ケネディクス商業リート投資法人の特徴と戦略について
ケネディクス不動産投資顧問株式会社
取締役 最高業務執行者 浅野 晃弘
ケネディクス商業リート投資法人は、
生活密着性の高い商業施設への重点投資を通じて、
地域コミュニティの活性化や社会インフラの整備に貢献し、
中長期にわたる安定した資産運用を目指します。
ケネディクス商業リート投資法人とは
専門スーパーのシェア拡大等の
マクロ環境の追い風
四大都市圏を中心とした
生活密着商業施設
を中心としたポートフォリオ
スポンサーである
ケネディクス
・
グループ
を中心とした幅広いサポート
「生活密着型商業施設」
に重点投資する日本初のJ-REITです
安定的なキャッシュ・フローの創出
と
収益成長の可能性
を追求
人口集積の高い四大都市圏及び特例市等に所在する、
4
生活密着型商業施設の特徴
✔
比較的小さい商圏
✔
来店頻度が高い
✔
多様な専門店
商圏は周囲1～10km程度（一般的には3～5km程
度）で、利用客は商業施設周辺の消費者が中心
地域のニーズを捉えた運営が可能であり、来店頻度
が高く、平日・休日による差異が小さい
消費者の多様化した嗜好に対応した食品・衣料品・
日用品等、商品種別ごとの専門店テナントが入居
ケネディクス商業リート投資法人の差別化ポイント
生活密着型商業施設
他の商業施設特化J-REITにおいて、
過半を占める商業施設
来店頻度
商圏
高い
小さい
低い
大きい
施設タイプ
特徴
商圏
NSC
ネイバーフッド
ショッピング
センター
食品スーパー等を中心と
した各種専門店
3～5km
SM
スーパー
マーケット
食品スーパー
3km
CSC
コミュニティ
ショッピング
センター
核テナントと
各種専門店
5～10km
都市駅前型
都市の駅前に
立地する商業施設
3～5km
SS
スペシャリティ
ストア
ドラッグストア、コンビニ、
スポーツクラブ、家電量販店
等の各種専門店
1～10km
郊外型大規模商業施設
・RSC（リージョナルショッピングセンター）
・総合スーパー（GMS）
・アウトレットモール
都市型商業施設
・ブランド専門店等
郊外型大規模商業施設
RSC（リージョナルショッピングセンター）
GMS（総合スーパー）
アウトレットモール
都市型商業施設
ブランド専門店等
「生活利便性の高さ」
VS
「目的型/週末時間消費型」
マクロ環境の追い風
6
商業施設の
小規模化の進行
高齢化及び
四大都市圏への
人口集中に伴う
商圏の小規模化
専門スーパーの
市場シェアの拡大
政府による
コンパクトシティ
の推進
生活必需品に
対する安定的支出
高齢者が牽引する
国内消費
生活密着型商業施設の
重要性の向上
ケネディクス商業リートの仕組みと特徴
ケネディクス商業リート
投資家
金融機関
生活密着型商業施設
ケネディクス商業リートの仕組み
投資
分配金
融資
元利金返済
保有・運営・管理
賃料収入・売買収益等
（一部、売上歩合賃料）
Check!
生活必需品に対する安定的支出
Check!
商業施設の売上と賃料負担率
商業施設のテナントの売上高と賃料負担率は、
適正な賃料をはかる/決める際の
重要な指標となります。
また、テナントの売上に応じた歩合賃料を
設定することによって、
アップサイドを享受することができます。
-10
-5
0
5
10
2006年
2009年
2012年
2015年
選択的支出
基礎的支出
駐車場
生活密着型商業施設が支持される理由
8
食品フロア
衣服フロア
生活雑貨フロア
家具・家電フロア
駐車場
1F
2F
3F
4F
5F
駐車場
6F
✔
「総合スーパー（GMS）で何でも買える」時代から、
専門店（ナショナルチェーン等）で欲しいものを買う「嗜好の多様化」の時代へ
✔
生活利便性を高める、短時間で買い物が可能な平面駐車場と低層の建物
典型的なGMS
一般的なNSC
ホームセンター
食品スーパー
カフェ
アパレル
音楽
教室
食品フロア
衣服フロア
生活雑貨フロア
家具・家電フロア
駐車場
1F
2F
3F
4F
5F
駐車場
6F
代表的なNSC
1
2
3
4
4
ウニクス伊奈
2.
核テナントの食品スーパー
1.
多様な専門店テナント
3.
広い平面駐車場
4.
足元の厚い商圏人口
A社
7.3%
B社
5.7%
C社
5.5%
D社
5.3%
E社
2.7%
F社
2.6%
G社
2.5%
H社
2.5%
I社
2.5%
J社
2.2%
その他
61.2%
首都圏
49.0%
大阪圏
30.0%
名古屋圏
4.1%
福岡圏
1.2%
特例市等
15.6%
安定性のあるポートフォリオ
10
取得価格の合計
平均稼働率
テナント数
129,763
百万円
98.9
%
386
テナント
物件数
32
物件
上位10社
38.8
%
四大都市圏
84.4
%
投資対象地域別の構成比率
（取得価格ベース）
テナントの構成比率
（賃料ベース）
注 注：「賃料ベース」とは、テナントとの賃貸借契約に定める賃料の額の割合をいいます。公募増資に伴う新規取 得物件を含み、2015年6月末現在の数値を記載しています。以下、同様です。四大都市圏への積極投資
テナント分散による安定運用
Eコマースへの抵抗力
食品
クスリ
雑貨/日用品
携帯電話
ペット用品
大型家具
大型家電
衣類
小型家具
化粧品
切符/チケット
PC
小型家電
本
CD/DVD/BD類
（%）
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
食品
19.6%
ホーム
センター
12.5%
その他物販
11.4%
サービス
10.7%
衣料
7.9%
家電
7.8%
総合スーパー
（GMS)
7.4%
飲食
4.9%
スポーツクラブ 3.3% スポーツ用品 3.2% その他 11.4%■
テナントの属性比率（賃料ベース）
■
実店舗及びインターネットにおいて購入する商品別割合
a. Eコマースで
代替できない店舗
18.9%
b. 総務省の調査結果に
おいて、実店舗で商品を
購入するほうが多いという
回答が一定以上の項目を
取り扱う店舗
53.7%
c. 主要な転貸先が
a.及びb.に分類される
テナントである
株式会社ピーアンドディ
コンサルティング及び
ダイワロイヤル株式会社
10.8%
d. 店舗で実物を確認する
ニーズが高いと考えられる
商品を取り扱う店舗
5.9%
実店舗に
足を運ぶニーズが
高いと考えられる
テナント
89.2
%
その他
10.8%
■
実店舗に足を運ぶニーズが高いと考えられるテナントの比率
（賃料ベース）
ケネディクスグループ及びサポート会社によるサポート
12
サポートの内容
スポンサー
サポート会社
ケネディクス
ファイナンス&リース
三井住友
日本商業開発
コンサルティング
ピーアンドディ
外
部
成
長
サ
ポ
ー
ト
パイプライン・サポート
●
●
●
●
ウェアハウジング機能の提供
●
●
内
部
成
長
サ
ポ
ー
ト
リーシング業務の提供
●
●
●
PM業務の提供
●
●
●
環境配慮技術・ノウハウの提供
●
運営状況評価業務及び
運営に関する助言業務の提供
●
そ
の
他
の
サ
ポ
ー
ト
人的支援の提供
●
●
商標の無償使用許諾
●
●
✔
スポンサー及びサポート会社の多様なパイプラインによる外部成長機会
✔
商業施設の運営ノウハウ等を最大限に活用した内部成長戦略の推進
成長戦略について
商業施設投資のプロフェッショナルに
よる厳選投資
スポンサー及びサポート会社による開
発機能を含めた強力なパイプライン・
サポート
優先交渉権等の活用による商業施設に
関するパイプラインの確保
取得機会の最大化を実現するための多
様な取得ルート及び取得手法の活用
安定性及び成長性の両方を追求するポー
トフォリオの構築
AM業務及びPM業務の一体的な推進を通
じたテナントリレーションの強化及び
ポートフォリオ収益力の強化
本資産運用会社によるPM業務の一括受託
を通じた現場に近い商業施設マネジメン
トの実現
商業施設マネジメントによる内部成長を
追求するとともに、地域コミュニティの
活性化への貢献を目指す
✔
外部成長戦略
✔
内部成長戦略
1
2
3
4
1
2
3
4
上場後のハイライト：外部成長
14
✔
18物件（808億円）で
上場後、14物件（489億円）を追加取得
取得
ルート
取得手法
物件概要
物 件 ／ 億 円 ス ポ ン サ ー 171 3 物 件 ／ 億 円 サ ポ ー ト 会 社 146 6 物 件 ／ 億 円 外 部 か ら の 取 得 171 5本資産運用会社独自のネットワークを活用した外部からの取得
ケネディクス・グループの受託資産残高からの取得
三井住友ファイナンス＆リース
株式会社からの取得
日本商業開発株式会社
からの取得
コンサルティングからの取得
株式会社ピーアンドディ
物件名
タイプ
取得価格
評価額
鑑定
鑑定NOI
利回り
スーパービバホーム岩槻店（底地）
NSC
4,815百万円
5,210百万円
4.3%
ケーズデンキ湘南藤沢店（底地）
SS
3,169百万円
3,410百万円
5.0%
ウニクス上里（底地）
NSC
3,000百万円
3,010百万円
4.6%
ウニクス鴻巣（底地）
NSC
1,700百万円
1,730百万円
4.6%
いなげや横浜南本宿店（底地）
SM
1,442百万円
1,460百万円
4.5%
ウエルシア岸和田加守店（底地）
SS
487百万円
500百万円
4.5%
物件名
タイプ
取得価格
評価額
鑑定
鑑定NOI
利回り
ブルメールHAT神戸
NSC
11,000百万円 11,200百万円
5.4%
ヨークタウン新田東
NSC
3,252百万円
3,320百万円
6.0%
阪急オアシス枚方出口店
SM
1,280百万円
1,290百万円
5.9%
カスミテクノパーク桜店
SM
830百万円
847百万円
5.6%
グルメシティ千葉中央店
SM
760百万円
780百万円
5.7%
物件名
タイプ
取得価格
評価額
鑑定
鑑定NOI
利回り
カリーノ江坂
都市駅前型
6,555百万円
6,580百万円
5.3%
COMBOX光明池
都市駅前型
6,450百万円
6,840百万円
6.0%
アシコタウンあしかが
NSC
4,180百万円
5,050百万円
6.4%
カスミテクノパーク桜店 ヨークタウン新田東 阪急オアシス枚方出口店 グルメシティ千葉中央店 ケーズデンキ湘南藤沢店（底地） ウニクス鴻巣（底地） ウニクス上里（底地） ウエルシア岸和田加守店（底地） いなげや横浜南本宿店（底地） スーパービバホーム岩槻店（底地） COMBOX光明池 アシコタウンあしかが カリーノ江坂取得価格
48,920
百万円
鑑定評価額
51,227
百万円
鑑定NOI利回り
5.4
%
ブルメールHAT神戸追加取得の概要
上場後のハイライト：内部成長
371
百万円
建築費総額
42
百万円
想定増加NOI
11.5
%
NOI利回り
（
投資リターン）
10,500
百万円
9,780
百万円
鑑定評価額
調査価額
+720
百万円
✔
ロゼオ水戸での新たな建物建築により収益力及び資産価値の向上を図る
2015年5月1日
契約上の地位等の承継に関する合意書締結、
地位承継の実施及び実行
▼
2015年6月15日
建物着工
▼
2015年12月下旬 建物竣工及び引渡
想定スケジュール（予定）
完成予定図
5,122
5,555
公募増資発表時 （2015年8月27日発表）予想分配金について
16
固都税の費用化等
5,100円
5,912円
7,127円
✔
公募増資に伴う物件の取得等により、1口当たり予想分配金を上方修正
✔
固都税の費用化等を考慮した巡航の予想分配金は、第3期の5,555円
第1期
2015年9月期
巡航ベースの
分配金見込額
第2期
2016年3月期
+8.9%
+8.8%
更なる上昇を
目指します
+8.5%
+11.7%
+1.1%
公募増資に伴う物件の 取得がないと仮定した 試算値6,542
7,127
7,204
上場時発表 （2015年2月10日発表） 公募増資発表前 （2015年3月31日発表） 公募増資発表時 （2015年8月27日発表）5,434
5,912
6,605
上場時発表 （2015年2月10日発表） 公募増資発表前 （2015年3月31日発表） 公募増資発表時 （2015年8月27日発表）+8.9%
+8.8%
第1期
（2015年9月期）
第2期
（2016年3月期）
第3期
（2016年9月期）
（2015年8月27日発表）
中期目標
豊富な外部成長機会
取得対象物件ユニバースの大きさ
国内の商業施設における生活密着型商業
施設割合の拡大
外部成長戦略の推進
スポンサー及びサポート会社による強力な
パイプライン・サポート
多様な取得ルート及び取得手法の活用
プロフェッショナルによる厳選投資
1口当たり分配金の安定成長に拘りながら、
ポートフォリオの安定性向上を狙って
資産規模の成長を目指す
✔
中期目標
資産規模2,000億円
年間平均400億円程度
の物件取得を目標
808億円 918億円
1,297億円
上場時
ブルメールHAT神戸
取得後
公募増資に伴う
物件取得後
上場後3年以内
パイプラインの確保
18
スポンサーが優先交渉権を付与した物件及びサポート会社が保有する物件の一例
ホームセンターコーナン砂田橋店
所在地：愛知県名古屋市
SS
ヨークマート戸塚深谷町店
所在地：神奈川県横浜市
SM
ロイヤルホ－ムセンタ－戸塚深谷店
所在地：神奈川県横浜市
SS
万代塚口店（仮称）
所在地：兵庫県尼崎市
SM
大阪市西区プロジェクト（仮称）
所在地：大阪府大阪市
SM
大阪市中央区プロジェクト（仮称）
所在地：大阪府大阪市
SM
ポートフォリオマップ
20
T-1 フルルガーデン 八千代 T-9 T-2 MONA新浦安 T-6 ヨークタウン北金目 T-10 T-3 パサージオ西新井 T-7 ウニクス吉川 T-11 T-12 T-13 T-14 グルメシティ 千葉中央店 T-4 代官山 アドレス・ディセ T-8 スポーツクラブ ルネサンス富士見台O-1 ブルメール舞多聞 O-2 O-3 ピアゴ・カーマホーム センター近江八幡店
O-5 カリーノ江坂 O-6 COMBOX光明池 O-7 阪急オアシス 枚方出口店
首都圏
NSC
SM
CSC
都市駅前型
SS
R-5 R-2 R-3 R-1 R-4 R-6 T-5 ウニクス伊奈NEW NEW NEW
NEW NEW NEW
ウニクス上里 （底地） ケーズデンキ 湘南藤沢店（底地） スーパービバホーム 岩槻店（底地） ウニクス鴻巣 （底地） いなげや横浜 南本宿店（底地） セントラルスクエア 高殿店（底地） 大阪圏 O-8 ウエルシア岸和田 加守店（底地） O-4 ブルメールHAT神戸 N-1 カーマホームセンター 中川富田店（底地） N-2 バロー一宮西店 N-3 名古屋圏 ケーズデンキ 中川富田店（底地）
NEW NEW NEW NEW
NEW NEW NEW NEW NEW 特例市等 R-1 ロゼオ水戸 R-2 ケーズデンキ 青森本店 R-3 スーパースポーツゼビオ 青森中央店 R-6 カスミ テクノパーク桜店 NEW R-4 アシコタウンあしかが NEW R-5 ヨークタウン新田東 NEW NEW NEW NEW NEW 福岡圏 F-1 サニー野間店
