関 す る属 性, オ フ ィ ス ビル の 「 延 床 面 積 」 等 が 有 意 で あ る こ とを示 す 一 方,ビ ル の 「階 数 」 や 「 築 年 数 」 の 有 意 度 が 弱 い こ と を指 摘 して い る。
東 京CBDに つ い て はNagaietal.[2000]が ヘ ドニ ッ ク ・モ デ ル を 使 っ た 分 析 を行 っ て い る。 そ れ に よ る と 「ア ク セ ス ビ リテ ィー 」 に 関 す る属 性 の 有 意 度 が 比 較 的 弱 い こ と,東 京 駅 と新 宿 駅 の 「 東 京CBDに お け る 中心 性 」 の比 較 で は 東 京 駅 の 方 が よ り強 い こ と,ま た 「集積 性 」 に 関 す る属 性 や 「オ フ ィス の 性 能 」 を示 す 属 性 の有 意 度 が 高 い こ とが 示 され て い る 。
シ カ ゴ の オ フ ィ ス 賃 貸 市 場 を分 析 し たHoughandKrats[1983コ に よ る と 自動 車 を使 っ た 「ア ク セ ス ビ リテ ィ ー」,「築 年 数 」,「延 床 面 積 」 な どの ビル の 物 理 的 特 性 が 有 意 で あ る ほ か,「 ラ ン ドマ ー ク性 が 高 い ビ ル」 や 「良 い 建 築 に 与 え られ る 賞 を受 賞 した ビ ル」が 有 意 な 評 価 を得 て い る こ とが 実 証 さ れ て い る。
同 じ くシ カ ゴの オ フ ィ ス 賃 貸 市 場 を 分 析 し たBrennan,CannadayandCol‑
well[1984]で はHoughetal.[1983]と 同 様 に 「自動 車 に よ る ア ク セ ス ビ リ
テ ィー 」,「延 床 面 積 」 が 有 意 で あ る他,我 が 国 と異 な り契 約 に多 様 なバ リエ ー
シ ョ ンが あ る 米 国 ら し く 「 契 約 内容 の 違 い 」 が 有 意 に効 くこ とが 実 証 さ れ て い
る。
以 上 の 先 行 研 究 の 成 果 を 踏 ま え本 論 文 の 目的 を具 体 的 に示 す と以 下 の よ う に な る 。
1)札 幌CBDの オ フ ィ ス 賃 料 を説 明 す る属 性 を 明 らか にす る こ と,2)同 市 場 に 適 したヘ ドニ ッ ク ・オ フ ィ ス 賃 料 関数 の 関 数 形 を 選 択 す る こ と,3)推 定 結 果 を元 に,札 幌 オ フ ィス 賃 貸 市 場 の 構 造 を 明 らか に し,更 に東 京 や 大 阪 と い っ た 巨 大 都 市 の オ フ ィ ス 賃 貸 市 場 で 説 明 力 の あ っ た属 性 と,よ り コ ンパ ク ト なCBDを 持 つ 地 方 中核 都 市 で あ る札 幌 の オ フ ィス 賃 貸 市 場 に お い て 説 明 力 の あ る属 性 との 比 較 を行 う こ と,4)1985〜2000年 度 の16年 間 の パ ネ ル デ ー タ を 利 用 して バ ブ ル期 を含 む この 期 問 に お け る市 場 構 造 の変 化 につ い て 考 察 を行 う
こ と,以 上 で あ る 。
3.オ フ ィス 賃料 を説 明 す る属 性
3‑1.オ フ ィス 賃 料 を説 明 す る属 性 の 検 討
前 述 した 先 行 研 究 等 を参 考 に して,我 々 は オ フ ィス 賃 料 を説 明 す る属 性 と し て ア ク セ ス ビ リテ ィー,オ フ ィス の 集積 性,オ フ ィス ビル の 物 理 的構 造 ・性 能 お よ び 賃 貸 借 契 約 に関 す る属 性 が あ る と考 え た 。
まず 「ア ク セ ス ビ リ テ ィー 」 だ が,業 務 を効 率 的 に行 うた め に は 移 動 時 間 の 節 約 は 重 要 な要 素 で あ る か ら,鉄 道 や 地 下 鉄 へ の 駅 に 近 い こ と,つ ま りCBD の 中心 地 に早 く到 達 で きる こ とに対 して 高 い 評価 が 与 え られ る だ ろ う。
次 に 「オ フ ィス の 集 積 性 」 だ が,よ り高 度 で 生 産 性 の 高 い オ フ ィス 業 務 を 遂 行 す る た め に は,顧 客 や 業 務 上 関連 す る企 業,官 庁 等 との 密 接 な コ ミ ュ ニ ケ ー
シ ョ ン機 会 が 欠 か せ な い こ とが 多 くの研 究 者 に よ っ て指 摘 さ れ て い る。2)
「 オ フ ィス ビル の 物 理 的 構 造 ・性 能 」 に つ い て は二 つ の 意 味 に お い て重 要 で
2)例 え ばPorter[1998]は 企 業 が 持 続 的 な 競 争 優 位 を 得 る た め に は,知 識,サ ポ ー
ト企 業,競 合 企 業,顧 客 な どが 集 積 して い る地 域 に 立 地 す る こ との 重 要 性 を 指 摘
して い る。
ヘ ドニ ック ・モデ ルに よる札幌CBDオ フィス賃貸 市場 の構 造 分析(1985〜2000年 度) 427
あ る 。 一 つ は オ フ ィ ス ビ ル と して の 機 能 ・性 能 そ の も の に つ い て で あ る。IT の 革 命 的 進 歩 は業 務 遂 行 の た め の パ ソ コ ン,サ ー バ ー 等 の コ ン ピ ュ ー ター 機 器 や ル ー ター 等 の通 信 機 器 の増 加 を要 請 し,そ の設 置 に耐 え られ な い オ フ ィス ビ ル は そ もそ も入 居 検 討 の 対 象 に な らな い と言 わ れ て い る。 効 率 的 な オ フ ィス 設 計 の容 易 性 や 分 散 した オ フ ィス を一 ヶ所 に集 約 す るニ ー ズ な どか ら大 規 模 な ビ ル の評 価 は高 い。 また オ フ ィス ア メ ニ テ ィ ー の 向 上,24時 間 対 応 の 必 要 性 な ど か ら空 調 設 備,照 明 設 備 ま た 防 災 ・防犯 設 備 等 に も高 い 質 が 求 め られ て い る。
も う一 つ の 意 味 は 大 規 模 ビル の 持 つ 一種 の ブ ラ ン ド効 果 で あ る。3)つ ま り大 規 模 ビ ル は 街 の ラ ン ドマ ー ク で あ る とい う プ レ ミア ムが あ り,ま た 入 居 企 業 は大 規 模 ビ ル の テ ナ ン トで あ る と言 う事 実 で 一 種 の ス テ イ タ ス を得 る こ とが で き
る。
さ て 最 後 に 「 賃 貸 借 契 約 」 に 関 す る属 性 で あ る が,米 国 の 場 合 はBrennan 8'磁[1984]に あ る よ う に 契 約 内 容 が 大 き く賃 料 に 影 響 す る が,わ が 国 に お い て は借 家 法 の影 響 か らオ フ ィス の 賃 貸 借 契 約 に は米 国 の よ う なバ リエ ー シ ョ ン は少 な く,そ の 違 い に よ っ て賃 料 が 異 な る こ と も稀 で あ る 。 しか しNagaiet al.[2000]に あ る よ う に,我 が 国 の 場 合,賃 借 人 は 賃 貸 人 に 多 額 の 敷 金 ・保 証 金 を 預 託 す る た め,「 賃 貸 人 の 財 務 的信 頼 性 」 が 問 わ れ る可 能性 は高 い。
3‑2。 本 分 析 で 採 用 した属 性
以 上 の 考 察 を基 に我 々 は想 定 さ れ る 属 性 の 中 か らデ ー タ と して入 手 可 能 な も の を探 索 し た結 果(図 表1)に 挙 げ た 七 つ の説 明 変 数 を採 用 した。
ア ク セ ス ビ リテ ィ ー指 標 と して,「 当 該 ビ ル か ら最 寄 り駅 まで の距 離 」 と 「 最 寄 り駅 か ら大 通 り駅 まで の 時 間距 離 」 を 選 ん だ 。 「 当 該 ビル か ら最 寄 り駅 ま で の距 離 」 は オ フ ィス ビ ル か ら最 も距 離 的 に近 いJR北 海 道,札 幌 市 営 地 下 鉄 ま た は 札 幌 路 面 電 車 の 駅 ま で の 距 離 で あ る 。 「 最 寄 り駅 か ら大 通 り駅 ま で の 時 間 距 離 」 は上 述 の 最 寄 り駅 か ら札 幌 市 営 地 下 鉄 大 通 り駅 に 到 達 す る の に要 す る 時
3)Nagaietal.[2000]やArima[1993]に 同 様 の 指 摘 が な さ れ て い る 。
(図表1)オ フ ィス賃料 を説 明 す る基本 的属 性 と して採用 した説明 変数
属 性 採 用説 明 変数
略記号 単 位
ア ク セ ス ビ リ テ ィ ー 最寄 り駅 までの距 離
最 寄 り駅 か ら大通 り駅 までの時 間距 離
D弼 丁
、42℃
m
分
オ フ ィ ス 集 積 性 指定容積率 Rγ 〇五 100%
物 理 的 性 能 築年 数 延 床面 積
1階 ダ ミー
.40E E乙OSP
FID
年
㎡
一
賃 貸 人 の 信 頼 性 大 手 ダ ミー 砿4ノα 〜D 一
間 で あ る。 札 幌CBDの 中 心 と して は,JR札 幌 駅 か ら大 通 り を抜 け る 駅 前 通 りと大 通 り公 園 の あ る大 通 りとの 交 差 点 で あ り,ま た札 幌 市 営 地 下 鉄3線(南 北 線 ・東 西 線 ・東 豊 線)が 交 差 す る 「 大 通 り駅」 が 最 適 と考 え,そ こへ の最 寄
り駅 か らの 到 達 時 問 を採 用 した 。
オ フ ィス の 集 積 性 を示 す 指 標 と して は 「オ フ ィス ビ ル の 立 地 点 に お け る指 定 容 積 率 」 を選 択 した 。 「 指 定 容 積 率 」 とは都 市 計 画 に お け る ゾ ー ニ ン グ の 手 段 の ひ とつ で,指 定 され た 土 地 の 面 積 に対 し て何 倍 の 面 積 の建 物 を建 て る こ とが で き る の か を示 して い る。4)つ ま り 「 指 定 容 積 率 」 が 高 い地 域 に は よ り高 層 の 建 物 が 建 っ て い る可 能 性 が 高 く,オ フ ィス や そ こ に働 く人 々 が よ り高 密 度 に集 積 し て い る こ とに な り,そ の 意 味 で 「 集積 性」 を示 す 指 標 と な る。5)
4)例 えば100坪 の土 地 に対 して 「 指定 容積 率」 が500%と す る と,そ の土 地 の上 に延 床 面 積500坪 の建物 を建 てる こ とが で きる。
5)た だ し文 字通 り 「 集積 性」 を示 す ので あれ ば地域 にお ける 「 従 業 者密 度」 の よ う
な指 標 の方が よ り直接 的 な指標 で あ ろ う。 しか し残念 なが ら従 業 者数 は 区 ごとに
しか 取 れず,個 々の オ フ ィス ビルの立 地点 にお け る集積性 を捉 える には あ ま りに
グ リ ッ ドが 荒 い。 そ の点,「 指定 容積 率」 はそ の容 積 が実 現 してい るか ど うか は
保証 されて いな いの で 「 集積性 」 を表現 す る上 で 間接 的 な指標 で はあ るが,比 較
的狭 い範 囲 で細 か く設 定 され てい るの で 「 個 別 オ フ ィス ビルの立 地点 の集積 性 」
を示 す代 理指 標 に は最 適 と考 えた。
ヘ ドニ ック ・モデ ルに よる札幌CBDオ フィス賃 貸市場 の構造 分析(1985〜2000年 度) 429
物 理 的構 造 ・性 能 と し て は 「 築 年 数 」,「延 床 面積 」,「1階 ダ ミ ー」 を使 う。
IT対 応,空 調 設 備,防 災 ・防 犯 機 能 な ど オ フ ィ ス ビ ル の 機 能 の 進 化 は近 年 著 しい か ら 「 築 年 数 」 は オ フ ィス ビ ル の性 能 を示 す 指 標 と して 最 適 だ ろ う。 大 規 模 ビ ル は オ フ ィス 設 計 の 融 通 性 が 高 く,電 気,空 調 設 備 な ど性 能 面 も良 く,高
い 機 能 性 を 持 つ 場 合 が 多 い か ら 「 延 床 面 積 」 も性 能 を示 す 属 性 と して有 効 と考 え た 。 更 に 大 規 模 ビル に は前 述 した ブ ラ ン ド性 が含 まれ る。 ビル の1階 は オ フ ィス と して の 利 用 の他,金 融 機 関 や そ の他 の 店 舗 と し て も高 い 収 益 性 を得 る場 所 を提 供 す る こ とが想 定 さ れ る た め,「1階 ダ ミー 」 を採 用 した。
賃 貸 人 の信 頼 性 を示 す 「 大 手 ダ ミー」 は,大 手 の 不 動 産 会 社,金 融 機 関,生 命 保 険 会 社 等 が 保 有 す る オ フ ィス ビ ル を 対 象 と した 。6)
4.デ ー タ
本 論 文 で は ㈹ 札 幌 ビ ルヂ ング 協 会 の個 別 オ フ ィス ビ ル の デ ー タ を利 用 す る。
同 協 会 は毎 年4月1日 付 け で 同 協 会 に加 盟 す る 会 員 の 所 有 す る オ フ ィス ビ ル の デ ー タ を収 集 して い る。7)我 々 は 個 別 ビル の 新 規 募 集 賃 料 お よ び敷 金 ・保 証 金 の デ ー タ を 使 い 当該 オ フ ィス ビ ル の 「 新 規 募 集 実 質 賃 料 」 を求 め利 用 した。8) また 「 築 年 数 」,「延 床 面 積 」 お よ び 当 該 オ フ ィス が 「 地 上1階 に位 置 す るか ど
6)大 手 不動 産会 社 として三 井不動 産,三 菱地所,東 京建 物 な ど東京 証券取 引所1部 上場 不 動産 会社 を,大 手 金融 機 関 として 日本 興業 銀 行(現 みず ほ銀 行),富 士 銀 行(現 みず ほ銀 行),住 友 信 託銀 行 な どの大 手 銀行 等 お よ び北海 道拓 殖 銀行(97 年 に経 営破 綻),北 海 道銀 行 な ど地 元 の大 手銀 行 を,大 手 生 命保 険会 社 と して 日 本生 命保 険,第 一生命 保 険,住 友 生命 保険 等 を選択 した 。 ただ し97年 以降 の金 融 危機 で倒 産 また は経営 危機 に陥 った金 融機 関等 につ いて は経営 不振 に陥 った時 点 以 降は大 手 の対象 か ら外 した。
7)㈹ 札 幌 ビ ルヂ ング協会 には貴重 なデー タの 利用 を ご許可 い ただい た。 こ こに記 し て謝 す る もので あ る。
8)㈹ 札 幌 ビ ルヂ ング協 会の 賃料 デー タは募集 賃料 で あ り成 約賃 料で は ない。 デ ー タ の制 約上 致 し方 ない が,本 来 的 には成 約賃料 を利用 す る方が望 ま しい。 なお実 質 賃料 は以 下 の式 で求 めた 。
実 質賃料(円/㎡ ・ 月)=賃 料(円/㎡ ・ 月)+敷 金 ・保証金(円/㎡)× 金利(%)÷12(月)
うか 」 に 関 す る デ ー タ を得 た 。
次 に 同 協 会 デ ー タの オ フ ィ ス ビ ル の 住 所 を使 い,「 当 該 立 地 か ら最 寄 り駅 ま で の 距 離 」,9)「 最 寄 り駅 か ら札 幌CBDの 中 心 と考 え ら れ る 札 幌 市 営 地 下 鉄 大 通 り駅 まで の 時 問距 離 」,10)お よ び 当該 ビ ルが 立 地 す る地 点 の 「 指 定 容 積 率 」 の デ ー タ を作 成 した。11)
「 大 手 ダ ミー 」 に つ い て は対 象 会 社 のWeb‑Site等 か ら保 有 す る オ フ ィス ビ ル を特 定 した 。
な お(図 表2)に デ ー タ の記 述 統 計 量 を示 し て い る 。 そ れ に よ る と被 説 明 変 数 で あ る 「実 質 賃 料 」の 平 均 値 は92年 度 に ピー ク を迎 え る まで 上 昇傾 向 を示 し, 以 降97年 ま で は 破 行 しな が ら下 落,ま た98年 度 以 降 は若 干 上 昇 傾 向 で あ る。 説 明 変 数 で は,「築 年 数 」の 平 均 値 が 変 数 の性 質 上 ほ ぼ 一 貫 して 上 昇 して い る が, そ の他 の 変 数 は 年 度 間 で大 き な ば らつ き は少 な い 。
5.ヘ ド ニ ッ ク ・モ デ ル
こ こ で 本 論 文 で使 用 す る ヘ ドニ ック ・モ デ ル を定 式 化 す る こ とに し よ う。
本 分 析 で 使 用 す る ヘ ドニ ッ ク ・モ デ ル と は あ る 財 の 持 つ 属 性 ベ ク トル の バ ン ドル に よ って そ の財 の 価 格 を説 明 す る もの で,そ の 関 数 形 を特 定 す る こ と に よ っ て そ の 財 の 市 場 価 格 関数 が把 握 で きる 。
合 成 財 で あ る各 々 の オ フ ィス の 賃 料 は 前 述 した よ う な属 性 ベ ク トル で 表 現 す る こ とが で き る。T期 に お け る 第iオ フ ィス の属 性 ベ ク トルXノ を
4=(DISTi,ATCi,.RVOLi,AGEi,FLOSPi,.FIDi,MA.JORDi)
とす る と各 々 の オ フ ィス の オ フ ィス 賃 料 ρ∫ はXノ の 関 数 で 表 され る。
9)㈱ ゼ ン リ ン の 『 住 宅 地 図sを 利 用 した 。
10)最 寄 駅 か ら大 通 り駅 ま で の 時 間 距 離 は ㈱ ヴ ァル 研 究 所 の 『駅 す ぱ あ と』 を利 用 し た 。
11)㈱ 北 海 道 地 図 の 『 札 幌 市 都 市 計 画 図 』 を 利 用 し た 。
(図表2)記 述統計 量
(上段:平 均値,下 段()内:標 準誤 差)
年 度 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992
標本数 40 41 45 39 72 30 37 36
実 質 賃料(円/㎡ ・月) 2,594.9 (113.3)
2,676.3 (88.5)
2,664.3 (103.6)
2,630.3 (112.1)
2,790.7 (73.7)
2,960.4 (132.8)
3,154.3 (142.5)
3,897.7 (249.2) 最 寄 り駅 まで の距 離(m) 166.6
(23,1)
119.6 (18.9)
151。2 (19.8)
172.5 (24.2)
149.5 (16.6)
160.0 (19.3)
172.2 (21.0)
135.8 (17.4) 大 通 り駅 まで の 時 間距 離(分) 1.400
(0.240)
1.390 (0.223)
1.689 (0。300)
L436 (0.232)
1.431 (0.242)
1.667 (0.289)
0.973 (0.167)
1.556 (0,346)
指 定 容積 率(100%) 7.125
(0.212)
7.390 (0.188)
7.111 (0.214)
7。077 (0.228)
7.153 (0.160)
7.100 (0.281)
7.189 (O.177)
7.278 (0.234)
築 年 数(年) 15.4
(1.185)
16.0 (1.157)
17.7 (1.224)
19.5 (1.235)
18.5 (1.007)
17.2 (1.566)
18。1 (1.336)
17.9 (1.326) 延 床 面積(㎡) 10,151.811,116.7
(1,408.8)(1,403.6)
11,078.6 (1,317.8)
10,151.610,046.110,559.510,744.1 (1,362.0)(1,000.7)(1,360.4)(1,454。2>
11,889.8 (1,413.4)
年 度 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
標本数 41 70 42 31 25 22 21 15
実 質 賃 料(円/M2・ 月) 3,764.1
(207.6)
3,168.1 (102.8)
3,240,3 (154.4)
3,337.9 (132.2)
3,161.8 (176.9)
3,358.7 (216.4)
3,461.8 (233.3)
3,509.8 (252.1) 最 寄 り駅 ま での 距離(m) 176.8
(23,6)
163.5 (16.7)
203.8 (24。7)
143.3 (24.4)
207.1 (31.1)
170.9 (36.5)
129.5 (21.3)
91.5 (19.3) 大 通 り駅 ま での 時 間距 離(分) 1.488
(0.348)
1.800 (O.276)
2.000 (0.420)
1.742 (0.415)
1.560 (0.462)
1.727 (0.665)
1.619 (0.579)
1.067 (0.248) 指 定 容 積 率(100%) 7.146
(0.214)
7.000 (0.192)
6.500 (0.305)
6.742 (0.334)
6.640 (0.369)
6.909 (0.328)
7。143 (0.367)
7.800 (0,107)
築年 数(年) 20.2
(1.459)
21.0 (1.173)
19.8 (1.544)
18.7 (1.987)
21.6 (2.422)
24.4 (2.381)
25.8 (2.820)
26.0 (3.579)
延床 面 積(㎡) 11,101.4
(1,323.2)
8,744.4 (832.5)
9,865.9 (1,327.3)
12,375.410,767.212,153.511,811。9 (1,588.6)(1,815.1)(2,029.5)(1,636.9)
13,344.9 (2,106.2)
﹀ τ " 託 ︑ ・ 串 唾 .㌔ Σ ∩ 旨 ぴ 斗 r 漏 O 切 U 斗 " 義 × 礁 塘 掛 離 ㊦ 灘 礒 φ 勲 (お ◎Q ㎝ 〜 N O 8 醤 淘 ) 軋 鮎 N
〆=P(4)
以 上 の よ う な オ フ ィ ス 賃 料 と属 性 ベ ク トル と の 関 係 は,本 分 析 の 分 析 対 象 期 間 の 時 間 ダ ミ ー をTDi=(TDil,̲,TZ)iT),定 数 項 をc,誤 差 項 を ε と す る と, ヘ ドニ ッ ク 市 場 価 格 関 数 と し て
1)T=c+αTx7+βTTZ)+ε
と表 す こ とが で き る。
6.関 数形 の選 択
Griliches[1961]やRosen[1974]が 示 す よ う に 市 場 がpure‑competition で あ れ ば ヘ ドニ ッ ク ・モ デ ル に は 理 論 上 関 数 形 に 関 す る 制 約 は な い 。12)よ っ て 我 々 は 本 分 析 に 使 用 す る ヘ ドニ ッ ク 賃 料 関 数 の 関 数 形 を 選 択 す る 必 要 が あ る 。そ こ で 我 々 は 以 下 に 定 義 す る 線 形(linear‑form),半 対 数 形(semi‑log‑form) お よ び 両 対 数 形(double‑log‑form)の 三 つ の 関 数 形 を 想 定 し,札 幌CBDオ フ ィ ス 賃 貸 市 場 に 適 合 す る 関 数 形 の 選 択 を 行 う こ と と し た 。13)
線 形:Pニc+αx+βTD+ε 半 対 数 形:ln(P)=c+αX+βTD+ε
両 対 数 形:ln(P)ニc+crlln(DIST)+cr2ATC+cr31n(1〜VOL)+cr4AGE+
crsln(FLOSP)+cr6FlD+α7rm10RD+βTD+ε
12)市 場 がpure‑competitionで あ る た め に は財 の 同 質 性 を 除 い て 完 全 競 争 市 場 の 条 件 を 満 た す こ と が 要 請 さ れ る 。 札 幌 オ フ ィ ス 市 場 を 観 察 す る と,多 数 の 市 場 参 加 者 が 存 在 し,そ の 参 入 退 出 は 自 由 で あ る 。 ま た ビ ル オ ー ナ ー か ら 直 接 に ま た は 仲 介 会 社 の 発 行 す る 雑 誌 等 を通 じ て 賃 料 そ の 他 の取 引 条 件 の 情 報 が 容 易 に 得 られ る
こ とか ら こ の 条 件 は 満 た され る と判 断 し た 。
13)両 対 数 形 で は ど の 説 明 変 数 を 対 数 変 換 す べ きか が 問 題 と な る が,本 分 析 で は 各 々 の 説 明 変 数 を 変 換 した 場 合 と し な い 場 合 に つ い て 全 て の 組 み 合 わ せ を推 計 し,
フ ィ ッ トの 良 し悪 しを 比 較 した 。そ の 上 で 「最 寄 り駅 ま で の 距 離 」,「指 定 容 積 率 」
お よ び 「延 床 面 積 」 の み を 自 然 対 数 で 変 換 し た モ デ ル を 選 択 し て い る 。
ヘ ドニック ・モデルによる札幌CBDオ フィス賃貸市場の構造分析(1985〜2000年度)433
1985〜2000年 度 の 全 デ ー タ で 各 々 の 関 数 形 を 推 定 し た 結 果 が(図 表3)で あ るQ14)
(図表3)1985〜2000年 度 全 サ ン プ ル に よ る三 つ の 関 数 形 の 推 計 結 果(サ ン プル 数=607) (上段:推 計 係 数,中 段()内;t値,下 段[]内:P値)
線 形 半対数形 両対数形
最 寄 り駅 までの距 離 一 〇 .633113 (‑2.637387)
[0.0086]
一 〇 .000274 (‑4.091645)
[0.0000]
一 〇 .029378 (‑4.504175)
[0.0000]
大 通 り駅 までの 時間 距離 42.63293 (2.392163) [0.0171]
0.005519 (1.110038) [0.2674]
0.012274 (2.308645) [0.0213]
指定容積率 217.2808
(7.475242) [0.0000]
0.07017 (8.652659) [0.0000]
0.390066 (9.378154) [0.0000]
築年数 一19 .29386
(‑6.241938) [0.0000]
一 〇 .006802 (‑7.887709)
[0.0000]
一 〇 .006199 (‑7.417229)
[0.0000]
延床面積 0.026404
(7.015763) [0.0000]
0.00000822 (7.824369)
[0.0000]
0.093001 (8.452643) [0,0000]
1階 ダ ミ ー 953.5223
(9.321956) [0.0000]
0.272548 (9.550172) [0.0000]
0.265421 (9.543861) [0.0000]
大 手 ダ ミー 533.3868
(7.752904) [O.OOOO]
0.156005 (8.127431) [0.0000]
0.153689 (8.047321) [0.0000]
86年 度 ダ ミ ー 一 一 ・ 一 一52 .25788
(‑0.357979) [0.7205]
0.001623 (0.039848) [0.9682]
0.003039 (0.076297) [0.9392]
87年 度 ダ ミー 72.33253
(0.505512) [0.6134]
0.031368 (0.785748) [0.4323]
0.029717 (0.760688) [0.4472]
88年 度 ダ ミー 134.2103
(0.906168) [0.3652]
0.051136 (1.237494) [0.2164]
0.049283 (1.218608) [0.2235]
89年 度 ダ ミー 108.8686
(0。835331) [0.4039]
0.063947 (1.758596) [0.0792]
0.06333 (1.781403) [0.0754]
14)分 析 はQuantitativeMicroSoftware,LLCのEviews4.0を 使 用 し た 。
(上段:推 計 係 数,中 段()内:t値,下 段[]内:P値)
線 形 半対数形 両対数形
90年 度 ダ ミー 352.8016
(2.226125) [0.0264]
0.139919 (3.164387) [0.0016]
0.139207 (3.213169) [0.0014]
91年 度 ダ ミー 571.9417
(3.811153) [0.0002]
0.201757 (4.818652) [0.0000]
0.208432 (5.085269) [0.0000]
92年 度 ダ ミー 1,180.29
(7.807727) [0.0000]
0.345716 (8.196885) [0.0000]
0.347806 (8.428312)
[0。0000]
93年 度 ダ ミー 1,115.90
(7.593174) [0.0000]
0.339859 (8.288773) [0.0000]
0.334267 (8.331776) [0.0000]
94年 度 ダ ミー 627。1415
(4.759260) [0.0000]
0.227734 (6.194319) [0.0000]
0.227763 (6.335529) [0.0000]
95年 度 ダ ミー 833.5652
(5.688020) [0.0000]
0.286998 (7.019285) [0.0000]
0.290653 (7.261864) [0.0000]
96年 度 ダ ミ ー 829.9608
(5.252046) [0.0000]
0.296955 (6.735260) [0.0000]
0.297212 (6.884613) [0.0000]
97年 度 ダ ミ ー 825.0338
(4.862392) [0,0000]
0.285134 (6.023095) [0.0000]
0.282177 (6.077574) [0.0000]
98年 度 ダ ミ ー 929.9048
(5.249677) [0.0000]
0.317841 (6.431266) [0.0000]
0.309646 (6.413956) [0.0000]
99年 度 ダ ミ ー 1,063.78
(5.918599) [0.0000]
0.346047 (6.900764) [0.0000]
0.34533 (7.022379) [0.0000]
2000年 度 ダ ミー 892、0169
(4.435023) [0.0000]
0.297041 (5.293359) [0.0000]
0.291469 (5.304901) [0.0000]
定数項 942.6652
(3.691597) [0.0002]
7.332189 (102.916000) [0,0000]
6.39977 (47.097420) [0.0000]
決 定係 数
自由度 調整 済決 定係 数 F値
0.559954 0.543377 33.77883
0.621796 0.607549 43.64279
0.637938
0.624299
46.77203
ヘ ドニ ック ・モデ ルに よる札幌CBDオ フ ィス賃貸 市場 の構 造分 析(1985〜2000年 度) 435 三 つ の 関 数 形 の 決 定 係 数,自 由 度 調 整 済 決 定 係 数,F値 お よ び 各 推 定 係 数 のt値,P値 を比 較 す る と明 らか に線 形 は フ ィ ッ トが劣 る。 半 対 数 形 と両 対 数 形 を比 較 す る と両 対 数 形 の 方 が フ ィ ッ トが 良 い が そ の 差 は わず か で あ る。 そ こ で 両 モ デ ル に つ い てAIC(AkaikelnformationCriterion)とDavidosonand
Mackinnonの ノLTESTを 行 っ て 比 較 す る こ と と した 。 両 モ デ ル のAICは 半 対 数 形 がAICsemil。g=‑O.523588,両 対 数 形 がAICd。ublel。g=‑0.567206で 両 対 数 形 が 選 択 さ れ る。 次 に1‑TESTだ が,ま ず 半 対 数 形 を帰 無 仮 説 と した テ ス トで は半 対 数 形 が 棄 却 され たが,両 対 数 形 を帰 無 仮 説 と し た テ ス トで は両 対 数 形 は 棄 却 され なか っ た 。15)
以 上 の検 証 か ら我 々 は 本 論 文 で は両 対 数 形 を利 用 す る こ と とす る 。
7.年 度 別 推 計 結 果 とそ の考 察
1985〜2000年 度 の各 年 度 の両 対 数 形 に よる ヘ ドニ ッ ク ・オ フ ィス 賃 料 関 数 の 推 計 結 果 を(図 表4)に 示 した。 以 下 こ の 推 定 結 果 に つ い て考 察 を 加 え る こ と
とす る。
ア ク セ ス ビ リ テ ィー を示 す 「 最 寄 り駅 まで の 距 離 」 お よ び 「 最 寄 り駅 か ら大 通 り駅 ま で の 時 間距 離 」 は いず れ も強 い有 意 度 を もた なか っ た 。
よ り狭 い 地 域 で の ア クセ ス ビ リテ ィ ー を 示 す 「 最 寄 り駅 ま で の 距 離 」 は符 号 条 件 こそ 満 た され た もの の 約 半 数 の 年 度 で しか 有 意 で は な か っ た 。 こ の結 果 は 先 行 研 究 に お け る 東 京CBD,大 阪CBDの 分 析 結 果 と も符 合 す る 。16)後 述 す る よ う に オ フ ィス の 集 積 性 が 強 い 有 意 度 を 有 して い る点 を鑑 み る と,企 業 は 「 駅
15)半 対 数 形 を 帰 無 仮 説 と す る 」‑TESTは,両 対 数 形 の 推 定 で 得 ら れ た 予 測 値 を Phatと す る と,ln(P)=c+αX+βPhat+ε を推 定 し,β のt値 が 有 意 か ど うか を 見 れ ば よ い 。 推 計 し た β のt値 は5.115448と 有 意 な の で,半 対 数 形 は棄 却 さ れ る 。 逆 に 両 対 数 形 を 帰 無 仮 説 と した と き の β のt値 は0.380489と 有 意 で な く両 対 数 形 は 棄 却 さ れ な い 。
16)大 阪CBDに つ い て 中 村[1994]の 結 果 と符 合 す る 。 た だ しArima[1993]で は
有 意 で あ り符 合 しな い 。
(上段:推 計 係数,申 段()内:t値,下 段[]内:P値)
年 度 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992
最 寄 り駅 まで の距 離 一〇 .024367
(一ユ。03263) [0.3095]
一〇 .053765 (‑3、17577) [0.0032]
一〇 .002268 (‑0.ユ1981)
[0.9053]
一〇 .024386 (‑1.08784)
[0.2851]
一〇 .028778 (‑1.93256)
[0.0577]
一〇 .013775 (‑0.49329)
[0.6267]
一〇 .044535 (‑1.76851)
[0.0875]
一〇.00123 (‑0,05113)
[0.9596]
大通 り駅 まで の時 間 距離 0.0115 (0.43163)
[0.6689]
0.003667 (0.14728) [0.8838]
一〇.038458 (‑1.93803)
[0.0601]
0.029904 (1.11068)
[0.2752]
0.015462 (1.48010) [0.1438]
0.001105 (0.03759) [0.9704]
0.05174 (1.68208)
[0.1033]
0.048725 (1.95346)
[0.0608]
指 定容積率 0.46431
(2.86945) [0.0072]
0.332854 (2.22858) [0.0328]
0。221255 (1.41041)
[0.1666]
O.437622 (2.86691)
[0.0074]
0.300361 (3.26130) [0.0018]
0.430425 (2.70358) [0.0130]
O.469743 (2,32582)
[O.0272]
0.583452 (2.96198)
[0.0062]
築年数 一〇 .007386
(‑1.90198) [0.0662]
一〇 .004255 (‑1.35046)
[0.1861]
一〇 。00147 (‑0.49494)
[0.6235]
0.000441 (0.11839) [0.9065]
一〇 .003991 (‑1.97276)
[0.0528]
一〇 .008074 (‑2.30129)
[0.0312]
一〇 .006355 (‑1.64231)
[0.1113]
一〇 .009217 (‑2.45565)
[0.0205]
延床面積 0.107257
(2.06325) [0.0473]
0.074913 (2.31294)
[0.0271]
0.148899 (4.41091) [0.0001]
0.090361 (2.14169) [0.0402]
0.116393 (4.60262) [0。0000]
0.053875 (1.14551) [0.2643]
0.06969 (1.84469)
[0.0753]
0.110007 (2.54651)
[0.0167]
1階 ダ ミー 0.129432
(1.11509) [0.2731]
0.20753 (2.52639)
[0.0165]
n.a n.a n.a
0.656997 (5.14218) [0,0000]
0.241676 (5.37980)
[0,0000]
0.292008 (2.27707) [0.0329]
0.304166 (2.32677)
[0.0272]
0.863787 、 (6.58920)
[0.0000]
大 手 ダ ミー 0.192494
(2.00874) [0.0531]
0.015127 (0.26024) [0.7963]
0.138133 (2.25959) [0.0297]
0.151954 (1.92317) [0.0637]
0.075483 (1.64135)
[0.1056]
0.168235 (2.21271) [0.0376]
0.15172 (2.11284) [0.0433]
0.239579 (3.55723)
[0.0014]
定数項 6.128765
(10.19185) [0.0000]
6.799399 (16.68024) [0.0000]
6.138637 (工3.74629) [O.0000]
6.183745 (12.30843) [0.0000]
6.40379 (19.95662)
[0.0000]
6、787067 (12.08365)
[0.0000]
6.693165 (13.76501) [0.0000]
6.025937 (11.82707) [0.0000]
決定係数
自由度調整済決定係数 F値
サ ンプル数
0.678726 0.608447 9.657636 40
0.642041 0.56611 8.455617 41
0,740132 0,6991 18.03801
45
0.695327 0.62653 10.10693 39
0.607587 0.564666 14.15618 72
0.663559 0.556509 6.198611 30
0.668442 0.588411 8.352277 37
0.800254 0,750317 16.0254
36
蜘 些 器 恭 切 ω 誌 藩 H 壷Ψ
(上段:推 計 係 数,中 段()内:t値,下 段[]内:P値)
年 度 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
最 寄 り駅 まで の距 離 一〇.046563
(‑1.55902) [0.1285]
一〇 .039431 (‑2.11974)
[0.0380]
一〇 .06754 (‑2.36670)
[0.0238]
一〇 。03573 (‑1.40773)
[0.1726]
一〇 .083385 (‑2.15504)
[0.0449]
一〇 .027725 (‑0.70167)
[0.4936]
一〇 .060402 (一 一1.23977) [0.2354]
0.038412
‑0 .87218 [0.4085]
大 通 り駅 まで の時 聞距 離 0.060779 (2.43864) [0.0203]
一〇 .017735 (‑1.26555)
[0.2104]
一〇 .01工264 (‑0.66662)
[0.5095]
一〇 ,003063 (‑0,20926)
[0.8361]
一〇 .0406 (‑1.95662)
[0.0661]
0.073699 (4.21264) [0。0008]
一〇 .01172 (‑0.23787)
[0.8154]
0.018357 (0.24750) [0.8108]
指定容積率 1.028498
(3.75795) [0.0007]
0.295254 (2.75563)
[0.0077]
0.14058 (1.05034)
[0.3010]
0.1634 (1.39520)
[0.1763]
0.208688 (1。27302)
[0.2192]
0.244978 (O.90277) [0.3809]
0.413397 (1.13388) [0.2759〕
2.299372 (1.58416) [0.1518]
築年数 一〇.003735
(‑O.92225) [0.3631]
一〇 .008137 (‑3.70292)
[0.0005]
一〇 .004934 (‑1.42201)
[0。1641]
一〇 .00969 (‑4.32213)
[0.0003]
一〇 .014812 (‑4.72164)
[0。0002]
一〇 .005124 (‑1.32551)
[0.2048]
一〇 .006866 (‑1.46240)
[0.1657]
一〇 .008421 (‑1.67118)
[0,1332]
延床面積 0.065493
(1.14591) [0.2601]
0.075014 (2.29475) [0。0251]
0.123841 (2.64734)
[0.0122]
0,047781 (1.03578) [0.3111]
0.031173 (0.69527)
[0.4958]
0.047619 (0.87070)
[0,3976]
一〇 .040692 (‑0.49203)
[0.6303]
0.18093 (2.53415)
[0.0350]
1階 ダ ミー 0.279294
(2.53805) [0.0161]
0.183876 (3.36110)
[0.0013]
0.297856 (2.88016)
[0.0068]
O.494725 (3.30504) [0.0031]
a
O
n a
・
n a
・
