「ワンルーム規制がワンルーム家賃に与える影響に関する研究～東京都区部における分析～」

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ワンルーム規制がワンルーム家賃に

与える影響に関する研究

～東京都区部における分析～

＜要旨＞ワンルームは、都心部に居住する単身者の住まいとして広く普及しているが、近隣住民から問題視されることも多く、東京都区部を中心に各自治体は様々な規制を実施している。一方で、ワンルームに対し建築規制で対応すべき問題なのかという意見もあり、ワンルーム規制のあり方については様々な議論がなされている。本稿では、ワンルーム規制がもたらす弊害として、ワンルーム家賃に与える影響に着目し、実証分析を行う。東京都区部内を対象とし、規制実施区と未実施区抽出による DID 推定及び区部全域による OLS 推定によって分析を行い、ワンルーム家賃への影響を定量的に明らかにした。また、ワンルームが周囲の地価やファミリー家賃に与える影響をヘドニック・アプローチを用いて実証分析を行い、ワンルームは、ファミリー層には選別的に負の影響を与えている可能性があるが、全体的には周囲に負の影響を与えていないことを明らかにした。これらの分析結果より、ワンルーム規制は、ファミリー層への負の影響の軽減に間接的に寄与する可能性はあるものの、外部不経済への政策としては不適当であり、かつ、最適ではない住宅供給を強制し、ワンルーム家賃へ影響を及ぼすといった多くの弊害を生み出す非効率な施策であるといえるだろう。 2011 年（平成 23 年）2 月政策研究大学院大学まちづくりプログラム MJU10044 有井美由紀

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第 1 章はじめに ...1 第 2 章ワンルーム規制の現状 ...2 2.1 ワンルーム規制の背景 ...2 2.2 規制内容・方法 ...2 第 3 章ワンルーム規制がワンルーム家賃に与える影響に関する理論分析 ...6 3.1 課税 ...6 3.2 ファミリー付置義務 ...6 3.3 最低面積規定 ...6 第 4 章ワンルーム規制がワンルーム家賃に与える影響に関する実証分析 ...7 4.1 規制実施区と未実施区抽出による分析（DID）（分析①） ...7 4.2 東京都区部全域による分析（OLS）（分析②） ... 11 4.3 考察 ... 14 第 5 章ワンルームが周囲に与える影響に関する実証分析 ... 15 5.1 単身世帯割合が地価に与える影響の分析（分析①） ... 15 5.2 近隣ワンルーム戸数割合がファミリー家賃に与える影響の分析（分析②） ... 18 5.3 考察 ... 20 第 6 章まとめ ... 21 謝辞 ... 22 参考文献 ... 22

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第1章はじめに

東京都区部の単身世帯数は、1980（昭和 55）年は約 94 万世帯、全世帯に占める割合は 31％であったものが、2005（平成 17）年には約 183 万世帯、45％を占めるまでに増加し続けており1_、今後もその傾向は続くと予測されている2_{。ワンルーム}3_{は、単身者の住まいとして}_{1980 年代後半} から登場し、現在では、地方出身の学生や独身の勤め人だけでなく、単身赴任者や一人暮らしのお年寄りにとっても割安な住まいとして広く普及している。このワンルームに対しては、居住者マナー等を問題として、東京都区部を中心に様々な建築規制が実施されてきた。一方で、ワンルームに対し建築規制で対応すべき問題なのかという意見もあり4_{、ワンルーム規制のあり方については議論がなされている。2008（平成 20）年には、内閣} 総理大臣の諮問機関である内閣府規制改革会議より、ワンルーム規制の見直しに関する答申が出され、2009（平成 21）年 3 月に閣議決定された「規制改革推進のための３か年計画」の中で、ワンルーム規制の状況・背景等の調査を行い、各自治体への適切な助言をするよう謳われている。ワンルーム規制に関する研究としては、木下・大月・深見(2008)があり、ワンルームに関わる問題の諸相やそれに対する行政のワンルーム規制のこれまでの変遷についての報告がある。また、論説として、殿塚(2010)は、開発事業者の立場からワンルーム規制の問題点について論じており、「家賃を高く設定せざるを得ない」「居住者のニーズに合わない物件開発が促進されるか、開発されず土地の有効利用が遅れることにつながる可能性もある」と指摘している。しかし、ワンルーム規制がもたらした影響について実証分析を行った研究は行われていない。そこで、本稿では、ワンルーム規制がもたらす弊害として、規制がワンルーム家賃に与える影響に着目して分析を行った。本稿の構成と研究方法は次のとおりである。第2 章ではワンルーム規制の現状を整理した。第3 章では、経済学の分析手法により理論分析を行い、ワンルーム規制がワンルーム家賃を上昇させていることを明らかにした。第4 章では、ワンルーム規制がワンルーム家賃にどの程度影響を与えたかについて、東京都区部内を対象とし、規制実施区と未実施区抽出によるDID 推定及び区部全域による OLS 推定によって実証分析を行い、ワンルーム家賃への影響を定量的に明らかにした。第5 章では、ワンルームが周囲の地価やファミリー家賃に与える影響をヘドニック・アプローチを用いて実証分析を行い、ワンルームは、ファミリー層には選別的に負の影響を与えている可能性があるが、全体的には周囲に負の影響を与えていないことを明らかにした。第6 章では、それまでの考察を踏まえ、ワンルーム規制は、ファミリー層への負の影響の軽減に間接的に寄与する可能性はあるものの、外部不経済への政策としては不適当であり、かつ、最適ではない住宅供給を強制し、ワンルーム家賃へ影響を及ぼすといった多くの弊害を生み出す非効率な施策であるという結論を導いた。また、ワンルームがもたらす近隣のファミリー家賃への負の影響の要因やメカニズムの特定、ワンルーム規制がもたらすワンルーム家賃への長期的な影響の検証の必要性について今後の課題として提示した。 1 _{「国勢調査」より} 2 _{「東京都世帯数の予測」より} 3 _{ワンルームは、マンション・アパート等の形態があり、また間取りもワンルーム、1K、１DK、１LDK 等があるが、本稿で} は、形態、間取りに関わらず、各区が概ね規制の対象としている３０㎡未満の住宅をワンルームと呼ぶこととする。 4 _{「ワンルーム規制賛成？反対？」朝日新聞} _{2008 年 8 月 12 日朝刊第 6 面}

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第2章ワンルーム規制の現状

2.1 ワンルーム規制の背景ワンルームは、1980 年代後半から単身者の住まいとして登場し、地方から東京への人口流入、晩婚化による単身者の増加、低金利時代の投資対象等の理由により、増加してきた（図2-1）。ワンルームが急増した 1980 年代後半、ワンルームは生活環境を乱すとして近隣住民からの反発が広がり、各地で紛争が起きた。東京都の各区では、それに対し、施設設置義務や管理の徹底、近隣説明やなどを規定した指導要綱を定め、各事業者に指導を行ってきた。その後、バブル経済の崩壊に伴いワンルームの供給数は一時減尐したが、近年再び増加傾向にあり、行政側では指導要綱の条例化や内容強化などの規制を強める動きが出ている。規制の理由としては、ワンルームの居住者はごみ出しや駐輪、騒音などのマナーが悪いという近隣からの声や、ワンルームばかりが建てられファミリーマンションが供給されないという住宅ストックのアンバランス、単身者は地域に溶け込まず、防災、防犯、自治会といった活動に支障が起きるという地域コミュニティの希薄化、住民登録もせず住民税も納めない単身者より税収確保につながる住民を増やしたいという自治体側の思いなどがある。 2.2 規制内容・方法 2.2.1 規制の内容ワンルームの規制の内容としては、大きく分けると次のようになる。各区での現在の規制内容は表2-1 のとおりである。 ① 課税（豊島区のみ）「豊島区狭小住戸集合住宅税条例」により、１戸の専有面積が30 ㎡未満の住戸を９戸以上もつ集合住宅を新築する時、建築主に１戸当たり50 万円が課税される。目的税でなく普通税のため、税収の使途は明記されていない。ただし、「ゆとりある住宅・住環境の実現」を目的としたものに使うとされ、住宅基金に積み立て、区営住宅をはじめとする住宅関連事業に充てられるとされている5_。 ② ファミリー付置義務一定割合にファミリータイプ（以下「ファミリー」という）を確保させるものである。その割合は、総戸数の30％以上（墨田区）や、総戸数から 29 を引いた数の 1/5＋１以上（港区）など、各区さまざまである。また、付置させるファミリーの面積の規定も、１戸の面積が37 ㎡以上（大田区）や、平均で 75 ㎡以上（足立区）などさまざまであるが、40 ㎡以上としているところが多い。豊島区、練馬区、江東区以外の区で実施している。 5 _{豊島区ホームページより} 図 2-1 ワンルーム着工戸数（東京都） 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1980 1985 1990 1995 2000 2005 ワンルーム着工戸数（東京都）出典：『東京都建築統計年報』より作成 30 ㎡以下共同住宅戸数を集計万戸

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3 ③ 最低面積規定一戸の最低専有面積を定めるもので、全区が何らかの下限を定めている。18 ㎡以上（渋谷区）や30 ㎡以上（江戸川区）などさまざまであるが、25 ㎡以上と定めている区が多い。住生活基本法（平成18 年 6 月 8 日法律第 61 号）に基づき、住生活基本計画（全国計画）が2006(平成 18)年９月閣議決定されたが、その中で、単身者の最低居住面積水準が、１戸当たり25 ㎡と定められたので、区の水準はそれに従ったものと思われる。 ④管理人、ごみ集積所、駐輪場等の設置規定近隣住民からの苦情が多い居住者マナーの改善のための規定として、管理人の設置、ごみ集積所・駐輪場の設置を義務化、あるいは努力規定として盛り込んでいる。 ⑤その他地域コミュニティ対策のため、入居者の町会・自治会への加入の促進の努力義務を建築主等へ課した規定や、高齢化社会に対応した住宅を確保するため、バリアフリー対策を義務化する規定もある。 2.2.2 規制の方法と近年の動向各区はこのような規制を、条例や要綱で規定し、事業者等への指導に当たっている。（中央区は全区一律の規制でなく、地区計画を定めた地域内にのみ適用されることとなっている。）ワンルームへの規制は、前述の通り、1980 年代後半から指導要綱によって行われてきた。しかし、近年のワンルームの増加を受け、2002（平成 14）年頃からまず中心部の区で、より強制力のある条例化への強化や内容の充実が図られ、次いで外周区も2008（平成 20）年頃から相次いで同様の強化が図られた。現在は、23 区中 16 区が条例、７区が指導要綱等による規制を行っている。 2.2.3 研究の対象各種規制のうち、今回の研究の対象は 2000 年代に入り規制が開始・強化された、①課税、 ②ファミリー付置義務、③最低面積規定とする。このうち最低面積規定は 1980 年代頃から導入され、既に全区において何らかの基準が規定されているが、近年「18 ㎡以上」や「20 ㎡以上」という基準から引き上げが相次いだ「25 ㎡以上」を拘束力のあるものとみなし、今回の研究の対象とする。

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4 条例or 要綱課税ﾌｧﾐﾘｰ付置最低面積指導要綱・条例等の策定時期適用範囲課税ファミリー付置（　　）内は規制強化の流れ最低面積（　　）内は規制強化の流れﾜﾝﾙｰﾑ位置付け面積ﾌｧﾐﾘｰ位置付け面積千代田区指導要綱 - ○ ○ S61.7～指導要綱地階を含む4階以上、30㎡以下の住戸が10戸以上 -20戸以上の場合、ファミリー住戸（40㎡以上）の専用面積の合計が、全住戸の専用面積の合計の1/3以上とする。（H16.8～） 25㎡以上（(時期不明)～22m2以上 →H22.8～　25㎡以上） 30㎡以下 40㎡以上中央区条例 - ○ ○ H5～　指導要綱 H15.3～　条例化（地区計画内）地区計画内　住戸 10戸以上 -ファミリー住戸（40㎡以上）の専用面積の合計が、全住戸の専用面積の合計の1/3以上（H15.2～） 25㎡以上 (H20.4～) 面積規定なし 40㎡以上港区条例 - ○ ○ H9～指導要綱 H17.4～　条例化 37㎡未満の住戸が７戸以上 -30戸以上の場合、ファミリー住戸（50㎡以上）を次の数だけ設置・その他の地域　 (（総戸数-29）×1/5)+1 ・商業地域　(（総戸数-29）×1/10)+1 （H17.4～） 25㎡以上（商業地域は20㎡以上で、総戸数の過半数を25㎡以上）（H9～　18m2以上 →H17.4～　25㎡以上） 37㎡未満 50㎡以上新宿区条例 - ○ ○ H16.4～条例地上３階建以上、 30㎡未満の住戸が 10戸以上 -40m2以上のファミリー住戸を、・その他の地域　（ワンルーム形式（30㎡未満）の住戸数－29）×1／3以上・一低専　（ワンルーム形式（30㎡未満）の住戸数－29）×1/2以上 (H16.4～　開始 →H20.10～　強化) 25m2以上（H16.4～　18m2以上 →H20.10～　25㎡以上） 30㎡未満 40㎡以上文京区条例 - ○ ○ S59～指導要綱 H20.7～条例化地上３階建以上、 40㎡未満の住戸が 10戸以上 -15戸以上の場合、 (総戸数-15）×1/2をファミリー住戸（40㎡以上）に。 (H16～　開始 →H20.7～強化) 25㎡以上（H8～　16m2以上 →H16～　18㎡以上 →H20.7～　25㎡以上） 40㎡未満 40㎡以上台東区条例 - ○ ○ S61.11～指導要綱 H17.7～　条例化 H20.7強化１０戸以上 -15戸以上の場合、総戸数や高さに応じてファミリー住戸（40㎡or50 ㎡以上）を設置・総戸数が15～49戸（高さが40ｍ以下）　　＝総戸数の1/3以上を40ｍ2以上の住戸・総戸数が50～99戸または高さが40ｍを超えるもの（高さが50ｍ以下）　　＝総戸数の1/3以上を40ｍ2以上の住戸とし、かつ、そのうち総戸数の1/9以上を50ｍ2以上の住戸とする・総戸数が100戸以上または高さが50ｍを超えるもの　　＝総戸数の1/2以上を40ｍ2以上の住戸とし、かつ、そのうち総戸数の1/4以上を50ｍ2以上の住戸とし、かつ、そのうち総戸数の1/20以上を75 ｍ2以上の住戸とする (H17.7～ →H20.7～強化) 25㎡以上（H3～　20m2以上 →H17.7～　25㎡以上）面積規定なし 40㎡以上墨田区条例 - ○ ○ S53～指導要綱_{H20.7条例化} 地上５階建以上 or 15戸以上 or 延べ床面積１,０００㎡以上 -25 戸以上の場合、総戸数の30％以上をファミリー住戸（40 ㎡以上）に。 (H17～ →H20.7～強化) 25m2以上（S62～　18m2以上 →H7～　20㎡以上 →H20.7～　25㎡以上）面積規定なし 40㎡以上江東区条例 - - ○ (時期不明)～指導要綱_{H20.4条例化} 地上３階建以上、 40㎡未満の住戸が 20戸以上 - － 25㎡以上（H14～　20㎡以上 →H20.4～　25㎡以上） 40㎡未満面積規定なし品川区指導要綱 - ○ △ S58～指導指針 H20.4指導要綱地上３階建以上、 30㎡未満の住戸が 15戸以上、かつ当該住戸数が総戸数の1/3以上 -以下の数のファミリー住戸（40㎡以上）を設置。・住戸数が15戸～19戸の場合1戸以上・住戸数が20戸～29戸の場合2戸以上・30戸以上の場合以下の戸数を確保 1. １低専　2＋（総戸数－30）×1/3 2. 近商・商業　 2＋（総戸数－30）×1/10 3. その他の地域　2＋（住戸数－30）×1/5 (H20.4～) 20㎡以上（一低専で25㎡以上） (H20.4～ ) 30㎡未満 40㎡以上目黒区条例 - ○ ○ H16 指導要綱 H20.4条例化３階建て以上、40 ㎡未満の住戸が10 戸以上 -ワンルーム（40㎡未満）の住戸数が30を超える場合、 (ワンルーム住戸数-29 )×1/2を、ファミリー住戸（40㎡以上、平均55㎡以上）に。 (H20.4～) 25㎡以上（H16～　20m2以上 →H20.4～　25㎡以上） 40㎡未満 40㎡以上大田区指導_要綱 - ○ ○ (時期不明)～指導要綱 37㎡未満が15戸_以上 -15戸～30戸の場合、その内1戸以上はファミリー住戸（37㎡以上）設置 30戸を超える場合、用途地域に応じた戸数のファミリー住戸を設置・低層住居系：1＋(住戸数－30)×1/3 ・商業系：1＋(住戸数－30)×1/10 ・その他地域：1＋(住戸数－30)×1/5 (H16～）低層住居系： 25㎡以上その他地域：25㎡以上に努め、最低でも20㎡（S61～16m2以上 →H3～　18㎡以上 →H16～ 25㎡以上） 37㎡未満 37㎡以上表 2-1 各区の規制内容（平成 23 年 2 月時点）

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5 条例or 要綱課税ﾌｧﾐﾘｰ付置最低面積指導要綱・条例等の策定時期適用範囲課税ファミリー付置（　　）内は規制強化の流れ最低面積（　　）内は規制強化の流れﾜﾝﾙｰﾑ位置付け面積ﾌｧﾐﾘｰ位置付け面積世田谷区条例 - ○ ○ (時期不明)～　指導要綱 H14.4 条例化３階建て以上、40 ㎡未満の住戸が12 戸以上（商業系用途の場合15戸以上） -40㎡未満の住戸数が３０を超え、かつ延べ面積 1500㎡以上の場合、（ワンルーム住戸（40㎡未満）-30）×1/2をファミリー向け住戸（平均50㎡以上）とする。 (H10.9～) 25㎡以上（S59～　16m2以上 →H2～　18㎡以上 →H10.9～　25㎡以上（住）、20㎡以上（商）　H19.10～　25㎡以上） 40㎡未満平均 50㎡以上渋谷区条例 - ○ △ H9～指導要綱_{H15.1～　条例化} 地上３階建以上、 29㎡未満の住戸が 15戸以上、かつ当該住戸数が総戸数の1/3以上 -（努力義務）ファミリー向け住戸（39㎡以上）を設置するよう努める。・低層住居系　（総戸数－20）×1／3以上・商業地域（総戸数－40）×1／5以上・上記以外の用途地域（総戸数－30）×1／5以上 (H9～) （努力義務）低層住居系：20㎡以上その他の地域：18㎡以上 (H9～) 29㎡未満 39㎡以上中野区指導_要綱 - ○ △ S60～ワンルーム要綱 H3～指導要綱 H23.3現在　条例化手続き中低層住居系　地上３階建以上かつ12 戸以上その他の用途地域３階建て以上（地階を除く）かつ15戸以上 -全戸数の1/5以上をファミリー住戸（39㎡以上）に。全戸数×1/5 (H3～) 低層住居系：20㎡以上その他の地域：18㎡以上（(時期不明)～　16㎡以上 →H3～ 20㎡以上）面積規定なし 39㎡以上杉並区指導要綱 - ○ ○ S59～ワンルーム要綱 H20.7～指導要綱　H20.7　面積・ファミリー開始３階建て以上、40 ㎡未満の住戸が6 戸以上 -20戸以上の場合、 20を超える1/2をファミリー住戸（40㎡以上）に。（全戸数-20）×1/2 (H20.7～) 25㎡以上 (H20.7～) 40㎡未満 40㎡以上豊島区条例 H16.6　課税開始 30 ㎡未満の住戸が9戸以上（H22.4に29㎡未満 →30㎡未満に改正） 50万/戸課税 - -条例 H17.1～　条例地上３階建以上、 15戸以上 - -20㎡以上 (H17.1～) 北区条例 - ○ ○ H4.12～　指導要綱 H20.10～条例化地上３階建以上、 15戸以上 -ワンルーム形式住戸(40㎡未満)を３０戸以上含む場合、（総戸数－30）×1/2以上をファミリー住戸（55㎡以上）に。 ((時期不明)～ →H20.10 強化) 25㎡以上（北区居住の個人建築主は22㎡以上）（(時期不明)～　18㎡以上 →H20～ 25㎡以上） 40㎡未満 55㎡以上荒川区条例 - ○ ○ H9～　指導要綱 H19.9～条例化１５戸以上 -30戸以上の場合、全住戸の半数以上をファミリー住戸（50㎡以上）に。全戸数×1/2 ((時期不明)～) 25㎡以上 ((時期不明)～) 面積規定なし 50㎡以上板橋区条例 - ○ ○ H11～　指導要綱 H21.4～条例化地上３階建以上、小規模住戸が15戸以上、かつ当該住戸数が総戸数の 1/3以上 -（総戸数-29）×1/3をファミリー住戸（55㎡以上）に。 (H21.4～) 25㎡以上（H11～　18㎡以上 →H21～ 25㎡以上）面積規定なし 55㎡以上練馬区条例 - - △ S60.4～　指導要綱 H18.4～　条例化 29㎡未満の住戸が 20戸以上で、かつ当該住戸数が総戸数の1/3以上 - -20㎡以上（S60～　16㎡以上 →(時期不明)　　　18㎡以上 →H18～ 20㎡以上 →今後 25㎡以上予定） 29㎡未満面積規定なし足立区基準 - ○ ○ S59～　指針 H17.9～　基準地上３階建以上、 15戸以上 -ワンルーム（22㎡以上～55㎡未満）が30戸以上となる場合、 29戸を超える部分をファミリー住戸（平均75㎡以上）に。（＝単身用は原則29戸が上限　（交通利便地域内は25㎡以上39戸上限））（H11～） 25㎡以上（　 (時期不明)　　　18㎡以上 →　(時期不明)～ 22㎡以上 →H22～ 25㎡以上） 55㎡未満平均 75㎡以上葛飾区指導要綱 - ○ ○ (時期不明)～　指導要綱地上３階建以上、 15戸以上 -15～29戸の場合、総戸数の1/2以上をファミリー住戸（55㎡以上）に。 30戸以上の場合、住戸数の1/2以上をファミリー住戸（55㎡以上）かつ住戸数の1/5以上をファミリー住戸（75㎡以上）に。全体の平均床面積を65㎡以上に。（H11～） 25㎡以上（H5～　　22㎡以上 →H16～ 25㎡以上）面積規定なし 55㎡以上江戸川区条例 - ○ ○ (時期不明)～　指導要綱_{H18.4～条例化} ３階建て以上、10_戸以上 -15 戸を超える部分は、当該戸数の平均を70 ㎡以上（個人事業主の場合、計画戸数のうち30 戸未満の部分についての最低面積を25 ㎡とし、30 戸以上の部分の最低面積を50 ㎡以上） ((時期不明)～) 30㎡以上（個人事業主の場合25㎡以上） ((時期不明)～) 面積規定なし 50㎡以上最低面積：○は25㎡以上の値を設定。△は25㎡未満の値を設定 ○ - △ 30㎡未満面積規定なし

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第3章ワンルーム規制がワンルーム家賃に与える影響に関する理論分析

ワンルーム規制がワンルーム家賃に与える影響について、経済学理論に基づいて分析を行う。様々な市場の変化が想定できるが、本稿では、規制後の市場について、家賃への影響に焦点を当てて分析を行う。ワンルーム規制が導入されると、供給コストの増加、供給量の減尐を招き、図3-1 のように、供給曲線が左にシフトし、家賃が上昇し、余剰が減尐する。以下、各種規制ごと（課税、ファミリー付置義務、最低面積規定）に詳しく分析を行う。 3.1 課税新築時への課税がなされると、供給者は、規制に従い税金を払って建設する、規制対象外となる規模のものを作る（40 ㎡以上にするなど）か戸数を抑える（９戸未満にするなど）、建築しない、のいずれかに行動を変えると思われる。税金を払って建設する場合、規制前よりも供給コストが増加する。これらの結果、ワンルーム市場全体では、供給量が減尐するため、供給曲線が左にシフトし、家賃が上昇し、余剰が減尐すると思われる。 3.2 ファミリー付置義務ファミリー付置義務が課されると、供給者は、規制に従いファミリーを付置して建設する、規制対象外となる規模のものを作るか戸数を抑える、建築しない、のいずれかに行動を変えると思われる。ファミリーを付置して建設する場合、収益性の良いワンルームを数個あきらめて収益性の悪いファミリーを付置せねばならないため、又は、ワンルームとファミリーの導線を分けるなどの工夫を行う6_{ため、供給コストが増加する。これらの結果、ワンルーム市場全体で} は、供給量が減尐するため、供給曲線が左にシフトし、家賃が上昇し、余剰が減尐すると思われる。 3.3 最低面積規定最低面積を25 ㎡以上と規定されると、供給者は、規制に従い 25 ㎡以上を建設する、規制対象外となる規模のものを作るか戸数を抑える、建築しない、のいずれかに行動を変えると思われる。各事業者は住宅を供給する場合、それぞれの事業者の条件に応じた最適な面積の住宅を供給すると考えられる。最低面積規定は、一部の事業者に対し最適面積での住宅供給を阻害することになり、一部企業の単位面積当たり供給コストを上昇させる。これらの結果、ワンルーム市場全体では、供給量が減尐するため、供給曲線が左にシフトし、家賃が上昇し、余剰が減尐すると思われる。また、そもそも市場に影響を与えることが明らかな規模規程について、なぜ 25 ㎡なのか、どこでも 25 ㎡なのか、その論理的根拠を示すことは困難であろう。ワンルーム排除の一手段であり、数値に根拠のない規制という疑いがあると指摘されかねない政策であると思われる。 6 _{殿塚（2010）より} 図 3-1 規制がワンルーム家賃に与える影響 S D 総面積家賃/㎡ P’ P Q’_Q S’

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第4章ワンルーム規制がワンルーム家賃に与える影響に関する実証分析

第3 章における理論分析のように、ワンルーム規制はワンルーム家賃に影響を与えている可能性がある。本章では、東京都区部内を対象とし、ワンルーム規制がワンルーム家賃に与える影響について、規制実施区と未実施区抽出による分析（DID）と東京都区部全域による分析（OLS）の２つの方法での検証を行う。 4.1 規制実施区と未実施区抽出による分析（DID）（分析①） 4.1.1 分析方法まず、ワンルームへの各種規制の導入によりワンルーム家賃がどのような影響を受けたかを検証するため、規制実施区と未実施区を用いた Difference-in-difference（以下 DID という）の手法による分析を行う。DID は、対象自治体の政策導入以外の影響がすべて同一とみなし、時系列の変化、クロスセクションでの違いをコントロールして、政策導入以降の、政策導入自治体が受けた影響を分析する手法である。DID を用いることにより、ワンルーム規制と同時期に、ワンルーム規制とは無関係の要因がワンルーム家賃に影響した可能性（例えば景気好転による家賃上昇）や、ワンルーム規制実施自治体と未実施自治体がもともと持つ固有の特質（例えばワンルーム規制実施区は未実施区に比べてもともと平均家賃が高い）といった家賃への影響を取り除いて分析することができる。 4.1.2 分析対象分析対象は、2004～2005 年に規制を導入・強化した区のうち、表 4-1 のものを対象とした。ファミリー付置義務は区によって付置すべき戸数が異なり、その影響も異なると思われるため、２段階に分けた7_{。なお、DID では環境が似た区を選ぶべきであるが、今回は導入時期が同時} 期という条件でこの区を選んだ。 7 _仮に_{50 戸のワンルームを予定していた土地に、規制により付置が必要になるファミリー戸数を、各区の計算式に当てはめ} て計算し、12 戸である文京区はファミリー付置義務(多)、5 戸である新宿区、４戸である港区はファミリー付置義務(尐)とした。タイプ区導入時期内容課税豊島区 2004 建築主に 50 万/戸の課税ﾌｧﾐﾘｰ付置義務(多) 文京区 2004 (総戸数-15）×1/2 をファミリー住戸（40 ㎡以上）にする。ﾌｧﾐﾘｰ付置義務(尐) 新宿区 2004 第一種低層住居専用地域は(ﾜﾝﾙｰﾑ形式の住戸数－29)×1/2 以上その他の用途地域は(ﾜﾝﾙｰﾑ形式の住戸数－29）×1/3 以上をファミリー住戸（40 ㎡以上）にする。港区 2005 商業地域は (（総戸数-29）×1/10)+1 以上その他の地域 (（総戸数-29）×1/5)+1 以上をファミリー住戸（50 ㎡以上）にする。最低面積規定港区 2005 住戸の専用面積は 25 ㎡以上とする。（商業地域は 20 ㎡以上で、総戸数の過半数は 25 ㎡以上に）未実施練馬区表 4-1 分析対象区の規制内容

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8 ５区を対象区域と定め、規制導入前を 2002 年、規制導入後を 2009 年とし、株式会社 CHINTAI 発行の賃貸住宅情報誌8_の_{10 月第一週目号に掲載された 30 ㎡未満の賃貸住宅を対} 象とし9_{、家賃等のデータを入手した。清水(2008)は、住宅情報誌掲載情報のうち、取引に伴} う個別事情を含まず、かつ競争的な市場価格である「成約によって情報誌から抹消された時点の価格」を使用するのがよいとしており、さらに吉田・清水(2010)では実際の取引価格と募集価格には５％程度の違いがあるとしているが、今回はデータの制約があり住宅情報誌から抹消された時点の価格かどうかを確認することができず、また実際の取引価格のデータを入手することができないため、正確な市場価格でない可能性があるが、情報誌掲載価格は供給者が消費者の付け値を推測してその価格を決めていると考え、市場価格であると仮定して推定を行う。 4.1.3 推計モデルワンルーム規制が導入された区では、導入後、ワンルーム家賃がどう影響を受けたかを観察するため、次の(1)式にて推計を行う。 𝑙𝑛𝑃 = 𝛼 + 𝛽1𝐷𝑇 + 𝛽2𝐷𝐹1+ 𝛽3𝐷𝐹2+ 𝛽4𝐷𝑀 + 𝛽5𝐷𝐴 + 𝛽6𝐷𝑇 ∗ 𝐷𝐴 + 𝛽7𝐷𝐹1∗ 𝐷𝐴 + 𝛽8𝐷𝐹2∗ 𝐷𝐴 + 𝛽9𝐷𝑀 ∗ 𝐷𝐴 + 𝛾𝑖𝑋𝑖+ 𝜀 (1) 被説明変数 lnP は、ワンルーム家賃（万円/月）と共益費（万円/月）の和を対数にしたもの を用いる。家賃と共益費の和としたのは、賃貸人が物件を比較する際には、共益費等を月々の家賃に加算して比較・判断することが一般的であると考えられるためである。 DT、DF1、DF2、DM は、各規制実施区であることを示すダミー変数であり、各規制を実施 している区なら１、実施していない区なら０をとる。各区がもともと持つ特質をコントロールすることができる。DT は課税実施区ダミー、DF1はファミリー付置義務(多)実施区ダミー、 DF2はファミリー付置義務(尐)実施区ダミー、DM は最低面積規定実施区ダミーである。 DA は、規制年後であることを示すダミー変数であり、規制後の 2009 年なら１、規制前の 2002 年なら０をとる。時期の違いをコントロールすることができる。

DT* DA, DF1* DA, DF2* DA, DM* DA は、規制効果を表す変数として、各規制実施区ダミーと規

制年後ダミーの交差項を設定したものである。係数が有意に正となった場合、規制の影響を受けて家賃が上昇したと解釈できる。 Xiはその他の説明変数であり、物件の特徴や立地を示すものを採用した。専有面積（㎡）、当該住戸階数、建物全体の階数、建築年数、最寄駅までの時間距離（分）、東京駅までの時間距離（分）（最寄駅から東京駅までの時間。インターネットの路線検索10_{によって検索）}_、構造ダミー（木造を基準とし、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、軽量鉄骨造であれば、ぞれぞれ１をとるダミー変数）、設備ダミー（エアコン、オートロック、 8 _{賃貸住宅情報誌「CHINTAI」} 9_{各区での、ワンルームと位置づけている面積を参考にした（表}_{2-1 参照）} 10_{インターネット路線検索「goo 路線」}

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9 バス・トイレ別、室内洗濯機置場、フローリングという設備があれば、それぞれ１をとるダミー変数）を用いた。専有面積、当該住戸階数、建物階数、建築年数、最寄駅までの時間距離、東京駅までの時間距離については、被説明変数（ln（ワンルーム家賃+共益費））に対し、線形あるいは非線形に反応する可能性があることを考慮し、それぞれ2 乗項も用いた。 α は定数項、β，γ は係数、ε は誤差項を表す。 各説明変数の基本統計量は表 4-2 のとおりである。表 4-2 DID 基本統計量 4.1.4 推定結果推計結果は、表 4-3 のとおりである。規制効果変数として設定した規制実施区ダミーと規制年後ダミーの交差項の係数を見ると、課税実施区では、規制後にワンルーム家賃が約４％上昇したことが、基本モデルでは 10％水準で、２乗項入りモデルでは５％水準で、統計的に有意に示された。ファミリー付置義務実施区では、付置義務戸数が多い区は、ワンルーム家賃が約４～５％程度上昇したことが、基本モデルでは 10％水準で、２乗項入りモデルでは５％水準で、統計的に有意に示された。付置義務戸数が尐ない区は、統計的に有意な影響は示されなかった。付置義務割合により影響が異なることが示された。最低面積規定実施区では、統計的に有意な影響は示されなかった。その他の説明変数については、一般的に予想される結果と整合する。専有面積、当該住戸階数、構造ダミー、設備ダミーのうちエアコンダミー、室内洗濯機置場ダミーは有意に正の係数となっている11_{。建築年数、最寄駅までの時間距離、東京駅までの時間距離は有意に負} の係数となっている。 11 _{2 乗項入りモデルの専有面積、当該住戸階数は有意ではなくなっているが、F 検定を行ったところ、変数は有効という結} 果が得られている。平均標準偏差最小値最大値ワンルーム家賃＋共益費 7.550 1.907 3 27 ln(ワンルーム家賃＋共益費) 1.992 0.242 1.099 3.296 課税実施区ダミー 0.280 0.449 0 1 ﾌｧﾐﾘｰ付置義務(多)実施区ダミー　 0.161 0.368 0 1 ﾌｧﾐﾘｰ付置義務(尐)実施区ダミー　 0.290 0.454 0 1 最低面積規定実施区ダミー 0.076 0.265 0 1 規制後年ダミー　　　　　 0.508 0.500 0 1 課税実施区ダミー×規制後年ダミー 0.135 0.342 0 1 ﾌｧﾐﾘｰ付置義務(多)実施区ダミー×規制後年ダミー 0.069 0.254 0 1 ﾌｧﾐﾘｰ付置義務(尐)実施区ダミー×規制後年ダミー 0.164 0.370 0 1 最低面積規定実施区ダミー×規制後年ダミー 0.051 0.219 0 1 専有面積 20.119 4.340 10 29.81 当該住戸階数 2.494 1.822 1 14 建物階数 4.240 2.965 1 15 建築年数 15.184 11.049 0 52 最寄駅までの時間距離 7.395 4.677 1 80 東京駅までの時間距離 24.372 9.722 4 46 鉄骨鉄筋コンクリート造ダミー 0.088 0.283 0 1 鉄筋コンクリート造ダミー 0.350 0.477 0 1 鉄骨造ダミー 0.214 0.411 0 1 軽量鉄骨造ダミー 0.051 0.219 0 1 エアコンダミー 0.904 0.294 0 1 オートロックダミー 0.296 0.457 0 1 バス・トイレ別ダミー 0.495 0.500 0 1 室内洗濯機置場ダミー 0.641 0.480 0 1 フローリングダミー 0.626 0.484 0 1 サンプル数 868

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10 表 4-3 DID 推計結果被説明変数：ln(ワンルーム賃料＋共益費) 係数標準誤差係数標準誤差課税実施区ダミー 0.0317 (0.0195) 0.0343 (0.0203) * ﾌｧﾐﾘｰ付置義務(多)実施区ダミー　 0.0689 (0.0261) *** 0.0559 (0.0253) ** ﾌｧﾐﾘｰ付置義務(尐)実施区ダミー　 0.1447 (0.0206) *** 0.1463 (0.0209) *** 最低面積規定実施区ダミー 0.1523 (0.0500) *** 0.1279 (0.0514) ** 規制後年ダミー　　　　　 -0.0680 (0.0172) *** -0.0692 (0.0170) *** 課税実施区ダミー×規制後年ダミー 0.0441 (0.0232) * 0.0468 (0.0230) ** ﾌｧﾐﾘｰ付置義務(多)実施区ダミー×規制後年ダミー 0.0471 (0.0255) * 0.0536 (0.0254) ** ﾌｧﾐﾘｰ付置義務(尐)実施区ダミー×規制後年ダミー 0.0199 (0.0239) 0.0198 (0.0235) 最低面積規定実施区ダミー×規制後年ダミー -0.0455 (0.0544) -0.0244 (0.0559) 専有面積 0.0224 (0.0014) *** 0.0168 (0.0116) 専有面積^2 0.0001 (0.0003) 当該住戸階数 0.0128 (0.0034) *** 0.0114 (0.0082) 当該住戸階数^2 0.0001 (0.0008) 建物階数 0.0027 (0.0028) 0.0160 (0.0089) * 建物階数^2 -0.0009 (0.0006) 建築年数 -0.0042 (0.0006) *** -0.0052 (0.0015) *** 建築年数^2 0.00002 (0.00004) 最寄駅までの時間距離 -0.0033 (0.0014) ** -0.0066 (0.0017) *** 最寄駅までの時間距離^2 0.0001 (0.00003) *** 東京駅までの時間距離 -0.0039 (0.0008) *** -0.0093 (0.0027) *** 東京駅までの時間距離^2 0.0001 (0.00005) ** 鉄骨鉄筋コンクリート造ダミー 0.0637 (0.0332) * 0.0597 (0.0336) * 鉄筋コンクリート造ダミー 0.0704 (0.0143) *** 0.0581 (0.0167) *** 鉄骨造ダミー 0.0460 (0.0129) *** 0.0385 (0.0142) *** 軽量鉄骨造ダミー 0.0387 (0.0157) ** 0.0436 (0.0165) *** エアコンダミー 0.0856 (0.0201) *** 0.0869 (0.0204) *** オートロックダミー 0.0135 (0.0115) 0.0093 (0.0114) バス・トイレ別ダミー 0.0149 (0.0117) 0.0153 (0.0125) 室内洗濯機置場ダミー 0.0454 (0.0111) *** 0.0428 (0.0116) *** フローリングダミー 0.0180 (0.0113) 0.0154 (0.0110) 定数項 1.4603 (0.0505) *** 1.5900 (0.1327) *** 自由度調整済み決定係数 0.7364 0.7408 サンプル数 868 868 ***，**，*はそれぞれ有意水準1%，5%，10%を満たしていることを示す。 (1) 基本モデル (2) 2乗項入りモデル今回は 2004～2005 年に規制を行った豊島区、文京区、新宿区、港区と未実施区の練馬区という５区を抽出して分析を行った。DID の場合、対象区の政策導入以外の影響がすべて同一ということを前提としているが、区によって特性が異なり、もともと供給されていた住宅の質が違う可能性もある。例えば、最低面積規定実施区とした港区は、未実施区とした練馬区と比べて供給されていた住宅の質がもともとよく、規制があまり拘束力とならなかった可能性もある。また、１つの区の規制の影響を近隣区が全く受けていないとは考えにくい。例えば、規制未実施区とした練馬区は、豊島区の隣であり、豊島区で規制が強化され家賃が上昇したため需要が下がり、その分練馬区で需要が上がったという影響があったとすれば、過尐評価となっている可能性もある。東京都区部という狭い範囲での比較であるので、全ての影響を取り除くのは困難であるが、今後の課題としたい。

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11 課税ファミリー最低面積 (2 5 ㎡以上) 千代田区 - 2004 -中央区 - 2003 2008 港区 - 2005 2005 新宿区 - 2004 2008 文京区 - 2004 2008 台東区 - 2005 2005 墨田区 - 2005 2008 江東区 - - 2008 品川区 - 2008 -目黒区 - 2008 2008 大田区 - 2004 2004 世田谷区 - 1998 2007 渋谷区 - 1997 -中野区 - 1991 -杉並区 - 2008 2008 豊島区 2004 - -北区 - 2008 2009 荒川区 - 2007 2007 板橋区 - 2009 2009 練馬区 - - -足立区 - 2005 -葛飾区 - 1999 2004 江戸川区 - 2006 2006 表 4-4 各区の規制導入年 4.2 東京都区部全域による分析（OLS）（分析②） 4.2.1 分析方法前節では 2004～2005 年に規制を導入・強化した数区を抽出して分析を行ったが、現在ではほぼ全区においてワンルーム規制を行っているため、本節では、東京都区部全域を対象として、各規制が家賃に与える影響の分析を行う。しかし区部全域の規制前の家賃等のデータは入手不可能であったため、規制導入後である 2009 年のみのデータを用い、ワンルーム家賃を被説明変数とし、家賃の特性を表す変数に加えてワンルーム規制の導入状況を変数として加え、最小二乗法（以下 OLS という）にて分析を行う。 4.2.2 分析対象株式会社リクルートのインターネットの賃貸住宅検索サイトにて 2009 年 12 月時点で公開されていた東京都区部内の 30 ㎡未満の賃貸住宅を対象とし、家賃等のデータを入手した。このデータはインターネットのホームページに掲載されており、データ情報は随時更新されている。前節と同様、募集価格は正確な市場価格でない可能性があるが、募集価格は供給者が消費者の付け値を推測してその価格を決めていると考え、市場価格であると仮定して推定を行う。 4.2.3 推計モデルワンルーム規制の導入後に建てられたワンルームの家賃がどう影響を受けたかを観察するため、次の(2)式にて推計を行う。 𝑙𝑛𝑃 = 𝛼 + 𝛽1𝐴𝑇 + 𝛽2𝐴𝐹 + 𝛽3𝐴𝑀 + + 𝛾𝑖𝑋𝑖+ 𝜀 (2) 被説明変数 lnP は、ワンルーム家賃（万円/月）と共益費（万 円/月）の和を対数にしたものを用いる。 AT、AF、AM は、規制導入後建設ダミーであり、各規制が 導入された年以降に建てられた場合に１をとる。AT は課税導 入後建設ダミー、AF はファミリー付置義務導入後建設ダミー、 AM は最低面積規定導入後建設ダミーである。係数が有意に 正となった場合、規制の影響を受けて家賃が上昇したと解釈できる。各区の規制導入年は表 4-4 のとおりである。規制開始時期12_{は各区のホームページや担当者へのヒアリングによ} り調査した。 Xi はその他の説明変数であり、物件の特徴や立地を示すものを採用した。専有面積（㎡）、当該住戸階数、建物全体の階数、建築年数、最寄駅までの時間距離（分）、バスダミー（最寄駅までバスを使用する場合は１をとるダミー変数）、東京駅 12 _{規制が何度か強化されており、また条例前の指導要綱でも規制している区が多かったため、それぞれの規制が最初に導入} された年が不明確な区もあったが、その場合、条例化された年又は現在の基準に改定された年を基準とした。

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12 までの時間距離（分）（最寄駅から東京駅までの時間。インターネットの路線検索によって検索）、マンションダミー（当該物件がマンションである場合は１、アパートその他である場合は０をとるダミー変数）、構造ダミー（木造を基準とし、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、軽量鉄骨造であれば、ぞれぞれ１をとるダミー変数）、設備ダミー（エアコン、オートロック、バス・トイレ別、室内洗濯機置場、フローリング、駐車場、南向き、冷蔵庫、追炊機能、エレベーター、BS、CATV という設備があれば、それぞれ１をとるダミー変数）、路線ダミー（山手線を基準とする）、区ダミー（千代田区を基準とする）を用いた。専有面積、当該住戸階数、建物階数、建築年数、最寄駅までの時間距離、東京駅までの時間距離については、被説明変数（ln（ワンルーム家賃+共益費））に対し、線形あるいは非線形に反応する可能性があることを考慮し、それぞれ 2 乗項も用いた。 α は定数項、β，γ は係数、ε は誤差項を表す。 各説明変数の基本統計量は表4-5 のとおりである。表 4-5 OLS 基本統計量平均標準偏差最小値最大値ワンルーム家賃＋共益費 7.707 1.791 2.150 18.771 ln(ワンルーム家賃＋共益費) 2.016 0.230 0.765 2.932 課税導入後建設ダミー 0.010 0.102 0 1 ﾌｧﾐﾘｰ付置導入後建設ダミー 0.193 0.394 0 1 最低面積導入後建設ダミー 0.063 0.243 0 1 専有面積 21.512 4.155 3.1 29.99 当該住戸階数 3.029 2.278 1 20 建物階数 5.237 3.685 1 42 建築年数 15.223 10.267 0 78 最寄駅までの時間距離 6.944 3.929 0 36 バスダミー 0.001 0.030 0 1 都心までの時間距離 10.993 6.495 0 36 マンションダミー 0.729 0.444 0 1 鉄骨鉄筋コンクリート造ダミー 0.110 0.313 0 1 鉄筋コンクリート造ダミー 0.439 0.496 0 1 鉄骨造ダミー 0.186 0.389 0 1 軽量鉄骨造ダミー 0.061 0.238 0 1 エアコンダミー 0.947 0.225 0 1 オートロックダミー 0.456 0.498 0 1 バス・トイレ別ダミー 0.616 0.486 0 1 室内洗濯機置場ダミー 0.742 0.437 0 1 フローリングダミー 0.733 0.443 0 1 駐車場ダミー 0.065 0.247 0 1 南向きダミー 0.524 0.499 0 1 冷蔵庫付ダミー 0.027 0.162 0 1 追い炊き機能ダミー 0.089 0.285 0 1 エレベーターダミー 0.390 0.488 0 1 洗面所独立ダミー 0.188 0.391 0 1 BSダミー 0.333 0.471 0 1 CATVダミー 0.376 0.484 0 1 路線ダミー省略区ダミー省略サンプル数 59,459

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13 4.2.4 推定結果推計結果は、表 4-6 のとおりである。表 4-6 OLS 推計結果規制の効果を示す、規制導入後建設ダミーの係数を見ると、課税導入後に建設された物件は、ワンルーム家賃が約１％上昇したことが、基本モデルでは 1％水準で、２乗項入りモデルでは 5％水準で、統計的に有意に示された。ファミリー付置義務導入後に建設された物件は、ワンルーム家賃が約１％上昇したことが、基本モデル、２乗項入りモデルともに 1％水準で、統計的に有意に示された。最低面積規定導入後に建設された物件は、ワンルーム家賃が約１％低下したことが、基本モデル、２乗項入りモデルともに 1％水準で、統計的に有意に示された。被説明変数：ln(ﾜﾝﾙｰﾑ家賃＋共益費) 係数標準誤差係数標準誤差課税導入後建設ダミー 0.0167 (0.0042) *** 0.0090 (0.0042) ** ﾌｧﾐﾘｰ付置導入後建設ダミー 0.0135 (0.0015) *** 0.0080 (0.0016) *** 最低面積導入後建設ダミー -0.0068 (0.0021) *** -0.0114 (0.0021) *** 専有面積 0.0222 (0.0001) *** 0.0281 (0.0008) *** 専有面積^2 -0.0001 (0.00002) *** 当該住戸階数 0.0089 (0.0002) *** 0.0203 (0.0006) *** 当該住戸階数^2 -0.0010 (0.0001) *** 建物階数 0.0022 (0.0002) *** -0.0029 (0.0005) *** 建物階数^2 0.0002 (0.00002) *** 建築年数 -0.0059 (0.0001) *** -0.0084 (0.0002) *** 建築年数^2 0.0001 (0.000004) *** 最寄駅までの時間距離 -0.0045 (0.0001) *** -0.0044 (0.0003) *** 最寄駅までの時間距離^2 -0.000006 (0.00002) バスダミー -0.0464 (0.0127) *** -0.0497 (0.0126) *** 東京駅までの時間距離 -0.0045 (0.0001) *** -0.0038 (0.0003) *** 東京駅までの時間距離^2 -0.00003 (0.000009) *** マンションダミー 0.0248 (0.0034) *** 0.0248 (0.0034) *** 鉄骨鉄筋コンクリート造ダミー 0.0311 (0.0038) *** 0.0374 (0.0039) *** 鉄筋コンクリート造ダミー 0.0427 (0.0035) *** 0.0446 (0.0035) *** 鉄骨造ダミー 0.0244 (0.0034) *** 0.0254 (0.0034) *** 軽量鉄骨造ダミー 0.0171 (0.0018) *** 0.0179 (0.0018) *** エアコンダミー 0.0406 (0.0018) *** 0.0425 (0.0018) *** オートロックダミー 0.0194 (0.0012) *** 0.0171 (0.0012) *** バス・トイレ別ダミー 0.0215 (0.0010) *** 0.0164 (0.0011) *** 室内洗濯機置場ダミー 0.0162 (0.0010) *** 0.0154 (0.0010) *** フローリングダミー 0.0085 (0.0010) *** 0.0073 (0.0009) *** 駐車場ダミー 0.0232 (0.0016) *** 0.0233 (0.0016) *** 南向きダミー 0.0044 (0.0008) *** 0.0046 (0.0008) *** 冷蔵庫付ダミー 0.0169 (0.0024) *** 0.0190 (0.0024) *** 追い炊き機能ダミー 0.0283 (0.0014) *** 0.0280 (0.0014) *** エレベーターダミー 0.0066 (0.0013) *** 0.0077 (0.0014) *** 洗面所独立ダミー 0.0068 (0.0011) *** 0.0054 (0.0012) *** BSダミー 0.0027 (0.0010) *** 0.0023 (0.0010) ** CATVダミー 0.0051 (0.0009) *** 0.0044 (0.0009) *** 路線ダミー yes yes 区ダミー yes yes 定数項 1.5683 (0.0051) *** 1.5257 (0.0092) *** 自由度調整済み決定係数 0.8347 0.8367 サンプル数 59,459 59,459 ***，**，*はそれぞれ有意水準1%，5%，10%を満たしていることを示す。 (1) 基本モデル (2) 2乗項入りモデル

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14 その他の説明変数については、一般的に予想される結果と整合する。専有面積、当該住戸階数、建物階数、マンションダミー、構造ダミー、設備ダミーは有意に正の係数となっている。建築年数、最寄駅までの時間距離、バスダミー、東京駅までの時間距離は有意に負の係数となっている。 4.3 考察 4.1 規制実施区と未実施区抽出による分析（DID）と、4.2 東京都区部全域による分析（OLS）の結果より、ワンルーム規制が家賃に影響を与えていたことが明らかとなった。課税とファミリー付置義務は、両分析とも共通の結果が出ており、規制により家賃を上昇させたという頑健性が高い。最低面積規定は、DID では有意ではなく、OLS では家賃を低下させたという結果となり、頑健性は低いが家賃への影響はないか低下させていることが示された。最低面積規定が OLS では低下したという結果となったのは、次のような可能性が考えられる。規制がなければ18 ㎡や 20 ㎡といった 25 ㎡未満市場の物件に住むのが最適であった消費者は、規制後、一人暮らしを諦め、実家に住み続けるなどの選択をとり、ワンルームの需要がシフトしたことが考えられる。また、本来25 ㎡未満が最適な場所であったところへ、規制を満たすために 25 ㎡以上のワンルームを建設している可能性もある。そうした建物では 25 ㎡以上に面積を拡大したとしても、例えば面積の拡大が室内廊下の面積にのみ体化されてしまい、実際に有効利用できる面積はあまり拡大しないかもしれない。つまり、規制以降に建てられたワンルームは質が下がったために、価格を引き下げている可能性がある。また、最低面積規定は、「25 ㎡以上」に引き上げられてからまだ１～２年しか経過していない区が多く、規制前の駆け込み供給の影響があることも一つの要因だろう。いずれにせよ、OLS では有意となっているものの１％程度であり、規制から短期間しか経過していないことから規制の影響が定まっていないとも思われ、この数字をどのように評価するかについても、様々な要素が考えられる。需要の変化をどのように考え観察するかなど課題もあることや、長期的な調査を試みることで市場の変化や規制の副作用をさらに精緻に分析できると考えられることから、今後も継続的に追跡調査する必要があると考えられる。

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第5章ワンルームが周囲に与える影響に関する実証分析

前章までの分析により、ワンルーム規制はワンルーム家賃に影響を与えていたことが示された。ワンルーム規制を行う自治体は、ワンルームの数を減らすことで居住者マナーや住宅ストック、世帯構成バランスといった問題を解決しようとしていると思われる。本節では、そのようにワンルームが追い出されるべき理由があるのか、外部不経済を周囲に与えているのかどうかを検証するため、ヘドニックアプローチを用い、地価とファミリータイプ家賃を被説明変数とした２種類の分析を行い、検証する。ヘドニック・アプローチは、便益は地価に帰着するという資本化仮説に基づくものであり、金本(1997)によれば、「環境条件の違いがどのように地価あるいは住宅価格の違いに反映されているかを観察し、それを基礎に環境の価値の推定を行う13_{」方法である。便益は地価に帰着す} るという資本化仮説に基づくと、ワンルームが何らかの負の影響をもたらしているとすると、その周辺地域の居住需要が減尐し、住宅供給量が減尐し、土地需要も減尐し、地価が下落していくという現象につながることになる。 5.1 単身世帯割合が地価に与える影響の分析（分析①）まず単身世帯割合が地価に与える影響を分析する。ワンルームが供給されると単身者が集中して居住することになる。そのことにより何らかの負の影響があるとすれば、地価が影響を受けているはずである。本節では、単身世帯割合が及ぼす地価への影響を分析するために、地価公示価格を被説明変数に、単身世帯割合をはじめ観測地点の属性を表すいくつかの変数を説明変数として用い、OLS による推計を行うこととした。分析対象区域は、東京都区部における住居系地域とし、国勢調査のあった 2000 年、2005 年のクロスセクションデータによる分析を行う。 5.1.1 推計モデル単身世帯割合が大きくなると地価がどのように影響を受けるかを観察するため、次の(3) 式、(4)式にて推計を行う。 被説明変数 lnP は、地価公示価格による住宅地地価を対数にして用いた。西村・清水(2002) が、取引事例と鑑定価格との間に誤差があることを指摘しているが、横断面方向で広範囲にわたる地価データが利用可能であることから、本稿では地価公示価格を用いることとした。 TRiは、地点の属する集計単位 i 別の単身世帯割合であり、集計単位は、1=町別、2=丁目別の 2 種類14_{である。国勢調査の世帯人員別世帯数のデータより、各地点における一般世帯} 13 _{金本（1997）328 頁} 14 _{（例）六本木７丁目ならば、町：六本木、丁目：六本木７丁目} 町丁目の範囲の大きさはその地点によって異なるが、概ね、町で 500ｍ～1km 四方、丁目で 300～500ｍ四方程度の範囲と考えられる。 𝑙𝑛𝑃 = 𝛼 + 𝛽1𝑖𝑇𝑅𝑖+ 𝛾𝑘𝑋𝑘+ 𝜀 (3) 𝑙𝑛𝑃 = 𝛼 + 𝛽1𝑖𝑇𝑅𝑖∗ 𝐷𝑌1+ +𝛽2𝑖𝑇𝑅𝑖∗ 𝐷𝑌2+ 𝛽3𝑖𝑇𝑅𝑖∗ 𝐷𝑌3+ 𝛾𝑘𝑋𝑘+ 𝜀 (4)

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総数を分母に、単身世帯数を分子として算出した。この値が大きくなるとその地域での単身世帯の集中居住の度合いが高いと考えられる。単身者の集中居住に何らかの負の影響があるとすれば、係数の符号が有意に負になると考えられる。

(4)式の TRi*DY1、TRi*DY2、TRi*DY3は、単身世帯割合と用途地域の交差項である。単身世

帯割合が地価に及ぼす影響は、その土地の用途地域によっても変わるのではないかと思われたため、単身世帯割合と用途地域の交差項を用いた。ワンルームの周囲への影響を分析するのであれば、本来は単身世帯割合をワンルームに住む単身者だけを対象とすべきであるが、データがないため、居住形態を考慮しないで単身世帯割合を用いている。しかしそれでは戸建て住宅に住む単身者も含まれてしまうため過尐推計となってしまう。そこで、単身世帯割合と用途地域の交差項を用いることで、ワンルームがあまり立地していないと思われる低層住居専用地域と、ワンルームが立地していると思われる中高層住居専用地域、住居地域とを分けた分析も行うこととした。用途地域は、第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域を合わせて低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域と第二種中高層住居専用地域を合わせて中高層住居専用地域、第一種住居地域と第二種住居地域を合わせて住居地域とした。 Xiはその他の説明変数であり、地点の特徴や時点を示すものを採用した。東京駅までの時間距離（分）、最寄駅までの道路距離（ｍ）、地積（㎡）、指定容積率、前面道路幅員（ｍ）、用途地域ダミー（第一種低層住居専用地域を基準とする）、区部地域ダミー（区部を６つの地域に分け、都心地域を基準とする15_）_{、路線ダミー（山手線を基準とする）}_{、2005 年ダミー（2000} 年を基準とし、2005 年であれば１をとる）を用いた。また、単身世帯割合と地域の所得水準とは相関があると推測されるため、その影響をコントロールするため、地域の所得水準の代理指標として非オフィスワーカー比率を用いた。国勢調査の職業別（大分類）就業者数のデータより、町別、丁目別の２つの集計単位で、各地点における１５歳以上就業者を分母に、非オフィスワーカー数を分子として算出した。非オフィスワーカー数は、販売従事者、サービス職業従事者、保安職業従事者、農林漁業従事者、運輸・通信従事者、生産工程・労務作業者を合計した数とした16_。 α は定数項、β，γ は係数、ε は誤差項を表す。 各説明変数の基本統計量は表5-1 のとおりである。 15 _{都心地域は千代田区・中央区・港区、副都心地域は新宿区・文京区・渋谷区・豊島区、城東地域は台東区・墨田区・江東区・} 荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区、城南地域は品川区・目黒区・大田区、城西地域は世田谷区・中野区・杉並区・練馬区、城北地域は北区・板橋区とする。 16 _{清水(2008)が所得水準の代理指標としてオフィスワーカー世帯比率を用いて地価関数の推計を行っているのを参考にした。}

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17 表 5-1 地価への影響基本統計量平均標準偏差最小値最大値地価公示価格 453475.5 188,934 148,000 2,300,000 ln(地価公示価格) 12.957 0.356 11.905 14.648 (町)単身世帯割合 0.438 0.110 0.147 0.767 (町)非オフィスワーカー比率 0.504 0.088 0.186 0.736 (丁)単身世帯割合 0.434 0.122 0.117 0.767 (丁)非オフィスワーカー比率 0.500 0.096 0 0.739 2005年ダミー 0.501 0.500 0 1 東京駅までの時間距離 29.511 8.728 8 46 最寄駅までの道路距離 828.131 576.544 90 4,100 地積 202.063 146.555 40 2,045 指定容積率 187.288 80.290 60 400 前面道路幅員 5.490 2.302 2 30 第二種低層住居専用地域 0.013 0.114 0 1 第一種中高層住居専用地域 0.280 0.449 0 1 第二種中高層住居専用地域 0.029 0.168 0 1 第一種住居地域 0.242 0.428 0 1 第二種住居地域 0.029 0.167 0 1 路線ダミー省略区ダミー省略サンプル数 1,958 5.1.2 推定結果推計結果は、表5-2 のとおりである。表 5-2 地価への影響推計結果被説明変数：ln(地価) 係数標準誤差係数標準誤差係数標準誤差係数標準誤差単身世帯割合 0.0614 (0.0398) 0.0136 (0.0335) 単身世帯割合×低層住居専用地域 0.1004 (0.0477) ** 0.0540 (0.0424) 単身世帯割合×中高層住居専用地域 0.0179 (0.0570) -0.0633 (0.0476) 単身世帯割合×住居地域 0.0218 (0.0584) 0.0256 (0.0499) 非オフィスワーカー比率 -1.3503 (0.0611) *** -1.3480 (0.0612) *** -1.0362 (0.0488) *** -1.0423 (0.0489) *** 2005年ダミー -0.1212 (0.0050) *** -0.1209 (0.0050) *** -0.1146 (0.0050) *** -0.1147 (0.0050) *** 東京駅までの時間距離 -0.0111 (0.0007) *** -0.0111 (0.0007) *** -0.0117 (0.0007) *** -0.0117 (0.0007) *** 最寄駅までの道路距離 -0.0001 (0.000006) *** -0.0001 (0.000006) *** -0.0001 (0.000007) *** -0.0001 (0.000007) *** 地積 0.0002 (0.00002) *** 0.0002 (0.00002) *** 0.0002 (0.00002) *** 0.0002 (0.00002) *** 指定容積率 0.0001 (0.0001) * 0.0001 (0.0001) ** 0.0001 (0.0001) * 0.0001 (0.0001) * 前面道路幅員 0.0168 (0.0012) *** 0.0166 (0.0012) *** 0.0153 (0.0012) *** 0.0151 (0.0012) *** 第二種低層住居専用地域 -0.0201 (0.0242) -0.0137 (0.0246) -0.0164 (0.0243) -0.0086 (0.0246) 第一種中高層住居専用地域 -0.0205 (0.0096) ** 0.0167 (0.0291) -0.0152 (0.0097) 0.0382 (0.0261) 第二種中高層住居専用地域 -0.0073 (0.0179) 0.0308 (0.0337) -0.0080 (0.0180) 0.0482 (0.0311) 第一種住居地域 -0.0221 (0.0131) * 0.0138 (0.0315) -0.0145 (0.0133) 0.0004 (0.0290) 第二種住居地域 0.0239 (0.0210) 0.0589 (0.0361) 0.0413 (0.0212) * 0.0527 (0.0333) 副都心地域ダミー -0.2035 (0.0174) *** -0.2041 (0.0174) *** -0.2270 (0.0173) *** -0.2258 (0.0173) *** 城東地域ダミー -0.5236 (0.0252) *** -0.5304 (0.0257) *** -0.6098 (0.0238) *** -0.6129 (0.0241) *** 城南地域ダミー -0.2653 (0.0215) *** -0.2677 (0.0216) *** -0.2923 (0.0214) *** -0.2921 (0.0215) *** 城西地域ダミー -0.2891 (0.0213) *** -0.2908 (0.0214) *** -0.3080 (0.0213) *** -0.3060 (0.0214) *** 城北地域ダミー -0.3265 (0.0245) *** -0.3292 (0.0245) *** -0.3625 (0.0242) *** -0.3633 (0.0243) ***

路線ダミー yes yes yes yes

定数項 14.2883 (0.0416) *** 14.2714 (0.0432) *** 14.2046 (0.0377) *** 14.1897 (0.0390) ***

自由度調整済み決定係数 0.908 0.908 0.9068 0.9069

サンプル数 1,958 1,958 1,958 1,958

町別丁目別

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18 町別、丁目別のどちらの集計単位でも、単身世帯割合が地価に及ぼす影響は、統計的に有意ではなかった。また、用途地域別にみた単身世帯割合が地価に及ぼす影響は、低層住居専用地域においては、丁目別においては統計的に有意ではなく、町別においては正の影響があることが５％の水準で統計的に有意に示された。中高層住居専用地域、住居地域においては、町別、丁目別ともに統計的に有意な影響はなかった。その他の説明変数については、一般的に予想される結果と整合する。地積、指定容積率、前面道路幅員は有意に正の係数となっている。地域の所得水準の代理指標として用いた非オフィスワーカー比率、2005 年ダミー、東京駅までの時間距離、最寄駅までの道路距離は有意に負の係数となっている。以上より、単身世帯割合が増えても、地価は有意に負の影響を受けていないことが示された。また、用途地域別に検証した場合では、低層住居専用地域においては、丁目別では統計的に有意な影響はなく、町別では、単身世帯割合の増加が地価に正の影響を及ぼすという結果が得られた。これは、低層住居専用地域には戸建て住宅が多いと思われるため、戸建て住宅に単身で住んでいる人の影響を主に表していると考えられる。区部に居住する戸建て住宅の単身者は平均的に所得水準が高いと推測され、それが何らかの金銭的外部経済をもたらしているか、住宅取得能力の代理変数となっている可能性が考えられる。中高層住居専用地域、住居地域においては、統計的に有意ではなかった。これは、ワンルームが多く立地していると思われる中高層住居専用地域、住居地域においても、単身世帯割合が増加しても地価に負の影響は与えていないということを意味している。これにより単身世帯割合の増加による周辺への負の影響はないということができる。 5.2 近隣ワンルーム戸数割合がファミリー家賃に与える影響の分析（分析②）次に、近隣ワンルーム戸数割合がファミリー家賃へ及ぼす影響を分析するために、ファミリー家賃を被説明変数に、ワンルーム戸数割合をはじめ物件の属性を表すいくつかの変数を説明変数として用い、OLS による推計を行うこととした。株式会社リクルートのインターネットの賃貸住宅検索サイトにて 2009 年 12 月時点で公開されていた東京都区部内の賃貸住宅を対象とし、家賃等のデータを入手して分析を行った。このうち 40 ㎡以上をファミリー、30 ㎡未満をワンルームと位置付け17_{、ワンルーム戸数を町} 丁目別に集計し、同町丁目にある近隣ワンルーム戸数割合がファミリー家賃へどう影響を及ぼすかについて分析を行った。本来であれば実際のワンルーム戸数を採用すべきであるがデータがなく、またインターネットより入手したデータ数が十分であったため、今回対象としたワンルームが実際と同様に分布していると想定し、このような方法をとった。前章と同様、募集価格は正確な市場価格でない可能性があるが、募集価格は供給者が消費者の付け値を推測してその価格を決めていると考え、市場価格であると仮定して推定を行う。 17_{各区での、ワンルームあるいはファミリーと位置づけている面積を参考にした（表}_{2-1 参照）。}

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19 5.2.1 推計モデル近隣ワンルーム戸数割合が大きくなるとファミリー家賃がどのように影響を受けるかを観察するため、次の(5)式にて推計を行う。 𝑙𝑛𝑃 = 𝛼 + 𝛽𝑖𝑂𝑅𝑖+ 𝛾𝑘𝑋𝑘+ 𝜀 (5) 被説明変数 lnP は、ファミリー家賃（万円/月）と共益費（万円/月）の和を対数にしたもの を用いる。 ORiは、物件の属する集計単位 i 別の近隣ワンルーム戸数割合であり、集計単位は、1=町別、2=丁目別の 2 種類である。各地点における一般世帯総数を分母に、ワンルーム戸数を分子として算出した。この値が大きくなるとその地域でのワンルームの集中居住の度合いが高いと考えられる。近隣にワンルームが多いことがファミリー家賃を下落させているとすると、係数の符号は負になることになる。 Xiはその他の説明変数であり、物件の特徴や立地を示すものを採用した。専有面積（㎡）、当該住戸階数、建物全体の階数、建築年数、最寄駅までの時間距離（分）、バスダミー（最寄駅までバスを使用する場合は１をとるダミー変数）、東京駅までの時間距離（分）（最寄駅から東京駅までの時間。インターネットの路線検索によって検索）、構造ダミー（木造を基準とし、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、軽量鉄骨造であれば、ぞれぞれ１をとるダミー変数）、路線ダミー（山手線を基準とする）、区ダミー（千代田区を基準とする）を用いた。専有面積、当該住戸階数、建物階数、建築年数、最寄駅までの時間距離、東京駅までの時間距離については、被説明変数（ln（ファミリー家賃+共益費））に対し、非線形に反応する可能性があることを考慮し、それぞれ2 乗項も用いた。 α は定数項、β，γ は係数、ε は誤差項を表す。 各説明変数の基本統計量は表5-3 のとおりである。表 5-3 ファミリー家賃への影響基本統計量平均標準偏差最小値最大値ファミリー家賃＋共益費 19.114 13.216 4.9 230 ln(ファミリー家賃＋共益費) 2.821 0.460 1.589 5.438 (町)近隣ワンルーム戸数割合 0.018 0.014 0 0.113 (丁)近隣ワンルーム戸数割合 0.019 0.018 0 0.189 床面積 60.049 24.292 40 440 当該住戸階数 5.317 5.465 1 56 建物階数 9.345 8.608 1 78 建築年数 14.290 9.780 0 77 最寄駅までの時間距離 7.146 4.246 1 43 バスダミー 0.003 0.056 0 1 東京駅までの時間距離 11.226 6.750 0 36 構造ダミー省略路線ダミー省略区ダミー省略サンプル数 37,460

(22)

20 5.2.2 推定結果推計結果は、表5-4 のとおりである。表 5-4 ファミリー家賃への影響推計結果被説明変数：ln(ﾌｧﾐﾘｰ家賃＋共益費) 係数標準誤差係数標準誤差近隣ワンルーム戸数割合 0.1050 (0.0620) * -0.1913 (0.0448) *** 専有面積 0.0171 (0.0001) *** 0.0170 (0.0001) *** 専有面積^2 -0.00003 (0.0000004) *** -0.00003 (0.0000003) *** 当該住戸階数 0.0102 (0.0004) *** 0.0102 (0.0004) *** 当該住戸階数^2 -0.0001 (0.00001) *** -0.0001 (0.00001) *** 建物階数 0.0028 (0.0003) *** 0.0030 (0.0003) *** 建物階数^2 -0.00004 (0.000006) *** -0.00004 (0.000006) *** 建築年数 -0.0161 (0.0002) *** -0.0161 (0.0002) *** 建築年数^2 0.0002 (0.000006) *** 0.0002 (0.000006) *** 最寄駅までの時間距離 -0.0053 (0.0005) *** -0.0053 (0.0005) *** 最寄駅までの時間距離^2 -0.0001 (0.00002) *** -0.0001 (0.00002) *** バスダミー -0.0756 (0.0119) *** -0.0769 (0.0119) *** 東京駅までの時間距離 -0.0016 (0.0004) *** -0.0018 (0.0004) *** 東京駅までの時間距離^2 -0.0001 (0.00001) *** -0.0001 (0.00001) *** 構造ダミー yes yes 路線ダミー yes yes 区ダミー yes yes 定数項 2.1261 (0.0085) *** 2.1399 (0.0084) *** 自由度調整済み決定係数 0.9251 0.9251 サンプル数 37,460 37,460 ***，**，*はそれぞれ有意水準1%，5%，10%を満たしていることを示す。町別丁目別町別においては、近隣ワンルーム戸数割合の増加がファミリー家賃に正の影響を与えていることが 10％水準で有意に示された。丁目別では、負の影響を与えていることが１％有意水準で示された。その他の説明変数については、一般的に予想される結果と整合する。専有面積、当該住戸階数、建物階数は有意に正の係数となっている。建築年数、最寄駅までの時間距離、バスダミー、東京駅までの時間距離は有意に負の係数となっている。以上より、近隣ワンルーム戸数割合がファミリー家賃に与える影響は、町別の範囲では正であるが、丁目別という狭い範囲では負であることが示された。これにより、ワンルームが狭い範囲で近くに多く存在すると、周辺のファミリー家賃が下がる、つまりファミリー層の効用が下がるということが示された。 5.3 考察 5.1 単身世帯割合が地価に与える影響の分析と、5.2 近隣ワンルーム戸数割合がファミリー家賃に与える影響の分析の結果を合わせて考えると、ワンルームは、ファミリー層に選別的に負の影響を与えている、外部不経済を与えている可能性があるが、全体的には負の影響がないということが示された。ファミリー家賃への影響はマイナスで、地価では影響がないというのは、ワンルームをめぐっては様々な立場の人がおり（周辺住民、ワンルーム需要者・供給者、商店など）、それらトータルの社会全体の影響を地価で見たところ、プラスでもマイナスでもないということであると思われる。

「ワンルーム規制がワンルーム家賃に与える影響に関する研究 ～東京都区部における分析～」